第一篇：2016年房地產(chǎn)估價師案例分析真題

2016年房地產(chǎn)估價師案例分析真題

問答題(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：

1.【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提? 【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：(1)預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。

(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。

(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

1.【題干】房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整? 【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：

(1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。

(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。

對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整;對可比房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)整，因

為不知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進行調(diào)整。

(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價格。

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

問題：

1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內(nèi)容? 【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關費用。

單選題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應為()?！具x項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】B

【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

2.【題干】該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為()?！具x項】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權(quán)價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響 【答案】C 【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權(quán)價值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為()。

【選項】

A.按市場租金評估該廣告位收益價值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

【答案】B 【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租****益價值，租金期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿后應采用市場租金。

4.【題干】對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應為()?！具x項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】A

【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題干】本次估價的對象應包括()?！具x項】

A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。

6.【題干】本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為()。【選項】

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調(diào)整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發(fā)法進行個案評估 【答案】C 【解析】該平房有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估?！究键c】

7.【題干】采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()?！具x項】

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅 【答案】A

【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規(guī)模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。

(三)甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()?！具x項】 A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法 【答案】D 【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建筑物 B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的土地使用權(quán) D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用權(quán) 【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

10.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為()?！具x項】

A.土地使用權(quán)價值及全部建筑價值

B.全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額 C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貨款余額 D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額 【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓價值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貸款余額

第二篇：2011年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》真題及答案

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2011年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》真題及答案 問答1：1）沒有進行現(xiàn)場查勘2）租金應該用平均值，而且3個比較實例差異也較大3）折現(xiàn)率不能用銀行貨款利率4）計算年收益時沒有考慮空置率考后分析：1）好象題目說選用了收益法，并沒有說第二種方法，只選用一種估價方法也是錯的；2）提前詢問評估意向，這個我認為沒錯，因為題目并沒有說委托方的意向影響了估價結(jié)果。PS：本題空置率是考點，因為題目說了是空置的商業(yè)房產(chǎn)，而且年收益數(shù)直接是月租金*12，給這么多信息點肯定是有原因的。問答2評估范圍：加油站土地、房屋建筑物及構(gòu)筑物、裝修、儲油罐、加油機加油槍等機器設備、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)收集的資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證、土地證、房產(chǎn)證、財務報表等經(jīng)營收益資料、裝修情況、機器設備規(guī)格型號等考后分析：加油站的特許經(jīng)營權(quán)是考點問答三

1、可以作為比較實例（我還多寫了市場法比較實際的要求，什么類似房地產(chǎn)、交易時間相近、正常交易或可修正為正常交易等）

2、需要作那些修正1）實例A，要用市場租金對交易價格進行調(diào)整2）實例B，利害關系人之間的交易，需要進行交易情況修正3）實例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，也是需要進行交易情況修正4）實例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進**地產(chǎn)狀況修正選擇（題目順序記不清楚，只記得大概）1）再抵押價值，11（房地產(chǎn)價值15，抵押余額2，抵押成數(shù)0.5。15－2/0.5＝11）2）補償金額：16（拆遷時的房地產(chǎn)市場價值）3）拆遷公告不包括的內(nèi)容：搬遷期限（其他的補償方案、行政復議、行政訴訟一定是的，其實也可以用排除法，補償方案是一定要公告的，行政復議和行政訴訟是并列的，有復議的權(quán)利就有訴訟的權(quán)利，所以如果選其中一項，另外一項也一定得選，而題目是單選題，所以2個都排除）4）一個什么評估項目，不適用的方法：修復法5）拍賣底價：總建面5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時市場單價6000元，6000*（5-3）=12000萬元6）有一個拍賣后優(yōu)先扣除的費用：拍賣變現(xiàn)費用和稅費7）拍賣變現(xiàn)費用不包含：房地產(chǎn)稅（用排除法先的，而且房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)持有人交的，交易的時候不用交）還有一道題好象是需要計算的，計算難度不大

8）補償不應考慮的因素：土地價值差額（4個選項：土地價值差額、前期工程費損失、投資利息損失、酒店品質(zhì)降低，理論上都應該補償，但是題目給的是改變樓層層高，土地的容積率沒有變，樓面地價沒有變，土地總價也不變，也就是沒有發(fā)生土地價值減損，因此這個選項最符合）還有個選擇題是一處簡單的收益計算另外一個選擇題記不清了指錯缺少估價方法選擇的理由。權(quán)益狀況描述不全，缺少土地使用權(quán)人等樓層應該是區(qū)位因素，題目中放在個別因素了收益法公式選擇未說明理由，未對未來收益情況進行分析市場法中缺計算公式交易日期調(diào)整缺相關調(diào)整說明空置率為0缺說明及理由收益法租金計算不應用合同租金結(jié)果確定不應扣除抵押貸款估價依據(jù)缺少《國有土地上征收....條例》(名字記不全，查書吧）估價報告的估價結(jié)果沒有單價市場法案例面積與估價對象面積不一致，未進行調(diào)整價值定義沒有說明不包含租賃、抵押、查封影響改錯題：

1、“采用成本法、收益法、假設開發(fā)法3種估價方法”應為“采用成本法、假設開發(fā)法2種估價方法”

2、成本法不應采用實際工程造價資料，應采用社會平均成本。

3、工程抵押不是自愿轉(zhuǎn)讓，而是謹慎價值。

4、“采用收益法、成本法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值”應為“采用收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值”考后分析－－其他3個沒問題，就是這個

3、工程抵押不是自愿轉(zhuǎn)讓，而是謹慎價值。題目說“自愿轉(zhuǎn)讓”，肯定是錯的，至少怎么改不能確定。指出錯好象也是得分的。即使這個倒扣分，并不影響我拿60分

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第三篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關于這門考試考生怎么應對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統(tǒng)一的標準答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關于案例考試“難”大家都知道，應該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應該熟悉房地產(chǎn)估價相關知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務經(jīng)驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務，直接上來就是書本對書本，我上來就來學習，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導書進考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學習過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復習，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學習好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴謹?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導標準。所以很多同學忽視對《規(guī)范》的學習。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學表達出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復雜，如何找準不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學習方法是一種事半功倍的學習方法，所以這點希望同學們能夠認真的體會。第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學參加過估價實踐的話應該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：2017年房地產(chǎn)估價師考試真題

2017年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題

一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）

（一）估價對象為一個已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：

1.采用收益法估價時，如何測算該商鋪的有效毛收入？

2.采用比較法估價時，如何對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整？

（二）甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問： 1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？ 2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？

（三）某市人民法院因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估一棟獨棟別墅的市場價值。采用比較法估價時，注冊房地產(chǎn)估價師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關信息及掛牌價格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關信息及拍賣成交價，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實物狀況均與估價對象有良好的可比性，掛牌時間和拍賣成交時間與價值時點間隔均在半年以內(nèi)。請問： 1.上述兩個案例能否作為可比實例？為什么？

2.選定可比實例后，為求得相應比較價值，除應進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應對可比實例成交價格進行哪些處理？

二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi)）

（一）甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值。注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號。

1.針對上述情況，注冊房地產(chǎn)估價師正確的處理方式是（）。A.認可委托人介紹，確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價 B.認可委托人介紹，在設定相應估價假設條件的前提下進行估價

C.不認可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價委托書對應的房屋，拒絕委托 D.進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作 2.如委托人介紹的情況屬實，則估價報告中對估價對象坐落表述應為（）。A.估價委托書載明的房屋坐落地址 B.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址 C.實地查勘顯示的房屋門牌號地址

D.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因

3.如委托人介紹的情況屬實，在估價報告中作出的相應假設說明屬于（）。A.未定事項假設 B.背離事實假設 C.不相一致假設 D.依據(jù)不足假設

（二）甲公司于2013年6月1日購買了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對外出租。2017年5月28日政府對該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進行了公告。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)與2017年6月12日接受委托進行房屋征收評估，注冊房地產(chǎn)估價師于2017年6月15日進行了實地查勘。4.該項目房屋征收評估的內(nèi)容不包括（）。

A.被征收房屋的價值

B.因征收房屋造成的搬遷和臨時安置費用 C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失 D.當?shù)卣o予的補助和獎勵

5.該項目房屋征收評估的價值時點應為（）。A.2017年5月28日 B.2017年6月1日 C.2017年6月12日 D.2017年6月15日

6.甲公司的房屋應當按照（）進行評估。A.工業(yè)用途及原登記建筑面積 B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積 C.當?shù)厝嗣裾J定、處理結(jié)果 D.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積

7.采用比較法和收益法進行測算時，若比較價值為收益價值的1.2倍，則被征收房屋的價值一般宜采用（）。A.比較價值

B.收益價值

C.兩者的加權(quán)算術(shù)平均值 D.兩者的簡單算術(shù)平均值

（三）某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺另外加建了300m2的廚房，裝修費用實際支出為300萬元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托抵押估價。

8.該綜合樓的抵押建筑面積為（）m2。A.1500

B.2000 C.3500

D.3800 9.關于該估價項目估價技術(shù)思路的說法，正確的是（）。A應按酒樓用途，評估無租的限制價值 B 應按酒樓用途，評估有租的限制價值

C應按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價值 D應按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價值

10.關于估價中對該綜合樓裝修部分處理的說法，正確的是（）。A.裝修部分不宜列入估價范圍

B.裝修部分應列入估價范圍，采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算 C.裝修部分應列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用進行測算

D.裝修部分應列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算

四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

本次估價背景情況如下：

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務，估價目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號1005室，存在尚未注銷的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項目負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張××帶領注冊房地產(chǎn)估價師王××和估價助理人員李××進行了實地查勘，了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達廣場”。王××、李××具體承擔了估價報告撰寫工作，張××對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。以下為該估價報告封面：

房地產(chǎn)抵押估價報告

估價報告編號：××估字[2017]第××號

估價項目名稱：××市金達廣場1005室房地產(chǎn)市場價值評估 估價委托人：丙銀行

房地產(chǎn)估價機構(gòu)：甲房地產(chǎn)估價機構(gòu) 注冊房地產(chǎn)估價師：王××、李×× 估價報告出具日期：2017年7月15日

第五篇：房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習題

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論是合理準確的。

請問：乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有哪些?

標準答案：

乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有

1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。

2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。

3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。

4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術(shù)報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標準答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內(nèi)。

4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。