第一篇：宿馬安置房項(xiàng)目監(jiān)理匯報(bào)材料
宿馬安置房項(xiàng)目監(jiān)理匯報(bào)材料
我公司于2011年12月份經(jīng)過公開招投標(biāo)有幸中標(biāo)獲得宿馬安置房項(xiàng)目的工程監(jiān)理，中標(biāo)后公司很重視一直與業(yè)主保持密切聯(lián)系關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展情況，根據(jù)業(yè)主要求，我公司組建項(xiàng)目監(jiān)理部于2013年3月12日進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)我們下步監(jiān)理工作重點(diǎn)如下：
一、進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)工作安排：
1、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目總監(jiān)指導(dǎo)下，收集各類資料，熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，編制本工程的“監(jiān)理規(guī)劃”和各專業(yè)“監(jiān)理實(shí)施細(xì)則”，作為本工程監(jiān)理的指導(dǎo)性和操作性文件。
2、組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。
3、審批工程開工報(bào)告，檢查施工準(zhǔn)備情況，對(duì)施工單位及選擇的分包單位進(jìn)行資格審查。
4、審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案，并檢查落實(shí)情況。
5、審查施工單位提出的工程總進(jìn)度計(jì)劃、年度、月度施工計(jì)劃。
二、質(zhì)量控制要點(diǎn)
為了保證工程質(zhì)量達(dá)到施工合同規(guī)定的要求，主要抓以下幾個(gè)方面：
1、對(duì)材料的控制 1）材料供應(yīng)
合同中指定的品牌按合同采購(gòu);合同中未指定的，由施工單位提前提供若干符合設(shè)計(jì)要求的產(chǎn)品報(bào)建設(shè)單位選擇;2）材料檢驗(yàn) 對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料，施工單位除了需提供出廠的合格證明文件外，還需在監(jiān)理的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下按規(guī)定比例送檢。
檢測(cè)單位按政府規(guī)定選取，須有相應(yīng)資質(zhì)。送檢時(shí)由我公司持有“見證員證”的監(jiān)理人員陪同見證。
檢驗(yàn)結(jié)果出來后，施工單位須出示原件并提供監(jiān)理一份復(fù)印件備案。對(duì)檢驗(yàn)不合格的產(chǎn)品，監(jiān)理有權(quán)要求施工單位清理退場(chǎng)。
2、施工工序的控制 1）對(duì)組織及施工人員的控制
管理員及其效率；技術(shù)人員的到位情況；人員的持證上崗，技術(shù)熟練程度；施工交底情況。2）施工方案
施工單位除了總體施工方案外，還必須在施工之前編制專項(xiàng)施工方案，專業(yè)監(jiān)理工程師審核后由總監(jiān)審定批準(zhǔn)執(zhí)行。3）旁站及巡視監(jiān)理
對(duì)重要及重點(diǎn)部位以及隱蔽項(xiàng)目，監(jiān)理將派員旁站監(jiān)理，監(jiān)督施工全過程。
其它情況采用巡視的辦法，定時(shí)不定時(shí)現(xiàn)場(chǎng)巡查。4）停止施工的命令
可能危及生命安全及重大財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，或者施工質(zhì)量嚴(yán)重失當(dāng)經(jīng)警告施工單位拒不改正時(shí)，監(jiān)理將發(fā)出停工指令。除非緊急情況，監(jiān)理將事先詢問建設(shè)單位意見再發(fā)出停工令。
隱患消除后，施工單位填寫表格申請(qǐng)復(fù)工，監(jiān)理檢查無誤后報(bào)建設(shè)單位，建設(shè)單位同意后下達(dá)復(fù)工指令。停工令及復(fù)工令必須由總監(jiān)簽發(fā)。
3、分部分項(xiàng)驗(yàn)收 1）子項(xiàng)的驗(yàn)收
施工單位自檢合格后提出申請(qǐng)，監(jiān)理知會(huì)建設(shè)單位參加子項(xiàng)驗(yàn)收。建設(shè)單位不參加時(shí)，由監(jiān)理直接驗(yàn)收。
子項(xiàng)驗(yàn)收由總監(jiān)或總監(jiān)指定的專業(yè)工程師負(fù)責(zé)并簽署文件。重要子項(xiàng)的驗(yàn)收應(yīng)知會(huì)設(shè)計(jì)單位與質(zhì)監(jiān)站，由其決定是否派員參加。驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目責(zé)令施工單位返工修補(bǔ)或重做。2）分部驗(yàn)收
由總監(jiān)組織施工、設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位共同驗(yàn)收，質(zhì)監(jiān)站派員參加，重要分部施工單位須事先按質(zhì)監(jiān)站的規(guī)定申報(bào)，質(zhì)監(jiān)站批準(zhǔn)后方可驗(yàn)收。
三、進(jìn)度控制要點(diǎn)
為了保證按合同工期竣工驗(yàn)收，進(jìn)度控制各項(xiàng)措施如下：
1、進(jìn)度控制的組織措施
1）落實(shí)進(jìn)度控制的責(zé)任，由總監(jiān)理工程師（或總監(jiān)代表）負(fù)責(zé)工程進(jìn)度的整體控制，解決進(jìn)度控制的重大問題，并指定一個(gè)監(jiān)理工程師做進(jìn)度控制的具體工作。
2）進(jìn)度監(jiān)理工程師根據(jù)建設(shè)工期總目標(biāo)要求，編制監(jiān)理項(xiàng)目的控制進(jìn)度和各階段的控制工期，實(shí)行項(xiàng)目分解。并審查施工承包單位的單項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃與年、季、月的施工計(jì)劃，并將結(jié)果報(bào)總監(jiān)理工程師和建設(shè)單位。
3）建立進(jìn)度監(jiān)理協(xié)調(diào)制度，建立反映工程進(jìn)度狀況的監(jiān)理日志，每周工程例會(huì)均進(jìn)行工程進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析，承包單位、監(jiān)理、建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)度人員均應(yīng)到會(huì)，每月按時(shí)將工程進(jìn)度情況和進(jìn)度分析意見報(bào)建設(shè)單位和本公司。
4）總監(jiān)理工程師（或總監(jiān)代表）負(fù)責(zé)為工程進(jìn)度款簽署進(jìn)度和計(jì)量方面的認(rèn)證意見。
2、進(jìn)度控制的技術(shù)措施
1）在施工進(jìn)行階段監(jiān)理工程師應(yīng)認(rèn)真審核施工進(jìn)度計(jì)劃與施工方案的協(xié)調(diào)性和合理性，審核施工方案能否保證工期，保證“全天侯”施工的技術(shù)組織措施的可行性、合理性，審核施工總平面圖與施工進(jìn)度計(jì)劃的協(xié)調(diào)性，審核材料、設(shè)備的采、供計(jì)劃的用量和時(shí)間參數(shù)。2）審核承包單位每月提交的工程進(jìn)度報(bào)告，檢查計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的差異，當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度發(fā)生差異時(shí)，應(yīng)提出調(diào)整措施和方案，技術(shù)上采取縮短工藝時(shí)間，減少技術(shù)間歇，實(shí)行平行立體交叉作業(yè)，配合相應(yīng)的組織經(jīng)濟(jì)措施補(bǔ)救。
3、進(jìn)度控制的經(jīng)濟(jì)措施和合同措施
按合同要求及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)各承包單位的進(jìn)度，以確保項(xiàng)目的形象進(jìn)度要求，確保合同工期的實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行對(duì)工期提前或拖后者的獎(jiǎng)罰制度。
四、投資控制要點(diǎn)
1、投資控制的組織措施：
建立健全監(jiān)理組織，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)投資控制的責(zé)任。1）由駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師通過工程計(jì)量支付來控制合同價(jià)款，工程承包方按約定的時(shí)間向監(jiān)理工程師提交已完工工程報(bào)告，監(jiān)理工程師核實(shí)已完工程數(shù)量，并由承包方、監(jiān)理工程師共同參與計(jì)量，承包方無正當(dāng)理由不參與計(jì)量，由監(jiān)理工程師自行進(jìn)行，計(jì)量仍然有效，作為工程價(jià)款支付依據(jù)。
2）由駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師核實(shí)簽字后，須經(jīng)總監(jiān)理工程師（或總監(jiān)代表）審核簽字，才作為有效的憑證。
3）項(xiàng)目監(jiān)理組每月應(yīng)以規(guī)范的格式向建設(shè)單位和監(jiān)理公司報(bào)告工程投資情況。
2、投資控制的技術(shù)措施：
1）材料設(shè)備供應(yīng)階段，監(jiān)理工程師根據(jù)建設(shè)單位對(duì)材料的要求，做好價(jià)格咨詢工作，幫助業(yè)主選擇材料品種，合理確定生產(chǎn)供應(yīng)廠家。2）施工階段，監(jiān)理工程師督促施工單位采用先進(jìn)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，合理編排工期，避免不必要的趕工費(fèi)用。
3、投資控制的經(jīng)濟(jì)措施：
1）駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師每月定期進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用的比較分析，并提出控制工程費(fèi)用突破的方案和措施。經(jīng)總監(jiān)理工程師（或總監(jiān)代表）審查簽字后，報(bào)建設(shè)單位和監(jiān)理公司。
2）駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師應(yīng)預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的索賠，及時(shí)向建設(shè)單位和上級(jí)報(bào)告可能發(fā)生的索賠，并制定對(duì)策，減少向建設(shè)單位索賠的發(fā)生。
4、投資控制的合同措施： 1）監(jiān)理方應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位如期向承包方提供施工現(xiàn)場(chǎng)，如期、保質(zhì)、保量供應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)的材料、設(shè)備，及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)資料，不違約，不造成索賠條件。
2）監(jiān)理方應(yīng)按合同條款經(jīng)審核支付工程款，但防止過早、過量的現(xiàn)金支付。
五、文明施工與安全控制
1、加強(qiáng)管理建立健全管理體系
1）在監(jiān)理中組織可靠的文明施工和安全管理的組織保證體系，樹立全員、全面、全過程的管理思想，把文明施工與安全控制引入正常的監(jiān)理工作中去。為此工程監(jiān)理中須成立文明施工與安全控制監(jiān)理小組。總監(jiān)兼任組長(zhǎng)，總監(jiān)代表為副組長(zhǎng)，其余監(jiān)理工程師、監(jiān)理員為組員，層層落實(shí)。
2）審查承包單位施工組織設(shè)計(jì)對(duì)文明施工與安全控制措施編制情況，督促承包單位建立健全文明施工與安全控制的崗位責(zé)任制，檢查組織措施、技術(shù)措施具體落實(shí)情況，定期檢查考評(píng)。
2、嚴(yán)格落實(shí)文明施工各項(xiàng)內(nèi)容及措施
3、嚴(yán)格落實(shí)安全管理各項(xiàng)措施
總之，我項(xiàng)目部會(huì)嚴(yán)格按照監(jiān)理合同的要求，按照“公正、守法、誠(chéng)信、科學(xué)”的原則，做好對(duì)項(xiàng)目的“三控制”、“三管理”、“一協(xié)調(diào)”工作，做好服務(wù)工作，讓業(yè)主及各參建方滿意。
合肥市工程建設(shè)監(jiān)理公司宿馬安置房監(jiān)理部
2013年3月26日
第二篇：安置房1項(xiàng)目建議書
一、項(xiàng)目基本情況
1、項(xiàng)目名稱
湖光石鼓路片區(qū)B、C、D地塊安置房項(xiàng)目以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”或“工 程”。
2、項(xiàng)目承辦單位
**市房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 **市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司
3、項(xiàng)目性質(zhì) 新建項(xiàng)目。
4、建設(shè)地點(diǎn)
項(xiàng)目地處**市梅嶺街道蔡厝社區(qū)梅嶺、青陽(yáng)街道接合部范圍內(nèi)位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城區(qū)的核心區(qū)。
5、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目總用地面積為59,260m 總建筑占地面積為20,156.87m 總建筑
面積為254,006.69m 其中地上建筑面積為213,414.75 m 地下建筑面積為40,591.94 m。項(xiàng)目主體為20幢多高層住宅建筑建設(shè)內(nèi)容包括住宅、沿街商業(yè)、會(huì)所以及停車場(chǎng)、配電房、道路、綠化景觀等公建配套設(shè)施。
1項(xiàng)目B地塊安置房總用地面積24,100m 總建筑占地面積7,505.97 總建筑面積97,369.33 m 為8幢建筑單體建筑密度為31.1%容積 率3.3綠化率31.6%。
2項(xiàng)目C地塊安置房總用地面積23,911m 總建筑占地面積8,244.88m 總建筑面積106,016.39m 為8幢建筑單體建筑密度為34.5% 容積率3.7綠化率31.7%。
3項(xiàng)目D地塊安置房總用地面積11,249m 總建筑占地面積4,406.02m 總建筑面積50,620.97m為4幢建筑單體建筑密度為39.2% 容積率3.71綠化率30.1%。
6、建設(shè)周期
項(xiàng)目總建設(shè)周期為24個(gè)月。
7、總投資及資金籌措
項(xiàng)目總投資為127,239.87萬(wàn)元其中建安工程費(fèi)用74,112.96萬(wàn)元工
程建設(shè)其他費(fèi)用42,465.56萬(wàn)元工程建設(shè)預(yù)備費(fèi)5,828.93萬(wàn)元建設(shè)期利
息4,832.42萬(wàn)元。其中申請(qǐng)銀行貸款76,000.00萬(wàn)元業(yè)主自籌資金
51,239.87萬(wàn)元。
8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-1所示。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 主要技術(shù)指標(biāo)備注 1 總用地面積 m 59,260.00 2 總建筑占地面積 m20,156.87 3 總建筑面積 m 254,006.69 按功能用途分列 商業(yè)總面積 m 9,649.98 住宅總面積 m 197,529.47 會(huì)所及配套公建面積 1,984.78 3.1 其中 其他公建面積 m44,842.46
二、項(xiàng)目提出的理由與過程
1、與迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相比較**市的城市建設(shè)相對(duì)滯后 **是全國(guó)著名僑鄉(xiāng)**“980”環(huán)灣建設(shè)的重要組成部分?？h域經(jīng)濟(jì)基
本競(jìng)爭(zhēng)力位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市第7位綜合創(chuàng)新能力列全國(guó)縣級(jí)城市第
6位經(jīng)濟(jì)實(shí)力多年居八閩縣級(jí)之首。被國(guó)家體育總局確定為國(guó)家體育產(chǎn)
業(yè)基地被省政府列為福建省裝備制造業(yè)重點(diǎn)基地。近幾年隨著海峽西
岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)更是實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展2010年前11 個(gè)月全市工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成1,857.55億元增長(zhǎng)19.7%財(cái)政總收入
90.85億元增長(zhǎng)22.4%主要指標(biāo)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
增幅均超過上級(jí)目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了**的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力推進(jìn)了其經(jīng)濟(jì)結(jié)果的轉(zhuǎn)
型增加了人均收入水平實(shí)現(xiàn)了由溫飽型小康向富裕型小康的轉(zhuǎn)變也
在此過程中進(jìn)一步推動(dòng)著市場(chǎng)化改革的進(jìn)程。但與迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相
比較**城市建設(shè)卻顯得相對(duì)滯后。城區(qū)內(nèi)存在大量的“城中村”普遍存
在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)和消防安全隱患嚴(yán)重等問題
且區(qū)域內(nèi)道路、綠化、衛(wèi)生、市政等基礎(chǔ)配套設(shè)施已無法滿足居民生活的需要同時(shí)也影響了城市總體的交通組織和功能的提升。
2、安置房的建設(shè)對(duì)湖光石鼓片區(qū)的改造具有積極的推動(dòng)作用 梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)為上世紀(jì)80年代初原**市青陽(yáng)糖廠的 職工生活區(qū)后因經(jīng)營(yíng)不善將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給**鳳竹集團(tuán)公司。經(jīng)過幾 十年的無序發(fā)展再加上管理不善該區(qū)域及周邊已形成平房密度大、使用
年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便
利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。因此
對(duì)該片區(qū)的改造迫在眉睫這不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要
更是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響
長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進(jìn)地區(qū)的差距將來會(huì)演變?yōu)榫C合
競(jìng)爭(zhēng)力的差距。
湖光石鼓路片區(qū)B、C、D地塊安置房的建設(shè)是梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目順序推進(jìn)的重要保障能夠解決建設(shè)拆遷安置問題合理
規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜
居城市提升**城市形象和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力改善區(qū)域投資環(huán)境促進(jìn)地
區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。
三、項(xiàng)目建議書編制依據(jù)
1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南試用版》
2、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工
作的指導(dǎo)意見》建保[2009]295號(hào)
3、《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃的通知》晉
政文[2011]102號(hào)
四、問題與建議
1、建議相關(guān)部門給予支持加快推進(jìn)項(xiàng)目前期工作。擬建項(xiàng)目社會(huì)效 益顯著對(duì)**市全力推進(jìn)梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造具有積極的推
動(dòng)作用是**市“十二五”發(fā)展建設(shè)的重要內(nèi)容項(xiàng)目的建設(shè)需求比較迫
切建議政府相關(guān)部門給予配合進(jìn)一步做好項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作加快
項(xiàng)目的早日建成。
2、發(fā)揮社會(huì)各方的力量通力合作。項(xiàng)目為民生建設(shè)項(xiàng)目有助于提
高人民群眾的生活水平和質(zhì)量為使項(xiàng)目建設(shè)能順利進(jìn)行應(yīng)充分發(fā)揮社
會(huì)各民間組織的作用發(fā)動(dòng)鎮(zhèn)村兩級(jí)干部和群眾積極參與通力合作使
項(xiàng)目能盡快實(shí)施。
3、建議在后期設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善優(yōu)化。建議在下一步工作中對(duì)建筑方案
進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化確保功能合理的條件下技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理既實(shí)用又美觀的設(shè)計(jì)方案。
4、加強(qiáng)建設(shè)期的項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目承辦單位應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)督施工的進(jìn)度
保證工程施工質(zhì)量和安全定期如實(shí)上報(bào)工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)報(bào)表主動(dòng)接受相
關(guān)部門的審計(jì)和監(jiān)督將項(xiàng)目建設(shè)成為“高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)高層次高水
平”的重點(diǎn)項(xiàng)目。
5、加強(qiáng)資金的落實(shí)、使用與監(jiān)督。工程關(guān)鍵問題是資金的籌措資金
是否落實(shí)將直接影響工程進(jìn)度和工程質(zhì)量項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊建設(shè)資
金的落實(shí)確保資金足額到位切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)資金的使用與監(jiān)督工程資 金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ锚冉^不允許出現(xiàn)擠占挪用、改變投向、滯留欠 款等現(xiàn)象。
第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性
一、項(xiàng)目建設(shè)背景
1、**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展
**是全國(guó)著名僑鄉(xiāng)**“980”環(huán)灣建設(shè)的重要組成部分。東瀕臺(tái)灣海
峽距金門僅5.6海里西和南安市接壤南與金門隔海相望北同鯉城
區(qū)、豐澤區(qū)毗鄰東北與石獅相連。全市陸域649平方公里三面臨海
海岸線長(zhǎng)121公里。2001年被批準(zhǔn)按中等城市規(guī)模建設(shè)現(xiàn)轄6個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)共388個(gè)行政村社區(qū)。戶籍人口105萬(wàn)僑胞和港、澳、臺(tái)
同胞200多萬(wàn)外來人口110萬(wàn)左右。
**縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市第7位綜合創(chuàng)新能力
列全國(guó)縣級(jí)城市第6位經(jīng)濟(jì)實(shí)力多年居八閩縣級(jí)之首。全省公共文明指
數(shù)測(cè)評(píng)名列縣級(jí)市第一。被國(guó)家體育總局確定為國(guó)家體育產(chǎn)業(yè)基地被省
政府列為福建省裝備制造業(yè)重點(diǎn)基地。同時(shí)還先后榮獲“世界茄克之
都”、“中國(guó)鞋都”、“中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地”、“全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣”、“中國(guó)傘都”、“中國(guó)陶瓷重鎮(zhèn)”、“中國(guó)休閑服裝名鎮(zhèn)”、“中國(guó)內(nèi)衣 名鎮(zhèn)”、“中國(guó)織造名鎮(zhèn)”、“中國(guó)包裝印刷基地”等稱譽(yù)。2010年前11個(gè)月**全市工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)完成1,857.55億元增長(zhǎng)
19.7%其中規(guī)模以上產(chǎn)值完成1,663.39億元增長(zhǎng)21.4%。各主要產(chǎn)業(yè)中
除玩具業(yè)規(guī)模產(chǎn)值下降外其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值均保持了兩位數(shù)增幅。固定資產(chǎn)
投資完成275.14億元增長(zhǎng)38.3%。商品出口交貨總值完成66.57億美元
增長(zhǎng)15.1%。財(cái)政總收入90.85億元增長(zhǎng)22.4%其中地方本級(jí)收入41.19 億元增長(zhǎng)22.8%。11月末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額760.87億元比上年末增長(zhǎng)9.5%。可見2010年**全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)主要指標(biāo)繼
續(xù)保持較快增長(zhǎng)多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均超過目標(biāo)。
2、**市城市建設(shè)相對(duì)滯后
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提高了**的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力推進(jìn)了其經(jīng)濟(jì)結(jié)果的轉(zhuǎn)
型增加了人均收入水平實(shí)現(xiàn)了由溫飽型小康向富裕型小康的轉(zhuǎn)變也
在此過程中進(jìn)一步推動(dòng)著市場(chǎng)化改革的進(jìn)程。但與迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相
比較**城市建設(shè)卻顯得相對(duì)滯后。城區(qū)內(nèi)存在大量的“城中村”普遍存
在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)和消防安全隱患嚴(yán)重等問題
且區(qū)域內(nèi)道路、綠化、衛(wèi)生、市政等基礎(chǔ)配套設(shè)施已無法滿足居民生活的
需要同時(shí)也影響了城市總體的交通組織和功能的提升。梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)為上世紀(jì)80年代初原**市青陽(yáng)糖廠的 職工生活區(qū)后因經(jīng)營(yíng)不善將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給**鳳竹集團(tuán)公司。經(jīng)過幾
十年的無序發(fā)展再加上管理不善該區(qū)域及周邊已形成平房密度大、使用
年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便
利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。因此
對(duì)該片區(qū)的改造迫在眉睫這不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要
更是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響
長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進(jìn)地區(qū)的差距將來會(huì)演變?yōu)榫C合
競(jìng)爭(zhēng)力的差距。
2010年是**城市建設(shè)年梅嶺組團(tuán)是一號(hào)工程扛鼎之作得到**市
委市政府的高度重視。**市委書記、市長(zhǎng)尤猛軍曾表示“把**建設(shè)成為跟
我們的經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步發(fā)展跟我們的品牌之都相匹配的品牌城市?！卑衙穾X組團(tuán)建設(shè)成高端宜居城區(qū)使其成為**城市的新名片。梅嶺組團(tuán)是**的城
市窗口和門戶無論是從**大橋、刺桐大橋、****大橋還是從即將建設(shè) 的田安大橋跨江進(jìn)入**首先看到的就是梅嶺組團(tuán)的面貌因此其形象直
接代表著**的形象。
湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目作為梅嶺組團(tuán)中的重要工程它將成為
**老城區(qū)新的經(jīng)濟(jì)、居住、文化活動(dòng)據(jù)點(diǎn)建成多功能、復(fù)合型綜合區(qū)域
含商業(yè)購(gòu)物、商務(wù)辦公、居住、文化、教育、旅游、休閑娛樂等多種功能
著重改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境。它的成功將直接推進(jìn)整個(gè)片區(qū)舊城改
造和城市化建設(shè)的進(jìn)程并將為**市其他鎮(zhèn)區(qū)棚戶區(qū)改造工作提供經(jīng)驗(yàn)和
作示范推動(dòng)**城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
3、**市梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃
**市梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于梅嶺、青陽(yáng)街道接合 部**老城區(qū)核心區(qū)東起泉安中路西至世紀(jì)大道北面以規(guī)劃石鼓路、竹樹下水塘為界南面以湖光路和規(guī)劃梅山路為界。片區(qū)規(guī)劃總用地124.89 公頃約1,873.4畝擬在片區(qū)內(nèi)設(shè)置商住生活區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文體公園
區(qū)、宗教體驗(yàn)區(qū)、教育生活區(qū)、民俗體驗(yàn)區(qū)等六個(gè)功能區(qū)。1功能定位
湖光石鼓片區(qū)發(fā)展功能定位為集文化、娛樂、商業(yè)、社區(qū)活動(dòng)為一 體的的城市中心綜合片區(qū)形成**二十一世紀(jì)對(duì)外展示新形象的城市新名 片。
2總體規(guī)劃
湖光石鼓片區(qū)遵循“公共核心、組團(tuán)環(huán)繞”的規(guī)劃理念。項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義
1、改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的逐漸提高人們對(duì)于居住條件的要 求也日漸提高。在滿足基本溫飽的基礎(chǔ)上改善自身居住環(huán)境成了人們迫
切的愿望也是各級(jí)政府推進(jìn)城市建設(shè)的重要目標(biāo)。項(xiàng)目處于湖光石鼓片
區(qū)棚戶區(qū)東部為**市舊城核心區(qū)其中建筑布局不合理且由于年代久
遠(yuǎn)房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)及消防安全隱患嚴(yán)重、人口老齡化、基礎(chǔ)設(shè)施
落后、區(qū)間道路規(guī)劃不合理、衛(wèi)生條件差等一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出如 果不加以重視解決將會(huì)嚴(yán)重影響片區(qū)中低收入群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)
量。因此項(xiàng)目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的
住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個(gè)城市 的環(huán)境質(zhì)量有助于**市構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市。
2、解決建設(shè)拆遷安置問題推進(jìn)湖光石鼓片區(qū)改造建設(shè) 梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造涉及拆遷的建構(gòu)筑物面積總計(jì)約 79.8萬(wàn)平方米拆遷范圍包括桂山社區(qū)、蔡厝社區(qū)、梅青社區(qū)、竹樹下社
區(qū)和青華社區(qū)等五個(gè)社區(qū)。為更好地解決拆遷安置問題促進(jìn)湖光石鼓片
區(qū)改造建設(shè)該片區(qū)擬建設(shè)12處安置地塊按各自歸屬就近安置拆遷居民
安置區(qū)主要分布在項(xiàng)目區(qū)域北側(cè)、東側(cè)和南側(cè)。項(xiàng)目位于湖光石鼓片區(qū)東
側(cè)安置區(qū)為湖光石鼓片區(qū)改造的重要項(xiàng)目之一項(xiàng)目的建設(shè)有助于解決
該片區(qū)及周邊地塊建設(shè)的拆遷安置問題減少城市化進(jìn)程帶來的社會(huì)副作
用既改善了片區(qū)居民的生活居住條件又能夠推進(jìn)湖光石鼓片區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家拆遷安置的有關(guān)規(guī)定和城市化建設(shè)的目的。
3、提升**城市形象和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力
舊城區(qū)的改造不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要更是經(jīng)
濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的
發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進(jìn)地區(qū)的差距將來會(huì)演變?yōu)榫C合競(jìng)爭(zhēng)力 的差距。梅嶺組團(tuán)是**的城市窗口和門戶無論是從**大橋、刺桐大橋、****大橋還是從即將完工的田安大橋跨江進(jìn)入**首先看到的就是梅嶺
組團(tuán)的面貌因此其形象直接代表著**的形象。把梅嶺組團(tuán)建設(shè)成高端宜
居城區(qū)使其成為**城市的新名片不僅能夠改善**市的居民居住環(huán)境和
城市形象同時(shí)能夠推進(jìn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展提升**市的城市綜 合競(jìng)爭(zhēng)力。
4、合理規(guī)劃土地提高土地利用率
從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度來看缺乏統(tǒng)一規(guī)劃土地開發(fā)價(jià)值尚未
得到充分體現(xiàn)。目前湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)內(nèi)主要以散亂住宅等村鎮(zhèn)建筑
為主部分為工業(yè)用地及文物古跡公共設(shè)施較為分散布局極為不合理
土地利用率低造成土地資源的浪費(fèi)不僅存在各種安全隱患而且嚴(yán)重
制約了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成了該片區(qū)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸。通過區(qū)域開發(fā)與整
合進(jìn)行合理的布局規(guī)劃將拆遷群眾集中安置調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)明
確功能分區(qū)可較大程度的提高區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值和利用率可以拉動(dòng)周邊
地區(qū)的經(jīng)濟(jì)成為**新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。
5、改善區(qū)域投資環(huán)境促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展
由于歷史的原因和經(jīng)濟(jì)的制約湖光石鼓片區(qū)大批建筑的景觀品質(zhì)較低市政配套設(shè)施欠缺原有的小商鋪不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)需求不能吸引潛 在消費(fèi)者嚴(yán)重地削弱了該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)進(jìn)一步完
善片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通網(wǎng)絡(luò)和改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境、投資環(huán)境有
著重大意義。屆時(shí)不但極大改善片區(qū)的人居環(huán)境營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍
間接提升區(qū)域土地價(jià)值而且?guī)?dòng)周邊商業(yè)圈的繁榮發(fā)展拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)
發(fā)展空間為新型經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模
一、湖光石鼓片區(qū)安置房建設(shè)規(guī)劃
1、拆遷量預(yù)估
湖光石鼓片區(qū)內(nèi)涉及拆遷的建構(gòu)筑物面積總計(jì)約79.8萬(wàn)平方米。拆遷
范圍包括桂山社區(qū)、蔡厝社區(qū)、梅青社區(qū)、竹樹下社區(qū)和青華社區(qū)等五個(gè)
社區(qū)。拆遷內(nèi)容包括企業(yè)廠房、商業(yè)及居住建筑等。其中**市教委部
隊(duì)用地、**市公安邊防大隊(duì)、**第一中學(xué)、部分文物古跡祠堂等建筑予
以保留。具體拆遷量預(yù)估見表3-1。
2、安置量預(yù)估
湖光石鼓片區(qū)規(guī)劃將對(duì)五個(gè)社區(qū)內(nèi)所拆建筑居民進(jìn)行就近安置補(bǔ)償
預(yù)計(jì)安置住宅建筑面積95.3萬(wàn)平方米。
擬建設(shè)12處安置地塊按各自歸屬就近安置拆遷居民安置區(qū)主要分布
在項(xiàng)目區(qū)域北側(cè)、東側(cè)和南側(cè)北側(cè)位于教委用地旁用于安置竹樹下居
民東側(cè)安置區(qū)圍繞**一中為中心建設(shè)主要安置蔡厝、青華社區(qū)居民南側(cè)安置區(qū)主要安置桂山和梅青社區(qū)居民形成現(xiàn)代高尚居住社區(qū)。規(guī)劃 建設(shè)安置區(qū)總建筑面積149萬(wàn)平方米其中地上建筑面積119.9萬(wàn)平方米
地下建筑面積29.1萬(wàn)平方米。對(duì)于片區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房給予資金補(bǔ)償。安置
情況見表3-2。
3、安置房分區(qū)規(guī)劃
安置區(qū)分布在湖光石鼓片區(qū)的北部片區(qū)、東部片區(qū)和南部片區(qū)共12 個(gè)地塊安置編號(hào)從A至M分別用于安置片區(qū)五個(gè)村社區(qū)拆遷戶。
安置區(qū)規(guī)劃分布情況見圖3-3。1北部片區(qū)A地塊
該片區(qū)沿世紀(jì)大道一側(cè)為規(guī)劃為城市行政辦公商務(wù)區(qū)設(shè)置辦公、酒 店使之成為片區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)亦是片區(qū)核心之一。用地北部結(jié)合水塘設(shè)置
公園且在用地北側(cè)設(shè)置加油站一處。中部原來教委用地結(jié)合現(xiàn)狀樹木、部分特色建筑進(jìn)行低密度、低容積率開發(fā)規(guī)劃為辦公會(huì)所。用地東側(cè)
中部為安置用地A地塊竹樹下形成圍合的內(nèi)松外緊的小區(qū)環(huán)境。
2東部片區(qū)B、C、D、E、F、G、H地塊
東部片區(qū)內(nèi)除了開發(fā)商住用地、民俗體驗(yàn)區(qū)用地、宗教體驗(yàn)用地、** 一中用地外其余均為安置用地。為更好地解決拆遷安置問題更好地利
用泉安路一側(cè)的商業(yè)資源泉安路、湖光西路一側(cè)用地采用內(nèi)街式商業(yè)開 發(fā)。
片區(qū)建筑布局與綠化景觀、步行系統(tǒng)相呼應(yīng)形成內(nèi)部幽靜的綠化休 閑空間。同時(shí)也盡量為每戶爭(zhēng)取更好的綠化與陽(yáng)光。建筑以高層點(diǎn)式、板
式建筑組合為主高低錯(cuò)落變化配以低層公建等交錯(cuò)形成豐富的空間 形態(tài)。
二、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀
1、土地利用現(xiàn)狀
項(xiàng)目周邊包括**一中、石鼓廟及工業(yè)居住用地商業(yè)設(shè)施、公共服務(wù) 設(shè)施較為散亂商業(yè)、工業(yè)用地混雜其中。
2、建筑現(xiàn)狀
現(xiàn)狀建筑包括企業(yè)廠房、村莊建筑、中小學(xué)校、商業(yè)服務(wù)等建筑質(zhì) 量參差不齊建筑布局零散雜亂。
3、規(guī)劃拆遷、安置量
項(xiàng)目所在B、C、D地塊屬于湖光石鼓片區(qū)東側(cè)安置區(qū)根據(jù)“各自歸 屬就近安置拆遷居民”的原則主要安置蔡厝社區(qū)居民。根據(jù)國(guó)家及省市
相關(guān)文件精神項(xiàng)目屬棚戶區(qū)危舊房改造項(xiàng)目將配建比例不低于改造總建筑面積5%的廉租住房每套建筑面積低于50平方米。
三、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容
1、總體規(guī)模
項(xiàng)目總用地面積59,260.00 m 總建筑占地面積20,156.87 m 總建筑
面積254,006.69 m 為20幢建筑單體?？傮w技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3-5。
2、各地塊建設(shè)規(guī)模
1B地塊 項(xiàng)目B地塊安置房總用地面積24,100m 總建筑占地面積7,505.97 m 總建筑面積97,369.33 m 為8幢建筑單體。具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3-6。
3、初步設(shè)計(jì)構(gòu)想 安置區(qū)內(nèi)主要以多高層住宅建筑為主由區(qū)內(nèi)交通道路劃分相對(duì)獨(dú)立的居住單元小區(qū)內(nèi)高層住宅樓層高低錯(cuò)落有致配以低層公建等交錯(cuò)布局交叉重疊形成豐富的空間形態(tài)富有動(dòng)態(tài)美感輪廓清晰線條分明使外立面十分醒目、絢麗和壯觀外墻的裝飾和點(diǎn)綴弧線形的凸窗
和觀景臺(tái)使得群體建筑呈現(xiàn)出現(xiàn)代與傳統(tǒng)和諧統(tǒng)一的美感體現(xiàn)出獨(dú)特的建筑藝術(shù)價(jià)值和文化品位。單體設(shè)計(jì)采用全新的單體平面戶型設(shè)計(jì)南北通透視野開闊面積
經(jīng)濟(jì)公攤小得房率高功能實(shí)用入口空間妥貼處理通而不透私密性強(qiáng)戶型全面拓寬片區(qū)的消費(fèi)群以增加人氣。安置小區(qū)戶型充分結(jié)合相應(yīng)的景觀資源進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)并提供相應(yīng)的觀景陽(yáng)臺(tái)、落地窗轉(zhuǎn)角窗等同時(shí)盡量使客廳、主人房布置在景觀最好的位置上。房型配置上考慮本地區(qū)人口的構(gòu)成并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣進(jìn)行建設(shè)功能分區(qū)合理達(dá)到動(dòng)靜相宜潔凈分開的目的。安置小區(qū)內(nèi)每座樓房均設(shè)有13部電梯供居民們上下同時(shí)設(shè)有樓梯通道及安全緊急出口。小區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場(chǎng)按停車用地性質(zhì)分地上停車場(chǎng)和地下停車場(chǎng)以地下停車場(chǎng)為主。其總體布局的要求是與外界交通、中心景觀區(qū)聯(lián)系方便同時(shí)擁有安靜的環(huán)境盡量避免外界的干擾建筑布局與綠化景觀、步行系統(tǒng)相呼應(yīng)形成內(nèi)部幽靜的綠化休閑空間。第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析
一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
1、地理位置
**地處福建東南沿海位于北緯24°30′4424° 54′21東經(jīng)118° 24′56118° 41′10。東瀕臺(tái)灣海峽西和南安市接壤南與金門隔海相望北同鯉城區(qū)、豐澤區(qū)毗鄰東北與石獅相連境內(nèi)陸地面積649平方公里三面臨海海岸線長(zhǎng)122公里海域面積6,345平方公里。
2、項(xiàng)目選址
項(xiàng)目地處**市梅嶺街道蔡厝社區(qū)梅嶺、青陽(yáng)街道接合部范圍內(nèi)位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城區(qū)的核心區(qū)。
**湖光石鼓片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯距新行政中心區(qū)直線距離約3.5km
距規(guī)劃的**會(huì)展新區(qū)約3.5km距規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)約5km****機(jī)場(chǎng)僅2.5km。
二、建設(shè)條件分析
1、自然條件 1氣象
該區(qū)域?qū)倌蟻啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候夏無酷暑冬無嚴(yán)寒。氣候溫暖 濕潤(rùn)季風(fēng)顯著臺(tái)風(fēng)活動(dòng)頻繁。多年平均氣溫2021℃月平均氣溫11.9℃極端最高氣溫38.9℃極端最低氣溫0℃極端最高地面溫度69.6℃極端最低地面溫度-4.4℃。
多年平均絕對(duì)濕度為20hPa最高絕對(duì)濕度39.1hPa最小絕對(duì)濕為 20hPa多年平均相對(duì)濕度76%最小相對(duì)濕度8%。多年平均風(fēng)速為3.5m/s 最大風(fēng)速24m/s多年平均雷暴52天多年平均霧11天霜6天。2降水
由于受季風(fēng)氣候影響?yīng)热杲涤昙性?9月尤其是79月的臺(tái)
風(fēng)暴雨季節(jié)盛夏季節(jié)由于太平洋低緯度地區(qū)的熱帶風(fēng)暴挾帶大量暖濕氣流登陸后受地面摩擦和**流域西北部高山阻擋復(fù)合抬升引起強(qiáng)烈暴雨。
降水地區(qū)分布不均勻總的趨勢(shì)是從西北向東南遞減多年平均降水量9501,400mm之間。降水量年際和年內(nèi)分布不均勻**市多年平均降水量1,146.6mm多年平均徑流深534mm最大年徑流深1,320mm最小年徑流深135mm多年平均水面蒸發(fā)量1,146mm平均陸地年蒸發(fā)量612mm。3地形地貌
**市三面臨海地勢(shì)由西北向東南海面傾斜呈波狀起伏梯級(jí)分布。主要山峰分布在西北和中部系戴云山各東南沿海延伸余脈。西北邊境的紫帽山海拔517.8米為與鯉城、南安共有的界山。地貌以丘陵、臺(tái)地、平原三類型為主。**流經(jīng)北部于溜石江入海。湖光石鼓片區(qū)內(nèi)整體地形較為平緩總體南高北低。4地震
依據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖GBl8306-2001》福建省區(qū)劃一覽表
項(xiàng)目區(qū)抗震設(shè)防烈度為七度地震動(dòng)峰值加速度為0.15g地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.4s。
2、基礎(chǔ)設(shè)施條件 1交通
**市對(duì)外交通多元化和立體化“陸、海、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成市域公路通車?yán)锍?,700.6公里公路密度以每百平方公里262公里通車?yán)锍堂腥珖?guó)前茅福廈高速公路從城市的西北部切過互通口離城區(qū)約5 km外接324國(guó)道、308省道等。
4D級(jí)**機(jī)場(chǎng)成為初具規(guī)模的航空港開辟了**至北京、上海、廣州、深圳、杭州、舟山、成都及香港、馬尼拉、日本沖繩等20余條航線?？拓浲掏铝寇Q身于全國(guó)通航機(jī)場(chǎng)的第37位成為干線機(jī)場(chǎng)。全市擁有圍頭、深滬、東石、安平四大港區(qū)、19個(gè)50010,000噸級(jí)泊位碼頭。深滬港區(qū)成為國(guó)家開放口岸圍頭港成為國(guó)家一類口岸并開辟20多條內(nèi)貿(mào)集裝箱班輪航線和至香港國(guó)際集裝箱班輪航線。項(xiàng)目區(qū)周邊的世紀(jì)大道和泉安中路為連接**、石獅和**的主干道陸 路交通十分便捷。2供電
全市建有50萬(wàn)伏輸變電站1座容量200萬(wàn)千伏安22萬(wàn)伏輸變電 站7座容量267萬(wàn)千伏安11萬(wàn)伏輸變電站32座容量328.9萬(wàn)千伏安建有熱電聯(lián)產(chǎn)發(fā)電廠1座發(fā)電容量為10萬(wàn)千瓦建有LNG燃?xì)怆姀S1座發(fā)電容量為140萬(wàn)千瓦有垃圾發(fā)電廠1座容量1.5萬(wàn)千瓦。**售電量占全省10%成為福建省電網(wǎng)配套最完善、電力建設(shè)最超前的地區(qū)之一。
項(xiàng)目片區(qū)建有溝頭110KV變電站規(guī)模3×40MVA配合遠(yuǎn)期西側(cè)的 110KV青陽(yáng)變電站擴(kuò)容至3×50MVA電力供應(yīng)充足可滿足施工及居民入住的需要。3供水
**供水設(shè)施完善水質(zhì)安全。引水工程全線貫通建有市鎮(zhèn)兩級(jí)自來 水廠17座市域日供水105萬(wàn)立方米。市區(qū)建有25萬(wàn)立方米/日現(xiàn)代化自來水現(xiàn)已投入使用。項(xiàng)目區(qū)周邊青陽(yáng)第二水廠設(shè)計(jì)規(guī)模為25萬(wàn)噸/日位于項(xiàng)目地塊以西外側(cè)約500米可滿足項(xiàng)目的用水需求。4通信
**的電信、通訊事業(yè)水平在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。至2008年底全市城鄉(xiāng)固定電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬(wàn)門互聯(lián)網(wǎng)接入用戶16萬(wàn)戶移動(dòng)電話用戶140萬(wàn)戶電話含固定電話、泉靈通、移動(dòng)電話普及率4.8部/戶成為全省首批“電話市”之一。
項(xiàng)目區(qū)通訊服務(wù)由**城區(qū)電信支局提供**移動(dòng)電話實(shí)現(xiàn)無盲區(qū)覆蓋可以保證項(xiàng)目通信需求。可提供國(guó)內(nèi)國(guó)際電話服務(wù)以及各種現(xiàn)代化的電報(bào)、電傳、特快專遞、無線通訊、互聯(lián)網(wǎng)等電訊郵政服務(wù)可直通世界150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。5建筑材料來源
建筑材料主要為土、石、鋼材、水泥、砂石料等。**市商品經(jīng)濟(jì)較為 發(fā)達(dá)流通渠道暢通建筑材料供應(yīng)鏈較為完整當(dāng)?shù)厣笆荣Y源豐富可就近采購(gòu)項(xiàng)目區(qū)域臨近縣市有產(chǎn)水泥可滿足供應(yīng)區(qū)域周邊有鋼鐵企業(yè)所需鋼材可以到該廠或周邊地區(qū)購(gòu)買。
三、選址合理性分析
1、項(xiàng)目選址符合改造規(guī)劃關(guān)于“各自歸屬就近安置拆遷居民”的原則能夠增加拆遷居民對(duì)于新居地的認(rèn)同感。
2、項(xiàng)目緊臨泉安路、石鼓路、**一中交通便捷教育資源豐富能夠較好地滿足安置區(qū)內(nèi)居民的出行和受教育需求。
3、項(xiàng)目的選址符合城市總體規(guī)劃和湖光石鼓片區(qū)改造規(guī)劃能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)過程和外部環(huán)境條件的要求也符合環(huán)境保護(hù)的相關(guān)要求有利于城鎮(zhèn)化改造。
4、項(xiàng)目所處區(qū)域具備了實(shí)施項(xiàng)目的良好建設(shè)條件氣候地質(zhì)條件和交通及其他基礎(chǔ)設(shè)施條件已達(dá)到建設(shè)要求的基本工程條件。因此項(xiàng)目選址具有較高的科學(xué)性和合理性適宜項(xiàng)目的建設(shè)和**市城市建設(shè)與未來發(fā)展的需要。第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
一、項(xiàng)目建設(shè)周期
根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)管理有關(guān)規(guī)定、項(xiàng)目承辦單位的要求以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī) 模、功能需求、管理?xiàng)l件、資金到位情況項(xiàng)目實(shí)施須制定建設(shè)項(xiàng)目總體及分階段工程進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)項(xiàng)目的供水、供電、通訊等配套輔助設(shè)施與主體工程同步建成確保建設(shè)任務(wù)按期完成。項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告編制及審批、設(shè)計(jì)編制及審批等前期工作取得 順利進(jìn)展后進(jìn)行項(xiàng)目的具體實(shí)施工作包括主體施工、裝修、設(shè)備采購(gòu)安裝以及道路、綠化等配套設(shè)施的建設(shè)具體實(shí)施工作時(shí)間約為24個(gè)月。須對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督管理以保證項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)。
二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排
1、項(xiàng)目前期工作
2011年5月6月進(jìn)行項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制、項(xiàng)
目立項(xiàng)審批等工作
2011年7月8月進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批項(xiàng)目施工
圖設(shè)計(jì)并通過審查、審批。
2、建設(shè)實(shí)施階段
前期工作結(jié)束后進(jìn)行項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作完成施工用水、用電、施 工便道等工程組織設(shè)備、材料訂購(gòu)準(zhǔn)備必要的施工圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)包括監(jiān)理、施工等方面的招標(biāo)投標(biāo)并擇優(yōu)選擇施工單位簽訂施工合同。項(xiàng)目開工審批。
2011年9月2013年9月計(jì)劃共24個(gè)月進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)施工階段包括主體施工、裝修、設(shè)備采購(gòu)安裝以及道路、綠化等配套設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目的總體竣工驗(yàn)收等。
三、項(xiàng)目質(zhì)量保證措施
1、勘察設(shè)計(jì)單位必須按資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的勘察設(shè)計(jì)任務(wù)應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)建立健全質(zhì)量保證體系加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度。建設(shè)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)文件含方案設(shè)計(jì)不得擅自變更。確因功能需要變更設(shè)計(jì)的項(xiàng)目需報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕徟块T批準(zhǔn)。
2、施工單位要接受質(zhì)監(jiān)對(duì)其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程進(jìn)行施工對(duì)每道工序都要按質(zhì)量要求確定施工工序并對(duì)施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。
3、切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督管理。嚴(yán)格按照中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目管理的有關(guān)規(guī)定切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序確保工程質(zhì)量。
4、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程監(jiān)理制對(duì)工程進(jìn)行“三控制”、“兩管理”、“一協(xié)調(diào)”采用“事前、事中、事后”的工作程序確保工程社會(huì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
5、施工單位的選擇按公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)招投標(biāo)法律采用公開招標(biāo)方式選擇有資質(zhì)的施工單位。施工單位必須具有信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富等特點(diǎn)。第六章 投資估算及資金籌措
一、投資估算的依據(jù)
1、估算依據(jù)
1《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》2003版 2泉建筑[2005]10號(hào)、泉建筑[2005]16號(hào)文 3**市2011年4月建設(shè)工程造價(jià)有關(guān)資料匯編 4項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)資料 5類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2、相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定〉的通知》財(cái)建[2002]394號(hào)計(jì)取
2施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)依據(jù)《福建省物價(jià)局關(guān)于重新規(guī)范建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查收費(fèi)的通知》閩價(jià)房[2009]168號(hào)計(jì)取 3招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)受費(fèi)管理暫行辦法》計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)計(jì)取
4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知計(jì)價(jià)[2002]10號(hào)計(jì)取
5工程監(jiān)理費(fèi)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)計(jì)取 6環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》計(jì)價(jià)格中[2002]125號(hào)文計(jì)取
7白蟻防治費(fèi)依據(jù)福建省物價(jià)局、福建省財(cái)政廳關(guān)于《重新核定房屋白蟻防治收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的通知閩價(jià)[2002]房572號(hào)計(jì)取。以上費(fèi)率計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)在工程的實(shí)際運(yùn)行過程中還根據(jù)工程的具體情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
二、估算范圍
項(xiàng)目投資估算編制范圍按總用地面積為59,260m 總建筑占地面積為20,156.87m2 總建筑面積為254,006.69m2 其中地上建筑面積為213,414.75 m2 地下建筑面積為40,591.94 m2主要建設(shè)內(nèi)容包括上部主體結(jié)構(gòu)、地下室工程、安裝工程、市政設(shè)施配套及景觀綠化工程。
三、投資估算
經(jīng)估算項(xiàng)目總投資為127,239.87萬(wàn)元其中建安工程費(fèi)用74,112.96萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用42,465.56萬(wàn)元工程建設(shè)預(yù)備費(fèi)5,828.93萬(wàn)元建設(shè)期利息4,832.42萬(wàn)元。項(xiàng)目具體投資估算見表6-1。
四、資金籌措方案及使用計(jì)劃
1、資金籌措方案
項(xiàng)目總投資127,239.87萬(wàn)元。其中申請(qǐng)銀行貸款76,000.00萬(wàn)元業(yè)主自籌資金51,239.87萬(wàn)元。
2、使用計(jì)劃
項(xiàng)目資金使用計(jì)劃見表6-2。第七章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)
一、社會(huì)效益初步評(píng)價(jià)
項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響是積極的所取得的社會(huì)效益是非常顯著的將在社會(huì)各方面直接或間接體現(xiàn)是**市城市建設(shè)的重要內(nèi)容對(duì)加快全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用符合加快建設(shè)海峽西岸繁榮帶的需要能夠獲得各級(jí)政府、組織及廣大人民群眾的關(guān)注和支持。
1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 1對(duì)**市的影響
項(xiàng)目的建設(shè)是梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目順序推進(jìn)的重要保障能夠解決建設(shè)拆遷安置問題合理規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市提升**城市形象和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力改善區(qū)域投資環(huán)境促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。
2對(duì)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響
項(xiàng)目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量有助于**市構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市是當(dāng)?shù)鼐用裆钏胶蜕钯|(zhì)量提高的體現(xiàn)。3對(duì)地區(qū)就業(yè)的影響
項(xiàng)目的建設(shè)將提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位。在項(xiàng)目建設(shè)期間將為建 筑業(yè)和建筑材料行業(yè)增加就業(yè)崗位在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間一些保安、衛(wèi)生保潔、商店服務(wù)員等基礎(chǔ)的工作崗位需求必將在當(dāng)?shù)亟鉀Q這將為地方創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)有利于緩解地區(qū)就業(yè)壓力促進(jìn)剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。 4對(duì)財(cái)政收入的影響
項(xiàng)目配套建設(shè)的沿街商業(yè)的每年都會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)效益能夠直接增加政府的財(cái)政收入同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)夭牧仙a(chǎn)、銷售、運(yùn)輸、旅游、文化娛樂等其他行業(yè)的發(fā)展間接增加政府的財(cái)政收入。
5對(duì)不同利益群體的影響
項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)提高從事該項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運(yùn)輸 行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入。
6對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響
項(xiàng)目建成后對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施例如供水、供電、供氣、通信及污水處理、垃 圾處理等有一定的需求但就總體規(guī)劃來看不會(huì)產(chǎn)生較大影響。項(xiàng)目的建設(shè)符合**市城市建設(shè)總體規(guī)劃。
2、項(xiàng)目所在地互適性分析
1不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度
項(xiàng)目具有積極的社會(huì)效益能夠使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量能夠提供一定量的就業(yè)崗位提高城市居民個(gè)人收入有效地保障**市社會(huì)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展符合片區(qū)群眾的根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益能夠得到廣大人民群眾的關(guān)注和支持同時(shí)多數(shù)機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位等也會(huì)支持該項(xiàng)目的建設(shè)并且愿意投入其建設(shè)當(dāng)中去。
2各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度
項(xiàng)目能夠促進(jìn)梅嶺組團(tuán)湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)的改造解決建設(shè)拆遷安置問題合理規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市提升**城市形象和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力改善區(qū)域投資環(huán)境增加政府財(cái)政收入促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展是莆田市城市建設(shè)的重要內(nèi)容能夠得到各級(jí)政府、組織的支持。
3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目立足滿足群眾生活居住需求順應(yīng)**市湖光石鼓片區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要更好地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)具有良好的社會(huì)效益得到了**市政府及各社會(huì)階層的支持。因此項(xiàng)目基本沒有社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。但應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)和使用期的管理工作盡量減少對(duì)周邊居民日常生活的影響?yīng)葴p少對(duì)周邊自然生態(tài)環(huán)境的破壞并處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾以避免由此產(chǎn)生的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
二、結(jié)論和建議
1、結(jié)論
1項(xiàng)目是**市委、市政府實(shí)施“把梅嶺組團(tuán)建設(shè)成高端宜居城區(qū) 使其成為**城市的新名片”戰(zhàn)略部署的重要組成部分。項(xiàng)目建成后有利于提升**市城市整體形象和影響?yīng)忍岣呔用裆钏胶蜕钯|(zhì)量與**城市定位及發(fā)展相適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)是必要的。
2項(xiàng)目充分考慮以人為本同時(shí)做到結(jié)合實(shí)際、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求 建設(shè)規(guī)模符合當(dāng)前需求且做到適度超前所需投資安排較為合理能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需求。
3項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目管理有關(guān)規(guī)定以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、功能需求、管理?xiàng)l件、資金到位情況制定了建設(shè)項(xiàng)目總體及分階段工程進(jìn)度計(jì)劃并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理能夠保證項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)。
第三篇：安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
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某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告
編制單位：河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司 河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司
可行性研究報(bào)告：
可行性研究報(bào)告是通過對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。
可行性研究報(bào)告的用途：
①建設(shè)項(xiàng)目論證、審查、決策的依據(jù)。②編制設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。③籌集資金，向銀行申請(qǐng)貸款的重要依據(jù)。
④申請(qǐng)專項(xiàng)資金，向有關(guān)主管部門申請(qǐng)專項(xiàng)資金的重要依據(jù)。⑤股票發(fā)行，向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)股票上市的重要依據(jù)。
⑥取得用地，向國(guó)土部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園申請(qǐng)用地的重要依據(jù)。⑦與項(xiàng)目有關(guān)的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。⑧引進(jìn)技術(shù)，進(jìn)口設(shè)備和對(duì)外談判的依據(jù)。⑨環(huán)境部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。
可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。并對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的可行性、有效性、技術(shù)方案進(jìn)行細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，同時(shí)也是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。
某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告： 目 錄
第一章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目總論
1.1 概述
1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介
1.3 報(bào)告編制的依據(jù)與范圍 1.4 項(xiàng)目概況
第二章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性
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2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2.2 項(xiàng)目的提出
2.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性
第三章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模
3.1高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
3.2高新區(qū)商品住宅市場(chǎng)需求分析
3.3 項(xiàng)目的SWOT分析
3.4 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位
3.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模
第四章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
4.1 選址原則
4.2 項(xiàng)目選址
4.3 項(xiàng)目建設(shè)條件
第五章某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)方案
5.1 總體規(guī)劃
5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 5.3 建筑設(shè)計(jì)方案 5.4 公用工程
5.5 工程管線規(guī)劃
第六章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)及公共安全
6.1 環(huán)境保護(hù)
6.2 勞動(dòng)安全
6.3 消防
第七章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目節(jié)能處理
7.1 節(jié)能方案分析的必要性 7.2 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范
7.3 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析
7.4 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析
第八章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目管理及進(jìn)度計(jì)劃
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8.1 項(xiàng)目管理
8.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排
第九章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案
9.1 編制依據(jù)
9.2 招標(biāo)方案
第十章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目投資估算與資金籌措
10.1 投資估算
10.2 資金籌措
第十一章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)效益
11.1社會(huì)影響效果分析 11.2社會(huì)適應(yīng)性分析
11.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析
11.4 社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論
第十二章 某XX辦事處安置房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)論與建議
12.1 結(jié)論 12.2建議
第四篇：安置房
安置房
基本簡(jiǎn)介
安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。
“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。
主要分類
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：
一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。
基本優(yōu)勢(shì)
1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;
2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑
3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;
4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。
當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。
拆遷條件
1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;
2、每套房屋面積不低于45平方米;
3、要符合國(guó)家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。
過戶手續(xù)
一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序
先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：
先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。
過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料
(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。
(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測(cè)量分戶平面圖。
(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)
第一、政策因素。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
第二、價(jià)格因素。
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
第三、人的因素。
“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。
交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購(gòu)此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！薄ｋm然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。
按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。
第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。
在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。
第三，易受不確定因素影響。
交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。
買房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購(gòu)買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。
政策風(fēng)險(xiǎn)
這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。
如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履
入市銷售
安置房的入市銷售
很多人購(gòu)買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。
相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。
如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購(gòu)買程序合法，還是被判無效。
簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。
價(jià)格因素
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
人的因素
“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。
基本區(qū)別
與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。
他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。
與一般商品房的區(qū)別
因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。
常見問題
安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?
其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。
現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：
1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無法確定;
2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
3、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購(gòu)買方就很實(shí)現(xiàn)購(gòu)房母的了，只能主張債權(quán)了;
4、在購(gòu)買房等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。
購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：
(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;
(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。
(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。
什么是安置房?安置房的類型?
安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。
拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。
● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購(gòu)買房屋后暫時(shí)不能過戶?！白畛Ｒ姷姆绞骄褪琴I賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。
付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬(wàn)元訂金，交房后再付20萬(wàn)元或一次性付清總房?jī)r(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購(gòu)買的市民就得一次性付出幾十萬(wàn)元現(xiàn)金，壓力也不小。
● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢(shì)存在：
首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快。
更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低?！?買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：
這類房屋的交易行為比較容易引起國(guó)家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。
如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國(guó)家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行
● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?
1、如果不是拆遷安置戶而購(gòu)買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。
2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。
3、如果安置房的地已歸為國(guó)有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。
4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。
拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。
拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。
他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。
經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別
經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。
現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。
安居房包括按規(guī)定出售或出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。
第五篇：A02地塊定向安置房項(xiàng)目匯報(bào)材料3月3日
A02地塊定向安置房項(xiàng)目匯報(bào)材料
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：
由我單位承建的麗澤金融商務(wù)區(qū)北區(qū)A02地塊定向安置房項(xiàng)目由北京麗澤金都置業(yè)有限公司開發(fā)，所施工內(nèi)容共包含6棟住宅樓，2棟公共建筑，最高建筑為28層，建筑高度79.9m，工程位于麗澤橋東北角，周圍比鄰眾多大型公共建筑，地處三環(huán)里的黃金地段，工程建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度在周邊造成影響的同時(shí)，同樣關(guān)系著A02回遷房1144戶回遷住戶的切身利益，為保證回遷戶的切身利益，提高我集團(tuán)公司對(duì)周邊的良好影響，建造讓業(yè)主放心的民生工程，我集團(tuán)公司本著“狠抓進(jìn)度，嚴(yán)抓質(zhì)量，確保安全，綠色施工”的原則，有條不紊的展開現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)工作：
一、狠抓進(jìn)度，讓業(yè)主早日“回家”
本工程為回遷房工程，為保證業(yè)主及時(shí)入住，我項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)，考慮現(xiàn)場(chǎng)及周邊的各種影響因素，制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ淌┕みM(jìn)度計(jì)劃，并依此展開現(xiàn)場(chǎng)各種施工工作，具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下：
1#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年5月4日 2#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年3月15日 3#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年5月5日 4#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年6月30日 5#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年6月30日 6#住宅樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年5月3日 7#公共服務(wù)設(shè)施樓結(jié)構(gòu)施工已完成
8#公共服務(wù)設(shè)施樓結(jié)構(gòu)施工完成時(shí)間：2016年4月16日
二次結(jié)構(gòu)插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年3月5日至2016年9月20日 室內(nèi)裝修插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年4月1日至2016年12月23日 外墻工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年6月15日至2016年10月28日 門窗工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年4月5日至2016年11月29日 電氣工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年3月5日至2016年11月24日 給排水工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年3月5日至2016年12月25日 暖通工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年3月20日至2016年12月20日 消防工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年3月5日至2016年12月10日 電梯工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年4月20日至2016年7月15日 小市政工程插入時(shí)間及完成時(shí)間：2016年9月8日至2016年12月16日
為保證施工進(jìn)度計(jì)劃順利實(shí)施我單位對(duì)于勞動(dòng)力返場(chǎng)復(fù)工方面的工作安排在節(jié)前已做出詳細(xì)安排，規(guī)定了各個(gè)勞務(wù)公司相關(guān)工種的返場(chǎng)時(shí)間。復(fù)工后的三天內(nèi)施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力已達(dá)到去年現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)，并新增加了二次結(jié)構(gòu)隊(duì)伍。目前現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)人員已達(dá)到545人，完成工人進(jìn)場(chǎng)教育545人次?，F(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員已能滿足工程正常施工。
由于工期嚴(yán)峻，項(xiàng)目部根據(jù)總體進(jìn)度計(jì)劃，編制月、周進(jìn)度計(jì)劃，將各道施工工序時(shí)間精確到小時(shí)，各專業(yè)工長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)指揮、巡查，對(duì)施工不合格部位及時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)整改，確保各道工序按時(shí)完成，以保證現(xiàn)場(chǎng)按照總體進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施；如遇霧霾紅色預(yù)警等不可抗力因素，項(xiàng)目部及時(shí)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，確保工程按期交房。
二、嚴(yán)抓質(zhì)量，讓業(yè)主睡安心覺
近年來，住宅工程質(zhì)量問題時(shí)有發(fā)生，我集團(tuán)公司、項(xiàng)目部嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，項(xiàng)目部組織了完善的質(zhì)量系統(tǒng)，由項(xiàng)目總工帶隊(duì)，每周五對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量進(jìn)行例行檢查，工作日隨時(shí)抽查，并開展質(zhì)量會(huì)議，發(fā)現(xiàn)問題要求勞務(wù)公司限時(shí)整改完成，并保證不再發(fā)生相同錯(cuò)誤。
我項(xiàng)目部嚴(yán)格執(zhí)行“樣板先行制”，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置樣板展示區(qū)，供勞務(wù)人員學(xué)習(xí)相關(guān)工序的標(biāo)準(zhǔn)做法；在1#住宅樓及3#住宅樓首層設(shè)置樣板間，樣板間裝修將達(dá)到交房水平，起居室及客廳墻面為乳膠漆墻面，衛(wèi)生間及廚房墻面為防水基層毛墻面，所有地面均施工至墊層，水電入戶，簡(jiǎn)易照明，門窗及護(hù)欄安裝完畢，供業(yè)主參觀并提出寶貴意見?，F(xiàn)階段我項(xiàng)目部已開展樣板間的施工工作，樣板間施工于3月10日開始，4月20日施工結(jié)束。
各分部分項(xiàng)工程施工前，組織質(zhì)量負(fù)責(zé)人及現(xiàn)場(chǎng)勞務(wù)人員召開施工技術(shù)交底會(huì)議，進(jìn)行詳細(xì)全面的技術(shù)交底。交底內(nèi)容包括施工方案、施工安全以及環(huán)保措施。首件工程完成后及時(shí)總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和存在不足，以指導(dǎo)后續(xù)工程施工。
根據(jù)施工進(jìn)度，我項(xiàng)目部計(jì)劃于三月底組織進(jìn)行結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯初評(píng)工作，現(xiàn)階段已正式開展結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯的申報(bào)及準(zhǔn)備工作。我集團(tuán)公司嚴(yán)抓質(zhì)量，打造讓業(yè)主信得過的精品質(zhì)量住宅。
三、確保安全，保證現(xiàn)場(chǎng)平安施工
由于項(xiàng)目部低處黃金地段，周邊人員情況復(fù)雜，我項(xiàng)目部嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)出，所有進(jìn)場(chǎng)人員需開展安全教育并到安全部登記辦理門禁卡方可進(jìn)入，閑雜人等嚴(yán)禁入內(nèi)。
項(xiàng)目部以開展安全交底、現(xiàn)場(chǎng)展板教育宣傳等多種方式增強(qiáng)廣大參建者的安全意識(shí)，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理力度，全面落實(shí)“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針，積極開展 “以人為本，關(guān)注安全”的安全生產(chǎn)活動(dòng)，使安全生產(chǎn)工作扎根于基層、落實(shí)到班組。
經(jīng)我項(xiàng)目部全部參見人員的不懈努力，我項(xiàng)目部已于2015年通過測(cè)評(píng)并獲得“安全文明施工樣板工地”的榮譽(yù)稱號(hào)。
春節(jié)過后施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面的安全檢查，檢查內(nèi)容包括：基坑臨邊防護(hù)；大型機(jī)械檢測(cè)試車及驗(yàn)收；中小型機(jī)械絕緣遙測(cè)及驗(yàn)收；外腳手架全面檢查及驗(yàn)收等項(xiàng)目。復(fù)工前我單位進(jìn)行了全面準(zhǔn)備及驗(yàn)收，確保節(jié)后現(xiàn)場(chǎng)無安全隱患及死角。
同時(shí)我公司相關(guān)部門及建設(shè)單位也對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行了節(jié)后復(fù)工安全大檢查，對(duì)于檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題項(xiàng)目部也進(jìn)行了積極整改，不達(dá)標(biāo)絕不復(fù)工。
四、綠色施工，共同營(yíng)造良好施工環(huán)境
本著“四節(jié)一環(huán)?！钡脑瓌t，項(xiàng)目部已對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)植被進(jìn)行保護(hù)，現(xiàn)場(chǎng)無法繼續(xù)存留的植被進(jìn)行移植；項(xiàng)目部大門口設(shè)置洗車機(jī)，進(jìn)出車輛必須經(jīng)過清洗方可出場(chǎng)，項(xiàng)目部?jī)?nèi)布置草坪，周邊設(shè)置噴淋系統(tǒng)，減少揚(yáng)塵；道路兩側(cè)設(shè)置太陽(yáng)能路燈，節(jié)能減排；通過一系列措施保護(hù)生態(tài)環(huán)境，有利于項(xiàng)目建設(shè)，做到建設(shè)一方，建好一方，保護(hù)一方，綠色一方。
項(xiàng)目部計(jì)劃于6月中旬開展“北京市建筑業(yè)綠色施工示范工程”的測(cè)評(píng)工作，現(xiàn)階段已開始相關(guān)準(zhǔn)備工作。
五、全員參與，積極促進(jìn)施工進(jìn)度
一個(gè)工程的建設(shè)離不開各方責(zé)任主體的積極工作與協(xié)調(diào)配合，工程施工至現(xiàn)階段得到了各參建方及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。但工程中仍存在急需各方協(xié)調(diào)解決及提前跟進(jìn)計(jì)劃的項(xiàng)目：
1、本工程門窗工程招標(biāo)事項(xiàng)仍未啟動(dòng)；
2、電梯專業(yè)分包未確定，我單位2#樓面臨封頂預(yù)埋問題；
3、外線小市政工程無施工圖紙；
提示事項(xiàng)：公共參建單位如熱力，燃?xì)?，電力等單位?yīng)依據(jù)施工總體計(jì)劃提前介入?yún)⑴c。
我們相信在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心及大力支持下，我單位將按期交付給建設(shè)單位一個(gè)滿意的工程，給小業(yè)主交付一套安心滿意的住宅。
再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在工程建設(shè)中給我們的關(guān)愛及支持，謝謝！
北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司
2016年3月3日
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