第一篇：前期物業(yè)服務合同期限屆滿,開發(fā)商是否可以另行聘請物業(yè)公司

篇一：開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同 開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同？ [案例掃描] 開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務公司后30日止。如意物業(yè)公司負責編制年度物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。

合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同，委托人有權隨時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制年度物業(yè)管理決算報告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。

對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告。

被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物業(yè)服務公司被取消資質及企業(yè)注銷外，重益公司不得變更物業(yè)服務公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算報告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無權要求解除委托合同。

第三，原告應依據(jù)約定程序解除合同。如被告的物業(yè)服務未達到管理目標，原告應先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。

該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》？ [律師解析] 合同解除具有以下幾個特點：

1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。

2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同。

3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。

合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權解除兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力消滅的行為。《合同法》規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅?！逗贤ā芬?guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關物業(yè)服務義務和物業(yè)服務質量的約定，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務時，重益公司有權終止合同。”根據(jù)合同解除的相關規(guī)定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關于物業(yè)服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務時，原告有權解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務的過程中，存在嚴重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權。那么，原告是否享有法定解除權呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權采用的是“根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制年度物業(yè)管理決算報告，并不構成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業(yè)管理委托合同。

原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規(guī)定呢？

當前，理論界通說認為，物業(yè)服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀喾ā返谄呤鶙l規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設單位與物業(yè)服務公司簽訂前期物業(yè)管理合同。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務公司，可以通過召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權業(yè)主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。[法院判決] 法院經(jīng)審理后認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制年度物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。

關于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。法院認為，因本案糾紛屬物業(yè)服務合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務合同糾紛，而原告依據(jù)《 中華人民共和國合同法》中有關委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權益，不能給予支持。

故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。篇二：前期物業(yè)期間建設單位是否有權更換物業(yè)服務企業(yè) 篇三：前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是否有約束力 [案情概要及爭議焦點] 原告：物業(yè)公司 被告：廖某

廖某于2002年12月7日向某房地產(chǎn)公司購買某商城a鋪面，2003年12月31日房地產(chǎn)公司交付鋪面給了廖某。某物業(yè)公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物業(yè)管理資質。2003年8月18日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，約定房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城前期物業(yè)階段實施物業(yè)管理服務事項，有效期白合同簽訂之日起至商城業(yè)主委員會成立之日止，經(jīng)營性房屋由物業(yè)公司按建筑面積每月每平方米1元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起每天按應交納物業(yè)管理費的千分之三交納滯納金，對欠費逾期1個月的，物業(yè)公司有權停止向該業(yè) 9主（或使用人）提供物業(yè)管理服務；業(yè)主委員會成立前，維修資金暫定按建筑面積每月每平方米0.05元收取。2003年12月19日市物價局向物業(yè)公司作出《關于商城物業(yè)管理服務收費標準的復函》(南價格(2003)38號)，核準物業(yè)公司收取住宅綜合服務費為每平方米（建筑面積）每月o．5元，其他的物業(yè)管理服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《補充條款》，其中載明物業(yè)公司進行的前期物業(yè)管理服務，是指小區(qū)房屋出售后至小區(qū)業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理0 2004年6月6日廖某與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，確認廖某于2004年6月6日使用鋪面，約定物業(yè)服務費按物價部門核準的價格執(zhí)行，無物價部門核準定價的按市場調(diào)節(jié)價（或市場慣例）執(zhí)行。廖某使用鋪面后按物業(yè)服務費及維修資金至2005年12月份0 2005年5月16日物價局向物業(yè)公司作出《關于商城物業(yè)管理服務收費標準的批復》<南價格(2005)72號），其中載明商城屬連排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)服務價格實行市場調(diào)節(jié)價管理。該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。2008年1月物業(yè)公司以廖某自2006年1月1日起不交納物業(yè)管理費及維修資金為由向法院提起訴訟，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物業(yè)管理費1189.44元、維修資金59.52元并支付滯納金1291.68元（計至2007年12月3 1日止）o 一審法院審理認為，廖某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有包含前期物業(yè)服務合同內(nèi)容，但此后在2003年8月18日房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》，房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城小區(qū)進行前期物業(yè)管理，該《前期物業(yè)管理服務合同》是房地產(chǎn)公司在商城小區(qū)尚未成立業(yè)主大會、未能通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司對小區(qū)進行管理的情況下代表全體業(yè)主簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》，該《前期物業(yè)管理服務合同》合法有效，對商城小區(qū)業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司履行了《前期物業(yè)管理服務合同》的義務，對小區(qū)進行了管理。廖某作為業(yè)主接受了服務，以其行為認可了物業(yè)公司的管理行為，并從中受益。廖某認為房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》違反《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，對其無約束力，于法無據(jù)，亦不符合等價有償?shù)脑瓌t，故不予采信。另，《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法》第七條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，對住宅（不含別墅）物業(yè)進行管理的服務-收費實行政府指導價；對由全體業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)進行住宅物業(yè)管理的服務收費，以及別墅區(qū)和其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價?！绷文车匿伱鎸儆诮?jīng)營性房屋，其物業(yè)管理服務價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司對經(jīng)營性用房及別墅的物業(yè)管理費作出了約定，收取費用的項目（含維修資金）及收費標準均合法有據(jù)。物業(yè)公司要求廖某支付物業(yè)服務費和維修資金予以支持。根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十七條“業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務合同或者物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應當交納費用的千分之三的滯納金或者按照約定加收滯納金”的規(guī)定，物業(yè)公司要求廖某按每天千分之三支付滯納金予以支持。一審法院遂判決廖某支付2006年l冗至2007年12月物業(yè)服務費、維修資金及滯納金。廖某不服一審判決，向二審法院提起上訴稱：

一、物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的《前期物業(yè)管理服務合同》和《補充條款》是在房地產(chǎn)公司與購房人簽訂購房合同之后簽訂的，不符合《物業(yè)管理條例》第22、23、25條的規(guī)定。同時房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司在事后亦沒有經(jīng)過購房人的確認，故該兩份協(xié)議對購房人沒有約束力。

二、一審錯誤理解和適用物價部門批準的有關收費標準文件，造成不公正判決。物價局[2003] 38號文明確規(guī)定物業(yè)公司的收費期限至2005年12月止，2005年12月后物業(yè)公司應依照[ 2005 ] 72號文執(zhí)行。[2005]72號文批復規(guī)定“物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)管理企業(yè)應當將服務內(nèi)容、服務質量和相應的收費項目、收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?！痹撐呐鷾噬坛俏飿I(yè)管理服務價格實行市場調(diào)節(jié)價管理，要求雙方按達成的服務內(nèi)容、服務質量、服務成本、收費項目、收費標準、違約規(guī)定等協(xié)議簽訂合同，雙方按合同規(guī)定履行各自的職責和義務。依照《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[ 2003]1864號）第七條規(guī)定： “實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定?！蔽飿I(yè)公司收到該文后應與購房人或作為代理人的業(yè)主委員會簽訂市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務合同，但物業(yè)公司收到該文后并沒有與任何人簽訂任何合同。因此一審法院依據(jù)《前期物業(yè)管理服務合同》及《補充條款》的約定及有關復函、批復來認定物業(yè)公司的收費并判令給付滯納金，完全是錯誤的。目前商城仍屬于前期物業(yè)管理階段，是不能實行市場調(diào)節(jié)價的，市場調(diào)節(jié)價只能由業(yè)主同物業(yè)管理公司協(xié)商確定。三、一審判令購房人交納維修資金沒有法律根據(jù)。物業(yè)維修資金屬于小區(qū)專項維修的資金，用于共用部分、共用設施設備的大、中修理和更新改造?！段飿I(yè)管理條例》第五十四條有業(yè)主要交納專項維修基金的規(guī)定，對維修基金交納標準及使用方法在第十二條也有明確規(guī)定。商城專項維修基金的收取應由商城業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定而不是由物業(yè)公司說了算。物業(yè)公司未經(jīng)商城業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定就私自收取維修資金是沒有任何法律依據(jù)的。

四、一審認定本人已以行為認可物業(yè)公司的物業(yè)管理行為并從中受益，沒有事實依據(jù)。2005年12月份以前的物業(yè)服務費本人已全部交清，那是在未看到物價局[2003] 38號和[2005] 72號文之前的事。當物業(yè)公司拒絕出示其與開發(fā)商在房屋銷售后瞞著商城業(yè)主私下簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》后，本人拒絕繼續(xù)交納物業(yè)管理費用，本人的行為恰恰能證明已以行為不認可物業(yè)公司的管理行為。至于從中受益一事，物業(yè)公司不能出示其什么時間為上訴人提供了什么服務，而本人一審庭審出示的圖片資料證明物業(yè)公司并沒有為商城業(yè)主提供物業(yè)管理服務。商城80%以上的業(yè)主拒絕繼續(xù)交納物業(yè)管理費用就是不再認可物業(yè)公司的物業(yè)服務行為。即使《前期物業(yè)管理服務合同》有效，依照該合同第三十一條第四款第二項的約定，本人于2006年1月拒交物業(yè)管理服務費，2006年2月欠費逾期一個月，物業(yè)公司就已停止向本人提供物業(yè)服務了，一審判決本人支付其2006年1月至2007年12月間的物業(yè)服務費和滯納金的依據(jù)何在？請求二審法院撤銷一審判決，駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

物業(yè)公司答辯稱：按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商應在業(yè)主委員會沒有成立時與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同，因此物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》是有效的。廖某購買鋪面后于2004年6月6日物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，約定廖某應按時向物業(yè)公司交納物業(yè)管理各項費用和維修資金，遵守物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他權利和義務。協(xié)議簽訂后廖某按物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》約定的物業(yè)服務收費標準交納了2004年3月至2005年12月的物業(yè)服務費和維修基金，此后其一直使用該房屋，但從2006年1月份起不再交納物業(yè)服務費和維修基金，可見廖某不依法履行義務的行為已構成違約。物業(yè)公司不存在其所說的沒有提供物業(yè)服務的問題。一審判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。[裁判理由] 二審法院經(jīng)審理認為：廖某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，但此后2003年8月18日作為建設單位的房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》，房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司在商城小區(qū)進行前期物業(yè)管理，該《前期物業(yè)管理服務合同》是房地產(chǎn)公司在商城小區(qū)尚未成立業(yè)主大會、未能通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司對小區(qū)進行管理的情況下代表全體業(yè)主簽訂的，該《前期物業(yè)管理服務合同》符合法律法規(guī)的有關規(guī)定，合法有效，對商城小區(qū)的業(yè)主具有約束力。且本案廖某于2004年6月6日與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，再次確認接受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務。物業(yè)公司事實上也履行了《前期物業(yè)管理服務合同》的義務，對商城小區(qū)進行了管理。廖某作為業(yè)主接受了服務，并交納了2005年12月份之前的物業(yè)服務費。廖某以其行為認可了物業(yè)公司的服務行為，并從中受益，雙方之間成立物業(yè)服務合同關系，廖某應按約定交納物業(yè)服務費及維修資金。廖某上訴認為房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》違反《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，對其無約束力，于法無據(jù)，不予采信。關于專項維修資金應由誰來收取的問題，本案訴訟之前并沒有明文規(guī)定應由誰來收取，但本案雙方之間的前期物業(yè)管理協(xié)議，包括開發(fā)商代表業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》都明確由物業(yè)公司代為向業(yè)主收取。本案提起訴訟后，雖然建設邵、財政部于2007年12月4日發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，規(guī)定業(yè)主委員會成立前的住宅專項維修資金由建設（房地產(chǎn)）主管部門代管，但該《辦法》自2008年2月1日起施行，而本案訟爭的是2006年至2007年的專項維修資金，故該《辦法》不適用本案。本案仍應按雙方合

第二篇：開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同

開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同？

[案例掃描]

開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務公司后30日止。如意物業(yè)公司負責編制物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。

合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同，委托人有權隨時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制物業(yè)管理決算報告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。

對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告。

被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物業(yè)服務公司被取消資質及企業(yè)注銷外，重益公司不得變更物業(yè)服務公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供物業(yè)管理決算報告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無權要求解除委托合同。

第三，原告應依據(jù)約定程序解除合同。如被告的物業(yè)服務未達到管理目標，原告應先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。

該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》？

[律師解析]

合同解除具有以下幾個特點：

1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同。

3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。

合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權解除兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力消滅的行為?！逗贤ā芬?guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅?！逗贤ā芬?guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關物業(yè)服務義務和物業(yè)服務質量的約定，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務時，重益公司有權終止合同?！备鶕?jù)合同解除的相關規(guī)定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關于物業(yè)服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務時，原告有權解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務的過程中，存在嚴重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權。那么，原告是否享有法定解除權呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權采用的是“根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制物業(yè)管理決算報告，并不構成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業(yè)管理委托合同。

原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規(guī)定呢？

當前，理論界通說認為，物業(yè)服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀喾ā返谄呤鶙l規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設單位與物業(yè)服務公司簽訂前期物業(yè)管理合同。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務公司，可以通過召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權業(yè)主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。

[法院判決]

法院經(jīng)審理后認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。

關于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。法院認為，因本案糾紛屬物業(yè)服務合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務合同糾紛，而原告依據(jù)《 中華人民共和國合同法》中有關委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權益，不能給予支持。

故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。

第三篇：開發(fā)商解除前期物業(yè)服務合同

篇一：開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同 開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同？ [案例掃描] 開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務公司后30日止。如意物業(yè)公司負責編制物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。

合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同，委托人有權隨時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制物業(yè)管理決算報告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。

對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告。

被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物業(yè)服務公司被取消資質及企業(yè)注銷外，重益公司不得變更物業(yè)服務公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供物業(yè)管理決算報告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無權要求解除委托合同。

第三，原告應依據(jù)約定程序解除合同。如被告的物業(yè)服務未達到管理目標，原告應先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。

該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》？ [律師解析] 合同解除具有以下幾個特點：

1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。

2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同。

3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。

合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權解除兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力消滅的行為。《合同法》規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅?！逗贤ā芬?guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關物業(yè)服務義務和物業(yè)服務質量的約定，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務時，重益公司有權終止合同。”根據(jù)合同解除的相關規(guī)定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關于物業(yè)服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務時，原告有權解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務的過程中，存在嚴重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權。那么，原告是否享有法定解除權呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權采用的是“根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制物業(yè)管理決算報告，并不構成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業(yè)管理委托合同。

原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規(guī)定呢？

當前，理論界通說認為，物業(yè)服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀喾ā返谄呤鶙l規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設單位與物業(yè)服務公司簽訂前期物業(yè)管理合同。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務公司，可以通過召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權業(yè)主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。[法院判決] 法院經(jīng)審理后認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。

關于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。法院認為，因本案糾紛屬物業(yè)服務合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務合同糾紛，而原告依據(jù)《 中華人民共和國合同法》中有關委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權益，不能給予支持。

故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。篇二：前期物業(yè)期間建設單位是否有權更換物業(yè)服務企業(yè) 篇三：前期物業(yè)服務合同(適合開發(fā)商)前 期 物 業(yè) 服 務 合 同

甲方：**********（以下簡稱甲方）乙方：********（以下簡稱乙方）

據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致上，就甲方選聘乙方為美景天城提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況 第一條件物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱 ****** 物業(yè)類型 住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點、商務辦公 座落位置 ******* 建筑面積 20000m2 第二章服務內(nèi)容與質量

第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、3、4、5、6、7、8、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理； 物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通； 公共綠化的養(yǎng)護和管理； 車輛停放管理； 公共秩序維護、安全防范等事項的管理； 裝飾裝修管理服務； 物業(yè)檔案資料管理。第三條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準

第四條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三章服 務 費 用

第五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇包干制方式，收費標準應當遵循合理、公開與好、物業(yè)管理相適應的原則。面向市場化、社會化標準為準，不得超標準收取。第六條物業(yè)服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）物業(yè)公共部位、公用設施日常運行、維護的水電費用；（10）法定稅費；

（11）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（12）其它支出

乙方按照標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理

第七條公共停車庫（位）采取收費管理的方式，收費標準參照六安市區(qū)小區(qū)管理收費標準執(zhí)行。

第八條乙方應與公共停車庫（位）使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第五章物業(yè)的承接第九條乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第十條甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在問題的，由甲方修復后移交乙方管理。

第十一條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。第十二條乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、其他資料。

第十三條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。第六章物業(yè)的使用與維護

第十四條業(yè)主大會成立前，乙方配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。

第十五條乙方可采取規(guī)勸、批評、警告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第十六條乙方應及時向全體業(yè)主通知本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十七條因維修物業(yè)或公共設施，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應重復相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應征得相關業(yè)主和甲方的同意。第十八條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第十九條甲方按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。第二十條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。第七章 專項維修資金

第二十一條專項維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌按六安市有關規(guī)定執(zhí)行。第八章 違約責任

第二十二條甲方違反本合同相關約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準的，乙方不承擔賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第二十三條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準，應向甲方支付違約金3.5萬元。

第二十四條甲方違反本合同約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。第二十五條以下情況乙方不承擔責任；

1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；

2、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)產(chǎn)和物業(yè)使用人，暫時 停水、停電、停止共用設施設備使用等造成的損失的；

3、因非乙方責任出現(xiàn)水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行 障礙造成損失的。

第二十六條對納入物業(yè)管理范圍的已竣工驗收但尚未出售、租賃，或者尚未交給物業(yè)買受人、承租人的物業(yè)，乙方應切實履行管理義務，如發(fā)生室內(nèi)電線、門窗被盜和鑰匙丟失現(xiàn)象，乙方應按價賠償；如發(fā)生物業(yè)被強占現(xiàn)象，概有乙方負責解決。

第二十七條 本合同期限自2012年2月15日起至業(yè)主委員會成立之日止，合同期滿時本合同自動終止。

本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會。

第二十八條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第二十九條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第三十條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可向人民法院提起訴訟。

第三十一條本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

甲方代表人： 乙方代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物業(yè)服務合同(適合開發(fā)商)

前 期 物 業(yè) 服 務 合 同

甲方：**********（以下簡稱甲方）

乙方：********（以下簡稱乙方）

據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致上，就甲方選聘乙方為美景天城提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。

第一章物業(yè)基本情況

第一條件物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱******

物業(yè)類型住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點、商務辦公

座落位置*******

建筑面積20000m

2第二章服務內(nèi)容與質量

第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、3、4、5、6、7、8、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護和管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的管理；裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案資料管理。

第三條乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準

第四條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和

費用由雙方另行商定。

第三章服 務 費 用

第五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇包干制方式，收費標準應當遵循合理、公開與好、物業(yè)管理相適應的原則。面向市場化、社會化標準為準，不得超標準收取。

第六條物業(yè)服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）物業(yè)公共部位、公用設施日常運行、維護的水電費用；

（10）法定稅費；

（11）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

（12）其它支出

乙方按照標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理

第七條公共停車庫（位）采取收費管理的方式，收費標準參照六安市區(qū)小區(qū)管理收費標準執(zhí)行。

第八條乙方應與公共停車庫（位）使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第五章物業(yè)的承接

第九條乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第十條甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在問題的，由甲方修復后移交乙方管理。

第十一條對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。

第十二條乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣

工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、其他資料。

第十三條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

第六章物業(yè)的使用與維護

第十四條業(yè)主大會成立前，乙方配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。

第十五條乙方可采取規(guī)勸、批評、警告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第十六條乙方應及時向全體業(yè)主通知本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第十七條因維修物業(yè)或公共設施，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應重復相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應征得相關業(yè)主和甲方的同意。

第十八條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第十九條甲方按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

第二十條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

第七章專項維修資金

第二十一條專項維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌按六安市有關規(guī)定執(zhí)行。

第八章違約責任

第二十二條甲方違反本合同相關約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準的，乙方不承擔賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第二十三條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準，應向甲方支付違約金3.5萬元。

第二十四條甲方違反本合同約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第二十五條以下情況乙方不承擔責任；

1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；

2、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)產(chǎn)和物業(yè)使用人，暫時

停水、停電、停止共用設施設備使用等造成的損失的；

3、因非乙方責任出現(xiàn)水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行

障礙造成損失的。

第二十六條對納入物業(yè)管理范圍的已竣工驗收但尚未出售、租賃，或者尚未交給物業(yè)買受人、承租人的物業(yè)，乙方應切實履行管理義務，如發(fā)生室內(nèi)電線、門窗被盜和鑰匙丟失現(xiàn)象，乙方應按價賠償；如發(fā)生物業(yè)被強占現(xiàn)象，概有乙方負責解決。

第二十七條本合同期限自2012年2月15日起至業(yè)主委員會成立之日止，合同期滿

時本合同自動終止。

本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會。

第二十八條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第二十九條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第三十條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可向人民法院提起訴訟。

第三十一條本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

甲方代表人：乙方代表人：

年月日年月日

第五篇：時代新城前期物業(yè)服務合同(開發(fā)商)

時代新城小區(qū)前期物業(yè)服務合同

甲方：南安市水頭房地產(chǎn)開發(fā)公司（頂鄉(xiāng)片區(qū)）； 法定代表人： 陳文鎮(zhèn) ； 住所地： 南安市水頭鎮(zhèn) ； 郵 編： 362342。

乙方：南安永邦物業(yè)管理服務有限公司； 法定代表人： 吳躍輝 ； 住所地： 南安市水頭鎮(zhèn) ； 郵 編： 362342 ； 資質等級： 臨時三級資質 ；

證書編號： 泉房物（09）12號。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對時代新城小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條 物業(yè)基本情況: 物業(yè)名稱： 時代新城 ； 物業(yè)類型： 商住型小區(qū) ； 座落位臵: 南安市水頭鎮(zhèn)中心 ； 建筑面積: 約40萬平方米 ； 物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至 奎峰路 ； 南至 廈盛路 ； 西至 ； 北至。

第二章 服務內(nèi)容與質量

第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理, 包括：樓蓋、屋頂、內(nèi)外墻和基礎等承重結構、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；

2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、小區(qū)安全控制系統(tǒng)、小區(qū)消防設施設備等；

3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

7、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案及竣工驗收資料。

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

9、負責向業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定收取下列費用：物業(yè)管理服務費、公 維金、水電周轉金、停車費、裝修保證金、裝修材料搬運費、裝修土頭清運費等有關費用。

10、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

11、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、代收代繳公共水電費（預收水電周轉金 待定 元/戶）

2、裝修土頭清運及收費： 4 元/平方米；

3、/。

第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到建設部規(guī)定三級物業(yè)管理服務質量標準。

第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三章 服務費用

第六條 前期服務服務費用，甲方有權對乙方的前期介入服務工作的效果和費用使用情況進行監(jiān)督檢查。

第七條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費采取包干制，物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：

小高層管理費 1.00元/月.平方米，公維金0.20元/月.平方米； 店面管理費1.20元/月.平方米，公維金0.20元/月.平方米； 商場管理費1.20元/月.平方米，公維金0.20元/月.平方米； 以上管理服務費的最后標準以南安市物價主管部門批復為準。

物業(yè)服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）法定稅費；

（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（11）/。

乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

第八條 業(yè)主應于辦理所購買的時代新城小區(qū)物業(yè)交付之日起交納物業(yè)服務費用。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方按照本合同第六條規(guī)定的物業(yè)管理服務費用標準的50％交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。物業(yè)服務費用按 6 個月交納一次，以后業(yè)主或物業(yè)使用人應在下半年首月交納物業(yè)管理服務費用。

第九條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位維修、養(yǎng)護及其他特約服務，由當事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準由乙方根據(jù)服務內(nèi)容公布或由乙方與物業(yè)使用人自行商定。

房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用在保修期內(nèi)由甲方根據(jù)《商品房質量保證書》由甲方承擔；在保修期后，日常小修費用由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際需要開支；500元以上費用的開支，須經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意后方可組織實施。

第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位待定 元/個〃月、車庫車位（待定）元/個〃月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位（待定）元/個〃月、車庫車位（待定）元/個〃月的標準提取停車管理服務費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權，車位使用人應按露天車位（待定）元/個〃月、車庫車位待定 元/個〃月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位（待定）元/個〃月、車庫車位（待定）元/個〃月的標準提取停車管理服務費。

3、停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購臵的，車位使用人應按露天車位（待定）元/個〃月、車庫車位（待定）元/個〃月的標準向乙方交納停車管理服務費。第十一條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場及其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：

1、/ ；

2、/。

第五章 物業(yè)的承接驗收

第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗：

1、屋頂、外墻體和基礎等承重結構部位、散水面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備機房、電纜井、管道井等；

2、共用的上下水管道、落水管、排煙排氣通道、共用照明、監(jiān)控系統(tǒng)、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、風機、水箱、二次供水池、可視對講等：

3、道路、室外下水管道、化糞池、室外消防柱、消防接合器、溝渠、池、井、綠化、路燈、值班室、停車場（庫）等。

第十四條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。

第十五條 乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下 管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、/。

第十六條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第十七條 業(yè)主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。

第十八條 乙方可采取規(guī)勸、警告、向政府有關部門報告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第十九條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第二十條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應征得相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應征得相關業(yè)主和甲方的同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處臵、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十二條 甲方應于本物業(yè)管理區(qū)域移交給乙方之日起按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

第二十三條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

第七章 違約責任

第二十四條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內(nèi)容和質量標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第二十五條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內(nèi)容和質量標準，應按每日（待定）元的標準向甲方支付違約金。

第二十六條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用）的，應按逾期交納金額的3％的標準向乙方支付違約金。

第二十七條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物 業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方雙倍返還。

第二十八條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第二十九條 以下情況乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

5、業(yè)主、物業(yè)使用人違反法規(guī)、業(yè)主公約，侵占公眾利益，不聽取乙方處理意見所造成的后果。

第八章 其他事項

第三十條 本合同期限自 2009 年 5 月 1 日起至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。

第三十一條 本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

第三十二條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當包含本 合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。

第三十三條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。

第三十四條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第三十五條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第三十六條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 2 種方式處理：

1、向南安市仲裁委員會申請仲裁；

2、向甲方所在地人民法院提起訴訟。

第四十條 本合同一式 2 份，甲、乙雙方各執(zhí) 1 份。

甲方（簽章）乙方（簽章）法定代表人 法定代表人

年 月 日 年 月 日