第一篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目的前期物業(yè)顧問，同悅物業(yè)集合了一大批具備豐富管理經(jīng)驗、熟悉市場運作的專業(yè)人士，極力打造中原物管的卓越品牌。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅、寫字樓的全委托接管，在接管的項目中，憑借先進的管理模式和精英團隊得到的市場和客戶的廣泛認可，許多項目獲得了省優(yōu)、國優(yōu)示范小區(qū)等榮譽稱號。

一、城市之巔項目的服務(wù)設(shè)想

導入“一種理念”、完成“一個目標”、貫徹“二個體系”、堅持“四字方針”。

一種理念：

導入最新的城市文化管理理念──五步一法?！拔宀健笔侵冈谖飿I(yè)服務(wù)中和業(yè)主深度接觸的認識業(yè)主、了解業(yè)主、幫助業(yè)主、理解業(yè)主、感動業(yè)主五個關(guān)鍵步驟?！耙环ā笔侵敢詽M足業(yè)主成功需求為出發(fā)點的服務(wù)法則，通過貫穿在各個服務(wù)步驟當中的業(yè)主溝通進行了分析和闡述；

一個目標：星級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；

二個體系：管理體系和服務(wù)體系

管理體系：按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系，規(guī)范各項物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)的工作流程，嚴格控制服務(wù)標準，打造高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；

服務(wù)體系：引進和吸收星級酒店的服務(wù)理念，建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供物有所值、物超所值的服務(wù)項目，成為業(yè)主滿意的好管家、開發(fā)商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業(yè)、物管企業(yè)滿意的好朋友的四方共贏。

堅持“四字方針”：

“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機制。（清晨問候活動）

“精”──堅持精品意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項布置都精心設(shè)計、精心策劃。（秩序員出租車管理）

“細”──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業(yè)主滿意。（保潔的電梯按鍵消毒）

“嚴”──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能出、能上能下的激勵機制，以嚴格的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態(tài)度、嚴謹?shù)囊?guī)范、嚴密的措施，使委托方和全體被服務(wù)對象滿意。

二、科技化住宅，一站式服務(wù)1、4F式服務(wù)

全天候服務(wù)（Full Weather）

實行全天24小時、每周7天、一年365天不間斷全天候服務(wù)，客服中心服務(wù)專線隨時開通。

全過程服務(wù)（Full Process）

從項目的立項開始，包括規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、接管驗收、交付入住、裝修管理等，站在物業(yè)使用人及后期物業(yè)維護管理的角度對項目進行全過程的管理。

全系統(tǒng)服務(wù)（Full System）

包括小區(qū)共用部位、供水、供電、供氣、供暖、電梯、消防、安全防范等共用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。

全方位服務(wù)（Full Service）

設(shè)專業(yè)專職的客服人員隨時為業(yè)主提供專業(yè)貼心服務(wù)，為滿足業(yè)主與客戶的需求提供全面的管理服務(wù)與增值服務(wù)。

2、SEN（信息、尊貴、親情）服務(wù)計劃

1）享受信息化新生活

建立大樓信息發(fā)布平臺，設(shè)立公共信息服務(wù)，如天氣情況，出行信息，主要新聞等。

2）建立個性住戶檔案

為個性需求業(yè)主建立檔案，配備高素質(zhì)人才，照顧需要照顧的人員等。提供全方位的居家服務(wù)，滿足個性清潔、個性辦公秩序、個性便利需求。

3）社區(qū)文化系列活動

倡導健康、高尚、享受的社區(qū)辦公氛圍，豐富辦公人的文化生活，體現(xiàn)社區(qū)的人文情懷；

根據(jù)大樓業(yè)戶群體特點，成立業(yè)主社區(qū)社團，如老年戲曲協(xié)會、棋藝協(xié)會、兒童樂園等。每一個采用自發(fā)組織形式，組織有影響力和號召力的人參與進來，形成持續(xù)的活動。

3、客戶服務(wù)中心——一站式客戶服務(wù)

設(shè)立服務(wù)中心和客服事務(wù)助理24小時熱線電話，由客服中心事

務(wù)助理接聽業(yè)主咨詢、投訴、服務(wù)要求等等，并將處理情況及時反饋業(yè)主，并專人進行回訪等等；

“客服事務(wù)助理”及“24小時服務(wù)熱線” 作為信息的接收、處理、反饋、監(jiān)督者，客戶只要聯(lián)系上他就可以實現(xiàn)信息的傳達及結(jié)果的反饋，不必再與其它的服務(wù)實施機構(gòu)對接。

4、實踐“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理模式

“即時服務(wù)”，成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，服務(wù)的快捷，業(yè)主滿意。“隱性管理”是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，5、“清潔無干擾”的清潔運作模式

對保潔人員的工作時間進行合理安排，使環(huán)境整治工作盡量不在業(yè)主上下班高峰時間進行。這種“清潔無干擾”的環(huán)境運作服務(wù)方式，讓業(yè)主在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。

三、公共服務(wù)管理標準

接待：佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語；

巡檢管理：每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；

裝修管理：將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；

供水：專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理；

供配電系統(tǒng)：建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行 操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；

共用樓道保潔：每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；

電梯及電梯廳保潔：保持電梯轎箱清潔，每日用吸塵器洗塵1次；

垃圾收集與處理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點堆放；垃圾日產(chǎn)日清；

安全防范人員組織：專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，體態(tài)良好；接受過相關(guān)訓練。門衛(wèi)：各出入口24小時有值班看守；謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。巡邏：及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，其他：緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項服務(wù)、特約服務(wù)等按《國家示范小區(qū)標準》執(zhí)行。

四、管理目標

物業(yè)管理服務(wù)各項指標

1.房屋及配套設(shè)施完好率：指標95%；

2.房屋維修、急修及時率：指標98%；

3.保潔率：達標95%；

4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率：標準100%；

5.項目內(nèi)治安案件發(fā)生率：公共區(qū)域指標0；

6.業(yè)主有效投訴率與處理率：指標有效投訴率2‰以下，處理率100%。

7.綠化完好率：指標98%；

8.業(yè)主對物業(yè)管理滿意率：指標95%；

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2010年6月28日

第二篇：物業(yè)管理方案

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物業(yè)管理投標文件格式、內(nèi)容

投標文件一

投標綜合說明書

業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標編號為物招審字(__)第(__)號的______ 物業(yè)的招標文件，遵照《**市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3．一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質(zhì)量等級。

4．一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。

6.我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標文件二

企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號

姓名： 性別：

年齡： 民族：

職務(wù)： 技術(shù)職稱：

身份證號碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負責為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書

四、法人代碼證書

投標文件三

**物業(yè)管理公司簡介

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投標文件四

物業(yè)管理專案組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責人。

董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責人。

董事，專責處理該項發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，而對物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有香港新界**發(fā)展計劃、香港**大廈、臺灣臺北市**集團超高層大樓、臺北市**集團總部大樓、上海外灘**廣場、上海**百貨公司、武漢**廣場、北京**大廈及珠海**廣場等。

投標文件五

對合同意向的承諾

一、承包方式：物業(yè)設(shè)計圖紙預算。

二、服務(wù)價款的計算方式：

1、各項服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；

2、普通服務(wù)單價依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；

3、特定服務(wù)單價參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費標準，并適當浮動，予以確定；

4、設(shè)備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計算服務(wù)費用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。

四、服務(wù)款項收取方式。

物業(yè)峻工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式

管理所用材料、設(shè)備除臨時所需的個別種類外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設(shè)備由業(yè)主認質(zhì)定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。

八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事故。

物業(yè)管理投標書樣本

投標文件六

1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)

3、企業(yè)榮譽證書(略)

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表：

投標文件七

物業(yè)管理要點

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點茲分析如下：

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一、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

二、停車塌管理

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內(nèi)補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問服務(wù)

●建筑期間管理顧問服務(wù)

※提供大樓圖則專業(yè)意見

※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

※提供大樓建材專業(yè)意見

※預估大樓管理運作成本

※大樓管理進度檢討、停車場管理建議

●大樓竣工驗收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓計劃

※財務(wù)預算

※用戶搬進及裝修期間的管理服務(wù)工作

※移交大樓單位與租戶程序

※裝修工程及物料運送控制程序

※保安控制

※進入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務(wù)

1、這項服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設(shè)施；

●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作；

●在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

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就本大樓的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對大樓設(shè)計在落成后對管理操作的實際運行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業(yè)主對部份設(shè)備的增添留出空間，如預留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預定位置、垃圾處理室的適當?shù)胤?、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

※大樓設(shè)施包括：

※電梯

※消防設(shè)備

※電氣設(shè)備

※照明設(shè)備

※給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機設(shè)備

※后備發(fā)電機設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

※停車場管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預估大樓管理運作成本

就業(yè)主預定的各項大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進度檢討

本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

※當有重大設(shè)計修改時，派專業(yè)人員參加工程會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計而帶來的費用及時間耗費；

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進外國安全)，以及該項設(shè)計對管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車場管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃作出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

※訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收費標準等。

※停車塌車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估。

※就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗證發(fā)放前的管理顧問服務(wù)工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標準租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細則；

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓計劃

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本公司將物業(yè)管理確認為一項由人力作主導的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔當?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓練，這些訓練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他項目如領(lǐng)導才能或公共關(guān)系等課程。培訓結(jié)束的考察將是理論與實務(wù)并行，半配合適當?shù)难萘?，保證員工能熟習并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

1)員工訓練課程

就物業(yè)管理員工的培訓，本公司設(shè)有較為健全的訓練項目，建議管理員工的課程主要包括下列各項：

●業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責

●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀律

●物業(yè)專門名詞介紹

●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用

●管理服務(wù)的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識及消防裝置

●無線電通話機的應(yīng)用

●物業(yè)管理的基準

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺風

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車

V拾獲財物

v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛

v急救學常識

V領(lǐng)導才能，組織能力及責任感等

對于物業(yè)維修技工而言，其訓練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：

V機電維護的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運作流程

V維修工具維護及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對于上述培訓計劃，本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供訓練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲取應(yīng)有的訓練機會。

3、財務(wù)預算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整棟建筑物的財務(wù)管理，更為重視。精確的事前財務(wù)預算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，也能確保并增加不動產(chǎn)價值。物業(yè)管理預算應(yīng)當把握各項物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預算案，并預留基金作長期性

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保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達致極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進國家及地方所采用的預算模式為基準所作的財務(wù)預算案。預算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

對于該項財務(wù)預算應(yīng)包括下列各項支出，以便訂定日后管理運作費用的基準：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費

V勞工保險費

v制服及洗衣費

V員工訓練

2)、維修及保養(yǎng)費

V升降機

V排水設(shè)備

V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機

V停車場設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費

V電力

V自來水

V電話

V雜項支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會計稽核大樓賬目

V大樓保險

V預留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金

(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作

從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公

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司將提供有系統(tǒng)的搬運期及裝修期的運作顧問服務(wù)。該項運作服務(wù)包括下列各點：

1．移交大樓單位與用戶程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2．裝修工程及物料運送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機、手提電話號碼

●承包商綜合保險單資料

●公共第三者保險單資料

●估計裝修工程日數(shù)

●裝修物料運送時間表

●每日工作人數(shù)

●駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機

●裝修期的臨時水電供應(yīng)與保證金及費用等

3．保安控制

此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴格執(zhí)行由上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。

4．運作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時也要求用戶向其提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期的電梯安排及運送方法等，管理處將制定適當程序及運作模式以配合用戶的遷入搬運安排。

5．安全控制

本公司特別強調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進行監(jiān)管，以策安全。

二、物業(yè)管理運作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務(wù)，各項服務(wù)如下：

(一)物業(yè)管理運作服務(wù)

v大樓保險事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務(wù)

V清潔服務(wù)

v維護保養(yǎng)服務(wù)

V財務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車場管理

V處理租戶投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

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V公共關(guān)系

v租戶聯(lián)系及管理報告

1、大樓保險事宜

本公司有專業(yè)人士提供認可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值參考。該項服務(wù)將于大樓正式營運前提供資料與業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請及培訓合適員工負責日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；

●制定員工編制表，當值時間表，員工手冊及各項運作報告等；

●在大樓正式營運前調(diào)派機電及管理人員進駐以熟悉各項設(shè)施運作，配合日后管理服務(wù)。

(二)管理運作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下：

管理員工編制

職位 日班 夜班 工作時間

物業(yè)主管(1)1 —— 0800-1700

物業(yè)管理員(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)1 0700-1700(日)

停車場管理員(1)1 0800-2000(日)(1)管理運作進程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負責本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負責并需定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運作需要設(shè)置適當人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項管理運作事務(wù)。

②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配及訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實質(zhì)經(jīng)驗的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運作。本公司將負責督導及培訓各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實踐實質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細則

①物業(yè)主管

●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調(diào)派適量員工當值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；

●每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部；

●主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責范圍內(nèi)的運作，以確保完成下列各項工作：

v清潔情況滿意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供應(yīng)正常

V園藝擺設(shè)滿意

v走火通路無障礙物阻塞

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V后備系統(tǒng)正常

●第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；

●協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員探訪廣場承租戶；

●遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風預防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。

②物業(yè)管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定；

●絕對服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援；

●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養(yǎng)員

●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；

●負責廣場內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：

●維修工程進行時，應(yīng)盡量避免對用戶造成不便；

●倘若工程進行時，涉及停電、停水、?？照{(diào)時，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀錄：

●領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄；

●進行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則：

●按時檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等。

④停車場管理員

●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；

●記錄日常進出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運車輛上啟運裝卸貨物工作；

●上／下班時協(xié)助疏導通道車輛流量：

●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；

●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；

●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；

●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；

●工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；

●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當：

●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：

●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務(wù)

●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓練，依本公司以往經(jīng)驗，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認知等。

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●本行將配合業(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安服務(wù)能達到預定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計劃草本供業(yè)主批核及確認。4．清潔服務(wù)

●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標準，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進行招標所承包的清潔及垃圾清運服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費用而達成理想成效。

●本公司將備有適當報表監(jiān)督清潔承包商日常運作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。

●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運支出，使公共地方的清潔費用更有競爭能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細則及條款以期達到統(tǒng)一標準。

5．維護保養(yǎng)服務(wù)

●本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設(shè)備的運作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級技師督導下處理各項操作、維護及定期保養(yǎng)工序。

●本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的標準及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報表以達到特定效果：

●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項計劃將由本公司準備工程細則并通過核查程序，由業(yè)主核準后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。

6．財務(wù)管理

1)大樓管理預算案

●管理預算案主要針對大樓日常運作支出，作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后，本公司將預算案作為大樓財務(wù)預算管理基準，由業(yè)主授權(quán)全責處理；

●依據(jù)預算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準，一切支出項目將依據(jù)先前通過的大樓管理預算案所訂定的預估費用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報告于業(yè)主批核，報告內(nèi)容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支帳目與應(yīng)收帳款相對照，以供業(yè)主了解大樓財務(wù)狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認可會計師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項開支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運：

●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時提交書面報告有關(guān)租金資料，同時本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項；

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●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預算標準將其用于大樓管理營運。

7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；

●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取適當行動，以保障業(yè)主權(quán)益：

●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核；

●當租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出。

8。停車場管理

●訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運安排及收費標準等；

●規(guī)劃停車場的日常管理程序，制定停車場守則及車輛進出動線流程。

9．處理租戶投訴

●駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內(nèi)處理；

●本公司物業(yè)管理部主管級人員將連同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期友善拜訪各承租戶，做適當溝通：

●將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業(yè)主查核及檢討。

10．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應(yīng)適時的盆栽以改善大樓環(huán)境；

●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在經(jīng)業(yè)主核準后方才施行。

11．公共關(guān)系

●定期與大樓各業(yè)戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關(guān)系，促使大廈管理運作更暢順；

●與區(qū)內(nèi)政府機關(guān)及有關(guān)團體保持聯(lián)絡(luò)，遏有特別時間或狀況時能即時發(fā)揮作用。

12．租戶聯(lián)系及管理報告

●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報導有關(guān)部門大樓內(nèi)咨訊及其他事項，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶；

●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運作的意見及建議；

●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會檢討及報告管理進度，另有需要時還可舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題；

●本公司將每月提交詳盡的管理報告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。服務(wù)形式及費用

一、服務(wù)形式

(一)、顧問服務(wù)

本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會議，報告工作進度及檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。

(二)、實質(zhì)管理服務(wù)

本公司在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始進行實質(zhì)管理服務(wù)并直接與業(yè)主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開始，為期二年，開始二年合約完結(jié)則自動續(xù)約或變動方以三個月通知期終止合約。

二、服務(wù)費用

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(一)、管理顧問服務(wù)

為確立業(yè)主對本公司專業(yè)服務(wù)的信心，此階段服務(wù)本公司將不收取顧問費用。本公司確信該項費用對整項發(fā)展計劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。

(二)、物業(yè)管理服務(wù)

依據(jù)建議書所提供的全面物業(yè)管理服務(wù)，(包括大樓管理、保安管理、財務(wù)管理、維護管理等項目)自發(fā)出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內(nèi)收取人民幣一萬二千元整作為服務(wù)費，每十二個月再行檢討費用。

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第三篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案書寫要求：

1、管理服務(wù)理念和目標

結(jié)合本項目的規(guī)劃布局、建筑風格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標。

2、項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度

編制項目管理機構(gòu)、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責、內(nèi)部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務(wù)人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的項目內(nèi)容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

4、對本項目前期介入工作方案。

（1）前期物業(yè)管理工作計劃方案和各項工作流程；（2）提出可行的前期介入服務(wù)方案。（3）物業(yè)承接驗收方案；（4）前期介入實施方案。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標準制定的物業(yè)管理服務(wù)方案；（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)方案；（8）公共、公建物業(yè)及物業(yè)服務(wù)行為公開方案；（9）其他專項方案；

6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應(yīng)急措施；（2）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（3）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（4）電梯故障的應(yīng)急措施；（5）消防應(yīng)急措施；

（6）發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預案；（7）發(fā)生公共事件的應(yīng)急預案。

7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費預算方案。

（1）按照本項目的物業(yè)使用性質(zhì)、特點所擬定收取的物業(yè)服務(wù)費，分項計算出混合式住宅項目物業(yè)服務(wù)費的收支預案，以及各項服務(wù)費用支出計劃與數(shù)額預算方案；

（2）前期物業(yè)管理每一階段的收入、支出項目測算及各種風險的預測；

（3）針對物業(yè)項目列出盈虧情況；（4）項目增收節(jié)支措施

9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預案。

11、提供《臨時管理規(guī)約》（《管理規(guī)約》）的建議稿。

12、；

13、。

第四篇：物業(yè)管理方案

生活區(qū)物業(yè)管理崗位體系綱要

（一）公司簡介

公司依據(jù)法律授權(quán)及有關(guān)部門的規(guī)定對小區(qū)所建的房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服務(wù)管理權(quán)。我們將依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及國家有關(guān)法律法規(guī)所 賦予的權(quán)利，負責小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)、綠化及其它公共設(shè)施設(shè) 備的保養(yǎng)、維修和維護。

我公司是一個自負盈虧、自主經(jīng)營、具有獨立法人資格的專業(yè)物業(yè)服務(wù) 公司；具有三級物業(yè)資質(zhì)；有一整套健全的規(guī)章制度和先進的管理手段； 擁有一支“敬業(yè)、勤奮、嚴謹、務(wù)實”的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊伍 和豐富的管理經(jīng)驗。公司機構(gòu)設(shè)置為五部一室：工程部、秩序維護部、保潔綠化部、家政服 務(wù)、客服中心和辦公室；已擁有三個物業(yè)管理處，管理物業(yè)面積近20 萬㎡； 由于服務(wù)質(zhì)量好、管理水平高，受到業(yè)主（住戶）的廣泛好評，從而使公司逐步走向了信息化、標準化品牌化的道路。

（二）服務(wù)承諾

服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上

服務(wù)理念：用心用力用真情、做實做精做到位，在日常工作實踐中不斷戰(zhàn)勝自我、超越自我，力求管理一流、服務(wù)一流、員工素質(zhì)一流、社會效 益一流。

工作作風：熱情、周到、耐心、細致。

管理模式：運用三個手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實現(xiàn)三項要求。三個手段：專業(yè)化人才；規(guī)范化管理；精細化服務(wù) 三個品質(zhì)：人才品質(zhì)；管理品質(zhì)；服務(wù)品質(zhì)。三項要求：工作無差錯；管理無死角；服務(wù)無挑剔 發(fā)展目標：內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。

（三）企業(yè)感言

誠信服務(wù)是基礎(chǔ)，感動服務(wù)是追求； 用心追求感動，用情營造溫馨；

服務(wù)是產(chǎn)品，職工是根本，文化是靈魂； 高品質(zhì)為企事業(yè)代言，品牌的核心是品質(zhì)；

精湛的業(yè)務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的價格，真誠的合作； 珍惜每一次機遇，做好每一個項目，滿意每一位業(yè)主； 也許不會令你最滿意，我們一定做得最用心；

打造精品物業(yè)，誠信鑄就雙贏； 責任為重，誠信為本，科學管理，穩(wěn)健經(jīng)營；

接一座物業(yè)，創(chuàng)一片天地，樹一個品牌； 金杯銀杯，不如業(yè)主們的口碑。

第一章 物業(yè)管理部門構(gòu)成

1、物業(yè)管理部

（1）負責籌建、管理員工餐廳。

（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。

（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

（9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。

2、安全管理部

（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。

（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監(jiān)工室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

3、工程管理部

（1）負責物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

（2）負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。

（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線 系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。

（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、財務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。

（2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。（8）負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

第二章 人員設(shè)置和工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理部

（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和___名員工組成，負責大生活區(qū)清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由___名員工組成，分白班和夜班。

（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成

2、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責生活區(qū)的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（6）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。

3、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）水電維護及修理。

4、財務(wù)管理部

（1）由1名財務(wù)主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。

第三章 物業(yè)管理工作崗位職責

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標和經(jīng)濟指標。

2、制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。

3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負責所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。

7、認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責

1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。

2、認真完成所分管的各項工作。

3、當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。

4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。

5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。

6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責

1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。

2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。

3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4、定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。

7、負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。

8、上級領(lǐng)導交辦的其他臨時任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責

1、向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2、負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。

4、加強業(yè)務(wù)學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權(quán)傳播。

6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業(yè)管理員崗位職責

1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2、負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。

3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。

4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當月工作，制定下月計劃。

6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。

7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責

1、負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2、負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導或部門后，再約時間接待。

4、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。

5、負責為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。

6、完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責

1、負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2、負責公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

3、負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責

1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。

2、負責大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。

3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。

4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7、負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

8、負責組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。

9、負責組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責

1、負責對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導或管理處匯報。

2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。

3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負責設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。

7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。

9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。

10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。

十、維修工崗位職責

1、執(zhí)行管理部制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。

3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。

十一、安全經(jīng)理崗位職責

1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。

2、對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。

3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。

4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5、負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。

6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導。

7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領(lǐng)導責任。

8、做好安全管理員的培訓、考核工作。

9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。

10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。

十二、安全管理員崗位職責

1、服從領(lǐng)導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2、負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。

3、負責本轄區(qū)人員的進出管理。

4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。

6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。

7、負責大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。

8、負責大廈應(yīng)急處理的搶救工作。

9、負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10完成上級交辦的各項任務(wù)。

十三、財務(wù)經(jīng)理崗位職責

1、根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。

2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務(wù)計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4、做好公司各項資金的收取與支出管理。

5、定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6、做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。

7、定期檢查財務(wù)計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。

9、負責財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓和考核監(jiān)督工作。

10、保守公司管理處機密，維護公司利益。

11、負責向公司領(lǐng)導及政府部門作出財務(wù)報表。

十四、財務(wù)會計崗位職責

1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。

2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。

3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導處理。

4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細帳。啟用會計帳簿時、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。

5、根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。

6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。

7、按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

十五、財務(wù)出納崗位職責

1、負責登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。

2、負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

4、負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。

5、加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

十六、財務(wù)收費員崗位職責

1、協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到98%。

2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預約時間內(nèi)準時到達。

3、對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。

第五篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細

一、組織驗收小組

由物業(yè)管理公司牽頭，組織有關(guān)人員組成驗收小組；驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與工作人員一起，參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試．了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為以后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。

2）主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。

3）與施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。4）準備竣工驗收的表格資料： A．房屋接管驗收表

B．室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 C．公共配套設(shè)施接管驗收表

D.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

E．機電設(shè)備接管驗收表

F.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

二、樓宇資料的接管移交 l．接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

1）產(chǎn)權(quán)資料 A． 項目批準文件； B． 用地批準文件； C．

建筑執(zhí)照；

D．

業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單； 2）驗收合格資料 A． 竣工驗收證書；

B． 消防驗收合格證； C． 綜合驗收合格證書； D． 用電許可證； E． 供用電協(xié)議書； F． 電梯使用合格證； 3)工程技術(shù)資料

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套 圖紙；

B．地質(zhì)勘察報告；

C．工程合同及開、竣工報告： D．工程預決算分項清單；

E．圖紙會審記錄；

F．工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）G．隱蔽工程驗收簽證；

H．沉降觀察記錄； I．竣工驗收證明書；

J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

L．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書：

M．供水、供暖的試壓報告； 2.資料的存放：

上述的全部資料整理歸檔存，放在物業(yè)公司保存，留復印件應(yīng)用，以便隨時查閱；

三、小區(qū)接管驗收程序

1.開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收；

2.物業(yè)管理公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料；

3.物業(yè)管理公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收

4．對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核； 5.對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由物業(yè)公司接收鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙。

6.業(yè)主入住時，由物業(yè)公司房管員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由房管員整理后報告物業(yè)公司，由其限期施工隊逐項返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗收后消項。7.在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。

四、接管驗收標準及檢驗辦法 1.標準范圍

參照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》及達到業(yè)主的合理要求。

業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施

為將小區(qū)建設(shè)成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務(wù)及質(zhì)措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

2、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

3、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；

4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；

5、建立客戶服務(wù)中心，公示服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；

6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的有償服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；

7、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

1、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；

2、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

3、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

4、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；

5、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

6、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；

7、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

2、小區(qū)道路、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

5、對草坪、花卉、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

6、定期清除綠地雜草、雜物；

7、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

1、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；

2、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；

3、各棟、單元門、戶有明顯標志。

4、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；

5、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

1、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；

2、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；保障設(shè)施運行正常；

3、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

4、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

5、路燈、樓道燈完好率不低于80％

6、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；