第一篇：物業(yè)管理公司的運(yùn)作體制

物業(yè)管理公司的運(yùn)作體制

企業(yè)的所有權(quán)

所有權(quán)是生產(chǎn)資料所有關(guān)系的法律表現(xiàn)。生產(chǎn)資料歸誰所有，誰就在法律上擁有對(duì)生產(chǎn)資料的所有權(quán)，成為生產(chǎn)資料的主人。

企業(yè)的經(jīng)營權(quán)

經(jīng)營權(quán)是占有、使用、收益、處分關(guān)系的法律表現(xiàn)。生產(chǎn)資料歸誰占有、使用、收益、處分，在法律上誰就擁有經(jīng)營權(quán)，可以直接指揮、組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。所有權(quán)決定經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)從屬于所有權(quán)。

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)可以是統(tǒng)一的，也可以在一定條件上彼此分離。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，表明生產(chǎn)資料的所有者擁有直接經(jīng)營權(quán)力。在一定條件下所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，表明生產(chǎn)資料的所有者通過各種形式轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，所有者依據(jù)所有權(quán)取得報(bào)酬。

實(shí)行兩權(quán)分離必須堅(jiān)持:（1)不改變所有權(quán);(2)在不改變所有制的情況下，一定要強(qiáng)化企業(yè)在經(jīng)營上的責(zé)任，使企業(yè)成為真正的法人;(3)確保企業(yè)的資產(chǎn)使用權(quán)。

我國全民所有制企業(yè)采取的兩權(quán)分離的主要形式有:承包制、租賃制、資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制和股份制等。

企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化

經(jīng)營方式是指在一定生產(chǎn)資料所有制形式下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的具體形式，以及所有者同經(jīng)營者之間的關(guān)系。我國《全民所有制工業(yè)企業(yè)法》規(guī)定，全民所有制工業(yè)企業(yè)是依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的社會(huì)主義商品生產(chǎn)和經(jīng)營單位。企業(yè)依法自主經(jīng)營，經(jīng)營方式靈活多樣。

企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化表現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營責(zé)任制形式的多樣化和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營方式的靈活多樣。在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則下，企業(yè)可以依照產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)特點(diǎn)等采取不同的經(jīng)營責(zé)任制形式。

租賃經(jīng)營

我國的租賃經(jīng)營是在不改變所有制的前提下，通過公開招標(biāo)和簽訂合同的辦法，將企業(yè)的資產(chǎn)有限期地、有條件地、有償?shù)刈尪山o承租人經(jīng)營。租賃經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)手段與法律手段相結(jié)合，權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一的經(jīng)營責(zé)任制。

承包經(jīng)營的實(shí)施

實(shí)行承包制的企業(yè)，盡管其承包形式不同、特點(diǎn)各異，但在具體實(shí)施中，大體都經(jīng)歷以下三個(gè)階段:(l)準(zhǔn)備階段；(2)招標(biāo)階段；(3)簽訂合同階段。

資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制

通過對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行社會(huì)評(píng)估，招標(biāo)聘任法人代表，實(shí)行責(zé)任經(jīng)營，利益分享，以契約關(guān)系明確經(jīng)營者的責(zé)任和權(quán)利的一種經(jīng)營責(zé)任制形式。它是在深化企業(yè)改革中出現(xiàn)的一種新型責(zé)任制形式，集中了租賃制、承包制、廠長任期目標(biāo)責(zé)任制等多種經(jīng)營方式的優(yōu)點(diǎn)，能夠保證國家資產(chǎn)的逐步增長和企業(yè)發(fā)展的后勁，使企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的有效經(jīng)營模式。

資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制的試行程序：(l)準(zhǔn)備階段;(2)招標(biāo)聘任階段;(3)簽訂合同階段。股份制的意義

股份制是伴隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種企業(yè)經(jīng)營組織形式。在社會(huì)主義生產(chǎn)方式中，由于所有制結(jié)構(gòu)的多元化，多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營形式并存發(fā)展。實(shí)行股份制具有特殊意義:(l)股份制有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)營者和生產(chǎn)者的積極性;(2)股份制有利于資源的合理配置，促進(jìn)企業(yè)的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合刊（3)股份制有利于增加資本積累，合理引導(dǎo)消費(fèi);(4)股份制有利于培育一支宏大的社會(huì)主義企業(yè)家隊(duì)伍;(5)股份制有利于實(shí)現(xiàn)管理民主化、決策科學(xué)化、行為合理化。

企業(yè)股份的構(gòu)成

我國試行的企業(yè)股份制的股份構(gòu)成形式主要有三種模式:(l)“一企四制”,企業(yè)的股份由國家股、企業(yè)職工集體股、社會(huì)法人股和個(gè)人股四種成分構(gòu)成;(2)“一企三制飛企業(yè)的股份由國家股、企業(yè)股、個(gè)人股三種成分構(gòu)成，沒有社會(huì)法人股，這是目前試點(diǎn)企業(yè)采用較多的一種形式;(3)”一企兩制“,企業(yè)只有國家股和個(gè)人股，不設(shè)企業(yè)股。

企業(yè)股票

企業(yè)股票是股份制企業(yè)發(fā)行的有價(jià)證券。股票的發(fā)行一般有公開發(fā)行、股東優(yōu)先認(rèn)購和內(nèi)部協(xié)商發(fā)行三種形式。各種形式都有自己的特色和適用范圍。股票一般通過國家指定的投資銀行發(fā)行。投資銀行根據(jù)國家有關(guān)法律和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)企業(yè)發(fā)行股票的申請(qǐng)進(jìn)行可行性研究論證，同企業(yè)商定股票發(fā)行價(jià)格，企業(yè)一般不得擅自發(fā)行股票。

股票價(jià)格一般要真實(shí)反映經(jīng)營狀況和盈利水平，有利于建立合理的價(jià)格體系，健全價(jià)格形成機(jī)制，促進(jìn)資金合理流動(dòng)和資源的重新配置。

股票市場(chǎng)

股票市場(chǎng)是買賣股票的交易場(chǎng)所。在社會(huì)主義制度下，不允許私人經(jīng)營證券交易所。股息與紅利

股息是指股票持有者憑股票定期從股份公司領(lǐng)取的盈利。每一個(gè)股東都有根據(jù)其所持有股票的多少從股份公司獲得收益的權(quán)利。股息的分配既涉及股東的權(quán)利，也對(duì)股票的價(jià)格和公司的前途具有重要的影響。

紅利是指普通股股東所得到的超過股息部分的利潤。股息是事先確定的，而紅利則隨股份公司盈利的多少而變動(dòng)。紅利通常沒有固定的數(shù)額和比例，完全取決于公司年度經(jīng)營狀況的好壞和公司今后經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略決策的安排。

實(shí)行股份經(jīng)營的原則

股份經(jīng)營的原則是:資產(chǎn)共籌，經(jīng)營共管，利益共事，虧盈共負(fù)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。實(shí)行股份經(jīng)營的范圍

股份制企業(yè)范圍廣泛，形式多樣，有工商企業(yè)招股集資型，金融部門發(fā)行股票的投資公司型，地區(qū)間、部門間、企業(yè)間合資聯(lián)辦的集體聯(lián)營型及中外合資聯(lián)營型。按人股形式，股份制企業(yè)可分為折股企業(yè)、擴(kuò)股企業(yè)、招股企業(yè)和合股企業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的逐步完善，各地區(qū)出現(xiàn)了各種經(jīng)營方式互相參與的混合型股份制企業(yè)，如租賃企業(yè)股份化，承包企業(yè)股份化，租賃―股份―承包三位一體和股份化企業(yè)集團(tuán)等。

實(shí)行股份經(jīng)營的基本程序

實(shí)行股份經(jīng)營的基本程序是:(1)資產(chǎn)折股和發(fā)行股票。將現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)劃分為國家股和企業(yè)股。(2)建立股東代表大會(huì)和董事會(huì)。股東代表大會(huì)是股份制企業(yè)的最高決策機(jī)構(gòu)，代表由股東推選產(chǎn)生。董事會(huì)是股東代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其成員是在股東代表中產(chǎn)生，董事長由董事會(huì)推選產(chǎn)生。(3)制定《企業(yè)股份制章程》，明確利益分配。

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合

在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里，具有法人資格的單位之間的合作。這是發(fā)展經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本形式，是生產(chǎn)、流通、科技、信息、金融等各個(gè)領(lǐng)域打破條塊關(guān)系的分割、封鎖和人為割裂，實(shí)現(xiàn)相互開放，在社會(huì)分工和經(jīng)濟(jì)合理原則的基礎(chǔ)上，通過企業(yè)、部門、地區(qū)之間的協(xié)商、聯(lián)合和簽約，建立互惠互利、互通有無、彼此支持的經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系，組成多種形式的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，以達(dá)到生產(chǎn)要素優(yōu)化組合和資源合理配置的目的。

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式

經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的形式，從聯(lián)合的內(nèi)容上可分為:(1)企業(yè)之間的聯(lián)合;(2)企業(yè)與科研單位、大專院校之間的聯(lián)合刊(3)對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)合。

企業(yè)集團(tuán)

由科研、生產(chǎn)、金融等部門，在共同利益和目標(biāo)下組建起來的企業(yè)群體。企業(yè)集團(tuán)發(fā)揮產(chǎn)品和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，以較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力帶動(dòng)著中小企業(yè)發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱;是推動(dòng)生產(chǎn)力發(fā)展的有效的企業(yè)組織形式。

企業(yè)集團(tuán)的主要形式

企業(yè)集團(tuán)的主要形式有:(1)以大型骨干企業(yè)的主要產(chǎn)品或名優(yōu)產(chǎn)品為龍頭，組織系列化產(chǎn)品生產(chǎn);(2)以大中型骨干企業(yè)為主體組織跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門的橫向聯(lián)合體，提供配套服務(wù);(3)以科研為先導(dǎo)，組織科研院所、大專院校、骨干企業(yè)、金融部門參加的聯(lián)合體川4)聯(lián)合經(jīng)營，組織跨地區(qū)的銷售、維修、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。

企業(yè)兼并

生產(chǎn)要素的重新組合。企業(yè)兼并是在深化改革中出現(xiàn)的新生事物，它遵循商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的自然法則，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)了資源的合理配置，有助于取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

企業(yè)兼并程序

企業(yè)兼并的一般程序:(1)確定被兼并企業(yè);(2)對(duì)被兼并企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，清理債權(quán)、債務(wù)，確定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià);(3)通過招標(biāo)、投標(biāo)或自找對(duì)象確定兼并企業(yè);(4)兼并雙方辦理有關(guān)法律手續(xù)并進(jìn)行公證。

物業(yè)管理公司部門設(shè)置原則

物業(yè)管理公司的部門設(shè)置是根據(jù)物業(yè)管理的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能的要求，通常應(yīng)遵循以下三個(gè)原則:企業(yè)化原則，專業(yè)化原則，社會(huì)化原則。

企業(yè)化原則

部門設(shè)置必須充分體現(xiàn)在統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)要求;有利于物業(yè)公司的管理、經(jīng)營、維修經(jīng)濟(jì)技術(shù)活動(dòng)，提高工作效能。

專業(yè)化原則

部門機(jī)構(gòu)應(yīng)有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，應(yīng)求精干、高效、節(jié)約，按照專業(yè)化來調(diào)整機(jī)構(gòu)、設(shè)置崗位。

社會(huì)化原則

物業(yè)管理的社會(huì)化說明管理服務(wù)工作不僅是一個(gè)開放性管理服務(wù)，又是一個(gè)系統(tǒng)化的管理服務(wù)，因此機(jī)構(gòu)設(shè)置中應(yīng)注意橫向、縱向關(guān)系的協(xié)調(diào)，注意擺正本機(jī)構(gòu)與其他各部門機(jī)構(gòu)中的位置，處理好各個(gè)職能部門、業(yè)主與社會(huì)等方方面面的關(guān)系。

物業(yè)管理分類

根據(jù)物業(yè)管理性質(zhì)，設(shè)置機(jī)構(gòu)的原則,按照當(dāng)前我國物業(yè)管理的實(shí)際進(jìn)行分類。通常可以分為三類:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型;(3)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅區(qū)的管理，其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)單位或房管部門組建的房管所實(shí)施管理。其住戶只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住戶只象征性繳一些房租，維修房屋需要的費(fèi)用主要靠財(cái)政撥款，住戶不需要承擔(dān)維修費(fèi)用。

行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型

主要是指政府建房，并按一定的優(yōu)惠條件內(nèi)銷給單位職工的住宅區(qū)的管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)部分商品化，由獨(dú)立核算、自我運(yùn)轉(zhuǎn)的專業(yè)管理部門對(duì)其實(shí)行綜合管理，有償服務(wù)，同時(shí)政府或開發(fā)單位少量補(bǔ)貼的管理方法。

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型

主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建，按照市場(chǎng)價(jià)格出售的商品房的住宅小區(qū)、綜合寫字樓等房產(chǎn)管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)完全歸使用者所有，由具有法人資格的管理企業(yè)對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一管理與服務(wù)。

行政管理部門成立物業(yè)管理模式特點(diǎn)

以區(qū)、街道辦事處成立物業(yè)管理公司的模式特點(diǎn)是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)物管會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)。這種模式要防止物管會(huì)大包大攬、行政管理代替一切的情況。

房管部門建立物業(yè)管理模式特點(diǎn)

以房管部門建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是發(fā)揮了房管部門管理房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，能較好地進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高完好率，有利于小區(qū)整體風(fēng)貌;這種模式的弱點(diǎn)是難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，容易各自為政，扯皮現(xiàn)象多。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式管理模式

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)是管理行為按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，實(shí)行有償服務(wù)。按照這種模式成立的物業(yè)管理公司按”獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善“的方式運(yùn)行，這種模式應(yīng)防止片面追求經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)

單位自行管理的物業(yè)管理模式特點(diǎn)是房產(chǎn)管理單一，經(jīng)費(fèi)來源于企業(yè)福利基金，比較充裕，帶有企業(yè)福利的功能，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。人事制度改革、人才流動(dòng)，給這類房產(chǎn)管理服務(wù)帶來沖擊，應(yīng)逐步加以改革、轉(zhuǎn)制。

物業(yè)管理公司部門設(shè)置的步驟

為了使物業(yè)管理公司部門設(shè)置科學(xué)化，并能高效地運(yùn)行，通常按照以下步驟進(jìn)行：(1)確定目標(biāo)，按照企業(yè)經(jīng)營與管理任務(wù)來確定組織機(jī)構(gòu)。(2)收集與分析資料。包括同類型企業(yè)的部門機(jī)構(gòu)形式，結(jié)合要達(dá)到目標(biāo)，分析各類企業(yè)部門機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。(3)擬建、提出組織結(jié)構(gòu)圖。按照組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，將各個(gè)管理工作單元，有序地排列起來，形成層次化的部門組織機(jī)構(gòu)。(4)確定職能、崗位、權(quán)限與責(zé)任。根據(jù)組織機(jī)構(gòu)圖，對(duì)部門內(nèi)部進(jìn)行分工，確定相應(yīng)職務(wù)、崗位以及權(quán)限和責(zé)任。(5)評(píng)價(jià)部門組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)。組織有關(guān)人員對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查、評(píng)價(jià)、修改，確定最佳方案。

物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)形式的選擇

物業(yè)管理公司根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理面積多少和管理房產(chǎn)類型來選擇組織形式，通常有直線制、職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。

直線制

直線制的管理組織形式的特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)單位從上到下的垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人對(duì)所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人工作。

職能制

職能制的管理組織形式的特點(diǎn)是在直線制組織形式基礎(chǔ)上為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者相應(yīng)地設(shè)置職能機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ毴藛T，他們既能在各自的職能范圍內(nèi)直接指揮下屬單位，又能協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)工作。

直線―職能綜合制

直線職能綜合制是職能制的進(jìn)一步發(fā)展。它是按照管理區(qū)域與對(duì)象，或管理職能特點(diǎn)來設(shè)置企業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其主要特點(diǎn)是:(1)這種管理機(jī)構(gòu)有兩個(gè)層次:一是管理層，一是作業(yè) 6

層;(2)各物業(yè)管理單位，由總經(jīng)理等統(tǒng)一管理本單位的管理、經(jīng)營、服務(wù)工作，并對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)或?qū)Χ聲?huì)、股東大會(huì)負(fù)責(zé)。

事業(yè)部制

按照”集中決策、分散經(jīng)營“的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部。各事業(yè)部在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。

矩陣制

矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式。

總經(jīng)理負(fù)責(zé)制管理模式

該管理模式的特點(diǎn)是集指揮和職能于一人――總經(jīng)理，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。它要求總經(jīng)理的專業(yè)知識(shí)和各類技能以及個(gè)人品格素質(zhì)都要高，這樣才能領(lǐng)導(dǎo)好企業(yè)。

”三總師“負(fù)責(zé)制管理模式

該管理模式特點(diǎn)是在董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體的指揮職能由”三總師“來分擔(dān)，即由總經(jīng)濟(jì)師、總會(huì)計(jì)師、總工程師來分別領(lǐng)導(dǎo)和指揮各個(gè)職能部門。采用”三總師“負(fù)責(zé)制的管理模式通常是一些大型企業(yè)，而且所管理物業(yè)的量大、房產(chǎn)類型多。

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

為保證物業(yè)管理統(tǒng)一、高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理公司必須建立必要的組織機(jī)構(gòu)，通常有總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、管理部、經(jīng)營服務(wù)部等機(jī)構(gòu)。

總經(jīng)理

總經(jīng)理和若干副經(jīng)理是企業(yè)的決策層，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)企業(yè)一切重大問題作決策，并對(duì)企業(yè)負(fù)全面責(zé)任。

辦公室

辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)人事行政管理、人員培訓(xùn)、各種文檔資料管理、協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間工作。

財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部參與企業(yè)經(jīng)營管理、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算、各類收費(fèi)等項(xiàng)工作。工程部

工程部是企業(yè)重要的技術(shù)管理部門，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備及公共設(shè)施的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

管理部

管理部是物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門,指導(dǎo)各物業(yè)管理分公司的管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、消防治安，處理停水、停電等突發(fā)事件，接待客戶投訴等他項(xiàng)工作。

經(jīng)營服務(wù)部

經(jīng)營服務(wù)部負(fù)責(zé)策劃和從事各種經(jīng)營項(xiàng)目，為住戶提供全方位生活、辦公服務(wù)，包括各種家政服務(wù)和綜合代辦服務(wù)，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、多種經(jīng)營服務(wù)等活動(dòng)。

物業(yè)管理公司建設(shè)

物業(yè)管理走向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是未來發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中立于不敗之地，必須強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)：(l)形成奮發(fā)進(jìn)取，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制;(2)制訂一個(gè)長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，使其能朝著多元化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展;(3)全面提高物業(yè)管理人員素質(zhì)川的要使物業(yè)管理現(xiàn)代化。

物業(yè)管理現(xiàn)代化

物業(yè)管理現(xiàn)代化就是綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段，把國家對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成為某種工作目標(biāo)服務(wù)的信息處理系統(tǒng)。

物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容

物業(yè)管理現(xiàn)代化，通常包含以下內(nèi)容:管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化以及管理手段自動(dòng)化。

管理觀念現(xiàn)代化

現(xiàn)代化的物業(yè)管理決不是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理，在觀念上有著新的內(nèi)涵，其表現(xiàn)在：(1)信息觀念強(qiáng);(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng);(3)經(jīng)營觀念強(qiáng)。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法來開展物業(yè)管理。

管理方式程序化

為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和效果，必須建立一整套完備的制度，使每一位管理工作人員都有章可循，照章辦事，由”人治“變?yōu)椤狈ㄖ巍?全面提高企業(yè)水準(zhǔn)。

管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化

為了使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量上水平，必須建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，而且其標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，要量化，具有可操作性。這樣才能使物業(yè)管理公司的整體素質(zhì)達(dá)到一流水準(zhǔn)。

管理組織網(wǎng)絡(luò)化

物業(yè)管理涉及面廣，物業(yè)管理公司與許多政府部門、企業(yè)有著各種聯(lián)系，為了使物業(yè)管理有序地開展，需要建立網(wǎng)絡(luò)，以保證信息資源、人力資源、技術(shù)資源得到充分地運(yùn)用，使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量大大提高。

管理手段自動(dòng)化

為了提高物業(yè)管理水平，真正地為住戶服務(wù)，需要采用一些高科技產(chǎn)品及技術(shù)，使管理手段現(xiàn)代化。通常選擇的現(xiàn)代設(shè)備系統(tǒng)有z電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。

管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化

公司管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志就是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，它的基本內(nèi)容有:(l)完善企業(yè)法人制度;(2)建立科學(xué)的組織制度;(3)建立完整的考核、監(jiān)督制度。

管理人員素質(zhì)現(xiàn)代化

管理人員素質(zhì)不能注重外”包裝"的更新，更要注重內(nèi)在的文化修養(yǎng)，技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力上都必須達(dá)到專業(yè)化、知識(shí)化、現(xiàn)代化要求。

第二篇：物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

2011-07-18 11:05

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實(shí)踐中，往往在業(yè)主人住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場(chǎng)所和進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時(shí)性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1.管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行合理劃分和必要裝修，成為項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)固定的管理用房。

2.物資配備到位

一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開始運(yùn)作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。

3.物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補(bǔ)充人員;考試論壇

(2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能;

(3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu);

(4)加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包

對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)服務(wù)公司。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

第三篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場(chǎng)所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場(chǎng)、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長（營業(yè)時(shí)間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營業(yè)時(shí)間內(nèi)場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場(chǎng)重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場(chǎng)（地上、地下停車場(chǎng)）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)對(duì)顧客有更多的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場(chǎng)的商品，都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時(shí)間后，顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級(jí)、國家級(jí)的，甚至是國際級(jí)的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對(duì)話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺(tái)帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對(duì)性和適用性相結(jié)合；推行晨會(huì)制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動(dòng)，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動(dòng)的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動(dòng)的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時(shí)協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對(duì)違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對(duì)經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)。總結(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第四篇：關(guān)于公司體制改革方案

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關(guān)于公司體制改革方案（草案）

1、目的為提高公司產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)公司品牌效應(yīng)，提高生產(chǎn)效率，規(guī)范生產(chǎn)工藝流程和員工生產(chǎn)作業(yè)行為，增強(qiáng)和培養(yǎng)員工對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量的認(rèn)識(shí)和對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，規(guī)范不同崗位員工薪資標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司現(xiàn)有的生產(chǎn)實(shí)際情況和對(duì)與訂單生產(chǎn)過程中有關(guān)的各項(xiàng)因素（人、機(jī)、料、法、環(huán)等）進(jìn)行控制，確保各項(xiàng)訂單生產(chǎn)過程按規(guī)定的方法在受控狀態(tài)下進(jìn)行，達(dá)到產(chǎn)品質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)目的，特制定本公司體制改革方案（草案）。

2、范圍

本方案適用于本公司生產(chǎn)部生產(chǎn)一線操作員工，二線輔助員工，品質(zhì)部全體員工，倉庫管理員，油漆作業(yè)員工，鏟花作業(yè)員工；取消在本公司生產(chǎn)車間進(jìn)行的與生產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的外包作業(yè)合同（不包含零、部件外協(xié)加工合同），原有外包作業(yè)合同人員可歸于生產(chǎn)部統(tǒng)一管控，同樣適用于本方案執(zhí)行范圍。

3、定義

3．1、質(zhì)量控制點(diǎn)：生產(chǎn)過程中制作質(zhì)量重點(diǎn)控制，3.2、作業(yè)行為控制點(diǎn)：工藝制作流程和規(guī)范作業(yè)行為控制。

3.3、薪資控制點(diǎn)：不同崗位、為公司服務(wù)年限員工薪資級(jí)別控制。

3.4、勞動(dòng)紀(jì)律控制點(diǎn)：勞動(dòng)行為和規(guī)章制度的控制。

3.5、激勵(lì)機(jī)制：生產(chǎn)過程中特出貢獻(xiàn)者獎(jiǎng)勵(lì)制度。

4、質(zhì)量控制

4．1、零、部件的生產(chǎn)加工過程必須按圖作業(yè)，必須按照規(guī)定的工藝流程進(jìn)行操作。

4．2、零、部件必須符合圖紙規(guī)定的尺寸公差，未注公差按照《GB/T1804-2000機(jī)械加工未注公差標(biāo)準(zhǔn)》精密級(jí)f執(zhí)行?！禛B/T1804-2000機(jī)械加工未注公差標(biāo)準(zhǔn)》見附件一

4．3、零、部件的表面粗糙度、倒角、去毛刺等必須符合圖紙的技術(shù)要求執(zhí)行

4．4、執(zhí)行首檢制度，對(duì)首件進(jìn)行自檢，做好自檢記錄，自檢合格通知檢驗(yàn)員檢驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)員確認(rèn)后再進(jìn)行批量加工。

4。

5、加工過程中，由檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)進(jìn)行過程巡查檢驗(yàn)，并做好巡檢記錄。

4．6、完成加工的半成品入庫前由檢驗(yàn)員做好入庫前的終檢檢驗(yàn)，并做好終檢記錄，不合格的半成品禁止入庫。

4．7、對(duì)生產(chǎn)過程中的首檢、巡檢、終檢出現(xiàn)的不合格品由檢驗(yàn)員開出不合格品審理單，經(jīng)審理人員評(píng)審后再確定處理方案。

4．8、外協(xié)加工件入庫前由檢驗(yàn)員按照?qǐng)D紙要求做好入庫前的終檢檢驗(yàn)，并做好檢測(cè)記錄，合格品入庫，不合格品退回外協(xié)單位處理。

4.9、外購件必須具有合格證和檢測(cè)數(shù)據(jù)，由檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)控制，并做好入庫前的檢測(cè)記錄，不合/

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格品禁止入庫。

5、作業(yè)行為控制

5.1、所有零、部件的加工過程由工藝員根據(jù)圖紙技術(shù)要求和實(shí)際使用要求負(fù)責(zé)編寫生產(chǎn)工藝流轉(zhuǎn)卡。

5.2、根據(jù)生產(chǎn)和圖紙要求，由工藝員負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工裝，夾具，鉆模等生產(chǎn)輔助工具，增加生產(chǎn)能力，提高生產(chǎn)效率。

5.3、生產(chǎn)部按照?qǐng)D紙和工藝流轉(zhuǎn)卡片要求進(jìn)行順序生產(chǎn)加工，有工裝、夾具、鉆模生產(chǎn)工藝要求的必須按使用規(guī)定的工裝、夾具、鉆模進(jìn)行生產(chǎn)加工。

5.4、工藝生產(chǎn)加工過程分為：下料，車，銑，刨，磨，劃線，點(diǎn)孔，鉆孔，線切割，數(shù)控車，數(shù)控加工中心，焊接，熱處理，部件裝配，電器裝配，整機(jī)裝配，油漆，包裝，發(fā)運(yùn)等生產(chǎn)過程。（鏟花工藝將被由生產(chǎn)工藝設(shè)計(jì)過程改變而取代）

5.5、每個(gè)工藝過程均固定生產(chǎn)人員進(jìn)行，各負(fù)其職，流水作業(yè)。

6、薪資

6.1、薪資的構(gòu)成，總表見附件二

6.1.1、薪資采用同工、同酬、公平、公正的原則。

6.1.2、員工薪資構(gòu)成：基本工資+技能工資+績效工資+加班工資+工齡工資+滿勤工資+津貼（參與生產(chǎn)管理人員）

6.1.3、公司如因訂單原因造成停產(chǎn)的，只發(fā)放基本工資。

6.1.4、公司在訂單飽滿的狀態(tài)下，可合理安排員工加班加點(diǎn)，并按規(guī)定計(jì)算加班工資。6.2、基本工資

6.2.1、所有生產(chǎn)線員工基本工資標(biāo)準(zhǔn)均執(zhí)行上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820.00元/月.6.2.2、基本工資計(jì)算作業(yè)時(shí)間執(zhí)行國家周作業(yè)五天8小時(shí)工作制，實(shí)際出勤執(zhí)行26天出勤制度。6.2.3、每年根據(jù)上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整的最新數(shù)據(jù)執(zhí)行。6.3、崗位分級(jí)

6.3.1、根據(jù)本公司的生產(chǎn)工藝制作要求和崗位的性質(zhì)分為：一級(jí)技術(shù)崗位、二線技術(shù)崗位，三級(jí)輔助崗位。

6.3.2、一級(jí)技術(shù)崗位：車工，銑工，數(shù)控車，數(shù)控加工中心，劃線工，鉆孔工，裝配工。6.3.3、二級(jí)技術(shù)崗位：鏜工，刨工，電工，磨工，油漆工，線切割工，檢驗(yàn)員，倉庫管理員。6.3.4、三級(jí)協(xié)助崗位：鋸工，輔助工。6.4、技能工資

6.4.1、根據(jù)本公司的生產(chǎn)工藝制作要求，本公司一級(jí)技術(shù)崗位參與和享有技能考核和技能工資，二級(jí)技術(shù)崗位不參與技能工資考核，享有四級(jí)技能崗位工資標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)協(xié)助崗位不參與和不享有技能工資，技能等級(jí)分為二級(jí)到八級(jí)。

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6.4.2、技能工資標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)：0元/月，四級(jí)：400元/月，五級(jí)：500元/月，六級(jí)：600元/月，七級(jí)：800元/月，八級(jí)：1000元/月。

6.4.3、技能定級(jí)每半年進(jìn)行一次，每年2次調(diào)整，經(jīng)考核定級(jí)后按新的級(jí)別計(jì)算次月技能工資。6.5.4、每次技能考核定級(jí)未達(dá)到提升標(biāo)準(zhǔn)，按重新考核的級(jí)別計(jì)算技能工資。6.5.5、技能考核定級(jí)方式采用理論和實(shí)踐相結(jié)合，合并計(jì)算。6.5.6、技能考核總分為100分，理論和實(shí)踐各占50%。

6.5.7、定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：59.9分以下為三級(jí)，60分-69.9分為四級(jí)，70分-79.9分為五級(jí)，80分-89.9分為六級(jí)，90分-99.9分為七級(jí)，滿分100分為八級(jí)。6.5.8、6.5、績效工資

6.5.1、績效工資級(jí)別根據(jù)崗位分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6.5.2、績效工資標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)：600元/月，二級(jí)：500元/月，三級(jí)：200元/月 6.4.3、績效工資考核辦法

6．4.4、績效工資考核項(xiàng)目：質(zhì)量考核，生產(chǎn)效率考核，工作態(tài)度考核，勞動(dòng)紀(jì)律考核，5S現(xiàn)場(chǎng)管理考核。

6.4.5、績效考核以評(píng)分方式進(jìn)行，共5個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目20分，總分100分。6.4.6、評(píng)分結(jié)果根據(jù)比例計(jì)算績效工資最終數(shù)據(jù)。

6.4.7、員工考核由班組長和生產(chǎn)部長分別評(píng)分，班組長由生產(chǎn)部長和生產(chǎn)副總綜合評(píng)分。6.4.8、績效考核評(píng)分由班組長和生產(chǎn)部長對(duì)每個(gè)員工進(jìn)行公平、公正的原則分別評(píng)分，班組長評(píng)分按績效評(píng)分總額的30%（總分30分）計(jì)算，生產(chǎn)部長按績效工資總額的70%（總分70分）計(jì)算，合并計(jì)算結(jié)果由生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)匯總計(jì)算，報(bào)生產(chǎn)副總審批。6.4.9、當(dāng)月未完成生產(chǎn)計(jì)劃訂單任務(wù)的，取消當(dāng)月績效考核工資。6.4.10、績效考核表見附件三 6.5、加班工資，加班申請(qǐng)

6.5.1、加班工資以基本工資和技能工資合并計(jì)算。

6.5.2、加班工資按照《勞動(dòng)法》規(guī)定的平時(shí)1.5倍、休息日2倍、國定假日3倍的方式計(jì)算加班工資。

6.5.3、公司因生產(chǎn)訂單交期等原因安排相應(yīng)人員加班，被安排加班的人員必須服從加班安排，拒絕加班者自拒絕之日起3個(gè)月內(nèi)不得安排加班。

6.5.4、非生產(chǎn)要求安排加班而私自加班者，不計(jì)算加班工資。6.5.5、因定額生產(chǎn)任務(wù)未完成造成加班的不計(jì)算加班工資。

6.5.6、所有加班工資計(jì)算以加班申請(qǐng)單和考勤記錄為準(zhǔn)，缺一者均不計(jì)算加班工資。

6.5.7、加班必須先申請(qǐng)后加班，所有加班均需由生產(chǎn)部長提前一日安排，提前填寫加班申請(qǐng)單。

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6.6、工齡工資

6.6.1、根據(jù)員工為公司服務(wù)的年限每年增加工齡工資，提升員工長期為公司服務(wù)的理念。6.6.2、每滿1年給于50元/月的工齡工資標(biāo)準(zhǔn)，累計(jì)計(jì)算。

6.6.3、中途離開公司后再次到公司就職的，以最后一次到公司報(bào)到的日期起算，離開公司之前的一律不予計(jì)算工齡工資。

7、崗位職責(zé)

7.1、各崗位職責(zé)根據(jù)公司《崗位工作規(guī)范要求》和《崗位安全技術(shù)操作規(guī)程》等相關(guān)公司文件盒規(guī)定執(zhí)行。

8、勞動(dòng)紀(jì)律

8.1、違反公司員工守則相關(guān)條例的，按員工守則相關(guān)處罰規(guī)定同時(shí)執(zhí)行。

8.2、違反公司相關(guān)勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度的，按公司相關(guān)規(guī)章制度處罰規(guī)定同時(shí)執(zhí)行。8.3、服從生產(chǎn)管理，聽從調(diào)配，認(rèn)真工作，不怠工，保質(zhì)保量的完成生產(chǎn)任務(wù)。

8．4、消極怠工者、不服從管理者、不安心、認(rèn)真工作者、鬧情緒者，視其情節(jié)給予警告、記過、記大過、罰款、開除等處罰。

8.5、公司因生產(chǎn)訂單交期等原因安排相應(yīng)人員加班，被安排加班的人員必須服從加班安排。8.6、非生產(chǎn)要求安排加班私自加班者，不計(jì)算加班工資。

9、激勵(lì)機(jī)制9、1、生產(chǎn)過程中提出的工藝改進(jìn)方案、合理化建議等經(jīng)論證被公司采用并為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的，對(duì)提議人給予100元-500元不等的獎(jiǎng)勵(lì)。

9.2、當(dāng)月超額完成月生產(chǎn)計(jì)劃訂單任務(wù)的，給予100-500元獎(jiǎng)勵(lì)。

10、其它

10.1、本方案推行日期由公司董事長確認(rèn)后執(zhí)行。10.2、本方案最終解釋權(quán)歸公司董事長。

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2014年6月28日

上海安稷實(shí)業(yè)有限公司

附件一

GB/T1804-2000機(jī)械加工未注公差標(biāo)準(zhǔn)

第五篇：公司運(yùn)作合同

合作協(xié)議

甲方：乙方：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方本著互惠互利、合作共贏的原則，就”運(yùn)作協(xié)議如下：

一、乙方的權(quán)力和義務(wù)

1、乙方全權(quán)運(yùn)作甲方“、”的品牌，內(nèi)容包括：品牌推廣、品牌管理，品牌加盟，技術(shù)出讓，包裝設(shè)計(jì)，市場(chǎng)營銷，加盟店統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修，新店育成等；

2、乙方享有甲方品牌運(yùn)作的唯一特權(quán)，積極推廣維護(hù)；

3、乙方積極參與市場(chǎng)營銷全面工作，加盟商的尋找與確認(rèn)，店面位置的尋找與確認(rèn)，統(tǒng)一店面風(fēng)格的設(shè)計(jì)與裝修等；

4、乙方收取技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、品牌管理費(fèi)和品牌加盟費(fèi)的30%作為傭金；

5、前期運(yùn)作相關(guān)費(fèi)用，有甲方支付；

6、經(jīng)過乙方運(yùn)作，品牌價(jià)值升值后，乙方應(yīng)擁有不低于20%的股權(quán)。

二、甲方的權(quán)力和義務(wù)

1、甲方把“、”的品牌，全權(quán)交由乙方運(yùn)作，在本合同存續(xù)期間，不得交由第三方運(yùn)作，或乙方以外的第三方以相同的形式合作；

2、乙方在品牌運(yùn)作過程中應(yīng)及時(shí)和甲方商量溝通，雙方同意后方可執(zhí)行；

3、甲方應(yīng)及時(shí)支付前期運(yùn)作的相關(guān)費(fèi)用，乙方所需費(fèi)用金額、用途應(yīng)先取得甲方的同意；

4、甲方應(yīng)積極接納乙方建議進(jìn)行店面升級(jí)改造，產(chǎn)品升級(jí)改造，保持產(chǎn)品的色、味、形高度的統(tǒng)一；

5、甲方應(yīng)積極進(jìn)行其他衍生產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)造。

6、品牌升值后，甲方應(yīng)以合作共贏為原則，同意乙方占有20%的股權(quán)。

三、費(fèi)用

在雙方合作過程中，其他需要甲方承擔(dān)的費(fèi)用，經(jīng)協(xié)商，甲方應(yīng)及時(shí)付給乙方。

四、在合作過程中如一方違約，協(xié)商解決。

五、本合同一式兩份，甲乙雙方保存。

六、本協(xié)議簽字之日生效。

甲方：（簽章）乙方：（簽章）

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