第一篇：新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質(zhì)量以及會計信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產(chǎn)經(jīng)營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發(fā)成本

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產(chǎn)品成本。

三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發(fā)成本的主要帳務處理

（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費等，應在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品成本。

五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結(jié)算賬單》；

5、向施工單位結(jié)算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結(jié)算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質(zhì)量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結(jié)算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè) 100萬元

預付備料款——施工企業(yè) 80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。

8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了帳務處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結(jié)算。除應該預留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質(zhì)量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元 說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

房屋開發(fā)成本的核算

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目 房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類: 一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內(nèi)的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計 設例中： 101 商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

（五）配套設施費 房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋 開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調(diào)整有關房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費 企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出（單位：元）：

152 182

商品房

商品房 出租房

周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費 180000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費 30 000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業(yè)基礎 設施工程款 90 000 75 000 70000 70000 應付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款

600 000 480000 450000 450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應付賬款——應付工程款 120 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應付賬款——應付工程款 305 000 將應付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應付賬款——應付工程款 1980 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 265 000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 265 000 預提應由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預提費用——預提配套設施費 280 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費用 272 000 同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關房屋開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方。“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000 貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 562 000、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款 或應付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā) 計算公式：

某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設施開發(fā)費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 應付工資 庫存材料或設備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資

分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用

（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款

第二篇：新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質(zhì)量以及會計信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產(chǎn)經(jīng)營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預付，則應將預付的貨款自“預付賬款” 科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發(fā)成本

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企 業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā) 間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目 中）；應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產(chǎn)品成本。

三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發(fā)成本的主要帳務處理

（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費等，應在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品成本。

五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結(jié)算賬單》；

5、向施工單位結(jié)算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結(jié)算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入 相關開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開 工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程 款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預付賬款” 賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設 計變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材 料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅 金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質(zhì)量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結(jié)算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè)

100萬元

預付備料款——施工企業(yè)

80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn) 值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了帳務處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬 元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結(jié)算。除應該預留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4 萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質(zhì)量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會計準則結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，而提出的有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言。

第三篇：新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設置的探討

新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設置的探討

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是上個世紀90年代開始的新興行業(yè)，它的財務管理、會計核算較之于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國家稅務總局連續(xù)7年對房地產(chǎn)行業(yè)的“稅收專項檢查”看，暴露了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許多涉稅問題。究其根本原因，應該說與房地產(chǎn)行業(yè)財務管理薄弱、會計核算制度不健全是有密切關系的。

因此，本人擬從規(guī)范會計核算角度，根據(jù)新《企業(yè)會計準則》、新《企業(yè)財務通則》、新《企業(yè)所得稅法》等對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的要求，結(jié)合多年的會計核算工作實踐，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目如何設置，進行一定的探討。

（一）費用的分類和界限

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用不外乎兩大部分。其一是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，其二是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本在此不作探討，僅僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用的類別和費用界限作簡要闡述。

本人認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用大致可以分為兩大類：

1、計入開發(fā)成本的費用：包括全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用以及部分計入開發(fā)成本的應付職工薪酬、職工福利費等。它們與開發(fā)成本密切相關，是開發(fā)成本的重要組成部分。

2、計入當期損益的費用：包括管理費用、財務費用、銷售費用。它們與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系，但是同樣對企業(yè)的損益有較大影響。

正是由于費用的性質(zhì)、分類的差異，我們在會計核算上必須分清各種費用的界限，否則會影響會計核算的質(zhì)量，可能導致產(chǎn)生涉稅風險，形成嚴重的涉稅損失。

1、分清開發(fā)成本與開發(fā)費用的界限；

2、分清管理費用與開發(fā)間接費用、管理費用與銷售費用的界限；

3、分清財務費用的利息支出與開發(fā)間接費用利息支出的界限；

4、分清職工福利費與管理費用、開發(fā)間接費用的界限；

5、分清本期費用與上期費用、下期費用的界限。

（二）費用核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用一般說來有管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)間接費用、應付職工薪酬、職工福利費等，每一個費用均有不同的核算內(nèi)容。

1、管理費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用是指企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種共同性費用。包括企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應當由企業(yè)統(tǒng)一負擔的各項費用，具體包括以下幾方面：

（1）企業(yè)管理職能部門方面的費用：包括企業(yè)管理服務人員開支的職工薪酬、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等；

（2）用于企業(yè)直接管理之外的費用。包括董事會費、咨詢顧問費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費等。

（3）提供生產(chǎn)技術條件的費用：包括排污費、技術轉(zhuǎn)讓費、研發(fā)費用、無形資產(chǎn)攤銷、長期待攤費用（含開辦費）攤銷等。

（4）合理必要的業(yè)務招待費：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務招待費（包括銷售部門、項目管理部等）。

（5）其他管理費用支出：指不包括在以上各項之內(nèi)又應列入管理費用的費用。

2、銷售費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用，是指企業(yè)銷售商品房、提供勞務的過程中發(fā)生的各種費用，主要包括四個方面：

（1）銷售機構(gòu)（售樓部）發(fā)生的費用：職工薪酬、辦公費、差旅費、修理費、物料消耗、租賃費、水電費等。

（2）銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、業(yè)務宣傳費，如廣告發(fā)布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

（3）合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務備案費等。

（4）銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

3、財務費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用，是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品過程中的借款費用，滿足資本化條件的應予資本化，不能作為“財務費用”，應該屬于“開發(fā)間接費用”。

4、開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位（如：開發(fā)項目管理部、分公司等）為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項共同性費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。主要包括三個方面：

（1）內(nèi)部核算單位為組織管理開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費用。包括管理服務人員開支的職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動保護費、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等。

（2）與開發(fā)產(chǎn)品有直接聯(lián)系支付外部單位（含政府部門）的費用。主要包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費、交政府部門的維修基金、工程預決算編制及審查費、前期物業(yè)管理費等。

（3）其他開發(fā)間接費用支出：指不包括在以上各項之內(nèi)又應列入開發(fā)間接費用的其他開支。

5、應付職工薪酬

新會計準則引入了“應付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應付工資”“應付福利費”類似，但是它的內(nèi)涵更為廣泛。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“應付職工薪酬”，是指為職工個人開支的所有費用，主要包括：工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。

6、職工福利費

根據(jù)新會計準則的規(guī)定，“職工福利費”屬于“應付職工薪酬”的組成內(nèi)容之一。根據(jù)新的《企業(yè)財務通則》的規(guī)定，從2007年1月1日開始，所有企業(yè)不再計提14%的職工福利費，而改為據(jù)實列支。因此有必要對職工福利費的內(nèi)容搞清楚。

一般說來，職工福利費主要用于職工的醫(yī)藥費（指尚未參加職工醫(yī)療保險的企業(yè)），醫(yī)護人員的工資、醫(yī)務經(jīng)費，職工因公負傷赴外地就醫(yī)路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國家規(guī)定開支的其他職工福利支出。

（三）費用明細項目的設置

從前述我們基本清楚了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算的內(nèi)容，那么在組織費用核算過程中，如何設置明細項目？現(xiàn)從會計核算角度，結(jié)合財務、稅收政策，就費用的明細項目的設置作如下探討：

1、管理費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“管理費用”的明細項目時，必須分清楚管理費用與開發(fā)間接費用、銷售費用的界限。一般說來管理費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：企業(yè)管理服務耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費：指開發(fā)企業(yè)各管理服務部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）會議費：是指企業(yè)召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫(yī)藥費等。

根據(jù)規(guī)定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。

7）招聘費：企業(yè)招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。

8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。

根據(jù)規(guī)定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。

9）車輛使用費：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

10）固定資產(chǎn)使用費：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。

11）房租及物管費水電費：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

13）董事會費：指企業(yè)董事會或最高權(quán)力機構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。

14）聘請中介機構(gòu)費：指企業(yè)聘請會計師事務所等中介機構(gòu)進行查賬、驗資、資產(chǎn)評估、稅務清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費用。

15）咨詢費、顧問費：是指企業(yè)向有關咨詢機構(gòu)進行科學技術、經(jīng)營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經(jīng)濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。

16）訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應訴而支付的費用。

17）業(yè)務招待費：指企業(yè)為業(yè)務經(jīng)營的合理需要而支付的招待費用，外資企業(yè)的“交際應酬費”也包括在內(nèi)。

18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。

這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發(fā)間接費用”核算。

19）技術轉(zhuǎn)讓費：是指企業(yè)使用非專利技術而支付的費用。

20）研發(fā)費用：包括新產(chǎn)品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調(diào)整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構(gòu)人員的工資、研究設備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術研究有關的其他經(jīng)費以及委托其他單位進行科研試制的費用。

21）無形資產(chǎn)推銷費：是指專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術等無形資產(chǎn)的攤銷。

22）長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。

23）排污費：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費用。

24）開辦費 ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。

25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。

2、銷售費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“銷售費用”明細項目時，應該分清楚銷售費用與管理費用、開發(fā)間接費用的界限。一般說來銷售費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬：是指銷售機構(gòu)人員的職工薪酬（含銷售提成等）。

2）修理費：銷售機構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：銷售機構(gòu)管理耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：銷售機構(gòu)和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費 ：指銷售機構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。

6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指銷售機構(gòu)使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產(chǎn)使用費：指銷售機構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指銷售機構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。

12）廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費用。

根據(jù)規(guī)定，列支廣告費應同時符合下列條件：

a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構(gòu)制作的；

b、已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票；

c、通過一定的媒體傳播。

13）業(yè)務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發(fā)生的宣傳費用，如：廣告設施及發(fā)布費（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。

14）銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：

a 有合法真實憑證；

b支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務的納稅人或個人（支付對象不含本企業(yè)雇員）；

c 支付給個人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5％。

15）合同交易費：指銷售過程中發(fā)生交易費用，包括交易服務費、交易手續(xù)費（備案費）、合同工本費、產(chǎn)權(quán)登記費、網(wǎng)上服務備案費等。

16）商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費、看護費等。

17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。

3、財務費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用――利息支出”與“開發(fā)間接費用――利息支出”的界限。一般說來財務費用應設置以下明細項目：

1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。

根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準利率計算的數(shù)額的部分，準予在所得稅前扣除。

2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數(shù)”反映。

3）金融機構(gòu)手續(xù)費：企業(yè)支付給金融機構(gòu)的相關手續(xù)費（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費）pos機刷卡費等、票據(jù)工本費等。

4）現(xiàn)金折扣費用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費用。

5）股票發(fā)行費：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機構(gòu)的費用。

6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出

7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。

應該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。

4、開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“開發(fā)間接費用”明細項目時，應該分清楚開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發(fā)間接費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費用。

4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）

5）辦公費：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）差旅費：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產(chǎn)使用費：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。

12）利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減利息收入。

開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

13）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。

14）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費用。

15）房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計入該項目。

16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發(fā)項目建筑工程施工圖概算、預算、結(jié)算所支付的費用。

17）前期物業(yè)管理費：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費、開辦費等。

18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

5、應付職工薪酬

“應付工薪酬”是新會計準則新設置的會計科目，根據(jù)新準則的要求，一般說來應設置以下明細項目：

1）職工工資：是指支付給職工個人的勞動報酬，根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，包括計時工資、計件工資、各種津貼、補貼、加班工資等。

2）職工福利：是指根據(jù)國家規(guī)定開支的各項福利費用，具體項目詳見（應付福利費的明細項目設置）。

3）社會保險費：根據(jù)國家規(guī)定，企業(yè)為職工個人支付的各種社會保險費。包括：基本醫(yī)療保險、基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險。

4）住房公積金：是指企業(yè)按照國務院《住房公積金管理條例》規(guī)定的基準和比例計算，向住房公積金為個人繳存的住房公積金。

5）工會經(jīng)費：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會組織的工會經(jīng)費，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2％（含）內(nèi)的，準在所得稅前扣除予以扣除。

6）職工教育經(jīng)費：是指企業(yè)用于職工個人的教育培訓費用，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)實際發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，在職工工資總額2.5％（含）以內(nèi)的，準予在所得稅前據(jù)實扣除。

7）非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式（發(fā)放實物或提供資產(chǎn)免費使用等）為職工提供的福利支出。

8）辭退福利：因解除與職工的勞動合同關系而給予的補償。

9）其他與獲得職工提供的服務的相關支出，如股票期權(quán)等。

6、應付福利費

根據(jù)新會計準則關于“應付職工薪酬”核算內(nèi)容的明確，應付福利費僅僅是其內(nèi)容之一。根據(jù)新《企業(yè)財務通則》的要求，福利費不再按照工資總額的14%計提，采取據(jù)實列支方式。因此，本人建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該在“應付職工薪酬”的明細科目“應付福利費”下設置以下明細項目：

1）職工醫(yī)療費（指尚未參加職工醫(yī)療保險的企業(yè)）

2）醫(yī)護人員職工薪酬

3）醫(yī)務經(jīng)費

4）職工因公負傷赴外地就醫(yī)費

5）職工困難補助

6）職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的職工薪酬

7）獨生子女費

8）計劃生育獎勵

9）節(jié)日禮金

10）住院慰問費

11）以及按照國家規(guī)定開支的其他職工福利支出

上述對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設立的探討，僅僅是供同仁們參考而也。我選擇這個題目的主要意圖，其實不在于明細項目設立本身，而是希望各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全企業(yè)的財務管理制度、會計核算辦法、費用管理辦法，并按照規(guī)定報送主管稅務機關，以減輕和化解部分涉稅風險。這是由于：

1、新《企業(yè)所得稅法》第四十九條明確：“企業(yè)所得稅的征收管理除本法規(guī)定外，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第二十四條明確：“從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人應當自領取稅務登記證件之日起15日內(nèi)，將其財務、會計制度或者財務、會計處理辦法報送主管稅務機關備案?！?/p>

3、新《企業(yè)財務通則》第十三條明確：“經(jīng)營者的財務管理職責主要包括：

（一）擬訂企業(yè)內(nèi)部財務管理制度、財務戰(zhàn)略、財務規(guī)劃，編制財務預算。”

4、“財會〔2006〕18號”文中關于會計科目的說明中明確規(guī)定：“企業(yè)在不違反會計準則中確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。對于明細科目，企業(yè)可以比照本附錄中的規(guī)定自行設置?！?/p>

第四篇：新準則下房地產(chǎn)建安費的核算

新準則下房地產(chǎn)建安費的核算

會計城 | 2015年10月29日 來源 : 互聯(lián)網(wǎng) 分享到： 收藏文章

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：

其一，開發(fā)成本成本項目構(gòu)成、核算的特殊性；

其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；

其三，涉及相關稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。

本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.建筑安裝工程費

4.基礎設施費

5.公共配套設施費

6.開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質(zhì)量以及會計信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

一、應使用的主要會計科目

要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付賬款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

（一）原材料

1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

2.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

3.原材料的主要賬務處理。

（1）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（2）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（3）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（4）生產(chǎn)經(jīng)營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（5）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（6）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（7）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別認定法計算確定。

4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。

（二）應付賬款

1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

2.本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

3.應付賬款的主要賬務處理

（1）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（2）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（4）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

（三）預付賬款

1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

2.本科目應設置以下兩個明細科目：

（1）預付承包單位款；

（2）預付供應單位款。

3.預付賬款的主要賬務處理

（1）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（4）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

（四）開發(fā)成本

1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

2.企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產(chǎn)品成本。

3.企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

4.開發(fā)成本的主要賬務處理

（1）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（2）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費等，應在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付賬款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品成本。

5.企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

6.本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

二、“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1.施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2.開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3.開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4.施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結(jié)算賬單》；

5.向施工單位結(jié)算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6.開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7.辦理工程結(jié)算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

三、會計核算舉例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關賬務處理說明如下：

1.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

賬務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款

500萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

賬務處理為：

借：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質(zhì)量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

5.施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結(jié)算價款600萬元。

賬務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

600萬元

6.次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

賬務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè) 100萬元

預付備料款——施工企業(yè)

80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款

202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其賬務處理就不再贅述。

8.2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了賬務處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結(jié)算。除應該預留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

賬務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付賬款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質(zhì)量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

第五篇：拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題

拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點問題

問：房地產(chǎn)開發(fā)公司進行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請問：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價計征

營業(yè)稅？預交土地增值稅和企業(yè)所得稅時根據(jù)什么價格計算？

答：根據(jù)《河北省地方稅務局關于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）規(guī)定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)?/p>

地稅機關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅，對超面積部分按取得的實際收入征收營業(yè)稅。

吉地稅函[2010]34號

二、拆遷補償費的扣除憑據(jù)問題。

拆遷補償費的合

法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補償安置協(xié)議書、補償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營業(yè)稅

1，拆遷時被拆遷單位和個人的營業(yè)稅

問題

《關于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政

府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)

[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！?/p>

征地補償費包括：土地、房屋、機器、誤工、安置等等。

國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅的批復

國稅函[2007]969號

2007.9.12

四川省地方稅務局：

你局《關于單位和個人因土地被國家征用取得的土地及不動產(chǎn)補償費征收營業(yè)稅

問題的請示》（川地稅發(fā)[2007]32號）收悉。經(jīng)研究，批復如下：

國家因公共利益或城市建設規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。

根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人

所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費不征收營業(yè)稅。

● 發(fā)票問題： ● 政府對相關土地進行拆遷賠

償，無法開具發(fā)票，無法取得賠償。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局回復：

對縣級（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權(quán)或縣級以上（含）國土資源部門報縣級以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國有土地使用權(quán)的，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補償費收入不征收營業(yè)稅，也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補償款如何征稅?

國家稅務總局《關于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》

（國稅函[2009]520號）第一條規(guī)定：

國稅函〔2008〕277號：中關于縣級以上

（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

●國稅函[2009]520號第二條規(guī)定：

“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應

按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)—代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?/p>

關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告

國家稅務總局公告2013年第15號

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完

成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。

當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設計單位、施工單位提供規(guī)劃設計勞務和建筑業(yè)勞務取得的收

入，應照章征收營業(yè)稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規(guī)定予以退稅。

特此公告。

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業(yè)稅，另一個是征收營業(yè)稅。且15號新公告下發(fā)后并未廢止520號文件。他們的區(qū)別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號: 自己做，交稅。

2，交付回遷房時視同銷售納稅義務發(fā)生時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

3，視同銷售的計

稅依據(jù)。

國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的

成本價核定計征營業(yè)稅

2000江蘇關于拆遷安置有關營業(yè)稅問題的批復

對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所

等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

這里的成本價應包括土地成本和建筑成本。

4，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。

無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。

二、土地增值稅

拆遷補償原面積土地增值稅規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或

評估價值確定。

國稅函[2010]220號（土地增值稅）安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》

（國稅發(fā)[2006]187號）第三條

第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；

回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆

遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（1）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；

異地安置的房屋

屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

220：自國稅發(fā)[2006]187號文執(zhí)行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預征和清算的對象。

遼寧規(guī)定：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應視同銷售，并于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認

收入的實現(xiàn)。

其收入按《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》金額確定，或者參照營業(yè)稅計稅依據(jù)確定。

●提示：

開發(fā)企業(yè)帳務處理的結(jié)果一定是：

比照國稅函（2010）220號關于土

地增值稅的規(guī)定，視同銷售收入與拆遷補償費相同價格相同，然后成本可以扣除；

還平產(chǎn)品再比照拆遷補償費扣除一次。

這樣的結(jié)果與現(xiàn)金補償?shù)亩悇仗幚斫Y(jié)果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財稅（2006）21號文：關于搬遷自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；

因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民?/p>

府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人 的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；

按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

廈門地稅（廈地稅發(fā)〔2010〕16號）

1、對納稅人無償或以較優(yōu)惠價格歸還給搬遷戶的，應視同銷售計算其收入。

對等面積安置部分，其收入按安置房的價格計算，具體金額包含重置價和補差價。

對超面積部分應按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認收入。

對于回遷房的開發(fā)成本按等面積安置部分確認的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價值按廈門市政府公布的當年安置房

價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。

三.企業(yè)所得稅（國稅發(fā)〔2009〕

31號）第七條規(guī)定，視同銷售，確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

需要注意的是，不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同

銷售所得計算繳款。

拆遷的企業(yè)所得稅：

企業(yè)所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補償方式，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售。

同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

另外，要確認按視同銷售收入，計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。試析視同銷售所得。

分析：

拆遷補償費支出：5000×8000=4000萬元

視同銷售收入：5000×8000=4000萬元

單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米

視同銷售成本：4000×5000=2000萬元

視同銷售所得：