第一篇：房地產(chǎn)市場泡沫講稿

接下來講講現(xiàn)實(shí)中的例子。由于不論在歷史中還是當(dāng)下的中國，房地產(chǎn)市場泡沫都是人們很關(guān)注的問題，所以今天就以房地產(chǎn)市場為例。

什么是泡沫？當(dāng)資產(chǎn)價格高于其內(nèi)在價值時就產(chǎn)生了泡沫。

真實(shí)需求者購買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實(shí)需求；但投機(jī)者買房不是為了住，而是為了通過其短期價格波動，利用價差套利，常常表現(xiàn)為對房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機(jī)者的虛假需求造成的房產(chǎn)價格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對市場上的真實(shí)或虛假需求，反應(yīng)就是大力建房，但蓋房子周期長，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房價上漲。這時真實(shí)需求者會選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機(jī)者看到市場中有利可圖，也會大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價格不再上漲。當(dāng)泡沫越來越大的時候，與之對應(yīng)的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時人們就在進(jìn)行杠桿投資了；當(dāng)房價越來越高，人們買房最初向銀行借50%，后來借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級貸款。

房地產(chǎn)市場一片繁榮的時候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機(jī)客也賺了；但真實(shí)需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)由于消費(fèi)市場被擠壓而萎縮。于是大家都進(jìn)入房地產(chǎn)市場，去做投機(jī)客，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛。

這時房價就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機(jī)客開始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房價大跌。剩下沒跑成的投機(jī)客、房地產(chǎn)商都沒錢償還銀行負(fù)債，真實(shí)需求者看房價還沒負(fù)債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟(jì)崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國。這種情況是投機(jī)客先動手，第二種情況是政府先動手。當(dāng)政府采取政策限制房價，投機(jī)客也會拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國呢?有沒有一種在清理泡沫的同時減小對經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機(jī)者的同時用真實(shí)需求填補(bǔ)他們的退場造成的空缺。要想清理投機(jī)者，可以通過限購和征收房屋空置稅；要想增加真實(shí)需求可以給予政府補(bǔ)貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤。可以看到我國政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第二篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對策

2001年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點(diǎn)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪時預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重?！北疚臄M就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場機(jī)制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運(yùn)動可脫離土地利用實(shí)績而產(chǎn)生泡沫。

3.地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實(shí)的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)?！耙獟赍X，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為當(dāng)時海南房地產(chǎn)熱時一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進(jìn)這個領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產(chǎn)市場熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場是一個準(zhǔn)市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進(jìn)行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢?，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來大而長期的負(fù)面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸?。淮送?，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。

2.強(qiáng)化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國研究住房稅、費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費(fèi)。

6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實(shí)，消費(fèi)者之所以會被一些開發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗@些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

第三篇：房地產(chǎn)泡沫仍是中國經(jīng)濟(jì)最大問題

房地產(chǎn)泡沫仍是中國經(jīng)濟(jì)最大問題

盡管日前溫家寶總理表示當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)仍處于良好運(yùn)行態(tài)勢，但市場對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心又起。個人認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”的可能性不大。只要政府下決心擠出房地產(chǎn)泡沫，中國經(jīng)濟(jì)不存在所謂的“硬著陸”或“軟著陸”，在未來較長的一段時間里，中國經(jīng)濟(jì)仍然處于上升通道中，只不過其增長速度與增長質(zhì)量與前10年會有很大不同。

當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的原因，一方面與金融危機(jī)后歐美國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。由于歐盟主權(quán)債務(wù)危機(jī)，4月歐盟地區(qū)對中國外商直接投資（FDI）下降28%，從而使得中國4月外商直接投資比去年同期下跌0.74%。中國進(jìn)出口貿(mào)易全面下降也與外需大幅減弱有關(guān)。另一方面，也跟政府有意識地對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）快速增長進(jìn)行調(diào)整有關(guān)。

政府有意識地降低GDP增速，使得政府宏觀政策不會鼓勵國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長回到幾年前10%以上的增速。從這個角度來看，GDP增長下行在常理之中。

過去數(shù)年以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的中國經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重超支了中國未來的經(jīng)濟(jì)增長，只要政府決心擠出房地產(chǎn)泡沫，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行是必然趨勢。從今年以來的情況來看，中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心已達(dá)到共識。

在中國GDP中，房地產(chǎn)投資占有大約13%比重，隨著住房銷售下降，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長出現(xiàn)較大幅度下滑。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.5%，與2011年同期相比下降達(dá)11個百分點(diǎn)。無論從住房銷售金額還是從住房銷售面積來看，一季度同比都出現(xiàn)負(fù)增長，從而使得與房地產(chǎn)相關(guān)的不少產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行調(diào)整。由于早幾年經(jīng)濟(jì)過度“房地產(chǎn)化”，要擠出房地產(chǎn)泡沫，就必須把早幾年過度繁榮局面進(jìn)行扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)“去投機(jī)化”及“去庫存化”通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長也是必然。但這種“去投機(jī)化”及“去庫存化”對經(jīng)濟(jì)增長的影響也不要過高估計(jì)。因?yàn)?，盡管當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售全面下降，已影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)及行業(yè)產(chǎn)能過剩，影響到不少行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)性虧損，比如鋼鐵業(yè)、建筑材料業(yè)等，但這只是與經(jīng)濟(jì)快速增長時及房地產(chǎn)泡沫巨大時相比較，而這樣的經(jīng)濟(jì)增長及房地產(chǎn)增長是不可持續(xù)的，是必須進(jìn)行調(diào)整的。因此，這些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)十分緊密的行業(yè)借助于房地產(chǎn)泡沫擠出調(diào)整也是必然。

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)生活中最大問題仍然是國內(nèi)住房市場的泡沫及庫存全面上升。從當(dāng)前房地產(chǎn)情況看，由于住房銷售全面下降，而住房生產(chǎn)持續(xù)快速增長，但房地產(chǎn)開發(fā)商住房價格下降意愿不強(qiáng)烈，使得全國不少地方住房庫存全面上升。如何消化國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的庫存則成了化解當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)最大的問題。因此，當(dāng)前中央政府仍然會堅(jiān)持現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，通過這方面迫使房地產(chǎn)企業(yè)把住房價格降下來，從而釋放出居民的住房消費(fèi)需求。

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場并非是靠信貸增長來鼓勵居民購房，而是在銀行信貸不準(zhǔn)用作住房投機(jī)炒作的情況下，如何把各地居民住房消費(fèi)釋放出來。實(shí)際上各地住房價格的調(diào)整幅度越合理，住房消費(fèi)需求釋放越大。這才是化解當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。

第四篇：5000字房地產(chǎn)論文,鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

鄂爾多斯鬼城與房地產(chǎn)泡沫 我來自于內(nèi)蒙古，很多人對于內(nèi)蒙古的了解關(guān)注，很大一部分來自于一個城市——鄂爾多斯，還有一個話題性的詞——鬼城。雖然不是親身經(jīng)歷，但是鄂爾多斯的發(fā)展和衰落我都有所感觸。

2004年以前，康巴什還是片荒漠，只有兩個小村莊，不到1400人。

那時，整個鄂爾多斯還被我們稱為東勝。一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)。直到有一天，這里發(fā)現(xiàn)了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽(yù)為軟黃金；煤炭探明儲量1676億噸，占全國1/6，鄂爾多斯如今是中國產(chǎn)煤第一大市；稀土儲量65億噸；天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國1/3。

因?yàn)椤把颉⒚?、土、氣”，于是揚(yáng)眉吐氣。2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均GDP為13.44萬元，超過香港。2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長54.1%。2010年銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7%；各項(xiàng)貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7%。2010年，金融機(jī)構(gòu)對鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，高利貸資金2000億元左右（主要來自煤炭）。

從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)開始爆發(fā)，房地產(chǎn)商剛拿下土地，做完規(guī)劃，就能賣房。鄂爾多斯瘋狂時，樓盤只要開盤就被搶光，好多人都是一口氣買好幾套甚至一棟樓。在這個全國三線城市，在泡沫破滅前，房價已經(jīng)炒到了均價1.3萬元左右，有的甚至到了2萬以上。但是這種繁榮瞬間就煙消云散了。2005年時鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價在每平方米1000元左右，2006年時大約在1500元，到2007年時均價5000多元，平均漲幅約3倍。而2009年時，房價再次大幅度上漲，達(dá)到7000-8000元左右，2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元，當(dāng)時，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價已達(dá)到2萬－－3萬每平米。

2011年2月底，房地產(chǎn)投資規(guī)模360.7億元，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元，其余資金均來自有“煤”背景的民間資本。因?yàn)槊禾浚康禺a(chǎn)有了建設(shè)資金和消費(fèi)市場。當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為有錢就是剛需。鄂爾多斯人買房子不是為了賣，而且買來也不出租，就是為了囤積資產(chǎn)。2010年鄂爾多斯全市二手房成交量只有17萬平方米，還不到一手房成交量的4%。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)實(shí)際施工面積2696萬平方米，全市商品房銷售面積1009.4萬平方米，鄂爾多斯市區(qū)人口只有35萬，市區(qū)居民差不多人均擁有3-4套房，如

果在建項(xiàng)目全部完工，人均將有用10套房。而且沒有什么外地買家，都是自我循環(huán)。一旦銀行不能提供按揭資金，購買力立即消失。

房子在鄂爾多斯已經(jīng)失去了居住價值，完全就是一種純投資品。大家買房以后也不急于出售或者出租，而是急著去抵押，再去做民間借貸獲利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是從銀行按揭，然后再拿房屋作抵押獲得銀行貸款（年息7％），然后把這個錢用于放高利貸（利息為月息3％－－6％）。當(dāng)時鄂爾多斯的人只要有錢就去放貸，放貸賺到錢了再去買房子，買到房子再用房子抵押套現(xiàn)去放貸，放貸賺錢后再去買房子??。鄂爾多斯幾乎全民放高利貸，一年利息36％，利滾利，很快資產(chǎn)就能翻番。買房子對他們來說只不過是用左手的錢向開發(fā)商買房，然后右手把房子從銀行抵押套現(xiàn)借給開發(fā)商收取高額利息，開發(fā)商和銀行也就變成了他們左右手互搏的工具。

物價也水漲船高，2010年，鄂爾多斯100平米的普通住房，年租金5萬塊錢很正常。小旅館的床鋪可以到1800塊錢一個月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。這就導(dǎo)致鄂爾多斯沒有什么低利潤的服務(wù)性企業(yè)，成為一個城市怪胎。

2007年年底，中國城市競爭發(fā)展力排名：鄂爾多斯增長競爭力全國第一；人均

GDP1.0451萬美元，超過北京、上海。

鄂爾多斯老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市發(fā)展空間。2004年，政府開始在荒漠中開始興建新區(qū)，建設(shè)總投資達(dá)50多億元。

站在黨政大樓12層樓頂往南看，在這張巨大的荒漠“白紙”上，矗立著康巴什的六大地標(biāo)性建筑：劇院、文化藝術(shù)中心、會展中心、新聞中心、博物館、圖書館。

只是，這里還缺少超市、醫(yī)院、學(xué)校和人。

盡管各種設(shè)施還在完善中，但鄂爾多斯人對這座新城依然充滿自豪，把康巴什譽(yù)為“千年荒漠、創(chuàng)業(yè)熱土”。新區(qū)黨工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名藺懷恩的一篇文章寫道：“眼前這條舒暢伸展的大道，便是人們驚呼的‘上班大道’了??因?yàn)槭姓畽C(jī)關(guān)剛搬遷不久，商業(yè)的經(jīng)營尚屬空白，幾乎是機(jī)關(guān)人員的來回跑道?，F(xiàn)在是早上8點(diǎn)多鐘，趕班點(diǎn)的汽車們轟轟烈烈??我乘坐的這輛沃爾沃轎車身前身后是一片車的涌流?！薄氨捡Y、保時捷、賓利、法拉利們跑得氣咻咻，一個個志在超越；后邊的寶馬、福特野馬、蘭博基尼、凱迪拉克們你追我趕，使著絕不甘于居后的情緒；就是那享有豪族尊位的勞斯萊斯、阿斯頓馬丁也是那種飛翔的姿影，正在望風(fēng)絕塵、不可一世地沖來??”的確，鄂爾多斯幾乎是一夜暴富。住建部發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。鄂爾多斯每217個人中間，就有一個億萬富翁；每15個人里面，就有一個千萬富翁。

但是盛極必衰，沒有永遠(yuǎn)的高潮。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，煤炭價格下跌后，鄂爾多斯從煤炭來的的現(xiàn)金流就斷了。當(dāng)銀行的信貸規(guī)模被控制后，銀根收緊的時候，買了房交了首付卻貸不下款來，資金來源就斷掉了，支撐新項(xiàng)目的高利貸就消失了，造成房地產(chǎn)商無法回籠資金，既無法還高利貸，又無法繼續(xù)建造房子，就形成了惡性循環(huán)。（據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年以后，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)的資金70%是高利貸，總規(guī)模在2000億元以上）

而且房地產(chǎn)市場一下跌，這2000億的大多數(shù)資金就難以收回了，也就意味著鄂爾多斯大多數(shù)人一生的積蓄和前幾年瘋狂投資的收益將成為泡影。

2011年11月下旬，隨著房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)下行，鄂爾多斯高利貸資金鏈斷裂案件爆發(fā)（例如涉案超過10億元的“蘇葉女案”和涉案2.63億元的“王福金案”），數(shù)百個正在建設(shè)的樓盤陷入困境，大面積停工，開發(fā)商和富豪被追債和四處躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地產(chǎn)公司老板王福金因民間高利貸資金不能歸還跳樓自殺身亡，公司最大股東郝小軍外逃，當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行追捕。中富公司搞到一塊地建房子，以3％的月息借高利貸2.63億，每月支付利息就需789萬。遇到國家房地產(chǎn)調(diào)控，銀行停止辦理按揭貸款，導(dǎo)致資金鏈斷裂。王福金的資金來源大多是他以前法院的同事以及離退休干部、中富公司內(nèi)部員工的親屬，以及其父親退休前的銀行同事、儲戶等。因?yàn)榻栀J搭上了“人情”，才使得無力償還的王福金只能“以死謝罪”。其實(shí)鄂爾多斯的房地產(chǎn)最大的問題在于供給超過了實(shí)際的需求。2010年鄂爾多斯商品房銷售面積1009.4萬平方米，為北京的近62%，而人口僅為北京的10%。一些人用銀行按揭10套20套買，甚至整棟樓的購買。

為什么鄂爾多斯人這么瘋狂？他們有一個錯誤的信念，政府可以接盤，因?yàn)槎鯛柖嗨褂行酆竦拿禾渴找?，一年的?cái)政收入可能達(dá)到800億元。但是政府買住房來干什么呢？養(yǎng)豬？

鄂爾多斯房地產(chǎn)瘋狂來源于政府急功近利的招商引資政策：凡是來鄂爾多斯投資項(xiàng)目，政府都會配套給其劃拔一塊煤礦和地塊。有了地塊的老板，就通過高利貸的融資渠道開始建立房地產(chǎn)。這也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速發(fā)展的主要原因，目前全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家。但是這種模式的開發(fā)成本巨高。以東勝區(qū)為例，舊城改造僅拆遷成本就是一畝地600多萬元，新開發(fā)的地段一畝地也要150萬元。最后算下來僅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，開發(fā)商將會血本無歸。核心區(qū)域的補(bǔ)償有些已經(jīng)在8000元/平方米以上，甚至已經(jīng)高過大部分在售樓盤的價格。

高和證券認(rèn)為2011年9月份以來，鄂爾多斯房地產(chǎn)銷售慘淡，比去年同期下滑了80%左右。同時價格下降40％尚無人問津。

現(xiàn)在房地產(chǎn)商現(xiàn)在盼望政府減免稅收或是補(bǔ)償一些土地或者是大量收購房地產(chǎn)，把現(xiàn)有土地上的房子蓋起來。

為救市，鄂爾多斯政府準(zhǔn)備拿出75億元至100億元人民幣搞房地產(chǎn)企業(yè)重組計(jì)劃和政府收購計(jì)劃。但是政府沒錢，想從銀行（國家開發(fā)銀行、鄂爾多斯銀行、鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行）貸款為市場注資。對300多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整頓，用貸款對小企業(yè)進(jìn)行并購、整合、重組，最后形成幾家有實(shí)力的大型房企。但是這個企圖徹底失敗，銀行并不買賬，這是政府一廂情愿。

實(shí)際上鄂爾多斯市政府早就召集包括國有四大銀行在內(nèi)的鄂爾多斯市的金融機(jī)構(gòu)，動員各級金融機(jī)構(gòu)積極向上爭取信貸規(guī)模，特別是要求金融機(jī)構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度，對具有一定實(shí)力、有土地等資產(chǎn)、暫時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，積極協(xié)調(diào)貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利率，并通過轉(zhuǎn)貸、展期等辦法，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。但沒有任何效果。

鄂爾多斯現(xiàn)在已經(jīng)被稱為鬼城。晚上到鄂爾多斯康巴什北區(qū)“雍景紫臺”等3個小區(qū)，亮燈的房間稀稀落落，不到5％。而康巴什規(guī)劃是100萬人。

2010年4月，美國《時代》周刊：這樣說：“康巴什是用50億元打造的一座最荒涼的鬼城。最初為100萬人居住、生活和娛樂而設(shè)計(jì)的這個地方卻幾乎沒有人居住。偶爾出現(xiàn)的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災(zāi)難過后1名孤獨(dú)的幸存者。只用5年時間就建成的康巴什，設(shè)計(jì)初衷是要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品?！薄靶路靠罩寐?7%”。“現(xiàn)在康巴什的清潔工比行人多，城內(nèi)鮮有行人?！睕]有比這個問題更讓眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國房地產(chǎn)市場是泡沫嗎？

我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀指出：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰是必然。海南是中國房地產(chǎn)泡沫崩潰的第一個樣板，鄂爾多斯是第二個樣板。

兩個市場環(huán)境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰主要是金融鏈條崩盤的結(jié)果，金融杠桿過高、中小城市本地消費(fèi)力耗散，后繼無力；海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開發(fā)冒進(jìn)。如果再次崩盤，則說明我國最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。

目前鄂爾多斯的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與自然條件、營商環(huán)境不足以吸引大量人口與項(xiàng)目進(jìn)駐，煤炭價格下挫、民間借貸鏈條斷裂成為壓垮房地產(chǎn)的兩根稻草。

外地人無意長住鄂爾多斯，卻能調(diào)動資金制造當(dāng)?shù)氐亩唐谫Y產(chǎn)泡沫。據(jù)高和資本的報(bào)告，大量民間資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。中國人民銀行鄂爾多斯支行的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年通過支付系統(tǒng)共流入鄂爾多斯58.4萬筆，總金額為9851.13億元，同比增長86.61%和50.52%。鄂爾多斯人熱衷于房地產(chǎn)投資，但沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈、沒有營商環(huán)境、沒有人口聚集，一旦實(shí)際借貸利率上升，房地產(chǎn)市場的崩潰就是必然的。

與鄂爾多斯最大的不同，海南的房地產(chǎn)一直以外地人投資為主。2010年，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對海南房地產(chǎn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島品牌開發(fā)商進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。

海南的房價收入比過高可以印證外地人主導(dǎo)市場。去年4月27日，上海易居發(fā)布 “2011中國住宅房價收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價收入比排名位居全國前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個省份商品住宅房價收入比均超過9。與北京、上海作為經(jīng)濟(jì)中心不同，海南本地經(jīng)濟(jì)以旅游、房地產(chǎn)為主，本地居民收入近幾年雖然上升較快，由于基數(shù)較低仍處于全國中位以后，海南房地產(chǎn)價格卻快速躥升，可與京滬試比高。

外地人以剩余資金投資海南房地產(chǎn)供養(yǎng)老、休閑之用，說明本地居民收入無法左右海南房地產(chǎn)價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據(jù)。海南與美國的佛羅里達(dá)在氣候、產(chǎn)業(yè)、旅游核心區(qū)域地理環(huán)境等方面頗為類似。海南當(dāng)?shù)厝藷嶂杂趯W(xué)習(xí)佛羅里達(dá)的模式，如海南省旅游協(xié)會旅游推廣及咨詢服務(wù)中心總經(jīng)理、海南旅游發(fā)展研究會研究員孫德清在接受人民網(wǎng)海南視窗的采訪時表示，“國際旅游島建成了是什么樣子？我設(shè)想了一下，如果達(dá)到現(xiàn)在美國旅游收入第一大州佛羅里達(dá)的樣子也不錯?！敝袊êＤ希└母锇l(fā)展研究院院長遲福林等人都持相似意見，海南國際旅游島定位正基于此。佛羅里達(dá)的房價成為美國房價的標(biāo)桿之一，海南房價也是衡量中國房價泡沫較為準(zhǔn)確的標(biāo)桿。

海南房地產(chǎn)如果再次崩潰，以剩余現(xiàn)金支付的外地購房者不會受到太大影響，他們追求的是必要物質(zhì)之外的休閑享受，但開發(fā)企業(yè)將遭受致命打擊。負(fù)債過高，融資成本上升將導(dǎo)致短期內(nèi)大批開發(fā)企業(yè)倒閉。根據(jù)海南克爾瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南2011年去化量是880萬平方米。以此計(jì)算，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上。以上數(shù)據(jù)的潛在含義是，如果保持2011年外地7萬戶左右每戶100平方米以上的購買力，海南房地產(chǎn)將嚴(yán)重過剩。海南只有兩個選擇：抑制房地產(chǎn)投資熱潮，或者吸引更多的外地人口到海南買房

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說：“我一直認(rèn)為鄂爾多斯這個‘鬼城’只是暫時現(xiàn)象，因?yàn)槟抢镉?700億噸的煤，還有8000億立方米天然氣儲量，有這種資源在，他不會成為‘鬼城’”。

怎么來認(rèn)識這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過改革的方式來破解它出現(xiàn)的問題，李鐵舉了三個原因：

第一，鄂爾多斯的問題出在政府決策。政府決策行為短期化，有錢了，一屆政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，沒錢的時候政府財(cái)政緊張。

第二個是城市規(guī)劃、城市發(fā)展的模式出問題了。政府一味的搞房地產(chǎn)開發(fā)，功能單一，服務(wù)業(yè)沒有發(fā)展起來。他只提供了房子，沒有提供居住生活其他類型的服務(wù)，使他就變成了只到那去住?？峙逻@個選擇是越來越差，買房子不是投資。

第三，在三、四線，四、五線城市，各種增長模式受到了比較大的制度性問題。我們現(xiàn)在招商引資，發(fā)展工業(yè)，增加財(cái)政稅收。但是我們給投資者的條件基本是零地價，甚至是負(fù)地價。財(cái)政是靠稅收來，就是吃飯財(cái)政，稅收保吃飯，所以沒有足夠錢去補(bǔ)償對工業(yè)投資的支出，所以只能靠房地產(chǎn)開發(fā)。這屆政府，房地產(chǎn)開發(fā)完了，下一屆政府為了新的政績就繼續(xù)去招商引資，繼續(xù)去賣地，賣地既補(bǔ)了工業(yè)投資，同時又補(bǔ)了投資過大的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)，周而復(fù)始循環(huán)下去，這個攤子就越來越大，形成一個基本定律。而且這是在中國幾乎所有的城市中都普遍存在。

李鐵說，三四線城市輻射范圍小，特別是中西部地區(qū)，收入少，支撐不起來房地產(chǎn)開發(fā)的模式，最后就導(dǎo)致發(fā)展受到一定的限制。房子賣不出去了，最后的結(jié)果就會形成財(cái)政崩盤。

所謂促進(jìn)中小城市發(fā)展，也要包括我們怎么來認(rèn)識這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過改革的方式來破解它出現(xiàn)的問題，怎么樣通過融資改革，怎么樣通過土地出讓制度的改革等等來遏制這種政府任意蔓延、粗放型擴(kuò)張城市發(fā)展的動機(jī)。

鄂爾多斯的現(xiàn)實(shí)說明：依靠高利貸資金繁榮起來的城市，一旦遇到調(diào)控，就不堪一擊。

第五篇：第5章 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

第5章 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

5.1 日本房地產(chǎn)泡沫的原因

5.1.1 金融政策不當(dāng)

1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、英國、法國五個發(fā)達(dá)國家簽訂著名的“廣場協(xié)議”，協(xié)議主要內(nèi)容是美元將對包括日元在內(nèi)的主要貨幣進(jìn)行有序的貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題，從而增加美國產(chǎn)品出口競爭力、改善國際收支不平衡狀況。協(xié)議簽訂僅僅兩年時間，日元兌美元升值已達(dá)50%，短時間日元的大幅升值對日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，為沖抵匯率變動所帶來的消極影響，日本政府采用了寬松的貨幣政策。貨幣供應(yīng)量大幅度增加,導(dǎo)致市場流動性過剩，刺激房地產(chǎn)市場投機(jī)劇增，促使房價一路飆升。同時由于政策存在漏洞，大量銀行資金通過農(nóng)林系列的金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)間接流入房地產(chǎn)市場，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)膨脹.對比中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,2003年~2007年,我國一直實(shí)行寬松的貨幣政策,大量資金流入房地產(chǎn)市場,美國為了彌補(bǔ)貿(mào)易逆差,一直在給人民幣匯率施壓,人民幣匯率也在大幅度升值.5.1.2稅收政策的失誤

1981年，日本政府進(jìn)行了以減輕土地稅為目的的稅制改革.寬松的土地稅收政策，進(jìn)一步刺激了土地投機(jī)行為，促使土地價格不斷攀升。此外，日本的土地繼承稅制也以土地公示價格作為計(jì)征依據(jù)，其應(yīng)征稅額與市場價格之比小于繼承稅率70%，存在獲利空間，并且土地面積未達(dá)到200平方米的居住用地還減免50%的繼承稅，這促使人們將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y產(chǎn)，資金大量流入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推升了房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場泡沫持續(xù)膨脹。

5.1.3企業(yè)行為扭曲

房地產(chǎn)的高投資收益和低保有稅，使得日本幾乎所有大企業(yè)都不同程度地介入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)行為發(fā)生扭曲，紛紛購買大量土地、房產(chǎn)并作為資產(chǎn)長期保有，靜待升值獲利。

對比中國房地產(chǎn)市場,由于房地產(chǎn)市場的暴利,導(dǎo)致大量投機(jī)資本的流入.投機(jī)資本主要來源于個人投機(jī)者,實(shí)體企業(yè)的資金轉(zhuǎn)移,外國資本的流入.正是這些資本的不同層面的流入,是房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,部分城市出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象,這一點(diǎn)和日本很像.5.2 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

通過對日本房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析,我們可以清楚地看到目前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和八十年代的日本很像.日本房地產(chǎn)泡沫的破滅,很大一定程度上是由于政府政策的失誤造成的.我國能否避免同樣的命運(yùn),政府的宏觀調(diào)控起著至關(guān)重要的作用.通過對比,我們可以得到以下教訓(xùn):

1.在房地產(chǎn)市場調(diào)控幅度和頻率方面，為抑制投機(jī)行為，政府調(diào)控幅度和頻率不應(yīng)過大、過頻，這樣會造成房地產(chǎn)價格的大起大落，房地產(chǎn)市場發(fā)展極度不穩(wěn)定。

2.在房地產(chǎn)市場貨幣、稅收政策制定方面，在房地產(chǎn)泡沫膨脹時期，日本政府過度寬松的貨幣政策和地方地產(chǎn)稅收政策，刺激了房地產(chǎn)市場過度需求，造成市場虛假繁榮，促使投機(jī)行為過度，加劇了房地產(chǎn)價格暴漲。我國正處于房地產(chǎn)泡沫化破裂的邊緣,應(yīng)該更加注重貨幣政策和財(cái)政政策的松緊結(jié)合,避免大規(guī)模實(shí)施寬松性政策.3.在政策時效方面，金融管制和稅制改革都存在一定的時滯性，因此政府為使調(diào)控有效，必須注意政策與市場的有效契合，把握市場運(yùn)行狀態(tài)，提前做出反應(yīng)，才能使政策的出臺實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果，促進(jìn)市場健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。