第一篇：中物聯(lián)物業(yè)各保安崗位工作具體描述

編 號(hào)：程序—W—006

中物聯(lián)物業(yè)各保安崗位工作具體描述

一、1號(hào)崗（前廣場(chǎng)木橋人行道）

A、站崗要求

(1)站崗：定點(diǎn)站立，位置在人行道崗?fù)ね鈧?cè)0.5米處；(2)姿勢(shì)：跨立、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對(duì)小區(qū)業(yè)主出入時(shí)，點(diǎn)頭問好；對(duì)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或參觀團(tuán)體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊(duì)員在廣場(chǎng)道口值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐），兼顧總公司辦公樓、售樓部、管理處、創(chuàng)藝部的看管；負(fù)責(zé)總公司辦公樓監(jiān)控系統(tǒng)的時(shí)間控制，時(shí)間從下午17：50至次日早上8：00；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)外來訪客出入登記和指引；負(fù)責(zé)對(duì)門禁通道監(jiān)控，杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)；杜絕各種單車、摩托車從木橋通過；杜絕各種車輛在前廣場(chǎng)內(nèi)亂停亂放；對(duì)崗?fù)じ浇鼌^(qū)域的清潔衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)和監(jiān)督；遇特殊情況及時(shí)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào)；

二、2號(hào)崗（售樓部）

A、站崗要求

(1)站崗：定點(diǎn)站立，位置在售樓部大門內(nèi)側(cè)左邊；(2)姿勢(shì)：跨立、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)統(tǒng)一掛于

腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對(duì)顧客出入售樓部大廳時(shí)，點(diǎn)頭問好，面帶微笑，主動(dòng)為顧客開門；對(duì)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或參觀團(tuán)體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：分早、中兩班，在固定位置規(guī)范站崗；晚上18：30至20：30當(dāng)值保安可在售樓部內(nèi)規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到售樓部閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種工作動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)維護(hù)售樓部正常秩序；制止各種惡意爭吵影響售部形象等現(xiàn)象；現(xiàn)場(chǎng)顧客較多時(shí)，主動(dòng)給售樓部工作人員幫忙，為顧客倒水倒茶、遞送資料；每半小時(shí)巡查售樓部財(cái)物及設(shè)施安全情況，注意看管樓宇模型，以防被人破壞；對(duì)售樓部門口附近的清潔衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督；制止小孩在售樓部門口戲水玩水；遇特殊情況及時(shí)向當(dāng)值領(lǐng)班和售樓部負(fù)責(zé)人匯報(bào)；

三、3號(hào)崗（會(huì)所）

A、站崗要求

(1)站崗：定點(diǎn)站立，位置在會(huì)所大門口右側(cè)；(2)姿勢(shì)：跨立姿勢(shì)、收腹挺胸、表情自然；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

(4)禮儀：對(duì)顧客出入會(huì)所大廳時(shí)，點(diǎn)頭問好，面帶微笑，主動(dòng)為顧客開 門；對(duì)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或參觀團(tuán)嘉賓,須規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：分早、中、晚三班，在固定位置規(guī)范站崗；晚上0：00至次日7：00當(dāng)值保安可在會(huì)所前臺(tái)處規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到會(huì)所內(nèi)閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)維護(hù)會(huì)所治安正常秩序；制止各種酗酒、惡意爭吵影響會(huì)所形象等現(xiàn)象；雨天時(shí)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備好雨傘，負(fù)責(zé)接送客人上下車；負(fù)責(zé)指揮到會(huì)所消費(fèi)顧客車輛停放，提醒顧客關(guān)好車門；每班巡查會(huì)所安全設(shè)施、游泳池等重要部位不少于兩次

（每兩小時(shí)不少于一次）；巡查時(shí)須有隊(duì)員或領(lǐng)班頂崗，不允許空崗現(xiàn)象；每天營業(yè)結(jié)束后，負(fù)責(zé)檢查各部門是否有逗留人員、是否有遺留物品等情況，檢查各樓層水電、空調(diào)是否關(guān)妥；負(fù)責(zé)監(jiān)管會(huì)所設(shè)施人為破壞；嚴(yán)禁吃喝顧客和公司食品及飲料；對(duì)會(huì)所門口附近衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督；遇特殊情況及時(shí)向當(dāng)值領(lǐng)班和會(huì)所負(fù)責(zé)人匯報(bào)；

四、4號(hào)崗（南門入口）

A、站崗要求

(1)站崗：主崗?fù)り?duì)員在道口崗?fù)?nèi)站立操作；(2)站姿：直立，面對(duì)車道，目光注視來往車輛；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)放在工作臺(tái)上；

(4)禮儀：對(duì)小區(qū)業(yè)主出入時(shí)，點(diǎn)頭問好；對(duì)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或參觀團(tuán)體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中、晚三班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊(duì)員在崗?fù)?nèi)值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐）；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)進(jìn)出小區(qū)各種車輛的監(jiān)控與操作；對(duì)訪客車、裝修車、垃圾車等外來機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)及時(shí)反饋相應(yīng)隊(duì)員；負(fù)責(zé)對(duì)外來車輛登記、車卡票務(wù)收發(fā)、收費(fèi)和指引；對(duì)出入車輛驗(yàn)卡、收卡、收費(fèi)細(xì)心耐心、文明禮貌、服務(wù)周到；規(guī)范操作門崗道閘（一車一桿）；協(xié)調(diào)人行道來訪客人登記、信息傳遞等事項(xiàng)；對(duì)崗?fù)じ浇鼌^(qū)域清潔衛(wèi)生維護(hù)和監(jiān)督；遇特殊情況及時(shí)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào)。

五、5號(hào)崗（監(jiān)控中心）

A、崗位要求：

(1)崗位:隊(duì)員在監(jiān)控中心辦公位置上端正就座。

(2)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)放在工

作臺(tái)上；

(3)禮儀：遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到監(jiān)控中心檢查工作時(shí),須讓位就坐；

B、班次要求：分早、中、晚三班，當(dāng)值隊(duì)員規(guī)范就坐；不得帶親戚朋友到監(jiān)控室內(nèi)閑聊；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)跟蹤全小區(qū)錄像管理動(dòng)態(tài)；負(fù)責(zé)各種信息傳遞；

協(xié)調(diào)各樓宇門禁、可視對(duì)講系統(tǒng)的開啟和接聽等工作；負(fù)責(zé)傳達(dá)業(yè)主各種咨詢、投訴、維修等具體要求工作，對(duì)各種重要事項(xiàng)，認(rèn)真記錄和反饋管理處；按規(guī)定時(shí)間負(fù)責(zé)小區(qū)背景音樂的播放；遇到緊急警報(bào)，及時(shí)通報(bào)當(dāng)值保安趕到相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，遇特殊重要情況及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

六、6號(hào)崗（北門入口）

(1)站崗：主崗?fù)り?duì)員在道口崗?fù)?nèi)站立操作；(2)站姿：直立，面對(duì)車道，目光注視來往車輛；

(3)儀容:穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)放在工作臺(tái)上；

(4)禮儀：對(duì)小區(qū)業(yè)主出入時(shí)，點(diǎn)頭問好；對(duì)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或參觀團(tuán)體嘉賓,需規(guī)范敬禮、表情自然；

B、班次要求：早、中、晚三班在固定位置規(guī)范站崗；夜班隊(duì)員在崗?fù)?nèi)值班（晚上0：00至次日7：00可規(guī)范就坐）；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

B、工作職責(zé)：負(fù)責(zé)進(jìn)出小區(qū)各種車輛的監(jiān)控與操作；對(duì)訪客車、裝修車、垃圾

車等外來機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)及時(shí)反饋相應(yīng)隊(duì)員；負(fù)責(zé)對(duì)外來車輛登記、車卡票務(wù)收發(fā)、收費(fèi)和指引；對(duì)出入車輛驗(yàn)卡、收卡、收費(fèi)細(xì)心耐心、文明禮貌、服務(wù)周到；規(guī)范操作門崗道閘（一車一桿）；協(xié)調(diào)人行道來訪客人登記、信息傳遞等事項(xiàng)；對(duì)崗?fù)じ浇鼌^(qū)域清潔衛(wèi)生維護(hù)和監(jiān)督；遇特殊情況及時(shí)向當(dāng)值

領(lǐng)班匯報(bào)。

七、巡邏崗（分A、B、C區(qū)）

A區(qū)范圍——1、2、3、5、8、9、10幢、摩托車棚、架空層車庫、噴泉廣場(chǎng)、游樂場(chǎng)； B區(qū)范圍——6、7、11、12、13、15、16幢、架空層車庫（11至13幢下）、主干道臨時(shí)停車位、配電房旁摩托車棚；

C區(qū)范圍——17、18、19、20、21、22、23、25幢及其下架空層車庫、摩托車棚（22幢正前方）

A、崗位要求

（1）姿勢(shì)：規(guī)范走姿、站姿與騎車姿勢(shì)；三人成行，兩人成排；

（2）儀容：穿著公司統(tǒng)一規(guī)定制服,整潔、大方、得體；頭發(fā)、胡須符合要求；對(duì)講機(jī)統(tǒng)一掛于腰間右側(cè)部位；

（3）禮儀：遇公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)陪同賓客參觀時(shí)，須立正敬禮致意；對(duì)各種違章車輛，應(yīng)先敬禮、再糾正；遇業(yè)主、公司同事及外來人員時(shí)，應(yīng)點(diǎn)頭問好。

B、班次要求：分早、中、晚三班，在指定范圍和規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡邏；不得在崗抽煙、吃零食、閑聊、睡覺、聽耳機(jī)、看書報(bào)、做私事等違規(guī)事項(xiàng)；注意各種治安動(dòng)態(tài)。

C、工作職責(zé)：每1小時(shí)至少對(duì)負(fù)責(zé)區(qū)域巡查一遍，并到規(guī)定地點(diǎn)記錄簽到；檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并通報(bào)領(lǐng)班或監(jiān)控中心；.檢查消防設(shè)備設(shè)施（煙感、溫感、報(bào)警按扭、消防栓、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、消防箱封條等）是否完好；防煙門是否關(guān)閉，機(jī)房門、電井門（天井）等是否鎖閉及有無損壞；巡視小區(qū)外墻、玻璃、窗戶是否完好，若有損壞則做好記錄；留意檢查路燈、梯燈有無燒壞、撞壞等情況；留意檢查綠化植物有無被破壞、損壞等現(xiàn)象；留意公共區(qū)域有無裝修材料和垃圾亂倒亂放現(xiàn)象；留意有無超時(shí)裝修現(xiàn)象；在轄區(qū)內(nèi)巡查，如發(fā)現(xiàn)有可疑人員，須上前并詢問、檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品，若屬“三無”人員，應(yīng)驅(qū)趕出小區(qū)或上報(bào)派出所；凡屬推銷人員，一律勸離小區(qū)。對(duì)各種突發(fā)事件，須詳細(xì)記錄，并及時(shí)上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班或管理處（客戶服務(wù)中心）配合處理。

抄 報(bào)：董事辦、總經(jīng)辦、行政人事部

各1份

下 發(fā)：物業(yè)公司各管理處、全安服務(wù)部主任、隊(duì)長及各崗?fù)?/p>

各1份

第二篇：中物聯(lián)物業(yè)簡訊

中物聯(lián) 通訊 中物聯(lián)國際物業(yè)服務(wù)辦公室編印2010年 第1期（內(nèi)部資料）

【發(fā)刊辭】

春 天 的 腳 步

《中物聯(lián)》象一棵禾苗，在春天的氣息里吐芽綻綠了。

她致力于成為傳播企業(yè)文化的橋梁，溝通企業(yè)與客戶的渠道，研習(xí)物業(yè)管理技術(shù)的學(xué)校，鍛造與提升服務(wù)水平的熔爐，見仁見智討論交流的平臺(tái)，學(xué)習(xí)他人接納先進(jìn)的容器，映襯不足激勵(lì)后進(jìn)的銅鑒。她努力匯聚各方信息，搜集來不同頻道的聲音，為本企業(yè)服務(wù)，也為整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展鼓與呼。

《中物聯(lián)》希望成為進(jìn)寶物業(yè)管理公司各位朋友的知心好友，成為行業(yè)同仁的茶室談客，成為進(jìn)寶企業(yè)的榮譽(yù)員工，成為中國物業(yè)管理歷史的實(shí)錄者和見證人。大浪淘沙，一葉知秋，春江水暖鴨先知。中國物業(yè)管理的春天隨著WTO腳步的走近已輕拂面龐，新鮮的海風(fēng)撲面，潮潤的海沙印下清晰的腳印。

我們期盼著滿山遍野的爛漫花海在視野中鋪展，為此，在新世紀(jì)初春，我們植下一棵禾苗，并支起畫架拿起畫筆，共同謀劃將來。讓我們親密接觸，親情相融，牽起雙手，走進(jìn)明天。

【中物聯(lián)新聞】

◆為進(jìn)一步加強(qiáng)公司物業(yè)項(xiàng)目的養(yǎng)護(hù)與維修管理工作，公司于2月15日正式成立“工程部“由李民生同志負(fù)責(zé)該部門的日常管理工作。工程部 辦公服務(wù)電話； ◆朝陽小區(qū)居民用電改造工程在公司各部門配合下現(xiàn)全部竣工?！艄驹谛挛飿I(yè)網(wǎng)全面投放廣告，看辟各物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主論壇，使我公司管轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主可通過網(wǎng)絡(luò)在進(jìn)寶物業(yè)論壇內(nèi)提出管理意見及建議。

【本期推薦】

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第三篇：中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)檔案管理辦法

檔案管理辦法

中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)有限公司

[為了有效的保護(hù)和利用中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)及下屬各子公司、分公司、物業(yè)項(xiàng)目部檔案，充分發(fā)揮公司、項(xiàng)目歷史資料的作用，規(guī)范公司、項(xiàng)目的檔案管理，特制定本制度。]

錯(cuò)誤！未找到引用源。中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)檔案管理辦法（CPAG-XZ-DA-001）

檔案管理流程總部各部門/項(xiàng)目公司及其他子公司各部門A提交歸檔文件資料及存期建議總部綜合管理部B收集各種歸檔資料并審核資料完備性總部分管副總C總裁D根據(jù)保管期限、類別分類立卷、歸檔存檔存檔提出借閱需求經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批匯總借閱/復(fù)印資料需求N綜合管理部經(jīng)理審批Y結(jié)束借閱/復(fù)印登記Y是否需要復(fù)印NY是否需要?dú)w還復(fù)印資料發(fā)放給承辦人N查閱人在檔案室查閱資料檔案借閱借閱人使用后歸還資料歸還登記結(jié)束多余存檔資料超出保管期檔案資料提出銷毀或延期保管建議檔案資料整理并提出銷毀申請(qǐng)匯總形成銷毀文件資料清單N延長檔案保管期并辦理相關(guān)手續(xù)造具清冊(cè)提出銷毀報(bào)告N審核Y審批YN審批檔案銷毀結(jié)束銷毀檔案Y 1.目的

為了有效的保護(hù)和利用檔案，充分發(fā)揮公司歷史資料的作用，規(guī)范公司檔案管理，特制定本制度。2.適用范圍

中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)有限公司及下屬各子公司、分公司、物業(yè)項(xiàng)目部。3.定義： 4.職責(zé)： 4.1.綜合管理部

4.1.1.負(fù)責(zé)收集、整理、立卷、鑒定、保管公司的所有文書檔案。4.1.2.負(fù)責(zé)對(duì)檔案的借閱進(jìn)行審批、登記管理。

4.1.3.負(fù)責(zé)檔案銷毀申請(qǐng)的提出及審批后的檔案銷毀執(zhí)行。4.2.集團(tuán)各職能部門及各子公司

4.2.1.負(fù)責(zé)收集、整理、立卷、鑒定、保管與本部門/子公司業(yè)務(wù)有關(guān)的所有文書檔案。4.2.2.負(fù)責(zé)對(duì)與本部門/子公司業(yè)務(wù)有關(guān)的文書檔案銷毀申請(qǐng)的審核。

4.2.3.負(fù)責(zé)在本部門/子公司階段業(yè)務(wù)結(jié)束后將有關(guān)重要文書檔案移交集團(tuán)綜合管理部。5.程序和內(nèi)容： 5.1.檔案立卷范圍

5.1.1.公司成立所形成的一切文件。5.1.2.公司章程類文件。5.1.3.公司管理規(guī)章制度。5.1.4.重要會(huì)議記錄、會(huì)議紀(jì)要。5.1.5.經(jīng)營計(jì)劃、工作總結(jié)；

5.1.6.意向書、合同、協(xié)議、立項(xiàng)報(bào)告及可行性報(bào)告。5.1.7.重要的來往信函。

5.1.8.一切與公司業(yè)務(wù)、技術(shù)、項(xiàng)目有關(guān)的資料。5.2.檔案立卷要求： 5.2.1.各部門立卷要求

5.2.1.1.凡是各部門在業(yè)務(wù)活動(dòng)中所形成的、具有查考利用價(jià)值的文字材料及音像資料均屬歸檔范圍，不得由部門或個(gè)人分散保存，必須由業(yè)務(wù)部門整理后，定期交給綜合管理部集中管理保存。

5.2.1.2.各項(xiàng)業(yè)務(wù)一旦結(jié)束，其有關(guān)該項(xiàng)業(yè)務(wù)往來的一切材料、函件都應(yīng)移交綜合管理部正式存檔（所簽合同、協(xié)議、意向書、委托書需在簽訂后立即交到綜合管理部存檔），業(yè)務(wù)部門如有需要，可建立復(fù)印件的業(yè)務(wù)檔案，以便工作。

5.2.1.3.業(yè)務(wù)部門形成的文件應(yīng)由本部門指定的專人保管。

5.2.1.4.業(yè)務(wù)部門文件保管人員有責(zé)任將本部門形成的文件收集齊全，并對(duì)文件材料進(jìn)行初步分類整理、打出文件目錄。目錄中應(yīng)包括文件名稱、摘要、形成時(shí)間、頁數(shù)、份數(shù)、備注（注明是原件或復(fù)印件）。

5.2.1.5.財(cái)務(wù)部獨(dú)立管理會(huì)計(jì)檔案---憑證、賬薄、財(cái)務(wù)報(bào)表類、借款、貸款合同（注：財(cái)務(wù)部只留一份原件，其余原件交綜合管理部保管；如原件只一份，財(cái)務(wù)部留復(fù)印件。）

5.2.2.綜合管理部立卷要求：

5.2.2.1.立卷的文件材料應(yīng)按照自然形成、保持歷史聯(lián)系的原則和立卷要求特征及文件內(nèi)容進(jìn)行立卷。

5.2.2.2.在一個(gè)卷內(nèi)要按問題或文件形成的時(shí)間，系統(tǒng)排列。5.2.2.3.擬訂案卷標(biāo)題要簡明、準(zhǔn)確。

5.2.2.4.整理好的案卷要確定案卷的保管期限。文書檔案的保管期限定為永久、定期兩種。定期一般分為10年、30年。專門檔案另有保管期限和銷毀規(guī)定的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.2.2.4.1.永久保管的文書檔案主要包括： 5.2.2.4.1.1.公司制定的規(guī)章制度類文件材料。

5.2.2.4.1.2.公司召開重要會(huì)議、舉辦重大活動(dòng)等形成的主要文件材料。5.2.2.4.1.3.公司職能活動(dòng)中形成的重要業(yè)務(wù)文件材料。

5.2.2.4.1.4.公司關(guān)于重要問題的請(qǐng)示與上級(jí)主管部門的批復(fù)、批示，重要的報(bào)告、總結(jié)、綜合統(tǒng)計(jì)報(bào)表等。

5.2.2.4.1.5.公司機(jī)構(gòu)演變、人事任免等文件材料。

5.2.2.4.1.6.公司房屋買賣、土地征用，重要的合同協(xié)議、資產(chǎn)登記等憑證性文件材料。

5.2.2.4.1.7.上級(jí)主管部門制發(fā)的屬于公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要文件材料。

5.2.2.4.1.8.下屬機(jī)構(gòu)關(guān)于重要業(yè)務(wù)問題的來函、請(qǐng)示與公司的復(fù)函、批復(fù)等文件材料。

5.2.2.4.2.定期保管的文書檔案主要包括：

5.2.2.4.2.1.公司職能活動(dòng)中形成的一般性業(yè)務(wù)文件材料。

5.2.2.4.2.2.公司召開會(huì)議、舉辦活動(dòng)等形成的一般性文件材料。5.2.2.4.2.3.公司人事管理工作形成的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.4.公司一般性事務(wù)管理文件材料。

5.2.2.4.2.5.公司關(guān)于一般性問題的請(qǐng)示與上級(jí)主管部門的批復(fù)、批示，一般性工作報(bào)告、總結(jié)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等。

5.2.2.4.2.6.上級(jí)主管部門制發(fā)的屬于公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的一般性文件材料。

5.2.2.4.2.7.上級(jí)主管部門制發(fā)的非公司經(jīng)營業(yè)務(wù)但要貫徹執(zhí)行的文件材料。5.2.2.4.2.8.下屬機(jī)構(gòu)關(guān)于一般性業(yè)務(wù)問題的來函、請(qǐng)示與公司的復(fù)函、批復(fù)等文件材料。

5.2.2.4.2.9.下屬機(jī)構(gòu)報(bào)送的或以上計(jì)劃、總結(jié)、統(tǒng)計(jì)、重要專題報(bào)告等文件材料。

5.2.2.5.按歸檔要求進(jìn)行裝訂、編號(hào)、填寫卷內(nèi)目錄備考表。

5.2.2.6.全部案卷組成后，要對(duì)案卷統(tǒng)一排列編寫文檔號(hào)，然后逐卷登記，填寫案卷目錄。

5.2.2.7.原則上每年年終做一次歸檔立卷工作，將當(dāng)年所形成的公司所有文件按上述要求進(jìn)行統(tǒng)一整理。

5.3.檔案存檔程序

5.3.1.集團(tuán)各部門/項(xiàng)目公司及其他子公司各部門對(duì)于需要在集團(tuán)進(jìn)行歸檔的資料進(jìn)行整理，提交集團(tuán)綜合管理部，并提出存期建議。

5.3.2.集團(tuán)綜合管理部收集歸檔資料，審核歸檔資料及手續(xù)的完備性。

5.3.3.集團(tuán)綜合管理部根據(jù)資料的性質(zhì)、存檔單位建議的存期，對(duì)資料進(jìn)行分類立卷、存檔，做好存檔登記（附表1）。5.4.檔案借閱

5.4.1.需要借閱檔案的部門或個(gè)人需首先提出借閱/復(fù)印需求，填寫《檔案借閱/復(fù)印審批單》（附表2），經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后報(bào)中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部。5.4.2.中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部匯總各單位的檔案借閱/復(fù)印需求，報(bào)綜合管理部負(fù)責(zé)人審批。5.4.3.審批通過后，綜合管理部要對(duì)借閱/復(fù)印的檔案進(jìn)行登記（附表3），并要求借閱人簽字。

5.4.4.借閱檔案，不得在文件上圈點(diǎn)、劃線和涂改，未經(jīng)批準(zhǔn)不得復(fù)印。

5.4.5.對(duì)于需要復(fù)印的資料，由集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)將資料復(fù)印并下發(fā)給借閱人/承辦人，未經(jīng)集團(tuán)執(zhí)行總裁批準(zhǔn)，嚴(yán)禁將檔案原件帶出檔案室。5.4.6.如不需復(fù)印，借閱人可在檔案室查閱資料。

5.4.7.對(duì)于需要?dú)w還的檔案資料，綜合管理部要登記明確的歸還日期，借閱人需要在期限內(nèi)歸還資料，綜合管理部負(fù)責(zé)在檔案到期前催還。5.4.8.檔案資料歸還后，集團(tuán)綜合管理部登記銷帳。5.5.檔案銷毀

5.5.1.對(duì)于多余的檔案資料以及超出保管期限的檔案資料，中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部定期進(jìn)行整理，并提出銷毀申請(qǐng)（附表4：《文件資料銷毀請(qǐng)示》）。5.5.2.銷毀申請(qǐng)經(jīng)資料存檔提交部門進(jìn)行審核，對(duì)是否銷毀或延長保管期限提出建議，并提交分管副總裁審核，總裁審批。

5.5.3.對(duì)審批未通過的檔案，由中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部延長保管期限，并辦理相關(guān)手續(xù)。

5.5.4.審批通過的檔案，中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部造具清冊(cè)，由檔案交存部門負(fù)責(zé)人和中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，對(duì)檔案進(jìn)行銷毀。5.5.5.檔案銷毀后，由見證人在《檔案銷毀證明書》（附表5）上簽字確認(rèn)。5.6.附則

5.6.1.本制度自2016年9月1日起施行。

5.6.2.本制度由中物聯(lián)物業(yè)集團(tuán)綜合管理部解釋并修改。6.支持性文件： 7.相關(guān)記錄：

7.1.《檔案保管登記臺(tái)帳》

CPAG-XZ-DA-002 CPAG-XZ-DA-003 CPAG-XZ-DA-004 CPAG-XZ-DA-005 CPAG-XZ-DA-006 7.2.《檔案借閱/復(fù)印審批單》

7.3.《檔案借閱/復(fù)印登記臺(tái)賬》 7.4.《文件資料銷毀請(qǐng)示》

7.5.《檔案銷毀證明書》

第四篇：保安部各崗位工作職責(zé)

門崗工作職責(zé)

一、著裝整齊、整潔，精神飽滿。

二、做好每日開關(guān)店準(zhǔn)備工作，開關(guān)店時(shí)，按照公司規(guī)定禮儀迎送賓。

三、保持輕松自然的站立姿勢(shì)，工作中禁止坐、靠、串、脫崗，不得與他人閑聊；不得干與工作無關(guān)的事。隨時(shí)給予顧客良好的指引，熱情回答顧客的咨詢。

四、當(dāng)班時(shí)保持精神高度集中，隨時(shí)留意和觀察崗位周邊各區(qū)域動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑人員和可疑情況，及時(shí)向帶班人員和各樓層值班安管人員進(jìn)行通報(bào)。

五、控制專柜貨品從各門崗進(jìn)入賣場(chǎng)，指引其從貨運(yùn)通道進(jìn)入?？垩簾o正常手續(xù)，私自從各門崗攜出公司的物品，情節(jié)嚴(yán)重者，抄錄其姓名及專柜名，移交保安部處理。

六、禮貌制止吸煙者進(jìn)入商場(chǎng)，禮貌勸阻衣冠不整者及攜帶寵物的顧客進(jìn)入賣場(chǎng)。

七、禮貌勸阻顧客帶本公司購物車出商場(chǎng)，如需送貨，通知送貨人員。

八、遇雨時(shí)，配合保潔人員為進(jìn)入商場(chǎng)的顧客派發(fā)雨傘袋。

成都伊勢(shì)丹安全管理部

樓層巡邏崗職責(zé)

一、著裝整潔，精神飽滿。

二、當(dāng)值時(shí)在巡邏過程中，嚴(yán)禁背手、將手插入口袋或合抱于前胸，禁止空崗、串崗、閑聊和做與工作無關(guān)的事。

三、隨時(shí)給予顧客良好的指引，熱情回答顧客的咨詢。嚴(yán)禁未辦理相關(guān)手續(xù)的外來人員從員工通道進(jìn)出。禮貌勸阻顧客從員工通道進(jìn)入后場(chǎng)。

四、在巡邏過程中，發(fā)現(xiàn)他人在商場(chǎng)內(nèi)吸煙或者拍照的必須禮貌制止，發(fā)現(xiàn)攜帶寵物者，應(yīng)禮貌的勸其將寵物帶出商場(chǎng)。發(fā)現(xiàn)在扶梯口玩耍的顧客和兒童，以及時(shí)給予勸阻引導(dǎo)。

五、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異常情況（如冒煙、焦臭味、地面水、油漬的）或電梯出現(xiàn)異常，應(yīng)立即通知帶班員和相關(guān)部門。并會(huì)同進(jìn)行處置，同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的引導(dǎo)和安全防范工作。

六、在巡場(chǎng)過程中，保持精神高度集中，發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)特別留意其舉動(dòng)，并隨時(shí)向帶班員和其它樓層值班人員通報(bào)。如有發(fā)現(xiàn)已有偷竊行為的發(fā)生，應(yīng)及時(shí)制止，配合相關(guān)政府部門處理。

七、在賣場(chǎng)內(nèi)發(fā)現(xiàn)酗酒鬧事的顧客，應(yīng)立即通知帶班員及值班主管，并安撫和保護(hù)好顧客防止意外事故發(fā)生。

八、認(rèn)真檢查消防設(shè)施設(shè)備，向監(jiān)控人員通報(bào)并記錄在案，備查。

成都伊勢(shì)丹安全管理部

八樓辦公區(qū)崗位職責(zé)

一、前臺(tái)是我公司的形象和窗口，在崗人員須保持良好形象，對(duì)來訪人員要熱情、禮貌，做到“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口。

二、準(zhǔn)時(shí)接崗，著裝整齊，精神飽滿，做好交接工作，禁止未經(jīng)交接就擅自離崗。

三、當(dāng)值期間，不得脫崗、看書報(bào)、玩手機(jī)、打堆閑談。

四、保持良好的坐姿，遇有領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過應(yīng)主動(dòng)起身問好。

五、嚴(yán)格執(zhí)行辦公室各項(xiàng)管理制度，檢查進(jìn)出辦公區(qū)域人員工牌，無牌人員不得進(jìn)入。遇外來辦事人員，應(yīng)主動(dòng)詢問其來訪事由，聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)；經(jīng)查實(shí)后，辦理證件方可進(jìn)入。并為其進(jìn)行指引。

六、當(dāng)值期間，精神保持高度集中，隨時(shí)注意周邊動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理，不能處理的要及時(shí)向帶班員通報(bào)

七、發(fā)現(xiàn)投訴、鬧事人員欲進(jìn)入辦公區(qū)域，要及時(shí)給予勸阻，并安撫其情緒，通知相關(guān)部門進(jìn)行處理。

成都伊勢(shì)丹安全管理部

收貨區(qū)崗位職責(zé)

一、準(zhǔn)時(shí)接崗，著裝整齊，精神飽滿，做好交接班工作，不得空崗，打堆閑聊。

二、此崗位在當(dāng)值期間工作中禁止靠、串、脫崗，看書、看報(bào)，玩手機(jī)等與工作無關(guān)的事。

三、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度；負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出員工，供貨商及來訪者的管理，為無證辦事人員辦理供應(yīng)商出入證。禁止無工牌或出入證者隨意進(jìn)入。

四、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出物品的管理，對(duì)攜出的商品應(yīng)仔細(xì)核對(duì)，確認(rèn)有無出門證，并認(rèn)真清點(diǎn)是否與出門證上一致；確認(rèn)無誤方可放行。

五、嚴(yán)格檢查離店員工所攜出的物品及私物袋，禮貌的請(qǐng)其主動(dòng)配合，確認(rèn)無誤后方可放行。如無正常手續(xù)的，暫扣其攜出物品，同時(shí)抄錄姓名，交由安管部主管或樓層主管處理。

六、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出收貨區(qū)車輛的管理和引導(dǎo)工作，對(duì)停放的送貨車輛要做好登記工作。禁止任何私家車在此停放。負(fù)責(zé)對(duì)員工自行車的管理和引導(dǎo)工作。

七、對(duì)進(jìn)入賣場(chǎng)送貨人員，供貨商，業(yè)務(wù)員，應(yīng)辦理出入證，不得無故和借故推脫。

成都伊勢(shì)丹安全管理部 2011年1月1日

監(jiān)控室崗位職責(zé)

一、監(jiān)控室是安全管理部核心重地，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁除監(jiān)控室管理人員外的任何人員進(jìn)入。

二、監(jiān)控室當(dāng)值人員，須有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，經(jīng)培訓(xùn)熟練掌握各種技防設(shè)備的使用后方可上崗。

三、著裝整潔，精神飽滿。當(dāng)值期間嚴(yán)禁看書看報(bào)、玩手機(jī)、睡覺或做與工作無關(guān)之事。

四、當(dāng)值人員必須利用攝像機(jī)系統(tǒng)對(duì)賣場(chǎng)進(jìn)行電視監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)聯(lián)絡(luò)賣場(chǎng)安管員進(jìn)行跟進(jìn)，并利用監(jiān)控系統(tǒng)可疑人員及重點(diǎn)部位跟進(jìn)錄像。利用消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)對(duì)商場(chǎng)實(shí)施防火監(jiān)控（與利都配合）。利用紅外線報(bào)警，門磁報(bào)警，收銀臺(tái)報(bào)警系統(tǒng)實(shí)施防盜監(jiān)控。

五、負(fù)責(zé)各報(bào)警設(shè)施的檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或無法正常工作時(shí)及時(shí)報(bào)告，并做好登記，聯(lián)絡(luò)維保單位進(jìn)行維修。確保各類技防設(shè)備正常運(yùn)行。

六、熟練掌握監(jiān)控設(shè)備操作技術(shù)。如遇報(bào)警警，迅速查出報(bào)警區(qū)域及報(bào)警原因。聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門及人員進(jìn)行查看處置。

七、負(fù)責(zé)安管部辦公室的一切事物。

成都伊勢(shì)丹安全管理部 2011年1月1日

超市崗位工作職責(zé)

一、著裝整齊，精神飽滿，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交接班工作。禁止未經(jīng)交接就提前空崗。

二、此崗在當(dāng)值期間不得做與工作無關(guān)的事，工作中禁止坐、靠、串、脫崗；不得做與工作無關(guān)之事或閑聊，更不得利用職務(wù)之便索取贈(zèng)（禮）品。

三、做到熱情服務(wù)，禮貌待客，不得與顧客發(fā)生沖突，認(rèn)真確認(rèn)收銀條。

四、在巡場(chǎng)過程中，如發(fā)現(xiàn)顧客在超市區(qū)域內(nèi)吃東西，應(yīng)禮貌進(jìn)行勸阻、制止。

五、當(dāng)值時(shí)，應(yīng)保持精神高度集中。注意周邊人員動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)滯留于收銀臺(tái)附近或發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)并留意其舉動(dòng)，并向帶班員和其它樓層值班人員進(jìn)行通報(bào)。

六、發(fā)現(xiàn)已有偷竊行為的發(fā)生，應(yīng)及時(shí)制止，配合相關(guān)政府部門進(jìn)行處理。

七、超市搶購活動(dòng)多，顧客比較多，做好顧客引導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)安全防范工作，防止出現(xiàn)踩踏事故及其它安全事故。

成都伊勢(shì)丹安全管理部

2011年

1、嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保巡邏執(zhí)勤管理區(qū)秩序井然。

2、按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄和報(bào)告，對(duì)可疑人員及時(shí)進(jìn)行清查和報(bào)告。

3、按要求對(duì)裝修戶進(jìn)行過程監(jiān)督，對(duì)施工人員違章作業(yè)要及時(shí)制止，并向班長（或隊(duì)長報(bào)告），協(xié)調(diào)聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場(chǎng)處理。

4、熟悉管轄范圍內(nèi)各種公共設(shè)施的位置和完好情況，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或受破壞現(xiàn)象，要及時(shí)處理并報(bào)告。

5、監(jiān)管管理區(qū)各值勤崗位的執(zhí)勤情況，發(fā)現(xiàn)不合格之處，及時(shí)糾正，并報(bào)告隊(duì)長處理。

6、檢查各路口消防通道是否暢通，管理區(qū)的消防設(shè)備器材是否完好無損，安全疏散標(biāo)識(shí)是否醒目，有無消防隱患。

7、巡查發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員，必須及時(shí)上報(bào)隊(duì)長，并密切監(jiān)視、跟蹤，如其有違法、犯罪活動(dòng)要設(shè)法抓獲，并及時(shí)報(bào)告。

8、巡查發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件或火災(zāi)隱患情況，必須按照預(yù)案程序處置并報(bào)告。

9、巡查中發(fā)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)檢查或外來人員參觀，應(yīng)視情況讓道，并行舉手禮，向隊(duì)長報(bào)告。

10、巡查結(jié)束，將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題、異常事件和處置結(jié)果，記錄在《保安巡查記錄表》上，并簽字確認(rèn)，并做好交接班記錄。

11、發(fā)現(xiàn)有損壞的設(shè)施，還有衛(wèi)生死角也應(yīng)當(dāng)像有關(guān)部門匯報(bào)

第五篇：中物聯(lián)2017物業(yè)行業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

中物聯(lián)2018年全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展

調(diào)研報(bào)告

一、房地產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)——海量用戶、方興未艾

1、產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)崂恚壕薮蟮姆康禺a(chǎn)后端服務(wù)市場(chǎng)

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等的活動(dòng)。從產(chǎn)業(yè)鏈角度來看，在重資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理和服務(wù)處于后端，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式；但從房地產(chǎn)生命周期來看，物業(yè)管理所提供的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等一系列服務(wù)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)生命周期的90%以上。因此，物業(yè)管理行業(yè)存在較大的市場(chǎng)空間。

從狹義上來講，物業(yè)管理僅限于住宅區(qū)域的服務(wù)，比如房屋入住及管理服務(wù)、房屋裝修管理服務(wù)、公用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、安全管理服務(wù)、社區(qū)文化等。從廣義上來講，物業(yè)服務(wù)可以作為地產(chǎn)服務(wù)整個(gè)的大概念、涵蓋咨詢策劃、營銷代理、物業(yè)管理、甚至地產(chǎn)金融（資產(chǎn)證券化等）。

2、商業(yè)模式梳理：三大拓展模式，收費(fèi)包干為主

物業(yè)管理市場(chǎng)拓展模式：主要分為委托接管，平臺(tái)聯(lián)盟和并購重組三種拓展方式。委托接管模式即通過招投標(biāo)等方式，接受開發(fā)商或者業(yè)主委托對(duì)指定的物管理區(qū)域提供服務(wù)，以獲取管理費(fèi)用。平臺(tái)聯(lián)盟即強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過貢獻(xiàn)各自的優(yōu)勢(shì)服務(wù)來達(dá)成雙贏。并購重組模式即通過資本介入，進(jìn)行擴(kuò)張。其他模式還有顧問模式等。招標(biāo)模式又分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。采購模式：主要包括物資采購和服務(wù)外包。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)力密集型的行業(yè)，日常的環(huán)境衛(wèi)生管理、秩序維護(hù)、綠化、維修和家政等服務(wù)需要大量的人力資源，并且由于管理的項(xiàng)目分處全國不同區(qū)域，容易導(dǎo)致物業(yè)管理公司的人員管理效率低下，影響經(jīng)營的毛利率。大部分物管公司傾向于將部分技術(shù)含量相對(duì)較低，附加值不高的服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行外包。

收費(fèi)模式：包干制為主，酬金制發(fā)展空間小。物業(yè)服務(wù)是一種合約化管理，就合約本身來看，分為酬金制和包干制，二者最大的不同在于風(fēng)險(xiǎn)和虧損承擔(dān)者的差異。就具體的差別而言，包干制指的是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；酬金制指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。受限于市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)者習(xí)慣，國內(nèi)物管公司基本采取包干制。簡單來說，在包干制下，物業(yè)公司是依據(jù)收費(fèi)價(jià)格來確定服務(wù)內(nèi)容；在酬金制下，物業(yè)公司是依據(jù)服務(wù)要求來測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。酬金制的普及不僅要求企業(yè)誠實(shí)守信而且要求消費(fèi)者具備一定的支付能力。目前，我國大部分地區(qū)的住戶對(duì)費(fèi)用的敏感性依然強(qiáng)于對(duì)服務(wù)的敏感性，因此，國內(nèi)物管公司多采取包干制來提供各項(xiàng)服務(wù)，成本管控是物管公司的提升盈利能力的主要手段。

市場(chǎng)規(guī)模：物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的萬億期待

物業(yè)行業(yè)在我國起步較晚，1981年第一家物業(yè)公司成立，2003年第一部物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)行，從此行業(yè)才逐漸步入正軌。最近十年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，物業(yè)管理行業(yè)政策由規(guī)范性變成鼓勵(lì)性，行業(yè)正式進(jìn)入快速發(fā)展階段。從2007年到2016年，物管百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值從468萬平米上升到2725.1萬平米，管理項(xiàng)目個(gè)數(shù)均從46個(gè)增長到166個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值從10萬平米增長至值16萬平米。根據(jù)物業(yè)行業(yè)管理面積的分類特征，可以構(gòu)建市場(chǎng)規(guī)模的估算模型，市場(chǎng)規(guī)模=∑物業(yè)管理各類型面積占比×物業(yè)管理總面積×相應(yīng)類型的每月每單位平均物業(yè)管理費(fèi)×月數(shù)?？紤]到不同類型用途的房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)差距較大，對(duì)于市場(chǎng)規(guī)模的測(cè)算，我們采用不同類型區(qū)分預(yù)測(cè)的方法。根據(jù)智研咨詢《2017-2022 年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》，按 2000 年以來的已竣工面積來算，截至 2015 年，住宅面積占比達(dá)到 77.70%，商業(yè)用途占比達(dá)到 10.39%，辦公用途達(dá)到 2.64%，其他類型占比為 9.27%?？紤]到國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控將持續(xù)，同時(shí)居民對(duì)于商品房的需求在2016年得到了極大的釋放，我們保守預(yù)測(cè)到2021年，住宅面積占比將穩(wěn)定在75%上下，商業(yè)用途占比達(dá)到11%左右，辦公用途達(dá)到3%，其他類型占比為11%。

由于物業(yè)服務(wù)處于房地產(chǎn)的下游，新竣工的房地產(chǎn)一定會(huì)有物業(yè)服務(wù)的覆蓋，所以我們通過當(dāng)年物業(yè)管理總面積=上一年物業(yè)管理面積+當(dāng)年竣工房地產(chǎn)面積來估算。2011-2016 年全國竣工面積年復(fù)合增長速度為2.8%，2013-16年全國竣工面積年復(fù)合增長速度為1.49%，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)的趨勢(shì)，假設(shè)未來復(fù)合5 年增速為0.5%。到 2021年，全國竣工面積將達(dá)到10.87億平方米，2017-2021年五年累計(jì)新增房屋竣工面積或達(dá)到53.8億平米。因此，我們預(yù)計(jì)2021年全國物業(yè)管理面積為238.90億平方米

根據(jù)中國指數(shù)研究院《2017 年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2016年百強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為4.25 元/每平米/月（單位下同）。其中住宅物業(yè)為2.31 元，商業(yè)物業(yè)為7.04 元，辦公類型平均為7.86 元。公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)費(fèi)分別為3.76/5.63/3.38/6.87/5.99元/每平米/月?？紤]到在現(xiàn)實(shí)中狀況中，調(diào)增存量樓盤的物業(yè)管理費(fèi)存在較大難度，我們保守地假設(shè) 2021 年之前，物業(yè)管理費(fèi)用維持不變。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)模型預(yù)測(cè)，即使在不考慮物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)的情況下，預(yù)計(jì) 2021年市場(chǎng) 規(guī)模將達(dá)到9481億元，是一個(gè)近萬億的市場(chǎng)。

3、兩大動(dòng)力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展

近年來，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014–2020年）》的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。在新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)中，城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率從2012年的72.5%到2020年的100%。公共服務(wù)設(shè)施總體上劃分為兩種：（1）政府投資為主體，如市區(qū)圖書館、市區(qū)學(xué)校等；（2）以開發(fā)商投資為主體的社區(qū)型設(shè)施。開發(fā)商作為基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，物業(yè)公司作為后續(xù)服務(wù)的提供和維護(hù)者，成為了實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率這一目標(biāo)的后續(xù)穩(wěn)固者。在根據(jù)目標(biāo)，城市社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率需要在 2020年達(dá)到100%。

據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2012到2016年9月，該覆蓋率由72.5%達(dá)到82%，上升近10個(gè)百分點(diǎn)，未來4年需要加快發(fā)展，才能完成目標(biāo)。再加上農(nóng)村社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率努力達(dá)到 50%的目標(biāo)，國家對(duì)于物業(yè)發(fā)展的鼓勵(lì)力度勢(shì)必加大。政策目標(biāo)的制定相當(dāng)于產(chǎn)業(yè)演進(jìn)中的馬鞭，讓本就高速發(fā)展的行業(yè)動(dòng)力更足。

城市化過程中，往往經(jīng)歷起步—加速—成熟三個(gè)階段，我國目前進(jìn)入成熟階段。而根據(jù)聯(lián)合國人口署統(tǒng)計(jì)，2014年全球發(fā)達(dá)國家的主要城市其城市化水平都在65%以上，而我國只有54.77%，即使到2016年，我國城鎮(zhèn)化水平依舊在60%以下。所以和發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)化還有較大提升空間；同時(shí)，由于城鎮(zhèn)化人數(shù)比例的增加，商品房的需求也應(yīng)運(yùn)增長，房地產(chǎn)及其后端的物業(yè)服務(wù)業(yè)也進(jìn)一步被驅(qū)動(dòng)?！秶野l(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》（發(fā)改價(jià)格（2014）2755號(hào)）下發(fā)后，部分省市物業(yè)服務(wù)費(fèi)限價(jià)政策正逐步松動(dòng)和放開。通知下發(fā)后，武漢，濟(jì)南，陜西市相應(yīng)政策，也放開了相關(guān)價(jià)格，物業(yè)服務(wù)費(fèi)紛紛上漲。比如，武漢市在下發(fā)放開了執(zhí)行了10年的“最高不得超過1.44 元/平方米的 政府指導(dǎo)價(jià)”，一年內(nèi)，上市的131個(gè)新住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)最便宜為1.48元，最貴的達(dá)4.8元。其中3元及以上有28個(gè)，占21.37%；2—3元（含 2 元）有 77個(gè)，占58.78%；2元以下的26個(gè)，占19.85%。

其次，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)翻新與資產(chǎn)證券化加速推動(dòng)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。在資本市場(chǎng)，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了“被冷落——被關(guān)注——受重視——熱度持續(xù)上升”四個(gè)階段。作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，物業(yè)行業(yè)集中度低，盈利水平低，不被資本市場(chǎng)看好。直到 2014 年，彩生活作為“第一個(gè)吃螃蟹的人”在港交所上市，行業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)被資本市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)。2015年之后，中海物業(yè)，中奧到家，綠城服務(wù)相繼登陸港交所，部分上市企業(yè)（如綠城服務(wù)）市值一路飆升，截至2017年12月19日，綠城服務(wù)市值最高，為158億元港幣，為其他港股物業(yè)上市公司市值的2-25倍，與上市首日相比漲幅也最高，上漲一倍之余；中海物業(yè)市值與首日相比漲幅僅次于綠城服務(wù)。彩生活作為行業(yè)第一股表現(xiàn)也不俗，過去三年市值最高達(dá)到112.60億元。浦江中國亦在2017年12月11日正式在香港聯(lián)交所上市交易。港股短短三年之內(nèi)已有5家企業(yè)，雅居樂旗下雅生活也提交了上市申請(qǐng)，有望成為港股第6家內(nèi)地物業(yè)企業(yè)。從產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律來看，物業(yè)行業(yè)集中度的提升不僅不會(huì)就此止步，還會(huì)大幅度繼續(xù)邁進(jìn)。（1）結(jié)合科爾尼產(chǎn)業(yè)演進(jìn)曲線，目前物業(yè)行業(yè)仍處于行業(yè)發(fā)展早期（10強(qiáng)市場(chǎng)占有率僅10.18%），為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，行業(yè)的橫向并購案例大量發(fā)生。（2）根據(jù)行業(yè)生命周期理論，當(dāng)銷售增速大于 10％時(shí)，行業(yè)處于成長期；銷售增速處于 0.1％-10％為投入期或成熟期；銷售增速小于 0時(shí)，則為衰退期。而對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，百強(qiáng)公司 2016 年的營收增速達(dá)到 16.10%，行業(yè)仍處于成長早期。與此同時(shí)，過去兩年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆為也為未來兩三年物業(yè)行業(yè)的高增速奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

我國新三板作為多層次資本市場(chǎng)的組成部分，已成為物管公司大量聚集的資本平臺(tái)，而物管公司作為一個(gè)行業(yè)，憑借較快的收入增速和良好的現(xiàn)金流情況成為新三板市場(chǎng)不可忽視 的一大產(chǎn)業(yè)集群。截至2017年12月，在新三板掛牌的物管公司家數(shù)已達(dá)60家。根據(jù)2017 年百強(qiáng)企業(yè)排名情況，較為突出的新三板企業(yè)有保利物業(yè)（第 5），嘉寶股份（第 14），遠(yuǎn)洋億家（第 15），永升物業(yè)（第 23）。和房地產(chǎn)開發(fā)，REITs相比，物業(yè)管理采用輕資產(chǎn)模式，吸引資本“避重就輕”，大量涌入。地產(chǎn)開發(fā)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)投入大且投資回收期漫長，REITs 租金收益較為穩(wěn)健，部分解決了投入大回報(bào)周期長的問題。而物業(yè)管理作為輕資產(chǎn)模式的最佳案例，融合增量市場(chǎng)搶占和存量市場(chǎng)運(yùn)營，加之穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引著廣大投資者。物業(yè)管理行業(yè)給資本帶來一個(gè)好去處。

二、2018行業(yè)趨勢(shì)

1、房企拆分旗下物管，子業(yè)務(wù)尋求獨(dú)立發(fā)展

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十余年“黃金時(shí)代”的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而物業(yè)管理公司一直處于“房地產(chǎn)開發(fā)商從屬部門”的配角地位。當(dāng)前在行業(yè)中具備開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司占比達(dá)到 80%，僅 20%為獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)。物管公司背靠實(shí)力雄厚的開發(fā)商，在管理規(guī)模上有所保證，但其人力密集型、利潤率低下的特征，相比于地產(chǎn)開發(fā)及銷售部門，物管公司在房企集團(tuán)內(nèi)長期處于較為弱勢(shì)的地位。但是，在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，物管的配售除了加強(qiáng)樓盤銷售、維護(hù)房企品牌以外，開始逐漸起到以住戶為核心、服務(wù)于住戶需求的作用。房企拆分旗下物管子業(yè)務(wù)，通過市場(chǎng)化融資渠道發(fā)覺物管自身深層價(jià)值是大勢(shì)所趨。對(duì)于物管公司，可以在資本市場(chǎng)上通過增發(fā)等再融資手段籌集資金，更好地對(duì)接物業(yè)管理供給，有利于其市場(chǎng)化發(fā)展；對(duì)于房企集團(tuán)來說，拆分旗下物管可以有效盤活這部分資產(chǎn)，改善自身的資產(chǎn)流動(dòng)性及資產(chǎn)運(yùn)營效率，可以說房企拆分物管將帶來雙贏的局面。

2、物管藍(lán)海市場(chǎng)，向龍頭、高端、單一業(yè)主集中

全國物管公司總共超過 10 萬家，總體呈現(xiàn)地域分散、集中度弱的狀態(tài)。百強(qiáng)物管公司管理面積自 2012 年占比 13%提升至 2016 年的 29%，且 2016 年十強(qiáng)物管公司面積市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市場(chǎng)向百強(qiáng)企業(yè)集中，而百強(qiáng)中又向十強(qiáng)集中，2016 年全國在管面積增速 6%、百強(qiáng)在管面積增速 10%、十強(qiáng)面積增速則為 38%。龍頭聚集效應(yīng)顯著，強(qiáng)者恒強(qiáng)將是市場(chǎng)常態(tài)。而且，龍頭企業(yè)品牌溢價(jià)能力及成本控制力強(qiáng)。物管公司整體的服務(wù)水平和質(zhì)量參差不齊，即使同一城市收費(fèi)跨度也有百倍之廣。根據(jù)全國物業(yè)管理協(xié)會(huì)報(bào)告，百強(qiáng)物管公司住宅平均物業(yè)收費(fèi) 2.24 元/平米/月，平均毛利率為 20%，而十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá) 25%。龍頭物管品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

對(duì)于高端物業(yè)管理，其主要需求來自C端家庭對(duì)于“美好生活”的品質(zhì)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)的大背景下，人們對(duì)于更優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)的需求日益增長毋庸置疑。同時(shí)，物管的需求也來自于高端樓盤售賣的配售需要。物業(yè)管理公司一直以來是房地產(chǎn)開發(fā)商的從屬配角，但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的確能夠提升樓盤整體層次及提高售價(jià)。此外，商業(yè)、辦公樓、體育場(chǎng)館及學(xué)校醫(yī)院等機(jī)構(gòu)的參與也擴(kuò)大了物管整體的市場(chǎng)容量。2015 年百強(qiáng)企業(yè)辦公類項(xiàng)目占比 9%、商業(yè)項(xiàng)目4%、其他機(jī)構(gòu)類項(xiàng)目占比 16%，而全國辦公類僅 3%、商業(yè)項(xiàng)目 10%、其他類項(xiàng)目占比僅為 9%。機(jī)構(gòu)的物管單價(jià)高，單體管理相對(duì)集中容易形成規(guī)?；欣谖锕芄咎嵘\(yùn)營效率。因此，物管公司更傾向于高單價(jià)的單一物業(yè)主的物業(yè)。

3、服務(wù)多元化挖掘物管深層價(jià)值

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場(chǎng)需求變化，已呈現(xiàn)提檔升級(jí)的多 元化發(fā)展態(tài)勢(shì)。在百強(qiáng)企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為物管公司的根本收入來源，占總收入的比例高達(dá) 83%，卻僅貢獻(xiàn)了 69%的利潤；但收入占比僅為 17%的配套業(yè)務(wù)能貢獻(xiàn) 31%的利潤。物管公司不斷挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，延伸服務(wù)領(lǐng)域，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)及資源整合，嫁接移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)，收集、整理和分析業(yè)主的衣食住行等生活需求數(shù)據(jù)，進(jìn)一步體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)營業(yè)收入的增長。

三、智慧社區(qū)構(gòu)建供應(yīng)鏈+消費(fèi)縱橫商業(yè)閉環(huán)

1、物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：基礎(chǔ)業(yè)務(wù)走向外包，服務(wù)升級(jí)與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的導(dǎo)入

國內(nèi)物業(yè)百強(qiáng)公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)持續(xù)深耕一二線城市，在穩(wěn)固現(xiàn)有地位的基礎(chǔ)上，積極拓展三四線城市，進(jìn)一步搶占市場(chǎng)份額。國內(nèi)基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定，物業(yè)管理公司營業(yè)收入增加主要依賴管理面積的增加和管理項(xiàng)目的拓展。2016年，全國商品房竣工面積達(dá)到10.6 億平方米，為1997年以來的第二高點(diǎn)，比2015年增長6.1%。在這種形勢(shì)下，百強(qiáng)企業(yè)深耕熱點(diǎn)城市和重點(diǎn)城市，依靠集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)和自身拓展能力，發(fā)展管理項(xiàng)目。百強(qiáng)企業(yè)的管理項(xiàng)目多半集中在京津冀，長三角，珠三角，成渝等人口流動(dòng)性和聚集性都比較快的城市。同時(shí)，一線城市項(xiàng)目分布占比比例降低，二線城市項(xiàng)目占比略微提升，三四線城市比例在近兩年增加較快?？梢钥闯霭購?qiáng)企業(yè)在穩(wěn)固原有的區(qū)域之外，也在拓展自己的全國布局，搶占全國市場(chǎng)。從成本拆分來看，人工成本雖占大頭，但是業(yè)務(wù)外包呈行業(yè)趨勢(shì)，導(dǎo)致人工成本的降低。新三板掛牌企業(yè)和港股上市公司中人工成本占比超過 70%的有中楚物業(yè)（90%）、銀都物業(yè)（73%）、伯恩物業(yè)（72%）、物管股份（72%）、智善生活（70%）。部分公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)業(yè)務(wù)大部分外包。中奧到家，彩生活，中海物業(yè)，綠城服務(wù)，保利物業(yè)五家公司將園林，清潔，安防等業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)外包化。（2）外包業(yè)務(wù)比例升高導(dǎo)致人工成本降低。通過我們的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，外包業(yè)務(wù)占比超過 30%的企業(yè)中，人工成本占比絕 大部分低于 50%，如綠城服務(wù)（48.2%）、彩生活（41.8%）；外包占比低于 10%的企業(yè)中，人工成本占比大部分接近或超過 70%，如銀城物業(yè)（73%）、智善生活（70%）。（3）第一物業(yè)以“綠色科技物業(yè)”服務(wù)特色為主，核心優(yōu)勢(shì)在于社區(qū)運(yùn)營中公司對(duì)綠色社區(qū)環(huán)境營造和綠色科技系統(tǒng)建設(shè)，因此可外包的程度非常低。公司外包業(yè)務(wù)占比僅有2%，而由于其綠色科技系統(tǒng)的運(yùn)行使得其能源費(fèi)用占比達(dá)到近四成，基本接近其人工成本的規(guī)模。隨著專業(yè)化程度提高，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包將成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?；A(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)分工越來越精細(xì)化，未來的競爭僅僅依靠不斷壓縮成本是無法取勝的。相對(duì)比全球五大行，基本是將物業(yè)管理服務(wù)外包給相關(guān)專業(yè)化領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)公司來做，外包業(yè)務(wù)幾乎占到基礎(chǔ)管理的全部。2016年，百強(qiáng)企業(yè)外包項(xiàng)目中，清潔業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占總項(xiàng)目數(shù)的59%，較2015 年大幅提升近17個(gè)百分點(diǎn)。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和秩序維護(hù)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比分別為35%和24%，較2015年分別增長11 個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)服務(wù)將實(shí)現(xiàn)“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)現(xiàn)代化、業(yè)務(wù)多元化、人才技術(shù)化”的全面升級(jí)。傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)粗放式、手工式的程度較高，伴隨著明顯的效率低化、成本重化、服務(wù)非標(biāo)化、管理困難化等先天缺陷?，F(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)將充分利用科技化、信息化、人工智能等高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)密集型勞動(dòng)輸出模式轉(zhuǎn)變化針對(duì)不同業(yè)主需求的集約型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式。（1）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化：物業(yè)服務(wù)企業(yè)將進(jìn)一步完善標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作流程，打造標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與產(chǎn)品，保證穩(wěn)定統(tǒng)一的服務(wù)品質(zhì)與特色，既能對(duì)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“高品質(zhì)、齊特色”的整體品牌形象，又能簡化內(nèi)部管理流程降低非標(biāo)化帶來的管理難題，從而降低公司內(nèi)部的管理成本。（2）技術(shù)現(xiàn)代化：伴隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技發(fā)展水平的提升以及前沿科技在具體產(chǎn)業(yè)的落地和實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也勢(shì)必?fù)肀Э萍蓟厔?shì)，充分利用現(xiàn)代化技術(shù)提升物業(yè)管理能力。如智能門禁系統(tǒng)、智能樓控系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)的應(yīng)用，以及巡邏機(jī)器人、配送機(jī)器人、咨詢機(jī)器人等對(duì)傳統(tǒng)人工勞動(dòng)力的逐漸取代，都能使得在企業(yè)成本降低的同時(shí)，使 得服務(wù)能力更加“智慧”與“高效”。（3）業(yè)務(wù)多元化：在進(jìn)一步打磨基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)的服務(wù)產(chǎn)品之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在向搭建社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)的延伸趨勢(shì)。物業(yè)公司除了提供最基本的物業(yè)管理之外，也逐漸開始切入社區(qū)金融、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)商業(yè)、家政、養(yǎng)老等更多個(gè)性化和多元化的延伸服務(wù)中，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化拓展。（4：）人才專業(yè)化：“人才專業(yè)化”是“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化”、“技術(shù)現(xiàn)代化”、“業(yè)務(wù)多元化”的基礎(chǔ)性保障。物業(yè)服務(wù)公司只有對(duì)自身人才隊(duì)伍進(jìn)行更加專業(yè)化的培養(yǎng)與打造，才能實(shí)現(xiàn)公司能時(shí)刻在行業(yè)不斷涌進(jìn)的大潮流之中，始終立身浪頭，不被市場(chǎng)選擇的洪流中所淘汰。

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在物業(yè)管理行業(yè)的更深入應(yīng)用。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融合的發(fā)展軌跡共經(jīng)歷了五大階段。在早期階段物業(yè)行業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)始終持有“看不到、看不懂、看不起”的認(rèn)知和態(tài)度；到了2009年，物業(yè)管理互聯(lián)網(wǎng)化思想逐漸萌芽，長城物業(yè)開始應(yīng)用 IT 技術(shù)探索提升物業(yè)管理效率，并在2012 年推出了云物業(yè)服務(wù)平臺(tái)——一應(yīng)云平臺(tái)；進(jìn)入 2012 年后的嘗試期，包括彩生活、龍湖物業(yè)、萬科物業(yè)、綠城服務(wù)等物業(yè)公司紛紛試水互聯(lián)網(wǎng)，服務(wù)思想也逐漸從對(duì)物的管理轉(zhuǎn)向?qū)θ说姆?wù)；2014 年后逐漸步入初步發(fā)展期，大部分企業(yè)建立了APP、微信公眾號(hào)等平臺(tái)類型，并且開始嘗試導(dǎo)入大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新興技術(shù)；2016 年后“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”的新模式逐漸走向成熟期，企業(yè) APP、社區(qū)平臺(tái)在多次迭代后覆蓋的用戶數(shù)和項(xiàng)目面積迅速攀升，如彩生活等企業(yè)隨著平臺(tái)增值業(yè)務(wù)模式的漸趨成熟，也逐漸開始進(jìn)入了創(chuàng)收盈利期。伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+ ”思維在行業(yè)的進(jìn)一步滲透，物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái) 的步伐將逐步加速。隨著平臺(tái)產(chǎn)品與服務(wù)的迭代升級(jí)、平臺(tái)功能的逐步優(yōu)化、平臺(tái)注冊(cè)和活躍用數(shù)量的逐漸增多、覆蓋面積的不斷拓展，企業(yè)后續(xù)進(jìn)行平臺(tái)增值業(yè)務(wù)的拓展方面也將更容易得以實(shí)現(xiàn)。

2、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，社區(qū)O2O市場(chǎng)高速擴(kuò)張

據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計(jì)，2015 年中國電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模 16.4 萬億元，同比增長 22.7%。其中本地生活服務(wù) O2O 增長 38.3%，網(wǎng)絡(luò)購物增長 36.2%都穩(wěn)步促進(jìn)了電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模的增長，預(yù)計(jì) 2017 年電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 23.2 萬億。2015年本地生活 O2O 市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 8797 億元，占比達(dá) 23%，較 2014 年占比上升 0.5%，增速高于整體水平。據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計(jì)，2015 年中國移動(dòng)網(wǎng)購市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá) 2.1 萬億，同比增長 123.8%，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于網(wǎng)絡(luò)購物市場(chǎng)交易規(guī)模 36.2%的增長率，并預(yù)計(jì) 2017年中國移動(dòng)網(wǎng)購市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá) 4.5 萬億。與此同時(shí)，中國移動(dòng)購物的用戶數(shù)也在逐年增加，2015 年移動(dòng)購物用戶達(dá) 3.8 億人，同比增長 44.7%，在網(wǎng)購用戶中占比達(dá) 92.4%，2017 年預(yù)計(jì)移動(dòng)購物用戶占總網(wǎng)購用戶的 97.2%。移動(dòng)購物市場(chǎng)用戶基礎(chǔ)強(qiáng)大，交易規(guī)模增長率高，為 O2O 市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的用戶基礎(chǔ)和廣闊的市場(chǎng)空間。2015 年開始各大互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里、騰訊、京東等都利用強(qiáng)大的線上流量積極布局 O2O 領(lǐng)域，未來線上線下渠道的融合成為市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

社區(qū) O2O 作為 O2O 市場(chǎng)下的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，具有特定的服務(wù)對(duì)象，是指以社區(qū)及周邊 3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場(chǎng)景，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務(wù)、家政、美容美發(fā)、社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務(wù)行業(yè)。目前社區(qū) O2O 市場(chǎng)的企業(yè)類型有 4 大類，分別是以 58 同城、趕集網(wǎng)為代表的信息服務(wù)平臺(tái)；以社區(qū) 001、小區(qū)無憂為代表的社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)；以餓了么、阿姨幫為代表的社區(qū)垂直服務(wù)平臺(tái)；以萬科物業(yè)、綠城物業(yè)為代表的傳統(tǒng)的線下物管社區(qū)服務(wù)。其中社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展從 2012年商超宅配 O2O的社區(qū) 001 出現(xiàn)，到 2013 年小區(qū)無憂、小區(qū)管家的先后涌現(xiàn)，逐漸成為社區(qū) O2O模式的代表類型。據(jù)羅蘭貝格分析統(tǒng)計(jì)，2016 年中國社區(qū) O2O 市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 512 億元，同比增長 68%，預(yù)計(jì) 2020 年市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 2234 億元，同比增長 39%。社區(qū) O2O 借助于 O2O大市場(chǎng)的快速發(fā)展，也表現(xiàn)出高速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。隨著移動(dòng)購物市場(chǎng)的快速發(fā)展，中國移動(dòng)支付快速發(fā)展，截止 2015 年第三季度，中國移動(dòng)支付業(yè)務(wù)交易量達(dá) 84.76 萬億，出現(xiàn)成倍增長。中國移動(dòng)支付出現(xiàn)了 4 大運(yùn)營模式：銀聯(lián)主導(dǎo)的云閃付、銀聯(lián)錢包；阿里和騰訊主導(dǎo)的支付寶和微信；工商銀行、招商銀行主導(dǎo)的手機(jī)銀行；中國移動(dòng)、中國電信和中國聯(lián)通主導(dǎo)的短信支付、NFC 手機(jī)支付，移動(dòng)支付方式不斷豐富，發(fā)展不斷深化。同時(shí)隨著智能手機(jī)的普及及 3G/4G 網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模鋪設(shè)，第三方移動(dòng)支付出現(xiàn)爆發(fā)式增長，技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生了多種支付方式，有二維碼支付技術(shù)、NFC 技術(shù)、密碼支付、指紋支付、語音支付和虹膜支付等，第三方移動(dòng)支付的市場(chǎng)占比也由2011 年的 3%迅速增加到 2015 年的 42%，以絕對(duì)的增長優(yōu)勢(shì)在支付領(lǐng)域興起。移動(dòng)支付的深化推進(jìn)了社區(qū) O2O 的發(fā)展，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前線上消費(fèi)與支付在商業(yè)總體規(guī)模中占比小，提升空間大。2015 年社區(qū) O2O 市場(chǎng)全國網(wǎng)上零售額為 3.9 萬億元，在全國消費(fèi)品零售總額中的占比不足 13%。未來隨著移動(dòng)支付形式的普及，到 2020 年社區(qū) O2O 市場(chǎng)的全國網(wǎng)上零售額有望突破 10萬億元。二是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)支付有線上和線下兩個(gè)場(chǎng)景，線上移動(dòng)支付以網(wǎng)購、手機(jī)電話費(fèi)充值、電影票預(yù)訂、支付打車費(fèi)、信用卡還款為主要的應(yīng)用場(chǎng)景，隨著移動(dòng)支付的發(fā)展，各大巨頭紛紛延伸到線下場(chǎng)景應(yīng)用，越來越多的線下門店接受移動(dòng)支付方式，包括全家、喜士多、屈臣氏等連鎖便利店、地鐵站校園里的自動(dòng)販賣機(jī)、肯德基、麥當(dāng)勞等快餐店。移動(dòng)支付通過參與線下門店的方式逐漸滲透到 O2O 領(lǐng)域，推進(jìn)社區(qū) O2O 的發(fā)展。

3、構(gòu)建供應(yīng)鏈+消費(fèi)圈打造商業(yè)閉環(huán)

物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)+模式對(duì)物管行業(yè)傳統(tǒng)的綜合便民服務(wù)帶來沖擊，加上移動(dòng)支付的發(fā)展，使得大量物業(yè)原有的便民服務(wù)的未來商業(yè)價(jià)值發(fā)生變化，在未來物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代物管行 業(yè)面臨著跨越式增長的歷史機(jī)遇，行業(yè)公司需要積極采取轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。通過供應(yīng)鏈與消費(fèi)圈商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建、跨界融合實(shí)現(xiàn)智慧社區(qū)的打造、便民服務(wù)產(chǎn)品的不斷豐富促進(jìn)來適應(yīng)未來行業(yè)的發(fā)展。物管企業(yè)可以通過“行業(yè)解決方案+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的方式服務(wù)中小微企業(yè)及其上下游，將電商與實(shí)體零售商打通，實(shí)現(xiàn)從端到端的信息流、資金流和物流的重構(gòu)，通過鎖定未來智慧城市的最后50米實(shí)現(xiàn)企業(yè)在未來物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)社會(huì)中的企業(yè)價(jià)值。通過對(duì)接第三方移動(dòng)訂貨系統(tǒng)和支付系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)物管消費(fèi)圈平臺(tái)的上線，配合百貨、生鮮、外賣等產(chǎn)品以及服務(wù)，大大提升小微商戶客戶的收入來源，并解決了供應(yīng)鏈條中的資金周轉(zhuǎn)、商品營銷推廣等問題，使得未來物管公司可以逐步構(gòu)建以社區(qū)為中心的供應(yīng)鏈+消費(fèi)圈的“一縱一橫”的商業(yè)生態(tài)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)閉環(huán)中商戶之間、商戶與消費(fèi)者之間的利益共享。

4、轉(zhuǎn)型智慧社區(qū)，實(shí)行跨界融合

智慧社區(qū)結(jié)合政府關(guān)注的社會(huì)安全，加強(qiáng)和智慧行業(yè)建設(shè)的企業(yè)合作，通過專業(yè)領(lǐng)域的智能終端設(shè)備和商業(yè)服務(wù)進(jìn)行跨界融合，形成新的異業(yè)聯(lián)合的服務(wù)運(yùn)營模式。物業(yè)管理公司在智慧出行、智慧電梯等領(lǐng)域都有較大的合作空間，智慧社區(qū)意在充分應(yīng)用物業(yè)公司自主研發(fā)的社區(qū)O2O系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)、訂貨系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、多渠道服務(wù)系統(tǒng)，并形成專用設(shè)備+商業(yè)應(yīng)用+服務(wù)推廣+大數(shù)據(jù)應(yīng)用的跨界融合解決方案。未來將通過掌上社區(qū)、智能終端業(yè)務(wù)、便民超市、線上線下服務(wù)結(jié)合、居家養(yǎng)老服務(wù)、電商服務(wù)、智能家居、可視化互動(dòng)、水電綜合應(yīng)用服務(wù)、垃圾/廢舊回收等10大運(yùn)營模式來實(shí)現(xiàn)社區(qū)的智能生態(tài)服務(wù)。一般常見的應(yīng)用場(chǎng)景有；

跨界融合之智慧出行：建立在共享租車平臺(tái)上的出租汽車電召平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)盤活區(qū)域全部閑散車輛資源，為社區(qū)提供出租車預(yù)約與電召服務(wù)。通過打車智能終端和打車軟件具備的移動(dòng)生活、一鍵導(dǎo)航、電子支付、無線 WIFI 等功能，實(shí)現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+智慧交通”的出 行服務(wù)模式，讓社區(qū)大眾出行更加安全、公平、方便、舒心。物業(yè)平臺(tái)還可將商圈模式與智慧打車平臺(tái)相結(jié)合，未來將從智能車載終端后臺(tái)運(yùn)營服務(wù)等方面以及整合其他出租車電召系統(tǒng)等方面與該公司展開后續(xù)深入合作。

跨界融合之智慧電梯：2014 年 8 月，經(jīng)國務(wù)院同意，發(fā)改委、工信部、科技部、公安部、財(cái)政部、國土部、住建部、交通部等八部委印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，物業(yè)公司應(yīng)該積極響應(yīng)政策，通過戰(zhàn)略合作盤活豐富的電梯廣告資源，以便民服務(wù)為依托，打造電梯屏產(chǎn)業(yè)鏈。物業(yè)公司可以與地理信息公司達(dá)成智慧城市領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作，以智慧電梯為切入點(diǎn)，打造智慧社區(qū)，在智慧社區(qū)一卡通、商圈合作等方面達(dá)成了合作意向。雙方聯(lián)合運(yùn)營，商圈及廣告獲利后按協(xié)議分潤。

智慧社區(qū)便民亭項(xiàng)目：

物業(yè)公司便民亭項(xiàng)目已經(jīng)有很多上線實(shí)例，目前正處于線下市場(chǎng)拓展階段，在積極響應(yīng)國家的精準(zhǔn)扶貧號(hào)召，貫徹和落實(shí)九部委提倡的政府行為推動(dòng)、市場(chǎng)行為實(shí)施的戰(zhàn)略方針的背景下，物業(yè)公司可以基于云會(huì)員管理系統(tǒng)、進(jìn)銷存管理系統(tǒng)、多渠道收單系統(tǒng)提供交易管理、產(chǎn)品流通、訂單追蹤和數(shù)據(jù)收集等服務(wù)，做到便民、惠民和利民。

便民是指為社區(qū)用戶提供各項(xiàng)公共事業(yè)賬單繳費(fèi)、交通卡、手機(jī)卡充值；銀行信用卡還款，跨行及異地跨行轉(zhuǎn)賬；飛機(jī)、火車票、旅游、演出、電影票訂購；報(bào)刊雜志銷售；油鹽醬醋水茶果蔬菜等日用生活品購買的服務(wù)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)+科技手段完成基于社區(qū) O2O 的完美閉環(huán)。

惠民是指公司與各大品牌商達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)商品的 F2C,為社區(qū)用戶提供最實(shí)惠、最安全、最便利的商品和服務(wù)。利民是指通過亭子、社區(qū)眾包物流、以及項(xiàng)目配套物流工程車輛，為社區(qū)用戶、退役軍人直接創(chuàng)造就業(yè)崗位，并聯(lián)合戰(zhàn)略合作品牌方與共同開展社區(qū)公益活動(dòng)，申請(qǐng)成立好社惠公益基金會(huì)，攜手各方開展定向扶貧工作。使智慧社區(qū)O2O 項(xiàng)目內(nèi)容豐富性能更加完善、豐富綜合便民服務(wù)。

通過便民、惠民，物業(yè)平臺(tái)就可以用可以為社區(qū)居民帶來切實(shí)利益的服務(wù)鎖定社區(qū)居民。從而為下一步更深層次的服務(wù)做好數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。