試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

第一篇：試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，農(nóng)村房屋以及宅基地的私自流轉(zhuǎn)也日漸活躍，交易活躍的同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致糾紛。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的一些法律問題。首先從宅基地使用權(quán)之概念和特征入手。

一、宅基地使用權(quán)之概念和特征

宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，是指由自然人在依法取得的國家或者集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此宅基地的所有權(quán)應(yīng)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而宅基地使用權(quán)人享有的是占有、使用宅基地的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權(quán)的法律特征：

（一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且實(shí)行“一戶一宅”的制度

雖則法律并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)是否可以向城鎮(zhèn)居民出售，但是我國相關(guān)的政策規(guī)定是明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，即作為城鎮(zhèn)居民是無法取得宅基地使用權(quán)的，因此為了保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)不流失，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。而且根據(jù)“一戶一宅”制，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在農(nóng)村實(shí)踐中，因分家、繼承等原因可能會(huì)導(dǎo)致“一戶多宅“現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）宅基地使用權(quán)的取得必須依照法律規(guī)定的行政審批程序進(jìn)行

根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。即任何人均不得在未經(jīng)審批的情況下擅自占用集體土地建房使用，而且宅基地使用權(quán)的批準(zhǔn)必須經(jīng)由縣級(jí)人民政府。

（三）宅基地使用權(quán)在一定條件下可以流轉(zhuǎn)

物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，即意味著在符合法律規(guī)定的情形下，宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓。但從城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋的政策精神看，宅基地使用權(quán)即便在一定條件下可轉(zhuǎn)讓也是絕對(duì)不允許向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的。從目前農(nóng)村實(shí)踐來看，集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)卻是屢見不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中提到，對(duì)“一戶多宅”，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。由此可知，對(duì)“一戶多宅“并非采取直接取締的態(tài)度。

雖則宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，但是它與其地上建筑物的所有權(quán)緊密聯(lián)系。農(nóng)村房屋，除了是通過審批取得宅基地使用權(quán)，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權(quán)之外，還可能是因出賣、贈(zèng)與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權(quán)。而在繼受取得房屋所有權(quán)的情況下，房屋所有權(quán)受讓者中可能存在并未作為一戶的成員參與宅基地的原始審批的情況。下文將對(duì)宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系進(jìn)行探討，逐步明確在繼受取得房屋所有權(quán)的前提下，宅基地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移的問題。

二、宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之關(guān)系

由于并非原始取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)，因此大部分因法律原因而繼受取得房屋所有權(quán)的人或已在本村或者他村申請(qǐng)新宅基地建造房屋；或已遷出為城鎮(zhèn)居民，已常住在城鎮(zhèn)；或未在本村申請(qǐng)過宅基地造房但已有其余非農(nóng)村住宅性質(zhì)的住房。在上述三種情形中，除未申請(qǐng)宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權(quán)人擁有宅基地使用權(quán)則似乎有違“一戶一宅”制和宅基地使用權(quán)只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則。但即便在宅基地上建造的農(nóng)村房屋也是個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，土地管理法中規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房，再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)，從中可以看出除了城鎮(zhèn)居民明確不得買受農(nóng)村住宅外，法律并沒有禁止農(nóng)村住宅因繼承、贈(zèng)與或者農(nóng)村居民間協(xié)議等形式而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的規(guī)定。

因此在農(nóng)村住宅所有權(quán)因農(nóng)村居民間協(xié)議或繼承、贈(zèng)與等形式流轉(zhuǎn)時(shí)，將因?yàn)檎厥褂脵?quán)主體有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織限制、房屋所有權(quán)卻無此限制而在主體上發(fā)生沖突，或因違背“一戶一宅“制而發(fā)生沖突。但若在此時(shí)將房地分離，則房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)都會(huì)因無法發(fā)揮其實(shí)際權(quán)利的內(nèi)涵而形同虛設(shè)，這也直接決定了要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。假若“房隨地走”，則不利于公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)；而假若“地隨房走”，則會(huì)影響村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)行使產(chǎn)生妨礙。究竟該如何處理，筆者有以下見解：

1.若受讓房屋所有權(quán)者系在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，且無申請(qǐng)過宅基地的，那么在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”。此種情形并無違反“一戶一宅”制度，也無違背宅基地使用權(quán)的主體僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原則。

2.若受讓房屋所有權(quán)者系本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員，但已申請(qǐng)過宅基地的。該情況下，若“地隨房走”，則意味著受讓者成了“一戶多宅”。筆者認(rèn)為土地管理法中“一戶一宅”的規(guī)定應(yīng)為管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而并非直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此雖“一戶多宅”是應(yīng)該規(guī)制的現(xiàn)象，但因內(nèi)部流轉(zhuǎn)并未直接侵害集體經(jīng)濟(jì)組織利益，故該現(xiàn)象應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)戶騰退多余宅基地，而非直接認(rèn)定其對(duì)宅基地?zé)o使用權(quán)。因此在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)視為一并轉(zhuǎn)移。

3.若受讓房屋所有權(quán)者系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若宅基地使用權(quán)按“地隨房走”處理，則違反了宅基地使用權(quán)僅限本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的原則，且與宅基地?zé)o償劃撥的福利性又相悖，損害了本集體經(jīng)濟(jì)組織的切實(shí)利益。但因法律并無禁止該類型所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓無效太過武斷。但若肯定受讓者享有該房屋的所有權(quán)，則意味著不能排斥其對(duì)宅基地的使用。但筆者認(rèn)為受讓者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用權(quán)，而是基于其所有權(quán)而肯定其事實(shí)上對(duì)宅基地進(jìn)行使用的狀態(tài)。

4.若受讓房屋所有權(quán)者系城鎮(zhèn)居民，因相關(guān)國家規(guī)定已明確城鎮(zhèn)居民不得購置農(nóng)村住宅，故筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民通過購買、以租代買、以贈(zèng)代賣等形式試圖取得房屋所有權(quán)的均不能成為農(nóng)村住宅的所有權(quán)人。所以這里城鎮(zhèn)居民作為房屋所有權(quán)受讓人指的主要是除買受行為之外的分家、繼承等基于身份關(guān)系而取得房屋所有權(quán)的情形。因這種受讓形式往往帶有強(qiáng)烈的身份性質(zhì)，此時(shí)若對(duì)其進(jìn)行限制，不僅不利于公民對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法處分，也與農(nóng)村的普遍習(xí)俗不符。因此筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)居民在此種情形下應(yīng)該享有對(duì)農(nóng)村住宅的所有權(quán)，而且其基于所有權(quán)可以繼續(xù)對(duì)宅基地進(jìn)行占有，但此處對(duì)宅基地的占有絕不等同于宅基地使用權(quán)。

在上文第三、四兩種情形下，宅基地使用權(quán)并未隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，之所以得出這個(gè)結(jié)論，除上文中提及的原因之外，筆者認(rèn)為從宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的角度出發(fā)，用益物權(quán)是從所有權(quán)權(quán)能中分離出來的單獨(dú)存在于他人所有物之上的權(quán)利，其存在不須具備前提條件，而在這兩種情形下，對(duì)宅基地的占有是以房屋所有權(quán)成立為前提條件的，不符合宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的特征。因此只能在房屋存續(xù)期間，基于所有權(quán)承認(rèn)其對(duì)宅基地的合法占有。那么，對(duì)宅基地占有的狀態(tài)既然不是宅基地使用權(quán)又應(yīng)如何定性呢？筆者傾向于將該種事實(shí)狀態(tài)歸于占有制度。

三、占有制度在宅基地流轉(zhuǎn)中的適用

首先，必須明確一下占有的概念。占有是指人對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力。占有并非一項(xiàng)權(quán)利，而是指一種事實(shí)，因?yàn)檎加兄贫鹊某霈F(xiàn)填補(bǔ)了所有權(quán)制度與他物權(quán)制度調(diào)整范圍外的空白，它注重對(duì)事實(shí)的保護(hù)，特別可以對(duì)一些缺乏本權(quán)的占有進(jìn)行調(diào)整，因此理論上也將其稱為類物權(quán)制度。占有的構(gòu)成有三個(gè)要件：一是占有須以物為客體；二是占有必須對(duì)物形成事實(shí)上的管理和控制；三是占有具有某種可為他人識(shí)別的外觀。

筆者之所以將城鎮(zhèn)居民、其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因房屋所有權(quán)而占有宅基地的事實(shí)歸于占有制度，主要是認(rèn)為該種對(duì)宅基地的占有符合了占有的三個(gè)要件：此占有是以宅基地為客體，并因房屋的繼續(xù)存在使得對(duì)房屋依附之宅基地事實(shí)上的控制，且該占有事實(shí)上是一種房必然依附于土地的可識(shí)別的自然外觀。

以上兩個(gè)類型的自然人因?yàn)檎厥褂脵?quán)主體的限制均不可能是宅基地使用權(quán)人，但是享有農(nóng)村住宅的所有權(quán)后必然導(dǎo)致對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)占有，但這種對(duì)宅基地的占有在內(nèi)涵上明顯小于宅基地使用權(quán)的占有、使用、收益的權(quán)能內(nèi)涵。雖則在占有制度中占有并非一項(xiàng)權(quán)利，即對(duì)宅基地的占有并未作為物權(quán)的一種進(jìn)行保護(hù)，但是占有作為一種類物權(quán)，占有人還是可以享有以維護(hù)占有為目的的各種物上請(qǐng)求權(quán)，例如對(duì)侵害其合法占有的行為享有排除妨害的請(qǐng)求權(quán)。而且由于該兩個(gè)類型的自然人對(duì)房屋所有權(quán)的享有，基于宅基地與其地上建筑不可分離保護(hù)的事實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，要在房屋繼續(xù)存在期間對(duì)所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)，就必須應(yīng)該對(duì)其占有宅基地的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行保護(hù)，否則房屋將成為“空中樓閣“，無任何現(xiàn)實(shí)意義。

但是，他們之所以可以取得占有僅僅是因?yàn)榉康夭荒芊蛛x這一自然屬性，純屬事實(shí)行為，而非法律行為。因此該種占有是原始取得的占有，而這種原始取得的占有將是脆弱地依附于房屋的保有而存在著的。

正是因?yàn)樵搶?duì)宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上這一事實(shí)，而非依據(jù)原房屋所有權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)而產(chǎn)生的，因此這種占有并非永久性的，對(duì)宅基地的占有與房屋的存在與否緊密聯(lián)系。一旦房屋全部損毀滅失，不僅意味著房屋所有權(quán)因損毀這一自然原因而消失，同樣，因?yàn)闆]有房屋占據(jù)在土地之上，對(duì)宅基地也在事實(shí)上喪失了管理和控制，即對(duì)宅基地的占有發(fā)生了消滅。而此占有的喪失，即發(fā)生了宅基地所有權(quán)人收回完整的宅基地使用權(quán)的后果。

四、總結(jié)

筆者認(rèn)為用以上方法去處理宅基地使用權(quán)，不僅使得農(nóng)村村民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)利益最有效的發(fā)揮，也是維護(hù)了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，使之不受損害。

第二篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

摘要：近年來，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號(hào)：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動(dòng)也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對(duì)農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對(duì)農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！独^承法》也有規(guī)定，繼承人對(duì)房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對(duì)房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無規(guī)定和正式說明。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對(duì)宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動(dòng)、無價(jià)格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價(jià)格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來說，是很痛心的。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動(dòng)融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺(tái)，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算，每年將均有18.36萬 hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識(shí)、觀念，對(duì)改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購買宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會(huì)促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時(shí)也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買賣。近年來，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居??；農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會(huì)進(jìn)行買賣。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價(jià)出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對(duì)于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對(duì)穩(wěn)定的收入；對(duì)于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價(jià)的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問題

1、盡管國家對(duì)宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長時(shí)間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會(huì)隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購買農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門卻無法對(duì)其進(jìn)行有效的制止，只能聽之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?，相?duì)價(jià)格低廉，有較大的市場價(jià)值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無須進(jìn)行登記，無須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會(huì)事實(shí)，將長時(shí)間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財(cái)?shù)貎煽铡４祟悘?qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對(duì)策及建議就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對(duì)策。

（一）提高農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識(shí) 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時(shí),他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí),加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識(shí)到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識(shí)。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對(duì)農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對(duì)宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國《物權(quán)法》第十條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑臈l規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦?guī)定可以看出 ,我國對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對(duì)宅基地閑置、浪費(fèi)問題，針對(duì)不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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第三篇：論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

摘要：宅基地是我們生活離不開的重要部分，當(dāng)然宅基地使用權(quán)也是農(nóng)民生活權(quán)利之必須，但是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行交易、流轉(zhuǎn)仍舊是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。就目前的國家對(duì)宅基地的相關(guān)政策法規(guī)來看，禁止宅基地流轉(zhuǎn)的制度嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)造成一系列的諸如“宅基地隱形流動(dòng)和違法用地”等的問題。

關(guān)鍵詞：宅基地宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)自由

國家所能依靠能夠促進(jìn)穩(wěn)定發(fā)展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民擁有的權(quán)利為土地權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利同時(shí)也是人民所擁有的最基本的權(quán)利，因?yàn)檫@涉及到人民的基本生存問題。①我國宅基地使用權(quán)對(duì)農(nóng)民的生存保障功能是該制度最顯著的意義。我國相關(guān)法律對(duì)該項(xiàng)土地權(quán)利進(jìn)行了特殊規(guī)定，并將這項(xiàng)權(quán)利屬性定性為用益物權(quán)，但其仍是被嚴(yán)重限制的物權(quán)。

目前，關(guān)于宅基地使用權(quán)能不能自由流轉(zhuǎn)，這個(gè)問題在理論界仍然存在很多分歧，當(dāng)然，對(duì)這一權(quán)利問題的研究討論跟現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)還相差甚遠(yuǎn)。文章通過分析宅基地基本屬性，結(jié)合實(shí)際，探索出宅基地使用交易的方式方法，最終為立法者在這方面的研究提供合理的建議和意見。

一、宅基地使用權(quán)概述

(1)宅基地使用權(quán)的概念

我國特有的一種用益物權(quán)形式就是宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村居民為了建造自己的房屋，對(duì)農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行占有、使用而享有的權(quán)利。②在我看來，農(nóng)村宅基地的定義應(yīng)包含以下幾點(diǎn)：第一，宅基地的權(quán)利歸屬集體所有，農(nóng)戶只具有使用權(quán);第二，完全具有了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份和資格，才能作為該項(xiàng)使用權(quán)的主體;第三，經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)才能獲得;第四，需要被進(jìn)行統(tǒng)一分配才能取得;第五，僅被建造住宅及其附屬設(shè)施適用。

(2)宅基地使用權(quán)的特征

1、權(quán)利主體的身份性。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得，使用權(quán)人須有身份上的要求，但是，要能享有這種使用權(quán)，他必須具有特殊身份，即集體經(jīng)濟(jì)組織人員的身份。如果喪失了這種特殊的人員身份，那么，他就喪失了因?yàn)樯矸蓐P(guān)系才能取得的這種使用權(quán)，此時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織也就有權(quán)收回這種權(quán)利。

2、權(quán)利客體的特定性。宅基地使用權(quán)的對(duì)象只能是集體所有的土地。同時(shí)，經(jīng)過相關(guān)規(guī)定知道只有耕地才能作為宅基地使用權(quán)的客體，耕地的用途不能背任何組織和個(gè)人擅自改變，更不能私自將耕地改變?yōu)樽约旱恼亍?/p>

3、宅基地使用權(quán)取得的法定性。宅基地的取得需進(jìn)行嚴(yán)格的法定程序，當(dāng)然，申請(qǐng)資格是必須具備的。其次，必須履行法定手續(xù)，以戶為單位，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。此時(shí)，才能取得宅基地使用權(quán)。

4、宅基地使用權(quán)的限制流通性。目前，基于進(jìn)行社會(huì)保障功能這一作用，對(duì)于宅基地上所擁有的權(quán)利來說，只能由宅基地使用權(quán)人享有，其他人不能擅自享有。該種使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在現(xiàn)行法律規(guī)定中是被受到嚴(yán)格限制的，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，“地隨房走，房隨地走”;第二，宅基地使用權(quán)必須跟宅基地上所附著的房屋等不動(dòng)產(chǎn)一起發(fā)生物權(quán)變動(dòng);第三，不得單獨(dú)出租宅基地使用權(quán)，僅能讓其附隨住宅一起出租。③由此可知，現(xiàn)行的法律規(guī)定對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采取較為嚴(yán)格的限制。

二、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題

(1)農(nóng)村房屋交易的“隱形市場”存在城市化進(jìn)程加快，大量勞動(dòng)力向城市集聚，同時(shí)驅(qū)動(dòng)著城市向城郊農(nóng)村地帶不斷進(jìn)行擴(kuò)張。而在交通特別便利，有著優(yōu)越工業(yè)基礎(chǔ)條件的城區(qū)，宅基地流轉(zhuǎn)活動(dòng)是最為繁盛的，并且其流轉(zhuǎn)速度和規(guī)模也正呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢。因現(xiàn)行法律和政策是禁止宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的，農(nóng)房交易只能在地下暗中進(jìn)行，所以一個(gè)存在于制度之外的巨大的隱形流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)悄然形成。

(2)宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)在實(shí)踐中產(chǎn)生的問題

1、相關(guān)法律法規(guī)的缺位及與現(xiàn)實(shí)的不相容。雖然，國家關(guān)于流轉(zhuǎn)制度的法律規(guī)范性很強(qiáng)，而且一些矛盾的解決也有法可依。但是，在農(nóng)村以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，關(guān)于這方面的法律規(guī)定非常少，矛盾依然不能得到解決，而且目前處于無法可依的狀態(tài)。而在現(xiàn)行法律法規(guī)中，規(guī)定更多的是宅基地所有權(quán)，對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定少之又少。而與國有土地相比，關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等一些基本權(quán)能并沒有被法律法規(guī)所規(guī)定。

2、宅基地被擅自流轉(zhuǎn)，在嚴(yán)重沖擊地產(chǎn)的同時(shí)，也對(duì)耕地的保護(hù)造成了極大的負(fù)面影響。農(nóng)村宅基地被擅自無序流轉(zhuǎn)，在削弱政府調(diào)控地產(chǎn)市場的能力的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)總量的控制也難以有效地進(jìn)行，長此以往，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃將逐漸成為“紙上規(guī)劃”，最終將造成土地利用的低效率。

3、農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)引致交易風(fēng)險(xiǎn)。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意義

(1)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性

1、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要。今年來，隨著人們認(rèn)識(shí)水平、生活水平的不斷提高，農(nóng)民到城市打工、居住的現(xiàn)象不斷增多，人們的宅基地也已經(jīng)被大量閑置。然而，由于這些宅基地的取得方式并不違法，導(dǎo)致這些閑置的土地?zé)o法被集體組織收回，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的“空心村”。而這些現(xiàn)象的出現(xiàn)更加便利了宅基地流轉(zhuǎn)隱性市場的形成，最為嚴(yán)重的是造成機(jī)體土地收益的減少。但是，如果土地能被自由交易，那么他們就可以拿自己的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，當(dāng)然，這種交易必須是在法律控制范圍內(nèi)，而不是毫無秩序的進(jìn)行。筆者認(rèn)為，這種方法不僅有助于農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，而且一定程度上的農(nóng)村、農(nóng)民問題也可以得到解決。此外，城市化進(jìn)程的加快、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等一系列現(xiàn)代化因素的不斷實(shí)現(xiàn)，要想達(dá)到促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展這一目的，宅基地被自由交易勢在必行。

2、房地一體原則的需要。依照法律規(guī)定，國家、集體享有土地所有權(quán)。個(gè)人僅僅對(duì)土地上的附著物，即房屋、車庫等享有所有權(quán)，對(duì)土地沒有所有權(quán)。這就使得房屋所有權(quán)加土地使用權(quán)形成了我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，為了避免房屋所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)生錯(cuò)位，我國實(shí)行房地一體原則，即“地隨房走，房隨地走”的原則。④

(2)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性

1、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失去社會(huì)保障。社會(huì)保障不能單純依賴土地，社會(huì)保障體系的建立和完善屬于國家責(zé)任，不能通過剝奪農(nóng)民的權(quán)利來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，土地的價(jià)值并不會(huì)因?yàn)檎氐牧鬓D(zhuǎn)而有所降低，反而很可能提升很多。而加強(qiáng)農(nóng)村住房保障雖然需要國家限制宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但在市場經(jīng)濟(jì)不斷開放和發(fā)展的今天，國家這種善意的行為可能已經(jīng)使土地對(duì)農(nóng)民的基礎(chǔ)作用被大大削弱。因此，只有不斷完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，將農(nóng)民納入到多角度，多方位，多層次的社會(huì)保障體系中來，才能真正解決農(nóng)民的社會(huì)保障問題。

2、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會(huì)導(dǎo)致耕地減少和影響土地安全。首先我們要明白耕地減少的原因是由于各級(jí)政府的亂批項(xiàng)目，亂搞開發(fā)，征收征用土地?zé)o度和城市建設(shè)中不合理的規(guī)劃，盲目圈地造成的土地浪費(fèi)。宅基地申請(qǐng)須經(jīng)法定程序，政府完全有能力控制宅基地總量。同時(shí)，宅基地使用的流轉(zhuǎn)并不一定會(huì)影響土地安全，農(nóng)村宅基地閑置，勞動(dòng)力向城市涌入，導(dǎo)致城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大，所以只有讓閑置的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)才可以緩解城市的用地矛盾。而限制了宅基地的流轉(zhuǎn)，這種做法并不能很好地實(shí)現(xiàn)土地安全，解決土地矛盾。

四、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善建議

(1)創(chuàng)新立法理念，構(gòu)建法律支撐，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)新制度

以保護(hù)宅基地歸屬性為重點(diǎn)，建立了中國現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)體系。在我看來，要想符合現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展趨勢，有關(guān)方面的法律需要被修改，尤其是關(guān)于宅基地使用權(quán)方面，同時(shí)這也能更好地促進(jìn)資源優(yōu)化配置。那么，要如何修改該方面的法律法規(guī)呢。在我看來：

第一步，需要不斷完善宅基地使用權(quán)的內(nèi)容，阻礙宅基地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)制度需要被改革。為了探索出這種權(quán)利使用的多樣化方式，還應(yīng)該對(duì)該權(quán)利物權(quán)變動(dòng)等方面法規(guī)進(jìn)行修改。

第二步，做到分配制度被逐漸構(gòu)建和完善，從而更好地協(xié)調(diào)國家、集體、農(nóng)民三者之間的利益。

第三步，宅基地流轉(zhuǎn)的配套措施應(yīng)當(dāng)被逐步完善，建立宅基地地籍管理制度等一系列相關(guān)制度，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用管理制度被更好地完善，宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和方式被更合理地確定，進(jìn)而促進(jìn)宅基地按規(guī)劃被有序流轉(zhuǎn)。同時(shí)，為了適合本地區(qū)的實(shí)際情況，應(yīng)適時(shí)地進(jìn)行研究，在堅(jiān)持“群眾自愿，政府適度干預(yù)”的原則下，分區(qū)域、有差別、按步驟地有效推進(jìn)。

(2)建立階梯式流轉(zhuǎn)模式，逐步推進(jìn)宅基地自由流轉(zhuǎn)

為建立健康有序的宅基地流轉(zhuǎn)市場，必須加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)市場的整治，為了能更好地完善確權(quán)以及登記發(fā)證手續(xù)，農(nóng)村宅基地使用情況調(diào)查需要被加快組織開展，最終大力推動(dòng)公寓式農(nóng)民住宅建設(shè)。

任何一種權(quán)利都應(yīng)當(dāng)是完整的，物權(quán)也應(yīng)當(dāng)是完整的，宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的一種當(dāng)然也不例外。從實(shí)際出發(fā)，宅基地使用權(quán)的保障性只應(yīng)被體現(xiàn)在它的初始取得階段，不應(yīng)當(dāng)被貫穿于該權(quán)利存續(xù)的始終。但是，隨著城市工業(yè)化進(jìn)程速度的不斷加快、社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的弊端也被逐漸地顯現(xiàn)出來。同時(shí)，由于種種原因，并沒有充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的作用，土地所存在的巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值并沒有被完全適當(dāng)?shù)尼尫懦鰜?，這有一部分是因?yàn)槲覈F(xiàn)行法律不完善而造成的。法律應(yīng)當(dāng)是以有效利用資源，最大限度地增加財(cái)富為目的，而限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不能達(dá)到這一目的。

綜上所述，筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)制度的改革勢在必行。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被作為一項(xiàng)涉及億萬農(nóng)民群眾切身利益的重要制度，仍有太多的方面需要被改進(jìn)，這樣，才能更好地實(shí)現(xiàn)為人民謀利益。為了充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的權(quán)利，保護(hù)農(nóng)民的利益，我們必須構(gòu)建一個(gè)合理的制度，最終做到有法可依。

注釋：

①馬克思恩格斯選集.北京：人民出版社.1972.109.②王利明.物權(quán)法論.北京：中國政法大學(xué)出版社.2008.275.③陳霄.農(nóng)村宅基地利用與抵押調(diào)查研究問卷分析.西部論壇.2010，20(3).8-16.④陳雨菡.關(guān)于宅基地抵押的法律問題研究.法制與社會(huì).2010(1).89-90.>參考文獻(xiàn)：

[1]龍翼飛、徐霖.對(duì)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議――兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決.法學(xué)雜志.2009(9).[2]廖陽、劉曉君.農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌型流轉(zhuǎn)模式實(shí)證研究――基于關(guān)中地區(qū)294戶農(nóng)戶調(diào)查.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版).2012(4).[3]王崇敏.我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度的現(xiàn)代化構(gòu)建.當(dāng)代法學(xué).2012(5).[4]曹泮天.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究.法律出版社.2012.[5]徐滌宇.物權(quán)法熱點(diǎn)問題講座.中國法制出版社.2007.[6]梁慧星、陳華彬.物權(quán)法.法律出版社.2003.[7]房紹坤.物權(quán)法?用益物權(quán)編.中國人民大學(xué)出版社.2007.[8]楊明剛.允許農(nóng)村宅基地有限流轉(zhuǎn)利大于弊.檢察日?qǐng)?bào).2005.

第四篇：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律知識(shí)的介紹

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宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律知識(shí)的介紹

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，一直以來是一個(gè)倍受大家關(guān)注的話題。那么，大家對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律知識(shí)又了解多少呢?宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)狀是什么呢?下面法律將會(huì)為大家詳細(xì)的介紹一下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度方面的法律知識(shí)。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行立法狀況

就我國目前的立法狀況而言，關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定主要體現(xiàn)在以下法律法規(guī)中：

1、《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”第一百五十四條規(guī)定：“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)滅失。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”第一百五十條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注

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銷登記?！?/p>

2、《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。

3、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有，不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！? 4、1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建造住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

目前我國對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本是持禁止態(tài)度的，這與我國以保障居住權(quán)為價(jià)值的宅基地制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。審視當(dāng)前的立法現(xiàn)狀，我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法存在著諸多的缺陷。一方面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法資源稀缺。從上文我們可以看出，關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律非常少且效力層次低，還沒有一部直接規(guī)范和調(diào)整農(nóng)村宅基地權(quán)利的法律，僅靠分散在《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)范來調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多樣，很多地

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方還存在著法律的空白地帶。農(nóng)村宅基地使用權(quán)立法資源的稀缺使得我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)無章可循，無法可依，導(dǎo)致全國各地關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛層出不窮，各地法院也是標(biāo)準(zhǔn)不一，判決各異。另一方面，與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產(chǎn)管理法律雖然在很多方面還存在問題，但是關(guān)于城市房地產(chǎn)的立法還是比較完備和符合現(xiàn)實(shí)要求的。而關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)利那些稀少的法律法規(guī)在日新月異的實(shí)踐面前則顯得非常的陳舊，司法實(shí)踐中面對(duì)層出不窮的新問題，很多時(shí)候無法從以往的法律中尋找判決的依據(jù)，而卻更多的是依靠規(guī)范性文件和地方政策進(jìn)行調(diào)整。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)遭遇的法律障礙

審視我國農(nóng)村宅基地使用關(guān)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和法律狀況，我們發(fā)現(xiàn)合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立，還存在著諸多法律的障礙。

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新最深層次的障礙來源于傳統(tǒng)的立法理念。傳統(tǒng)立法理念認(rèn)為，農(nóng)村宅基地制度的設(shè)立是為了保障作為弱勢群體的農(nóng)民的基本居住的權(quán)利，在當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障體制尚不健全的情況下，如果允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)，則可能使很多農(nóng)民“流離失所”，而且也不利于耕地的保護(hù)。[6]因此法律索性從源頭上禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。但是我們認(rèn)為，受中國幾千年傳統(tǒng)思

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想的影響，農(nóng)民并非像很多人想象的那樣，會(huì)輕易的出賣宅基地，只有在必要的情況下，才會(huì)將農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，因此獲得的經(jīng)濟(jì)利益也能使農(nóng)民的生活獲得保障，而當(dāng)前我國每年耕地的流失情況非常嚴(yán)重，并不是禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)就可以防止的，相反，在現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地制度下，因?yàn)檎夭荒茏杂傻霓D(zhuǎn)讓，很多地方把耕地變?yōu)檎胤峙浣o社員，因而減少了耕地的面積。

2、法律規(guī)定不健全，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律依據(jù)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)。農(nóng)民將房屋出讓給城市居民的行為不能受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，也就不能辦理土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。但在廣大的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)是相當(dāng)普遍的存在，成為一種無可逆轉(zhuǎn)的潮流。盡管農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在立法上是禁止的，但在現(xiàn)實(shí)生活中卻是無法禁止，于是便形成了上文中所說的以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)村宅基地隱形市場。其中大量存在的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式都是不合法的，找不到法律依據(jù)，因此宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)雙方均無正規(guī)交接手續(xù)，很難確定究竟孰是孰非，一旦發(fā)生爭執(zhí)難以定論，于受害人不利。

3、集體所有主體的多級(jí)型規(guī)定阻礙了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。關(guān)于集體土地所有權(quán)主體，我國法律規(guī)定為多級(jí)。體現(xiàn)在：《憲法》第法律咨詢s.yingle.com

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十條第二款規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十四條第二款規(guī)定“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。”由上我們可以看出，在《憲法》中集體土地被籠統(tǒng)的界定為集體所有，《民法通則》中界定為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村二級(jí)所有，而《土地管理法》則界定為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村和村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體三級(jí)所有。這些多元而實(shí)際并不落實(shí)的所有權(quán)代表對(duì)土地產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，致使在土地產(chǎn)權(quán)市場流轉(zhuǎn)中演變出多元主體之間的權(quán)力之爭或討價(jià)還價(jià)，人為的增大了交易成本，影響了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場配置的效率。同時(shí)，村集體土地所有權(quán)多極化所有在實(shí)際中經(jīng)常變成無主所有，造成了缺乏所有者對(duì)土地實(shí)際利用的有效監(jiān)督。這種管理上的空白，使得農(nóng)村宅基地及房屋產(chǎn)權(quán)缺乏法律的權(quán)屬依據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，往往容易導(dǎo)致司法上的困難，不利于維護(hù)權(quán)利人的利益。

以上，就是法律為大家整理的關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度方面的法律

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知識(shí)，希望會(huì)對(duì)大家有所幫助主要包括宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和遇到的困難。如果，大家對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有任何疑問，大家可以在贏了網(wǎng)網(wǎng)站進(jìn)行在線律師咨詢。

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第五篇：宅基地流轉(zhuǎn)問題

姓名云劍升龍

人文學(xué)院

關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)問題的社會(huì)調(diào)查報(bào)告

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個(gè)人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權(quán)不能抵押。研究農(nóng)村宅基地問題，可以發(fā)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)中的得失與利弊，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，推進(jìn)我國如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)。

2010年8月，我就農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題走訪了附近的幾個(gè)行政村，向當(dāng)?shù)氐拇甯刹颗c村民詢問了宅基地流轉(zhuǎn)的基本情況。在我走訪的村子里，以浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村最具代表性。馬店新村有村民539戶，共計(jì)1407個(gè)人口，是當(dāng)?shù)匾粋€(gè)比較大的行政村。該村耕地面積達(dá)941畝，其中水田828畝，地勢比較平坦。馬店新村以輕紡業(yè)為主，共有劍桿布機(jī)600多臺(tái)，襪機(jī)300余臺(tái)，家庭手工業(yè)發(fā)展迅速。該村充分利用現(xiàn)行法律，在法律允許的范圍內(nèi)，相互轉(zhuǎn)讓宅基地或空余房屋，擴(kuò)大家庭手工業(yè)的規(guī)模，大大促進(jìn)了馬店新村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使農(nóng)村剩余資源利用率達(dá)到最大化。在這次的走訪調(diào)查中，我對(duì)馬店新村的宅基地流轉(zhuǎn)情況有了一定的了解。

1.處于不斷擴(kuò)張勢態(tài)的家庭手工業(yè)需要房屋空間的支撐，連續(xù)的房屋有利

于家庭作坊的擴(kuò)大與發(fā)展，馬店新村存在著宅基地的轉(zhuǎn)讓買賣事件。

2.馬店新村是由拆遷在后形成的新農(nóng)村，因而存在著大量的宅基地，這是

宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

3.由于宅基地申請(qǐng)要求嚴(yán)格，程序復(fù)雜，以及近年來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅

基地的價(jià)格也水漲船高，從幾年前的3萬元一間漲到現(xiàn)在的10萬元一間，還是有價(jià)無市。

4.馬店新村的宅基地轉(zhuǎn)讓基本上是同村之間的轉(zhuǎn)讓，很少出售給不是本村的村民。

5.從該村來看，宅基地買賣正規(guī)化，轉(zhuǎn)讓合同越發(fā)正式且合理合法，法律

意識(shí)比較強(qiáng)，因而宅基地轉(zhuǎn)讓所引起的法律糾紛很少。

宅基地流轉(zhuǎn)問題其實(shí)是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，我國的宅基地使用權(quán)有四大特征，包括以下內(nèi)容：

l．依法取得。農(nóng)村村民獲得宅基地的使用權(quán)，必須履行完備的申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才能取得。

2．永久使用。擁有宅基地使用權(quán)的公民，使用權(quán)沒有期限，由公民長期使用，長期不變?？稍谡厣辖ㄔ旆课?、廁所等建筑物，并享有所有權(quán)；在房前屋后種植花草、樹木，發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)，并對(duì)其收益享有所有權(quán)。

3．隨房屋轉(zhuǎn)移。宅基地的使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。房屋因繼承、贈(zèng)與、買賣等方式轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時(shí)，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可隨房屋轉(zhuǎn)

移。

4．受法律保護(hù)。依法取得的宅基地使用權(quán)受國家法律保護(hù)，任何單位或者個(gè)人不得侵犯。否則，宅基地使用權(quán)人可以請(qǐng)求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、返還占有、賠償損失。

通過這次調(diào)查我發(fā)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問題，宅基地流轉(zhuǎn)是一把雙刃劍。

首先，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量農(nóng)村勞動(dòng)力出村進(jìn)城，外出務(wù)工人員大都定居城鎮(zhèn)，于是農(nóng)村就出現(xiàn)了許多廢棄的房屋。據(jù)一個(gè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)稱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為6%，中等發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為4%，一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為1.5%。由此可見，農(nóng)村宅基地資源，各種建筑資源浪費(fèi)嚴(yán)重。從某種意義上來說，宅基地的流轉(zhuǎn)可以節(jié)約土地，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場配置。

其次，農(nóng)村家庭手工業(yè)發(fā)展迅速，這在東部尤為明顯。而其生產(chǎn)擴(kuò)大往往受到機(jī)器安放與產(chǎn)品堆積空間太小的限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使家庭作坊有機(jī)會(huì)發(fā)展，這一方面促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，另一方面也創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，緩和社會(huì)就業(yè)壓力。

此外，自從黨的十六屆五中全會(huì)提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大歷史任務(wù)后，各地農(nóng)村將“包裝”村民房屋，改善村容村貌作為工作重點(diǎn)之一。而新農(nóng)村中往往存在長期無人居住的空房或危房（這些可視為新的宅基地），對(duì)這部分房屋的修繕，無疑是對(duì)資源的浪費(fèi)，若對(duì)之棄之不理，則又是影響整個(gè)行政村的村容村貌。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以使這部分無用之地真正成為有價(jià)值的土地，從而推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

當(dāng)然，宅基地是農(nóng)民安身立命之地，體現(xiàn)了“居者有其地”的理念。如今城鄉(xiāng)貧富差距并不小，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必然會(huì)有很大一部分農(nóng)民喪失居住地，導(dǎo)致農(nóng)民流離失所，成為社會(huì)的不穩(wěn)定因素，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

同時(shí)宅基地作為產(chǎn)權(quán)，有很大的升值空間，因而宅基地市場化將不可避免的掀起新一輪的炒地?zé)?，哄抬宅基地價(jià)格，將有限的宅基地資源集中到少數(shù)強(qiáng)勢群體手中，為強(qiáng)勢群體乘人之危提供便利，成為強(qiáng)勢群體手中一只會(huì)下金蛋的雞。這樣無限制的流轉(zhuǎn)，必然是強(qiáng)勢群體剝奪弱勢群體的利益，導(dǎo)致農(nóng)民階級(jí)權(quán)益的流失。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是關(guān)乎國計(jì)民生的大問題，草率地決定宅基地流轉(zhuǎn)與否，這是不科學(xué)，也是不合理的。實(shí)事求是得說，在現(xiàn)今這種風(fēng)氣下，完全無限制的宅基地流轉(zhuǎn)，很有可能會(huì)給大部分農(nóng)民造成悲劇，影響社會(huì)穩(wěn)定。若禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，則又不能適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，但應(yīng)在小范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，即只允許在農(nóng)村人口之間轉(zhuǎn)讓，非農(nóng)村戶口的人不得買賣宅基地。這樣既能維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，又能活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，同時(shí)也能減少一些矛盾的產(chǎn)生。在宅基地流轉(zhuǎn)過程中，國家也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控力度，使之合法合理有序的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：1.《農(nóng)村宅基地使用權(quán)該如何流轉(zhuǎn)》陳建明陳忠浩

2．《淺談農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)》馮一飛楊鴻鳴許鵬

3.《禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的正當(dāng)性和必要性》孟勤國

4.浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村檔案,

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試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

第一篇：試論對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之處理

第二篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

第三篇：論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

第四篇：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律知識(shí)的介紹

第五篇：宅基地流轉(zhuǎn)問題

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