第一篇：關(guān)于無證房屋性質(zhì)認定及補償問題

關(guān)于無證房屋性質(zhì)認定及補償問題

【裁判要旨】在與法律、行政法規(guī)的規(guī)定不抵觸情形下，依法定程序制定的房屋征收補償方案對無證房屋的性質(zhì)認定以及如何補償作出相應規(guī)定，該規(guī)定合法有效。【案號】（2016）最高法行申294號行政裁定 【案由】孫守清訴梅河口市人民政府房屋征收補償決定一案 【案件基本事實】

2013年10月21日，梅河口市政府作出梅政房征[2013]8號《關(guān)于對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收的決定》，決定對青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收，并于同日公布《梅河口市青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊征收補償方案》和《房屋征收決定的公告》、《房屋征收評估機構(gòu)選定辦法的通知》。被征收人通過協(xié)商方式選定梅河口市誠信房地產(chǎn)評估測繪有限公司（以下簡稱誠信評估公司）為房屋征收評估機構(gòu)。2013年10月26日，房屋征收部門與誠信評估公司簽訂《房地產(chǎn)估價合同》。孫守清在征收范圍內(nèi)有32.42平方米登記房屋一處，臨時建筑25平方米及附屬物若干。在征收過程中，雙方未達成協(xié)議。誠信評估公司于2013年11月15日作出梅誠房評報征字第（2013-5-13-45）號《房地產(chǎn)征收估價報告》（以下簡稱《估價報告》），對孫守清所有的房屋及其附屬物估價124420元。《估價報告》送達后，孫守清未提出復估申請。2013年12月31日，梅河口市政府作出梅政房征補[2013]207號《關(guān)于對孫守清房屋征收補償?shù)臎Q定》（以下簡稱207號征收補償決定），主要內(nèi)容為：如果孫守清選擇貨幣補償方式安置，對其按估價報告結(jié)果執(zhí)行，合計補償127708元。如孫守清選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，對孫守清調(diào)換至擬新建3#樓4單元702室面積為62平方米住宅房屋，孫守清交房屋差價款20560元；附屬設施補償及其他補助費按估價報告結(jié)果執(zhí)行，合計補償39483元。孫守清不服該補償決定，向吉林省人民政府申請行政復議。吉林省人民政府于2014年4月25日作出吉政復決地字[2014]27號行政復議決定，維持了207號征收補償決定。孫守清仍不服提起訴訟，請求撤銷該補償決定。另查明，誠信評估公司在2002年以前是梅河口市住房保障和房產(chǎn)管理局的一個部門，2002年改制后獨立。在該公司注冊的評估師保留了原單位事業(yè)編制。2015年6月23日，吉林省住建廳作出《關(guān)于責令誠信評估公司限期改正有關(guān)問題的通知》。該公司于2015年7月解體。通化市中級人民法院（2014）通中行初字第26號行政判決認為，梅河口市政府于2013年10月21日作出梅政房征[2013]8號《梅河口市人民政府對青海路東側(cè)地塊房屋征收的決定》，該房屋征收決定已被生效的（2014）通中行初字第5號行政判決所維持。誠信評估公司系獨立法人，具有相應的房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)，并經(jīng)合法程序選定為該征收地塊的房地產(chǎn)征收估價公司。估價報告的作出亦符合法定的規(guī)程。孫守清主張應當對其25平方米門前房認定為有照房屋，養(yǎng)殖信鴿經(jīng)營損失也應予補償。孫守清雖出示了一份房屋買賣協(xié)議，但不能證明25平方米門前房屋符合有照房屋規(guī)定的條件。對于養(yǎng)殖信鴿也未出示合法的生產(chǎn)經(jīng)營證明。因此，梅河口市政府依據(jù)評估報告對孫守清作出的房屋征收補償決定并無不當，對孫守清的訴訟請求不能支持。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條的規(guī)定，判決駁回孫守清的訴訟請求。孫守清不服提起上訴。吉林省高級人民法院（2015）吉行終字第13號行政判決認為，誠信評估公司作為被征收地塊房地產(chǎn)評估機構(gòu)是由被征收人通過多數(shù)決定方式選定的。誠信評估公司作出估價報告后，房屋征收部門向?qū)O守清進行送達。估價報告送達后，孫守清未依法提出復估申請。《梅河口市青海路東側(cè)棚戶區(qū)地塊房屋征收補償方案》規(guī)定，”工商、稅務登記手續(xù)齊全，并事實經(jīng)營3年以上，能夠提供一年以上納稅憑證的營業(yè)性質(zhì)房屋，在征收過程中造成停產(chǎn)停業(yè)的，給予停產(chǎn)停業(yè)補償損失。”孫守清主張其養(yǎng)殖信鴿并用于經(jīng)營，但不能提供工商、稅務等相關(guān)手續(xù)，故其主張停產(chǎn)停業(yè)損失補償依據(jù)不足。按照梅河口市政府相關(guān)規(guī)定，無照房屋可參照正式房屋處理的標準：”房屋為1990年4月1日以前建成，且墻體為三七墻以上，房屋跨度4.5米以上、檐口高度2.4米以上、門窗完整、房屋面積30平方米以上、具備居住條件的無照房屋”。故孫守清無照房屋不符合參照正式房屋處理的條件。因此，梅河口市政府作出的207號征收補償決定認定事實清楚，決定內(nèi)容適當，一審判決駁回孫守清訴訟請求并無不當，對孫守清的上訴主張不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。孫守清申請再審稱：

1、對評估結(jié)果有異議。認為梅河口市政府選擇評估機構(gòu)的程序違法，估價報告中缺少估價技術(shù)報告，不能作為補償決定的依據(jù)，評估結(jié)果對孫守清的房屋價值估算明顯低于梅河口市當?shù)厥袌鰞r值。

2、對25平方米的房屋性質(zhì)認定有異議。主張應當認定為1990年4月1日以前的合法房屋并予以補償。

3、對被征收房屋的補償標準有異議。主張其從事信鴿養(yǎng)殖經(jīng)營，應當按照經(jīng)營性房屋予以補償。請求依法撤銷一、二審判決及207號征收補償決定。被申請人梅河口市政府答辯稱：

1、估價技術(shù)報告是評估機構(gòu)在評估房屋價值過程中形成的，作為房屋評估價值形成的依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，估價技術(shù)報告可以不提供給估價委托人，供房地產(chǎn)估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門和行業(yè)組織查閱。必須提供給當事人的是房地產(chǎn)評估結(jié)果報告,且評估報告中已經(jīng)充分向申請人說明了估價的依據(jù)和計算方法，如果當事人申請可以到評估部門查看技術(shù)報告。評估報告是按照被征收區(qū)域房屋的市場價格評估的，孫守清的32.42平方米房屋被征收后回遷安置到新建的多層住宅后還剩余18923元，提高了被征收人的居住條件。

2、孫守清對其25平方米臨時建筑不能提供任何合法有效的證據(jù)證明其合法性，已經(jīng)被鑒定為違法建筑，與本案被訴行政行為屬于不同的行政行為。

3、孫守清沒有合法營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)，不符合營業(yè)損失補償條件。請求依法駁回孫守清的再審申請。本院經(jīng)審查認為，孫守清對其提出的申請再審主張均未能舉證證明，一、二審駁回其訴訟請求并無不當，孫守清申請再審的理由不能成立。

一、關(guān)于評估報告的合法性問題 《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定：”本辦法所稱房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。”《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：”本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員?！痹\信評估公司系經(jīng)依法批準成立的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)，評估人員也依法取得了估價師執(zhí)業(yè)資格，系獨立核算企業(yè)。雖然該公司接受委托及作出評估報告當時，評估人員因企業(yè)改制保留了事業(yè)單位編制，不符合有關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)行政管理相關(guān)要求，相關(guān)行政管理部門可依法對其進行查處，但是，并沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定，此種情況下評估機構(gòu)的設立以及其作出的評估結(jié)論應屬無效。誠信評估公司系獨立核算企業(yè)，孫守清主張該公司的評估人員與梅河口市政府以及項目開發(fā)企業(yè)存在利害關(guān)系，評估結(jié)論不具有合法性，但其對此未能舉證證明?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條規(guī)定：”房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！泵泛涌谑姓鶕?jù)多數(shù)被征收人的意見，協(xié)商選定誠信評估公司作為本案征收補償行為的評估單位，選定評估機構(gòu)的主要程序合法?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第二十條規(guī)定：”被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條規(guī)定：”對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！闭\信評估公司依照法定程序作出評估結(jié)論，孫守清主張該評估報告對其被征收財產(chǎn)的價值認定不合理，但未在法定期限內(nèi)依法申請復核。在一、二審及本院審查期間，孫守清亦未舉證證明，誠信評估公司對其被征收財產(chǎn)的評估價格，明顯低于當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場價格。關(guān)于孫守清提出的評估報告中缺少估價技術(shù)報告的主張，《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》有關(guān)估價報告的規(guī)范格式中已經(jīng)明確”估價技術(shù)報告可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等?！睂O守清的該項主張沒有事實和法律依據(jù)。綜上，盡管誠信評估公司自身存在不符合行業(yè)行政管理相關(guān)規(guī)定的問題，但不足以否認評估結(jié)論的合法性。孫守清以評估不合法為由申請再審，本院不予支持。

二、關(guān)于無照房屋性質(zhì)認定及補償問題 根據(jù)吉建房〔2009〕38號《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定

（一）》第十三條規(guī)定，無照房屋性質(zhì)認定的主要時間節(jié)點為1990年4月1日，也即《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之日。該法第四十條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的建筑物，屬于違法建筑物。但改正后保留的建筑物，不認定為違法建筑物。本案征收補償方案規(guī)定，被征收人能夠提供真實有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日前建成，具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補償，但不享受贈送、獎勵等其他優(yōu)惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設的房屋，視為合法臨時建筑，參照建筑成本價給予合理補償；2006年9月1日之后建設的房屋，視為違法建筑，不予補償。征收補償方案的規(guī)定，與法律的規(guī)定不沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其25平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據(jù)證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市政府在調(diào)查核實的基礎上，按照合法臨時建筑對其25平方米無照房屋予以評估補償，主要事實清楚，符合本案征收補償方案的規(guī)定，已經(jīng)充分保障了孫守清的合法權(quán)益。孫守清主張對其25平方米無照房屋應按照有照房屋予以補償，理由不能成立。

三、關(guān)于住宅兼營業(yè)用房的補償問題 《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般應當以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準。國務院辦公廳國辦發(fā)[2003]42號《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》（以下簡稱42號通知）第四條規(guī)定：”對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”依照以上規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，盡管被征收人實際用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并能夠提供納稅證明的，但從房屋的性質(zhì)上講仍應認定為住宅。42號通知同時授權(quán)地方人民政府對此類房屋的補償標準作出具體規(guī)定。梅河口市政府制定的本案征收補償方案規(guī)定，不臨主要街路自行改變用途的住宅房屋，工商稅務手續(xù)齊全，實際用于經(jīng)營的，按照住宅標準予以補償安置；選擇貨幣補償，營業(yè)損失按照被征收房屋價值的10%予以一次性補償。征收補償方案的上述規(guī)定，與法律、行政法規(guī)不相沖突，應當認定為合法有效。孫守清主張其32.42平方米有照住宅房屋實際用于經(jīng)營性養(yǎng)殖，但未能依照補償方案的要求提供相關(guān)的證據(jù)予以證明。梅河口市政府按照孫守清養(yǎng)殖數(shù)量和種類向其支付搬遷費用，符合征收補償方案的規(guī)定。孫守清主張應當按照經(jīng)營性用房的標準予以補償，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，梅河口市政府作出的被訴征收補償行為，認定事實基本清楚，主要程序合法，孫守清的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）項規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十四條的規(guī)定，裁定如下：駁回孫守清的再審申請。

第二篇：無證房屋買賣合同

無證房屋買賣合同

無證房屋買賣合同1

賣方：_________（簡稱甲方）

身份證號碼：________________

_____________________

買方：_________（簡稱乙方）

身份證號碼：_______________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)__擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。

第二條、上述房產(chǎn)的交易價格為：________________單價：________________人民幣___________________元/平方米，

總價：________________人民幣元整（大寫：____________________佰____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整）。

本合同簽定之______日，乙方向甲方支付人民幣_____________________元整，作為購房定金。

第三條、付款時間與辦法：________________

甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在簽約當______日支付定金人民幣____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整給甲方，剩余房款人民幣 元整（大寫：___________佰____拾____萬____仟____佰____拾_______________元整）于辦理公證事宜后__________付給甲方。

第四條、甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的`房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結(jié)清。

第五條、產(chǎn)權(quán)辦理由于開發(fā)商的原因，甲方未能為該房產(chǎn)辦理房屋所有權(quán)證、國土使用證（以下簡稱“兩證”）。甲方向乙方保證，一旦“兩證”的辦理時機成熟，甲方將在____內(nèi)完成辦理工作并將證書的原件交給乙方保存，所需費用由甲方自行承擔甲乙雙方之間房屋過戶所產(chǎn)生的稅費均由乙方負擔（僅限于交易中應當由甲方承擔的稅費，不包括差旅住宿費、誤工費等類似費用）。甲方有義務親自積極協(xié)助乙方在需要的時候辦理該房屋過戶手續(xù)。一般情況下，甲方應在接到乙方通知五天內(nèi)，與乙方一起前往市房地產(chǎn)交易中心，辦理相關(guān)手續(xù)。特殊情況時應事先說明，并委托他人（需公證）前來代為辦理。

第六條、違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____________將乙方的已付款（不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____________應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條、本合同主體

1、甲方是____________，代表人是____________。

2、乙方是____________，代表人是____________。

第八條、本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____公證處公證。

第九條、本合同一式叁份。甲方、乙方、________公證處各一份。

第十條、本合同發(fā)生爭議的解決方式：________________在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條、雙方約定的其他事項：________________

1、乙方向甲方完全支付房款后，買賣雙方均不應以房價漲跌理由反悔（如有反悔，違約方將向守約方支付總房款的30_______%作為賠償），甲方有義務盡快將該房屋的產(chǎn)權(quán)證及國土證辦理下來并交給乙方，并繼續(xù)積極協(xié)助乙方完成第二次交易過戶手續(xù)。

2、甲方還應將煤氣、光纖等戶頭過戶到乙方名下，如甲方以前曾將房屋出租給其它客戶辦公，則應檢查其注冊地址是否是該房屋，如有則需將其遷出。

出賣方（甲方）：___________

身份證號碼：___________

地址：___________________

郵編：___________________

電話：___________________

購買方（乙方）：____________

身份證號碼：_____________

地址：____________________

郵編：____________________

電話：____________________

見證方：________________

鑒證機關(guān)：________________

地址：________________

郵編：________________

電話：________________

法人代表：________________

無證房屋買賣合同2

賣 方: 甲 方

買 方: 乙 方

經(jīng)充分協(xié)商，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣事宜訂條約如下：

甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有，并已收取乙方購房定金人民幣(大寫)_____________。

1、房屋狀況(請按《房屋所有權(quán)證》填寫)

房屋座落：

幢 號

室 號

建筑結(jié)構(gòu)

總層數(shù)

建筑面積(平方)

用 途

2、該房屋的所有權(quán)證號為：_____________;國有土地使用權(quán)證號為：_____________。

3、該房屋的土地使用權(quán)取得方式“ ”：出讓( )、劃撥( )本合同一經(jīng)簽訂，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣( ￥ )元， 大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整，乙方在

年 月 日前分 次付清，付款方式：_____________。

乙方支付房款具體約定為：

1、于_____________前，支付甲方房款_____________;

2、于_____________前，支付甲方房款_____________;

3、_____________。

三、甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。

四、甲方應就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。

五、甲方將戶口于_____________年_____________月_____________日前從該房屋遷出。

六、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的'產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。

七、乙方中途違約，乙方無權(quán)要求甲方返還定金。甲方中途違約，甲方應在違約之日起_____________日內(nèi)雙倍返還定金給乙方。乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價款千分之_____________的違約金。

八、上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的契稅由_____________方承擔，營業(yè)稅由_____________方承擔，印花稅由 _____________方承擔，個人所得稅由_____________方承擔，向房產(chǎn)交易部門交納的手續(xù)費由_____________方承擔。其它稅費約定情況：_____________。

九、本合同在履行中若發(fā)生爭議，雙方應采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

十、本合同經(jīng)雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。

十一、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，市房地產(chǎn)交易管理部門一份。

十二、甲乙雙方約定隨之轉(zhuǎn)讓的附屬裝修設施為 _________________________________________________________________。

十三、其它約定事項 _______________________________________。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

共有權(quán)人： 地址：

地址： 聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

年 月 日

無證房屋買賣合同3

出賣人（以下簡稱甲方）：_________

身份證號：_______________

聯(lián)系電話：_______________

買受人（以下簡稱乙方）：_________

身份證號：_______________

聯(lián)系電話：_______________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協(xié)議：

第一條乙方購買甲方坐落于___住宅一處，建筑面積為___平方米 。

第二條此房屋實際售價元 整（￥___元）。此售價包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費用。

第三條甲方應在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復印件：身份證；房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。

第四條甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的'房屋。

第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用由甲方負責。

第七條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。

第八條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。

第九條本合同自三方簽字之日起生效。

第十條附帶家具（見家具清單）

甲方（簽字）：_________

乙方（簽字）：_________

___年___月___日 ___年___月___日

無證房屋買賣合同4

賣方(以下簡稱甲方)：

姓名： (身份證號碼)：

地址： 聯(lián)系電話：

買方(以下簡稱乙方)：

姓名： (身份證號碼)：

地址： 聯(lián)系電話：

第一條 房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結(jié)構(gòu)為__，面積____平方米，購房合同號為 。

第二條 價格：

以購房合同面積為依據(jù)，該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： 。

第三條 付款方式：

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付全部房款(大寫)

第四條 房屋交付期限：

甲方應于本合同簽訂之日起，將該房屋(購房合同、發(fā)票、屋內(nèi)所有設施及房屋一切相關(guān)資料)交付給乙方。

第五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定：

甲方應協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)。如因甲方的原因造成乙方無法過戶，所有損失均有甲方承擔。

第六條 簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設施不再變更。質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的`法定條件。甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，與乙方無關(guān)。房屋交付使用之前的有關(guān)費用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費用有甲方承擔。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。

第七條 乙方在未辦理過戶手續(xù)之前，一切有關(guān)房屋手續(xù)均有乙方保存。甲方保證在辦理完過戶手續(xù)之日起，將戶口遷出。

第八條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費均由乙方承擔。

第九條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴。

第十一條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，公證處一份。甲、乙雙方簽字之日起生效，均具有同等效力。

甲方： 乙方：

公證處

年 月 日

無證房屋買賣合同5

售房方(甲方)：________________身份證號碼：________________

購房方(乙方)：________________身份證號碼：________________

關(guān)于乙方向甲方購房事宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：

一、房屋具體情況：

1.位置：該幢房屋位于(建房證編號：________________，規(guī)劃許可證編號：________________)，本棟為甲方自建，建筑層數(shù)為層，為磚混現(xiàn)澆搗制結(jié)構(gòu)，乙方所購住房位置為第層，面積為_____________________。

2.房屋類型：建筑面積多_____________________平方米，磚混結(jié)構(gòu)，______________樓。

3.該房產(chǎn)房價每平方米___________元(此價格不含辦證費用)，合計金額為___________元(￥___________元)。

二、該房產(chǎn)甲方出賣時不能辦理房產(chǎn)證和土地使用證。如遇國家政策變化而征收、房屋拆遷甲方必須將國家所賠償?shù)脑摌菍拥目铐椚扛督o乙方。

三、甲方出賣給乙方的房屋，乙方擁有房屋管理權(quán)、使用權(quán)、變賣權(quán)和所購層次的所有權(quán)，乙方后代繼承人享有永久性使用權(quán)、管理權(quán)等。

四、付款方式

簽訂合同時，乙方向甲方支付定金___________元，余款房屋2竣工時一次性付清。如乙方房款沒有付清，甲方不交付乙方所購房屋給乙方使用。

五、違約責任

如乙方中途終止合同，則甲方不退還乙方所交的定金，定金歸甲方所有。如中途甲方違約，強行加價或不將房屋賣給乙方，則甲方賠償乙方所交定金的.2倍的違約金。

六、水電

水電落戶手續(xù)由甲方辦理，水電落戶費用由乙方承擔。

七、本協(xié)議甲、乙雙方簽字生效，甲、乙雙方各一份，具有同等法律效力。

甲方：________________(簽字簽章)

乙方：________________(簽字簽章)

______年______月______日

無證房屋買賣合同6

出賣人（以下簡稱甲方）：身份證號：

買受人（以下簡稱乙方）現(xiàn)住址：身份證號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協(xié)議：

第一條、乙方購買甲方坐落于____號樓房間私有樓房住宅一處，建筑面積為____平方米（以產(chǎn)權(quán)登記面積為準），產(chǎn)權(quán)證號為朝私號土地使用證號為：____，使用面積為____平方米，使用年限____年____月____日至____年____月____日止。

第二條、甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：

無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；

有產(chǎn)權(quán)爭議的'房屋；

經(jīng)批準用或劃撥的建設用地范圍內(nèi)的房屋；

市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。

第三條、乙方應在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復印件：

身份證、戶口簿；

辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應出具的其他文件。

第四條、稅費分擔

甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。

第五條、付款方式；

首付款：乙方提交材料時將首付款____元人民幣支付給甲方

余款：過戶完成一次性付清。

注：過戶完成首付款和余款當日兌現(xiàn)

第六條、違約責任

如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方；

如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣____元違約金。

第七條、本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。本合同的附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

甲方（簽字）： 乙方（簽字）： 見證人（簽字）：

日期：____年____月____日 日期：____年____月____日 日期：____年____月____日

第三篇：關(guān)于房屋拆遷及補償問題的探討

關(guān)于房屋拆遷及補償問題的探討

摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設過程中的熱點問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷

補償政策

政府工作等

正文：

近年來，隨著城市發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，有關(guān)于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補償這部分有一些相關(guān)的規(guī)定，但大多都是一些原則性的規(guī)定，并沒有實質(zhì)性的具體內(nèi)容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現(xiàn)強制拆遷和釘子戶的問題，導致在拆遷糾紛日漸增多的同時，道德標準也在經(jīng)受一定程度上的考驗。下面就上述狀況結(jié)合我國目前的相關(guān)政策背景做出一些思考。

關(guān)于城市房屋拆遷首先要明確兩個概念：

一、什么是房屋拆遷；

二、什么是房屋拆遷補償；

三、什么是房屋拆遷補償政策。第一，拆遷是指為城市建設和國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補償，是指城市建設和發(fā)展過程中拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人一定程度范圍內(nèi)的補償。其核心問題是補償?shù)姆秶蜆藴室约把a償?shù)男问?。房屋拆遷補償?shù)姆秶ǔＵJ為包括房屋所有權(quán)、附屬物品所有權(quán)和收益權(quán)。而關(guān)于補償形式方面，目前比較通用的是貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。第三，房屋拆遷補償政策是政府為實現(xiàn)一定的公共利益或公眾需要，對城鎮(zhèn)用地進行重新規(guī)劃配置而做出的規(guī)定。房屋拆遷政策是一個系統(tǒng)的動態(tài)的過程，所要解決的問題以及提出的對策都必須在政策過程中才能實現(xiàn)其價值，拆遷政策的公益性要求必須體現(xiàn)全體公民的利益。

目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權(quán)力過于強大，房屋所有權(quán)人的權(quán)力相對弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導致主客體錯位，政府依賴它的權(quán)力對拆遷工作進行強制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權(quán)人的利益。同時，鑒于我國政府部門的工作人員素質(zhì)參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導致強制拆遷與釘子戶的矛盾越發(fā)激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現(xiàn)為：

1、拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔具體的拆遷任務，在房屋所有權(quán)人有意見時，又以主管部門的權(quán)威進行壓制，政企不分、政事不分。

2、拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內(nèi)容不具體、透明度不夠。

3、拆遷前也不聽取房屋所有權(quán)人的意見，拆遷補償、安置標準不公開，房屋所有權(quán)人有異議時，不認真解釋，強制剝奪拆遷戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。

4、部分執(zhí)法人員的素質(zhì)不高，法律意識淡薄，法律常識缺乏，違背拆遷執(zhí)法程序，采用暴力、野蠻方式強制拆遷房屋所有權(quán)人的房屋并破壞其所有物品，甚至進行暗地里的人身傷害，從而引發(fā)矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點放在拆遷這個問題上，房屋所有權(quán)人如果屬于妥協(xié)型的，就給予一定的補償進行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強制拆遷，或者是變向強制拆遷。而對于事后的補償多采取不聞不問的態(tài)度，補償?shù)穆鋵嵆潭纫蚕鄬^低。結(jié)合目前中國的國情分析，出現(xiàn)以上問題的原因大致有以下幾點。

第一，政府相關(guān)工作人員的素質(zhì)并不完全達到標準。所謂標準，是指一個合格的執(zhí)法人員、政府工作人員所應該具有的素質(zhì)和工作態(tài)度。這在一定程度上與我國的公務員考取制度息息相關(guān)。雖然目前我國的公務員考試出現(xiàn)過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實際考取人員的素質(zhì)并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現(xiàn)一個公務員的素質(zhì)。同時，缺乏比較完善的對于從政人員以及公務員的監(jiān)管機制也是一個顯著的問題。雖然有相關(guān)規(guī)定對于相關(guān)人員的工作進行監(jiān)督，但是最終的執(zhí)行力卻因地方而各異，官官相護，政商勾結(jié)的情況也并不是不存在。

第二，商業(yè)拆遷中，從商者的素質(zhì)不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關(guān)利益從某種程度上也是對自身形象的損壞。但很多商人在權(quán)衡利益之后都會將被拆遷戶的利益放在相對弱化的位置。從而導致各種糾紛問題的產(chǎn)生。

第三，缺乏一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構(gòu)對于所有的房屋拆遷進行評估和監(jiān)管。目前之所以房屋開發(fā)商可以肆無忌憚地進行暴力拆遷或者是變向地強制拆遷，其原因在于，在與政府部門達成統(tǒng)一戰(zhàn)線之后，已經(jīng)沒有部門可以對它的行為進行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發(fā)生特殊事件的前提下，開發(fā)商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權(quán)力而又缺乏反抗的資本，都會進行妥協(xié)。

鑒于以上的問題及其相關(guān)的部分原因，在此提出一些這方面的相關(guān)建議。

第一，建議一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構(gòu)對于所有的房屋拆遷進行評估和監(jiān)管。這是一個效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨立生存并履行職能的中立機構(gòu)，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個機構(gòu)，并妥善管理，將會使房屋拆遷問題變得相對簡單。同時，需要政府在政策上作出一定的規(guī)定，賦予這個機構(gòu)一個職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個部門而展開。這個部門在一個拆遷過程中可以履行評估和監(jiān)督的職能。評估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關(guān)于補償方式的選擇和補償金的多少。并在實施過程中全程監(jiān)督。當然，作為一個獨立的中立機構(gòu)一定會存在它運行的成本，這方面除了政府的補貼支持外，也可從每個項目中收取一定的報酬以維持其正常工作運行。

第二，完善拆遷補償?shù)南嚓P(guān)政策。對于目前拆遷所出現(xiàn)的情況，某種意義上也是由于相關(guān)政策規(guī)定不明確和執(zhí)行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關(guān)方面做出的改進作為例子。09-10年，廈門市曾多次發(fā)布關(guān)于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補償金額計算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補償公式中的補貼金額計算公式系數(shù)，由45%調(diào)整為80%，計算公式不改變等。這些都是對于補償政策的合理性的提高，也是從另一個角度對于補償政策執(zhí)行力的加強。

第三，應暢通被拆遷人的權(quán)利救濟渠道?，F(xiàn)實中，被拆遷人權(quán)利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關(guān)的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設項目的順利進行。

第四，逐步實現(xiàn)“等價有償”的市場化運作。一方面，全面實現(xiàn)拆遷補償市場化，實現(xiàn)補償由政府定價向市場定價的轉(zhuǎn)型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實行最低單價保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。

總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發(fā)商以及群眾三個部門。調(diào)節(jié)三個利益群體的相對制衡關(guān)系，在不破壞相對平衡的前提下，使各自的利益達到最大化。推動城市房屋拆遷補償工作，構(gòu)建和諧社會。

附錄： 參考文獻：

1、《淺談城市房屋拆遷補償政策問題》——

施志平

2、《我國城市房屋拆遷補償制度存在的問題及其對策》 —— 王蕾

3、《我國城市房屋拆遷補償制度概述》 ——林光

第四篇：北京房屋拆遷補償政策問題

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北京房屋拆遷補償政策問題

本文中法學教授將對北京房屋拆遷補償政策問題進行深入分析，希望經(jīng)過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補償政策問題。北京房屋拆遷補償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補償政策問題包括沒有補償標準、城鄉(xiāng)差別烙印等。

國家行政學院法學部副主任楊小軍教授今天接受采訪時表示，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。

他建議，在《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償?shù)臈l件和標準等。

沒有補償標準

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從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。

楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準。但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補償標準。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補償政策?！?/p>

他認為，城市房屋的拆遷問題，經(jīng)過多年的發(fā)展、規(guī)范，實際上已經(jīng)有了很大的進步，無論是項目立項、拆遷程序還是補償標準等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項目的補償標準，也與市場標準相差無幾。

實際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實際操作上，更需要及時提上議事日程嚴肅對待。”他說。

城鄉(xiāng)差別烙印

兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇?！?/p>

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他覺得，這個現(xiàn)象反映了我們對集體土地房屋財產(chǎn)獨立性質(zhì)的認識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉(xiāng)差別觀念的一個表現(xiàn)和延續(xù)。在市場經(jīng)濟體制下，一些過去的認識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。

從縮小城鄉(xiāng)差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應當逐步地統(tǒng)一起來。至少從現(xiàn)在起，就應該利用立法更新的機會，朝著這個方向完善，實現(xiàn)法律公平和財產(chǎn)獨立。

增加一個條文

解決集體土地拆遷問題，是制度建設的重大法律問題。楊小軍認為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復雜，需要一個過程。因此，當務之急是在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償?shù)臈l件和標準等。

他說，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實際上嚴重損害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個問題要解決，必

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須把集體土地上的房屋作為獨立的財產(chǎn)或拆遷補償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。

集體土地房屋拆遷補償標準過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這迫切需要在法律上統(tǒng)一補償計算標準、方法和原則，約束地方政府的行為。”

心有兩個擔憂

《國有土地上房屋征收與補償條例》已進入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問題?！?/p>

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擔憂一，現(xiàn)在是開發(fā)商面對拆遷戶，盡管開發(fā)商顯強勢，但開發(fā)

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商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強者，而且是公權(quán)力強者。在這種強者更強的關(guān)系中，會不會出現(xiàn)更不利于拆遷戶的局面是值得擔憂的。

擔憂二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開發(fā)商立項，后有拆遷補償。由政府直接征收房屋后，可能是無項征收。無項征收房屋，哪里還談得上項目是商業(yè)項目還是公共利益項目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔憂。

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第五篇：租賃房屋的拆遷補償問題

租賃房屋的拆遷補償問題

租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問題。現(xiàn)實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認定為不可抗力，但這種約定從法律上應認定是有效的，是雙方真實的意思表示。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時就容易產(chǎn)生爭議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：

1、承租人是合法的被拆遷主體

按照《城市房屋拆遷管理條例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”；第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時承租人享有權(quán)利

國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人應當對被拆除房屋承租人給予安置?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規(guī)定：“ 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費”。

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項”；第38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人；屬于非住宅房屋的，貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。

因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可以根據(jù)具體情況主張原拆遷補償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同》中對拆遷補償問題有明確約定的，應該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財產(chǎn)損失。