第一篇：制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

（一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式以及運(yùn)作程序、組織架構(gòu)和人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立以及管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測(cè)算與成本控制、管理指標(biāo)和措施、物資裝備和工作計(jì)劃等。

上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。

1.關(guān)鍵性內(nèi)容

（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想、構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）；

（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費(fèi)用測(cè)算與成本控制；

（4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。

2.實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓(xùn)及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標(biāo)；（7）物資裝備；（8）工作計(jì)劃。

以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個(gè)項(xiàng)目的闡述。

（二）制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法 1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上實(shí)施，只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獲取資料外，主要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場(chǎng)調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。

（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目簡(jiǎn)介即指運(yùn)用簡(jiǎn)明扼要的語(yǔ)言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長(zhǎng)。

（2）客戶服務(wù)需求分析

客戶服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。

（3）項(xiàng)目的可行性研究與定位

項(xiàng)目的可行性研究與定位也力求用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括招標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

如在B市某國(guó)際大廈（建筑面積79000m2）的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì)議中心于一體的項(xiàng)目特征，確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項(xiàng)目展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體服務(wù)要求。

（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，若分析準(zhǔn)確，對(duì)策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等）。

（5）物業(yè)管理服務(wù)模式

確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，是在對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。

如在S市某國(guó)有商業(yè)銀行項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項(xiàng)目全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式”作為該項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如S市某住宅區(qū)（由美式別墅群、高級(jí)公寓組成）的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。2.管理方式與運(yùn)作程序

管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。

（1）組織架構(gòu)的設(shè)置

組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。

如在北京某國(guó)際大廈項(xiàng)目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞（負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等職能），綜合部（負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)管理、后勤采購(gòu)等職能）、機(jī)電工程部（負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能）、管理部（負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場(chǎng)管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能）等相關(guān)部門密切協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。

（2）運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示，流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則，準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。

支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)建對(duì)項(xiàng)目的支持體系。

（3）管理機(jī)制的確定

管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。其中目標(biāo)管理機(jī)制就是將項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤；激勵(lì)機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī)制的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的激勵(lì)辦法；監(jiān)督機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會(huì)輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)督。

3.人員的配備、培訓(xùn)與管理（1）人員配備

人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

（3）人員管理

人員管理包括錄用與考核、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識(shí)、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。

4.管理指標(biāo)與措施（1）管理指標(biāo)

管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對(duì)招標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。

（2）管理措施

管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對(duì)應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：

1）強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量入為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

2）對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。

3）從采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購(gòu)價(jià)格。對(duì)節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個(gè)人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

4）對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用成本，提高設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗。

5）對(duì)人員實(shí)行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級(jí)與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費(fèi)。

6）通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動(dòng)，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲(chǔ)存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對(duì)于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí)，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、入駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。

8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。

如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對(duì)重大活動(dòng)等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。

9.工作計(jì)劃

在物業(yè)管理方案中，整體工作計(jì)劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。工作計(jì)劃的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂計(jì)劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評(píng)審和確定等。

交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。

正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。

10.物資裝備

物資裝備必須以滿足項(xiàng)目管理需要為目的，在制訂物資裝備計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮，同時(shí)還應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。

11.費(fèi)用測(cè)算（1）費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)

在測(cè)算費(fèi)用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測(cè)算。

（2）費(fèi)用測(cè)算的內(nèi)容

測(cè)算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測(cè)；物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測(cè)；管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和未來通貨膨脹率的評(píng)估、預(yù)測(cè)。

1）物業(yè)管理成本，主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金（合理利潤(rùn)）等。

2）物業(yè)管理收入，主要包括主營(yíng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入、有償特約服務(wù)收入等。

（3）費(fèi)用測(cè)算的方法

1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對(duì)管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，估算不可預(yù)見費(fèi)用（一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2%～5%的比例進(jìn)行估算），最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18.5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場(chǎng)參考價(jià)格在3.2～3.6元/m2之間。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10%的報(bào)價(jià)將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為3.30元/m2。

2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。采用這種費(fèi)用測(cè)算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測(cè)算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)定一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（或預(yù)定某一區(qū)間的價(jià)格），要求投標(biāo)方在此價(jià)格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評(píng)比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測(cè)算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中，費(fèi)用測(cè)算有時(shí)需要將上述兩種測(cè)算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目，其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積為600m2，計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4.2萬m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元/m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足，收費(fèi)方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元/年，合計(jì)收入約為144～147萬元，而通過對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標(biāo)企業(yè)在3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策略確定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2.9元/m2。

12.成本控制

（1）成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動(dòng)全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上，將成本費(fèi)用控制貫穿于成本費(fèi)用形成的全過程，而不僅僅是對(duì)于部分費(fèi)用支出的控制。

（2）成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。

（3）在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰，使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。

（4）在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異（例外情況）進(jìn)行重點(diǎn)控制。其中，例外情況的常用判斷標(biāo)準(zhǔn)為金額的大小、持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短以及是否可控等。在實(shí)際操作中，這一原則主要應(yīng)用于成本費(fèi)用的日?？刂浦校虼嗽诜桨钢袘?yīng)綜合體現(xiàn)。

第二篇：如何制訂國(guó)有企業(yè)改制方案？

如何制訂國(guó)有企業(yè)改制方案？

國(guó)有企業(yè)改制方案是指導(dǎo)改制企業(yè)改制方法、步驟的具體操作文件。一般由改制企業(yè)在國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，根據(jù)政府部門有關(guān)改制政策，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，廣泛調(diào)查，深入研究，多方征求意見和借鑒外單位成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上擬訂，報(bào)上級(jí)主管部門和國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。企業(yè)改制方案一般包括：企業(yè)基本情況、企業(yè)改制的基本條改制的基本目標(biāo)和遵循的基本原則、改制的基本內(nèi)容、改制的基本步驟等五部分。

國(guó)有企業(yè)改制方案第一部分：公司基本情況

一、公司簡(jiǎn)介。簡(jiǎn)述企業(yè)名稱、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、隸屬關(guān)系、行業(yè)類別、法人代表、注冊(cè)資金、國(guó)有股權(quán)比例、注冊(cè)地址、經(jīng)營(yíng)范圍等，下屬分支、關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)較多可以用表格列述。

二、企業(yè)人員情況。詳細(xì)敘述公司現(xiàn)有員工人數(shù)，其中包括退休、內(nèi)退、在崗、傷殘人員情況及改制分類政策。

三、企業(yè)資產(chǎn)狀況。列述企業(yè)改制基準(zhǔn)日賬面總資產(chǎn)數(shù)額及構(gòu)成、負(fù)債總額及構(gòu)成、所有者權(quán)益數(shù)額及構(gòu)成。經(jīng)聘請(qǐng)有法定資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后的總資產(chǎn)、總負(fù)債、凈資產(chǎn)數(shù)額及主要構(gòu)成。

第二部分：改制基本條件

主要敘述企業(yè)改制的內(nèi)在需求;改制的客觀環(huán)境和基本條件是否具備;通過學(xué)習(xí)政策文件，內(nèi)部動(dòng)員，企業(yè)改制的目標(biāo)、方向、基本原則是否明確;群眾基礎(chǔ)是否良好等。

第三部分：改制的基本目標(biāo)和遵循的基本原則

一、改制的基本目標(biāo)。敘述企業(yè)改制thldl.org.cn的目的和方向。如：以政府有關(guān)改制文件為指導(dǎo)，本著解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)、加快發(fā)展的指導(dǎo)思想，以資本運(yùn)營(yíng)為紐帶，建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以解放全體干部職工原動(dòng)力為核心的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和職工收入水平，打造適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)平臺(tái)。

二、改制的基本模式。例如：按照“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度基本要求和黨的十六大提出的“除極少數(shù)必須有國(guó)家獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)外，要積極推行股份制，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”，“確立勞動(dòng)、資本、技術(shù)和管理等生產(chǎn)要素按貢獻(xiàn)參與分配的原則”等企業(yè)改革精神，為徹底解決企業(yè)所有者缺位、所有者和經(jīng)營(yíng)者的價(jià)值取向和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不一致的問題，使企業(yè)干部職工從產(chǎn)權(quán)角度真正關(guān)心企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果，借鑒兄弟單位的改革經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為本公司的改制應(yīng)采用以下模式：

根據(jù)《公司法》和有關(guān)政策要求，在審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，通過資產(chǎn)處置、國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)職工身份的整體置換和安置，及新機(jī)構(gòu)股權(quán)設(shè)置和運(yùn)行機(jī)制的建立等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將本公司改制為全體職工參股的股權(quán)多元化的有限責(zé)任公司。根據(jù)納入改制資產(chǎn)的范圍不同，擬設(shè)改制后的新公司的具體形式：

1.國(guó)有控股、全體職工參股的有限責(zé)任公司。這種形式可考慮在×××公司既有資產(chǎn)規(guī)模(以資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主)的基礎(chǔ)上，將×××公司的股權(quán)轉(zhuǎn)由×××公司持有，并由總公司對(duì)新改制后的公司實(shí)行控股、職工參股。

2.國(guó)有參股或全部退出、全體職工參股的有限責(zé)任公司。這種形式可考慮在×××公司既有資產(chǎn)規(guī)模的基礎(chǔ)上，通過資產(chǎn)處置，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及職工身份置換等政策來實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到國(guó)退民進(jìn)之目的。

三、改制基本原則。主要有：

1.遵照×經(jīng)貿(mào)企改[200×]××號(hào)《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(試行)》及國(guó)家、省其他相關(guān)文件精神，積極穩(wěn)妥推進(jìn)改制工作，建立現(xiàn)代化企業(yè)制度。

2.在企業(yè)改制過程中，保證國(guó)有資產(chǎn)的安全、完整，維護(hù)國(guó)有權(quán)益。

3.堅(jiān)持出資者所有權(quán)與企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)相分離，賦予經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，從體制上保障出資者、債權(quán)人和企業(yè)的合法權(quán)益。

4.全部接收現(xiàn)有職工，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，妥善安置分流人員，切實(shí)保障職工合法權(quán)益，確保改制工作穩(wěn)步進(jìn)行。

5.兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益的原則。

6.公開、公平、公正的原則。

7.根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)文件精神，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化，組建規(guī)范的有限責(zé)任制企業(yè)，使廣大職工的切身利益和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益結(jié)合起來，充分調(diào)動(dòng)其積極性，增強(qiáng)責(zé)任感。

第四部分：改制基本內(nèi)容

一、改制范圍。列述納入本次企業(yè)改制的組織、機(jī)構(gòu)及相關(guān)資產(chǎn)的范圍。

二、審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估。如：根據(jù)×經(jīng)貿(mào)改(200×)×××號(hào)文及總公司的要求，我公司聘請(qǐng)×××?xí)?jì)師事務(wù)所對(duì)×××公司200×年×月×日資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益及損益進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)清查審計(jì)，以200×年×月×日為基準(zhǔn)日，聘請(qǐng)×××資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)×××公司進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，公允地界定了評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的實(shí)有凈資產(chǎn)數(shù)額。

三、國(guó)有凈資產(chǎn)的處置。如：聘請(qǐng)經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的審計(jì)和評(píng)估中介機(jī)構(gòu)審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估后，認(rèn)證本公司200×年×月×日可供改制的國(guó)有凈資產(chǎn)××元(已扣除待核銷三年以上應(yīng)收賬款××元)。擬按以下方式處置：

1.國(guó)有企業(yè)職工補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)“×經(jīng)貿(mào)企改(200×)×××號(hào)”文第×項(xiàng)××款精神，在改制過程中，經(jīng)勞動(dòng)主管部門鑒定認(rèn)可，公證部門公證，原國(guó)有企業(yè)依法與職工解除勞動(dòng)關(guān)系，對(duì)解除勞動(dòng)關(guān)系的職工，原國(guó)有企業(yè)應(yīng)按規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。參照兄弟單位的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建議按職工工齡補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：職工參加工作不超過10年(含10年)的，可按每年支付×個(gè)月本人上年月平均收入補(bǔ)償費(fèi)……

2.離退體人員養(yǎng)老金。改制前已經(jīng)離退休人員的養(yǎng)老金，原離退休待遇不變，由社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定的離退休標(biāo)準(zhǔn)支付基本養(yǎng)老金。原國(guó)有企業(yè)支付退休人員的內(nèi)部補(bǔ)差，按××年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從盤存的國(guó)有凈資產(chǎn)中一次性剝離。

3.內(nèi)退職工安置費(fèi)。根據(jù)×經(jīng)貿(mào)企改(200×)×××號(hào)文第六項(xiàng)二十五款規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)，距國(guó)家法定退休年齡不足×年(含×年)或在企業(yè)工作×年以上(含×年)的職工，包括符合該條件、改制前已辦理內(nèi)退手續(xù)的職工和未辦理內(nèi)退手續(xù)的在崗職工，可實(shí)行內(nèi)部退養(yǎng)，待達(dá)到法定退休年齡后再辦理退休手續(xù)。這一期間的生活費(fèi)和各項(xiàng)社保費(fèi)，從改制凈資產(chǎn)中一次性扣除，交新企業(yè)用于職工安置支出。生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按上年月均工資上浮×%計(jì)提，各項(xiàng)社保費(fèi)按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除。

4.根據(jù)×經(jīng)貿(mào)企改(200×)×××號(hào)文第×項(xiàng)××款規(guī)定，工傷人員醫(yī)療費(fèi)用、原有撫恤對(duì)象的撫恤費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)(遺屬生活費(fèi))，部分喪失勞動(dòng)能力、解除勞動(dòng)關(guān)系的傷殘人員一次性安置費(fèi)和傷殘就業(yè)補(bǔ)助金，從盤存國(guó)有凈資產(chǎn)中一次性剝離。

四、國(guó)有資產(chǎn)的授讓方式。剝離后國(guó)有資產(chǎn)(國(guó)有股份除外)的授讓方式可根據(jù)職工承受能力，同時(shí)或部分采取以下幾種形式：

1.職工現(xiàn)金出資。

2.職工配股出資。例如，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)改制文件精神，以對(duì)改制資產(chǎn)處置剝離部分和原企業(yè)對(duì)職工的欠付(如應(yīng)付職工福利費(fèi)和工資基金)為來源，按不低于一比二的比例，對(duì)職工配股。

3.職工賒股出資。例如，根據(jù)×經(jīng)貿(mào)企改(200×)×××號(hào)《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(試行)》第三項(xiàng)：購(gòu)買方一次性付清價(jià)款的，可給予一定的優(yōu)惠;一次性付清價(jià)款確有困難的，可按產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系辦理相關(guān)手續(xù)后，在1年至3年內(nèi)付清，未付清價(jià)款部分的股權(quán)須在原國(guó)有資產(chǎn)持有單位抵押或擔(dān)保。購(gòu)買方未付清價(jià)款以前，無權(quán)處置企業(yè)資產(chǎn)，確需處置，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)持有人同意。

五、股權(quán)設(shè)置。新企業(yè)股權(quán)設(shè)置，依據(jù)改制方案的不同分別設(shè)置。例如，按國(guó)有控股，職工參股形式改制，則國(guó)有股權(quán)不低于51%;如按國(guó)有參股或全部退出，全體職工參股形式改制，則應(yīng)依照“企改(200×)×××號(hào)”文第X項(xiàng)第X款“鼓勵(lì)改制后企業(yè)員工持股、經(jīng)營(yíng)管理層控股，經(jīng)營(yíng)者持大股”的精神，經(jīng)充分醞釀?dòng)懻摵蟠_定。

六、新企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和基本模式。

1.建立有效的法人治理結(jié)構(gòu)。

2.實(shí)行勞動(dòng)人事、分配三項(xiàng)制度改革。

3.優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)體系。

第五部分：改制的步驟

一、組織領(lǐng)導(dǎo)。

二、宣傳發(fā)動(dòng)。

三、審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估。

四、擬訂改制方案。

五、協(xié)調(diào)報(bào)批。

六、組織實(shí)施。

第三篇：物業(yè)服務(wù)方案制訂

制訂物業(yè)服務(wù)方案要點(diǎn)及方法

一、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

（1）物業(yè)占地面積

（2）建筑面積

（3）物業(yè)的性質(zhì)

（4）類型

（5）使用功能

2.客戶服務(wù)需求分析

（1）客戶群體定位

（2）服務(wù)需求特征

3.項(xiàng)目的可行性研究與定位

（1）物業(yè)市場(chǎng)定位

（2）企業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)

4.物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

（1）綜合性商業(yè)――經(jīng)營(yíng)、設(shè)施設(shè)備管理

（2）工業(yè)區(qū)――消防、污染控制、貨物、人員出入管理

（3）政府――維護(hù)形象、內(nèi)部特約、會(huì)議接待、慶典服務(wù)、安全及保密管理

（4）居住――基礎(chǔ)性服務(wù)層面

（5）公用事業(yè)――公用設(shè)施正常運(yùn)行、緊急事件預(yù)防與處理

5.物業(yè)管理服務(wù)模式

（1）功能定位

（2）客戶定位

（3）服務(wù)需求定位

二、管理方式與運(yùn)作程序

1.組織架構(gòu)的設(shè)置

（1）物業(yè)規(guī)模

（2）服務(wù)內(nèi)容

2.運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

（1）項(xiàng)目整體運(yùn)作流程

（2）內(nèi)部運(yùn)作流程

（3）客戶服務(wù)及信息反饋流程

（4）資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)建的支持體系

3.管理機(jī)制的確定

（1）目標(biāo)管理責(zé)任制

（2）激勵(lì)機(jī)制

（3）監(jiān)督機(jī)制

三、人員的配備、培訓(xùn)與管理

1．人員配備

（1）各類人員

（2）各部門、各崗位人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求

2.人員培訓(xùn)

（1）培訓(xùn)內(nèi)容

（2）培訓(xùn)計(jì)劃

（3）培訓(xùn)方式

（4）培訓(xùn)目標(biāo)

4.人員管理

（1）錄用與考核

（2）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

（3）協(xié)調(diào)關(guān)系

（4）服務(wù)意識(shí)

（5）量化管理

（6）標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作

四、管理指標(biāo)與措施

1.管理指標(biāo)

（1）管理質(zhì)量指標(biāo)

（2）經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

2.管理措施

五、管理制度的制訂

1.公眾制度

（1）精神文明建設(shè)

（2）管理規(guī)約

（3）裝修管理

（4）消防管理

（5）入住管理

（6）電梯使用管理

（7）物業(yè)接管驗(yàn)收管理

（8）公用設(shè)施維護(hù)管理

（9）臨時(shí)用水電管理

（10）清潔衛(wèi)生及垃圾處理

2.內(nèi)部管理制度

（1）崗位職責(zé)

（2）員工考核

（3）行政管理

（4）財(cái)務(wù)管理

（5）客戶服務(wù)

（6）工程技術(shù)管理

（7）安防管理

六、檔案資料的建立與管理

1.2.3.4.收集 分類 儲(chǔ)存 利用

七、早期介入及前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1.物業(yè)管理前期介入工作流程

2.施工期物業(yè)管理工作

3.設(shè)施設(shè)備高度期物業(yè)管理

4.5.6.7.8.9.1.2.3.4.5.6.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理 其他前期準(zhǔn)備工作 入駐準(zhǔn)備預(yù)案 二次裝修管理 物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃 后續(xù)工程的前期介入管理 工作要求 重點(diǎn) 運(yùn)行管理 應(yīng)急預(yù)案 計(jì)劃 特殊服務(wù)需求

八、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

九、工作計(jì)劃

1.籌備期

（1）擬訂物業(yè)服務(wù)方案

（2）擬訂財(cái)務(wù) 預(yù)算

（3）簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

（4）籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)

（5）招聘培訓(xùn)員工

（6）完善辦公住宿條件

（7）前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)

（8）提供專業(yè)意見

（9）制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備

（10）物業(yè)管理供應(yīng)商的評(píng)審和確定

2.交接期

（1）簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)委托合同》

（2）制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》

（3）完善物業(yè)管理方案

（4）建筑本體和設(shè)備資料的接收建檔

（5）樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行

（6）用戶入住搬遷服務(wù)

（7）檔案建立分類管理

3.正常運(yùn)作期

（1）員工常規(guī)培訓(xùn)

（2）物業(yè)管理方案的實(shí)施

（3）設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施

（4）社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施

（5）便民服務(wù)的開展

（6）用戶意見調(diào)查評(píng)估

（7）財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告

（8）質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入

（9）配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)

（10）國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作

十、物資裝備

1.作業(yè)工具

2.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的交通工具

3.員工辦公生活用品

十一、費(fèi)用測(cè)算

1.依據(jù)

（1）物業(yè)類型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位

（2）配套設(shè)施設(shè)備的具體情況

（3）管理要求

（4）服務(wù)項(xiàng)目

（5）所在區(qū)域同類物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

（6）企業(yè)現(xiàn)有綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

2.內(nèi)容

（1）物業(yè)管理成本

? 人工費(fèi)用

? 行政辦公費(fèi)用

? 公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

? 機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

? 環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

? 安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

? 公用水電費(fèi)用

? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

? 不可預(yù)見費(fèi)

? 保險(xiǎn)費(fèi)

? 法定稅費(fèi)

? 管理傭金（合理利潤(rùn)）

（2）物業(yè)管理收入

? 主營(yíng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入

? 停車場(chǎng)收入

? 物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入

? 有償特約服務(wù)收入

（3）方法

? 成本推算（各項(xiàng)成本+房屋保險(xiǎn)+設(shè)備保險(xiǎn)+公眾責(zé)任險(xiǎn)+不可預(yù)見費(fèi)用2%－5%）? 預(yù)定測(cè)算（預(yù)定服務(wù)費(fèi)）

十二、成本控制

1.2.3.4.貫穿于形成成本的全過程 與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合 明確各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異進(jìn)行重點(diǎn)控制。

第四篇：制訂現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)方案

制訂現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)方案

一、確定活動(dòng)時(shí)間和地點(diǎn)：

（一）避開企業(yè)不適宜的時(shí)間段：

1、每月月底。

2、每周周一。

（二）避開中心不適宜的時(shí)間段：

3、每月有考試安排的時(shí)候。

4、中心開展其他活動(dòng)的時(shí)候。

（三）確定活動(dòng)地點(diǎn)：

提前一周向教務(wù)確認(rèn)中心教室資源。

二、確認(rèn)活動(dòng)參與人員：

（一）確認(rèn)內(nèi)部參與人員

1、與班主任核實(shí)參與活動(dòng)的班級(jí)和學(xué)員人數(shù)

2、根據(jù)招聘會(huì)規(guī)模確認(rèn)需要邀請(qǐng)的班主任、行政人員

標(biāo)準(zhǔn)：

1、用人企業(yè)數(shù)量與畢業(yè)班人數(shù)為1：10的比例；

2、用人企業(yè)崗位與學(xué)員就業(yè)方向相符：JAVA程序員、NET程序員、數(shù)據(jù)庫(kù)工程師、軟件實(shí)施工程師、軟件測(cè)試工程師等等；

3、每家用人企業(yè)參會(huì)代表最多3人；

4、以郵件或傳真形式給企業(yè)代表發(fā)送邀請(qǐng)函并要求回復(fù)確認(rèn)。

三、明確任務(wù)分工：

（一）就業(yè)專員負(fù)責(zé)企業(yè)接待和活動(dòng)組織；

1、匯總企業(yè)招聘信息

2、提前三天準(zhǔn)備中心就業(yè)活動(dòng)宣傳材料并開展宣傳。

標(biāo)準(zhǔn)：至少提前一周確認(rèn)參會(huì)企業(yè)，活動(dòng)前三天再次確認(rèn)能否如約參加。

（二）辦主任負(fù)責(zé)學(xué)員控制；

1、通知學(xué)員活動(dòng)時(shí)間和要求學(xué)員帶簡(jiǎn)歷、著正裝，提前半小時(shí)到達(dá)學(xué)校，不許遲到；

2、布置招聘會(huì)現(xiàn)場(chǎng)；

3、組織學(xué)員參加活動(dòng)；

4、維持活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律

（三）行政人員負(fù)責(zé)活動(dòng)用品準(zhǔn)備。

時(shí)限：提前一天

標(biāo)準(zhǔn)：懸掛歡迎橫幅，準(zhǔn)備企業(yè)禮品。

四、形成活動(dòng)方案，提交給就業(yè)部經(jīng)理審批：

（一）形成活動(dòng)方案；

（二）提交方案

時(shí)間規(guī)范：提前一周標(biāo)準(zhǔn)：以電子郵件形式提交。

五、請(qǐng)求部門經(jīng)理協(xié)調(diào)相關(guān)資源：

（一）活動(dòng)人員再次確認(rèn)任務(wù)分工；

1、請(qǐng)求部門經(jīng)理協(xié)助確認(rèn)任務(wù)分工

2、中心五部門經(jīng)理可以請(qǐng)求中心校長(zhǎng)（副校長(zhǎng)）或?qū)W術(shù)質(zhì)量部經(jīng)理協(xié)調(diào)處理。

（二）確認(rèn)開始籌備的時(shí)間

1、就業(yè)專員提前一周以郵件形式通知參與活動(dòng)的就業(yè)經(jīng)理、班主任、行政人員，并要求回

復(fù)確認(rèn)；

2、郵件通知活動(dòng)參與人開始進(jìn)行活動(dòng)籌備。

實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)

一、安排參會(huì)人員入場(chǎng)

接待企業(yè)代表入場(chǎng)：

1、安排接待人員到中心門口迎接，引領(lǐng)到預(yù)先設(shè)置好的展位；

2、帶領(lǐng)企業(yè)代表參觀中心，并與校領(lǐng)導(dǎo)簡(jiǎn)單會(huì)晤，表示中心對(duì)企業(yè)合作的重視態(tài)度（可選。

依照校領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間安排而定）

標(biāo)準(zhǔn)：溝通時(shí)間不超過5分鐘

二、致歡迎詞并介紹企業(yè)

（一）就業(yè)專員致歡迎詞表示感謝；

1、歡迎企業(yè)到場(chǎng)，預(yù)祝圓滿成功；

（二）逐一介紹企業(yè)情況。

1.介紹參會(huì)企業(yè)情況和招聘崗位；

2.企業(yè)代表發(fā)言做企業(yè)介紹。

三、安排學(xué)員投遞簡(jiǎn)歷進(jìn)行面試：

（一）學(xué)員向各招聘企業(yè)投遞簡(jiǎn)歷；

1、學(xué)院分批進(jìn)入會(huì)場(chǎng)投遞簡(jiǎn)歷，保證會(huì)場(chǎng)秩序；

2、簡(jiǎn)歷投遞過程中需要注意的問題：

1）避免非熱點(diǎn)企業(yè)冷場(chǎng)，可能會(huì)收不到簡(jiǎn)歷，就業(yè)專員要指定需要積累面試經(jīng)驗(yàn)的學(xué)員多

與各企業(yè)代表現(xiàn)場(chǎng)溝通；

2）避免熱點(diǎn)企業(yè)站位過于擁擠，可以采取學(xué)員投遞簡(jiǎn)歷后等候企業(yè)篩選在驚醒當(dāng)面溝通的方法。

（二）企業(yè)和通過簡(jiǎn)歷篩選的學(xué)員進(jìn)行當(dāng)面溝通；

（三）每名學(xué)員10分鐘。

四、活動(dòng)結(jié)束安排人員立場(chǎng)

（一）和企業(yè)代表溝通面試結(jié)果；

1、明確錄用學(xué)員名單；

2、明確復(fù)試學(xué)員名單。

（二）先送企業(yè)代表出門，在安排學(xué)員退場(chǎng)。

學(xué)員鼓掌歡送企業(yè)。

五、強(qiáng)化活動(dòng)效果

規(guī)范一：跟進(jìn)企業(yè)招聘結(jié)果

時(shí)間規(guī)范：招聘會(huì)后一周內(nèi)。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、跟進(jìn)學(xué)院復(fù)試進(jìn)度和結(jié)果。

2、記錄錄用學(xué)員名單。

規(guī)范二：請(qǐng)班主任組織學(xué)員交流會(huì)，讓參加招聘會(huì)的學(xué)員談面試感受。

時(shí)間規(guī)范：現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)結(jié)束的第二天或隔兩天進(jìn)行。

標(biāo)準(zhǔn)：

1、請(qǐng)獲得企業(yè)聘用的學(xué)員談成功經(jīng)驗(yàn)和方法。

2、加強(qiáng)對(duì)學(xué)員就業(yè)控制，使學(xué)員端正就業(yè)心態(tài)、積極配合中心就業(yè)工作：

1）對(duì)面試機(jī)會(huì)少的學(xué)員強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)歷的重要性

2）對(duì)未通過企業(yè)面試的未就業(yè)的學(xué)員正視自己的不足，積極改進(jìn)問題。

規(guī)范三：更新就業(yè)宣傳欄信息

標(biāo)準(zhǔn)：張貼活動(dòng)照片、企業(yè)介紹、招聘結(jié)果資料。

第五篇：物業(yè)管理要點(diǎn)示例

物業(yè)管理要點(diǎn)示例

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益及投資潛質(zhì)都能得以達(dá)到極限。而這種投資管理的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物業(yè)項(xiàng)目為高級(jí)工貿(mào)建筑物，其管理重點(diǎn)分析如下：

一、工貿(mào)大廈管理：

工貿(mào)大廈需要極為周到的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)設(shè)備和通訊裝置，保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外觀美觀，而清潔外墻幕墻的難度和費(fèi)用，實(shí)非一般人想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)因此受影響。

二、停車場(chǎng)管理：

現(xiàn)今停車場(chǎng)的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來滿足日益繁榮的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電梯源、發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。