第一篇：2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無(wú)法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)整?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

分類調(diào)控

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒(méi)有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場(chǎng)上房款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致不少購(gòu)房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)是一大利好。

限購(gòu)相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購(gòu)。截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購(gòu)還沒(méi)有放開(kāi)。

點(diǎn)評(píng)：今年以來(lái)，全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫(kù)存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購(gòu)政策，以求可以提振市場(chǎng)士氣，加快去庫(kù)存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見(jiàn)

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說(shuō)明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等等問(wèn)題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫(kù)，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購(gòu)房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開(kāi)發(fā)商推盤意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購(gòu)房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來(lái)公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長(zhǎng)、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問(wèn)題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購(gòu)房的客群來(lái)說(shuō)是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開(kāi)售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開(kāi)發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購(gòu)房人公開(kāi)銷售。公開(kāi)銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購(gòu)房資格審核、選房公證以及購(gòu)買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問(wèn)題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開(kāi)銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國(guó)鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬(wàn)元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開(kāi)銷售也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第三篇：五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

●政策一：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21 號(hào)）：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

●政策二：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31 號(hào)）：一是對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作了適當(dāng)調(diào)整；二是規(guī)定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)；三是對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定；四是規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則；五是對(duì)新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定；六是對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題有了新規(guī)定；七是增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定；八是對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制；九是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕75 號(hào)）：自2006 年6 月1 日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過(guò)5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過(guò)5 年（含5 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。●政策四：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得 2 稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108 號(hào)）：主要對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規(guī)定；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中的合理費(fèi)用，在納稅人能提供實(shí)際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅。

●政策五：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144 號(hào)）：明確不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的類別以及贈(zèng)與辦理流程，對(duì)于個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，將按贈(zèng)與后新產(chǎn)權(quán)證時(shí)間作為計(jì)算起點(diǎn)，而個(gè)人所得稅將嚴(yán)格按照應(yīng)納稅所得額的20%進(jìn)行征收。

摘自中國(guó)稅務(wù)報(bào)

政策法規(guī)處供稿

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開(kāi)發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開(kāi)的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開(kāi)的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開(kāi)始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開(kāi)始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

（針對(duì)2011年1月27號(hào)頒布的調(diào)控政策——新國(guó)八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺(tái)，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過(guò)快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。從“新國(guó)八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說(shuō)拉開(kāi)信貸政策的檔次。“新政”對(duì)詞的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對(duì)于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來(lái)，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來(lái)講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢?？梢?jiàn)，“限貸”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘?gòu)買首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。2.關(guān)于限購(gòu)

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購(gòu)的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購(gòu)之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”。

“限購(gòu)令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒(méi)有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒(méi)有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過(guò)戶照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”還沒(méi)有明確的說(shuō)法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購(gòu)之列，可見(jiàn)此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說(shuō)，這三類城市必須限購(gòu)。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購(gòu)細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類似于上?！耙约彝閱挝唬拗菩沦?gòu)一套房”的較寬松的政策；青島市的限購(gòu)細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素?？梢钥闯?，此次調(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿五年的普通住宅。，下面我們來(lái)比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購(gòu)入一套普通商品住房，價(jià)值100萬(wàn)，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬(wàn)。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買者的身上，給購(gòu)買者施壓。于此，很多想購(gòu)買二手房的持幣代購(gòu)者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來(lái)，稅收新政無(wú)疑讓越來(lái)越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查,參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國(guó)范圍內(nèi)建1000萬(wàn)套保障房的措施后，一月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”再次加大了對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度。無(wú)疑，2011年國(guó)家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來(lái)解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺(tái)政策，對(duì)于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺(tái)這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房?jī)r(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房?jī)r(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購(gòu)政策,兩者結(jié)合,會(huì)發(fā)揮更大的作用。會(huì)議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對(duì)于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營(yíng)地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開(kāi)工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給房地產(chǎn)商品住房市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國(guó)保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來(lái)愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來(lái)的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長(zhǎng)期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問(wèn)題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會(huì)隔離及治安等問(wèn)題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問(wèn)題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對(duì)使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來(lái)源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會(huì)保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對(duì)專項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過(guò)法制建設(shè)完善程序管理和過(guò)程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

“新國(guó)八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布。以東營(yíng)市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，2009東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長(zhǎng)9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營(yíng)市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬(wàn)元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年?yáng)|營(yíng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營(yíng)市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開(kāi)盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營(yíng)市東城地區(qū)房?jī)r(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營(yíng)市房?jī)r(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見(jiàn)，作為二三線城市的東營(yíng)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)泡沫較少，其房?jī)r(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫(xiě)字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不可避免的變得更加的激烈，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對(duì)于廣大剛性購(gòu)房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競(jìng)爭(zhēng)日趨積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都會(huì)對(duì)政府控制房?jī)r(jià)起到積極的作用。我們相信，對(duì)于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營(yíng)市來(lái)講，在2011年第一季度確定公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題,也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺(tái)。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房?jī)r(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會(huì)，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。