第一篇：XX年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
XX年房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文
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第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況
濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟(jì)南是東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟(jì)南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析
(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況
20xx年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%。
(2)銀行存款余額概況
濟(jì)南市是九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門類齊全，運(yùn)營良好。到XX年底，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長%，全市貸款余額2830億元，增長%。
(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況
XX年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為1XX元，增長%;人均消費(fèi)性支出8581元，增長%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長%;人均生活費(fèi)支出2543元，增長%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元，增長%，占消費(fèi)性支出的比重%，提高個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積達(dá)到了平方米，比上年末增加平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積平方米，增加平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
XX年濟(jì)南全年全社會固定資產(chǎn)投資億元，增長%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資億元，增長 %;農(nóng)村投資億元，增長%。房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長%，其中：住宅投資億元，增長%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的%。
(5)建筑業(yè)
20xx年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值億元，增長%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會增加值計(jì)算)為萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
20xx年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值億元，同比增長%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，同比增長%;非國有及國有控股企業(yè)完成億元，增長%。
一季度，房屋建筑施工面積萬平方米，比去年同期增長 %。其中，新開工面積萬平方米，同比增長 %。
一季度，完成竣工產(chǎn)值億元,比去年同期增長 %，房屋建筑竣工面積萬平方米,與去年持平。
綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：
(1)XX年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到XX年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明，XX年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對購買力水平中高。XX年，家庭年收入?yún)^(qū)間以35萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在610萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場需求量仍然較大，中價(jià)位市場需求逐步成為主流。
(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。
(5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。
● 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
● 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
● 文東為科研文教片區(qū)。
● 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設(shè)施布局
A、中心商務(wù)區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。
D、金融設(shè)施。
在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。
E、文化娛樂設(shè)施。
在南門、經(jīng)三緯
三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設(shè)施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設(shè)施。
完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。
(3)濟(jì)南旅游開發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。
E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
XX年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。
B、公路。
近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。
C、機(jī)場。
濟(jì)南(遙墻)機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級機(jī)場。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟(jì)南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
(3)規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“
3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和
4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：
A、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。
C、南部大力開發(fā)旅游，形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：
● 北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
● 京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
● 順河高架路北延工程。
● 歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場分析
一、房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況
由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
20xx年土地供應(yīng)狀況
根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市市區(qū)目前可以進(jìn)入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在一定時(shí)間內(nèi)造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
20xx年投資預(yù)期
有關(guān)部門的信息顯示，濟(jì)南市確定積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至20xx年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為萬平方米，同比增長%。其中，住宅銷售建筑面積為萬平方米，同比增長%，占全部銷售面積的%，下降個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為萬平方米，其中空置住宅萬平方米，分別比去年同期增長%和%。買方市場有需求釋放的跡象，但大量新開樓盤的出現(xiàn)，購房人選擇余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗(yàn)。
4、商品房價(jià)格走勢
20xx年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價(jià)達(dá)到35004500元。市場出現(xiàn)100001XX元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析
據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時(shí)也提供良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析
濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。
這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價(jià)比北部西部的房價(jià)要高上一個(gè)檔次。
針對濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
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第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
尊敬的___先生/女士:
您好！感謝您在忙碌之中抽出部分時(shí)間參加本次問卷調(diào)查。我們這次問卷調(diào)查是針對消
費(fèi)者對于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看法的相關(guān)調(diào)查，向您承諾調(diào)查結(jié)果完全保密，您不必?fù)?dān)心己
方資料被泄露，可以放心完成本次問卷。接下來是本次調(diào)查問卷的正文部分，再次感謝您對
調(diào)查人員工作的支持。
1、你目前是否考慮過購買商品房住宅？
A.不買B.一年內(nèi)購買C.三年內(nèi)購買
D.五年內(nèi)購買E.其他
2、在購買過程中，您主要扮演的角色是?
A.我自己做主B.與家人商量，我起主要作用
C.家里其他人主要購買決策
3、您現(xiàn)在的住房是：（）
A.商品房B.自建房C.房改房D.租賃房E.單位房
4、您現(xiàn)在住的房子，面積有多大？(單位：平方米)（）
A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110E.110—130F.130以上
5、如果您買房，您會買多大面積的房子？（單位：平方米）（）
A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110
E.100—130 F.130以上
6、請問您購房的原因是？
A.準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚B.（孩子）成年了，想與父母分開住
C.從異地到本地安居D.想住有物業(yè)管理的小區(qū)/想住小區(qū)管理式的房子 E.投資，等以后房子升值再出售F.原來的房子拆遷/要拆遷
G.其他__________
7、您買房時(shí)主要考慮的因素是什么？（按順序填寫）___→___→___→___→___
A.交通便利程度B.離工作單位遠(yuǎn)近C.價(jià)格D.社區(qū)規(guī)劃效果E.室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)F.小孩教
育問題G.小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量H.社區(qū)及其周圍的消費(fèi)、娛樂、購物環(huán)境I.品牌與開發(fā)
商實(shí)力
J.物業(yè)管理是否完善
8、您最關(guān)注的室內(nèi)設(shè)施：（按順序填寫）___→___→___→___→___
A.寬帶網(wǎng)絡(luò)B.有線電視 C.冬日供暖D.供水供氣供電
E.排廢系統(tǒng)F.安全系統(tǒng)G.其它_________
9、您購買住宅時(shí)，比較傾向于哪種建筑形式？
A.多層（6層以下）B.小高層（7－11層）C.高層（11層以上）
D.別墅E.低層（4層以下）
10、您希望購買什么樣的戶型？（）
A.一室一廳B.二室一廳C.二室二廳D.三室一廳
E.三室二廳F.四室二廳
10、請問您的家庭年收入是（人民幣元）
萬以下
E.35-50萬A.5B.5-10萬C.10-20萬F.50萬以上D.20-35萬
11、如果您買房，您能夠接受的最高單價(jià)是（單位：元/平方米）:
A.4500以下B.4500-6000C.6000—8000D.8000-10000
E.10000-13000F.13000以上
12、你比較傾向的購房付款方式是：
A.一次性付款B.向銀行按揭貸款C.住房公積金貸款
13、上題中如果您選擇按揭付款方式，請您回答以下三個(gè)問題，否則請?zhí)?0題。
（1）您能夠支付的最高首付款是：
A.2—4萬元B.4—6萬元C.6—8萬元D.8—10萬元
E.10—12萬元F.12萬元以上
（2）您打算貸款的年限是：
A.5年B.10年C.15年D.20年
E.25年F.30年
（3）您的家庭能夠支付的最高月還款額是：
A.1000元以下B.1000-2000元C.2000-3000元D.3000-5000元
E.5000以上
14、您能夠承受的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月：
A.1.2元以下B.1.2-1.5元C.1.5-1.8元D.1.8-2.2元E.2.2元以上
背景資料
1、被訪者姓名：________________聯(lián)系方式：______________________
2、您平時(shí)主要的交通方式是
A.自行車B.步行C.公交車D.私家車F.單位配車E.其他_____
3、您的月收入是：___________元/月
4、國家對部分房屋轉(zhuǎn)讓增加稅收后，是否影響您購房計(jì)劃？
A.影響B(tài).不影響
5、如果您買房，您會選擇哪個(gè)位置？
A.寬城區(qū)B.南關(guān)區(qū)C.朝陽區(qū)D.綠園區(qū)E.二道區(qū)
F.經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)G.高新開發(fā)區(qū)H.凈月開發(fā)區(qū)I.汽貿(mào)開發(fā)區(qū)
6、您最關(guān)注小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施是（按順序填寫）：___→___→___→___→___
A.體育B.娛樂、休閑C.教育D.藝術(shù)、文化E.飲食服務(wù)
F.風(fēng)景點(diǎn)G.其它______
7、您購房的主要信息來源是：（）（最多選擇3個(gè)，若上述沒有您的選擇，請?zhí)顚懀?/p>
A.電視B.報(bào)紙C.電臺D.房交會E.市房產(chǎn)交易所F.宣傳單G.互聯(lián)網(wǎng)H.中介機(jī)構(gòu)I.已購房的親友J.其它_______
第三篇：XX年縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
XX年縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
一、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)宏觀市場分析篇
新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)概況
新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)位于新鄉(xiāng)市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮(zhèn)區(qū)青年路、青龍路直通107國道，距鄭州機(jī)場60公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
全鎮(zhèn)總面積平方公里，轄27個(gè)行政區(qū)，人口萬，其中農(nóng)業(yè)人口萬，非農(nóng)業(yè)人口萬，鎮(zhèn)區(qū)建成面積8平方公里，常住人口萬人，占全鎮(zhèn)人口的60%。
歷史沿革
小冀鎮(zhèn)是從唐代起就以商貿(mào)著稱的千年古鎮(zhèn)，是新鄉(xiāng)縣的經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。
小冀鎮(zhèn)緊緊抓住國家“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的歷史機(jī)遇，各項(xiàng)事業(yè)特別是城鎮(zhèn)建設(shè)得到了長足的發(fā)展。
1990年，小冀鎮(zhèn)被河南省建設(shè)廳命名為“中州名鎮(zhèn)”;1995年被建設(shè)部列為“全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)”;同年被原國家體改委等11部委列為“全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發(fā)展建設(shè)綜合試點(diǎn)鎮(zhèn)”;1996年被中國農(nóng)村小康建設(shè)促進(jìn)會命名為“小康示范鎮(zhèn)”;1997年被農(nóng)業(yè)部確定為“全國東西部合作示范區(qū)”;1999年10月被財(cái)政部列為全國20家，河南省惟一的“小城鎮(zhèn)財(cái)政改革試點(diǎn)”;XX年4月又被河南省人民政府列為決定加強(qiáng)建設(shè)的100家“省重點(diǎn)鎮(zhèn)”之一。
XX年2月在爭創(chuàng)文明村鎮(zhèn)活動(dòng)中被評為“市級文明鎮(zhèn)”，XX年6月被河南省委評為“先進(jìn)基層黨組織”,XX年7月被新鄉(xiāng)市委評為“六好先進(jìn)黨委”。
經(jīng)濟(jì)概況
小冀鎮(zhèn)是“中州名鎮(zhèn)”，經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達(dá)72家，生產(chǎn)門類齊全，形成了醫(yī)藥、化工、機(jī)械、建材等多種工業(yè)行業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品達(dá)200余種，曾連續(xù)3年被省委、省政府評為“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)單位”。
常住鎮(zhèn)區(qū)的高科技人員39名，其中享受國務(wù)院特殊津貼的專家5名、博士生導(dǎo)師2名、研究生30余名，明顯的人才優(yōu)勢為該鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向高科技發(fā)展提供了有力保證。
該鎮(zhèn)工業(yè)輻射到全國二十多個(gè)省市;太行振動(dòng)機(jī)械總公司生產(chǎn)的振動(dòng)設(shè)備是全國冶金行業(yè)的排頭兵，該企業(yè)的三個(gè)項(xiàng)目分別列入國家“863”計(jì)劃、火炬計(jì)劃、省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目;中聯(lián)公司投資2500萬元引進(jìn)俄羅斯“一步煉鉛法”新技術(shù)，屬世界領(lǐng)先水平，可徹底解決煉鉛帶來的污染問題。
以旅游業(yè)為龍頭帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。
以京華實(shí)業(yè)公司創(chuàng)建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無山無水的小鎮(zhèn)增添了風(fēng)采，并帶動(dòng)了全鎮(zhèn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
小冀鎮(zhèn)有數(shù)百年的集市貿(mào)易延續(xù)至今，貿(mào)易市場面積達(dá)8萬平方米,年交易額上億元。
京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。
二、新鄉(xiāng)縣小冀鎮(zhèn)各樓盤詳細(xì)情況分析
青龍嘉苑
項(xiàng)目地址:青龍路與工業(yè)路交匯處閆莊新村前開
發(fā) 商:新鄉(xiāng)市景程置業(yè)有限公司
策劃代理:不詳
物業(yè)類別:普通住宅
建筑類型:多層
項(xiàng)目概況:項(xiàng)目共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現(xiàn)已暫停)，計(jì)劃
與2期同時(shí)施工。
面 積:㎡兩房、㎡-㎡三房;
價(jià) 格:三層1818元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng):一次性優(yōu)惠50元/㎡，按揭優(yōu)惠30元/㎡;
銷售熱線:xxxx;
內(nèi)部配套:休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車場;
周邊配套:京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼 兒 園、新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項(xiàng)目亮點(diǎn):
一、價(jià)格便宜;
二、多層建筑，舒適度高;
三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié):整體屬于低端項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為紅色和淺黃色相結(jié)合。
戶型面積偏大，較單一，可選性少。
周邊無大型超市。
望錦花園
項(xiàng)目地址:和諧大道京華區(qū)域西段路南
開 發(fā) 商:新鄉(xiāng)市望錦置業(yè)有限公司
策劃代理:不詳
物業(yè)類別:普通住宅，商鋪;
建筑類型:高層
項(xiàng)目概況:項(xiàng)目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設(shè)，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積:㎡三房、㎡三房;
價(jià) 格:均價(jià)2500元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng):一萬抵兩萬;
銷售熱線:xxxx;
配套設(shè)施:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;
項(xiàng)目亮點(diǎn):
一、配套齊全;
二、大產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行按揭;
三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié):整體屬于一般型項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結(jié)合，兩個(gè)大門，人車分流。
商業(yè)配套相對不太完善;周邊無大型超市。
華凱國際
項(xiàng)目地址:香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對面(原東街小學(xué))
開 發(fā) 商:河南榮凱置業(yè)有限公司
策劃代理:不詳
物業(yè)類別:普通住宅，商鋪;
建筑類型:高層
項(xiàng)目概況:項(xiàng)目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設(shè)，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;
面 積:㎡三房;
價(jià) 格:均價(jià)2550元/㎡左右;
優(yōu)惠活動(dòng):一次性優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn);
銷售熱線:xxxx;
配套設(shè)施:單氣雙水、對講門禁系統(tǒng)、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車場;
項(xiàng)目亮點(diǎn):
一、周邊商業(yè)完善;
二、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié):整體屬于一般型項(xiàng)目，周邊交通方便，1個(gè)大門，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空
雙玻相結(jié)合。
人流量大，周邊商業(yè)配套相對完善。
翡翠·現(xiàn)代城
項(xiàng)目地址:和諧大道與西環(huán)路交匯處東北角
開 發(fā) 商:河南建發(fā)置業(yè)有限公司
全程營銷:鄭州博恒
物業(yè)類別:普通住宅，商鋪;
建筑類型:多層
項(xiàng)目概況:項(xiàng)目總占地約170畝左右，分3期建設(shè)，在售為一期12棟多層電梯住宅。
面 積:87㎡-180㎡;
價(jià) 格:均價(jià)2100元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng):一萬抵兩萬;
銷售熱線:xxxx;
配套設(shè)施:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;
項(xiàng)目亮點(diǎn):
一、配套齊全;
二、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié):整體屬于中端項(xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結(jié)合，兩個(gè)大門，人車分流。
周邊無大型超市。
商業(yè)配套相對不完善，相比之下項(xiàng)目位置離小冀鎮(zhèn)較遠(yuǎn)。
世博莊園
項(xiàng)目地址:中央大道與青龍路交匯處
開 發(fā) 商:河南恒杰置業(yè)有限公司
物業(yè)公司:香港怡高物業(yè)
全程營銷:深圳眾廈
物業(yè)類別:別墅、普通住宅，商鋪;
建筑類型:獨(dú)棟別墅、雙拼,聯(lián)排;
項(xiàng)目概況:項(xiàng)目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率。
面 積:87㎡兩房、㎡三房、㎡-㎡別墅;
價(jià) 格:別墅均價(jià)3500元/㎡，小高層均價(jià)2500元/㎡;
優(yōu)惠活動(dòng):一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn);
銷售熱線:xxxx;
內(nèi)部配套:單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統(tǒng)，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng);
周邊配套:京華小學(xué)，新鄉(xiāng)縣一中、旺旺超市，萬得隆購物廣場、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、京華幼兒園、新鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院;
項(xiàng)目亮點(diǎn):
一、配套齊全;
二、大產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行按揭;
三、交通便利;
項(xiàng)目小結(jié):整體屬于當(dāng)?shù)氐母叨隧?xiàng)目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相
結(jié)合，3個(gè)大門，人車分流。
周邊商業(yè)配套完善，是小冀鎮(zhèn)現(xiàn)有項(xiàng)目中體量最大，最具有規(guī)模的小區(qū)。
在推廣上，單頁、戶外廣告隨處可見，在包裝上,VI系統(tǒng)、售樓部應(yīng)用得以實(shí)現(xiàn)。
三、新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場情況分析
房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體趨勢
①政府措施-政府支持房地產(chǎn)開發(fā)，客觀上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;
②消費(fèi)潛力-經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好的不斷發(fā)展，市場的消費(fèi)潛力加大;
③硬性需求-硬性的居住需求，決定了消費(fèi)群體的逐漸增多;
④房價(jià)提升-房價(jià)整體呈逐步抬升趨勢;
以上四個(gè)方面的特征，都將有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場將面臨新一次的發(fā)展機(jī)遇。
總體上新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場供需兩旺，且市場潛力比較大。
整體市場現(xiàn)狀
①經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好發(fā)展;
②市場投放量不斷增加;
③市場消費(fèi)潛力巨大，城市化進(jìn)程加快;
④整體銷售價(jià)格均價(jià)在 2500元/㎡左右，拉高價(jià)格的項(xiàng)目有世博莊園、華凱國際、望錦花園等電梯小高層的物業(yè)類型是拉升均價(jià)的重要因素之一;
⑤三房為市場主力戶型，目前在售樓盤中，均以三房為主，面積在100㎡-130㎡平左右，在市場房源中占到80%的比例;
目前新鄉(xiāng)縣房源投放量以100㎡-130㎡三房為主，主要是滿足自身的居住需求。
同時(shí)，兩房的投放量相對三房較小，但兩房的消費(fèi)需求僅次于三房需求，因此 70㎡-90㎡的兩房及95㎡-115㎡的精簡緊湊三房是下步市場投放的重點(diǎn)。
不規(guī)范操作
小冀當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目較多，整體銷售價(jià)格低于大產(chǎn)權(quán)房子500-900元/㎡，造成一部分客戶流失。
購房者多以房子價(jià)格低的因素購買小產(chǎn)權(quán)房。
市場開發(fā)建設(shè)方面，手續(xù)不齊邊建設(shè)邊銷售的不規(guī)范現(xiàn)象居多。
購房客戶群體
房地產(chǎn)市場從縣城居民消費(fèi)開始向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民消費(fèi)轉(zhuǎn)移，大量外出務(wù)工人員經(jīng)濟(jì)收入增長后因孩子上學(xué)等原因在縣城置業(yè)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民發(fā)展的新趨勢。
概況小結(jié)
新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場屬初級階段，市場不規(guī)范，人為操作性強(qiáng)，購房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導(dǎo)。
近幾年來，新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)不斷發(fā)展，投放與需求持續(xù)加大，外地開發(fā)公司和代理公司相繼進(jìn)入新鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場，整體操盤水平逐漸提高，市場競爭明顯增加;加上投放量的加大，促進(jìn)各項(xiàng)目在戶型面積控制、立面創(chuàng)新、景觀規(guī)劃、產(chǎn)品附加值、廣告宣傳、后期物業(yè)、營銷團(tuán)隊(duì)整體管理素質(zhì)等綜合品質(zhì)方面必須全面提升。
因此，對開發(fā)商及代理公司的操盤也提出了更高的要求。
目前，新鄉(xiāng)縣政府已經(jīng)開始加強(qiáng)對當(dāng)?shù)剡`法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強(qiáng)行拆除，手續(xù)不全全面停工，引導(dǎo)消費(fèi)者不要購買小產(chǎn)權(quán)房;并且政府對房地產(chǎn)開發(fā)公司也提出了更高的要求，手續(xù)齊全，開發(fā)運(yùn)作規(guī)范，引導(dǎo)開發(fā)商向正規(guī)化、規(guī)模化、長遠(yuǎn)化發(fā)展。
四、項(xiàng)目SWOT分析(省略)
五、本公司項(xiàng)目地塊開發(fā)建議(省略)
第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個(gè)區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的
第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
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