第一篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說沒有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價(jià)格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。

第二篇：淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

淺談物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)既有區(qū)別又相互聯(lián)系，弄清二者之間的區(qū)別與聯(lián)系，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，兼顧物業(yè)管理主業(yè)與社區(qū)服務(wù)的雙重任務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)事業(yè)的共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一具有十分重要的意義。

一、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系

1、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）基本涵義上的區(qū)別，所謂物業(yè)管理是指：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安、交通和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。所謂社區(qū)服務(wù)是指：社區(qū)服務(wù)單位（包括街道辦事處、居委會(huì)、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等），為了滿足社區(qū)居民日常生活需求，并為他們提供一種基礎(chǔ)性保障和福利性照顧等，而開展的各種有償和無償性的便民利民服務(wù)。（2）實(shí)施管理與服務(wù)組織機(jī)構(gòu)的區(qū)別。物業(yè)管理服務(wù)，是由物業(yè)管理企業(yè)（公司）負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，凡在物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的一切涉及到物業(yè)管理方面的項(xiàng)目和內(nèi)容都由物業(yè)管理企業(yè)（公司）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一落實(shí)，參與物業(yè)管理有組織機(jī)構(gòu)是單一的。而社區(qū)服務(wù)，是由參與社區(qū)服務(wù)的單位共同負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的。目前，雖然主要由社區(qū)街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織通過建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)來開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，但為了充分挖掘社區(qū)資源，調(diào)動(dòng)社區(qū)內(nèi)一切積極因素，共同滿足社區(qū)居民日常生活需求，共創(chuàng)文明社區(qū)和文明城市，社區(qū)范圍內(nèi)的企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等也可以發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，通過獨(dú)立和聯(lián)合建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作，因此，參與社區(qū)服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)是多方面的。（3）服務(wù)對(duì)象的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)管理企業(yè)所接管區(qū)域內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人和使用人，其物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象具有局限性。是受物業(yè)所有權(quán)人和使用人的委托，通過雙方簽訂物業(yè)管理委托合同，在確定物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）各自的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上，為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供各種物業(yè)管理方面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)等方面存在一種契約關(guān)系，并受這種契約關(guān)系的制約。而社區(qū)服務(wù)的對(duì)象是社區(qū)范圍內(nèi)所有的居民和用戶，不僅包括物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人和使用人，而且包括不屬于物業(yè)管轄范圍的居民和用戶，以及暫住和流動(dòng)人口，社區(qū)服務(wù)的對(duì)象比較廣泛。社區(qū)服務(wù)的服務(wù)方和被服務(wù)方，在提供服務(wù)和接受服務(wù)等方面是自愿的，不受物業(yè)管理委托合同這一契約關(guān)系的制約。（4）服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，主要包括物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理，環(huán)境綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理，道路車輛管理等。物業(yè)管理企業(yè)在提供這些服務(wù)方面需要收取物業(yè)管理費(fèi)，是有償性的服務(wù)。而社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，主要是與滿足社區(qū)居民日常生活需求，為他們提供基礎(chǔ)性保障和福利照顧，而開展的便民利民服務(wù)項(xiàng)目，主要包括社區(qū)老年人服務(wù)，殘疾人服務(wù)，兒童服務(wù)，優(yōu)撫服務(wù)，就業(yè)服務(wù)，文化服務(wù)，教育服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，治安服務(wù)，家政服務(wù)，以及其他與居民生活相關(guān)的各種便民服務(wù)等。所提供的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，是有償性的；一部分具有福利保障性質(zhì)，是無償性的。

2、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的聯(lián)系

物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)不僅具有區(qū)別，而且有密切的聯(lián)系，二者之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：（1）物業(yè)管理主業(yè)中某些服務(wù)項(xiàng)目包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。物業(yè)管理公司所開展的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目雖然以所管物業(yè)和物業(yè)區(qū)域?yàn)橹鳎渲心承┪飿I(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目也包含社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，并與社區(qū)服務(wù)的目標(biāo)相一致。例如物業(yè)管理中的環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理既是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，也是社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理、社區(qū)服務(wù)必不可少的內(nèi)容。（2）物業(yè)管理主業(yè)以外的某些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。為了鞏固、發(fā)展和擴(kuò)大物業(yè)管理，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。物業(yè)管理企業(yè)除了要做好轄區(qū)內(nèi)與物業(yè)管理相關(guān)的主業(yè)工作外，還必須堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，積極開展與居民衣、食、住、行、文化娛樂等相聯(lián)系的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等有償性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，而許多多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，構(gòu)成社區(qū)服務(wù)的一部分。例如家政服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，文化教育、體育服務(wù)，中介服務(wù)等等。物業(yè)管理企業(yè)開辦的這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目本身就是社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)開展這些多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，收取一定的服務(wù)費(fèi)用，不僅為企業(yè)增加了收入，而且滿足了社區(qū)居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可見，物業(yè)管理工作包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，社區(qū)服務(wù)寓于物業(yè)管理的實(shí)際工作中，二者之間存在密切不可分割的聯(lián)系。

二、如何正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

1、正確處理好物業(yè)管理主業(yè)和參與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的對(duì)象及內(nèi)容的區(qū)別，決定了物業(yè)管理企業(yè)的主要職責(zé)和目標(biāo)是做好物業(yè)管理主業(yè)工作，即堅(jiān)持以物業(yè)管理企業(yè)所管轄區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)所有權(quán)人和使用人為服務(wù)對(duì)象，接受業(yè)主的委托，認(rèn)真做好與物業(yè)管理主業(yè)相關(guān)的房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等項(xiàng)管理工作。由于這些工作是物業(yè)管理的主業(yè)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，努力做好。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要認(rèn)真貫徹和遵守物業(yè)管理委托合同中的相關(guān)規(guī)定，明確本企業(yè)在物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，牢固樹立“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的宗旨，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，接受“業(yè)主委員會(huì)”的監(jiān)督，通過開展及時(shí)、熱情、周到的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、整潔、文明的社區(qū)環(huán)境和生活、工作環(huán)境。堅(jiān)持以物業(yè)管理為主業(yè)，把主要精力放在搞好與物業(yè)管理相關(guān)的工作上去，是物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)和根本職責(zé)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)工作優(yōu)劣，服務(wù)質(zhì)量和水平高低的重要標(biāo)志，那種只管收費(fèi)、創(chuàng)收，不管物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的作法，是堅(jiān)決要制止和改正的。

物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容與社區(qū)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容的聯(lián)系，又決定著物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任，有義務(wù)在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上積極參與社區(qū)服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍在社區(qū)之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，必須與社區(qū)服務(wù)工作緊密相聯(lián)。況且，某些物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中包含著社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，如環(huán)境衛(wèi)生管理、治安環(huán)境管理等是與社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容相一致的。因此，物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨(dú)奏”缺乏與社區(qū)街道、居委會(huì)、居民及公安派出所聯(lián)系和協(xié)作的傾向。既要把這些工作作為物業(yè)管理主業(yè)認(rèn)真抓好，又要從社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的角度出發(fā)，從社區(qū)服務(wù)的范圍出發(fā)，加強(qiáng)與物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的街道、居委會(huì)、及公安派出所的聯(lián)系和協(xié)作，和他們一樣了解和掌握管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和用戶的情況，暫住人口和流動(dòng)人口的情況等，聯(lián)手與街道、居委會(huì)、公安派出所等社區(qū)管理組織，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防范知識(shí)的宣傳教育，共同組建各種“社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍”，共同開展“群防群治”、“社會(huì)治安綜合治理”工作。從而把物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，把創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀單位與創(chuàng)建文明社區(qū)統(tǒng)一起來，只有這樣，才能在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的基礎(chǔ)上，在參與社區(qū)服務(wù)方面發(fā)揮更大的作用。

2、正確處理好物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)與開展社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)持“一主多副”的經(jīng)營(yíng)思想，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，為了滿足轄區(qū)內(nèi)居民的基本生活消費(fèi)需求，開辦一些傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，可為企業(yè)增加收入，實(shí)現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的目的。如新建的規(guī)模較大的居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和預(yù)留的臨街房屋建筑，采取自辦或租賃向業(yè)戶收取租金的形式，開設(shè)零售商店、綜合商場(chǎng)、飯店、藥店、洗浴店、美容理發(fā)店、干洗店、裝飾材料店、照像館、各種專賣店等。為了促進(jìn)社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)在開辦傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意融入有償性的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，把傳統(tǒng)的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來。如開辦有償性的家政服務(wù)，老年人服務(wù)，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，房屋中介服務(wù)，文化教育體育服務(wù)等。開辦這些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，可進(jìn)一步滿足居民迫切需要解決的日常生活需求問題，同時(shí)也可為企業(yè)增加收入。

3、正確處理好自辦與聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)注意充分利用自身的條件和優(yōu)勢(shì)，選擇適合于物業(yè)管理特點(diǎn)的服務(wù)項(xiàng)目，只有這樣才能“揚(yáng)長(zhǎng)避短”取得良好的實(shí)效。（1）要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)工作范圍固定在社區(qū)某一區(qū)域內(nèi)，在所管轄的區(qū)域內(nèi)有固定的住戶和人口，從而構(gòu)成了一個(gè)巨大的固定消費(fèi)群體和潛在的市場(chǎng)，這不僅為物業(yè)管理企業(yè)開展傳統(tǒng)性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)提供了商機(jī)，而且為自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目提供了前提條件。因此，要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過調(diào)查研究，自辦一些居民急需解決有一定需求量的社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。（2）充分利用物業(yè)管理專業(yè)化優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理專業(yè)化組織，有專門管理組織機(jī)構(gòu)，專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人才，專門的設(shè)備和設(shè)施等，可利用這些優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如充分發(fā)揮懂得房地產(chǎn)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才自辦房屋租賃中心，房屋交易，估價(jià)，咨詢服務(wù)；利用專門的設(shè)備自辦房屋裝修服務(wù)，搬家服務(wù)，居室保潔服務(wù)，洗車修車服務(wù)等。（3）充分利用房產(chǎn)物業(yè)“硬件”優(yōu)勢(shì)。如果物業(yè)管理企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可利用開發(fā)預(yù)留的房屋開辦老年人公寓、托老所、幼兒園、托兒所、文化娛樂中心、健身房、圖書閱覽室、錄像廳，代辦水、電、煤氣、電話費(fèi)等。如果物業(yè)管理企業(yè)不隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可以優(yōu)惠價(jià)購下預(yù)留房屋開辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)管理企業(yè)如果不具備條件和優(yōu)勢(shì)自辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，還可以采取與街道、居委會(huì)、企事業(yè)單位聯(lián)辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。如與街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織聯(lián)辦“社區(qū)服務(wù)中心”，承擔(dān)某些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；與醫(yī)療衛(wèi)生單位聯(lián)辦“醫(yī)療服務(wù)站”，開展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，開辦家庭病房，老年人護(hù)理等服務(wù)；與療養(yǎng)院、敬老院聯(lián)辦社區(qū)養(yǎng)老公寓、托老所；與商業(yè)、飲服務(wù)業(yè)聯(lián)辦“一條龍服務(wù)”，為業(yè)主和用戶送貨上門、送餐上門等；還可以聯(lián)辦其他一些社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

4、正確處理好開展有償性社區(qū)服務(wù)與無償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系社區(qū)服務(wù)的基本功能和目標(biāo)是一種基礎(chǔ)性保障和社會(huì)福利性照顧，以滿足社區(qū)成員最基本的日常服務(wù)需求。因此，社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目一部分屬于有償性服務(wù)，一部分屬于無償性義務(wù)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的和有償性社區(qū)服務(wù)，可提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加企業(yè)和職工的收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足，對(duì)鞏固發(fā)展物業(yè)管理具有十分重要的意義。因此，開展有償性的社區(qū)服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)參與社區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，也有義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)一些與社區(qū)建設(shè)與發(fā)展，與社區(qū)文化建設(shè)和“兩個(gè)文明建設(shè)”相聯(lián)系的無償性社區(qū)服務(wù)工作。因此，應(yīng)正確處理好開展有償性社區(qū)服務(wù)和開展無償性社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，抽出人力的物業(yè)按照建設(shè)部頒布的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，利用管轄區(qū)內(nèi)娛樂活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，定期組織居民開展各種健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。積極配合社區(qū)街道、居委會(huì)、公安派出所開展各項(xiàng)義務(wù)服務(wù)工作，如利用管轄區(qū)小公園、小廣場(chǎng)開展文化活動(dòng)，舉辦“文藝演出”、“音樂晚會(huì)”、“電影放映”，舉辦居民自娛自樂的“納涼晚會(huì)”、“京劇清唱”，舉辦“書畫展”、“科普知識(shí)圖片展”；開展樓院文化活動(dòng)，開辦文化園地專欄，宣傳普法知識(shí)、文化知識(shí)、衛(wèi)生保健知識(shí)、安全防范知識(shí)，烹飪知識(shí)等。開展全民健身活動(dòng)，組織居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，舉辦各種類型的體育比賽等。積極配合街道、居委會(huì)、公安、派出所共同開展創(chuàng)建文明社區(qū)、文明住宅小區(qū)活動(dòng)，共同制定住宅小區(qū)文明公約；共同建立“社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍”，開展義務(wù)護(hù)綠、義務(wù)巡邏、義務(wù)看門望鎖、戶院聯(lián)防、社區(qū)群防活動(dòng)。與社區(qū)街道、居委會(huì)聯(lián)辦“社區(qū)救助中心”，為社區(qū)居民排憂解難；共同開展義務(wù)咨詢、幫困扶貧、優(yōu)撫服務(wù)等。物業(yè)管理企業(yè)通過參與管轄區(qū)內(nèi)無償性的社區(qū)服務(wù)工作，不僅能促進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)的發(fā)展，而且能提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)，提高物業(yè)管理的質(zhì)量水平，從而為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理單位，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第三篇：淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系與

發(fā)展現(xiàn)狀

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念

１、社區(qū)管理的概念

“社區(qū)”是社會(huì)學(xué)中的基本概念，一般認(rèn)為：社區(qū)就是在一定地域內(nèi)發(fā)生社會(huì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)生活共同體。其基本構(gòu)成要素有四個(gè)方面：

（一）、相對(duì)穩(wěn)定的人文區(qū)位意義上的地域。特定的區(qū)域不僅是社區(qū)成員活動(dòng)的基本空間場(chǎng)所，而且社區(qū)成員的活動(dòng)方式乃至思想感情也都被打上區(qū)域的烙印和特征。

（二）、是一定規(guī)模和具有同質(zhì)性的人口。社區(qū)人口主要表現(xiàn)為人口的數(shù)量規(guī)模和分布，以及人口的素質(zhì)構(gòu)成。以職業(yè)因素等為主的同質(zhì)性的人口素質(zhì)構(gòu)成很大程度上決定了社區(qū)的類型。

（三）、是以橫向分布和聯(lián)系為主要特征的組織結(jié)構(gòu)。社區(qū)作為一個(gè)社會(huì)實(shí)體，是由一些群體和組織構(gòu)成的。社區(qū)結(jié)構(gòu)既體現(xiàn)了社區(qū)內(nèi)各種群體、組織的分布狀況及其相互之間的關(guān)系水平，并且在很大程度上反映出社區(qū)發(fā)展的水平。

（四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式?；谏鐓^(qū)的共同利益、面臨的共同問題和共同需要，每一個(gè)社區(qū)都會(huì)形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。

正因?yàn)樯鐓^(qū)的這些特征，決定了社區(qū)管理的特性及其重要的意義。所謂社區(qū)管理，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。在我國，社區(qū)管理的概念是在我國由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，伴隨著改革的不斷深化，社會(huì)結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。其具體的背景：一是我國社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。即由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向社會(huì)全面進(jìn)步的發(fā)展觀的形成；由國家工業(yè)化轉(zhuǎn)向社會(huì)現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略的確立。二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，對(duì)重鑄新型社區(qū)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)社區(qū)管理有著迫切的需求。三是社會(huì)管理體制的轉(zhuǎn)軌和城市管理重心的下移，賦予了社區(qū)管理以充分的條件。

２、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行的統(tǒng)一的、專業(yè)化的管理活動(dòng)，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：一是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。二是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管 理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。三是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。四是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。

二、當(dāng)前社區(qū)管理與物業(yè)管理的矛盾

在我國經(jīng)濟(jì)體制改革過程中，隨著住房制度改革的推進(jìn)，單位房的逐步減少和社會(huì)住宅區(qū)的迅速增加，居民逐漸地由原來的依靠單位轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾囄飿I(yè)管理，原來的“單位人”也開始向“社區(qū)人”轉(zhuǎn)化。物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生，并迅速成為城市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。

而與此同時(shí)，原有的社區(qū)管理模式則屬于政府導(dǎo)向型的管理模式，它主要是以各街道、社區(qū)居委會(huì)為主體，其他社區(qū)組織共同參與配合下對(duì)社區(qū)的公共事務(wù)、社會(huì)事務(wù)等進(jìn)行管理。由于社區(qū)管理與物業(yè)管理都是對(duì)與城市居民日常生活相關(guān)的諸多方面的日常管理，兩者之間存在著很多共同或相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目標(biāo)相近、管理的人員相近等，而且在相關(guān)的規(guī)定中，社區(qū)管理組織的某些職責(zé)與物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容有所交叉；又由于傳統(tǒng)體制的慣 性和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，兩者經(jīng)常出現(xiàn)很多磨擦和碰撞。以我市為例，目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間普遍存在著各種各樣的矛盾，如有的社區(qū)居委會(huì)想將空臵的物業(yè)管理用房作為社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，但物業(yè)管理公司不予支持，雙方矛盾尖銳；創(chuàng)建文明社區(qū)，社區(qū)居委要物業(yè)公司服從其安排，但相互之間不相隸屬，物業(yè)公司可以配合也可以不配合。同樣，原有的社區(qū)管理模式屬于自上而下的管理，政府行為偏多，不利于社區(qū)居民的主動(dòng)參與意識(shí)和民主意識(shí)的培養(yǎng)，而物業(yè)管理的發(fā)展恰恰需要具有這種意識(shí)的業(yè)主，因此，原有的社區(qū)管理模式也往往會(huì)給物業(yè)管理的實(shí)施帶來種種的障礙。

三、如何解決社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的矛盾

１、必須正確認(rèn)識(shí)社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系。

社區(qū)管理是一個(gè)大的系統(tǒng)，涉及到文化教育、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會(huì)治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、流動(dòng)人口管理、鄰里關(guān)系以及房屋管理等內(nèi)容。而物業(yè)管理則是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境。從這個(gè)意義上來說，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包含在社區(qū)管理的內(nèi)容之中。但兩者之間又有著許多的區(qū)別：

首先是實(shí)施管理的主體不同。參與社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)等。從我市來看，社區(qū)管理主要是在街道的組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會(huì)來具體實(shí)施管理。而參與物業(yè)管理的主體則是物業(yè)的業(yè)主，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán)，而具體事務(wù)由物業(yè)管理公司來管理。

其次是管理的性質(zhì)不同。社區(qū)管理是國家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的基礎(chǔ)性社會(huì)管理。具體而言，社區(qū)管理就是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會(huì)實(shí)際承擔(dān)的行政性管理以及在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織下由社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞人的社會(huì)生活而實(shí)施的管理。政府行為在社區(qū)管理中起著主導(dǎo)作用，因而社區(qū)管理具有明顯的行政性。而物業(yè)管理是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，它是在業(yè)主的委托下圍繞“人的居住環(huán)境”而實(shí)施的管理，是一種由現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的完全市場(chǎng)化、商業(yè)化的活動(dòng)。

第三是管理的內(nèi)容不同。社區(qū)管理與物業(yè)管理在管理內(nèi)容上均具有綜合性，但綜合性的內(nèi)涵卻不同。社區(qū)管理包括了更為廣泛的內(nèi)容，不僅包括“人的居住環(huán)境”，而且包括“人的社會(huì)生活”的內(nèi)容，如計(jì)劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、衛(wèi)生保健等等。而物業(yè)管理以“人的居住環(huán)境”的管理為主要內(nèi)容，即以物業(yè)為核心的各類專業(yè)化管理與服務(wù)內(nèi)容為主，如各類房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)、消防管理；清掃保潔、綠化管理；停車場(chǎng)管理等。在條件允許的情況下，也開展一些專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。

第四是管理資金的來源不同。社區(qū)管理需要配備相應(yīng)的機(jī)構(gòu)與人員，需要在社區(qū)范圍內(nèi)開展工作，因而必須要有充足的資金來源保障。社區(qū)管理的資金主要依靠政府撥款，同時(shí)也可以開辟多元化的資金籌 集渠道，如社區(qū)創(chuàng)收、社會(huì)和企事業(yè)單位捐款等。而物業(yè)管理是一種商業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，其資金來源主要是業(yè)主所支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

也正是由于以上這些不同，決定了在社區(qū)管理過程中物業(yè)管理的獨(dú)立性，任何試圖在現(xiàn)有的社區(qū)行政性管理的框架下消解這種獨(dú)立性的行為都是錯(cuò)誤的。

２、要合理定位街道、社區(qū)居委與物業(yè)管理企業(yè)的職能。

對(duì)一個(gè)社區(qū)來講，管理和服務(wù)的事務(wù)大致可以分為四塊，即行政、法律、市場(chǎng)和自治。在這四大塊中，街道、社區(qū)居委主要承擔(dān)行政和法律職能，對(duì)于自治性的事務(wù)，街道、居委要給予引導(dǎo)，發(fā)動(dòng)居民自行組織和運(yùn)作。至于其他事務(wù)則應(yīng)交給物業(yè)管理公司去完成。在職能的劃分上，街道、居委一定要把握好自身的職能范圍，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。

在這種職能劃分的情況下，物業(yè)管理公司其實(shí)是一個(gè)“局外人”，它僅僅是一個(gè)為業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)；而對(duì)于這類企業(yè)的管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)并不屬于街道辦事處或居委會(huì)，而應(yīng)屬于工商部門和物業(yè)管理的主管部門。這類企業(yè)與業(yè)主之間屬純粹的商業(yè)合同關(guān)系，這種合同關(guān)系并不涉及街道辦事處或居委會(huì)。

３、要在自覺、自助、自治的原則下積極促進(jìn)社區(qū)群眾自治組織的發(fā)育與成熟。

由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，我國城市居民自我管理的意識(shí)和能力相對(duì)較弱。從目前我市的情況看，一方面是政府正在大力推進(jìn)社區(qū) 建設(shè)，致力于社區(qū)整合，以及行政、治安等管理的完善。而另一方面，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范化與法制化也已是必然的趨勢(shì)。然而，無論是社區(qū)管理還是物業(yè)管理，其基礎(chǔ)則是社區(qū)群眾的自治，包括社區(qū)自治組織的建設(shè)和群眾自治能力的培育。因?yàn)?，社區(qū)群眾自治水平的提高可以從以下幾個(gè)方面來促進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理工作：

首先，可以較容易地對(duì)社區(qū)事務(wù)進(jìn)行決策。例如在物業(yè)管理活動(dòng)中，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而產(chǎn)生的各種糾紛，就可以通過業(yè)主大會(huì)這樣的自治組織來解決和決策。

其次，可以更好地協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)不同階層之間的關(guān)系。由于目前社區(qū)成員之間在經(jīng)濟(jì)能力、教育程度、宗教信仰以及職業(yè)、年齡、婚姻狀況等方面往往存在著較大的差異，異質(zhì)化程度比較高，造成了相互之間在溝通交流上的困難。而良好的群眾自治組織則可以使不同階層的人群加強(qiáng)溝通和交往，互相幫助，從而有利于社區(qū)的治安和穩(wěn)定。

第三，可以通過組織各種類型的活動(dòng)增強(qiáng)社區(qū)成員的歸屬感。社區(qū)群眾的自治組織因?yàn)閬碜杂谏鐓^(qū)居民，對(duì)居民情況和社區(qū)資源非常了解，有條件將居民組織起來，參加各種類型的活動(dòng)。例如組建各種類型的俱樂部、社區(qū)的聯(lián)歡活動(dòng)、捐助活動(dòng)等，在活動(dòng)過程中增進(jìn)社區(qū)成員的相互了解，培養(yǎng)對(duì)于社區(qū)的感情，從而形成家園歸屬感。

那么，在社區(qū)自治組織的建設(shè)過程中，政府的作用又如何呢？筆者認(rèn)為：第一，在社區(qū)自治組織沒有發(fā)育成熟的情況下，政府的各級(jí)基層組織可以通過職能轉(zhuǎn)換和服務(wù)延伸，在某種程度上起到輔助甚或 暫時(shí)性替代的作用。在這一過程中，與社區(qū)建設(shè)有關(guān)的政府行為應(yīng)體現(xiàn)為由管理向服務(wù)、由突出權(quán)力主體向突出義務(wù)主體的方向轉(zhuǎn)變。第二，在社區(qū)自治組織已經(jīng)建立，但還沒有形成社區(qū)深層自治結(jié)構(gòu)的條件下，這時(shí)，政府的作用主要是幫助和引導(dǎo)，但決不是替代。這種幫助將促使社區(qū)建設(shè)從環(huán)境設(shè)施的外部推動(dòng)，逐步進(jìn)入內(nèi)在的心理建設(shè)。而政府能夠給予社區(qū)的最大的支持，則是由于政府處于規(guī)劃和調(diào)控地區(qū)資源的主導(dǎo)地位，有能力促使一定地域的資源配臵與當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)建設(shè)更有力地結(jié)合起來，使社區(qū)原住居民和新住居民都能在社區(qū)建設(shè)中獲得實(shí)惠，由此形成深層自治結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，進(jìn)而從內(nèi)在要求而不是從外在強(qiáng)化上提升社區(qū)意識(shí)，改變社區(qū)自治受表層化社區(qū)結(jié)構(gòu)局限的狀態(tài)。

總之，社區(qū)管理與物業(yè)管理是依據(jù)著不同的機(jī)制來管理和服務(wù)于社區(qū)，在明確了其不同的特點(diǎn)、方式和側(cè)重之后，作為政府及有關(guān)部門應(yīng)能區(qū)別對(duì)待，充分利用這兩條途徑更好地服務(wù)于社區(qū)居民，從整體上提高社區(qū)建設(shè)的檔次和水平。

第四篇：淺談如何優(yōu)化業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

淺談如何優(yōu)化業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的處理是貫穿于物業(yè)管理活動(dòng)始末的，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間原本是精誠團(tuán)結(jié)、互利共贏的合作關(guān)系，但現(xiàn)實(shí)中卻出現(xiàn)了諸多的矛盾和糾紛，要處理好兩者之間的關(guān)系就必須運(yùn)用合理的手段，運(yùn)用相關(guān)知識(shí)處理好關(guān)系、加強(qiáng)二者之間的溝通，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，從而提高企業(yè)服務(wù)品牌，最終提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；交流溝通；優(yōu)化關(guān)系

一、明確雙方的關(guān)系

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已確認(rèn)了兩者是兩個(gè)獨(dú)立平等的民事主體關(guān)系。業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制聘用物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理項(xiàng)目委托給物業(yè)管理企業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)則按照合同的約定為業(yè)主提供服務(wù)，其實(shí)提供的服務(wù)就是一種價(jià)值商品，業(yè)主要為占有和消費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)支付一定的費(fèi)用，所以，兩者是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)、提供商品與消費(fèi)服務(wù)的關(guān)系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發(fā)展關(guān)系。但是人們往往受舊的傳統(tǒng)思想影響，在觀念上使得雙方原本平等關(guān)系的地位產(chǎn)生錯(cuò)位，部分業(yè)主采取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)的管理活動(dòng)增加了困擾。因此，明確雙方的定位，是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

二、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系緊張的根源

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)兩者之間合作關(guān)系趨于緊張，本應(yīng)該是和睦相處、互贏互利的兩個(gè)主體卻變成了對(duì)立的矛盾雙方。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾糾紛屢屢發(fā)生：一方是要求“收費(fèi)”，一方是“拒繳”；一方是原告，一方是被告；一方堅(jiān)守陣地，一方要求解聘。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？我認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：

1.宣傳不到位。

首先，對(duì)政策的宣傳不到位。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理政策的了解程度不夠。不少業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理相關(guān)政策了解甚少，甚至一些業(yè)主委員會(huì)成員也不能依照相關(guān)的法律法規(guī)完善管理制度，正確實(shí)施監(jiān)督管理。而物業(yè)管理的從業(yè)人員對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗(yàn)管理，缺乏可靠的法律依據(jù)。

其次，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容宣傳不到位。許多業(yè)主在物業(yè)管理的概念上了解認(rèn)識(shí)不多，許多要求超出了物業(yè)管理的合理范圍。部分業(yè)主認(rèn)為：交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)，提出的許多高標(biāo)準(zhǔn)、全方位服務(wù)讓物業(yè)公司無法做到。如：小區(qū)周圍公交車等配套設(shè)施少；小區(qū)附近有歌廳，有餐館，噪音大；物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全等問題。因此，物業(yè)管理企業(yè)還是要通過宣傳來縮小業(yè)主與物業(yè)公司間的認(rèn)識(shí)差異。

2.物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不到位。

物業(yè)管理企業(yè)管理制度不健全，服務(wù)不規(guī)范，員工服務(wù)意識(shí)差。一些物業(yè)管理企業(yè)不按照約定履行合同，提供了質(zhì)價(jià)不符的服務(wù)；一些物業(yè)管理企業(yè)一味最求利潤(rùn)，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益；一些物業(yè)管理公司的從業(yè)人員綜合素質(zhì)低，缺乏科學(xué)的管理能力，缺乏正確的溝通能力，缺乏一名物業(yè)管理人員應(yīng)有的知識(shí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律水平等，這些都影響了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

3.物業(yè)公司缺乏執(zhí)法權(quán)，政府相關(guān)政策滯后。

物業(yè)管理糾紛的深層次原因復(fù)雜，不少業(yè)主把對(duì)社會(huì)不良現(xiàn)象、違章搭建、拆遷政策、開發(fā)企業(yè)或者現(xiàn)行的相關(guān)政策等方面的不滿轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理企業(yè)身上。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主與政府之間、在業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間、甚至在業(yè)主與業(yè)主之間的夾縫中艱難生存。例如現(xiàn)在普遍存在的群租現(xiàn)象，物業(yè)只能對(duì)產(chǎn)權(quán)人和房客進(jìn)行勸阻，通報(bào)房辦，但這樣的結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致相鄰業(yè)主們的不滿和投訴，認(rèn)為物業(yè)敷衍了事，惡性循環(huán)就導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的拒繳。

三、對(duì)策與建議

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平越來越重視，要求也越來越高，物業(yè)公司不再是簡(jiǎn)單的接受業(yè)主投訴、報(bào)修等工作，還要隨時(shí)向業(yè)主傳遞服務(wù)中心的各項(xiàng)信息、搭建與業(yè)主互動(dòng)的平臺(tái)，向業(yè)主展示物業(yè)管理人員良好形象等工作。因此，處理好與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管理的關(guān)鍵所在。

1.建立一個(gè)業(yè)主互動(dòng)交流平臺(tái)。

俗話說“通則不痛”，溝通是化解矛盾，解決問題的必要途徑。物業(yè)公司可采取建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)站、小區(qū)論談、業(yè)主座談會(huì)、定期拜訪、滿意度調(diào)查、開展社區(qū)文化活動(dòng)等多種多樣的方式收集業(yè)主信息，了解業(yè)主的合理需求，并對(duì)及顧客提出的不滿與意見及時(shí)的處理，了解業(yè)主對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和要求，經(jīng)過綜合分析，結(jié)合公司戰(zhàn)略，從基本需求、期望需求、超期望需求等方面確定核心服務(wù)和支持

服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)公共關(guān)系目標(biāo)。

上?！叭f源城”小區(qū)是一個(gè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)的高層住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)在日常溝通交流的基礎(chǔ)上還建立了萬源城居民的“惠民平臺(tái)”，每一戶居民發(fā)放一張會(huì)員卡，可以享受到定購蔬菜、水果、體檢、健身、旅游等多方面的折扣優(yōu)惠，從而讓萬源城的居民感覺到了不同與其他小區(qū)的服務(wù)，對(duì)物業(yè)的滿意度提高了很多，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率每年都是在98%以上。這個(gè)成功的案例告訴我們，企業(yè)組織在開展一般性公共關(guān)系活動(dòng)的同時(shí)，還可以開展一些有自己特色的服務(wù)，開辟同業(yè)主聯(lián)系的渠道，打造和樹立企業(yè)組織的良好形象。

2.建立一套意見投訴受理機(jī)制。

建立《客戶投訴處理作業(yè)規(guī)程》，從管理處到企業(yè)總部建立一個(gè)部門內(nèi)部監(jiān)督顧客投訴處理情況。做到“專人受理，限時(shí)辦結(jié)”及時(shí)妥善處理業(yè)主各種投訴意見。而且在投訴時(shí)限到達(dá)時(shí)或投訴處理完畢后要對(duì)投訴客戶進(jìn)行回訪，以便及時(shí)驗(yàn)證管理服務(wù)工作的質(zhì)量和效果，確保管理服務(wù)工作質(zhì)量。投訴事件的回訪率應(yīng)達(dá)到100%，同時(shí)，針對(duì)不同程度的投訴要安排不同的人員進(jìn)行回訪，以體現(xiàn)公司對(duì)住戶投訴的重視程度。要處理好業(yè)主的投訴，物業(yè)管理企業(yè)要遵循一定的公關(guān)原則——微笑、理解、致歉、跟進(jìn)、溝通、回復(fù)。作為物業(yè)管理行業(yè)，有投訴是正常的，關(guān)鍵是以何種心態(tài)去面對(duì)。很多情況客戶的投訴是提高我們管理服務(wù)水平的動(dòng)力。

3.建立完整、規(guī)范的管理體系，組建高標(biāo)準(zhǔn)管理隊(duì)伍

目前，越來越多的物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到建立起一套科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理體系的重要性，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確每一個(gè)崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，讓每一個(gè)員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務(wù)質(zhì)量。

3.1專業(yè)化是提高服務(wù)水平的先決條件。

專業(yè)化主要體現(xiàn)在專業(yè)技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理水平的根本途徑是進(jìn)行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決好“顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求和企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業(yè)發(fā)展問題。

3.2.規(guī)范化管理是增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的前提

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，業(yè)主的要求越來越高，為了減少投訴的發(fā)生，應(yīng)制定各種崗位的操作手冊(cè)，各種應(yīng)急預(yù)案以及質(zhì)量監(jiān)督體系等，并嚴(yán)格按照工作規(guī)程規(guī)范開展工作。對(duì)已經(jīng)制定的管理體系要結(jié)合實(shí)際管理的項(xiàng)目進(jìn)行不斷的完善和修訂，滿足不同項(xiàng)目的需求。

3.3堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念

確立人性化服務(wù)觀念，建立健全服務(wù)質(zhì)量保證體系，把服務(wù)質(zhì)量視為企業(yè)的生命。物業(yè)管理企業(yè)開展工作時(shí)，將業(yè)主視為自己的家人來對(duì)待，這樣使得業(yè)主不會(huì)覺得企業(yè)只是一味地在賺他們錢，而是認(rèn)為花錢買方便、買時(shí)間、買溫馨。而業(yè)主也視企業(yè)為自己的管家，相關(guān)的大事小事與企業(yè)商量，共同做好美化物業(yè)環(huán)境、解決日常問題等各項(xiàng)事務(wù)，從而讓企業(yè)認(rèn)為自己的提供的服務(wù)得到了回報(bào)，付出的勞動(dòng)得到了尊重，從而倍加珍惜雙方的感情和默契。例如一些溫馨提示、無償?shù)谋忝穹?wù)等人性化活動(dòng)，這些都已經(jīng)在許多物業(yè)管理小區(qū)里得以證實(shí)，讓生活和工作在這些小區(qū)里的業(yè)主們和物業(yè)管理員，均感受到相互尊重、和諧融洽所帶來的種種好處并以此為豪。因此說，以“人”為本的思想是人性化活動(dòng)的基礎(chǔ)，而人性化活動(dòng)是以“人”為本思想的具體表現(xiàn)。

3.4建立“愛崗敬業(yè)”的管理團(tuán)隊(duì)

物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自己的管理模式、管理制度開展多種形式的在職教育和培訓(xùn)，建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德、會(huì)服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)還應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)，對(duì)每一位員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢(shì)。要讓每一個(gè)管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對(duì)一些不太了解、提出抱怨甚至投訴的業(yè)主，要主動(dòng)上門與其溝通、交流。要不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，學(xué)會(huì)感謝業(yè)主提出意見、給予改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)，使業(yè)主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情，做到干一行愛一行，愛一行專一行。

4、協(xié)調(diào)好行政管理部門的關(guān)系

其實(shí)，影響業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間關(guān)系的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是政府相關(guān)部門的管理和監(jiān)督。由于物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在我國推行的時(shí)間短，尚處在成長(zhǎng)和發(fā)展階段。物業(yè)管理作為與百姓生活最密切的行業(yè)，出現(xiàn)問題也是難免的。

因此，物業(yè)管理企業(yè)在正確處理與業(yè)主之間關(guān)系的同時(shí)，也應(yīng)積極協(xié)調(diào)與行政管理部門的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)與行政管理部門的交流溝通，關(guān)注政策的變化，并積極服從、執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會(huì)為物業(yè)管理企業(yè)獲得行政管理部門的理解、支持奠定良好基礎(chǔ)，從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。協(xié)助、支持行政部門的管理，同時(shí)要借助行政管理部門的管理來加強(qiáng)與業(yè)主的關(guān)系，例如借助行政管理部門來整治違章建筑、取締群租；在一些溝通會(huì)上，可以邀請(qǐng)行政部門的人員參加等等。

我相信，物業(yè)管理企業(yè)如果能一切以業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)，明確物業(yè)管理的定位，充分重視業(yè)主對(duì)企業(yè)的投訴，建立完善的投訴管理機(jī)制，切實(shí)運(yùn)用公共關(guān)系手段處理在日常運(yùn)作中所遇到的問題，那么，企業(yè)的認(rèn)知度、美譽(yù)度必然能大大提高。同時(shí)，還能為企業(yè)的生存與發(fā)展創(chuàng)造有利的、和諧的輿論環(huán)境，減少其在日常運(yùn)作中的阻力，最終必能在提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)獲得更好的社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)： [1]趙久建.中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究[D].北京交通大學(xué).2011

[2]林七七.物業(yè)管理公司業(yè)主投訴中的溝通管理研究[D].暨南大學(xué).2011

[3]劉玉剛，柏靜霓.我國物業(yè)的管理弊病追究[J].上海商業(yè).2008（10）

長(zhǎng)寧公安分局管理處彭菁蓉

二〇一三年六月十八日

第五篇：業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

社會(huì)學(xué)院 08（3）班

朱雪蓮 26號(hào)

【摘要】一個(gè)物業(yè)價(jià)值的成功實(shí)現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結(jié)果會(huì)是什么樣子，在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對(duì)立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認(rèn)為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的調(diào)停和平衡的作用。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì) 權(quán)利 義務(wù) 物業(yè)管理公司 關(guān)系

一．業(yè)主委員會(huì)概述

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

要成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)必須滿足一個(gè)基本條件，就是小區(qū)的入住率超過50％。也就是說如果一個(gè)小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購買合同，即業(yè)主達(dá)到或超過400戶才行。當(dāng)首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會(huì)。

足了基本條件，接下來我們分六個(gè)步驟來說明如何成立業(yè)主委員會(huì)及各個(gè)階段的需求。

1．前期準(zhǔn)備想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議。

2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

3．起草業(yè)主委員會(huì)章程起草業(yè)主委員會(huì)章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間以書面的形式發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并簽收條。

4．籌備組驗(yàn)票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗(yàn)票工作，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對(duì)意見少于1/2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

5．召開業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開展工作。6。業(yè)主委員會(huì)備案將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

二．業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會(huì)最基本的權(quán)利是對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程予以保證。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利有：

1．召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

3．決定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司；

4．審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有關(guān)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；

5．審議管理工作計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算；

6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；

7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

8．業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

1．籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5．接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；6．本會(huì)作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

三．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會(huì)管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。

1．完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）決策人是業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會(huì)的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場(chǎng)的雙向選擇。業(yè)主委員會(huì)愿意出多少錢以購買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無權(quán)干預(yù)對(duì)方的內(nèi)部活動(dòng)。

2．非完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系。在非完全市場(chǎng)條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系有如下特點(diǎn)：（1）物業(yè)的委托人是一個(gè)公司或一個(gè)機(jī)構(gòu)，不是一個(gè)由許多業(yè)主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來的，其日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主們的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來說，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的管理計(jì)劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，等等。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善，業(yè)主委員會(huì)這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會(huì)得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)在自己長(zhǎng)期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會(huì)的工作之中。這是一個(gè)非?？上驳默F(xiàn)象，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識(shí)在增強(qiáng)，說明了業(yè)主委員會(huì)這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻(xiàn)：

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