第一篇：物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

第一節(jié) 管理人員的招聘

物業(yè)服務(wù)前期介入需要的主要人員是工程技術(shù)人員和項(xiàng)目經(jīng)理。以上人員的入職日期應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后盡快入職，其中項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目交付前半年入職，工程主管最好在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段入職，最遲不應(yīng)超過交房前半年。

項(xiàng)目經(jīng)理的崗位職責(zé)：

1、制訂年度經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)計(jì)劃、編制年度費(fèi)用預(yù)算，并帶領(lǐng)下屬開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作，完成年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；

2、負(fù)責(zé)前期介入階段的人員招聘、項(xiàng)目籌備、配合銷售等工作；

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織工作；

4、負(fù)責(zé)交房的組織工作；

5、制訂符合項(xiàng)目情況的物業(yè)服務(wù)方案，并控制其有效實(shí)施，保證滿足顧客需求；

6、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，做好項(xiàng)目質(zhì)量管理、監(jiān)督、提高工作；

7、制訂樓宇、綠化、工程驗(yàn)收接管方案、開荒清潔方案，報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，帶領(lǐng)相關(guān)部門做好驗(yàn)收接管工作，并建立檔案；

8、組織并監(jiān)督管理處顧客服務(wù)、工程服務(wù)、秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、園藝服務(wù)等日常服務(wù)工作，確保服務(wù)品質(zhì)；

9、組織開展項(xiàng)目行政、人事、公共關(guān)系等綜合事務(wù)的管理工作，滿足服務(wù)提供的需要；

10、組織開展項(xiàng)目日常培訓(xùn)工作，提升員工服務(wù)水平；

11、物業(yè)項(xiàng)目公共能耗統(tǒng)計(jì)和分析，組織開展節(jié)能降耗工作；

12、做好轄區(qū)內(nèi)政府部門以及物業(yè)管理各主管部門等相關(guān)單位的聯(lián)系溝通工作；

13、制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，協(xié)調(diào)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)的場(chǎng)地及設(shè)施，制定活動(dòng)方案并組織實(shí)施；

14、組織開展項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防及改進(jìn)工作；

15、編制物業(yè)管理報(bào)告，并向公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位匯報(bào)；

16、接受政府相關(guān)部門、公司職能部門的監(jiān)督、檢查與指導(dǎo)；

17、組織開展創(chuàng)新服務(wù)活動(dòng)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理入職要求。

項(xiàng)目經(jīng)理任職要求： 1、30-55歲，性別不限，高中以上文化程度；

2、物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)；五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理3年以上；

3、協(xié)作性、積極性、行動(dòng)力、責(zé)任感、自我管理、成本意識(shí)。

4、熟悉物業(yè)公司的運(yùn)作方式及管理服務(wù)的各項(xiàng)工作及操作規(guī)范，掌握客戶服務(wù)技巧；

5、熟悉物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并具有作業(yè)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；

6、具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；

7、良好的人力資源管理能力。

工程主管的崗位職責(zé)：

1、在項(xiàng)目部副經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)及品質(zhì)部的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程管理部的日常管理事務(wù)工作。

2、在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作；

3、擔(dān)任承接查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)分戶驗(yàn)收、圖紙資料交接、承接查驗(yàn)工作；

物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

4、負(fù)責(zé)小區(qū)工程部的日常管理，擬定工程設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)章，檢查每日設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項(xiàng)工作；

5、全面負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的應(yīng)急處理；

6、制訂系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維修計(jì)劃，審核統(tǒng)計(jì)月度能耗及材料消耗，報(bào)請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批，按計(jì)劃組織員工具體落實(shí)，并指導(dǎo)監(jiān)督計(jì)劃的完成情況；

7、熟練掌握各項(xiàng)設(shè)備的操作技能和維修技術(shù)，制定員工技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織員工進(jìn)行技術(shù)練兵，并經(jīng)常檢查員工的技能狀況；

8、組織員工進(jìn)行突發(fā)事件預(yù)演，制定斷電、斷水、突發(fā)性設(shè)備故障應(yīng)急措施，并落實(shí)到崗；

9、編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；

10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；

11、經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期實(shí)地抽樣檢查；

12、定期抽樣檢查報(bào)修單完成情況，經(jīng)常與客戶溝通聽取反饋意見；

13、完成項(xiàng)目經(jīng)理布置的其他任務(wù)。

工程主管的任職要求：

1、28-45歲，性別男，中專以上學(xué)歷；

2、工程建筑、電氣、強(qiáng)弱電、暖通空調(diào)等工程類專業(yè)，五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任主管3年以上；

3、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具備良好的服務(wù)意識(shí)與強(qiáng)烈的責(zé)任心；

4、精通電工技術(shù)和電氣操作規(guī)程以及電氣工藝技術(shù)規(guī)程。

第二節(jié) 前期介入的主要內(nèi)容

一、工程技術(shù)方面

1、設(shè)計(jì)優(yōu)化

根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，開發(fā)商／設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的顧問參與到設(shè)計(jì)過程中，協(xié)助開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問題及解決問題，使資源的利用達(dá)到最大化。目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范與開發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務(wù)不僅僅是限于純建筑技術(shù)及相關(guān)規(guī)范方面，更加重要的是站在開發(fā)商的立場(chǎng)，從市場(chǎng)、營(yíng)銷以及項(xiàng)目最終使用者（國(guó)際用戶及本地用戶）等角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問題，通過和設(shè)計(jì)單位的配合 使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。

根據(jù)開發(fā)商對(duì)建筑物設(shè)計(jì)使用的理念，協(xié)助開發(fā)商對(duì)整體建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，確保建筑的落成后的實(shí)際情況符合開發(fā)商理念, 優(yōu)化建議包括設(shè)備設(shè)施安裝選型、空間使用規(guī)劃計(jì)劃等，還包括強(qiáng)弱電連接、道管設(shè)計(jì)、垃圾處理空間和建議方式等?？臻g上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。

在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑項(xiàng)目的充分了解，提交專業(yè)分項(xiàng)建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。

在管理者的角度上，物業(yè)公司將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設(shè)備安裝選型、2

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隱蔽工程施工封閉等工作建議。

2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議

在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)公司主要對(duì)施工工藝和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。隱蔽工程對(duì)日后的物業(yè)管理維修和維護(hù)有重大的影響，物業(yè)工程主管應(yīng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向，為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。

施工工藝是房屋建設(shè)過程中的細(xì)節(jié)之一，但是小小的問題多次重復(fù)出現(xiàn)，必定會(huì)帶來不可估計(jì)的損失。例如，衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面坡度的控制，水泥混凝土標(biāo)號(hào)的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問題可能會(huì)給日后業(yè)主的使用帶來極大的不便，甚至造成無法修復(fù)。物業(yè)公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。

3、設(shè)備選型建議

設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗，提高建筑無的品質(zhì)、檔次。

4、參與設(shè)備安裝調(diào)試

設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等。設(shè)備安裝調(diào)試階段對(duì)日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機(jī)附件等。

二、前期介入的工作重點(diǎn)

▉ 物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；

?▉依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議；

??▉從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議； ??建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議；

??▉具體研究項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；

??▉提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。

??▉對(duì)管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。

??▉就發(fā)展商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供建議。

??▉配合發(fā)展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

三、前期介入的工作內(nèi)容

1）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見和建議 建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于：）

? ● 物業(yè)內(nèi)功能整體布局； ?

● 交通道路分布； ?

● 綠化景觀等。

停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于）： ?

● 人流和車流導(dǎo)向；

? ● 停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)； ?

● 行車路線； ?

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● 停車標(biāo)識(shí)；

● 停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等。

消防系統(tǒng)

? ● 監(jiān)控和消防中心 ?

● 消防中心位置； ?

● 消防水池、水箱位置； ?

● 消防通道設(shè)計(jì)； ?

● 消防栓接合器位置；

● 消防中心設(shè)備布置；

● 消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。

公共區(qū)域裝飾裝修 ?

● 土建裝飾裝修審圖；

? ● 土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次； ?

● 土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)； ?

● 土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作； ?

● 土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。

管理用房

? ● 管理用房的數(shù)量、位置、面積； ?

● 管理用房的功能、平面布置； ?

● 管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議； ?

● 管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。

會(huì)所

? ● 會(huì)所面積、位置建議； ?

● 會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議； ?

● 會(huì)所水、電、氣供應(yīng)建議； ?

● 會(huì)所功能分區(qū)建議； ?

● 會(huì)所停車區(qū)域；

垃圾處理

? ● 垃圾房位置、面積、垃圾場(chǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)。?

● 垃圾桶位置預(yù)留建議；

● 垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)； ?

電梯系統(tǒng)

? ● 電梯配備數(shù)量；

? ● 電梯檔次、品牌的選擇建議； ?

● 電梯裝飾建議； ?

● 電梯梯速的選擇。

對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見和建議

各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議

在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù)。

配電系統(tǒng)

? ● 配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ?

● 住宅電力負(fù)荷參數(shù)；

? ● 住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)； ?

● 配電系統(tǒng)的分界；

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● 配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

給排水系統(tǒng)

? ● 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ?

● 給排水閥門位置補(bǔ)充建議；

? ● 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； ?

● 雨水管的流向組織建議； ?

● 給排水系統(tǒng)計(jì)量； ?

● 中水系統(tǒng)的建議；

? ● 給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

消防系統(tǒng)

? ● 消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ?

● 消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議； ?

● 消防末端閥門位置；

? ● 消防中控室的位置、面積、裝修建議； ?

● 消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

安防系統(tǒng)

? ● 安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ?

● 安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議； ?

● 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制； ?

● 安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

公共照明系統(tǒng)

? ● 公共照明系統(tǒng)審圖建議；

? ● 照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制； ?

● 公共照明能耗計(jì)量； ?

● 公共照明運(yùn)行模式；

? ● 公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

3）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議 ?

● 智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)； ?

● 智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求； ?

● 智能化設(shè)備的軟件功能； ?

● 智能化操作的分級(jí)職能； ?

● 智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析； ?

● 智能化運(yùn)行的可靠性能分析； ?

● 智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充； ?

● 智能化控制系統(tǒng)的完善；

● 智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)；

4）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程 ?

■ 了解施工進(jìn)度 ?

■ 了解隱蔽工程

■ 公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 ?

■ 車場(chǎng)合理建議

5）能源收繳與計(jì)量控制建議

?

■ 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。

物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

■ 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、動(dòng)力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。?

■ 計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求； ?

■ 通過計(jì)量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。

6）裝修管理建議

物業(yè)公司將向書面提供安排裝修工程、物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。

?

■ 向開發(fā)商提供成品保護(hù)方案； ?

■ 裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案； ?

■ 裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案； ?

■ 裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案

第三節(jié) 項(xiàng)目的籌備

籌備的內(nèi)容

1、人員招聘，包含但不限于組織架構(gòu)的確定、工資福利標(biāo)準(zhǔn)的確定、招聘途徑的選擇、認(rèn)識(shí)制度的編寫；

2、辦公室的選址、裝修，主要內(nèi)容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風(fēng)格的確定、裝修預(yù)算的申請(qǐng)、裝修過程的控制；

3、行政性事務(wù)，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購(gòu)、工程設(shè)備、工具的采購(gòu)，保潔機(jī)器、用品的采購(gòu)；

4、物業(yè)管理方案的編制；

5、項(xiàng)目服務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)的編制；

6、協(xié)助開發(fā)商編制《臨時(shí)管理公約》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》；

7、交房資料的準(zhǔn)備及印刷工作；包含單不限于《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《交房通知書》等；

8、評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作收費(fèi)的因素，并就物業(yè)管理服務(wù)之各項(xiàng)無償及有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議。

第四節(jié) 承接查驗(yàn)

一、分戶驗(yàn)收

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：

1）地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

2）門窗質(zhì)量；

3）欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；

4）防水工程質(zhì)量；

5）室內(nèi)主要空間尺寸；

6）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

8）采暖工程安裝質(zhì)量；

9）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

10）有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。

住宅工程分戶驗(yàn)收的程序

（一）分戶驗(yàn)收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收書面申請(qǐng)。

（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗(yàn)收工作。

（三）參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。

（四）分戶質(zhì)量驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識(shí)好暗埋水、電管線的走向，分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。

（五）分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。

（六）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（見附表一），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。

建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序。對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。

二、資料檔案交接

在物業(yè)交付前，物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料檔案的交接應(yīng)該在綜合驗(yàn)收合格后，房屋交付前進(jìn)行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗(yàn)收留出充足的時(shí)間。資料檔案的內(nèi)容：

第一類、基礎(chǔ)資料

1.竣工圖——原件一套

包括：總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖

2.工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套

3.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）——復(fù)印件一套

4.生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告——復(fù)印件一套

5.設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書——復(fù)印件一套，6.各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣）——復(fù)印件一套

7.排污協(xié)議（污水排放、垃圾排放）——復(fù)印件一套

第二類、工程技術(shù)資料

1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙；

3)地質(zhì)勘察報(bào)告；

4)工程合同及開、竣工報(bào)告；

5)圖紙會(huì)審記錄；

物業(yè)管理前期介入與查驗(yàn)制度

6)工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗(yàn)收證明書；

10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告及其它材料測(cè)試、檢測(cè)記錄；

12)管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗(yàn)報(bào)告；

13)生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告。

第三類、設(shè)備設(shè)施資料

1)設(shè)備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機(jī)備件、附件等；

2)發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄；

3)消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；

4)監(jiān)控、門禁、對(duì)講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；

5)中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；

6)廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；

7)電梯安裝、調(diào)試記錄；

8)變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄

第四類、施工、供貨合同、協(xié)議

1）施工總承包合同；

2）分包合同；

3）建筑材料供貨合同、協(xié)議；

4）產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告、合格證；

5）混凝土試壓報(bào)告、鋼筋檢測(cè)報(bào)告等；

6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；

物業(yè)公司接收以上檔案資料時(shí)，應(yīng)仔細(xì)清點(diǎn)、查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有缺失、損壞，應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商補(bǔ)充，圖紙、資料應(yīng)妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。

三、物業(yè)交接

物業(yè)資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)交接，并簽訂交接協(xié)議。交接的主要內(nèi)容包括：共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的交接；園區(qū)綠化交接；業(yè)主資料交接。

交接時(shí)應(yīng)對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行及認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)行整改。整改完畢再簽訂交接協(xié)議。

具體交接程序見：園區(qū)綠化交接方案、保潔交接方案。

第二篇：物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案

物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案

××物業(yè)管理有限公司

二〇一三年一月

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目錄

第一節(jié) 管理人員的招聘...........................................................3 第二節(jié) 前期介入的主要內(nèi)容...................................................6 第三節(jié) 項(xiàng)目的籌備................................................................14 第四節(jié) 承接查驗(yàn)....................................................................15

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第一節(jié) 管理人員的招聘

物業(yè)服務(wù)前期介入需要的主要人員是工程技術(shù)人員和項(xiàng)目經(jīng)理。以上人員的入職日期應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后盡快入職，其中項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目交付前半年入職，工程主管最好在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段入職，最遲不應(yīng)超過交房前半年。項(xiàng)目經(jīng)理的崗位職責(zé)：

1、制訂經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)計(jì)劃、編制費(fèi)用預(yù)算，并帶領(lǐng)下屬開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作，完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；

2、負(fù)責(zé)前期介入階段的人員招聘、項(xiàng)目籌備、配合銷售等工作；

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織工作；

4、負(fù)責(zé)交房的組織工作；

5、制訂符合項(xiàng)目情況的物業(yè)服務(wù)方案，并控制其有效實(shí)施，保證滿足顧客需求；

6、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，做好項(xiàng)目質(zhì)量管理、監(jiān)督、提高工作；

7、制訂樓宇、綠化、工程驗(yàn)收接管方案、開荒清潔方案，報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，帶領(lǐng)相關(guān)部門做好驗(yàn)收接管工作，并建立檔案；

8、組織并監(jiān)督管理處顧客服務(wù)、工程服務(wù)、秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、園藝服務(wù)等日常服務(wù)工作，確保服務(wù)品質(zhì)；

9、組織開展項(xiàng)目行政、人事、公共關(guān)系等綜合事務(wù)的管理工作，滿足服務(wù)提供的需要；

10、組織開展項(xiàng)目日常培訓(xùn)工作，提升員工服務(wù)水平；

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11、物業(yè)項(xiàng)目公共能耗統(tǒng)計(jì)和分析，組織開展節(jié)能降耗工作；

12、做好轄區(qū)內(nèi)政府部門以及物業(yè)管理各主管部門等相關(guān)單位的聯(lián)系溝通工作；

13、制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，協(xié)調(diào)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)的場(chǎng)地及設(shè)施，制定活動(dòng)方案并組織實(shí)施；

14、組織開展項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防及改進(jìn)工作；

15、編制物業(yè)管理報(bào)告，并向公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位匯報(bào)；

16、接受政府相關(guān)部門、公司職能部門的監(jiān)督、檢查與指導(dǎo)；

17、組織開展創(chuàng)新服務(wù)活動(dòng)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理入職要求。項(xiàng)目經(jīng)理任職要求：

1、30-45歲，性別不限，大學(xué)?？埔陨衔幕潭?；

2、物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)；五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理3年以上；

3、協(xié)作性、積極性、行動(dòng)力、責(zé)任感、自我管理、成本意識(shí)。

4、熟悉物業(yè)公司的運(yùn)作方式及管理服務(wù)的各項(xiàng)工作及操作規(guī)范，掌握客戶服務(wù)技巧；

5、熟悉物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并具有作業(yè)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；

6、了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004體系；

7、具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；

8、良好的人力資源管理能力。工程主管的崗位職責(zé)：

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1、在項(xiàng)目部副經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)及品質(zhì)部的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程管理部的日常管理事務(wù)工作。

2、在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作；

3、擔(dān)任承接查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)分戶驗(yàn)收、圖紙資料交接、承接查驗(yàn)工作；

4、負(fù)責(zé)小區(qū)工程部的日常管理，擬定工程設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)章，檢查每日設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項(xiàng)工作；

5、全面負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的應(yīng)急處理；

6、制訂系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維修計(jì)劃，審核統(tǒng)計(jì)月度能耗及材料消耗，報(bào)請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批，按計(jì)劃組織員工具體落實(shí)，并指導(dǎo)監(jiān)督計(jì)劃的完成情況；

7、熟練掌握各項(xiàng)設(shè)備的操作技能和維修技術(shù)，制定員工技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織員工進(jìn)行技術(shù)練兵，并經(jīng)常檢查員工的技能狀況；

8、組織員工進(jìn)行突發(fā)事件預(yù)演，制定斷電、斷水、突發(fā)性設(shè)備故障應(yīng)急措施，并落實(shí)到崗；

9、編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；

10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；

11、經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期實(shí)地抽樣檢查；

12、定期抽樣檢查報(bào)修單完成情況，經(jīng)常與客戶溝通聽取反饋意見；

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13、完成項(xiàng)目經(jīng)理布置的其他任務(wù)。工程主管的任職要求：

1、28-45歲，性別男，中專以上學(xué)歷；

2、工程建筑、電氣、強(qiáng)弱電、暖通空調(diào)等工程類專業(yè)，五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任主管3年以上；

3、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具備良好的服務(wù)意識(shí)與強(qiáng)烈的責(zé)任心；

4、精通電工技術(shù)和電氣操作規(guī)程以及電氣工藝技術(shù)規(guī)程。

第二節(jié) 前期介入的主要內(nèi)容

一、工程技術(shù)方面

1、設(shè)計(jì)優(yōu)化

根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，開發(fā)商／設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的顧問參與到設(shè)計(jì)過程中，協(xié)助開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問題及解決問題，使資源的利用達(dá)到最大化。目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范與開發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務(wù)不僅僅是限于純建筑技術(shù)及相關(guān)規(guī)范方面，更加重要的是站在開發(fā)商的立場(chǎng)，從市場(chǎng)、營(yíng)銷以及項(xiàng)目最終使用者（國(guó)際用戶及本地用戶）等角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問題，通過和設(shè)計(jì)單位的配合 使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。

根據(jù)開發(fā)商對(duì)建筑物設(shè)計(jì)使用的理念，協(xié)助開發(fā)商對(duì)整體建筑進(jìn)行設(shè)

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計(jì)優(yōu)化，確保建筑的落成后的實(shí)際情況符合開發(fā)商理念, 優(yōu)化建議包括設(shè)備設(shè)施安裝選型、空間使用規(guī)劃計(jì)劃等，還包括強(qiáng)弱電連接、道管設(shè)計(jì)、垃圾處理空間和建議方式等?？臻g上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。

在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑項(xiàng)目的充分了解，提交專業(yè)分項(xiàng)建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。

在管理者的角度上，物業(yè)公司將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設(shè)備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。

2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議

在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)公司主要對(duì)施工工藝和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。隱蔽工程對(duì)日后的物業(yè)管理維修和維護(hù)有重大的影響，物業(yè)工程主管應(yīng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向，為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。

施工工藝是房屋建設(shè)過程中的細(xì)節(jié)之一，但是小小的問題多次重復(fù)出現(xiàn)，必定會(huì)帶來不可估計(jì)的損失。例如，衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面坡度的控制，水泥混凝土標(biāo)號(hào)的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問題可能會(huì)給日后業(yè)主的使用帶來極大的不便，甚至造成無法修復(fù)。物業(yè)公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。

3、設(shè)備選型建議

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設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗，提高建筑無的品質(zhì)、檔次。

4、參與設(shè)備安裝調(diào)試

設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等。設(shè)備安裝調(diào)試階段對(duì)日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機(jī)附件等。

二、前期介入的工作重點(diǎn)

??物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；

??依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議；

??從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議； ??建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議；

??具體研究項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；

??提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。

??對(duì)管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。

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??就發(fā)展商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供建議。

??配合發(fā)展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

三、前期介入的工作內(nèi)容

1）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見和建議 建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于：）

? 物業(yè)內(nèi)功能整體布局； ? 交通道路分布； ? 綠化景觀等。

停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于）： ? 人流和車流導(dǎo)向；

? 停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)； ? 行車路線； ? 停車標(biāo)識(shí)；

? 停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等。消防系統(tǒng)

? 監(jiān)控和消防中心 ? 消防中心位置； ? 消防水池、水箱位置； ? 消防通道設(shè)計(jì)； ? 消防栓接合器位置；

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? 消防中心設(shè)備布置； ? 消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。公共區(qū)域裝飾裝修 ? 土建裝飾裝修審圖；

? 土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次； ? 土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)； ? 土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作； ? 土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房

? 管理用房的數(shù)量、位置、面積； ? 管理用房的功能、平面布置； ? 管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議； ? 管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)所

? 會(huì)所面積、位置建議； ? 會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議； ? 會(huì)所水、電、氣供應(yīng)建議； ? 會(huì)所功能分區(qū)建議； ? 會(huì)所停車區(qū)域； 垃圾處理

? 垃圾房位置、面積、垃圾場(chǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)。? 垃圾桶位置預(yù)留建議；

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? 垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)； ? 垃圾分類。電梯系統(tǒng)

? 電梯配備數(shù)量；

? 電梯檔次、品牌的選擇建議； ? 電梯裝飾建議； ? 電梯梯速的選擇。

2）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見和建議

各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議

在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù)。

空調(diào)系統(tǒng)

? 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ? 空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制； ? 空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； ? 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)便于物業(yè)運(yùn)行管理； ? 空調(diào)閥門的安裝位置； ? 空調(diào)能源費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?。配電系統(tǒng)

? 配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ? 住宅電力負(fù)荷參數(shù)；

? 住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)； ? 配電系統(tǒng)的分界；

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? 配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。給排水系統(tǒng)

? 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ? 給排水閥門位置補(bǔ)充建議；

? 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； ? 雨水管的流向組織建議； ? 給排水系統(tǒng)計(jì)量； ? 中水系統(tǒng)的建議；

? 給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。消防系統(tǒng)

? 消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ? 消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議； ? 消防末端閥門位置；

? 消防中控室的位置、面積、裝修建議； ? 消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。安防系統(tǒng)

? 安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； ? 安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議； ? 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制； ? 安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。公共照明系統(tǒng)

? 公共照明系統(tǒng)審圖建議；

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? 照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制； ? 公共照明能耗計(jì)量； ? 公共照明運(yùn)行模式；

? 公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。3）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議 ? 智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)； ? 智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求； ? 智能化設(shè)備的軟件功能； ? 智能化操作的分級(jí)職能； ? 智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析； ? 智能化運(yùn)行的可靠性能分析； ? 智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充； ? 智能化控制系統(tǒng)的完善；

? 智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)； 4）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程 ? 了解施工進(jìn)度 ? 了解隱蔽工程

? 公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 ? 車場(chǎng)合理建議

5）能源收繳與計(jì)量控制建議

? 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。

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? 物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、動(dòng)力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。? 計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求； ? 通過計(jì)量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。6）裝修管理建議

物業(yè)公司將向書面提供安排裝修工程、物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。

? 向開發(fā)商提供成品保護(hù)方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案； ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案

第三節(jié) 項(xiàng)目的籌備

籌備的內(nèi)容

1、人員招聘，包含但不限于組織架構(gòu)的確定、工資福利標(biāo)準(zhǔn)的確定、14 / 20

招聘途徑的選擇、認(rèn)識(shí)制度的編寫；

2、辦公室的選址、裝修，主要內(nèi)容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風(fēng)格的確定、裝修預(yù)算的申請(qǐng)、裝修過程的控制；

3、行政性事務(wù)，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購(gòu)、工程設(shè)備、工具的采購(gòu)，保潔機(jī)器、用品的采購(gòu)；

4、物業(yè)管理方案的編制；

5、項(xiàng)目服務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)的編制；

6、協(xié)助開發(fā)商編制《臨時(shí)管理公約》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》；

7、交房資料的準(zhǔn)備及印刷工作；包含單不限于《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《交房通知書》等；

8、評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作收費(fèi)的因素，并就物業(yè)管理服務(wù)之各項(xiàng)無償及有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議。

第四節(jié) 承接查驗(yàn)

一、分戶驗(yàn)收

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

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分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：

1）地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

2）門窗質(zhì)量；

3）欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；

4）防水工程質(zhì)量；

5）室內(nèi)主要空間尺寸；

6）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

8）采暖工程安裝質(zhì)量；

9）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

10）有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。

住宅工程分戶驗(yàn)收的程序

（一）分戶驗(yàn)收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收書面申請(qǐng)。

（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗(yàn)收工作。

（三）參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。

（四）分戶質(zhì)量驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識(shí)好暗

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埋水、電管線的走向，分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。

（五）分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。

（六）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（見附表一），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。

建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序。對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。

二、資料檔案交接

在物業(yè)交付前，物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料檔案的交接應(yīng)該在綜合驗(yàn)收合格后，房屋交付前進(jìn)行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗(yàn)收留出充足的時(shí)間。資料檔案的內(nèi)容： 第一類、基礎(chǔ)資料 1.竣工圖——原件一套

包括：總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊?7 / 20

消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖

2.工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套

3.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）——復(fù)印件一套 4.生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告——復(fù)印件一套

5.設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書——復(fù)印件一套，6.各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣）——復(fù)印件一套 7.排污協(xié)議（污水排放、垃圾排放）——復(fù)印件一套

第二類、工程技術(shù)資料

1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； 2)工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3)地質(zhì)勘察報(bào)告；

4)工程合同及開、竣工報(bào)告； 5)圖紙會(huì)審記錄；

6)工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗(yàn)收證明書；

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10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告及其它材料測(cè)試、檢測(cè)記錄； 12)管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗(yàn)報(bào)告； 13)生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告。

第三類、設(shè)備設(shè)施資料

1)設(shè)備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機(jī)備件、附件等； 2)發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄； 3)消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；

4)監(jiān)控、門禁、對(duì)講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 5)中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 6)廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄； 7)電梯安裝、調(diào)試記錄； 8)變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄

第四類、施工、供貨合同、協(xié)議 1）施工總承包合同； 2）分包合同；

3）建筑材料供貨合同、協(xié)議； 4）產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告、合格證；

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5）混凝土試壓報(bào)告、鋼筋檢測(cè)報(bào)告等； 6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；

物業(yè)公司接收以上檔案資料時(shí)，應(yīng)仔細(xì)清點(diǎn)、查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有缺失、損壞，應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商補(bǔ)充，圖紙、資料應(yīng)妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。

三、物業(yè)交接

物業(yè)資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)交接，并簽訂交接協(xié)議。交接的主要內(nèi)容包括：共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的交接；園區(qū)綠化交接；業(yè)主資料交接。

交接時(shí)應(yīng)對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行及認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)行整改。整改完畢再簽訂交接協(xié)議。

具體交接程序見：園區(qū)綠化交接方案、保潔交接方案。

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第三篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對(duì)以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場(chǎng)的選擇，更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

第五篇：淺談物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理前期介入

建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星

摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

一、物業(yè)管理前期介入的可行性

物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。

（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看

任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來分析：

1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。

2．從物業(yè)管理公司的角度

物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。

3．從社會(huì)總體的角度

從社會(huì)總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。

（二）、技術(shù)力量的保證

為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組

織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開始，就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目的全過程。介入

人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來

參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)

備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中，物

業(yè)管理以前期介入對(duì)未來業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求

利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。

政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：

1.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管

理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。

2.政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理

介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)管理的前期

介入工作?？v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。如中國(guó)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物

業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，它的成立必將使中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

二、物業(yè)管理前期介入的作用

隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和

對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管

理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開

發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。

很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)

立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交

通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建

設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。

現(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)

控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長(zhǎng)磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”?；陂L(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。

由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)

主購(gòu)房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過程。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。

三、前期介入的立法意義

實(shí)踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。

1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建

設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。

參考文獻(xiàn)：《中國(guó)物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》

《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社