第一篇：商鋪租賃注意事項(小寧商鋪)寧吉濤

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商鋪租賃注意事項

商鋪租賃時應(yīng)注意以下幾個問題:

1,必須訂立正式的租賃合同,所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購買.2,必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件和身分方證件.如系共有產(chǎn)權(quán)的,需共有人一起簽字方可生效.3,在訂立合同時,除租金外還必須明確其他各項費用的承擔(dān)方,如房屋租賃稅金,物業(yè)管理費,修繕費用等.4,如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的,需明確裝修的范圍.5,如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利,否則出租方需賠償損失.6,應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人.7,訂立合同時,所有權(quán)人和共有人需同時到場簽字并蓋章.不可由他人代替.簽定合同之前要做調(diào)查

1調(diào)查商鋪的檔案

承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

2免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。

簽定合同發(fā)生的費用

3租賃保證金

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

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4稅費承擔(dān)

按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：

1、出租：

營業(yè)稅及附加租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。

2、轉(zhuǎn)租：

營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%[FS:PAGE]

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內(nèi)容

5營業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：

1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；

2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；

3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；

4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；

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5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。

6裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：

1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7水、電、電話線等

因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

簽定合同之后的疑慮

8租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另[FS:PAGE]外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

9轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

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1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

10買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：

1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第二篇：商鋪物業(yè)基礎(chǔ)知識(小寧商鋪)寧吉濤

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 商鋪物業(yè)分類 1． 按產(chǎn)權(quán)年限分類（1）70年產(chǎn)權(quán)

位于住宅裙樓的商業(yè)，與住宅產(chǎn)權(quán)年限一樣。在同樣的地段，產(chǎn)權(quán)越長，投資價值越高。（2）40年產(chǎn)權(quán)

為純商業(yè)物業(yè)。純商業(yè)物業(yè)地塊出讓價格一般都比住宅物業(yè)地塊價格高，通常位于一個區(qū)域的繁華商業(yè)地段或政府規(guī)劃中的未來重點商業(yè)圈。2． 按商鋪在經(jīng)營上的獨立性分類（1）室內(nèi)虛擬商鋪：（2）室內(nèi)獨立商鋪：（3）沿街獨立商鋪：

3． 按所經(jīng)營業(yè)態(tài)在物流供應(yīng)鏈中的位置分類（1）專業(yè)市場：

B2B模式，指以批發(fā)為主的商品交易市場，進(jìn)駐商家主要為生產(chǎn)廠商、各級代理商，商品銷售對象主要為次級代理商、終端經(jīng)銷商。（2）零售市場：

B2C模式，進(jìn)駐商家主要為各級代理商和終端經(jīng)銷商，商品銷售對象主要為終端消費者。包括百貨商場、超市、主題商場、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。（3）服務(wù)市場：

B2C模式，包括餐飲、娛樂、休閑、金融、證券、票務(wù)等等。

當(dāng)然，上述分類尚不能概括完整的商業(yè)形式。隨著商業(yè)經(jīng)營模式的不斷創(chuàng)新，一些新型商業(yè)模式開始兼具多種市場類型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用現(xiàn)代零售商業(yè)經(jīng)營模式，很難用“專業(yè)市場”或“零售市場”來界定。二．商鋪物業(yè)建筑基礎(chǔ)知識 1． 開間與進(jìn)深：

開間與進(jìn)深的比例在1：3以內(nèi)最為合適，開間越寬，商鋪價值相對就越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架結(jié)構(gòu)建筑中，支撐整個建筑的鋼筋水泥柱與柱之間的距離為柱距。

柱距越寬，越有利于商品的布置和人流的交通組織，當(dāng)然，柱距越大，建筑成本越高。

通常來說，一般商業(yè)柱距在8米-10米之間，但一些倉儲式超市和建材超市需要12米-15米的超寬柱距。3． 層高/凈高

層高指相鄰兩層樓板中間之垂直距離；凈高指經(jīng)過室內(nèi)裝修后地面至天花之間的垂直距離。

為營造開敞、舒適的購物環(huán)境，商鋪對層高的要求較高，一般來說商業(yè)首層層高應(yīng)在5.5米以上，裝修及安裝中央空調(diào)后凈高在4米以上；二層以上層高在4.5米以上，凈高在3.5米以上。

但越來越多的現(xiàn)代商業(yè)對建筑層高的要求越來越高，比如OBI（歐倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首層層高不低于8米，以便在垂直方向貨架載貨量最大，最大化節(jié)約倉儲成本。4． 水平交通組織

指商業(yè)人流在水平方向的組織路徑。通暢、舒適、便捷的水平交通組織有利于營造高素質(zhì)的購物環(huán)境，提高商業(yè)人流量，促進(jìn)顧客購買決策。

（1）出入口：指商業(yè)人流、貨流進(jìn)出商場的通路。一般分為人流主出入口、次出入口和貨流出入口。（2）人行通道：指顧客購物行走的路徑。一般來說，通道越寬，商場檔次越高，購物環(huán)境越舒適。通常通道寬度在1.5米-2.5米，不應(yīng)低于1.2米。5．垂直交通組織

指商業(yè)人流在垂直方向的組織路徑。通暢、快速、便捷的垂直交通組織有利于商業(yè)人流向上層流動，提升上層商業(yè)價值。商場垂直交通組織主要通過以下設(shè)施完成：（1）自動扶梯（2）人行扶梯（3）封閉電梯（4）透明觀光電梯 6．荷載

指商場地面每平方米的最大承重能力。不同業(yè)態(tài)、商品的商業(yè)對地面荷載的要求不盡相同，經(jīng)營商品單位重量越重的，對地面荷載的要求越高。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 7．中庭

指商場中數(shù)層連通鏤空的空間。中庭通常擺放商業(yè)利潤最高的商品或最容易積聚人氣的商品，或作為促銷區(qū)域、休閑區(qū)域，是大型商場重要的商業(yè)空間構(gòu)成。8．廣告位

位于商場室內(nèi)及建筑外墻的可供入駐商家做廣告的部位。廣告為有利于營造濃郁的購物氛圍、提示購物信息，同時也是吸引重要商家入駐的優(yōu)惠籌碼。9．配套設(shè)施（1）中央空調(diào)（2）電梯/扶梯（3）洗手間（4）室內(nèi)休閑椅（5）室外休閑設(shè)施（6）地面/室內(nèi)停車場：

隨著家庭汽車擁有量的不斷增長，現(xiàn)代商業(yè)對停車位的要求越來越高，如山姆會員店要求停車場面積為室內(nèi)商業(yè)經(jīng)營面積一樣。在深圳，真正現(xiàn)代化的商場應(yīng)每50平米配備一個車位，比如一個2萬平方米的商場至少應(yīng)配備400個停車位。

通常來說，地面停車位面積為25平米/車位，地下停車場為35平米/車位。三．商業(yè)經(jīng)營管理基礎(chǔ)知識

不同的商業(yè)類型有不同的經(jīng)營管理模式： 1．獨立經(jīng)營

商家租賃一個獨立的商鋪自主經(jīng)營，整個交易過程全部在本商鋪內(nèi)完成。2．“租賃式”統(tǒng)一經(jīng)營管理

商家按月向商業(yè)管理人交納固定租金及管理費用，由商業(yè)管理人統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售形象、統(tǒng)一收銀。3．“扣點式”統(tǒng)一經(jīng)營管理

商家進(jìn)場經(jīng)營，由商業(yè)管理人統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售形象、統(tǒng)一收銀，無須向商業(yè)管理人交納固定租金及管理費用，而是在每月銷售額中提取固定比例作為租金和管理費。

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武漢第一鋪（寧吉濤）8-080@163.com 四．商鋪物業(yè)價值要素

1．影響商鋪物業(yè)價值的兩個最核心素（1）商業(yè)人流量：

人氣就是財氣，所有影響商鋪人流量的因素都是影響商鋪價值的因素。（2）業(yè)態(tài)租金承受度：

不同的業(yè)態(tài)可承受的租金是不同的，能夠承受越高租金的業(yè)態(tài)，其商鋪價值就越高。比如大百貨、大超市、大家具商場，其所能承受的租金非常低，相應(yīng)商鋪價值就越低；而化妝品、精品、裝飾品等占地小、毛利高、銷量大，其所能承受的租金較高，相應(yīng)商鋪價值就越高。2．商業(yè)人流量的決定因素（1）商業(yè)物業(yè)所在的商圈（2）商業(yè)物業(yè)所在商圈的地段（3）具體商鋪的位置—銀邊金角 n 距離主出入口的遠(yuǎn)近n 距離扶梯的遠(yuǎn)近n 幾面開口迎客 n 開間：進(jìn)深之比例（4）具體商鋪的樓層 五．商鋪物業(yè)投資基礎(chǔ)知識 1．投資品種分類

房地產(chǎn)：商鋪、住宅、寫字樓/儲蓄：定期、活期等/外匯（炒匯）股票（炒股）基金/保險/珠寶/古玩/郵票/錢幣/紀(jì)念品等等。

2．商鋪投資“12字真經(jīng)”---投入少、回報穩(wěn)、風(fēng)險低、升值快（成長性高）

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第三篇：簽訂商鋪租賃合同注意事項

簽訂商鋪租賃合同注意事項

在商鋪投資中，租店是很常見的，很多情況下，投資者要租的店鋪往往不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發(fā)商來制定統(tǒng)一的合同形式來簽這個店，因此往往是一個單獨的店鋪給您去買或者去租，在這樣的情況下，有時候轉(zhuǎn)鋪的人心思就比較多，希望讓買家多出錢，而如果不了解一些細(xì)節(jié)，就很容易吃虧。這期我們將為您詳細(xì)介紹商鋪租賃合同文本中的注意事項，希望對您的投資有所幫助。

商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當(dāng)事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設(shè)施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責(zé)任；有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等。

下面我們就來詳細(xì)的解讀一下合同中需要注意的事項。

一、明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途 ：

1、比如本店鋪位于天津市某個區(qū)某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確，還要強調(diào)范圍，并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出您的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。

2、寫出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)出來，以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途，如果將來您要做別的業(yè)態(tài)，完全可以跟出租方去商量。

二、明確租金的相關(guān)事項：

1、租金的支付方式：

首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大家都休息，這個是要順延的。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東，另外要注明拖延交租金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有，還要表明支付的方式，就是用現(xiàn)金還是支票來支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式，否則也有可能說用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。

2、租金的調(diào)整：

在合同中要注明對租金的調(diào)整時間和方式，一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話，他就會一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。

3、免租期的問題：

通常的免租期是在30天到45天，是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補償。

4、租賃保證金和定金：

一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優(yōu)先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不退還了。

租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協(xié)議支付房

租時就可以折合為租金。其次還有定金，它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內(nèi)一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個租賃期結(jié)束以后，一些該還的費用全部向房東還清以后，會退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。

三、改造與裝修的問題：

承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，或要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造，應(yīng)事先征得出租方的書面同意，按規(guī)定向有關(guān)部門審批的，則還由出租方委托承租方報有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。比如城管，還有市政部門，一般去這里審批，如果涉及到一些其他問題，比如環(huán)保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。

裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一，如麥當(dāng)勞一定要有大M，如果空間限制做不了，那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達(dá)到承租方設(shè)計的目的，不光是外面，也包括里面的結(jié)構(gòu)。

其次，關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去?？赡芎芏嗳藭X得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌??？實際上不是這樣，一定要寫進(jìn)合同中去，而且要保證無償?shù)奶峁┱信?，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的，并不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續(xù)，但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。

四、明確有關(guān)交付場地的條款：

第一點，一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。如果不明確這個，有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可，但出租方會時時的拖延您的時間，或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束出租方。

第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖、各種相關(guān)的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。

還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方注冊您的營業(yè)執(zhí)照，那一定要確認(rèn)有沒有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營業(yè)執(zhí)照。

五、排他性條款：

不管是經(jīng)營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進(jìn)這一條:可以在合同當(dāng)中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內(nèi)，任何與您所經(jīng)營的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式不得進(jìn)入這個大廈內(nèi)，而且最好也要詳細(xì)的列舉出來，哪些品牌不能進(jìn)來，這是某些有經(jīng)驗的商家或大型品牌的一個做法?？赡芎芏嗳瞬涣私庥羞@樣的條款，而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。

六、確定唯一使用權(quán)：

要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán)。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外，還要保證所租物業(yè)，比如隸屬一個集團(tuán)之類的，后來它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化，但這不能因這個隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益。

補充：

我準(zhǔn)備租賃一商鋪經(jīng)營服裝生意。請問租賃商鋪要注意什么法律問題？建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作：

（一）核實出租方是否具有法定出租資格：

承租方可以通過查驗房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人，則承租方應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡摲课輽?quán)利人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)書面證明。

（二）核實租賃房屋的法律性質(zhì)：

1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃目的調(diào)查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，營業(yè)執(zhí)照無法辦出，合同目的無法實現(xiàn)；

2、為保障承租方的利益，建議承租方到當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)查了解該房屋是否存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況；

3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業(yè)執(zhí)照的辦理，合同的目的也無法實現(xiàn)。

第四篇：商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

作者：上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所 陳桂平律師

商鋪租賃是房地產(chǎn)三級市場的重要組成部分，而商鋪作為市場經(jīng)濟(jì)交易的載體之一，有關(guān)商鋪租賃的糾紛也較為常見，而且有關(guān)商鋪租賃的糾紛涉及的標(biāo)的額也并不低，有些商鋪租賃年租金達(dá)幾十萬的都有，這個跟商鋪所在的商圈有很大的關(guān)系，由此，無論對于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關(guān)的風(fēng)險。

一、招商階段的租賃糾紛

現(xiàn)在不管是國內(nèi)的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發(fā)生的階段。舉例來說，現(xiàn)在商場為了更便于服務(wù)消費者，會對商場的區(qū)域進(jìn)行功能劃分，比如按每一層經(jīng)營產(chǎn)品或者同一層不同區(qū)域經(jīng)營同一類產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一布置，因此，在招商的時候，就會對經(jīng)營產(chǎn)品的承租者功能定位進(jìn)行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區(qū)域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經(jīng)常會開出優(yōu)惠條件，并且約定了預(yù)計開業(yè)的時間。但就經(jīng)本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現(xiàn)以下問題：

1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；

2、擅自縮小原定的租賃位置；

3、商場因招商不足未能如期開業(yè)；

4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進(jìn)行功能劃分；

5、商場雖開業(yè)，但配套的電梯、水電、網(wǎng)絡(luò)等不具備，承租者入駐時發(fā)覺與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。因此，對于承租者來說，不應(yīng)一味的看重商場的招商宣傳，更應(yīng)該注意租賃合同里的約定以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險，如果租賃合同未對商場可能出現(xiàn)前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行索賠，從索賠的角度以及保護(hù)自己權(quán)益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預(yù)期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。

二、簽約階段的資信審查問題

所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關(guān)如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發(fā)商委托物業(yè)代為出租，那么承租人需要注意的是有關(guān)的物業(yè)獲得開發(fā)商的授權(quán)手續(xù)，另一方面，還需要注意關(guān)于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權(quán)屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權(quán)屬有爭議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而發(fā)生前述情況下，承租人一般風(fēng)險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關(guān)經(jīng)營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現(xiàn)實中，很多農(nóng)村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經(jīng)營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。

另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi)，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內(nèi)，因為如果在拆遷范圍內(nèi)，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細(xì)的約定好拆遷發(fā)生時的補償問題，對于該點，將在下文進(jìn)一步分析。

三、商鋪租賃合同的約定問題

商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進(jìn)行分析。首先，關(guān)于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應(yīng)的違約條款設(shè)計問題。其次，關(guān)于租金 2

遞增以及時間點的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是租金為計算基礎(chǔ)。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預(yù)估。第三，關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。第四，關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國家是不對承租人進(jìn)行補償?shù)?，該問題將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當(dāng)然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，其中對房屋所有權(quán)人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！币虼耍凶馊吮仨毰c出租人對可能發(fā)生的征收補償時如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因為一旦發(fā)生征收事件，則租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細(xì)及可操作性，則承租人只能依據(jù)實際損失進(jìn)行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發(fā)生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。

四、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

商鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因為承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。然而，實際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是很難保證的，雖 3

然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業(yè)價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業(yè)價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業(yè)，無法掌控，而承租人在對商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據(jù)對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。而依據(jù)法律規(guī)定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對世性，而債權(quán)具有相對性，兩者相遇時，物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)的實現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權(quán)人行使對物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。

五、有關(guān)轉(zhuǎn)讓費、茶水費或者飲茶費（下稱“轉(zhuǎn)手費”）的問題

商鋪由于具有一定的投資價值，而租賃過程中，可能存在商鋪的轉(zhuǎn)租問題，多數(shù)商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，而實際履行中，又經(jīng)常會出現(xiàn)隱瞞商鋪出租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的情況，較為常見的就是關(guān)于轉(zhuǎn)租過程發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費、茶水費或者飲茶費的問題，即轉(zhuǎn)租人向次承租人收取的所謂轉(zhuǎn)手費。假設(shè)前述轉(zhuǎn)租行為并非獲得出租人的授權(quán)或者追認(rèn)，則次承租人一旦接手商鋪后，可能面臨出租人對轉(zhuǎn)租行為的不予認(rèn)可，進(jìn)而解除租賃合同，要求次承租人撤離，那么次承租人是否可以以其與轉(zhuǎn)租人的租賃合同約定進(jìn)而對抗或者向出租人索賠呢，顯然不行，因為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為無效，且合同具有相對性，次承租人的損失只能向轉(zhuǎn)租人追索，而期間的轉(zhuǎn)手費在法律上也只能向轉(zhuǎn)租人追償，但是此時對次承租人來說，索賠的風(fēng)險較大，即因為其與轉(zhuǎn)租人的合同無效而可 4

能導(dǎo)致其過錯發(fā)生的損失由其承擔(dān)，而轉(zhuǎn)手費是否屬于合同法認(rèn)可的租賃合同內(nèi)容之一，也是存在爭議的，對此，次承租人在接受轉(zhuǎn)租人的商鋪時，必須核對或者拿到出租人授權(quán)或者確認(rèn)轉(zhuǎn)租人有權(quán)轉(zhuǎn)租的文件，否則將需要慎重考慮后果。

六、有關(guān)商鋪租賃期滿的糾紛問題

商鋪租賃期滿，一般是指合同的正常履行完結(jié)，此階段，容易發(fā)生糾紛的是關(guān)于商鋪的添附物（含燈飾、空調(diào)、內(nèi)部加裝的裝修裝飾物等）、辦公物品、證照注銷以及續(xù)約等問題。

首先，關(guān)于商鋪添附物、辦公物品，承租人需要根據(jù)自己的情況，約定好租賃期限屆滿后，是自行拆除添附物并歸自己，還是添附物歸出租人，如果沒有約定的情況下，則容易發(fā)生糾紛，出租人有時禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真無約定的情況下，依照《民法通則》的規(guī)定，則承租人有權(quán)拆除帶離；如果出租人需要保留的，則需要向承租人支付相應(yīng)的費用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，則出租人可拆除，費用由承租人承擔(dān)。為此，為避免日后糾紛，盡量約定清楚。

其次，關(guān)于證照注銷的問題，很多時候租賃商鋪的承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照，而根據(jù)工商登記有關(guān)規(guī)定，同一個地點僅能注冊一個商事主體，因此，如果租賃合同屆滿后，承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址，則出租人再行出租商鋪將會遇到一定的阻礙，尤其是新的承租人需要以該商鋪注冊營業(yè)執(zhí)照時。對于該問題，理應(yīng)在租賃合同中進(jìn)行明確的約定。

對于租賃期滿后的續(xù)約問題，依照法律規(guī)定，超過六個月的租賃合同，應(yīng)該簽訂書面的協(xié)議，否則將視為無定期的租賃合同，雙方將有權(quán)隨時解除合同，但是需要通知對方并給對方合理的準(zhǔn)備時間。因此，對于承租人來說，一旦租賃合同期滿，仍需要繼續(xù)租賃的，則應(yīng)該與出租人及時續(xù)簽合同，而對于出租人來說，租賃合同期滿繼續(xù)收取租金而未簽訂租賃合同的，其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定，包括租金、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)等。

商鋪租賃屬于租賃合同其中一種常見的類型，而涉及的問題，其實很多，本文考慮篇幅僅摘取部分情況進(jìn)行分析，具體的糾紛發(fā)生時，還是需要以商鋪租賃合同的約定、雙方的主體情況、有關(guān)的租金繳納票據(jù)等來綜合分析，方有利于維 5

護(hù)一方的權(quán)益。另外，作為資金投入較大的承租人，可以在簽訂租賃合同或者選擇租賃場所時委托律師陪同，這樣可以最大限度的從雙方的約定上降低自身的風(fēng)險，而陪同的律師由于了解整個交易過程及租賃合同的條款設(shè)計，將在發(fā)生糾紛且前述承租人委托律師時更加清晰如何去處理該糾紛。

以上分析僅供各位讀者參閱，如有不足之處，請不吝指出。

第五篇：商鋪轉(zhuǎn)讓注意事項

商鋪轉(zhuǎn)讓注意事項

現(xiàn)在很多商鋪都有轉(zhuǎn)讓，但其陷阱也多。防不勝防，希望各位朋友注意。就一下幾點說明，望對轉(zhuǎn)鋪子的人有幫助。

1：但凡打鋪子的人，一般都是生意做不走的，當(dāng)然也有例外，如果你要做生意，千萬不要被老板說這個鋪子能賺多少錢而蒙蔽。如果你信了，也就掉進(jìn)陷阱一半了。當(dāng)然如果你是天才能將什么鋪子都能經(jīng)營好，那就另當(dāng)別論。你一定要保持清醒的頭腦。

2：行業(yè)的選擇，現(xiàn)在各行各業(yè)都競爭很激烈。所以行業(yè)一定要看好。最好還是選擇自己熟悉的行業(yè)，避免與政府打交道的行業(yè)，如果你政府有人，也可以做，就比如煙草行業(yè)，涉及政府部門很深。

3：不管什么行業(yè)，口岸是很重要的。尤其是小本行業(yè)，口岸更是要注意。也特別要注意假口岸的。這個就要看你自己眼光了?？诎兜暮脡木突緵Q定了你一大半的營業(yè)額。

4：當(dāng)你接鋪子的時候，一定要注意合同。一定要看原始合同。首先你一定要搞清楚這個鋪子的主人是誰，房屋產(chǎn)權(quán)是哪個的。房屋產(chǎn)權(quán)者是否允許賺讓。轉(zhuǎn)讓會不會收取什么費用。如果要收取費用，你自己的考慮好。

5：當(dāng)你要接鋪子的時候，最好問哈周圍的人，打聽其鋪子的營業(yè)情況，充分了解好后做決定。

6：轉(zhuǎn)讓的物質(zhì)一定好辨明真?zhèn)?。尤其是煙酒等貴重物品，一定要找個熟悉這個行業(yè)的人來辨明。如果不能辨明，另可不要。這個是非常重要的。

7：有些行業(yè)是不能轉(zhuǎn)讓的，比如說煙草證，這個是不能轉(zhuǎn)讓的，如果合同出現(xiàn)包括煙草證轉(zhuǎn)讓等字樣，則是無效合同。不過這一點對你是有好處的。8：轉(zhuǎn)讓的時候應(yīng)該是三方，及房東，轉(zhuǎn)讓者，承租者。合同最好要到公證處去公證，以免產(chǎn)生糾紛。

9：房租，房屋租金是很重要的，一定要和房東談好，因為租金的多少決定你利潤的剩余多少。避免隨行就市，房租百分之10遞增的要求。因為這些都是對你不利因素。隨行就市的房租，相當(dāng)于房東卡住你的咽喉，他只會拿別人高的房租比的。遞增多少相當(dāng)于你在玩高利貸，尤其是隨著基數(shù)的增大，你遞增過后交的房租就越多。

10：如有自己不懂，最好咨詢律師。