第一篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理
新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理
通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前即已開始，完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直至開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。開發(fā)產(chǎn)品完工前不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，完工后根據(jù)配比原則對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已售部分的開發(fā)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的損益表在項(xiàng)目完工前不能體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成果。
在稅務(wù)處理上，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)并沒有完工與否的條件，與會(huì)計(jì)核算相關(guān)規(guī)定截然不同。與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的處理與會(huì)計(jì)核算成本也有本質(zhì)的區(qū)別。本文試對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工前后成本的處理方式進(jìn)行分析。
開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)
開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下內(nèi)容：
一、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
二、前期工程費(fèi)。
指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
三、建筑安裝工程費(fèi)。
指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
五、公共配套設(shè)施費(fèi)。
指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
六、開發(fā)間接費(fèi)。
指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
會(huì)計(jì)處理上，對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。
稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這說明稅法上要確認(rèn)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，但不直接計(jì)算對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，而是間接地以計(jì)稅毛利率來確定銷售毛利額。
開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)
開發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會(huì)計(jì)上要確認(rèn)收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
會(huì)計(jì)處理上，無論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。所以，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會(huì)計(jì)報(bào)表上能夠反映開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。
稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。
上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：
1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本。
2.根據(jù)結(jié)算的計(jì)稅成本，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
3.計(jì)稅成本核算終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。
由此產(chǎn)生的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異表現(xiàn)在：
1.會(huì)計(jì)成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。
2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。
3.會(huì)計(jì)成本對(duì)未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
4.12月31日～5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。
【例】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。
計(jì)稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括：
（1）.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；
（2）.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；
（3）.不超過合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；
企業(yè)的銷售成本當(dāng)年度為8000萬元，企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)年度為6800萬元，差額為1200萬元。
開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)
開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計(jì)稅成本的前提，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；
2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
另外，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品如果沒有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計(jì)稅成本，如果計(jì)稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)年度計(jì)稅成本就會(huì)小于實(shí)際成本，從而對(duì)當(dāng)年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。
第二篇：新準(zhǔn)則新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理
新準(zhǔn)則新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理
2008-07-15 00:00:00 來源:中國(guó)會(huì)計(jì)網(wǎng)
作者: 【大 中 小】
在我國(guó)關(guān)于開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理，一直不很規(guī)范、也不完善。開辦費(fèi)的定義至今沒有權(quán)威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理也僅僅停留在帳務(wù)處理層面；關(guān)于涉及開辦費(fèi)的籌建期間，國(guó)家稅務(wù)總局也曾多次發(fā)文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系、新所得稅法及實(shí)施條例，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理進(jìn)行如下探討。
一、開辦費(fèi)的定義與開支范圍
（一）開辦費(fèi)的定義
開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等。
至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點(diǎn)具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)之日）的期間。依據(jù)是：《外商投資企業(yè)外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日，即企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。依據(jù)是：2003年11月18日國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》（“國(guó)稅函[2003]1239號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定。
筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點(diǎn)。這是由于：
（1）第一種觀點(diǎn)，對(duì)于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，無法準(zhǔn)確界定籌建期間，為正確進(jìn)行財(cái)稅處理設(shè)置了障礙。
（2）第二種觀點(diǎn)，很清晰地界定了籌建期間，即從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止。適用于各類企業(yè)，同時(shí)也沒有任何歧義。
（二）開辦費(fèi)的開支范圍
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，筆者將開辦費(fèi)的開支范圍進(jìn)行了歸納，一般說來分為允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出和不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出。
一）允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出
1、籌建人員開支的費(fèi)用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。
（2）差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。
（3）董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。
2、企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。
3、籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況
（1）引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用。（2）聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。
5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。
6、其他費(fèi)用
（1）籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。（2）印花稅、車船稅等。
（3）經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用。
（4）其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。
（二）不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出
1、取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。
2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。
3、為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。
5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理現(xiàn)狀
籌建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)該是開辦費(fèi)。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間，正確核算其開辦費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。
在實(shí)際工作中，對(duì)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建過程中（籌建期間指批準(zhǔn)籌建之日起至企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止）所發(fā)生的費(fèi)用，一方面按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”核算，并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開辦費(fèi)全額直接轉(zhuǎn)入當(dāng)前損益。另一方面根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開辦費(fèi)不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內(nèi)攤銷。
2、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關(guān)費(fèi)用（含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用），在會(huì)計(jì)核算上全部計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”科目核算，而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷其開辦費(fèi)。筆者認(rèn)為，第一種處理方式不僅符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，而且與當(dāng)時(shí)稅收規(guī)定（《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理既不符合行業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，也與《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》相悖。把開辦費(fèi)與期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理混為一談，影響了會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確性。
（2）對(duì)開辦費(fèi)的稅務(wù)處理與《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定并不一致，擴(kuò)大了開辦費(fèi)的攤銷額。
（3）影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開發(fā)過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用計(jì)入了“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，減少了企業(yè)的虧損金額，進(jìn)而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，增加了利息負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。
三、新準(zhǔn)則下開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理 從2007年1月1日開始，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則）在我國(guó)的上市公司執(zhí)行，許多企業(yè)（證券公司、保險(xiǎn)公司、中央國(guó)營(yíng)企業(yè)、深圳市的企業(yè)等）也執(zhí)行了新準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，發(fā)生了一定的變化。
從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄――“會(huì)計(jì)科目與主要帳務(wù)處理”（“財(cái)會(huì)[2006]18號(hào)”）中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：
新準(zhǔn)則新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理(2)2008-07-15 00:00:00 來源:中國(guó)會(huì)計(jì)網(wǎng)
作者: 【大 中 小】
1、改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費(fèi)用化。
2、新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目，也就是說不再披露開辦費(fèi)信息。
3、明確規(guī)定，開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算。
4、統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍，即開辦費(fèi)包括籌辦人員職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。
5、規(guī)范了開辦費(fèi)的帳務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算，然后計(jì)入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理。
實(shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費(fèi)的帳務(wù)處理。這樣不僅簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。
四、新稅法下開辦費(fèi)的稅務(wù)處理
《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國(guó)實(shí)施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會(huì)計(jì)核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費(fèi)，應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。
而新稅法完全沒有關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的表述，是否表明對(duì)開辦費(fèi)沒有稅前扣除限制？ 《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十條明確規(guī)定，攤銷期限不少于三年），準(zhǔn)予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；
（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；
（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；
（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。
從上述可以看出，在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”中并沒有包括開辦費(fèi)。
而《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條是對(duì)《企業(yè)所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對(duì)開辦費(fèi)的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上，權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實(shí)施過程中的相關(guān)問題。所得稅司副司長(zhǎng)繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開辦費(fèi)稅前扣除”問題時(shí)，這樣答復(fù)：“新稅法不再將開辦費(fèi)列舉為長(zhǎng)期攤費(fèi)用，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度的處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除?！?/p>
新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法精神，即計(jì)入當(dāng)期損益，并不再作納稅調(diào)整。至于將未取得商品房銷售收入以前發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。
綜上所述，新準(zhǔn)則下開辦費(fèi)是在“管理費(fèi)用”科目核算，且直接計(jì)入當(dāng)期損益的；而新稅法下對(duì)于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，即企業(yè)當(dāng)期一次性稅前扣除開辦費(fèi)。因此，在“開辦費(fèi)”的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理不再分離，二者協(xié)調(diào)一致了。以后在開辦費(fèi)方面不存在會(huì)計(jì)與稅務(wù)的差異，當(dāng)然更不存在納稅調(diào)整了。段光勛
第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 發(fā)布時(shí)間 ：2006-7-26 16:22:17來源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：添加到我的收藏開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。
（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：
1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。
2、開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
第四篇：新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理
新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理
最新財(cái)稅解析
加入時(shí)間：2008-10-21 10:53:09 admin 點(diǎn)擊：
在我國(guó)關(guān)于開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理，一直不很規(guī)范、也不完善。開辦費(fèi)的定義至今沒有權(quán)威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理也僅僅停留在帳務(wù)處理層面；關(guān)于涉及開辦費(fèi)的籌建期間，國(guó)家稅務(wù)總局也曾多次發(fā)文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系、新所得稅法及實(shí)施條例，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理進(jìn)行如下探討。
一、開辦費(fèi)的定義與開支范圍
（一）開辦費(fèi)的定義
開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等。
至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點(diǎn)具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)之日）的期間。依據(jù)是：《外商投資企業(yè)外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日，即企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。依據(jù)是： 2003年11月18日國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)》（“國(guó)稅函[2003]1239號(hào)”）的相關(guān)規(guī)定。
筆者更加贊同關(guān)于“籌建期間”的第二種觀點(diǎn)。這是由于：
（1）第一種觀點(diǎn)，對(duì)于不同的行業(yè)、不同的企業(yè)均有不同的解釋，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，無法準(zhǔn)確界定籌建期間，為正確進(jìn)行財(cái)稅處理設(shè)置了障礙。
（2）第二種觀點(diǎn)，很清晰地界定了籌建期間，即從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止。適用于各類企業(yè)，同時(shí)也沒有任何歧義。
（二）開辦費(fèi)的開支范圍
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，筆者將開辦費(fèi)的開支范圍進(jìn)行了歸納，一般說來分為允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出和不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出。
一）允許計(jì)入開辦費(fèi)的支出
1、籌建人員開支的費(fèi)用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。
（2）差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)。
（3）董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi).2、企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。
3、籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況
（1）引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用。
（2）聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。
5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。
6、其他費(fèi)用
（1）籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。
（2）印花稅、車船稅等。
（3）經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用.（4）其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。
二）不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出
1、取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。
2、規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。
3、為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。
5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的財(cái)稅處理現(xiàn)狀
籌建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)該是開辦費(fèi)。如何界定房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間，正確核算其開辦費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的稅務(wù)處理顯得至關(guān)重要。
在實(shí)際工作中，對(duì)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建過程中（籌建期間指批準(zhǔn)籌建之日起至企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止）所發(fā)生的費(fèi)用，一方面按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”核算，并在公司籌建期結(jié)束后將籌建期間的開辦費(fèi)全額直接轉(zhuǎn)入當(dāng)前損益。另一方面根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開辦費(fèi)不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內(nèi)攤銷。
2、將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關(guān)費(fèi)用（含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用），在會(huì)計(jì)核算上全部計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用――開辦費(fèi)”科目核算，而稅務(wù)處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內(nèi)攤銷其開辦費(fèi)。
筆者認(rèn)為，第一種處理方式不僅符合《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，而且與當(dāng)時(shí)稅收規(guī)定（《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理既不符合行業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，也與《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》相悖。把開辦費(fèi)與期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理混為一談，影響了會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確性。
（2）對(duì)開辦費(fèi)的稅務(wù)處理與《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定并不一致，擴(kuò)大了開辦費(fèi)的攤銷額。
（3）影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。在開發(fā)過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應(yīng)該計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用計(jì)入了“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，減少了企業(yè)的虧損金額，進(jìn)而形成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先多交了部分企業(yè)所得稅，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，增加了利息負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收利益。
三、新準(zhǔn)則下開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理
從2007年1月1日開始，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則）在我國(guó)的上市公司執(zhí)行，許多企業(yè)（證券公司、保險(xiǎn)公司、中央國(guó)營(yíng)企業(yè)、深圳市的企業(yè)等）也執(zhí)行了新準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，發(fā)生了一定的變化。
從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄――“會(huì)計(jì)科目與主要帳務(wù)處理”（“財(cái)會(huì)〔2006〕18號(hào)”）中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要帳務(wù)處理可以看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：
1、改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費(fèi)用化。
2、新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目，也就是說不再披露開辦費(fèi)信息。
3、明確規(guī)定，開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算。
4、統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍，即開辦費(fèi)包括籌辦人員職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。
5、規(guī)范了開辦費(fèi)的帳務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算，然后計(jì)入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理。
實(shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費(fèi)的帳務(wù)處理。這樣不僅簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。
四、新稅法下開辦費(fèi)的稅務(wù)處理
《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國(guó)實(shí)施。新稅法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產(chǎn)處理、稅前扣除等與會(huì)計(jì)核算密切相關(guān)的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費(fèi)，應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。
而新稅法完全沒有關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的表述，是否表明對(duì)開辦費(fèi)沒有稅前扣除限制？
《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定： 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十條明確規(guī)定，攤銷期限不少于三年），準(zhǔn)予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；
（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；
（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；
（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。
從上述可以看出，在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”中并沒有包括開辦費(fèi)。
而《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條是對(duì)《企業(yè)所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關(guān)于開辦費(fèi)稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對(duì)開辦費(fèi)的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站上，權(quán)威解答了網(wǎng)友提出的新所得稅法實(shí)施過程中的相關(guān)問題。所得稅司副司長(zhǎng)繆慧頻在回答網(wǎng)友關(guān)于“開辦費(fèi)稅前扣除”問題時(shí)，這樣答復(fù)：“新稅法不再將開辦費(fèi)列舉為長(zhǎng)期攤費(fèi)用，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度的處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除?！?/p>
新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法精神，即計(jì)入當(dāng)期損益，并不再作納稅調(diào)整。至于將未取得商品房銷售收入以前發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。
綜上所述，新準(zhǔn)則下開辦費(fèi)是在“管理費(fèi)用”科目核算，且直接計(jì)入當(dāng)期損益的；而新稅法下對(duì)于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，即企業(yè)當(dāng)期一次性稅前扣除開辦費(fèi)。因此，在“開辦費(fèi)”的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理不再分離，二者協(xié)調(diào)一致了。以后在開辦費(fèi)方面不存在會(huì)計(jì)與稅務(wù)的差異，當(dāng)然更不存在納稅調(diào)整了。
以不動(dòng)產(chǎn)投資入股轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征收營(yíng)業(yè)稅
最新財(cái)稅解析
加入時(shí)間：2008-10-21 10:47:02 admin 點(diǎn)擊：
問題：我在2000年時(shí)向企業(yè)投資一不動(dòng)產(chǎn)入股，在2006年對(duì)該股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是否征收營(yíng)業(yè)稅？
答：財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>
提示：此政策是2003年1月1日起執(zhí)行，是指在2003年以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，2000年投資時(shí)并不是轉(zhuǎn)讓行為，未發(fā)生納稅義務(wù)。
外資房地產(chǎn)企業(yè)可核定征收企業(yè)所得稅嗎
最新財(cái)稅解析
加入時(shí)間：2008-11-18 15:46:15 admin 點(diǎn)擊： 咨詢描述：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否可以核定征收企業(yè)所得稅！謝謝?。?！
解答內(nèi)容：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》
九、關(guān)于征收管理問題
（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；
3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第五篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)建安費(fèi)的核算
新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)建安費(fèi)的核算
會(huì)計(jì)城 | 2015年10月29日 來源 : 互聯(lián)網(wǎng) 分享到： 收藏文章
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：
其一，開發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；
其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；
其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。
本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。
根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.前期工程費(fèi)
3.建筑安裝工程費(fèi)
4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
5.公共配套設(shè)施費(fèi)
6.開發(fā)間接費(fèi)用
一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競(jìng)拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。
在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，均沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：
一、應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目
要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。
（一）原材料
1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。
2.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉庫）、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。
3.原材料的主要賬務(wù)處理。
（1）企業(yè)購入并已驗(yàn)收入庫的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（2）自制并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（3）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。
（4）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。
（5）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；
（6）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。
（7）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。
采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。
采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。
4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。
（二）應(yīng)付賬款
1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。
2.本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。
3.應(yīng)付賬款的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
（2）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。
（4）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。
（三）預(yù)付賬款
1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。
預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。
2.本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：
（1）預(yù)付承包單位款；
（2）預(yù)付供應(yīng)單位款。
3.預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；
（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；
（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。
（4）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。
預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。
（四）開發(fā)成本
1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過本科目核算。
企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。
2.企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。
3.企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。
4.開發(fā)成本的主要賬務(wù)處理
（1）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。
（2）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。
企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設(shè)備”科目。
根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。
5.企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。
6.本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。
二、“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：
1.施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；
2.開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；
3.開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；
4.施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；
5.向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；
6.開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；
7.辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。
三、會(huì)計(jì)核算舉例
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)賬務(wù)處理說明如下：
1.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。
賬務(wù)處理為：
借：銀行存款
100萬元
貸：其他應(yīng)付款——履約保證金
100萬元
2.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬元。
賬務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬元
——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬元
貸：銀行存款
500萬元
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價(jià)款60萬元、購入電梯3部?jī)r(jià)款50萬元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫。扣除預(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。
賬務(wù)處理為：
借：原材料——庫存材料
60萬元
原材料——庫存設(shè)備
50萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購貨款
15萬元
其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金
1.5萬元
銀行存款
93.5萬元
4.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬元，抵作工程備料款。
賬務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬元
貸：原材料——庫存材料
60萬元
原材料——庫存設(shè)備
50萬元
5.施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬元。
賬務(wù)處理分為：
借：開發(fā)成本——某項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi) 600萬元
貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款
600萬元
6.次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。
賬務(wù)處理為：
（1）抵扣工程預(yù)付款和備料款
借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款
180萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè) 100萬元
預(yù)付備料款——施工企業(yè)
80萬元
（2）代扣營(yíng)業(yè)稅金
借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款
18萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金
18萬元
（3）實(shí)際支付工程進(jìn)度款
借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款
402萬元
貸：銀行存款
202萬元
應(yīng)付票據(jù)
200萬元
說明：如果開發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。
7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其賬務(wù)處理就不再贅述。
8.2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了賬務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬元，應(yīng)付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營(yíng)業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。
賬務(wù)處理為：
借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)
600萬元
應(yīng)付賬款——施工企業(yè)－工程款
980萬元
貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金
275萬元
應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金
47.4萬元
銀行存款
1257.6萬元
說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬元。
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