第一篇：項目評估與可行性研究

1.投資：經(jīng)濟主體為了獲取預期的效益，投入一定量貨幣資金而不斷地轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部經(jīng)濟活動。雙重性：指特定的經(jīng)濟活動，又指特定的貨幣資金。

2.項目：在規(guī)定的期限內(nèi)，按預定目標完成的一系列單次性活動，是單次性活動的一種組織管理模式。

3.項目應具有兩大基本特征：一是主觀方面，即項目是作為一定的管理主體的被管理對象和管理手段而存在的；二是客觀方面，即項目在客觀上必須具備單次性任務（活動）的屬性。4.項目的特征： 1）項目的相對性 2）項目的臨時性 3）項目的目標性4）項目的省命周期性5）項目的約束性6）項目的系統(tǒng)性和整體性

5.項目的分類：1.按投資使用和投資主體的活動范圍：競爭性項目，基礎性項目和公益性項目2.按規(guī)模分為：大型，中型和小型。3.按項目的結果分類，分為提供產(chǎn)品的項目和提供服務的項目4.按項目所在行業(yè)分類：分為工業(yè)項目，農(nóng)業(yè)項目，教育項目，房地產(chǎn)項目等。6.項目評估是對可行性研究報告進行全面、詳細的審核和估價，它應為項目的投資決策提供最終的依據(jù)并寫出評估報告。

7.項目評估工作的主要內(nèi)容：1．項目的背景研究2．項目建設必要性的評估3．項目資源條件評估4．項目實施規(guī)模與產(chǎn)品方案評估5．項目實施地點選擇評估6．項目生產(chǎn)與建設條件評估7．項目技術評估8．項目的環(huán)境影響評價9．項目投資和財務基本數(shù)據(jù)評估10．項目的財務評估11．項目的國民經(jīng)濟評價12．項目的社會評價13．項目的不確定性分析14．項目的風險分析15．對影響項目經(jīng)濟效益的有關政策和管理體制進行分析，并提出改革建議 16．項目的總評估

8.項目評估的原則：1.分析的系統(tǒng)性2.方案的最優(yōu)性3.指標的統(tǒng)一性4.價格的合理性5.方法的科學性6.工作人員立場的公正性

9.項目評估與可行性研究的關系

（一）項目評估與項目可行性研究的共同點1．兩者同處于項目投資的前期2．二者的出發(fā)點是一致的3．二者考察的內(nèi)容與方法是相通的4．二者的目的和要求是相通的（二）可行性研究與項目評估的區(qū)別 1.承擔主體不同2視角或著重點不同3目的和任務不同4所處的時序和作用也不同?？傊?，項目的可行性研究和項目評估，是項目投資決策過程中的兩個基本步驟，它們一前一后，相輔相成缺一不可，二者在決策過程中的關系是：可行性研究為項目評估提供工作基礎，項目評估則是對可行性研究作進一步的分析和論證，是可行性研究的延續(xù)和再研究。

10.可行性研究：是在投資決策之前，對擬建項目進行全面的技術經(jīng)濟分析與論證以試圖對其做出可行或不可行評價的一種科學方法。

11.項目周期是指項目從提出到完成所必須經(jīng)過的若干個工作階段按一定的順序所進行的循環(huán)。項目的周期包括項目設想、規(guī)劃、決策、實施、總結等工作階段。

12.項目的周期劃分為項目設想、項目初選、項目準備、項目評估、項目實施、項目投產(chǎn)經(jīng)營和項目總結評價等七個階段。

13.可行性研究分為機會研究（主要任務是捕捉投資機會，為擬建投資項目的投資方向提出輪廓性的建議。分為一般和項目）、初步可行性研究（主要工作：分析投資機會研究的結論；對關鍵性問題進行專題的輔助性研究；論證項目的初步可行性，判斷有無必要繼續(xù)進行研究；編制初步可行性研究報告）、可行性研究（1實施要點2項目背景和歷史3市場銷量和項目的生產(chǎn)能力4原材料投入5項目實施的地點或廠址6項目設計7工廠的管理費用8項目人員編制9項目實施設計10項目的財務和國民經(jīng)濟評價）、項目評估與決策（主要任務：對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見，最終決策項目投資是否可行并選擇滿意的投資方案）。14.可行性研究的作用：1作為項目投資決策的依據(jù) 2作為向銀行等金融機構申請貸款、籌集資金的依據(jù)3作為編制設計和進行建設工作的依據(jù)4作為簽訂有關合同、協(xié)議的依據(jù)

5作為項目進行后評價的依據(jù)6作為項目組織管理、機構改置、勞動定員的依據(jù) 15.項目評估的工作程序：1.明確評估對象、制定評估計劃2.現(xiàn)場調(diào)查和搜集資料3審查分析4編寫評估報告

16.項目可行性研究報告的主要內(nèi)容：1項目興建理由與目標2市場預測3資源條件預測4建設規(guī)模與產(chǎn)品方案5廠址選擇6技術方案、設備方案和工程方案7原材料燃料供應8總圖運輸與公用輔助設施9環(huán)境影響評價10勞動安全衛(wèi)生與消防11組織機構與人力資源配置12項目實施進度13投資估算14融資方案15財務評價16國民經(jīng)濟評價17社會評價18風險分析19研究結論與建議

17.項目可行性研究報告的編制步驟：1簽訂委托協(xié)議2創(chuàng)建工作小組3制定工作計劃4進行調(diào)查研究、搜集有關資料5方案編制與優(yōu)選6項目評價7編制可行性研究報告8與委托部門交換意見。編制要求：1.應當能夠充分反映項目可行性報告工作的成果，內(nèi)容齊全，結論明確，數(shù)據(jù)準確，論據(jù)充分，滿足決策者選定方案確定項目的要求。2選用的主要設備的規(guī)格、參數(shù)應能滿足預定貨的要求，引進技術設備的資料應能滿足合同談判的要求。3對重大技術、經(jīng)濟方案，應有兩個以上方案的比選4確定的主要工程技術數(shù)據(jù)，應能滿足項目初步設計的要求5構造的融資方案，應能滿足銀行等金融部門信貸決策的需要6應反映在可行性研究過程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位與投資者權衡利弊進行決策7應附有評估、決策所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等。

18.項目投資決策的意義：指為了實現(xiàn)預期的投資效果目標，采用一定的理論、方法和手段，對若干個可行性項目實施方案進行研究論證，從中選出最為滿意的項目實施方案的過程。19.項目投資決策的原則：1決策科學化原則2決策明主化原則3投資決策責任制原則4提高經(jīng)濟效益原則

20.項目投資決策的分類：1根據(jù)決策問題的影響程度和范圍分為總體決策和局部決策2根據(jù)決策問題的重復情況分為重復性決策和一次性決策3根據(jù)決策目標的數(shù)量分為單一目標決策和多目標決策4根據(jù)決策問題所處條件不同分為確定型、非確定型和風險型決策。

21.非確定型決策方法主要有樂觀法、悲觀法、大中取小后悔值法、樂觀系數(shù)法等概率法等。22.風險型決策主要是根據(jù)已知條件下直接有的，或計算出來的狀態(tài)收益值或損失值及概率，計算出狀態(tài)期望值，然后累計狀態(tài)期望值得到方案期望值，即可能出現(xiàn)的所有自然狀態(tài)下方案的期望值，最后根據(jù)方案期望值的大小來決定取舍。23.無形資產(chǎn)：指長期使用但沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)。

24.間接投資：指投資者以其貨幣資金購買金融資產(chǎn)即有價證券，以期獲取一定收益的投資。25.市場調(diào)查：通過調(diào)查，可有目的地、系統(tǒng)地收集、記錄、整理和分析反映市場狀況的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展變化的資料，認識市場發(fā)展變化的規(guī)律，為市場預測、確定項目的建設規(guī)模提供翔實可靠地依據(jù)。分為準備階段、調(diào)查階段、整理階段、總結階段。

26.市場預測：指以市場調(diào)查所獲取的信息資料為基礎，運用科學的方法，對未來一定時期內(nèi)市場發(fā)展的狀況和發(fā)展趨勢做出的正確估計和判斷。

27.市場預測分為1按預測的范圍分為宏觀預測和微觀預測2按預測的時間分為短期、中期和長期預測3按預測的結果和性質(zhì)分為定性測量和定量測量4按預測內(nèi)容分為購買力、需求、供給、資源等5按市場預測的性質(zhì)分為綜合性預測和專項預測。

28.市場需求量：指在一定價格水平下，在一定時間和空間范圍內(nèi)，消費者原意并能夠購買的某種商品或勞務的數(shù)量，即對該商品有購買力的市場需要。

29.市場供給量：指一定的價格水平下，生產(chǎn)者或供應者愿意并能夠提供出售的商品數(shù)量或勞務數(shù)量。

30.市場預測的方法要有特爾菲法（定性預測法）、趨勢外推法、回歸預測法、產(chǎn)品生命周期分析法、移動平均數(shù)法、簡單指數(shù)平滑法等（定量預測法）。工業(yè)項目的生產(chǎn)規(guī)模，是勞動力、勞動手段和勞動對象等生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個經(jīng)濟實體中的集中程度。31.項目生產(chǎn)規(guī)模的因素：1國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，戰(zhàn)略布局和有關政策2項目產(chǎn)品的市場需求3項目所處行業(yè)的技術經(jīng)濟特點4資金、資源的供應狀況及其他生產(chǎn)建設條件5項目擬采用的生產(chǎn)技術和設備、設施狀況。

32.項目規(guī)模的確定一般可以分為起始規(guī)模、合理規(guī)模與經(jīng)濟規(guī)模。其中，項目的起始規(guī)模主要是通過盈虧平衡分析進行確定，項目的合理規(guī)模是以投資者的合理預期收益來確定，項目的經(jīng)濟規(guī)模則是通過最小費用法及投資收益率法來比較確定。

33.項目生產(chǎn)建設條件主要有建筑材料、工程地質(zhì)條件、環(huán)境條件等。項目的生產(chǎn)條件主要有資源條件、水文條件、交通運輸條件、能源條件等。34.資源條件評估的原則：1資源的開發(fā)利用要保持生態(tài)平衡，達到環(huán)境保護與環(huán)境相協(xié)調(diào)的有關條件2對資源的開發(fā)利用要做到多層次、多目標的原則，達到綜合利用的要求3對資源的開發(fā)利用要注意的供應數(shù)量、質(zhì)量、服務年限、開采方式、利用條件等，達到經(jīng)濟開發(fā)的目的要求4對可再生資源的開發(fā)利用要注意保證資源的再生性，達到資源連續(xù)補償?shù)囊?要注意技術進步對資源利用的影響，達到最佳利用的要求6對稀缺資源和供應緊張的資源要注意尋找替代產(chǎn)品，以達到項目生產(chǎn)的連續(xù)性要求。

35.項目廠址方案選擇，可采用方案比較法、評分優(yōu)選法、最小運輸費法。

36.項目技術評估的原則：技術的先進性、技術的適用性、技術的經(jīng)濟性、技術的可靠性、遵守國家有關的技術政策、法規(guī)、標準。

37.項目生產(chǎn)工藝方案評估主要有可靠性分析、生產(chǎn)工藝對產(chǎn)品質(zhì)量的保證程度分析、經(jīng)濟性分析、生產(chǎn)工藝對原材料的適應性分析、生產(chǎn)工藝對實施條件的要求分析、生產(chǎn)工藝流程的均衡性分析。

38.工程設計方案分析的主要內(nèi)容有對項目總平面布置方案的論證、土建工程設計方案論證、施工組織方案設計的分析與評估等。

39.施工組織總設計分析有對施工方案的分析、施工順序分析、施工進度分析、建設材料供應計劃分析。

40.項目經(jīng)濟評價：指采用一定的方法和經(jīng)濟參數(shù)，對項目投入產(chǎn)出的各種因素進行研究、分析計算和對比論證，為項目的投資決策提供量化指標依據(jù)的工作。-可行性研究的核心 41.項目經(jīng)濟評價的特點：1動態(tài)分析方法與靜態(tài)分析方法相結合，以動態(tài)分析方法為主2定量分析方法與定性分析方法相結合，以定量分析方法為主3宏觀效益分析與微觀效益分析相結合，在有必要必須同時進行宏觀效益和微觀效益分析時，以宏觀效益分析為主4價值量分析與實物量分析相結合，以價值量分析為主5預測分析與統(tǒng)計分析相結合，以預測分析為主6全過程經(jīng)濟效益分析與階段性效益分析相結合，以全過程分析為主 42.項目的財務評價與國民經(jīng)濟評價：1評價角度不同2效益和費用的含義及劃分范圍不同3評價采用的價格不同4評價所采用的參數(shù)不同5在項目投資決策中的地位不同 43.資金的時間價值是指資金隨著時間的推移而逐漸增值的現(xiàn)象。

44.單利指資金只按利息率或利潤率計算出其在一定時期內(nèi)的增值額，而增值額不再作為本金計算以后各期的增值部分。復利則是指資金在按利息率或利潤率計算出其在一定時期內(nèi)的增值額后，其增值額也作為本金來計算以后各期的增值額的方法，俗稱利滾利。

45.投資估算是在對項目的建設規(guī)模、技術方案、設備方案、工程方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算項目投入總資金，并測算建設期內(nèi)分年資金需要量。46.建設投資由建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費、建設期利息構成。

47.流動資金：指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，為進行正常生產(chǎn)運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。

48.財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務可行性。49.項目后評價的特點：1現(xiàn)實性2獨立公正性3全面性4反饋性5探索性6合作性

50.投資項目后評價又稱事后評價。它是指在投資項目建成投產(chǎn)并運行一段時間后，對項目立項、準備、決策、實施直到投產(chǎn)運營全過程的投資活動進行總結評價，對投資項目取得的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益進行綜合評估，從而作為判斷項目投資目標實現(xiàn)程度的一種方法。

51.項目后評價與前評價的區(qū)別1評價主體不同2評價的側(cè)重點不同3評價的內(nèi)容不同4評價的依據(jù)不同5評價的階段不同 52.項目后評價其工作程序主要包括：項目投資者進行自我評價階段并形成項目后評價報告、項目主管部門對項目后評價報告的初審階段和復審階段。

53.項目后評價方法的基本原理是比較法，其評價方法主要包括效益評價法、影響后評價、過程評價法及系統(tǒng)評價法等。

54.項目的綜合評價及后評價報告一般包括總論、項目前期工作后評價、項目實施后評價、項目生產(chǎn)運營的后評價、項目經(jīng)濟后評價及綜合結論等方面內(nèi)容。

55.項目建設單位自我評價步驟：1提出問題，明確后評價的任務2建立后評價機構，籌劃部門3深入調(diào)查、收集資料4整理分析資料數(shù)據(jù)，提出改進措施和建議5編制項目后評價報告 56.項目財務后評價是根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度和國家主管部門認可的評價方法，重新分析預測已建成項目的費用和效益，考慮項目的實際獲利能力、償還能力及外匯效果等財務狀況 57.凈現(xiàn)值：是指按基準收益率將項目計算期各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。58.項目的不確定性分析是指測算不確定性因素對項目效益影響的程度，運用一定的方法對影響項目效益指標的不確定性因素進行計算分析的過程。

59.不確定性分析具有明確不確定因素對項目效益指標的影響范圍，確定項目效益指標的變動幅度；可確定項目經(jīng)濟評價結論的有效范圍，提高項目經(jīng)濟評價結論的可靠性；明確項目效益指標所能允許的因素變化的極限值等方面的作用。

60.影響項目效益的不確定性因素主要有：物價、項目的生產(chǎn)能力、工藝技術方案和技術裝備水平、項目計算期、項目的資金結構、利率與匯率、政策因素等。

61.項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡法和敏感性分析法。盈虧平衡分析只用于財務評價，主要有線性和非線性盈虧平衡分析。敏感性分析可同時用于財務評價和國民經(jīng)濟評價，主要包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。敏感性分析中的單因素敏感性分析步驟主要包括：確定敏感性分析的研究對象，一般根據(jù)要求選取項目的效益指標；選定進行分析的不確定性因素，即選取價格、收入、成本、投資支出及項目的計算期；計算分析變量因素對項目效益指標的影響程度，一般可從絕對值和相對數(shù)兩方面進行；繪制敏感性曲線圖，找出敏感性因素；明確敏感性因素變化的最大極限值等。

62.在項目評估與可行性研究階段，影響項目的風險因素主要有市場風險、資源風險、技術風險、工程風險、資金風險、政策風險、外部協(xié)作條件風險、社會風險等。在風險分析過程中，一般按風險因素對項目影響程度和風險發(fā)生的可能性大小來進行風險等級劃分。風險等級包括一般風險、較大風險、嚴重風險和災難性風險。

63.項目的風險評估方法主要包括簡單估算法和概率分析法。其中，簡單估算法又包括專家評估法和風險因素取值評定法。概率分析法則是運用概率方法和數(shù)理統(tǒng)計方法，對風險因素的概率分布和風險因素對評價指標的影響進行定量分析的方法。概率分析主要通過計算期望值概率分布、方差及標準差等數(shù)值情況來判斷項目存在的風險程度。

64.風險分析的目的是研究如何降低風險程度或者規(guī)避風險，減少風險損失，在預測主要風險因素及其風險程度后，應根據(jù)不同風險因素提出相應的規(guī)避和防范對策，以期減小可能的損失。在可行性研究階段可能提出的風險防范對策主要有風險回避、風險控制、風險轉(zhuǎn)移和風險自擔等。

65.項目的環(huán)境影響評價是指充分調(diào)查項目涉及的各種環(huán)境因素，據(jù)以識別、預測和評價該項目可能對環(huán)境帶來的影響，并按照社會經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)的原則提出預防或降低不良環(huán)境影響的具體措施。

66.環(huán)境影響評價的政策要求主要包括實行環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的政策，實行預防為主、防治結合的政策，實行污染者負擔、受益值補償、開發(fā)者恢復的政策。在環(huán)境影響評價工作中要堅持政策性、針對性和科學性。

67.環(huán)境影響評價的工作程序一般包括準備階段、正式工作階段和報告書編制階段三個階段。68.環(huán)境影響評價的工作內(nèi)容主要有：環(huán)境條件調(diào)查，即對自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境及特殊環(huán)境等的調(diào)查；影響環(huán)境因素分析，包括污染環(huán)境因素分析和破壞環(huán)境因素分析；環(huán)境影響因素確定與影響程度分析，包括項目對自然環(huán)境的影響，項目對生態(tài)環(huán)境的影響，項目對美學的影響，項目對社會經(jīng)濟環(huán)境的影響等；環(huán)境保護措施，包括治理措施方案、治理方案比選等內(nèi)容。

69.我國對建設項目實行環(huán)境影響評價制度，并對其實行分類管理，即根據(jù)其對環(huán)境影響的程度，要求在決策分析與評價階段應按規(guī)定要求與格式分別報批環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表和填制環(huán)境影響登記表。環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表和環(huán)境影響登記表的格式與內(nèi)容由國家環(huán)境保護總局統(tǒng)一制定。

70.環(huán)境影響的效益-費用評價方法主要可從兩方面進行，一是從環(huán)境質(zhì)量的效用，即從其滿足人類需要的能力以及人類從中得到的好處的角度進行，主要包括市場價值法、人力資本法、資產(chǎn)價值法和工資差額法四種方法。其中，前兩種方法為直接法，后兩種方法為替代市場法。二是從環(huán)境質(zhì)量遭到污染，對其進行治理所需的費用角度進行，即環(huán)境補償法，主要包括防護費用法和恢復費用法兩種方法。

71.社會評價是指分析擬建項目對當?shù)厣鐣挠绊懞彤數(shù)厣鐣l件對項目的適應性和可接受程度，從而評價項目的社會可行性。它旨在系統(tǒng)調(diào)查和預測擬建項目的建設、運營產(chǎn)生的社會影響與社會效益，分析項目涉及的各種社會因素，評價項目的社會可行性，促使項目規(guī)避社會風險而得以順利實施。社會評價應根據(jù)一定的原則，按一定的要求進行。

72.項目的社會評價與項目的財務評價及國民經(jīng)濟評價相比，具有宏觀性與長期性、評價目標的多樣性與復雜性、評價指標和評價標準的差異性等特點。

73.社會評價主要適用于社會因素較為復雜、社會影響較為久遠、社會效益較為顯著、社會矛盾較為突出、社會分險較大的投資項目。項目的社會評價一般可以分為項目識別、項目準備及項目實施三個層次。

74.社會評價從以人為本的原則出發(fā)，其研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析及社會風險分析三個方面的內(nèi)容。其中，項目的社會影響分析包括項目對所在地區(qū)居民收入、生活水平、生活質(zhì)量及就業(yè)的影響，對所在地區(qū)不同利益群體的影響，對所在地區(qū)弱勢群體的影響，對所在地區(qū)文化教育、衛(wèi)生的影響，對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程的影響，對所在地區(qū)少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響。項目與所在地區(qū)互適性分析主要包括當?shù)夭煌嫒后w及各類組織對項目的態(tài)度，當?shù)匚幕夹g條件對項目的滿足程度與狀況等；社會風險分析的內(nèi)容主要包括移民安置、民族矛盾及宗教、受損補償?shù)葐栴}。

75.社會評價一般可分為社會調(diào)查、識別社會因素和論證比選方案三個步驟。

76.社會評價方法主要包括快速社會評價法和詳細社會評價法兩種。其中，快速社會評價法是在項目決策分析與評價的初期階段采用的一種以定性描述和分析為主的簡便方法，主要包括識別主要社會因素、確定利益群體、估計接受程度三個步驟；詳細社會評價法是在項目決策分析與評價的可行性研究階段廣泛采用的一種以定性分析與定量分析相結合的過程分析法，主要包括識別社會因素并排序、識別利益群體并排序、論證當?shù)厣鐣h(huán)境對項目的適應程度和比選優(yōu)化方案四個步驟。

77.國民經(jīng)濟評價是指按照資源合理配置的原則，從國家整體角度和社會需要出發(fā)，采用影子價格、影子匯率、影子工資、社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟評價參數(shù)，計算和分析國民經(jīng)濟為投資項目所付出的代價及投資項目對國民經(jīng)濟所作出的貢獻，以評價投資項目在經(jīng)濟上的合理性。78.在現(xiàn)階段，我國只對那些不能由市場力量自行調(diào)節(jié)行業(yè)的投資項目，比如，國家及地方政府參與投資的項目，國家給予財政補貼或者減免稅費的項目，主要的基礎設施項目，較大的水利項目，國家控制的戰(zhàn)略性資源開發(fā)項目，動用社會資源和自然資源較大的中外合資項目，主要產(chǎn)出物和投入物的市場價格不能反映其真實價值的項目等進行國民經(jīng)濟評價。79.國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的關鍵，是經(jīng)濟評價的主要組成部分，也是項目投資決策的重要依據(jù)。因此，在進行項目的經(jīng)濟評價時，必須十分注重國民經(jīng)濟評價。

80.項目的國民經(jīng)濟評價使用基本的經(jīng)濟評價理論，采用費用-效益分析方法，即費用與效益比較的理論方法，尋求以一定的投入獲取最大的產(chǎn)出。國民經(jīng)濟評價采取【有無對比】方法識別項目的效果，而項目的效果可分為直接效果和間接效果。項目的直接效果是指由項目直接產(chǎn)生的經(jīng)濟效果；項目的間接效果是指由項目引起而沒有在直接效果中得到體現(xiàn)的那部分效果。項目的間接效果的計量應遵循一定的原則，確定合理的范圍，對可定量計算的進行定量計算，對不可定量計算的，要作定性說明。

81.項目的國民經(jīng)濟評價即可以在財務評價基礎上進行，也可以直接進行。項目在需要同時進行財務評價和國民經(jīng)濟評價時，應以國民經(jīng)濟評價的結論作為主要決策依據(jù)。另外，在進行項目國民經(jīng)濟評價過程中，應注意用影子價格和國民經(jīng)濟評價參數(shù)來對有關數(shù)據(jù)進行調(diào)整或直接計算，并需注意剔除其中的轉(zhuǎn)移支付。

82.國民經(jīng)濟評價采用影子價格理論方法估算各項費用與效益。所謂影子價格是指資源在最優(yōu)利用情況下的單位效益增量價格。影子價格是一種比市場價格更能反映資源使用頻率，比交換價格更合理的虛擬價格?，F(xiàn)實中，對貨物的影子價格的確定主要采用近似調(diào)整方法。貨物影子價格調(diào)整一部分為市場定價貨物影子價格的調(diào)整和政府調(diào)控價格貨物影子價格的調(diào)整。其中，外貿(mào)貨物影子價格的計算主要是以口岸價為基礎，與影子匯率相乘并加上或減去相應的影子運費和貿(mào)易費用來進行的。

83.國民經(jīng)濟評價是采用特定的評價參數(shù)來進行的。國民經(jīng)濟評價參數(shù)主要有社會折現(xiàn)率、影子匯率、影子工資、貿(mào)易費用率等。其中，社會折現(xiàn)率是用以衡量資金時間價值和機會成本的重要參數(shù)，代表社會資金被占用應獲得的最低收益率，并作為計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率和判斷經(jīng)濟內(nèi)部收益率的主要判據(jù)。影子匯率是指外匯的影子價格，主要用于外匯與人民幣之間的換算并通過影子匯率換算系數(shù)進行。影子工資主要指勞動力的影子價格，包括勞動力的機會成本和其在就業(yè)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的新增資源消耗。現(xiàn)實中，勞動力的影子價格是通過勞動力的財務工資與影子工資換算系數(shù)相乘求得的。

84.國民經(jīng)濟評價采用效益費用流量分析方法，使用報表分析，采用內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟營利性指標進行定量的經(jīng)濟效益分析。國民經(jīng)濟評價中的效益費用流量表主要包括項目國民經(jīng)濟效益費用流量表和國內(nèi)投資國民經(jīng)濟效益費用流量表。其中，項目國民經(jīng)濟效益費用流量表是以全部投資作為分析對象，考察項目全部投資的盈利能力，而后者是以國內(nèi)投資作為分析對象，考察項目國內(nèi)投資部分的盈利能力。

85.國民經(jīng)濟評價的主要工作包括：識別國民經(jīng)濟的費用與效益、測算和選取影子價格、編制國民經(jīng)濟評價報表、計算國民經(jīng)濟評價指標并進行方案比選，必要時還可以進行有關的外匯效果分析與評價。

86.項目的財務評價一般要求按一定的程序來進行，并要選取有關評價參數(shù)。選取的財務評價參數(shù)包括財務價格、稅費、利率、匯率、項目的計算期和財務基準收益率等。項目的財務評價按是否考慮時間價值，可分為靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法，其中靜態(tài)分析法主要包括投資收益率法和投資回收期法。

87.動態(tài)分析法主要包括財務凈現(xiàn)值法、財務內(nèi)部收益率法和投資回收期法等。當然，現(xiàn)實中經(jīng)濟評價工作應以動態(tài)分析為重點。按項目是否盈利，可分為營利性項目財務評價和非營利性項目財務評價；按是否新設項目法人，可分為新設項目法人項目財務評價和既有項目法人項目財務評價。

第二篇：工業(yè)集中區(qū)項目可行性研究評估報告

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羅龍工業(yè)集中區(qū)項目可行性研究評估報告

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羅龍工業(yè)集中區(qū)項目可行性研究評估報告

評估報告目錄

一、總論

二、政府資信評估

三、項目概況分析

四、市場分析與建設規(guī)模評估

五、建設條件與廠址選擇評估

六、環(huán)境保護與勞動安全評估

七、項目計算期實施進度評估

八、投資估算與資金籌措評估

九、結論與建議

一、總論

（一）項目背景

1.項目名稱：宜賓羅龍工業(yè)集中區(qū) 2.項目承辦單位：南溪縣政府 3.項目主管部門：有關部門

4.項目擬建地區(qū)和地點：南溪縣羅龍鎮(zhèn)

5.可行性研究評估報告承擔單位：南溪中投公司

（二）評估報告編制依據(jù)

1.《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第2版），國家計委、建設部，1993年4月發(fā)布。

2.《中國國際工程咨詢公司建設項目評估暫行辦法》。3.《中國國際工程咨詢公司建設項目評估指南》。4.《工業(yè)貸款項目評估手冊》，中國投資銀行。5.南溪縣政府提供初步可行性研究報告。6.基礎數(shù)據(jù)來源由縣政府提供。

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二、政府資信評估

宜賓市政府、南溪縣政府給予資金提供。

三、項目概況分析

（一）項目發(fā)起過程（略）

（二）項目投資建設必要性評估

發(fā)展工業(yè)化、工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)特色化是推動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的必由之路。南溪縣作為西部內(nèi)陸地區(qū)的資源小縣、財政窮縣，要在新一輪發(fā)展競爭中率先崛起，必須走加快推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。在認真審視縣情，科學謀劃發(fā)展的基礎上，南溪縣委、縣政府把規(guī)劃建設羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為積聚特色產(chǎn)業(yè)、拓展城市組團、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、實施“工業(yè)強縣”戰(zhàn)略最緊要、最突出的重大舉措來抓，在全縣上下形成了廣泛共識。尤其是在學習實踐科學發(fā)展觀過程中，通過以“立足南溪看南溪、跳出南溪看南溪、站在未來看南溪”的“三看南溪”大討論活動，進一步形成了南溪要發(fā)展必先發(fā)展工業(yè)、工業(yè)要發(fā)展必先建設園區(qū)的強烈共識，并確立了打造全省重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設沿江經(jīng)濟帶橋頭堡的戰(zhàn)略目標，力爭2009年進入全省工業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃“1525”工程，加快建成百億產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

（三）項目可行性研究評估結論與建議

1.本項目以建設南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)來吸引投資，促進南溪縣經(jīng)濟的發(fā)展。2.高效率推進征地拆遷安置工作，第一批3.6萬平方米的安置小區(qū)，343戶被征地戶已入住，第二批7萬多平方米的安置房正加緊建設。

3.突破資金瓶頸。大手筆推進市場化運作，通過組建集中區(qū)投資開發(fā)有限公司和縣財源公司經(jīng)營城市國有資產(chǎn)，以及采用BT、BOT方式融資等手段，有效激活金融資本、民間資本、外來資本為園區(qū)建設所用，創(chuàng)造了建設規(guī)模與速度的歷史新記錄。

4.突破基礎設施瓶頸。在著力完善園區(qū)對外通道，加快推進宜南快速通道、宜瀘高速公路建設和宜賓港羅龍作業(yè)區(qū)前期工作的同時，超前建設園區(qū)內(nèi)部道路管網(wǎng)體系。建立園區(qū)科技服務中心和中小企業(yè)孵化園，在全市工業(yè)園區(qū)中率先推進標準廠房建設。

5.緊扣省市沿江經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略布局，確立了遠景規(guī)劃35平方公里、中期規(guī)劃20平方公里、近期規(guī)劃15.4平方公里的建園目標體系。在實質(zhì)啟動建設之前，即高標準地編制并報省市批復了《宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》、《園區(qū)用地規(guī)劃》、《園區(qū)規(guī)劃環(huán)評》、《園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，為園區(qū)超常建設提供了藍本，為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集提供了依托。目前，以藍天紙業(yè)公司為代表的輕工產(chǎn)業(yè)、以五糧液制藥公司為代表的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、以紅光TDA為代表的精細化工產(chǎn)業(yè)初步形成。2009年，將實現(xiàn)26個項目竣工投產(chǎn)，完成投資15.26億元，園區(qū)內(nèi)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達到40億元，實現(xiàn)輕工、醫(yī)藥、機械制造、精細化工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)快速集群化、規(guī)?；绕?。

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6.項目綜合評估結論與建議：綜上所述，南溪縣羅龍工業(yè)集中區(qū)，建設上是可行的，經(jīng)濟上是合理有效的，并在促進我縣就業(yè)、加快經(jīng)濟發(fā)展與脫貧致富等方面均具有良好社會效果。因此，該項目是完全可以接受的。

四、市場分析與建設規(guī)模評估

（一）擬建項目性能與用途

本項目建設一批第二、三產(chǎn)業(yè)的基礎設施，以此吸引投資，促進經(jīng)濟發(fā)展。南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)可以用于第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）項目的好處

1、工業(yè)集中發(fā)展有利于集約利用土地資源。當前，在新的宏觀條件下，一方面國家管理資源日益規(guī)范，手段更加先進，監(jiān)管力度更大。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展與資源約束、環(huán)境約束的矛盾日益突出，尤其是工業(yè)發(fā)展與用地的矛盾已成為一個重要難題。在這種情況下，不可能再走過去“戶戶點火、村村昌煙”，粗放經(jīng)營、浪費資源的老路，必須集約經(jīng)營、節(jié)約用地。土地是工業(yè)發(fā)展中最稀缺基本要素之一。走工業(yè)集中發(fā)展之路，可以正確處理好經(jīng)濟建設與耕地保護的關系，減少基礎設施投入，降低土地使用的各種成本，同時使經(jīng)濟社會能得以可持續(xù)發(fā)展。引導共同指向的產(chǎn)業(yè)向特定優(yōu)勢區(qū)域集，促進產(chǎn)業(yè)相對集中，有利于延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)配套能力，不斷壯大產(chǎn)業(yè)實力，增強工業(yè)競爭力。

2、工業(yè)的集中發(fā)展有利于節(jié)約基礎設施投入?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，需要較好水、電、氣、路、通訊等基礎設施作為基礎。集中發(fā)展可以促使道路、排水、供電、通信等基礎設施集中建設和使用。

3、工業(yè)集中發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)濟和外部經(jīng)濟的形成?，F(xiàn)代分工越來越細，專業(yè)化生產(chǎn)作為基本生產(chǎn)方式，工業(yè)的集中發(fā)展，可以促進產(chǎn)業(yè)化分工。也可以聚集生產(chǎn)要素和人口，增加市場容量，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成區(qū)內(nèi)聚集和外部經(jīng)濟。

4、工業(yè)集中發(fā)展有利于增加縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)的輻射和帶動能力。依托縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)的輻射和帶動能力。依托縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)集中發(fā)展工業(yè)，可以通過工業(yè)的集中促進人口和生產(chǎn)要素的聚集，從而增加城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能，同時也有效地加快農(nóng)民向城鎮(zhèn)和非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移，推進“三個集中”。

5、工業(yè)集中發(fā)展有利于減少污染，解決好環(huán)保問題。工業(yè)發(fā)展不可避免會產(chǎn)生一定污染。集中發(fā)展有利于集中治理污染，降低治污成本，改善環(huán)保條件。

五、建設條件與廠址選擇評估

建設條件與廠址選擇

羅龍工業(yè)集中區(qū)位于長江邊之羅龍鎮(zhèn)，西跑宜賓市區(qū)20公里，東離南溪縣城10公里，規(guī)劃面積18平方公里，近期開發(fā)2平方公里，適合發(fā)展二、三類產(chǎn)業(yè)。集中區(qū)各項指標比較優(yōu)勢突出，是投資開發(fā)的理想之地；集中區(qū)地勢平坦，地質(zhì)--------------------------精品

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條件好。區(qū)內(nèi)設有互通式立交出口，宜南快速通道，宜瀘調(diào)整公路從集中區(qū)穿過，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯；集中區(qū)擁有廉價的水、電力和勞動力資源，資源優(yōu)勢明顯；縣委、縣政府專門出臺政策，鼓勵工業(yè)集中區(qū)大力引進規(guī)模企業(yè)，并按實繳稅比例獎勵來推動工業(yè)集中區(qū)良性循環(huán)發(fā)展，政策優(yōu)勢明顯，是承接周邊地區(qū)和沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)；集中區(qū)內(nèi)有化工碼頭一座，有可建3000噸貨運碼頭的深水岸線；通過長江航線，貨物運輸可達直重慶、武漢、南京、上海、水上運輸條件優(yōu)良；集中工區(qū)電力供應屬國家電網(wǎng)，規(guī)劃有110千伏變電站1座；設有天然氣配氣站；供水充足，有日供水量3萬噸的自來水廠供企業(yè)生產(chǎn)、生活用水；也可通過長江取水，自備水源；所在的羅龍鎮(zhèn)水庫總蓄引提水能力408.6萬立方米，可作集中區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)生活用水的儲備，水質(zhì)均已達到農(nóng)村二級飲用水標準。

六、環(huán)境保護與勞動安全評估

（一）環(huán)境保護

項目建設是工業(yè)集中區(qū)，所以對環(huán)境的保護比起分散的工業(yè)基地好處多。而且是在政府的指導下進行，所以環(huán)境成為其必須重點考慮的一個方面。南溪自然資源稟賦較差，要推動宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)超常發(fā)展，更多的需要靠借力發(fā)展，加強環(huán)境建設至關重要。全縣上下深刻認識到環(huán)境就是競爭力、環(huán)境就是生產(chǎn)力，通過大力加強機關效能建設，著力營造“重商、親商、安商、富商”的濃厚氛圍?？h委、縣政府制定了《關于加快宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設發(fā)展的決定》，全縣集中清理相相關政策，形成統(tǒng)一的集中區(qū)建設與招商引資優(yōu)惠政策，按照便捷、透明、高效、規(guī)范和“辦事不出區(qū)”的要求，進一步簡化行政審批方式，管委會派員全程跟蹤服務，實行“窗口式”辦文、“一站式”審批、“保姆式”服務，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，不斷提升宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的軟實力，聚集廣泛的人氣。

（二）勞動安全評估

此次有政府進行項目建設，勞動安全保障必定得到落實，工人的生產(chǎn)勞動條件較好，每道工序中有嚴格的監(jiān)督，不會發(fā)生不安全事故，一保證安全衛(wèi)生的生產(chǎn)條件。

七、項目計算期實施進度評估

宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)自2006年開始籌劃建設，經(jīng)過短短兩年左右的努力，已基本實現(xiàn)由概念變?yōu)楝F(xiàn)實的里程碑式突破。截至2008年底，集中區(qū)基礎設施建設累計投入超過4億元，已初步形成配套的主干道路、水、電、氣管網(wǎng)體系和高效的政務服務機制，累計入駐企業(yè)達17戶，其中已投產(chǎn)7戶、在建4戶、即將開工6戶，招商引資協(xié)議資金42.5億元，已到位資金12.18億元。2008年，區(qū)內(nèi)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值11億元，同比增長49%，被確定為宜賓市唯一市縣共建共管重點園區(qū)和四川省招商引資重點推薦園區(qū)，列入全省擬新增12個省級園區(qū)第二位。

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八、投資估算與資金籌措評估

大手筆推進市場化運作，通過組建集中區(qū)投資開發(fā)有限公司和縣財源公司經(jīng)營城市國有資產(chǎn)，以及采用BT、BOT方式融資等手段，有效激活金融資本、民間資本、外來資本為園區(qū)建設所用，創(chuàng)造了建設規(guī)模與速度的歷史新記錄。

九、結論與建議

綜上所述，建設南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)會帶來一系列巨大的經(jīng)濟、社會效益，能夠有力的促進南溪縣的經(jīng)濟發(fā)展，促進人們的收入增加，是可行的。

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第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下，開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

(2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項目可行性研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構提供信貸的依據(jù)。

(4)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設規(guī)模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內(nèi)容。

(5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設計、監(jiān)理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2．可行性研究的步驟和內(nèi)容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結構現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎設施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

3)開發(fā)方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關成果，結合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

4)詳細研究。采用先進的技術經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

5)編寫研究報告書?？尚行匝芯繄蟾鏁菍尚行匝芯咳^程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。

(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。

2)市場分析和需求預測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。10)結論。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。2.4.2房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的選擇

房地產(chǎn)市場狀況不僅與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結構、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結構、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關聯(lián)性，而且對城市的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)方案選擇時，應按一定的操作程序，對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)研和分析。

1.項目開發(fā)方案的操作程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的指導下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細布置和規(guī)劃以及建設總體安排。在進行開發(fā)方案選擇時，要按照如下程序：

(1)市場調(diào)研。市場調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎信息。

(2)開發(fā)方案的設計。由專業(yè)人員設計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等。

(3)技術經(jīng)濟指標的計算。根據(jù)專業(yè)人員設計的不同開發(fā)方案，計算其對應的技術經(jīng)濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。

(4)技術經(jīng)濟指標的比較、評價。根據(jù)計算得到的技術經(jīng)濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優(yōu)缺點，提出改進意見建議。

(5)最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對方案的技術經(jīng)濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發(fā)方案。

2．居住區(qū)開發(fā)方案技術經(jīng)濟指標的選擇與確定

城市居民點的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團三級。對居住區(qū)規(guī)劃方案進行技術經(jīng)濟分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現(xiàn)狀進行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進行方案比較，分析方案的經(jīng)濟性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見表2-1。(2)技術經(jīng)濟指標。技術經(jīng)濟指標主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

(3)工程造價指標。工程造價指標主要包括開發(fā)總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。

3．開發(fā)方案的綜合評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量

第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

張世超

關鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關鍵?？尚行匝芯康母拍詈妥饔?/p>

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據(jù)。

在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項目可行性研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。

可行性研究對開發(fā)項目的建設規(guī)模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設計、監(jiān)理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯康牟襟E。

2.1 組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結構現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎設施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

2.3 開發(fā)方案的設計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關成果，結合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

2.4 詳細研究。

采用先進的技術經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。

3.2 市場分析和需求預測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。

3.4 開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務評價。

財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。

3.8 風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

3.9 國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來的后果。

4.2 當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。

4.3 街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。從全局出發(fā)進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應從機構內(nèi)外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設立早期預警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結論。

運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

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第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項目有關的工程、技術、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面進行深入細致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設計方案、技術方案和建設方案等進行認真的技術經(jīng)濟分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟、社會和環(huán)境生態(tài)效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，全面研究考察該開發(fā)項目在技術上的先進性和適用性，在經(jīng)濟上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否投資開發(fā)該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，可行性研究為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構、公共機構或由企業(yè)進行，作為指定經(jīng)濟發(fā)展計劃的基礎。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻椖客顿Y建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結論的基礎上，在詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

（3）根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應達到±20％以內(nèi)。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，它為項目決策提供技術、經(jīng)濟社會和財務方面的評價依據(jù)，為項目的具體事實提供科學依據(jù)。在這一階段內(nèi)進行詳細深入的技術經(jīng)濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)及定額費率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預測——租售價格變化趨勢預測。

3.開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎設施和公用設施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預測。

9.國民經(jīng)濟評價和項目財務評價。

10.項目評價總結，得出評價結論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。

3.設計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財務評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本費用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權出讓金。土地使用權出讓金是國家土地所有者權力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設配套費用。市政建設配套費是因政府投資進行的城市基礎設施建設而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業(yè)性的配套設施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設費分攤，稱配套設施建設費。這些費用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)項目而言，必須支付土地征用費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規(guī)定給予補償所需的費用。關于拆遷安置補償，各地都有相關的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費的確定一般在市場條件下進行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進行開發(fā)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權的項目而言，發(fā)生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費支出。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收?。?。土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎設施費用?？筛鶕?jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。

3.房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費、必要的室內(nèi)裝飾家具費、智能化設備安裝及預安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設費用。

（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設費用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發(fā)建設項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領費等。

6.財務費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。

8.不可預見費。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發(fā)建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

有關內(nèi)容見本書第五章。