第一篇：沈陽市物業(yè)管理條例

沈陽市物業(yè)管理條例

發(fā)布時間：2010-11-05

? 《沈陽市物業(yè)管理條例》由沈陽市第十四屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于2010年8月31日通過，已經遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第十九次會議于2010年9月29日批準，現(xiàn)予公布，自2011年1月1日起施行。沈陽市人民代表大會常務委員會

2010年10月26日

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。第三條 市房產主管部門負責全市物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣(市)房產主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產主管部門對物業(yè)服務活動進行監(jiān)督管理，指導轄區(qū)內業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。

居民委員會和村民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會的日常工作。第五條 市物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，履行義務。業(yè)主可以依法設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數較少，且經全體業(yè)主同意不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第七條 尚未設立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責，但須經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主書面同意。

第八條 業(yè)主委員會委員應當在具備下列條件的業(yè)主中選舉產生：(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；(三)按時交納物業(yè)服務費，模范履行業(yè)主義務；

(四)本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者下屬單位任職；(五)具備必要的工作時間。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；(二)房屋及建筑物面積清冊；(三)業(yè)主名冊；

(四)建筑規(guī)劃總平面圖；

(五)交付使用公共設施設備的證明；(六)物業(yè)管理用房配置證明；(七)其他有關的文件資料。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設立業(yè)主大會條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的書面申請；業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織、指導設立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣(市)房產主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦?；I備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告?；I備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

第十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務產生的糾紛；(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

(一)業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會選舉的情況；(二)管理規(guī)約；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

經業(yè)主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責的，也應當辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十三條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；(三)物業(yè)服務合同；

(四)專項維修資金的籌集、使用情況；(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況；(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷其決定前，應當征得另一方行政機關的同意。

第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第十八條 建設單位應當以招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。

多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米的新建物業(yè)項目或者投標人少于三人的，經區(qū)、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第十九條 建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

(一)建設單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質證書；(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；(三)招標文件；(四)臨時管理規(guī)約；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得違反相關法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權益。第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預留安裝太陽能熱水器等附屬設施設備應當同時達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。

第二十一條 新建住宅交付使用前，建設單位應當向區(qū)、縣(市)房產主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續(xù)時，應當查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務企業(yè)有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

第二十三條 建設單位應當配合物業(yè)服務企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工驗收資料；(二)設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料(含隨機資料)；(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)建設單位與專業(yè)經營單位辦理的設施設備產權移交資料；(五)業(yè)主名冊；

(六)物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單；(七)物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在承接驗收手續(xù)辦理完畢后三日內，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門備案。

第二十四條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。

第二十五條 建設單位應當自市建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責任。

建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向市建設主管部門申請使用建設工程保修抵押金。第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產主管部門和業(yè)主委員會的意見。

第四章 物業(yè)管理服務

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內承接物業(yè)服務業(yè)務，配備相應的專業(yè)技術人員和管理人員。從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書。

市房產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，對申請核定一級和二級資質的物業(yè)服務企業(yè)提出審查意見。

第二十八條 物業(yè)服務主要包括以下內容：

(一)提出物業(yè)共用部位、共用設施設備維修年度計劃，經業(yè)主大會通過后組織實施；(二)監(jiān)督共用設施設備合理使用；(三)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的維護；

(四)日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉站；(五)綠地及附屬設施養(yǎng)護管理；

(六)物業(yè)管理區(qū)域內的公共區(qū)域的病媒生物防治；(七)物業(yè)管理區(qū)域內機動車輛停放及交通秩序的維護；(八)建立完整、準確、及時更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；(九)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定的其他事項。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：(一)根據業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理；(二)收取物業(yè)服務費；

(三)委托專營企業(yè)承擔專項物業(yè)服務；(四)建議業(yè)主委員會協(xié)調與業(yè)主的糾紛；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：(一)依法制訂物業(yè)服務制度和物業(yè)服務方案；(二)依照物業(yè)服務合同提供服務；(三)提出物業(yè)公共部位、公共設施設備維修年度計劃，提交業(yè)主大會討論，年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

(四)每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；(五)按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

(六)在物業(yè)服務合同終止后向業(yè)主委員會移交有關資料、資產；(七)按照有關規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；(八)勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；(九)協(xié)助有關部門做好安全防范工作；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

(一)減少專業(yè)人員數量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務企業(yè)資質等級標準的；(二)違反有關規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的；(三)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；(四)挪用住宅專項維修資金的；(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的；(七)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的；

(九)物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；

(十)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；(十一)不履行物業(yè)服務合同；

(十二)超越資質等級承接物業(yè)管理項目的；(十三)出租、出借、轉讓資質等級證書的；(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門備案。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起三十日內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產，并與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：

(一)實施前期物業(yè)管理期間有關物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術資料；(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設施設備；

(三)預收的物業(yè)服務費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營性收益的結余；(四)與物業(yè)項目相關的債權債務清單；

(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；(六)應當移交的其他管理資料和資產。

第三十四條 對物業(yè)服務企業(yè)實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會或者村民委員會應當對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，相關費用從物業(yè)服務企業(yè)履約保證金中列支。

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費。物業(yè)服務費應當包括物業(yè)服務人員費用、物業(yè)共用設施設備正常使用和日常運行及維護，綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設施設備保險及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產折舊等支付的費用。物業(yè)服務費應當按照房屋的建筑面積分攤。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)服務費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內容或者降低物業(yè)服務質量和標準。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等為由拒付物業(yè)服務費。第三十八條 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務費，由市價格主管部門會同市房產主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會設立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務費標準，臨時收費標準和收費許可證同時廢止。

非住宅物業(yè)的物業(yè)服務費，實行市場調節(jié)價。

第三十九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)應當將購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會設立后，物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會決定。

第四十條 物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣(市)相關主管部門進行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第四十一條 物業(yè)管理應當實行信用信息管理制度。市房產主管部門應當對全市物業(yè)服務企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣(市)房產主管部門對本轄區(qū)內的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

第四十二條 物業(yè)服務應當建立完善的檔案管理制度，實施區(qū)域性檔案管理。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送區(qū)、縣(市)房產主管部門。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：(一)擅自拆改房屋承重結構；(二)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

(三)侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設施設備；(四)排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音；(五)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

(七)違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經營活動；(八)實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

(十)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；(十一)占用消防通道，擠占消防設施；

(十二)在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權投訴舉報；物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告后，應當對違法行為依法進行處理。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第四十五條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由市房產主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。

業(yè)主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的，應當在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產主管部門監(jiān)督。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第四十六條 住宅專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

(一)涉及維修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

(二)物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主共有部位、共有設施設備的維修由全體業(yè)主討論，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及范圍內的業(yè)主討論，經專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

(三)業(yè)主大會或者相關業(yè)主確定使用方案；

(四)相關業(yè)主或其委托的物業(yè)服務企業(yè)持有關材料，向市房產主管部門申請列支；(五)市房產主管部門審核合格后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會歸集。

因客觀原因導致未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

使用住宅專項維修資金進行房屋應急維修的具體辦法由市房產主管部門會同相關部門制定。第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。

業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第五十條 本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

第五十一條 市和區(qū)、縣(市)人民政府應當制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備進行修繕和改造。

第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十三條 舊住宅區(qū)綜合改造后應當推行專業(yè)化物業(yè)服務，由物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務，合理收取物業(yè)服務費用。對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務條件的，業(yè)主應當在居民委員會的指導下，實行住宅區(qū)自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。第七章 法律責任

第五十四條 違反本條例第三十一條第二項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市房產主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條 違反本條例第三十一條第三項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由市房產主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴重的，屬于三級物業(yè)服務企業(yè)的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十六條 違反本條例第三十一條第四項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，屬于三級物業(yè)服務企業(yè)的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反本條例第三十一條第五項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十八條 違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十九條 違反本條例第三十一條第十項規(guī)定，與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無效，由市房產主管部門處以中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責任人員處以單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條 違反本條例第三十一條第十二項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理項目的，由市房產主管部門沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十一條 違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定時間內移交有關資料的，由市房產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料和資產的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章 附 則

第六十三條 本條例自2011年1月1日起施行。

第二篇：沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

08級經濟學院工程管理劉國祥280707113

沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經過為期幾天的調查（當然大多數是網上查閱資料）后，我對沈陽市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關于物業(yè)管理方面的法制建設的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經有《物業(yè)管理條例》，相關部門也推出了《物業(yè)服務收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權、強迫業(yè)主接受有資質（甚至沒有資質）的物業(yè)管理公司管理模式。

1、2 相當一部分物業(yè)管理企業(yè)資質不全，在人力資源素質、風險意識、危機管理水平、質量管理體系、公共關系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經營理念、管理水平有待提高，其中以高素質物業(yè)管理人才的短缺最為嚴重。

目前，我國有相當數量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之

一。房地產開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位?！段飿I(yè)管理條例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1、3 產業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當前的物業(yè)糾紛要么因收費問題引起，要么最終導致收費問題，物業(yè)收費成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當前公民素質的能夠保證各方利益的可操作性機制尚未形成?！段飿I(yè)管理條例》中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

1、4 對業(yè)主行為進行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對業(yè)主的約束偏少，而且多數業(yè)主的物業(yè)知識也較缺乏。

1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標導致物業(yè)管理水平低下。

追求利潤是物業(yè)公司的出發(fā)點之一，本應無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業(yè)管理費。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權意識差，沒有業(yè)主委員會等弱點，千方百計降低服務成本，有的甚至只是搞象征性的服務，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。

2、沈陽市物業(yè)管理問題的對策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進物業(yè)管理企業(yè)提高經營管理水平

第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的優(yōu)勢, 更多地介紹發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理企業(yè)的經營管理經驗；在行業(yè)內展開經營管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對外埠先進物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項目進行實地考察；針對部分企業(yè)管理者業(yè)務素質不高的情況, 舉辦業(yè)務培訓, 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務競賽。培訓上要加大力度，培訓一批適應我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當務之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強化對物業(yè)公司法人的培訓，使他們在政策法規(guī)、專業(yè)知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業(yè)工作資質的企業(yè)，盡快拿到資質。打造一支有資質、素質高、責任心強的物業(yè)管理隊伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強化培訓，如物業(yè)財務人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。

第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標準外,還應考慮增加學歷標準, 促進物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質人才加入, 從整體上保證沈陽市物業(yè)管理行業(yè)人才素質的提升, 為企業(yè)長遠發(fā)展提供人才保障。

第三, 進一步加強宣傳, 推動物業(yè)管理企業(yè)積極按照國際標準規(guī)范物業(yè)服務質量, 提高物業(yè)服務標準化水平； 加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機管理。

2、3 針對目前的物業(yè)收費難的問題，建立新的物業(yè)繳費機制。

新的繳費機制旨在將收費與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認證機構，保證業(yè)主委員會秉公辦事，通過這種收費機制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費，這樣更加加大了收取物業(yè)費的難度。

2、4 政府介入，加大對物業(yè)管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務質量，并加大對他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責任全部歸結于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結。試想，哪一個小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業(yè)公司的運營組建不是政府準入。所以說政府有責任加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對沈陽物業(yè)的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經營式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。

第三篇：沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

第一條 為進一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，依據國家建設部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第三條 沈陽市房產局負責本市前期物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門負責本轄區(qū)內的物業(yè)管理招投標活動日常管理工作。

第四條 本規(guī)定所稱招標人，是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

本規(guī)定所稱投標人，是指響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 凡新建住宅物業(yè)必須通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

其他物業(yè)也應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 在招標文件規(guī)定的投標期限內，投標人少于3個的，招標人可持招標文件,招標、投標情況的書面說明以及相關材料，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的，建設單位可持《建設工程規(guī)劃許可證》以及其他相關的項目開發(fā)建設批準文件向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門應在受理申請后的5日內，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

第七條 前期物業(yè)管理招投標工作的完成時限；

（一）新建現(xiàn)售商品房，應在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預售商品房，應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)，應在交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。

第九條 招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人及項目的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目情況等；

（二）物業(yè)管理用房的配備情況；

（三）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的編制要求等；

（五）評標標準和評標方法；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點、方法與程序等；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）物業(yè)服務合同的簽訂說明；

（九）其他事項的說明。

第十條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件。

區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。

第十一條招標人采取公開招標方式的，應同時在沈陽市房產信息網上發(fā)布免費招標公告。招標公告應包括以下內容：

（一）招標人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

（二）招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

第十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下主要內容：

（一）投標函及投標人的基本情況；

（二）投標報價，包括物業(yè)管理費用的收支預算方案；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標人應于開標前的3日內，從市房產局建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘?，采取隨機抽取的方式一次性確定評標委員會。

物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門派人監(jiān)督確定評標委員會工作，并做好記錄，于當天向確定的評標委員會成員送達《評標邀請函》。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第十四條市房產局每年對物業(yè)管理評標專家進行資格確定，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的專家評委資格。被取消專家評委資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評標活動。

市房產局定期對物業(yè)管理評委專家進行有關法律法規(guī)、政策和業(yè)務培

訓。

第十五條招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產行政管理部門備案。

第十六條招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯記錄簽訂書面的物業(yè)服務合同。第十七條 其他各類物業(yè)項目的招投標活動，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條本規(guī)定自2005年 9月 1日起施行。

第四篇：沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理（第二次公告）

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理

競爭性談判公告

沈陽歐亞建設招投標有限責任公司受沈陽市和平區(qū)圖書館的委托，對沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目進行競爭性談判招標，歡迎合格的供應商參與投標。

1、采購內容：物業(yè)管理。詳細技術參數見本工程招標文件。

2、資格要求：應具備物業(yè)管理三級或以上國家資質，能嚴格執(zhí)行國家有關物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務合同，對物業(yè)管理采購項目能夠實施專業(yè)化統(tǒng)一管理。

3、發(fā)售談判文件時間：2009年4月28日起至2009年5月5日止(每天8:30至16:30時)。

發(fā)售談判文件地點：沈陽市沈河區(qū)五愛街2-2號（地王白金公寓B座1506室）購買談判文件時需攜帶企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、資質證書副本、法人授權書等證件原件及復印件（復印件加蓋公章），談判文件售后不退。

4、投標報名時間：2009年4月28日起至2009年5月5日止

報名地點：沈陽歐亞建設招投標有限責任公司

代理機構：沈陽歐亞建設招投標有限責任公司

地址：沈陽市沈河區(qū)五愛街2-2號（地王白金公寓B座1506室）

郵編：110014

帳號：***0245

開 戶 行： 盛京文藝路支行

聯(lián)系電話： 024-31296377

聯(lián)系人： 王小姐

沈陽歐亞建設招投標有限責任公司2009年4月28日

第五篇：31沈陽市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法【文件】

沈陽市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法

第一條 為加強本市物業(yè)管理檔案工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理檔案在物業(yè)管理活動中的作用，更好地為物業(yè)管理服務，根據《中華人民共和國檔案法》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內國家一級和二級資質標準的物業(yè)管理企業(yè)；國家三級及以下資質標準的物業(yè)管理企業(yè)，可參照此《辦法》執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理企業(yè)在其職能管理活動中形成的具有查考保存價值的各種文字、圖表、音像等各種形式的歷史記錄。

第四條 物業(yè)管理檔案管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)應對物業(yè)管理檔案實行集中統(tǒng)一管理，維護檔案的完整、準確、系統(tǒng)和安全，實現(xiàn)物業(yè)管理檔案的有效利用。

第五條 物業(yè)管理企業(yè)應設立或確定相應的檔案管理機構，確定一名負責人分管檔案工作，配備適應檔案管理需要的專（兼）職檔案工作人員。配備必要的檔案裝具設備，設置符合防火、防盜、防光、防塵、防潮濕、防高溫、防有害生物等保管要求的檔案庫房。

第六條 物業(yè)管理企業(yè)檔案管理工作的專（兼）職人員應當參加檔案專業(yè)知識培訓，并取得市檔案行政管理部門頒發(fā)的檔案管 理崗位資格證書。

第七條 物業(yè)管理文件材料歸檔范圍見附件。

第八條 物業(yè)管理檔案歸檔要求

（一）歸檔的文件材料必須準確地反映物業(yè)管理各項工作的真實情況，符合其形成規(guī)律，保持文件材料之間有機聯(lián)系，并做到齊全完整。

（二）歸檔文件應做到字跡清楚，圖表清晰，簽署印章完備，以原件為主。

（三）歸檔文件材料整理完畢向檔案部門移交時，應辦理移交手續(xù)。

第九條 物業(yè)管理檔案歸檔時間

（一）各項管理方面的文件材料，在形成的第二年六月底之前整理歸檔。

（二）物業(yè)產權人（業(yè)主）檔案應隨物業(yè)產權人的變化隨時整理歸檔。

（三）基本建設工程方面的文件材料，開發(fā)建設單位在項目竣工驗收后30日內，應向前期物業(yè)管理企業(yè)移交，待物業(yè)管理委員會成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應在10日內向物業(yè)管理委員會或經物業(yè)管理委員會同意，向其招標選定的物業(yè)管理企業(yè)移交。

（四）設備儀器及維修等方面的文字材料，在維修任務完成后進行整理歸檔。

（五）會計材料由財會部門保管一年后整理歸檔。

（六）音像材料在攝錄完畢后整理歸檔。

（七）物業(yè)管理委員會的文件材料，應隨工作完成情況隨時整理歸檔。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應從實際出發(fā)，根據本單位物業(yè)管理特點，結合本《辦法》制定具體的物業(yè)管理檔案分類方案和歸檔范圍及保管期限表。

第十一條 物業(yè)管理檔案的整理、編目、鑒定、統(tǒng)計工作應按照國家、省、市有關檔案標準和規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)管理檔案裝具應采用統(tǒng)一的標準檔案裝具。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應積極開展檔案利用工作，編制必要的檢索工具，努力提高物業(yè)管理檔案的科學化、現(xiàn)代化管理水平，更好地為物業(yè)管理服務。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以向檔案咨詢服務中介組織申請檔案咨詢、論證或委托代為整理檔案。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)撤銷或變動時，物業(yè)管理檔案要妥善保管，經物業(yè)產權人委員會同意，向新選定的物業(yè)管理企業(yè)移交，并辦理移交手續(xù)。如暫無新選定的物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)產權人委員會暫時封存，或由專業(yè)主管部門指定暫存單位保管。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的任何部門及個人不得私自涂改、偽造、損毀物業(yè)管理檔案，不得將物業(yè)管理檔案據為己有。對違反規(guī)定，造成損失和影響的，檔案行政管理部門將依據《檔案法》等有關規(guī)定給予相應的行政處罰。

第十七條 本辦法由沈陽市檔案局負責解釋。

第十八條 本辦法自二00三年六月二十四日起施行。

附件：

物業(yè)管理文件材料歸檔范圍

綜合管理形成的文件材料

（一）上級機關及主管部門下發(fā)的有關物業(yè)管理方面的文件材料。

（二）本企業(yè)及其內部職能部門在活動中形成的計劃、總結和有關專題報告。

（三）本企業(yè)形成的各項管理工作標準。

（四）有關本企業(yè)機構設置、更改名稱、啟用印章、人員編制、組織機構設置方面文件材料。

（五）有關本企業(yè)人員錄用、轉正、調資、定級、職務任免、獎懲等文件材料。

（六）本企業(yè)制定的有關工作條例、章程、管理制度等文件材料。

（七）有關本企業(yè)職能工作的各種匯總統(tǒng)計報表和統(tǒng)計分析資料。

（八）本企業(yè)有關業(yè)務工作的請示與批復文件材料。

（九）本企業(yè)與有關單位簽訂的各種合同、協(xié)議書等文件材料。

（十）有關本企業(yè)資質、工商注冊、物業(yè)收費、管理委托、小區(qū)驗收等批復、證件材料。

（十一）物業(yè)管理質量體系認證、達標創(chuàng)優(yōu)等有關文件材料。

（十二）有關信訪、投訴及處理的經過、結果、報告、復函等文件材料。

（十三）有關社區(qū)開展精神文明建設活動的各種公約、協(xié)議、規(guī)章、合同、計劃、組織建設以及各種便民服務活動、文化活動等材料。

（十四）其他有關物業(yè)管理方面的具有保存及查考價值的文件材料。

二、物業(yè)產權人委員會形成的文件材料

（一）物業(yè)產權人委員會召開會議形成的文件材料。

主要包括會議籌備、選舉、換屆、變更情況、人員分工情況；會議制定頒布的各種通知、決議、決定；會議形成的各項報告、各種記錄、紀要、簡報。

（二）物業(yè)產權人委員會采用招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)形成的文件材料。

主要包括選聘方案、標書、標底、評標結果、中標協(xié)議書、有關合同、招標會議記錄等。

（三）物業(yè)產權人委員會綜合管理形成的文件材料。

主要包括物業(yè)產權人委員會制定的各項規(guī)章制度、公約、章程等。

三、對物業(yè)產權人進行服務管理形成的文件材料

（一）每戶物業(yè)產權人或使用人的家庭自然情況。

（二）物業(yè)產權人入住憑證及商品房銷售合同（房屋、車庫）。

（三）物業(yè)公司與物業(yè)產權人簽訂的供暖合同、公共契約。

（四）房屋裝修、維修有關材料。

（五）物業(yè)產權人各種交費、權屬變更材料。

（六）與物業(yè)產權人有關的其他材料。

四、物業(yè)管理區(qū)域內各種建筑物及公共場地基本建設、維修文件材料

（一）房屋基本建設文件材料：包括物業(yè)管理區(qū)域內各種住宅房屋、辦公房屋、商用房屋，以及為其服務的鍋爐房、水泵房、供電房、操作間、設備間等各種房屋的各種竣工圖紙和文字材料。

其中文字材料部分主要有：項目批準文件、開工報告與圖紙會審變更、原材料合格證與試驗報告單、地基與隱蔽工程記錄、試件強度試驗報告與定位測量記錄、工程質量評定與竣工驗收證明等文字材料。

圖紙部分主要有：小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖、建筑竣工圖、結構竣工圖、上下水竣工圖、暖氣與煤氣竣工圖、通風與空調竣工圖、電氣與電梯竣工圖、動力與照明竣工圖、地下管網竣工圖、其他竣工圖。

（二）公共場地基本建設文件材料：公共場地是指為全體物業(yè)產權人共有并為其服務的場地。包括休閑廣場、文體娛樂場所、小區(qū)道路、花園草坪、綠化場地、停車場地等。公共場地文件材料主要包括圖紙和文字說明等。

（三）房屋與公共場地維修文件材料：包括房屋大、中、小修、零修、急修的報告，審批材料、維修計劃、材料計劃、預算決算等材料；維修過程中的記錄材料，包括各類責任人、維修設計方案及圖紙、檢查驗收記錄、問訪記錄等；公共場地維護情況、利用情況的文字材料及圖紙。

五、公用設備儀器、維修文件材料

（一）公用設備儀器文件材料：公用設備儀器是指為物業(yè)管理服務的各種交通設備、電器設備、機械設備、通訊設備、辦公設備、消防設備、保安設備、供暖、供水、供電設備等。

公用設備儀器的文件材料主要有：設備的開箱驗收證明書、驗收單、設備儀器安裝說明書、使用說明書、產品合格證書、產品原理圖、系統(tǒng)線路圖、配件、備件圖冊及隨機材料；設備儀器安裝、調試和驗收形成的安裝任務書、試車記錄、安裝調試驗收單、安裝基礎竣工圖、安裝驗收移交單等材料。

（二）設備儀器維修文件材料：設備儀器運轉情況記錄、維修計劃、維修記錄、更換易損件圖冊、外購備件明細表、修理完工通知單、質量檢查記錄、事故報告單及處理結果材料、設備儀器改裝、報廢形成的材料。

六、財會管理方面形成的文件材料

財會管理文件材料是指物業(yè)管理區(qū)域內各種物業(yè)管理服務費、維修維護基金、利息。其他經營收入、劃撥等資金收入情況和使用情況的原始材料。包括各種憑證、賬簿、預決算報表、計劃審批、會計檔案移交、保管、銷毀清冊等材料。

七、各種實物檔案

（一）獲得國家、省、市的表獎的各類獎杯、獎狀、獎牌（匾）、錦旗、證書等實物。

（二）反映企業(yè)精神標識、徽章等實物。

（三）其他具有保存價值和紀念意義的實物。

（四）各級領導及知名人士的題詞、題字、貴賓簽到簿等。

八、音像檔案

（一）反映本企業(yè)概貌的音像材料。

（二）反映本企業(yè)歷屆領導班子成員基本情況的音像材料。

（三）反映本企業(yè)重大活動及主要職能活動的音像材料。

（四）上級領導視察本企業(yè)及物業(yè)管理活動的音像材料。

（五）本企業(yè)召開各類重要會議的音像材料。

（六）本企業(yè)開展各種社區(qū)文化活動的音像材料。

（七）本企業(yè)開展各種教育培訓的音像材料。

（八）有關突發(fā)事件和重大事故的音像材料。

（九）反映物業(yè)管理園區(qū)景觀的音像材料。

（十）本企業(yè)形成和獲得各種榮譽的實物音像材料。

（十一）其他具有保存價值的音像材料。

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