第一篇：關(guān)于收房的幾個(gè)證的問題

業(yè)主收房時(shí)要求查看開發(fā)商關(guān)于商品房開發(fā)及銷售的一些證件或文件，應(yīng)該說也是合理的，畢竟這筆錢不是一個(gè)小數(shù)，誰也不愿意冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，但是，許多業(yè)主并不了解到底應(yīng)該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網(wǎng)查的。在收房時(shí)要求開發(fā)商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。這些事情讓物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目客戶服務(wù)人員也覺得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項(xiàng)目預(yù)售或銷售時(shí)應(yīng)具備下列證明文件：《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個(gè)證的其中之一就可以了，這兩個(gè)證的區(qū)別就是一個(gè)是期房預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)房銷售。人們常說的“五證”指除前面說的外，還有下面四個(gè)證《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個(gè)證是用來存檔及辦理其他證件用的，不是用來展示的，沒有這四個(gè)證，根本辦理不了《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

商品房預(yù)售許可證辦理申請材料（以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn)）：

1、商品房預(yù)售許可申請書；

2、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

3、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

4、按提供預(yù)（銷）售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的書面證明及監(jiān)理公司出具的施工進(jìn)度證明；

5、工程施工合同；

6、已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

7、商品房預(yù)（銷）售方案；

8、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖；

9、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款監(jiān)管銀行開戶印鑒卡；

10、建筑節(jié)能措施說明書；

11、商品房預(yù)測繪報(bào)告、規(guī)范的預(yù)售商品房樓盤表；

12、經(jīng)辦人身份證明，委托辦理預(yù)售申請的，還應(yīng)提交書面委托書。

商品房銷售許可證辦理申請材料（以項(xiàng)目所在地的規(guī)定為準(zhǔn)）：

1、商品房預(yù)售許可審批表；

2、現(xiàn)場踏勘意見；

3、發(fā)改委立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

4、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

5、建設(shè)用地許可證；

6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

7、建設(shè)工程施工許可證；

8、建設(shè)工程施工合同；

9、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書(復(fù)印件)；

10、建設(shè)工程規(guī)劃審批表(復(fù)印件)；

11、規(guī)費(fèi)一單清(復(fù)印件)；

12、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)；

13、企業(yè)資質(zhì)登記證書(復(fù)印件)；

14、新建住宅小區(qū)物管和社區(qū)用房協(xié)議；

15、簽訂前期物業(yè)委托合同和制定業(yè)主公約；

16、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收材料；

17、商品房預(yù)售方案（三份）；

18、房屋總平面圖、分層平面圖；

19、公安機(jī)關(guān)出具對該小區(qū)設(shè)置、編排的門樓牌相關(guān)憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達(dá)到時(shí)，買受人收到了開發(fā)商發(fā)出的《收房通知書》前來辦理收房手續(xù)時(shí)，需要簽領(lǐng)的“兩書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》是開發(fā)商在向購房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件，購房者有權(quán)索要。

買受人如果買的是現(xiàn)房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，看這兩個(gè)的其中之一都可以。

絕大多數(shù)人可能都不清楚有兩個(gè)證明文件已經(jīng)早就取消了，卻在購房或收房時(shí)一定要開發(fā)商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》。我們應(yīng)向買受人或業(yè)主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項(xiàng)目和改變一批行政審批項(xiàng)目管理方式的決定》（國發(fā)〔2003〕5號）第76項(xiàng)規(guī)定取消了“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收核準(zhǔn)”，改為“告知性備案”。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)〔2004〕16號）第83項(xiàng)規(guī)定取消了“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”，所以《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)171號）第六條、第八條的規(guī)定，建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)只是對工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。所以政府部門不存在組織竣工驗(yàn)收。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部78號令），《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（住建部2號令）對竣工驗(yàn)收備案制度做了明確的規(guī)定，所以《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》已經(jīng)取消。

因此，購房者在買房時(shí)可查看《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，在辦理收房手續(xù)前可查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，確認(rèn)收房時(shí)要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第二篇：收房相關(guān)問題問答

主持人 ：各位網(wǎng)友，大家好，今天是我們新浪房產(chǎn)購房者俱樂部系列講座的第六講，今天我們有幸請到了北京同達(dá)律師事務(wù)所的律師，同時(shí)也是新浪房產(chǎn)專家答疑欄目的特邀律師李玲女士，給我們講一下收房及入住后應(yīng)注意的法律問題，請她做一個(gè)自我介紹。

李玲 ：各位網(wǎng)友，大家好，非常高興有這樣的機(jī)會(huì)和大家進(jìn)行在線的交流，我叫李玲，同達(dá)律師事務(wù)所的，希望通過今天這樣的機(jī)會(huì)，給大家提供一個(gè)方便的溝通渠道，謝謝大家。

主持人 ：李玲女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經(jīng)很長時(shí)間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問題主要集中在哪幾個(gè)方面呢？

李玲 ：第一個(gè)是商品房買賣合同的簽署當(dāng)中遇到的一些問題，比如說產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時(shí)間，還有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來出現(xiàn)誤差的時(shí)候。還有一個(gè)是開發(fā)商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應(yīng)該簽約，應(yīng)該注意到什么問題。第三個(gè)是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，包括外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問題，怎么跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。還有是涉及到開發(fā)商違約之后，如何進(jìn)行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。

網(wǎng)友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復(fù)測？具體手續(xù)怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？

李玲 ：首先，房屋在交付的時(shí)候，開發(fā)商必須要提供一個(gè)由房地局測繪大隊(duì)出局的實(shí)測面積表，必須要求開發(fā)商提供那個(gè)，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊(duì)提出一個(gè)復(fù)測的申請，由他們進(jìn)行復(fù)測。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊(duì)進(jìn)行復(fù)測了。關(guān)于房屋的凈高，有一個(gè)住宅建筑規(guī)范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。

網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來合同約定是7月30日入住，開可是開發(fā)商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？

李玲 ：開發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費(fèi)及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實(shí)際上是程序的顛倒，當(dāng)購房人足額繳納了房價(jià)款之后，開發(fā)商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發(fā)商履行交付義務(wù)，如果開發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

網(wǎng)友：如果說入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？

李玲 ：這個(gè)理由不是很充分，但是可以通過業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。

網(wǎng)友：交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？

李玲 ：樓房的外立面的顏色改變，開發(fā)商必須在征求業(yè)主的同意之后才可以對樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購房的時(shí)候，這也是我們選擇這個(gè)房屋的一個(gè)因素，可以通過業(yè)主委員會(huì)向開發(fā)商提出這樣的要求。

網(wǎng)友：如果外立面顏色的改變，當(dāng)時(shí)沒有簽定合同怎么辦？

李玲 ：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。

網(wǎng)友：入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？

李玲 ：根據(jù)住宅使用說明書和保證書，要求開發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出一定的索賠。

網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方?jīng)]有按時(shí)交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購買，開發(fā)商可 以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？

李玲 ：有一個(gè)正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒有要求退房的權(quán)利，如果超過了3%，就有退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：購房意向書和購房合同有什么區(qū)別？

李玲 ：作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。

網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發(fā)商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？

李玲 ：這是由裝修公司安裝的還是開發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開發(fā)商提供的，一個(gè)是門的質(zhì)量存在問題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細(xì)一些。

主持人 ：如果說這個(gè)鐵門變形是這樣的問題，開發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？

李玲 ：房屋結(jié)構(gòu)的問題，就屬于質(zhì)量問題了，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。

網(wǎng)友：在交房的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項(xiàng)？

李玲 ：特別注意的是，第一要開發(fā)商提供一個(gè)實(shí)測的面積表，第二必須要求開發(fā)商提供一個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，只有通過五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個(gè)房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開發(fā)商簽字蓋章。

網(wǎng)友：開發(fā)商收房時(shí)，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？

李玲 ：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個(gè)關(guān)系，交付鑰匙是開發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開發(fā)商代辦的情況下才必須交給開發(fā)商的。

網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？

李玲 ：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩栴}，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。

網(wǎng)友：請問商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？

李玲 ：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。

主持人 ：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因?yàn)楹芏嗟胤疆a(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。

李玲 ：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級的資源管理部門才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來說不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個(gè)房子不能過戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來說有一個(gè)拆除的可能。

網(wǎng)友：收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用收的合理嗎？

李玲 ：根據(jù)當(dāng)時(shí)的買賣合同來處理，如果買賣合同當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開發(fā)商來承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒有明確的界定，一般來說是由業(yè)主繳納的。

網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？

李玲 ：物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒有權(quán)利掐 水?dāng)嚯姷?，可以協(xié)商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。

網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時(shí)候，開發(fā)商未能及時(shí)地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？

李玲 ：作為業(yè)主來說可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

主持人 ：我想問您幾個(gè)問題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個(gè)可以嗎？

李玲 ：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個(gè)案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時(shí)候，開發(fā)商曾經(jīng)承諾過小區(qū)有一個(gè)幼兒園，業(yè)主入住幾個(gè)月時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開發(fā)商進(jìn)行訴訟。在處理的過程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開發(fā)商，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。我們在處理當(dāng)中，核實(shí)了這個(gè)地塊之后，確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位和撥地單位都是另外的一個(gè)單位，跟開發(fā)商沒有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時(shí) 7 候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了，開發(fā)商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒有包括的業(yè)主就敗訴了。通過這個(gè)案例想說的是，在合同簽訂的同時(shí)要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒有合理的依據(jù)。

主持人 ：您剛才說，沒有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒有得到賠償，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？

李玲 ：是這樣的。

主持人 ：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？

李玲 ：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來說，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過錯(cuò)，沒有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個(gè)關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個(gè)關(guān)系，跟開發(fā)商是另一個(gè)關(guān)系，不要因?yàn)橐粋€(gè)關(guān)系出現(xiàn)問題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。

主持人 ：您剛才說，業(yè)主訴訟期間，比如說他是一個(gè)貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？

李玲 ：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒有終止，也沒有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系。

網(wǎng)友：如果說我想買二手房，需要哪些手續(xù)？

李玲 ：首先要確定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個(gè)正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續(xù)，包括契稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)的繳納。

主持人 ：有一些網(wǎng)友對公房上市有一些問題，過去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。

李玲 ：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時(shí)的買賣合同里，跟原來的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個(gè)房屋是屬于他們個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益分成上是有規(guī)定的，比如說房屋四千作為一個(gè)起算點(diǎn)，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個(gè)檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。

網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？

李玲 ：那必須要取得用地的許可，其次還有規(guī)劃部門的許可，如果這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。

網(wǎng)友：如果說入住的時(shí)候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？

李玲 ：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來源在哪個(gè)方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購買已經(jīng)兩年了，單位還沒有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？

李玲 ：是以成本價(jià)購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買賣合同。

網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請嗎？

李玲 ：因?yàn)槌藝颐魑囊?guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因?yàn)榧幢闶寝r(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。

主持人 ：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。

李玲 ：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。

主持人 ：前一段時(shí)間，秦兵律師提出204條補(bǔ)充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？

李玲 ：首先我要對秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業(yè)知識也是非常廣泛和牢固的，從我們的實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)驗(yàn)來看，204條跟開發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時(shí)也給開發(fā)商做一些項(xiàng)目，204條款的具體內(nèi)容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實(shí)踐當(dāng)中要是以達(dá)成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時(shí)候，必要的時(shí)候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。

網(wǎng)友：我是房改后進(jìn)入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應(yīng)的政策呢？

李玲 ：可以申請購買，只要產(chǎn)權(quán)單位同意出售。這一塊跟我的專業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個(gè)詳盡的解答。

網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個(gè)地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護(hù)我們的權(quán)益？

李玲 ：如果是公攤的財(cái)產(chǎn)，必須爭得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。

主持人 ：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營，是不是要經(jīng)過業(yè)主的許可？

李玲 ：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶?，必須取得業(yè)主的同意。如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進(jìn)來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。

主持人 ：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來看，北京市物業(yè)管理問題也是很多，就您接觸的小區(qū)來看，有沒有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？

李玲 ：如果做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時(shí)候，會(huì)跟業(yè)主進(jìn)行及時(shí)的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對業(yè)主是坦誠相告的方式。還有一部分物業(yè)管理公司，可以為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說幫業(yè)主照顧老人兒童，12 這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區(qū)做得更好。

主持人 ：我們業(yè)主俱樂部也開了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的小區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)，您是怎樣看待這種溝通形式的？

李玲 ：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，可能達(dá)到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說，采取避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個(gè)問題。

網(wǎng)友：開發(fā)商要求入住時(shí)交契稅我要是不想交呢？是不是必須改??？

李玲 ：這要看您是不是委托開發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時(shí)間，如果到了時(shí)間，可以給開發(fā)商繳納這部分，由他及時(shí)給您辦理產(chǎn)權(quán)證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開發(fā)商繳納。

主持人 ：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒有什么經(jīng)驗(yàn)，能說一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？

李玲 ：這個(gè)程序比較煩瑣一些，有一個(gè)前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時(shí)間也比 13 較長，所以往往采取的方式是開發(fā)商代位辦理，或者是開發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時(shí)間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。

主持人 ：最近因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發(fā)商在一期售房的時(shí)候，交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時(shí)候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對這種現(xiàn)象怎么看呢？

李玲 ：開發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報(bào)送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時(shí)候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對照，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，可以由開發(fā)商予以糾正。也不排除開發(fā)商確實(shí)存在一些違規(guī)操作的行為。

網(wǎng)友：請問一個(gè)房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？

李玲 ：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。

網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)該如何申述呢？

李玲 ：根據(jù)他合同的一些約定，這達(dá)到了退房的條件，可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償，如果這個(gè)房屋已經(jīng)是這種情況了，首先看業(yè)主自 14 己的想法，這個(gè)房屋是否還想繼續(xù)居住，如果不想繼續(xù)居住了，可以要求開發(fā)商退房。

網(wǎng)友：一些小區(qū)入住的時(shí)候出現(xiàn)了亂收費(fèi)的問題，本不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)該繳納的費(fèi)用都有哪些呢？

李玲 ：其實(shí)就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費(fèi)，還有小區(qū)制作一些門卡、門鏡的成本費(fèi)用，除此以外沒有其他的費(fèi)用。

第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。

對策：房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。

針對第三種情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款期限一般不超過項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時(shí)辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

第三篇：詳解“三書一證一表收房（定稿）

詳解“三書一證一表” 及收房

《建筑法》和《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》明確規(guī)定:建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。

因此,開發(fā)商在交房的時(shí)候應(yīng)提供“三書一證一表”,即《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。

但是,時(shí)下很多開發(fā)商都無法提供完整的資料,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證；《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是整體樓盤建設(shè)規(guī)劃等通過有關(guān)部門的綜合驗(yàn)收憑證；這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成,有關(guān)部門無法驗(yàn)收。對于此種情況,業(yè)主們應(yīng)在相關(guān)文件中注明“未見XXX”等字樣,并保留好相關(guān)文件副本。而其他“兩書一表”是業(yè)主收房的時(shí)候開發(fā)商必須提供的,也是業(yè)主收樓驗(yàn)房時(shí)要特別查看的收樓文件?！蹲≌褂谜f明書》是針對住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等的相關(guān)說明及注意事項(xiàng)?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾,是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。

《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》尤其重要,它是建筑工程竣工后從施工單位自檢,到建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)合組織驗(yàn)收,再報(bào)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督、審核備案,最后由備案部門審核通過蓋章后,表明房屋通過各項(xiàng)驗(yàn)收,可以交付使用?！斗课萁ㄖこ炭⒐を?yàn)收備案表》是工程驗(yàn)收工作中唯一對社會(huì)公眾具有公示效力的法定證明文件,更為重要的是它是到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)必須提供的證明文件。

《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，我們建議查閱原件，或查閱復(fù)印件時(shí)同組至少有一人負(fù)責(zé)核對原件與復(fù)印件是否一致。其中《竣工驗(yàn)收備案表》是最應(yīng)注意的文件，應(yīng)仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)是否已全部進(jìn)行備案。缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。三書一證一表”如有缺少或重要項(xiàng)目不完備的，請列明缺失文件或項(xiàng)目，以未具備法定交房條件為由拒絕收房（一式兩份，要求開發(fā)商承諾辦妥書、證、表的具體時(shí)間并簽章確認(rèn)）。然后，可以直接打道回府了。

要提醒的是，不要接受開發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收報(bào)告》以替代《竣工驗(yàn)收備案表》的做法，前者不構(gòu)成小區(qū)已達(dá)可交房狀態(tài)的法定文件，其約束力遠(yuǎn)弱于后者。

違約責(zé)任商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時(shí)間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償損失。另一種情況是交付的房屋有

瑕疵且無法補(bǔ)正的。此時(shí)購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。

關(guān)于小區(qū)公用設(shè)施和房屋室內(nèi)的驗(yàn)收

1.檢查小區(qū)市政、公共配套工程和服務(wù)設(shè)施是否已完成，是否達(dá)到開發(fā)商承諾的質(zhì)量和功能要求；

2.觀察區(qū)內(nèi)所經(jīng)道路是否順暢，其路面有無積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；（邊走邊看）

3.觀察途中是否有未清的材料、垃圾等，場地是否整潔，臨時(shí)設(shè)施是否已拆除清理完畢；（邊走邊看）;觀察房屋的外觀（主體結(jié)構(gòu)、墻面、地面等）跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處；（目測、手摸）

5.核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；（目測）

6.檢查墻壁、門窗、陽臺(tái)（尤其是陽臺(tái)）等部位有無開裂現(xiàn)象；（目測）

7.檢查門窗是否靈活、密封，油漆有無流墜；（目測，試用）

8.檢查水、電、燃?xì)狻⑸舷滤艿赖仁欠耖_通和能否正常使用；（除燃?xì)馔猓囉茫?/p>

9.檢查上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象；（試用）

10.檢查衛(wèi)生間是否不滲漏（試驗(yàn)）、不存水（毛坯房，目測）；

11.檢查預(yù)留的開關(guān)、插座、接口是否齊全、牢固；（目測、手拉）以上，僅僅是通常必要的一些檢查，具體到四季華城，請按合同約定、開發(fā)商承諾的配套設(shè)施和交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行以上檢查，請結(jié)合相關(guān)步驟或單獨(dú)檢查、逐一核對。

最后、購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，（規(guī)定解決問題的期限）開發(fā)商予以認(rèn)可簽字并蓋公章。簽署《房屋驗(yàn)收交接單》。（如果不幸在第 3時(shí)曾記錄下不符項(xiàng)目或未檢查項(xiàng)目的，認(rèn)為不很嚴(yán)重不影響入住的，請?jiān)凇斗课蒡?yàn)收交接單》上留下對這些事項(xiàng)的描述，要求開發(fā)商書面承諾解決方案、效果和時(shí)間并簽章后，也可以簽署《房屋驗(yàn)收交接單》了；如果認(rèn)為嚴(yán)重，也請?jiān)凇斗课蒡?yàn)收交接單》上留對這些事項(xiàng)的描述和檢查時(shí)間，說明暫不能驗(yàn)收，并要求開發(fā)商書面承諾解決方案、效果和時(shí)間并在此承諾和《房屋驗(yàn)收交接單》上簽章。視情況，如發(fā)生需要求賠償事宜的，也請?jiān)诖藭r(shí)一并交涉；同時(shí)，這一階段的作為均以書面記錄為準(zhǔn)）。

特別提醒：領(lǐng)取鑰匙購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

第四篇：授權(quán)委托書(收房)

授權(quán)委托書

委托人姓名：甲；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxxx

受委托人姓名：乙；性別：男；身份證號碼：xxxxxxxxxxx

現(xiàn)甲委托乙在xxxxxxxxxxxxxxxx處辦理其購買房產(chǎn)的收房手續(xù)等相關(guān)事宜。

委托人（簽名）：

受委托人（簽名）：

****年**月**日

第五篇：收房細(xì)則

收房細(xì)則檢查所有插座

沒有電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。檢查所有窗戶

·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。

·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。

·檢查窗戶開啟時(shí)是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！檢查暖氣片、陽臺(tái)護(hù)欄是否牢固檢查每一個(gè)燈和開關(guān)檢查每一個(gè)水龍頭

7.收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利

8.收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊

第一篇

房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個(gè)主要問題進(jìn)行講解。

交房一般程序

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時(shí)使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。

2.購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。

3.驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。

4.購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn))。

如何收房

對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主要有三個(gè)問題。

1.審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。

此外，購房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。

2.審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

3.審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。

房屋價(jià)款結(jié)算。對于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。

物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。

公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

第二篇

1招：看“備案”留“兩書”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí) 2

驗(yàn)。

6招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

15招：開關(guān)接口拉一拉

檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

第三篇

2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

3、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就 3

說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

6、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

10、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

11試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。

12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。

16、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？

19、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實(shí)測面積明細(xì)表。

收樓日應(yīng)帶裝備

1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

2、紙筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問題。

3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個(gè)（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。

6、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。

7、請有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。

第四篇

收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？

--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少購房面積

從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價(jià)，對購房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售 4

面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進(jìn)行計(jì)算。

電氣

1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；

3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；

5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠；

6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；

7、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；

8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。

屋面

1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；

2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；

3、陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。

地面

1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；

2、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；

3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談

一、土建工程的驗(yàn)收 樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。

二、給排水工程的驗(yàn)收

1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；

4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時(shí)，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特 5

別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）；

三、照明用電工程的驗(yàn)收

1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動(dòng)電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；

2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗(yàn)）；

5、門鈴、報(bào)警系統(tǒng)工作正常；

四、裝修工程的驗(yàn)收（包括衛(wèi)生潔具）

1、木地板、瓷磚、窗臺(tái)大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；

2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象；

3、無木地板、地瓷磚時(shí)，水泥地面應(yīng)大致平整；

4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺(tái)落地玻璃門的安裝.要驗(yàn)收的細(xì)項(xiàng)實(shí)在非常多，買家在驗(yàn)樓時(shí)最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗(yàn)多幾次亦無妨。購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？

2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé)），然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。

2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：

2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換；

2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；

2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；

2.2.4 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；

2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？

3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。

3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；收房時(shí)要注意房屋的保修期

4.1 建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承 6

擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”

4.2 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

4.3 那么依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

4.3.5 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；

4.4 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析

5.1 以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金

5.1.1 基本對策--購房人有權(quán)拒絕。

5.1.2 根據(jù)我國《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。

5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)?！钡侥壳盀橹梗本┦械囟惥种晃羞^北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地