第一篇：關(guān)于違章搭建糾紛材料

小區(qū)業(yè)主黃先生告訴記者，樓下鄰居近期在自己家后院的小天井里大興土木，原本露天的天井被完全封閉，依托著圍墻，鋁合金框架支撐起了完全透明的玻璃材質(zhì)墻面，并且將頂篷直抵樓上人家的空調(diào)支架下?！斑@已經(jīng)是改良后的玻璃屋了?！秉S先生表示，底樓兩套住房為同一業(yè)主所有，其中一套在此前已經(jīng)搭起了玻璃房，而新近搭建完成的小屋和原有的連成了一體，甚至進(jìn)行了改良，為了方便空氣流通，頂篷處還開啟了5扇可開合的天窗，儼然是一間坐落在花園里的陽光房。為了方便進(jìn)出，業(yè)主還在圍墻處開了一道門，將家門直接朝向了小區(qū)綠地。“每逢下雨天，雨水打在頂篷上噼里啪啦的聲音，已經(jīng)成為噪音。”黃先生表示，尤其在炎熱的夏天，陽光照射在玻璃屋頂上，不僅刺眼且所產(chǎn)生的熱輻射，直接影響二樓住戶，更令人擔(dān)憂的是，高度離二樓住戶僅一步之遙，也造成了安全隱患。

法律人士認(rèn)為，底樓的天井，該業(yè)主有使用權(quán)，但沒有產(chǎn)權(quán)，如果將之完全封閉，從物權(quán)法的角度講，就等于侵占了小區(qū)業(yè)主的公共部位。這種玻璃房應(yīng)該屬于違章搭建，業(yè)主可以以侵犯相鄰權(quán)進(jìn)行訴訟。

請問潭律師：1）當(dāng)前小區(qū)內(nèi)底樓住戶都搭此類建筑，隔壁102室更是將整個(gè)35平米天井全部做成陽光房，請問律師我家陽光房究竟算不算違章建筑？（天井劃分在我家房型圖中）2）若算違章建筑，必定要被法院強(qiáng)制拆除

我家是一樓,房型為三室一廳外加近35平方米的天井(96年房型,天井三面是由圍墻圍住,兩間臥室和客廳都并排朝南,03年8月裝潢時(shí)在征得二樓戶主口頭同意后在其中的一間臥室外搭了一個(gè)陽光房約12平米(陽光房的位置是在天井的左邊,左面挨墻，頂棚基本和圍墻統(tǒng)一高度且沒有向圍墻外圍延伸，陽光房位于天井右邊的一邊砌過水泥圍墻裝了門，天井圍墻沒有被破壞過，當(dāng)時(shí)物業(yè)也到現(xiàn)場來看過并默許)。現(xiàn)二樓戶主到法院起訴我家陽光房為違章建筑要求拆除。tansy解答：

答：你好。雖然當(dāng)前許多小區(qū)內(nèi)底樓住戶都搭建了此類建筑，但它依然是違章建筑。若權(quán)利人訴至法院則多半會(huì)判決折除此建筑。二樓的晾衣架及空調(diào)不是違章建筑。

但此類案件目前是民不舉官不糾，現(xiàn)對方已將你起訴至法院，則你敗訴機(jī)率很大。若要保全你的陽光房，建議你與對方直接調(diào)解或者由律師調(diào)解解決此事，爭取庭前合解，以最小代價(jià)維護(hù)自已的最大利益。

第二篇：物業(yè)違章搭建糾紛法律責(zé)任分析與處理

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建糾紛法律責(zé)任

分析與處理

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建糾紛幾乎是每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中都能遇到的，也是非常棘手的問題。本文將就這一糾紛的法律責(zé)任和物業(yè)企業(yè)的正確處理作一簡要的探討與分析。

在探討這個(gè)問題之前，我們有必要先弄明白物業(yè)管理的內(nèi)涵、物業(yè)管理的性質(zhì)以及物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)等相關(guān)概念。這一方面是為了便于后面的分析，同時(shí)，只有明白了這些我們才有探討違章搭建糾紛，分析責(zé)任的基礎(chǔ)和實(shí)際意義。

一、相關(guān)概念

1、物業(yè)管理的內(nèi)涵

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從這一規(guī)定中不難看出，物業(yè)企業(yè)的職責(zé)即物業(yè)管理的基本內(nèi)容包含兩個(gè)方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。這是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)，確保物業(yè)的完好與正常使用，維護(hù)正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。它也是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的最基本的內(nèi)容。規(guī)定中的“相關(guān)區(qū)域”應(yīng)是指 與房屋配套或?yàn)榉课莸氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施、相鄰的場地、庭院、干道等。

2、物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求相適應(yīng)的社會(huì)化專業(yè)化、市場化的管理，其本質(zhì)是服務(wù)行為。

3、物業(yè)企業(yè)的性質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。這是物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質(zhì)的區(qū)別。

二、法律責(zé)任分析

違章搭建，顧名思義是指業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的“相關(guān)場地”私自搭建，而又不能出示規(guī)劃許可證的行為。這顯然違反了《城市規(guī)劃法》，同時(shí)給行為人房屋相鄰各方的排水、通行、通風(fēng)、采光等方面造成了不同程度的妨礙，進(jìn)而引起相鄰各方的不滿，引發(fā)糾紛。如果不及時(shí)妥善處理，可能會(huì)造成較為嚴(yán)重的后果。

1、違章搭建行為人責(zé)任

業(yè)主或物業(yè)使用人在未取得《規(guī)劃許可證》的情況下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自搭建，破壞了小區(qū)規(guī)劃，妨礙了其相鄰各方的排水、通行、通風(fēng)、采光等，其行為違反了《城市規(guī)劃法》這一根本的同時(shí)，違反了《民法通則》第八十三條：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！钡囊?guī)定；違反了《環(huán)境保護(hù)

法》第六條：“一切單位和個(gè)人都有保護(hù)環(huán)境的義務(wù)，并有權(quán)對污染和破壞環(huán)境的單位和個(gè)人進(jìn)行檢舉和控告。”的規(guī)定；一般情況下還違反了《業(yè)主公約》，進(jìn)而違反《條例》第七條第一款“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”的規(guī)定。正常情況下，物業(yè)企業(yè)在與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》時(shí)，應(yīng)有這樣一條：業(yè)主應(yīng)自覺遵守和維護(hù)《業(yè)主公約》。如果是這樣的話，違章搭建行為人就又違反了《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”的規(guī)定。綜上所述，違章搭建行為人在物業(yè)企業(yè)或有關(guān)行政管理部門進(jìn)行糾正后，應(yīng)迅速明白自己行為的欠妥，可能給相鄰各方帶來不便，進(jìn)而引發(fā)糾紛，造成不必要的后果。按照《民法通則》第八十三條的有關(guān)規(guī)定，停止搭建，排除妨礙，恢復(fù)原狀。給有關(guān)各方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失或協(xié)商解決。

2、物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)部門的法律責(zé)任

物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按照獨(dú)立核算，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的原則運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)行為，其性質(zhì)是社會(huì)化、市場化的。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)是《合同》的甲方與乙方，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，二者不存在行政隸屬關(guān)系。物業(yè)企業(yè)對業(yè)主沒有行政許可資格。但作為“涉事”物業(yè)企業(yè)并不能因此就對違章搭建行為高高掛起，置身事外。因?yàn)樵凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條對物業(yè)管理的含義的規(guī)定中有“維護(hù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序”的規(guī)定，它也是物業(yè)管理兩大基本內(nèi)容之一。就這一點(diǎn)來說，違章搭建行為破壞了規(guī)劃，不同程度地妨礙了相鄰各方的排水、通行、通風(fēng)、采光等，引起鄰里糾紛，進(jìn)而擾亂了物業(yè)區(qū)域內(nèi)正常的生活秩序，物業(yè)企業(yè)有

義務(wù)，有責(zé)任制止。這是我在分析具體的問題之前先闡明物業(yè)管理，物業(yè)企業(yè)性質(zhì)等概念的原因所在。

那么，物業(yè)企業(yè)與有關(guān)部門在這一糾紛當(dāng)中的法律責(zé)任如何界定呢？且看《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法修理。”從上述條款的規(guī)定中，我們可以很清楚地明白兩點(diǎn)：一是物業(yè)管理企業(yè)以違章搭建行為有制止和報(bào)告的義務(wù)；二是對違章搭建行為有制止和處理義務(wù)的是有關(guān)行政主管部門，具體是哪個(gè)行政主管部門因各地的規(guī)定不同而異。

物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)相對封閉的區(qū)域，作為物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)人，物業(yè)企業(yè)在遇到物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違章搭建行為，應(yīng)當(dāng)予以制止。但值得注意的是，《條例》本條規(guī)定只是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了一項(xiàng)義務(wù)而已，并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)接受的是全體業(yè)主的委托，維護(hù)全體業(yè)主的利益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當(dāng)利益，作為管理服務(wù)人，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有義務(wù)予以制止。但實(shí)際上，這里的制止，是一種義務(wù)而不是權(quán)利。這與《條例》第二條“維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序”的規(guī)定是一致的。

同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的制止義務(wù)又是有限度的，對物來管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建行為因?yàn)闆]有相應(yīng)的手段而可能無法制止。這時(shí)，物業(yè)企業(yè)所應(yīng)當(dāng)做的，就是及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。按照《條例》第四十六條第二款之規(guī)定，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理物來管理企業(yè)的報(bào)告。如果相關(guān)主管部門對物業(yè)企業(yè)的報(bào)告不予理睬，屬于行政不作為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，《條例》第六十七條規(guī)定得很清楚：對相關(guān)主管部門工作人員發(fā)現(xiàn)“違法行為不予查處”的，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

3、物業(yè)企業(yè)對違章搭建糾紛的正確處理

首先，應(yīng)充分履行制止和報(bào)告義務(wù)，特別是在向有關(guān)主管部門報(bào)告后，更要關(guān)注事態(tài)的發(fā)展和處理情況。如果有關(guān)主管部門能及時(shí)地處理，要積極地給予配合。但若遇到相關(guān)主管部門不能及時(shí)處理的話，就更要耐心細(xì)致地對違章搭建行為人動(dòng)之以情，曉之以理闡明利害，謹(jǐn)防事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)可以再次向相關(guān)主管部門報(bào)告，言明如再不及時(shí)處理的話，事態(tài)有可能擴(kuò)大。這樣做一方面可以多與業(yè)主溝通，在業(yè)主心目中樹立真實(shí)、誠懇的形象；另一方面也為相關(guān)主管部門及時(shí)處理爭取時(shí)間。贏得業(yè)主和相關(guān)主管部門的信任，這對樹立企業(yè)形象，創(chuàng)立企業(yè)品牌很有好處。

其次，要文明服務(wù)，制止要注意方式，千萬不能以“管理”者自居，動(dòng)輒對自己的服務(wù)對象呼三嚇?biāo)牡叵旅?，這極容易使矛盾激化，讓自己進(jìn)退兩難。

其三，物業(yè)企業(yè)要注重對《條例》、《業(yè)主公約》等的宣傳，讓業(yè)主盡可能明白自己的在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，哪些事是可以做的，哪些事情是不可以做的，以減少上述矛盾的發(fā)生。

第三篇：違章搭建雨棚情況說明

情況說明

XXX小區(qū)2棟有以下業(yè)主在裝修入住后，外墻違章搭建了雨棚：2-3-

1、2-3-

5、2-3-

4、2-3-

11、2-3-

12、2-5-

9、2-6-10

一、違反了《中華人民共和國建設(shè)部令》第110號文件第六條（裝修人從

事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為）：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

二、違反了《中華人民共和國民法通則》第六章第三節(jié)第一百二十六條：

建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任（但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外）。

三、違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國國務(wù)院令397號文件第5章

帝56號文件：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

四、違反了《XXX小區(qū)住宅裝修申請表》中第二項(xiàng)規(guī)定：任何裝修項(xiàng)目不

得影響樓宇外觀。

對于以上業(yè)戶，雅典匯物管處已采取了相應(yīng)的處理方式：

（一）對以上業(yè)主發(fā)放了整改通知書；

（二）對還未造成事實(shí)后果的應(yīng)當(dāng)立即制止；

（三）對已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門（城管科）進(jìn)行依法處理。對裝修人或裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。

XXX物管處

2009年8月19日

第四篇：裝修違章搭建案例分析

案情簡介

咸陽某住宅小區(qū)內(nèi)一業(yè)主張某購得該小區(qū)一套小高層商品房住宅后，遂進(jìn)行房屋裝飾裝修，在房屋裝修過程中張某擅自改變該房屋主體結(jié)構(gòu)，并且經(jīng)常在休息時(shí)間進(jìn)行施工，影響到周圍鄰居的生活休息。小區(qū)物業(yè)管理公司得知上述情況后，找到張某告知其應(yīng)當(dāng)立即停止施工工程，同時(shí)告知張某根據(jù)該小區(qū)制定的管理公約中規(guī)定張某的行為應(yīng)當(dāng)受到罰款的處罰，限張某一周內(nèi)到物業(yè)管理公司交納罰款。張某認(rèn)為其已購買了該房屋，怎樣裝修別人管不著，并且到法院起訴物業(yè)管理公司要求排除妨害。物業(yè)公司接到法院的應(yīng)訴通知后向陜西許小平律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢，詢問應(yīng)如何進(jìn)行答辯。房產(chǎn)部的曹律師給出如下法律意見：

律師分析

根據(jù)我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人不得實(shí)施四種禁止性行為，并規(guī)定了物業(yè)管理公司對發(fā)生的違禁行為有權(quán)制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。這四種行為有：

1、擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

2、擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

3、私搭亂建，亂停亂放車輛，在公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

4、不照章交納各種費(fèi)用的。同時(shí)建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》中明確規(guī)定，房屋裝修時(shí)，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加入荷載的，房屋所有權(quán)人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全性進(jìn)行審定，經(jīng)批準(zhǔn)后，申請人還要向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。如果張某的裝修行為危及到房屋的安全，構(gòu)成改變房屋主體結(jié)構(gòu)的行為，物業(yè)公司有權(quán)制止張某繼續(xù)裝修。但是，對于物業(yè)公司提出的根據(jù)自己制定的管理公約對張某進(jìn)行處罰，律師認(rèn)為：根據(jù)我國《行政處罰法》的規(guī)定，只有法律、行政法規(guī)和規(guī)章才能設(shè)定行政處罰，小區(qū)管理公約這種自律性規(guī)章是不能設(shè)定行政處罰的。小區(qū)公約中可以規(guī)定責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任方式。因?yàn)槲飿I(yè)管理是基于委托合同而產(chǎn)生的管理權(quán)限，且行政處罰的主體只能為法律規(guī)定的有執(zhí)法權(quán)的行政主體。

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2010-2-22 17:10 勇敢小肥羊 | 八級 案例回放

周女士與張先生是樓上樓下的鄰居，周女士住在樓下，張先生住在樓上。兩家辦理了入住手續(xù)后分別開始裝修。在裝修期間，張先生發(fā)現(xiàn)，樓上的周女士在樓上不停地砸他家的屋頂。經(jīng)了解，原來樓上的周女士家為了為了建造一座錯(cuò)層樓梯，擅自將樓板也就是張先生家的屋頂打透，并截?cái)嗔俗兘孛媪旱闹麂摻顑筛?，輔筋數(shù)根，致使樓板的承重梁結(jié)構(gòu)受到嚴(yán)重?fù)p壞。樓板的承重梁結(jié)構(gòu)受到損壞后，張先生曾多次與周女士和她家的裝修人員進(jìn)行交涉，要求其暫停裝修并依法恢復(fù)原狀。周女士并沒有理會(huì)張先生提出的要求，仍然繼續(xù)裝修。因?yàn)榉课莸貌坏叫蘅槪蓓旊S時(shí)都會(huì)跌落碎石的危險(xiǎn)，張先生只能停工。張先生向小區(qū)物業(yè)公司投訴無果后，決定把周女士及小區(qū)物業(yè)公司一起告上了法庭。

參考物業(yè)管理法律法規(guī)：

關(guān)于加強(qiáng)住宅裝飾裝修活動(dòng)中擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知 http://

法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告周女士在裝修自己的房屋時(shí)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，其行為違反了有關(guān)法律規(guī)定。由于被告周女士的拆改行為，致使原告不能入住自己的房屋，給原告造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，對此應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告物業(yè)公司在收取原告和被告交付的裝修保證金后，未能盡到監(jiān)督和管理責(zé)任，造成被告周女士對房屋結(jié)構(gòu)拆改，因此被告物業(yè)公司應(yīng)在收取的保證金的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。因此判令：

一、被告周女士對其房屋拆改部分按房管局房屋安全鑒定檢測中心所出具的鑒定報(bào)告的要求，委托有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行修復(fù)、恢復(fù)原狀，由被告物業(yè)公司委托有資質(zhì)的單位驗(yàn)收，上述費(fèi)用由被告周女士承擔(dān)。

二、被告周女士賠償原告張先生因未能入住房屋的經(jīng)濟(jì)損失17000余元，物業(yè)費(fèi)共計(jì)3000余元。被告物業(yè)公司在收取裝修保證金的范圍內(nèi)對上述費(fèi)用承擔(dān)連帶責(zé)任。

案例分析

廣東華譽(yù)律師事務(wù)所的郭嗣彥律師對本案例進(jìn)行了分析。郭律師認(rèn)為，在本案中，被告周女士應(yīng)對本案負(fù)主要責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任是合理的?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條明確了損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；破壞或者擅自改變房屋外觀；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位等行為列為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為。若給他人造成損害的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。而物業(yè)公司未能對周女士的裝修行為進(jìn)行有效的全過程監(jiān)督管理，也未責(zé)令周女士限期整改，并未及時(shí)處理原告張先生的投訴，從而造成被告周女士違法裝修，并擴(kuò)大了原告的損失。因此在本案中承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

參考物業(yè)管理法律法規(guī)：

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業(yè)主裝修時(shí)擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)并不是什么新鮮事，有拆除或者部分拆除房屋柱、梁的；有在承重墻上增開門窗的；更有直接拆了承重墻打通房間的……然而，這些行為不僅違反了《無錫市城市房屋安全管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）有關(guān)規(guī)定，更容易給整棟大樓埋下安全隱患。近日，無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局房屋安全管理處對我市兩起違法裝修行為進(jìn)行了行政處罰，這也是《條例》自2007年6月1日實(shí)施以來首次對違法裝修行為進(jìn)行行政處罰。

為了增加空間利用率，擅自拆除承重墻

2份罰單一張20000一張3500

案例一：

2009年9月，無錫市某裝飾設(shè)計(jì)有限公司在對春江花園三期326號某戶進(jìn)行房屋裝飾裝修時(shí)，房屋所有人陸某要求拆除掉廚房間與餐廳之間的橫墻（中間為磚砌填充墻、兩端各為200毫米混凝土剪力墻），拆改主臥室進(jìn)門處混凝土門垛。該裝飾設(shè)計(jì)公司在陸某沒有出示房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可的情況下，就按其要求擅自拆改了房屋結(jié)構(gòu)。

經(jīng)無錫市房屋安全鑒定中心鑒定，拆改鋼筋混凝土墻使該房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件有效截面明顯減少，原有鋼筋被割斷，其側(cè)向剛度及豎向承載能力明顯下降，削弱了結(jié)構(gòu)的整體抗力，影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。

鑒于立案調(diào)查后，房屋所有人陸某和無錫市某裝飾設(shè)計(jì)有限公司積極配合接受調(diào)查，并在規(guī)定期限內(nèi)按要求完成改正，因此減輕處罰：對房屋所有人陸某不予行政處罰；對無錫市某裝飾設(shè)計(jì)有限公司，依據(jù)規(guī)定處以2萬元的罰款。

案例二： 2009年8月，太湖國際一街區(qū)45號某戶房屋使用人李某進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，未向市房產(chǎn)行政管理部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可，就擅自拆除了六層北臥室至陽臺(tái)間混凝土反梁高出樓面部分（約400毫米高），梁上部主筋及箍筋均被割斷拆除、混凝土被拆除。

經(jīng)無錫市房屋安全鑒定中心鑒定，拆改的鋼筋混凝土框架梁為雙筋截面梁，上部鋼筋及混凝土被割斷拆除，梁內(nèi)箍筋被割除，使其有效截面減少78%，受彎及受剪承載力大幅下降，削弱了結(jié)構(gòu)的整體抗力及抗震性能，嚴(yán)重影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。

鑒于立案調(diào)查后，房屋使用人李某積極配合接受調(diào)查，并在規(guī)定期限內(nèi)按要求完成整改，因此對其減輕處罰：對房屋使用人的李某，依據(jù)規(guī)定處以3500元的罰款。去年發(fā)現(xiàn)違法拆改480余起

2008年汶川大地震之后，市民對房屋安全質(zhì)量問題格外重視。不過仍有一些市民和單位不顧法律法規(guī)，擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2009年我市房屋安全管理處通過主動(dòng)巡查和群眾舉報(bào)等方式，發(fā)現(xiàn)違法拆改房屋結(jié)構(gòu)480余起。房屋安全管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果市民在裝修改造前能做到主動(dòng)申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可，并按照經(jīng)審定的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行裝修施工，完全可以避免亂拆亂改引發(fā)的安全隱患，同時(shí)還能減少鄰里糾紛的發(fā)生。

簡單加固基本不起作用

“別人都敲了，為什么我就不能敲？”這是房屋安全管理處的工作人員在平時(shí)查處工作中，經(jīng)常聽到的業(yè)主反駁。部分業(yè)主因心存僥幸，仍擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)?！拔覀儗?yán)格按照條例規(guī)定，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)?！惫芾硖庁?fù)責(zé)人這樣表示。

實(shí)際上，有不少業(yè)主因不具備房屋結(jié)構(gòu)安全、抗震等專業(yè)知識(shí)，對房屋隨意拆改，或者自行用槽鋼、工字鋼等進(jìn)行簡單加固，以為這樣就安全了。而經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的專業(yè)鑒定，這些簡單加固基本起不到效果，房屋安全隱患仍然存在?！耙惶讕资f、上百萬的新房千萬不要因擅自拆改而變?危房?。”該負(fù)責(zé)人說，一旦違法裝修被查處并需要整改的話，市民必須找具備專業(yè)資質(zhì)的加固單位重新進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，耗費(fèi)成本更高，更要因此拖延工期，實(shí)在得不償失。

裝潢公司不能瞎創(chuàng)意

在春江花園三期違法裝修案中，負(fù)責(zé)裝修施工的裝飾設(shè)計(jì)公司，因在房屋業(yè)主未提供許可決定的情況下，就直接拆除了混凝土剪力墻，被處以2萬元的罰款。“業(yè)主可能不具備專業(yè)知識(shí)，但作為有專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的危害應(yīng)當(dāng)是清楚的?！惫芾硖庁?fù)責(zé)人表示，裝潢公司是房屋裝修管理的源頭，也是房屋安全執(zhí)法的重點(diǎn)。

裝潢公司在給業(yè)主進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)時(shí)，不能為了“創(chuàng)意需求”隨意變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，更不能提出所謂“加固辦法”誤導(dǎo)房屋業(yè)主。在裝修施工前，裝潢公司應(yīng)該要求業(yè)主提供房屋結(jié)構(gòu)改造許可決定，并且嚴(yán)格按照許可決定實(shí)施結(jié)構(gòu)改造施工。如果業(yè)主拿不出許可決定，裝潢公司不僅要告知業(yè)主必須先辦理許可，而且在取得許可之前不可以實(shí)施結(jié)構(gòu)改造施工。

物業(yè)企業(yè)有義務(wù)進(jìn)行巡視管理

很多業(yè)主在入戶進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)收取一定的裝修保證金。如果房屋業(yè)主在裝修過程中拆改了房屋結(jié)構(gòu)，有的物業(yè)企業(yè)就直接沒收裝修保證金作為處罰，而亂拆亂改的房屋結(jié)構(gòu)就聽之任之。管理處負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)企業(yè)依法沒有權(quán)力處罰保證金，而是應(yīng)承擔(dān)起“發(fā)現(xiàn)、制止、勸阻、報(bào)告”的義務(wù)。依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋業(yè)主在房屋結(jié)構(gòu)改造前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)將房屋主體承重結(jié)構(gòu)、抗震防火結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)使用年限和結(jié)構(gòu)改造情況告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房屋業(yè)主裝修前應(yīng)告知其裝修過程中的嚴(yán)禁行為，并告知房屋業(yè)主若涉及房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)須向市房產(chǎn)行政管理部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可。另外，物業(yè)公司在日常物業(yè)管理過程中要加強(qiáng)裝修巡視，發(fā)現(xiàn)業(yè)主需拆改房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主按《條例》規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；若發(fā)現(xiàn)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告房產(chǎn)行政管理部門。

專家提醒二次裝修需留意拆改

隨著新房的地段邊緣化，很多人選擇購買城區(qū)里社區(qū)條件相對成熟的二手房。如果您的婚房是二手房而非新房，那在裝修時(shí)可能多了一些拆改項(xiàng)目，比新房裝修的過程要瑣碎一些，費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加。專家提醒，二次裝修時(shí)改造較多，部分拆改需多留心，還要注意成品保護(hù)。此外，處好鄰里關(guān)系也相當(dāng)重要。

拆除注意成品保護(hù)

需要注意的是，如果您家的房子只裝修了一兩年，耐水膩?zhàn)涌梢圆槐赝耆P除，打磨墻面后即可重新涂刷乳膠漆。如果是五年以上的老房，由于膩?zhàn)拥牟牧侠匣?，二次裝修時(shí)必須鏟除至墻底，否則會(huì)影響今后墻面乳膠漆的施工質(zhì)量和裝修后的長期使用效果。

如果原有水電管線不合理，比如線路只有1.5毫米或者不滿足現(xiàn)在大功率電器的需求，就要考慮對線路進(jìn)行擴(kuò)容。如果原有線路布局不合理，還要考慮重新布線。一般來說，老房的水電改造一般會(huì)占到施工費(fèi)用的10%-15%左右。

由于部分老房的戶型設(shè)計(jì)并不合理，在二次裝修時(shí)很多人會(huì)想到拆改墻體。需要注意的是，只有非承重墻才可以拆，而且拆改墻體必然增加較高的費(fèi)用，如果不是很必要，專家建議盡量不要拆改墻體。在拆除墻體時(shí)，要事先斷電，避免發(fā)生事故。原有電源線路和弱電線路要保留的，最好事先做好記號和記錄，施工切斷的線路甩頭必須留出足夠的富余量，以方便以后接線。

成品保護(hù)是二次裝修中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。對于不需改動(dòng)的天然氣、水表、管道、暖氣、門、窗、櫥柜等物品，需要用專業(yè)的保護(hù)膜全包上并固定，防止施工時(shí)使之受損。

通知鄰里處好關(guān)系

由于二次裝修基本是在已經(jīng)入住大量居民的小區(qū)和多層住宅內(nèi)進(jìn)行，需要您考慮裝修施工環(huán)境，盡量減少對鄰居生活的影響。

在裝修之前，您得先到物業(yè)辦手續(xù)，并與左鄰右舍、樓上樓下的鄰居打聲招呼，對電梯、材料的運(yùn)輸和存儲(chǔ)、垃圾的堆放和清運(yùn)都是裝飾公司應(yīng)該考慮的問題。對左鄰右舍有特殊要求的老人、孕婦、病人等要事先了解，并與其商量好施工時(shí)間。在不延誤工期的前提下，盡最大可能減少裝修對鄰居的影響。

二次裝修的施工整體時(shí)間比初次裝修一般要長出15天至30天，建議您最好留出富余時(shí)間以應(yīng)對突發(fā)情況造成的工期延長。

裝修考慮長久性

婚房裝修，很多人可能會(huì)想著更多的在設(shè)計(jì)上突出兩人的二人世界或者喜慶的氣息，如刷上紅色的墻漆等。雖然最終效果漂亮且應(yīng)景，但很有可能在兩三年后就厭煩了這種風(fēng)格，如果要換就得將墻漆全部鏟掉重新刷漆，工程量較大。因此，專家建議在裝修時(shí)應(yīng)該更多的考慮長久性，注重裝修在今后生活的實(shí)用性。

裝修和感情一樣，還得經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。您在裝修時(shí)，最好選擇一些經(jīng)典的設(shè)計(jì)，最好不要是3-5年內(nèi)就過時(shí)的裝修，避免出現(xiàn)三五年后就得重新裝修的狀況，不僅費(fèi)時(shí)還費(fèi)心費(fèi)力。此外，雖然現(xiàn)在是兩人生活，但也許過了三五年后就成了三口之家，裝修時(shí)您還得將家庭今后幾年的變化考慮在內(nèi)。

很多人的婚房是小戶型，只是過渡性的房子，有的甚至只打算居住3-5年后換大房。如果您家屬于這種情況，可考慮只在部分區(qū)域進(jìn)行突出性的設(shè)計(jì)，如在客廳做出一些造型，其他部分簡裝即可，或者更多的考慮用軟裝、掛飾等物品來裝飾新婚氣息。在后期選擇家具、家電時(shí)，最好選擇與裝修風(fēng)格相近的產(chǎn)品，以獲得更好的匹配效果。

參考物業(yè)管理法律法規(guī)：

關(guān)于加強(qiáng)住宅裝飾裝修活動(dòng)中擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)違法行為監(jiān)督執(zhí)法的通知

第五篇：原創(chuàng)：業(yè)主違章搭建物業(yè)怎么辦？

業(yè)主違章搭建，物業(yè)公司該怎么辦？

一、關(guān)于違章搭建的界定

目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權(quán)威的定義，一般理解為建造時(shí)違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定而建造的建筑物或構(gòu)筑物。這些強(qiáng)制性規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，具不完全統(tǒng)計(jì)有20個(gè)以上，例如：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理?xiàng)l例》等等。違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權(quán)證或土地證為界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認(rèn)定。

二、住宅區(qū)域內(nèi)違章搭建的形式

為了經(jīng)濟(jì)利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

1、在屋頂建設(shè)的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺(tái)加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺(tái)、退層等順勢搭建簡易活動(dòng)板房、陽光房，或者將屋面升高等；

2、在一樓庭院內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；

3、依附于房屋外墻的建筑物、構(gòu)筑物，如利用一樓陽臺(tái)、外墻搭建陽光房、簡易棚等；

4、違反業(yè)主公約安裝的設(shè)施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺(tái)、無煙灶臺(tái)等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物等等。違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為?！?/p>

三、違章搭建由哪個(gè)部門管

管理違章搭建的婆婆很多，在舉報(bào)違章搭建時(shí)一定要找對監(jiān)管部門。法律、法規(guī)在規(guī)定禁止性規(guī)定的同時(shí)，也相應(yīng)的規(guī)定了處理違法搭建的部門，例如：《城市規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！?/p>

《防洪法》規(guī)定，未經(jīng)水行政主管部門對其工程建設(shè)方案審查同意或者未按