第一篇：棚戶區(qū)改造問題分析（最終版）

【摘要】：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市區(qū)域不斷擴(kuò)大，越來越多的村居被納入了城區(qū)

范 圍，這些質(zhì)量較差的房屋、設(shè)施不全的區(qū)域就構(gòu)成了棚戶區(qū)。為了使舊城區(qū)恢復(fù)其在城

市 發(fā)展中的活力，必須對舊城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)進(jìn)行改造。同時(shí)棚戶區(qū)的改造也有利于節(jié)省土

地，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地。因此對棚戶區(qū)進(jìn)行改造具有重大意義。

關(guān)鍵詞：城市化進(jìn)程；棚戶區(qū)；改造

棚戶區(qū)是中國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的典型現(xiàn)象，它曾經(jīng)解決了不少貧困家庭的住房問題，但是現(xiàn)在棚戶區(qū)的大量存在已成為阻礙城市健康發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重?fù)p壞了城市形象，甚至?xí)l(fā)一些社會問題。因此棚戶區(qū)問題是實(shí)現(xiàn)城市快速發(fā)展、提高城市競爭力急需解決的問題。

一、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

目前，棚戶區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式，多個(gè)層次推進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，更新改造模式由過去單一的“舊房改造”和“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”，不僅僅以改善居住條件和居住環(huán)境為目標(biāo)，而且充分發(fā)揮改造地段的經(jīng)濟(jì)效益和社會、環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)改造棚戶區(qū)和城市現(xiàn)代化的多重目的。概括起來，近幾年來棚戶區(qū)改造呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)效益成為關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司作為自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，受 到市場經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配，盈利成為其開發(fā)的主要目的，這種積 極、迫切的目標(biāo)激發(fā)其創(chuàng)造各種有效的方法去促進(jìn)土地利用，間接地 使土地使用發(fā)揮到最高境界。因此，經(jīng)濟(jì)效益問題成為棚戶區(qū)改造的 關(guān)鍵問題，關(guān)系到棚戶區(qū)改造是否能行之有效，并且支配著棚戶區(qū)改 造的開發(fā)行為。

規(guī)劃控制趨向法治化、系統(tǒng)化。進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)后，雖然還存在著立項(xiàng)審批手段，但由于資金已不是上級劃撥，而貸款也不再是上級批準(zhǔn)的政府行為，而是建設(shè)者與金額機(jī)構(gòu)之間的經(jīng)濟(jì)企業(yè)行為，從而使政府對棚戶區(qū)改造的控制，由過去行政、計(jì)劃為主的直接控制逐步 轉(zhuǎn)向利用經(jīng)濟(jì)杠桿、法規(guī)手段、政策引導(dǎo)、公眾參與以及其他溝通協(xié)作方式的管理調(diào)節(jié)，并通過各種計(jì)劃、決策、執(zhí)行、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等組織活動使規(guī)劃管理走向系統(tǒng)化，打破了以往城市建設(shè)計(jì)劃、規(guī)劃、建筑、實(shí)施的單向執(zhí)行方式。

二、棚戶區(qū)改造存在的問題

關(guān)注近期和局部利益。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為以自身利益的最大化為目標(biāo)，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是在一個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的是在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)的收益。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于最充分地利用土地資源，千方百計(jì)地提 高地塊的容積率，而很少考慮對周邊環(huán)境可能造成的危害以及對城市長遠(yuǎn)發(fā)展可能帶來的負(fù)面影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“產(chǎn)品”是依據(jù)市場的需求“量身定做”的，但是市場的需求并非是以城市合理的發(fā)展為依據(jù)的。例如，城市中心區(qū)的棚戶區(qū)改造中往往以開發(fā)高級住宅為主，將低收入的居民排擠出了城市中心區(qū)，一定程度上導(dǎo)致社會空間的分隔，并給社會的安定埋下隱患。這些矛盾和問題是市場本身無法解決的。

拆遷難度大，協(xié)調(diào)時(shí)間長。城市建設(shè)的難點(diǎn)在棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造的難點(diǎn)在棚戶區(qū)拆遷，棚戶區(qū)拆遷的難點(diǎn)在于中低收入戶的安置。改造能否順利實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進(jìn)度。

對經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房保障還不到位。在棚戶區(qū)拆遷項(xiàng)目中，存在著這樣一些特殊困難家庭(如下崗失業(yè)、經(jīng)濟(jì)拮據(jù)、常年患病、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等):拆遷前，他們擠住在平房內(nèi)或者私自加蓋的屋舍內(nèi)，基本能夠維持生活，可是拆遷之后，按照拆遷條例 規(guī)定得到的補(bǔ)償一般不能滿足購房從而解決幾代人的居住問題。這部分人群會強(qiáng)力阻礙拆遷。這是拆遷工作中很現(xiàn)實(shí)的困難。

改造項(xiàng)目和拆遷方案不夠詳細(xì)透明，影響被拆遷居民的信心。被拆遷居民對拆遷后的前景不明朗，對拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償沒有把握，對拆遷持冷漠態(tài)度，如大多數(shù)棚戶區(qū)內(nèi)的房主既擔(dān)心拆遷后失去每個(gè)月上千元的房租，生活沒有來源；還擔(dān)心現(xiàn)在的住房無法換到同等面積的 樓房，每個(gè)月還要交物業(yè)管理費(fèi)等。棚戶區(qū)內(nèi)很多租房戶對拆遷也憂心忡忡，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在的收入只夠租住較便宜的普通街區(qū)舊房或城中村房子，拆遷后他們難以找到便宜的住房。

改造資金不足，審批程序冗雜。棚戶區(qū)改造需要大量資金，但是政府財(cái)政支持的城建資金缺口大。資金不足會嚴(yán)重阻礙棚戶區(qū)改造的進(jìn)程，應(yīng)從大局著眼，從城市經(jīng)營的理念出發(fā)，增加優(yōu)惠政策，吸引市場投資機(jī)構(gòu)介入融資。以往棚戶區(qū)改造所需的批文太多，從確定打 算改造某一區(qū)片到真正全面落實(shí)完成拆遷改造，需要太多部門的協(xié)作與審批，所需的時(shí)間太長，管理成本加大。

三、城市棚戶區(qū)改造的建議和措施

(一)制度創(chuàng)新

制定優(yōu)惠政策棚戶區(qū)改造中涉及到政府、開發(fā)商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益關(guān)系者是原棚戶區(qū)居民。政策既要保證居民和開發(fā)商的利益，還要保障棚戶區(qū)改造達(dá)到城市發(fā)展的要求，使居民在不支付額外費(fèi)用的前提下便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境。拆遷期間原棚戶區(qū)居民的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)償；原棚戶區(qū)居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由原棚戶區(qū)居民優(yōu)先挑選，保證按時(shí)回遷等等。如果這些政策措施能順利實(shí)施，原棚戶區(qū)居民就會成為棚戶區(qū)改造最大的受益者。為了推動棚戶區(qū)改造，政府需要讓出巨大利益給原棚戶區(qū)居民和開發(fā)商，以便降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，亦即出臺新的優(yōu)惠政策；對于含有公益性項(xiàng)目的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目(如在新一輪的城市規(guī)劃中被規(guī)劃為綠地的棚戶區(qū)片)，允許免繳部分土地出讓金；對于區(qū)位較差、拆遷量 較大的區(qū)域，可以允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。

(二)體制創(chuàng)新

確立推進(jìn)機(jī)制 棚戶區(qū)改造工作在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行分級負(fù)責(zé)制。市委、市政府成立市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定政策、審定市建委組織的對改造區(qū)片前期策劃研究和城市運(yùn)營商的推選認(rèn)定、審定城市營銷策略和項(xiàng)目招商策略，審定批準(zhǔn)區(qū)政府上報(bào)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總體策劃方案。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)棚戶區(qū)改造的日常工作。

(三)城市營銷

促進(jìn)招商效果城市營銷是城市經(jīng)營的高級表現(xiàn)，是在對城市正確定位的基礎(chǔ)上，把城市當(dāng)作待營銷的產(chǎn)品，制定恰當(dāng)?shù)臓I銷戰(zhàn)略和具體策略，把城市宣傳推銷出去，為城市的招商引資、發(fā)展旅游和更好地運(yùn)營城市而造勢。此外，棚戶區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施同步發(fā)展，重點(diǎn)抓好道路、排水、供水、供氣、公廁、綠化、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(四)區(qū)別對待

優(yōu)化城市功能城市的特色和個(gè)性是城市的靈魂，為此，應(yīng)制定專項(xiàng)計(jì)劃，保住城市特色。慎重決策傳統(tǒng)街區(qū)的改建，慎重策劃歷史文化名城保護(hù)；同時(shí)，在目前城市的發(fā)展階段，一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性，它們能提供租金相對低廉的住房，滿足了 外來打工人員和城市貧困人口等眾多人員的基本住房需求。因此，還應(yīng)選擇保留一部分打工族相對集中居住的城中村，留住打工族，以便增強(qiáng)城市的活力。(五)收購“野樓盤”

用作保障性住房對于城中村或者城邊村自行改造建設(shè)的“野樓盤”，如果拆除重建，雖然能夠給與違法行為以重創(chuàng)，但是更會造成資源的浪費(fèi)；如果只是收取一定量的罰款即可給“野樓盤”“上戶口”，又會縱容這種違法現(xiàn)象愈演愈烈。政府不妨借鑒深圳的做法，由政府收購后作為保障性住房(廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房)使用，這樣既打擊了當(dāng)前“野樓盤”屢禁不止的現(xiàn)象，又增加了濟(jì)南市廉租房的供應(yīng)量，填補(bǔ)了目前濟(jì)南市房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)適用房的空白，能使更多的低收入家庭受益。

四、小結(jié)

棚戶區(qū)改造是一個(gè)長期、復(fù)雜的問題，既涉及到政府部門的認(rèn)知水平和法規(guī)、政策的制定，又涉及到社會學(xué)、人口學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市規(guī)劃等多個(gè)方面，是復(fù)雜的系統(tǒng)工程。城市規(guī)劃工作者應(yīng)該結(jié)合所在城市的實(shí)際情況，對棚戶區(qū)改造進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，提出合理的改造方法和措施。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

中鹽皓龍棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。為進(jìn)一步加快推進(jìn)我公司棚戶區(qū)改造,現(xiàn)提出如下意見:

一、指導(dǎo)思想及原則(一)指導(dǎo)思想

全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求,堅(jiān)持以人為本,以建設(shè)和諧皓龍、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的,加快棚戶區(qū)改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節(jié)約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),屬地實(shí)施。堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),因地制宜,加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

2.整體推進(jìn),配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行,按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針,將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè),同步交付使用。

3.要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎(chǔ)上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標(biāo)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

(二)工作目標(biāo)

(三)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造要按照國家建筑節(jié)能的有關(guān)規(guī)定,建設(shè)節(jié)能省地型住宅。充分考慮棚戶區(qū)居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目戶型建筑面積控制在80平方米以內(nèi),高層建筑可適當(dāng)放寬到90平方米。城市棚戶區(qū)安置回遷居民的戶型面積結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用褡》繉?shí)際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地,由市和縣(市)土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計(jì)劃,實(shí)施開發(fā)整理,也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金,按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益,優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對工礦棚戶區(qū),原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地,國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù);對于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批,比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個(gè)窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費(fèi)優(yōu)惠政策

城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi);經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,并免征土地契稅;城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目,可享受《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號)規(guī)定的優(yōu)惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理,在拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?鼓勵以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)(另行制定)內(nèi)的部分,可按成本價(jià)格購買;超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,按房屋市場價(jià)格購買。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款,不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統(tǒng)一由市房管局履行國有產(chǎn)權(quán)代表職責(zé),按照市場評估價(jià)格優(yōu)惠優(yōu)先出售給現(xiàn)房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區(qū)改造有關(guān)拆遷安置政策進(jìn)行拆遷安置。對經(jīng)濟(jì)困難,無力購買原租賃住房產(chǎn)權(quán)的低收入家庭,安排保障性住房實(shí)物配租,確立新的租賃關(guān)系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區(qū)改造統(tǒng)籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區(qū)居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續(xù),支持棚戶區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu),鼓勵有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保,降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),支持個(gè)人合理住房消費(fèi)。

(七)產(chǎn)權(quán)政策

城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶區(qū)居民所有,商品住房以市場價(jià)購買后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的,實(shí)行國家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度,個(gè)人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán);工礦棚戶區(qū)居民通過補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶區(qū)改造房屋時(shí),要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組”和“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造辦公室”,建立市棚戶區(qū)改造聯(lián)席辦公會議制度,市發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)管理、拆遷、審計(jì)、地稅、人防等部門要協(xié)調(diào)聯(lián)動,加強(qiáng)合作,研究解決棚戶區(qū)改造的重大問題,主動提供服務(wù),共同推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。

1.各縣(市)、區(qū)政府:要成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu),制定實(shí)施細(xì)則,搞好前期摸底調(diào)查和宣傳動員,組織實(shí)施項(xiàng)目管理;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)房屋拆遷安置、資金監(jiān)管和社會穩(wěn)定工作,制止棚戶區(qū)內(nèi)亂搭亂建行為。

2.市發(fā)展和改革委員會:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造規(guī)劃、計(jì)劃的制定和安置住宅建設(shè)項(xiàng)目審批立項(xiàng)工作。

3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)的認(rèn)定;工程建設(shè)質(zhì)量、安全、進(jìn)度的監(jiān)督檢查;拆遷安置房建設(shè)成本的審核;組織新建小區(qū)的綜合驗(yàn)收。

4.市財(cái)政局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造融資工作,落實(shí)棚戶區(qū)改造財(cái)政補(bǔ)貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實(shí)本級財(cái)政廉租住房建設(shè)資金和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據(jù)規(guī)劃預(yù)留棚戶區(qū)改造、廉租住房建設(shè)土地利用計(jì)劃指標(biāo),提供異地安置住宅建設(shè)地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、廉租住房建設(shè)項(xiàng)目土地手續(xù)。

6.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局:依據(jù)城市總體規(guī)劃編制擬改造片區(qū)和異地安置住宅地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,規(guī)劃相應(yīng)的回遷安置和商業(yè)開發(fā)用地,審批棚戶區(qū)改造中新建小區(qū)規(guī)劃方案,對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)行為進(jìn)行查處。

7.市房產(chǎn)管理局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造中住房保障對象資格確認(rèn)和保障性住房建設(shè)的組織協(xié)調(diào),指導(dǎo)各縣(市)、區(qū)落實(shí)住房保障工作。

8.市審計(jì)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造政府投入資金使用的監(jiān)督審計(jì)工作。

各縣(市)、區(qū)政府要制定棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則,于3月15日報(bào)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

五、組織實(shí)施

(一)編制改造規(guī)劃和計(jì)劃

各縣(市)、區(qū)政府依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市住房發(fā)展規(guī)劃、棚戶區(qū)改造任務(wù)及資金籌集情況,按照3年完成改造任務(wù)的要求,編制3年棚戶區(qū)改造規(guī)劃和計(jì)劃,2010年3月底報(bào)市發(fā)改委審核同意后實(shí)施。市政府與各縣(市)、區(qū)政府和市直有關(guān)部門簽訂棚戶區(qū)改造目標(biāo)責(zé)任書,納入市政府績效目標(biāo)考核范圍。

(二)加快項(xiàng)目審批

將所有工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目全部納入省、市兩級聯(lián)審聯(lián)批范圍,實(shí)行一站式、一條龍集約化審批服務(wù),簡化審批程序,縮短審批時(shí)限,提供高效服務(wù)。

(三)依法規(guī)范拆遷

棚戶區(qū)改造方案、優(yōu)惠政策、面積測算方法、安置順序等事關(guān)拆遷居民的事項(xiàng)要及時(shí)張榜公布,接受群眾和社會監(jiān)督。拆遷安置由各縣(市)、區(qū)政府負(fù)責(zé)組織,嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅(jiān)持先安置后拆遷,實(shí)行貨幣補(bǔ)助或提供過渡性住房相結(jié)合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區(qū)改造回遷安置住房只能安置棚戶區(qū)住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價(jià)格核定要向社會公開,接受審計(jì)監(jiān)督。棚戶區(qū)改造房屋拆遷,與拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議、在規(guī)定拆遷期限內(nèi)拒不搬遷的,依法實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

(四)加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)管

嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理、質(zhì)量責(zé)任制和項(xiàng)目投標(biāo)制,嚴(yán)格工程質(zhì)量管理,堅(jiān)決杜絕“豆腐渣”工程。項(xiàng)目竣工后,由建設(shè)主管部門牽頭,依法組織相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收,合格后方可交付使用。市有關(guān)部門要加大審計(jì)和稽查工作力度,對棚戶區(qū)改造工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、改造資金的籌集和安排使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,對各縣(市)、區(qū)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行驗(yàn)收檢查,對不能按期完成改造任務(wù)的縣(市)、區(qū)和工礦企業(yè),扣減棚戶區(qū)改造以獎代補(bǔ)資金,并追究有關(guān)人員的責(zé)任。

(五)強(qiáng)化物業(yè)管理

新建回遷小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,繳納公共維修基金,由業(yè)主按招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理公司,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理政策。小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)性用房的經(jīng)營收益可作為補(bǔ)充小區(qū)管理、房屋維修等費(fèi)用。

第三篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時(shí)應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機(jī)構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會信譽(yù)。②對估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。④對估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對評估報(bào)告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)

我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時(shí)，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個(gè)因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時(shí)一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評估報(bào)告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達(dá)成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時(shí)，《評估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時(shí)《評估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機(jī)構(gòu)。⑶公示入選的評估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。評估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。Ⅳ評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機(jī)構(gòu)人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時(shí)估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅴ制作評估報(bào)告，提出價(jià)格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時(shí)點(diǎn)近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時(shí)很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時(shí)該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時(shí)主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計(jì)算方法。該評估價(jià)保證被拆遷人能夠買到一個(gè)合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價(jià)格將被拆遷的房屋購買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評估，評估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。（9）被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評估機(jī)構(gòu)很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報(bào)告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時(shí)如何處理。

被拆遷人對評估結(jié)果有爭議是最常見的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時(shí)有些被拆遷人干脆置《評估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當(dāng)事人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專家委員會申請技術(shù)鑒定。Ⅴ估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。

第四篇：棚戶區(qū)改造

一、首先要明確幾個(gè)概念

什么是危房，即危險(xiǎn)房屋。據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，危險(xiǎn)房屋是指，“結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋?！笔桥飸魠^(qū)改造中的一種類型;棚戶區(qū)改造是政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程;“環(huán)保拆遷”，是指為了實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)的措施和目標(biāo)，主管部門自身或者委托拆遷實(shí)施單位依照我國集體土地和國有土地征收和拆遷法律，對土地上單位或個(gè)人的房屋進(jìn)行征收和拆遷。環(huán)保拆遷的目的和宗旨是為了保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國家的環(huán)境保護(hù)政策和目標(biāo)。由此可見，小編認(rèn)為危房、棚戶區(qū)、環(huán)保搬遷、征收拆遷是包涵關(guān)系。三者既有相似又有不同的地方。相似之處就是都是根據(jù)所在區(qū)域的土地性質(zhì)的不同拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所不同。它們各自的特點(diǎn)具體來說在于：

1、危房改造有主動申請型也有被動改造型的

認(rèn)定危險(xiǎn)房屋是要經(jīng)過一系列法定的程序，可以自己主動申請也可以是行政部門來審查認(rèn)定，但是經(jīng)申請或?qū)彶楹笕绻J(rèn)定為危房，也不意味著要強(qiáng)制拆除，這之間是沒有必然的聯(lián)系的。根據(jù)法定程序認(rèn)定危房的程度不同，采取的措施也有不同，比如修繕等。所以如果拆遷方認(rèn)定為危房之后，不加以區(qū)分，一律要求拆除，甚至都沒有走過法定程序，只是找相關(guān)人員進(jìn)行通知，那么我們的當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)注意了，這或許是對方的逼簽手段。此時(shí)不要慌張，及時(shí)的找專業(yè)的拆遷律師來維護(hù)自己的權(quán)利。

2、棚戶區(qū)改造是屬于為了公共利益的政府行為可訴

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。它包括但不限于危房改造。有的時(shí)候當(dāng)事人會說自己的房屋還是嶄新亮堂著，怎么會被認(rèn)定為棚戶區(qū)。這里小編要告訴大家，首先棚戶區(qū)不是一個(gè)法律概念，拆遷方認(rèn)定棚戶區(qū)的要素有很多，各個(gè)地方也有不同，政策是從整體出發(fā)，在一塊區(qū)域內(nèi)來認(rèn)定，因此某個(gè)小區(qū)如果在整個(gè)棚戶區(qū)范圍內(nèi)，那么會被視為一同改造的對象。小編告訴大家不要過多的糾纏于自己的房屋所在地能不能說成是棚戶區(qū)，這不是主要矛盾，棚戶區(qū)改造是為了公共利益，由此我們需要抓住的重點(diǎn)是補(bǔ)償合不合理。究竟應(yīng)該是什么樣的拆遷補(bǔ)償，小編在后面一起說。

3、在環(huán)保拆遷中，和征收拆遷一樣，拆遷方應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

拆遷補(bǔ)償資金來源于既有的土地出讓收入。在實(shí)踐中，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)環(huán)保目標(biāo)，受拆遷方委托，自籌資金實(shí)施了環(huán)保拆遷，對于企業(yè)所支出的環(huán)保拆遷費(fèi)用，財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)從已有的土地出讓收入償還企業(yè)，不論怎樣，對于被拆遷人都有爭取合理的拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

二、危房、棚戶區(qū)改造、環(huán)保搬遷實(shí)施主體

我國《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。市、縣級人民政府負(fù)責(zé)、組織和實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

根據(jù)上述規(guī)定，為了實(shí)現(xiàn)公共利益，國家可以對土地實(shí)行征收或者征用。也就是說，只有國家才能運(yùn)用公權(quán)力對集體或私人不動產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)，將其強(qiáng)制性地移轉(zhuǎn)給國家。具體而言，在危房、棚戶區(qū)改造、環(huán)保搬遷中，履行土地征收和房屋拆遷職責(zé)的主體只能是國家行政機(jī)關(guān)，當(dāng)?shù)氐木游瘯?村委會不具有征收拆遷的主體資格。其組織實(shí)施的全程工作，均應(yīng)當(dāng)在有權(quán)拆遷方的主導(dǎo)下，按法律規(guī)定的步驟程序進(jìn)行至完結(jié)。

對無拆遷補(bǔ)償?shù)奈７?、棚戶區(qū)改造、環(huán)保搬遷說NO!

三、危房、棚戶區(qū)改造、環(huán)保搬遷的拆遷補(bǔ)償

從上面的論述中，我們可以知道，不要在意一個(gè)項(xiàng)目的名稱是什么，只要是為了公共利益需要的征收搬遷，我們都可以要求合理的拆遷補(bǔ)償，拆遷律師認(rèn)為進(jìn)行補(bǔ)償應(yīng)弱化對土地所有權(quán)性質(zhì)的區(qū)分，均應(yīng)結(jié)合房屋實(shí)際情況，參照周邊同類性質(zhì)房屋予以補(bǔ)償。簡以概之，補(bǔ)償方式有兩種，產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)置換后被征收人的實(shí)際生活質(zhì)量不應(yīng)降低。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)具體是什么，多少錢一平米，這些都是各地的政策在法律的規(guī)定之下制定具體的補(bǔ)償方案來執(zhí)行的。當(dāng)事人首先要根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定對自己的房屋土地有個(gè)心里預(yù)估價(jià)，之后看拆遷方和你們談不談拆遷補(bǔ)償，談的拆遷補(bǔ)償有多少。這樣覺得不合理千萬不要等待，要抓住主動權(quán)，咨詢專業(yè)的拆遷律師，拆遷律師要采取法律調(diào)查手段，要看項(xiàng)目從開始到執(zhí)行過程中存在什么樣的違法點(diǎn)，之后才能爭取到合理的拆遷補(bǔ)償。

第五篇：2019棚戶區(qū)改造工作總結(jié)

2019棚戶區(qū)改造工作總結(jié)

棚戶區(qū)改造是33項(xiàng)民生工程的重要內(nèi)容之一，縣委、縣政府高度重視，各部門發(fā)揮職能作用，采取三項(xiàng)有力舉措，全力為棚戶區(qū)改造工作做好服務(wù)，確保民生工程高效推進(jìn)。

我縣2019年蓉城鎮(zhèn)東門酒廠、塔橋新村等地塊棚戶區(qū)改造任務(wù)共計(jì)1046套，改造拆遷總面積約14.32萬平方米，征收工作：截至10月底，已完成新四中地塊、塔橋新村地塊、東門酒廠地塊等地塊共計(jì)1046戶的簽約任務(wù)。

2、安置房建設(shè)方面：安置房建設(shè)面積約24.2萬平方米，總投資約10.71億元。9月底，安置房已全部開工建設(shè)。目前安置房正在主體施工，預(yù)計(jì)2020年底全部完工。

3、資金保障方面：截止12月底，向上級爭取棚改中央補(bǔ)助資金2038萬元，省級補(bǔ)助資金181.8萬元，棚改項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施第一批補(bǔ)助資金540萬元(爭取碧桃路的項(xiàng)目補(bǔ)助資金)。

2020年工作安排:2019年9月份就提前謀劃2020年棚改任務(wù)，10月擬定計(jì)劃（2020年蓉城鎮(zhèn)老城區(qū)棚戶區(qū)計(jì)劃改造230戶）上報(bào)市住建局，并已上報(bào)申請棚改專項(xiàng)債券40000萬元。通過謀劃在先、提高認(rèn)識、形成合力三大舉措，會同相關(guān)單位，堅(jiān)持信息摸在先、工作做在先、預(yù)案定在先。突出抓好項(xiàng)目資金籌集、征地拆遷等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，堅(jiān)持以人民為中心，全力推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。.