第一篇：2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案

2004年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案

一、問答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開市場價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1．采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。

A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B．按建筑物耐用年限計(jì)算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D．按建筑物已使用年限計(jì)算

2．采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是()。

A．收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

3．估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價(jià)值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％，且預(yù)測(cè)此上漲趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是()。

A．2800萬元B．2940萬元C．4000萬元D．4200萬元

4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1日的公開市場價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。

A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C．業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

D．該500萬元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場價(jià)值是人民幣750萬元，建筑物價(jià)值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬元。

5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為()。

A.人民幣140萬元B．人民幣150萬元C．人民幣190萬元D．人民幣700萬元

6．下列表述中不正確的是()。

A．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬元包含地價(jià)

B．2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬元包含地價(jià)

C．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬元不包含地價(jià)

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬元

7．下列表述中正確的是()。

A．750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)

B．750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

C．200萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市場價(jià)值

D．190萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

(三)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元／㎡，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元／㎡兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)估單價(jià)為11000元／㎡。

8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。

A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值

B．以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

C．以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值

分配

D．1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C．以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

D．以合并前后地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

10．假定甲單位購買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為()。

A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

X X大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及目錄(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的X X大廈(以下簡稱 “估價(jià)對(duì)象”)的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：(略)。

X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)

2004年10月16日

估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

X X房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)

三、估價(jià)對(duì)象

X X大廈是位于X X市X X路X X號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5刪㎡，建筑

結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車

庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

第二篇：2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

一、問答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

請(qǐng)問：

1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？

（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題？

（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

請(qǐng)問：

1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？

3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

二、單項(xiàng)選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。

1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（）。

A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。

4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。

A．自己開發(fā)

B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C．被迫轉(zhuǎn)讓

D．自愿轉(zhuǎn)讓

5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（）。

A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B．食堂開發(fā)費(fèi)用

C．宿舍開發(fā)費(fèi)用

D．浴室開發(fā)費(fèi)用

7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。

A．按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

B．按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

C．按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值

D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值

三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

（一）估價(jià)的假設(shè)條件

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。

3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。

7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。

9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價(jià)的限制條件

1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。

3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

參考答案

一、問答題

（一）答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）

（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（1分）

（5）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

（二）答：

在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

（1）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）

（2）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）

（3）開發(fā)周期可能延長。（2分）

（4）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）

（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：

（1）建筑物拆除費(fèi)用。（2分）

（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）

（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯(cuò)題

錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

改為：本次估價(jià)以委托人（或××房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷及答案

案例1：

某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對(duì)一寫字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計(jì)，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時(shí)，設(shè)計(jì)單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請(qǐng)招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量把關(guān)。

問題:

項(xiàng)目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：

a、收集有關(guān)資料;

b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;

c、確定監(jiān)理組織;

d、確定機(jī)構(gòu)人員;

e、設(shè)計(jì)要把關(guān)，按設(shè)計(jì)和施工兩部分編寫規(guī)劃;

f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。

你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

答案:

① e不正確，設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。

② 因?yàn)闃I(yè)主沒有委托設(shè)計(jì)監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。

③ f 不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。

④ 因?yàn)楸O(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細(xì)化，施工圖紙是否完整對(duì)監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。

案例2：

某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

(問題1)采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

B.按建筑物耐用年限計(jì)算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D.按建筑物已使用年限計(jì)算

(問題2)采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是()

A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

(問題3)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價(jià)值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是()萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問題4)假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1目的公開市場價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是()

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬元可再次抵押

(答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D

案例3：

某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

答案：

1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

④對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用

了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

了解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理_真題試題

二〇〇九

全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）

人力資源與社會(huì)保障部

中華人民共和國

監(jiān)制

人事考試中心

http://004km.cn

二〇〇九年四月

重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號(hào)順序填涂答題，否則按無效答題處理。

（1）單項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號(hào)1至35信息點(diǎn)；

（2）多項(xiàng)選擇題的答案填涂在答題卡中題號(hào)36至50信息點(diǎn)；

（3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號(hào)71至85信息點(diǎn)；

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B．不能用于償還土地購置貸款

C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D．還款資金來源通常是銷售收入

2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A．發(fā)行公司債券

B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款

3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。A．政府政策性資金

B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個(gè)人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

4.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．債務(wù)融資成本分析 B．資金占用費(fèi)分析

C．資本金與債務(wù)資金的比例分析 D．擔(dān)保費(fèi)分析

5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B．基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

6.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。A．全租金方式

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

第1頁

（共11頁）

—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————————————————————裝——————————————訂——————————————————線—————————————————

．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式

7.不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費(fèi) C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（）。A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用

B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息 C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅

D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅

29.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m，居住2建筑用地面積32000m，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。

2A．92500m

2B．88800m

2C．80000m

2D．76800m

10.動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A．經(jīng)營收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

11.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（）支付。A．承租人 B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同 D．物業(yè)管理公司

12.房地產(chǎn)市場營銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項(xiàng)工作讓（）的客戶認(rèn)識(shí)所營銷的物業(yè)。

A．潛在 B．過去 C．現(xiàn)在 D．未來

213.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m

2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。

A．1.2 B．1.5 C．2 D．3

14.某開發(fā)商以500萬元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項(xiàng)目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬元建設(shè)資金 B．還需投入450萬元建設(shè)資金 C．還需投入800萬元建設(shè)資金 D．在此情況下

15.（）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。

A．投資利潤率 B．銷售利潤率 C．資本金利潤率 D．投資回報(bào)率

16.經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本利潤率等于（）乘以100%。A．開發(fā)利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本 C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

17.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的時(shí)間。A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工驗(yàn)收 C．從工程開工到全部工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

18.對(duì)于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。

A．從容不迫型競爭者 B．選擇型競爭者 C．兇猛型競爭者 D．隨機(jī)型競爭者

19.假設(shè)某項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率為（）。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．60% B．80% C．100% D．200%

20.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A．區(qū)位選擇異常重要

B．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C．需要適時(shí)的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

21.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是（）。A．土地的稀缺性 B．金融機(jī)構(gòu)過度放貸 C．投機(jī)需求膨脹 D．開發(fā)資金的易得性

22.（）是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。A．銷售量 B．吸納量 C．出租量 D．預(yù)售面積

23.以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（）。A．娛樂用房 B．寫字樓

C．高級(jí)住宅和公寓 D．餐飲用房

24.在整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（）。A．投資機(jī)會(huì)選擇 B．投資機(jī)會(huì)決策分析

C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D．市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ǎ?/p>

A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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+簽訂合同

26.（）認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．古典學(xué)派的理論 B．流動(dòng)性偏好理論

C．IS-LM曲線模型的理論 D．馬克思的利率決定理論

27.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為（）。A．30% B．32% C．33% D．25%

28.申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）。

A．20% B．30% C．40% D．50%

29.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m

2，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元／m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元／m2

．

A．2350.00 B．2937.50 C．3250.00 D．4062.50

30.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。

A．地價(jià) B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率

31.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值為（）萬元。

A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．5356.80

32.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A．黃線 B．紫線 C．藍(lán)線 D．紅線

33.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。

A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

34.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。

A．39.51 B．49.96 C．49.39 D．52.45

35.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。

A．凈現(xiàn)值法

B．差額內(nèi)部收益率法 C．費(fèi)用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

36.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A．土地 B．勞動(dòng)力 C．資本 D．經(jīng)驗(yàn) E．環(huán)境

37.制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí),正確的有（）。A．從總體上說，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D．市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系 E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正

38.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的主要工作包括（）。A．預(yù)測(cè)開發(fā)成本 B．選定目標(biāo)市場 C．確定消費(fèi)群體 D．明確項(xiàng)目檔次 E．設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)

39.可貸資金利率理論認(rèn)為（）。

A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成． B．可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成 C．利率是由貨幣的供給與需求決定的 D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

40.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。A．銷售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模

41.公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A．建設(shè)周期較長 B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫

42.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)

B．開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

43.政府對(duì)房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（）。A．目標(biāo)的確定性

B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．政策的針對(duì)性 D．政策的導(dǎo)向性

E．政策的公平性和效率

44.土地費(fèi)用估算主要包括（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費(fèi) B．出讓土地的土地出讓地價(jià)款 C．轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D．租用土地的土地租用費(fèi) E．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費(fèi)

45.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)劃稅

46.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。

A．資金來源 B．資金成本 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) D．預(yù)期利潤 E．機(jī)會(huì)成本

47.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（）。A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．貸款金額

48.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，通常要考慮的因素有（）。A．可能面積的組合

B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 D．每平方米的租金 E．室內(nèi)的裝修

49.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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．適合于長期投資

D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E．位置對(duì)其有著特殊的重要性

50.“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（）。A．按地域范圍細(xì)分 B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C．按增量存量細(xì)分 D．按交易形式細(xì)分 E．按目標(biāo)市場細(xì)分

三、判斷題（共15題，每題0.5分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）

71.房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。

（）

72.某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。

（）

73.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。

（）

74.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。

（）

75.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。

（）

76.進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時(shí)通常總是先收集第二手資料。

（）

77.當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用費(fèi)用現(xiàn)值法進(jìn)行比選。（）

78.由于蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析主要依靠計(jì)算機(jī)模擬，因此對(duì)市場資料的完整程度要求不高。（）

79.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%。

（）

80.商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務(wù)者出據(jù)的書面?zhèn)鶛?quán)憑證，分為期票和匯票兩種。

（）

81.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、市場評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

（）

82.寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達(dá)到投資收益率目標(biāo)或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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（）

83.收取百分比租金時(shí)，一般不同的地區(qū)百分比標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標(biāo)準(zhǔn)會(huì)相對(duì)統(tǒng)一。

（）

84.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。

（）

85.物業(yè)管理和設(shè)施管理以策略性管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以線運(yùn)營管理為主?！?— — —— — — — —— — — —— — — —訂 — — — —— — — —— — — —— — 裝 — —— — — —— — — ——

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（）

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

觀試題部分

重要提示：要求用鋼筆或圓珠筆在答題紙中的指定位置答題，否則按無效答題處理。

四、計(jì)算題(共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程：需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

（一）某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。

（二）某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧?yàn)?0cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬元,2400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10％，折現(xiàn)率為0％。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

答案

BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBC

ABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABD

xvxxx vxxvv xvxxx

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題

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