第一篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進一步規(guī)范土地出讓金管理，提高財政資金使用效益，促進園區(qū)健康快速發(fā)展，依照市有關土地出讓金管理和園區(qū)工業(yè)投入相關規(guī)定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實行歸口管理，由鎮(zhèn)財政統(tǒng)一撥付給園區(qū)，園區(qū)根據(jù)土地出讓金管理暫行辦法進行管理。第三條 返還對象的稅源注冊地必須在仙女鎮(zhèn)范圍。

第四條 園區(qū)重大招商引資企業(yè)，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區(qū)主任辦公會研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對于投資強度、注冊資本、達不到要求的企業(yè)，土地出讓金凈收益不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第六條 對于投資規(guī)模1億元以上，注冊資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業(yè)，園區(qū)調(diào)控比例為30 %，其中20%根據(jù)企業(yè)在三年期間的開票和稅收情況進行考核獎勵，具體考核獎勵辦法根據(jù)江發(fā)（2011）15號文件精神：；10%作為園區(qū)統(tǒng)籌收入。

三、附則

第七條 三產(chǎn)、建筑、流通、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執(zhí)行。

江都經(jīng)濟開發(fā)區(qū)仙城工業(yè)園區(qū)管理委員會

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第二篇：加強土地出讓金管理的對策及研究

加強土地出讓金管理的對策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關政策規(guī)定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發(fā)成本管理規(guī)定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設、企業(yè)改制、社會保障和農(nóng)業(yè)發(fā)展方面需統(tǒng)籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設和改革資金。

1．嚴格執(zhí)行土地出讓合同，按規(guī)定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現(xiàn)象。國有土地使用權出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應從滯納之日起每日按應付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴格執(zhí)行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對工業(yè)性用地欠繳土地出讓金的，深入進行調(diào)查，研究對策，可考慮采取增加授權經(jīng)營基數(shù)、予以核銷等方式。對非工業(yè)用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監(jiān)察部門牽頭，規(guī)劃、國土、建設、房管、財政等部門齊抓共管，整體聯(lián)動，抽調(diào)專人，開展專項清收。對以房帶路項目土地出讓金，要先審計，后確定補繳數(shù)額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對依法應無償收回的閑置土地要堅決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續(xù)開發(fā)的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認真進行檢查處理。應組織開展土地出讓金繳納情況的專項檢查，對拍賣地塊超規(guī)定容積率建設的項目，應按拍賣時單位土地出讓金計算補收。對協(xié)議出讓宗地應根據(jù)有關規(guī)定處理。對應補繳土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)單位，資金確有困難且不再進行開發(fā)建設的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價格由財政部門委托中介機構評估確定，財政部門對該資產(chǎn)組織拍賣；如繼續(xù)開發(fā)，則必須繳清所欠規(guī)費，否則，計委、規(guī)則、國士、建設等部門停止對其房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批。

4．取消按比例向土地使用權獲得者收取拍賣費的做法，為土地出讓金的取得創(chuàng)造良好環(huán)境。土地是國家所有，其使用權是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標的物，按一般商品收取傭金。傭金費用過高，影響土地使用權的拍賣。在進行土地竟拍時，競買者肯定將擁金計入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設步伐。

土地儲備資金運轉(zhuǎn)管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲備周轉(zhuǎn)金、土地開發(fā)成本和土地儲備機構經(jīng)費。

1．建立循環(huán)的土地儲備金補充制度。財政部門應安排一定資金建立土地儲備周轉(zhuǎn)金，但有關各方面要對其規(guī)模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎工作，統(tǒng)籌調(diào)度安排資金，同時建立良好的土地周轉(zhuǎn)金補充制度，就能提高資金周轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮其作用；在土地儲備周轉(zhuǎn)金不能滿足儲備任務需要時，可適當擴大土地儲備周轉(zhuǎn)金規(guī)模，土地儲備周轉(zhuǎn)資金臨時短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財政部門委托國主管理部門負責。

2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構使用土地儲備資金必須上報經(jīng)中介機構審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經(jīng)中介機構審計的決算。費用概算資料必須真實可靠完整，盡可能提供原始資料，對基礎資料特別是事后無法查證的原始數(shù)據(jù)、資料應與財政、國土主管部門人員事前現(xiàn)場搜集、審核。二是要正確核算土地開發(fā)成本。為土地儲備發(fā)生的審計費用要列入土地開發(fā)成本。應盡快明確征地代辦費用的計算。土地儲備機構的主要任務就是進行土地的儲備收購，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展

業(yè)務范圍制約，將一部分征地任務委托其它機構實施，但要嚴格控制代辦費的支付?，F(xiàn)行計算代辦費時將上交省的農(nóng)業(yè)重點開發(fā)基金等費用計入基數(shù)不盡妥當。因此，征地、收地、儲地、供地工作應盡量由土地儲備機構直接負責，不通過中間機構完成。否則，會增加政府土地開發(fā)成本費用。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標，保證公開、公平、公正，盡可能節(jié)約土地儲備金。可以將土地征用、拆遷承包給區(qū)政府完成。市政府只與區(qū)政府發(fā)生關系，更有利加強土地資金管理。四是及時修訂完善征地補償管理規(guī)定，使其更結合實際，利于操作。

3．規(guī)范土地儲備機構經(jīng)費管理。土地儲備機構開展工作所需經(jīng)費，由財政按部門預算方法核定，從土地出讓金或預算內(nèi)資金中撥付。要逐步建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，調(diào)動開展土地儲備工作的積極性，增加對儲備資金管理的責任感。

（三）加強企業(yè)土地資金管理，促進改革進程。

加強企業(yè)土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理。

1．改制企業(yè)土地資金管理。（1）努力協(xié)調(diào)城市建設使用土地出讓金與企業(yè)改制使用土地出讓金的關系，保證城市建設和企業(yè)改制資金需要。城市建設政府要投入，企業(yè)改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內(nèi)不可能完全滿足需要。可將城市建設土地出讓金與企業(yè)改制土地出讓金統(tǒng)一管理，分賬核算。統(tǒng)一管理是指對城市建設和企業(yè)改制需要出讓的土地，統(tǒng)一編制計劃，統(tǒng)籌安排出讓。分賬核算是指對城市建設的土地出讓金，主要通過目前土地變現(xiàn)解決，而企業(yè)改制所需的土地出讓金，以企業(yè)土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現(xiàn)后歸還。對土地資金實行封閉運轉(zhuǎn)，專款專用，單獨建賬，獨立核算。這樣能使城市建設、企業(yè)改革工作雙管齊下，促進城市經(jīng)濟快速發(fā)展。（2）構筑改制企業(yè)土地資金管理體系。一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計劃，有序進行變現(xiàn)活動。二是明確改制企業(yè)土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構向銀行貸款落實改制企業(yè)土地收購資金。四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金。五是嚴格改制企業(yè)土地拍賣收入管理，由財政部門負責征收。六是經(jīng)貿(mào)、體改、國主、財政部門要加強對改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理。（3）規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。由于主城區(qū)內(nèi)土地受到全年供地計劃的限制，而現(xiàn)有改制企業(yè)土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發(fā)展后才能出讓和變現(xiàn)，這就決定了改制企業(yè)土地管理和土地資金管理是一個長期而復雜的過程。因此，必須規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。根據(jù)實踐，南通市確定了改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序，執(zhí)行效果良好。（4）注意加強改制企業(yè)土地的收繳。企業(yè)改制后，應交政府儲備的土地要及時辦理移交手續(xù)，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。

2．現(xiàn)有企業(yè)土地資產(chǎn)管理。（1）明確土地出（轉(zhuǎn)）讓收益主體。對收益管理應源于其土地取得的形式。目前，企業(yè)土地形式主要有國有劃撥、協(xié)議出讓。國有土地資產(chǎn)注入。對于劃撥企業(yè)土地，其出讓所得資金不是企業(yè)自有資金，其所有權屬于政府。對巴協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓所得，其超過原出資時間價值以上部分的土地增值收益不是企業(yè)、單位的勞動成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環(huán)境的回報，是政府的投入產(chǎn)出，這部分級差地租應屬于政府，對于企業(yè)的國有土地資產(chǎn)注人，在授權經(jīng)營過程中土地出讓金的繳納實行的是備案制，國有資產(chǎn)經(jīng)營公司在不改變土地用途的情況下，按規(guī)定重新評估后，可以進行土地使用權出資（入股）、出租、辦理抵押等業(yè)務。如將土地資產(chǎn)向授權外企業(yè)轉(zhuǎn)讓，應報國土管理部門批準，在土地交易市場實行公開轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的凈增值部分，按地方政府規(guī)定，可按一定比例上交市財政和作為國家資本注入資產(chǎn)經(jīng)營公司。如改變土地用途，應與國主管理部門簽訂土地使用權出讓補充合同，補交土地出讓差價。要通過加快企業(yè)改革，盡快將土地資產(chǎn)從企業(yè)資產(chǎn)中剝離出來。四嚴格控制土地資產(chǎn)授權范圍，防止土地出讓金流失。要嚴格按規(guī)定的范圍進行土地資產(chǎn)授權經(jīng)營。對于資不抵債、即將破產(chǎn)的企業(yè)，連年虧損、扭虧無望的企業(yè)，以及土地已抵押且無還款能力的企業(yè)，應仍保留劃撥土地性質(zhì)，其土地資產(chǎn)可委托資產(chǎn)經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證政府直接控制的國有土地資產(chǎn)的安全，防止政府土地變現(xiàn)收入的流失，儲蓄企業(yè)改革成本。（3）認真管理抵押土地。對土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產(chǎn)抵押權的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，要從其土地拍賣價款中按規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環(huán)，促進土地出讓金收入的穩(wěn)步增長。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調(diào)節(jié)土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規(guī)律。如果某塊土地的拍賣價格高得離譜，雖然處罰了開發(fā)商，但對重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據(jù)土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。

二是不能無限制出地。城市建設、企業(yè)改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長遠規(guī)劃和計劃。一經(jīng)確定，原則上不再調(diào)整。

（五）嚴格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強土地開發(fā)成本管理，努力降低開發(fā)成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項開支和業(yè)務開支。要規(guī)范土地出讓金的減免返還審批權限，對非政策性減免，應由政府集體研究確定。要認真執(zhí)行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費用和業(yè)務費。要加強對退還政策的研究，可以考慮將返還改為補貼，即對一些特殊事項，政府從土地出讓金中給予單位適當補貼，且不與土地出讓金繳納數(shù)額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動權，進一步加強土地出讓金管理。

二00九年九月

第三篇：土地出讓金支付規(guī)定

土地出讓金支付規(guī)定

本網(wǎng)訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發(fā)商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規(guī)定以外，任何地區(qū)和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經(jīng)依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規(guī)定繳款。對于未按規(guī)定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發(fā)國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉(zhuǎn)地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，要嚴格執(zhí)行10個工作日劃轉(zhuǎn)地方國庫的規(guī)定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規(guī)定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉(zhuǎn)地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監(jiān)察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內(nèi)通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業(yè)銀行代收土地出讓收入業(yè)務的檢查監(jiān)督與管理。

（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執(zhí)行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執(zhí)行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規(guī)定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調(diào)查發(fā)現(xiàn)的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象，省級財政、國土資源管理、監(jiān)察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定及時在中國土地市場網(wǎng)及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規(guī)定及時在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協(xié)調(diào)，或通過中國土地市場網(wǎng)、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統(tǒng)一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

第四篇：土地出讓金財稅處理

返還土地出讓金的財稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發(fā)商返還土地出讓金，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規(guī)定資金的專項用途。

稅務處理

（一）營業(yè)稅

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為，因此不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)《土地增值稅》相關法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。實務操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

該觀點與大連市地稅局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?/p>

此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。

（五）會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 30000000 貸：營業(yè)外收入 30000000 政府收儲的土地出讓金返還是否繳納營業(yè)稅

【問題】

我公司因政策性關停，政府將我公司的土地和地上建筑物評估后收儲，并按照評估價將出讓金返還我公司，是否繳納營業(yè)稅？ 【解答】

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規(guī)定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

綜上所述，你公司因政策性關停，政府將你公司的土地和地上建筑物評估后收儲，按照評估價將出讓金返還你公司，你公司對收到的出讓金返還款可以不繳營業(yè)稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對開發(fā)商取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其稅務處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

（一）營業(yè)稅

本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

筆者認為應區(qū)分以下三種情形進行處理：

1、返還款相當于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按取得售房3000萬元收入計算繳納營業(yè)稅。

2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業(yè)稅判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業(yè)稅實施細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本業(yè)務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業(yè)所得稅。

根據(jù)《關于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算?！?/p>

由于此業(yè)務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定應當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

根據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：第三種情形明確，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業(yè)應做營業(yè)收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉(zhuǎn)收入時：

借：預收賬款 3000 貸：營業(yè)收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照”建筑業(yè)“稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于”服務業(yè)—代理業(yè)“行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?/p>

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應按“服務業(yè)——代理業(yè)”繳納營業(yè)稅75萬元。

（二）企業(yè)所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

（四）會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：

借：其它應收款 1500 其它業(yè)務支出 1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業(yè)應沖減往來和做其他業(yè)務收入處理。

收到返還款時，代理支付動遷補償款業(yè)務： 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業(yè)務收入 500 收到拆遷工程款時：

借：銀行存款 1000 貸：其它業(yè)務收入1000

三、土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發(fā)商的負擔會以土地出讓金返還的形式，對開發(fā)商用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設部分的補償。

案例3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

（一）營業(yè)稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應該由政府承擔的。

本案例符合BT（即“建設—移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。

對此開發(fā)企業(yè)取得基礎設施建設返還款業(yè)務，BT模式下的營業(yè)稅處理如下：

1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應全額繳納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應收開發(fā)企業(yè)自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中企業(yè)取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除。

（三）土地增值稅 根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業(yè)應做其他業(yè)務收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：其它業(yè)務收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施

公共配套設施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設施的內(nèi)容。

筆者認為此業(yè)務實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益。

案例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

（一）營業(yè)稅

此業(yè)務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。此業(yè)務返還款3000萬元，應作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經(jīng)濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額”。筆者認為企業(yè)取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，筆者認為企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應作如下處理：

1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。

2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業(yè)應將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

收到返還款時，如是補貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本 3000 收到返還款時，如是購買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

案例5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟利益，不征收營業(yè)稅。

丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為，因此也不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟利益，不征收企業(yè)所得稅。

丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規(guī)定進行判定。如果作為不征稅收入處理，根據(jù)《企業(yè)所得稅實施條例》第二十八條的規(guī)定，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

（三）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規(guī)定，乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應征收土地增值稅。

（四）會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。

丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時，應作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

案例6：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。

（一）營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為，因此不征收營業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規(guī)定，由于本案例土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅 企業(yè)在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據(jù)土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質(zhì)上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。

（四）會計處理

收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 3000 貸：營業(yè)外收入 3000 以上各案例中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天?！币虼耍髽I(yè)在簽訂合同的當天就應繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務機關在執(zhí)行上可能會有一些差異，企業(yè)在作出處理時，應首先和當?shù)刂鞴芏悇諜C關進行溝通，以避免產(chǎn)生不必要的涉稅風險。

第五篇：切實強化土地出讓金管理

健全機制 細化措施 切實強化土地出讓金管理

土地使用權，作為一種無限期無形資產(chǎn)，具有其獨特的使用價值和價值。從經(jīng)濟學的角度講，土地是三大基本資本要素之一，從財政的角度講，土地收益是地方政府財政收入的重要組成部分。充分發(fā)揮財政職能作用，強化土地出讓金管理，增加財政收入，優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境，對于推進“三化”進程、全面建設小康社會，都有著極其重大的意義。為此，我們出臺了一系列制度、采取了一系列措施，土地出讓金收入逐年增加，去年達到5060萬元，比上年增長191.98%。我們的主要做法是：

一、從調(diào)查問題入手，找準問題癥結

前些年，我市在土地出讓金征管上主要采取大包干的辦法，雖然出讓土地逐年增多，但上繳財政的土地出讓金收入?yún)s增幅不大，一直維持在1000萬元左右。這種反常現(xiàn)象，引起了我們的高度注意。為此，我們組織專門調(diào)查組，深入開展調(diào)查研究，并就每一個問題認真剖析，尋根究底，力求找準問題的癥結。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：隨著土地市場機制的逐步建立，土地出讓收入的管理雖然出臺了一些制度，而且也在逐步規(guī)范中，但征繳上還存在諸多問題。一是欠繳嚴重。大多數(shù)受讓方不能按合同如期付款，少數(shù)受讓方不講誠信、企圖賴賬，征收機關手段不硬、措施不力，僅2002年上半年，市本級土地出讓金欠繳額就超過1000萬元；二是減免隨意。由于沒有統(tǒng)一的減免政策和規(guī)范的減免程序，越權減免、人情減免、違規(guī)減免的問題嚴重存在，導致大量收入流失，競爭環(huán)境不公，甚至滋生腐敗現(xiàn)象。

針對上述問題，我們進行了認真剖析。我們深深地感到：這些問題的出現(xiàn)，一定程度上固然受土地市場建立不久，客觀上還有一個不斷完善的過程等因素的影響，但更多的是由于體制不順、制度缺失、管理空位而造成的。一是多家供地、標準不一。一段時間內(nèi)，我市除國土部門可以供地外，其他如舊城改造指揮部、德山開發(fā)區(qū)、企業(yè)產(chǎn)權交易中心、匯源公司等9家單位均可供地，且土地價格缺乏透明度，土地出讓金征收標準不統(tǒng)一，違背了公平交易的原則，擾亂了土地市場秩序；二是多頭管理、責任不清。多家供地，必然形成多頭管理，而多頭管理又必然導致責任不清，國土、財政等部門都想管理、都想管好，結果是誰也沒有抓落實，誰也沒有管到位，出了問題，誰也負不了責任，甚至是誰也不負責；三是利益趨動、各為其主。受部門利益的趨動，加之“大包干”體制本身的弊端，國土等代征部門的工作積極性未能得到充分調(diào)動。

問題的出現(xiàn)并非偶然，癥結的產(chǎn)生絕非瞬間。在弄清問題的基礎上，我們相繼召開黨組會、局務會，專題研究土地出讓收入管理問題，高度統(tǒng)一了加強土地出讓收入管理的思想，都感到，作為財政部門，應該主動出擊，努力探索，在工作中把握規(guī)律性、體現(xiàn)時代性、富于創(chuàng)造性，并在實際操作中學會思考、善于總結，建立一個機制完善、權責明晰、方法獨特、措施具體的土地出讓金征管體系，確保土地出讓金應收盡收，增加地方財政收入，推進城鎮(zhèn)化建設的進程。

二、從制度規(guī)范入手，健全征管機制

“沒有規(guī)矩，不成方圓”。我們深深體會到：要抓好土地出讓收入管理，就必須健全征管機制；要健全征管機制，就必須從制度規(guī)范入手。通過建立健全規(guī)章制度，進一步健全了土地出讓金征管新機制，并收到較好效果。

1、明確征管責權。針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，財政、國土部門多次召開協(xié)調(diào)會，對各自的職責、職權作了明確的界定，國土部門主要是嚴把土地出讓政策關，負責土地價格評估、招標掛牌、出讓金代征等工作，財政部門主要是嚴把土地出讓資金關，負責土地出讓金的征收、管理、使用等工作，并聯(lián)合下發(fā)了《常德市市本級招標掛牌土地資產(chǎn)清算管理暫行辦法》，進一步明確了財政部門作為土地出讓金征收機關，在土地出讓金確定、土地成交價款分解、分流、繳存方面的職能和職責，規(guī)定了土地出讓金確定程序、土地價格返還、撥付程序及渠道。在日常管理工作中，財政和國土部門相互支持、相互配合，遇到新的問題共同 1 協(xié)商、共同研究，真正使土地出讓金征管工作分工明確、權責分明、有條不紊，做到事事有人管、人人有其責。

2、實行土地統(tǒng)一監(jiān)管。要建立土地出讓金征管新秩序，防止國有土地資產(chǎn)流失，就必須嚴格按照《土地管理法》的規(guī)定，由國土部門統(tǒng)一負責土地的管理和監(jiān)督工作。一是限期收回了除國土部門以外其他9家單位的供地權，截斷了多家供地的源頭；二是市政府出臺了《常德市市本級國有土地有償使用費征收管理暫行辦法》，強化了國土部門對土地的統(tǒng)一管理，規(guī)范了土地出讓和轉(zhuǎn)讓的形式，明確了土地出讓金應收盡收、先征后返的原則；三是成立土地儲備中心，加大土地儲備力度，并明確規(guī)定城市新增建設用地由土地儲備中心統(tǒng)征，城市商業(yè)、旅游、金融、房產(chǎn)開發(fā)用途性質(zhì)的土地只能由土地儲備中心收購。

3、制定清算規(guī)則。一是為落實《常德市市本級國有土地有償使用費征收管理暫行辦法》（常政發(fā)[2002]18號），規(guī)范土地出讓金清算，加強土地出讓金征管，市財政、國土部門聯(lián)合制定了《常德市市本級土地出讓金清算暫行辦法》，明確了一、二、三級土地市場交易的土地分別應繳納相關稅費的名目，并根據(jù)各種成交價格確定了土地出讓金及相關稅費的征繳標準。二是出臺了《常德市市本級土地儲備資金管理暫行辦法》，界定了土地儲備成本的范圍，明確了儲備地塊土地出讓金及增值收益的清算原則和解繳渠道。

4、落實專戶管理。一是設立土地出讓金專戶。所有土地出讓價款，除契稅直接繳入金庫外，一律直接繳入土地出讓金專戶，因企業(yè)置換、拆遷補償、招商引資等原因需返還的出讓金，按規(guī)定程序經(jīng)審批后從出讓金專戶中撥付，月末根據(jù)土地出讓金的征繳情況，從專戶余額中將土地凈收益直接上解金庫；二是設立土地儲備資金專戶。土地儲備資金實行專戶運作、專款專用，并嚴格按照“收支兩條線”的原則，儲備土地銷售價款一律繳入專戶，儲備成本一律從專戶中撥付，杜絕儲備資金以收抵支的行為，以確保土地儲備資金的安全運行，增加儲備土地收益。

三、從細化措施入手，提高征管成效

土地出讓金征管工作的成效，在很大程度上取決于土地出讓金征收額度。對此，我們在抓減免行為歸口管理、土地出讓臺賬管理、儲備土地宗地管理、土地證照發(fā)放管理等方面采取了一系列具體的措施，以確保土地出讓金應收盡收，增加財政收入，提高土地出讓金征管工作成效。

1、抓減免行為歸口管理，嚴防收入流失。一是市政府形成了專門的市長辦公會議紀要，明確土地出讓金的減免工作由財政部門歸口管理，統(tǒng)一向市政府呈報，其他任何單位或部門不得承辦此項減免業(yè)務；二是財政部門制定了專門的減免審批表，所有申請減免的單位必須詳實填寫并附相關減免依據(jù)，經(jīng)代征部門初審、財政部門審核并提出具體減免建議后，報常務副市長或市長辦公會審批，有效地遏制了隨意減免的現(xiàn)象，確保了減免政策的嚴肅性和實際成效，規(guī)范了出讓金的減免行為和程序，防止了土地出讓收入的流失。

2、抓出讓土地臺賬管理，嚴防繳欠不清。對所有協(xié)議、掛牌的土地，財政部門都按宗地逐一登記土地出讓臺賬，逐筆記錄每宗地土地出讓金的上繳情況，使每宗地土地出讓金的欠、繳情況一目了然，并根據(jù)臺賬所反映出的金額，對逾期未繳清出讓金的受讓方進行催繳，確保土地出讓金及時、足額征收。僅2003年，就征繳以前欠繳出讓金800多萬元。

3、抓儲備土地宗地管理，嚴防吃敞口飯。土地儲備資金的管理，還有很多值得探討和研究的地方，相關管理制度和辦法還有待進一步完善。目前，我們主要是按照《常德市市本級土地儲備資金管理暫行辦法》的有關規(guī)定，以儲備宗地為項目，歸集收支，計算盈虧。使用土地儲備資金，須由市土地儲備中心按收購或儲備宗地提出書面申請，并附相關原始憑證，經(jīng)市財政部門核準審批后，從儲備資金專戶中撥付，對每宗儲備土地的收入、成本按宗地實行全程監(jiān)控。儲備土地出讓成交后，由市財政部門委托中介機構進行清算審計，清算結果報市財政部門確認，以降低儲備成本，提高土地儲備收益。

4、抓土地證照發(fā)放管理，嚴防收入欠繳。土地證照發(fā)放的管理，是確保土地出讓金應收盡收的最后一道關卡，對此，財政、國土部門已經(jīng)達成共識。受讓方須在全部繳清土地出讓金及相關稅費且出具財政部門開出的專用發(fā)票后，國土部門才為其辦理相關證照，堅決杜絕“先上車、后買票”的行為，以防止受讓方的欠繳、賴賬行為，逐步減少土地出讓金的欠繳現(xiàn)象，確保土地出讓金及時、足額征繳，營造一個誠信的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。