第一篇：房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)方法 分析

：談考試復(fù)習(xí)方法 分析歸納備考重點

主持人：謝謝，史老師。就像剛才史老師介紹的，咱們這門考試是難度比較大的一科，當(dāng)然也證明了這個考試證書的含金量，所以考生也特別希望能夠在短時間內(nèi)有一定的復(fù)習(xí)效果，黑老師能給大家講講考生針對這門考試怎么樣分析，怎么樣學(xué)習(xí)會更有效率呢?

黑老師：對于學(xué)習(xí)的方法可以說是仁者見仁，智者見智，老生常談。對于房地產(chǎn)估價師這門職業(yè)資格考試?yán)铮荒晖ㄟ^的幾率很小，可能有的學(xué)員或者我考生，考了幾年，也可能學(xué)習(xí)方法不對，總而言之，根據(jù)自己的基本情況來定，但是我提一點建議，也是一些經(jīng)驗之談吧。

首先，接到大綱后要制定個計劃，因為從現(xiàn)在開始，教材和大綱已經(jīng)來到，從今天(6月19日)到11月18、19日考試，也就是不到四個月的時間，在這四個月的時間了，我們要制定個詳細(xì)的學(xué)習(xí)計劃，我們第一步要干什么，第二步要干什么，這是一個計劃問題，另外我們制定計劃后還要按照計劃進(jìn)行，不能半途而廢，否則的話，你的計劃就是一紙空文，這點大家要認(rèn)識到。

第二，我們要熟悉它，對于大綱而言，來到后我們看看到底有沒有變化。因為考試大綱是考試命題的重要依據(jù)，也是我們學(xué)習(xí)以及教材編著的一項重要依據(jù)。只有熟悉的大綱，我們才能更好的有針對性的學(xué)習(xí)有關(guān)的重點知識。也就是說，我們對照大綱看一看，每一張知識中的重點是什么，要求是什么，特別是哪些知識點是了解點，哪些知識點又是掌握點和熟悉點，這是你要分清的，我們必須要熟悉大綱。我們在學(xué)習(xí)的時候，必須按照大綱的基本要求去做、復(fù)習(xí)、看書。

第三，要精讀教材，也可以說通讀教材。教材來到后，我們四月好把教材通通看一遍，這時候不要急于聽輔導(dǎo)課，參加輔導(dǎo)班，我們要先看一遍。看一遍以后我們再做其他工作。通讀教材我認(rèn)為就是一字不落的，對教材的全部內(nèi)容要看一遍。再看的時候我們最好用鉛筆標(biāo)出來每一章中的重要知識點，用鉛筆把它勾畫出來。勾畫的目的是為以后我們復(fù)習(xí)使用，如果看見以后我們可以通過輔導(dǎo)之后再做一部分聯(lián)系，接下來有時間的話，我們可以多看看勾勒出的重點知識，這樣達(dá)到鞏固提高知識的效果。另外在通讀教材以后，我們還應(yīng)該參加一些培訓(xùn)、面授等等，通過培訓(xùn)和學(xué)習(xí)找出知識的重點。

最后，我們要做一部分練習(xí)，強化訓(xùn)練，做練習(xí)題應(yīng)該說是一個主要鞏固知識的措施和途徑。我們要圍繞大綱做好知識的升華，對學(xué)過的知識做總結(jié)，搞出來它們的框架，便于對每本教材有全面的了解和掌握。在考試來臨之前有時間的話，多做幾套模擬試題和歷年的考題，以鞏固、提高我們學(xué)習(xí)的知識?？偟膩碚f就這幾個方面供參考。

主持人：謝謝黑老師。像咱們的考試，剛才老師也介紹了，一共分四科，這幾個科目是不是有一些各自的重點呢?黑老師您先幫忙解答一下。

黑老師：對于網(wǎng)校輔導(dǎo)而言，我主要參與輔導(dǎo)的是房地產(chǎn)基本制度以及房地產(chǎn)估價相關(guān)知識這門課程，房地產(chǎn)估價師考試的第一張試卷。對于房地產(chǎn)基本制度與政策，這門課程的重點內(nèi)容我們應(yīng)該從三個方面來考慮：

1、房地產(chǎn)基本制度的內(nèi)容;

2、房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的內(nèi)容;

3、有關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容。這些都是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的重點，對于房地產(chǎn)基本制度與政策的重點主要體現(xiàn)在這三章內(nèi)容里。制度這門課程有十一章內(nèi)容，其中建設(shè)用地制度與政策非常重要，包括中國土地的特點，國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、劃撥、閑置土地的特點，這個在歷年的考試中，這一章內(nèi)容，一般都在8分至10分之間。本來兩門課程，共計24章內(nèi)容，占到8分到10分之間，應(yīng)該占的比例是非常大的。這門課程中的第二章，建設(shè)用地制度與政策是非常重要的。

第二，有關(guān)房地產(chǎn)交易的制度與政策。對于房地產(chǎn)交易的主要依據(jù)還是城市房地產(chǎn)管理法，它包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等四項內(nèi)容。這項內(nèi)容也非常重要，說其重要主要是它所占的分值在歷年考試中應(yīng)該是非常大的。在整張卷中沒有掉下8分過，甚至是10分之多。近年來都在10分以上，100分的試卷，僅這一章就占到10分。在2002年以前曾經(jīng)有一年這章內(nèi)容占到40分，也就是說整張卷100分，它占到40分。當(dāng)時是沒有房地產(chǎn)估價相關(guān)知識。說明這章內(nèi)容是特別重要的，我們在學(xué)習(xí)中特別重視這一章內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

第三，房地產(chǎn)中介，房地產(chǎn)中介實際上就是對房地產(chǎn)估價師制度其中的一部分，一個系統(tǒng)學(xué)習(xí)，包括：等項制度，房地產(chǎn)估價制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的制度等等。這是房地產(chǎn)基本處于政策的重點。它的難點部分主要是房地產(chǎn)稅收、交易和登記。房地產(chǎn)稅收的難點主要體現(xiàn)在土地增值稅的計算上，這點確實難計算。房地產(chǎn)交易的難點主要體現(xiàn)在銷售合同的文件處理成本，特別是面積誤差比的計算，面積誤差的處理方式這些特別難理解，也是考試的重點。例如歷年考試對這樣的知識點都是有的，這個應(yīng)該熟悉。

第二個問題，關(guān)于房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的重點，主要是規(guī)劃知識、仿真(音)知識、拍賣知識，這三章知識與房地產(chǎn)估價是緊密相關(guān)的，因此這三章是重點，歷年考試也是這三章考試內(nèi)容特別多。

難點是經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、會計知識、統(tǒng)計知識。經(jīng)濟(jì)學(xué)只是在第二本書中占的篇幅特別大，占了五、六十頁的內(nèi)容，這五、六頁的內(nèi)容特別多，特別難理解，一些基礎(chǔ)理論特別不容易學(xué)，光涉及公式就涉及到30多個，當(dāng)然我們考試的時候，公式的考試很少，知道就可以了。

那么，對于房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)我們應(yīng)該了解幾部法律，對我們房地產(chǎn)估價最重要的法律主要是四部，要記住?？梢哉襾砜匆豢矗@個是《土地管理模式》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物項法(音)》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃》四部法律是我們編寫教材的重要依據(jù)，也是考試的重點。關(guān)于規(guī)章主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及最近兩年出臺的《廉租住房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房辦法》、《房屋登記辦法》等規(guī)章，是我們學(xué)習(xí)的重點，有條件的話，最好找來看一下。另外對于規(guī)范性文件要記住兩個，《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《城市房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》，這兩個《意見》我們要清楚。標(biāo)準(zhǔn)兩個，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)測量規(guī)范》，這兩個標(biāo)準(zhǔn)我們有必要找來看一看，因為是我們考試的重點。關(guān)于第一門課程的重點和難點就這些內(nèi)容。

主持人：謝謝，黑老師。其實對考生來說，要在短時間內(nèi)全面的掌握這幾門科目確實不大容易，所以也確實需要老師把精華提煉出來。史老師您主講的課程，包括：案例分析還有開發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理，您從您主講的角度給大家講講。

史老師：好的，我先講一下《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理》這門課，這門課的難點可以總結(jié)為兩個方面，總體來看房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理跟案例相比較而言，它的通過率是比較高的，但是即便是這樣，開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理仍然有他兩個難于讓同學(xué)理解或者歷來學(xué)員和考生反映的兩個比較頭疼的地方。第一，這門課業(yè)要求廣大的考生具備一定的財會知識和統(tǒng)計學(xué)的知識，還要能夠有相應(yīng)的計算能力，同時還要求廣大考生能夠熟練的使用多功能計算器。比如說，財會知識涉及到財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)收益率、敏感性分析，還有標(biāo)準(zhǔn)方差，方差的計算、概率的計算等等，這些內(nèi)容如果沒有學(xué)過的同學(xué)非常難以理解，涉及到相應(yīng)的計算能力，我總結(jié)的一下，大概在開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中需要我們重點掌握的是等差數(shù)列的前n項求乘公式，有對數(shù)的計算、標(biāo)準(zhǔn)方差的計算，累加、累減、倒數(shù)的計算，x、y次方的計算，這些東西一定要熟練的掌握，而且在計算器上能夠很熟練的進(jìn)行操作。從近幾年的考試情況來看，明顯的在開發(fā)考試當(dāng)中已經(jīng)增大的計算量。不僅在最后一道大題，計算題20分的題當(dāng)中，加大了計算的難度和計算量，同時，還在開發(fā)的單選題、多選題、甚至是在判斷題當(dāng)中現(xiàn)在都已經(jīng)出現(xiàn)了計算題。以前從來沒有的，以前就是判斷題就是文字表述。

黑老師：間接的增加了考試難度。

史老師：現(xiàn)在甚至在判斷題當(dāng)中都已經(jīng)出現(xiàn)了需要計算的內(nèi)容，尤其是2006年和2008年，在這兩年當(dāng)中，開發(fā)考試中需要計算的題目所占的分值比重之大，所涉及的知識點范圍之廣，所涉及到的題型之全，考試就四種題型，都有了，都需要計算，那么這是歷年考試當(dāng)中所罕見的。所以這個地方也看出來出題人加大計算量的趨勢，對于計算能力比較弱的考生，相對來說比較困難一些。

第二個難點，需要記憶的地方非常多，需要記憶的點非常零散，再加上近幾年出題者有意出偏、出難、出新的心態(tài)，為什么會這么說呢?因為我們估價師考試考了這么多年了，每年這本教材翻來覆去考，早已經(jīng)考熟了，每年出題的覆蓋率幾率非常大，覆蓋同一個知識點的覆蓋率非常大，我曾經(jīng)就總結(jié)過，2005年和2006年的考試，連續(xù)兩年題目完全一樣，說法都沒變，選項的正確，選項都沒改變，所以為了避免被猜中出題范圍，出題者就會有意的出新、出偏、出難、出奇，還要避免考生猜中他的出題范圍。所以這是他的兩個難點。接下來我想談一下《開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》這門課的重點，這個重點我們用數(shù)據(jù)來說話，《開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》重點的內(nèi)容是教材的第五章和第六章，其中在考試的最后一道計算大題當(dāng)中，有兩道計算題，第一題是第五章內(nèi)容，8分。第二題是第六章內(nèi)容，12分。剛剛我們也提到了，這是一個發(fā)展趨勢，近年考題當(dāng)中單選、多選、判斷也會有這樣的內(nèi)容。我這兒有一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2002年到2007年，第五章在考試當(dāng)中所占分值分別是15分，11分，12分，15分，17分，12分。平均每年第五章就占了14分。第六章所占的分值分別是24分，23分，29分，24分，21分和24分，平均每年占到了24分。這兩章加起來平均所占的分值已經(jīng)達(dá)到38分。作為一個百分制的考試，兩章內(nèi)容占了38分，這個分值比例可想而知，是非常重要的。

我個人針對“笨鳥”或準(zhǔn)備一次過的朋友們制定的學(xué)習(xí)計劃，各人可根據(jù)不同情況調(diào)整，我已順利通過（不脫產(chǎn)）。

一、學(xué)習(xí)階段

3.15～6.30了解階段；教材至少通讀一遍，管理、理論最好兩遍。

7.1～8.31熟悉掌握階段；精讀每一章節(jié)，做各章習(xí)題。

9.1～9.30鞏固攻堅階段；各章習(xí)題再做一遍，重點解決疑難問題。抽時間上估價論壇查看相關(guān)考試信息及高手帖子。

10.1～10.17總復(fù)習(xí)沖刺階段；做模擬題、試題，掌握答題技巧?？记耙恢苊靠浦辽偃M考試狀態(tài)做兩套模擬題，注意控制答題時

間。

二、學(xué)習(xí)時間

周一至周五每天至少保證3個小時有效學(xué)習(xí)時間（最好在晚上）

周末及節(jié)假日保證每天4-5個小時有效學(xué)習(xí)時間，連續(xù)3個小時學(xué)習(xí)不少于一次。

三、學(xué)習(xí)技巧

《制度》、《管理》利用大腦比較清醒的時間多看多記，配合做習(xí)題。

《理論》可放在下午或晚上學(xué)習(xí)，要多做題，必須達(dá)到小型計算題基本不用列算式，直接用計算器計算出答案，大型計算題審?fù)觐}

后有較清晰的解題思路。

《案例》至少通讀兩遍教材，考前做兩遍習(xí)題，注意答題思路技巧。

拿到新教材后，看看大綱要求，對教材內(nèi)容標(biāo)注ABC級，但C級也應(yīng)知道，不可不看；

研究歷年考題分布，重點內(nèi)容必須熟練掌握。功夫不負(fù)有心人，祝您成功！

第二篇：2001年房地產(chǎn)估價師考試

2001年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價格決定的 D.壟斷利潤決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變

C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格()

A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴(kuò)大差別

C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是()

A.土地的估價期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同

D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價()

A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

B.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租

C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括()

A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費

C.利潤、稅費 D.利息、稅費

15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在()

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的()

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的()

A.迅速估價方法 B.較慢估價法

C.簡易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評估的特點主要有()

A.科學(xué)性 B.實踐和公正性 C.個別性

D.嚴(yán)肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()

A.市場學(xué)派 B.價格學(xué)派 C.行為學(xué)派

D.競爭學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法

D.價值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是()

A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元

D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計算

26.房地產(chǎn)的收入分為()

A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()

A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是()

A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費

D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費

E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費

33.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件

D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

35.同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是()

A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價估價法認(rèn)為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。

45.房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價格或重建價格

42.√

43.╳ 區(qū)片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區(qū)域因素。

(3)個別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價方函；

(4)估價師聲明；

(5)估價的假設(shè)和限制條件；

(6)估價結(jié)果報告；

(7)估價技術(shù)報告；

(8)附件。

46.剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計算年經(jīng)營費用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費=300×2%=6(萬元)

⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價格

=137.099

48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：

(1)交易實例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價格確定。

50.估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：

因為：

(1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格或價值產(chǎn)生影響，所以評估報告中的估價結(jié)果只在報告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

(2)估價結(jié)果具有時效性，只有在評估報告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

(3)評估報告所提供的結(jié)論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價目的以外的其他估價目的。

說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價結(jié)論，避免誤解及錯誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

第三篇：2012年房地產(chǎn)估價師考試技巧

2012年房地產(chǎn)估價師考試技巧：六大注意點助考生取勝

1、規(guī)定黑色水筆答題外，建議考生再多準(zhǔn)備一支筆。

2、不要讓考場中可能出現(xiàn)的情況影響自己。

原因：你在考場中可能會碰到非常緊張焦躁、情況不斷的考生，這時，一定要把握住自

己，千萬不要浪費時間在和考試無關(guān)的事物上。

3、考場突遇好久未見的朋友，不要出現(xiàn)情緒波動。

原因：考場按學(xué)科分，考生很有可能遇到自己的朋友、同事，談起自己現(xiàn)在工作、生活情況等等，不要因此而影響自己的情緒。畢竟馬上要進(jìn)考場了，心理上的波動都可能會影響

正常發(fā)揮?？荚嚧笸恋毓纼r師

4、習(xí)慣監(jiān)考老師站在身邊。

原因：有些考生會出現(xiàn)如果監(jiān)考老師站在自己身邊就會覺得渾身不自在，沒有思路，落不下筆的情況，這其實都是緊張的心理在作怪。考生要學(xué)會集中注意在試卷和答題上，營造

好像只有自己一個人的答題環(huán)境。

5、考完單門，盡快離開考場，不要對答案。

6、注意身體，不要生病。如果生病也不要影響心態(tài)。

原因：考試前，要特別注意冷暖，不要讓自己生病。但萬一正好有些感冒、發(fā)燒，也不要給自己太大的心理壓力。其實，如果考試中完全投入到做題中，身體上的一些小病并不會帶來太大的影響。關(guān)鍵是心態(tài)上千萬不要總覺得自己處在劣勢，那么這場仗，還沒打就已經(jīng)

輸了。

第四篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認(rèn)為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當(dāng)中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個非常難。所以基于這四點認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第五篇：房地產(chǎn)估價師考試工作年限證明

工作年限證明

茲有我公司職工志，性別：身份證號碼：，自2003年8月始在我公司房地產(chǎn)評估部門從事房地產(chǎn)評估相關(guān)工作至今滿10年，累計從事房地產(chǎn)估價實務(wù)工作 為，成績特別突出，我公司對本證明真實性負(fù)責(zé)。

特此證明。

單位（蓋章）

日期：2014年7月20日