第一篇：楓景家園前期物業(yè)管理方案
永安南西區(qū)物業(yè)管理實施方案
通遼鐵建房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
二零零七年七月
一、永安南西區(qū)基本情況 小區(qū)用地：50565.34m2 建筑面積：89933.31m2 綠化面積：30% 總戶數(shù)： 731戶
交房日期：2007年12月30日
我公司在小區(qū)物業(yè)綜合樓內(nèi)設(shè)立為業(yè)主服務(wù)的接待室，設(shè)有專職管理接待員接待用戶，處理管理范圍內(nèi)的一切事務(wù)。
二、管理范圍內(nèi)提供維修服務(wù)的措施
在做好小區(qū)日常的物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，對正常交納物業(yè)費的業(yè)主家中自用部位提供免費維修服務(wù)，所用材料費用由業(yè)主承擔。
在接到住戶的請修求助時，問清情況內(nèi)容和地點，準備好所需工具，在規(guī)定的時間內(nèi)到達住戶家中，在征得住戶同意后方可進入室內(nèi)，在維修過程中時刻要為業(yè)主著想，盡量采用簡便易行的維修方案，節(jié)省材料，以減少住戶的損失，維修完畢協(xié)助業(yè)主清理現(xiàn)場，經(jīng)業(yè)主簽認后，報公司，以便回訪。
三、前期物業(yè)管理目標及標準
（一）管理目標
1．年度業(yè)主/住戶綜合滿意率≥90％ 2．年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率≥90℅ 3．年度內(nèi)無重大責任事故發(fā)生。
（二）服務(wù)內(nèi)容及標準
⑾車輛停放及交通秩序管理；
⑿安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育； ⒀根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。2． 特約性服務(wù) 家居設(shè)施維修：
包括：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修及門窗維修等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
1． 房屋管理與維修
⑴房屋完好率達到90℅以上，樓宇外觀美觀、整潔、無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。
⑵房屋零修及時率達到90％以上，水電等設(shè)備隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達到95℅以上；
2． 設(shè)備管理：
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需的各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達到95℅以上；
3． 供電系統(tǒng)：
⑴保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除； ⑵限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。4． 消防系統(tǒng)管理
潔，無隨意堆放雜物和占用；
⑵商業(yè)網(wǎng)點無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象； 11．治安管理
⑴實行半封閉管理，并實行24小時安全防范制度； ⑵無重大火災(zāi)和交通事故； 12．業(yè)主滿意率：
無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達90℅以上；
四、前期物業(yè)管理目標、內(nèi)容及標準
房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是一項重要工作，是影響房屋質(zhì)量的最大隱患，為保證房屋質(zhì)量，我們采取以下措施進行監(jiān)控：
1.申報：住戶裝修前必須到管理處辦理相關(guān)手續(xù)，填寫《裝修申請表》并簽訂裝修協(xié)議，繳納裝修保證金，在無破壞房屋結(jié)構(gòu)、滿足裝修要求時全額退還，否則按規(guī)定扣除。
2.審查：物業(yè)公司對申請裝修用戶進行審查，按有關(guān)規(guī)定進行裝修，不得進行違章作業(yè)。
3.施工管理：施工單位必須具備相應(yīng)的施工資質(zhì)；裝修發(fā)生違章行為，住戶與施工單位均為第一責任者，均獨立承擔責任；使用高功率電器時須由管理處另提供電源；施工隊必須配備消防器材；施工時間要符合規(guī)定，不得影響其它住戶的正常休息。
4.巡視監(jiān)管：物業(yè)公司設(shè)專人對住戶的裝修進行監(jiān)管，監(jiān)管員對裝修戶每天巡視不少于二次，并做好巡視記錄。對小區(qū)內(nèi)日常管理，巡視員每兩天巡視不少于一次，并做好巡檢記錄。
“五亂”的效果，即無亂張貼；無亂涂寫；無亂排水；無亂堆放；無亂豎廣告牌。
4、制訂監(jiān)管措施，衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下，對樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理，制定各項考核制度和標準，定時抽查與隨機相結(jié)合，每季度進行評比檢查，對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。
七、保安管理
為使“永安南西區(qū)”住戶安居樂業(yè)，物業(yè)管理公司在對“永安南西區(qū)”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨特的地理位置、特點，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，具體實施方案如下：
1、保安工作人員統(tǒng)一著裝、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、實行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進出要嚴格，來訪客人要登記，搬遷貨物須由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施引路標志完好，緊急疏散通道暢通。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安
度，并詳細做好維修記錄。
2、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施
當小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生突然斷水、斷電情況時，物業(yè)辦公室工作不員在向住戶做好解釋工作的同時，及時到達現(xiàn)場并初步推斷故障原因，迅速投入到自來水管道或供電線路和設(shè)備的檢修工作中，查明原因，及時修復(fù)。如果情況比較復(fù)雜，報公司經(jīng)理或工程部主管后，調(diào)工程部相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員全部到場，綜合分析各方面的因素，確定出故障地點、故障原因和解決方案，分頭工作，盡快完成。
3、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施
當接到小區(qū)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施發(fā)生阻塞的報修時，在規(guī)定時間內(nèi)派維修員到業(yè)主家中進行檢查和疏通，情況嚴重的，公司經(jīng)理，調(diào)大型疏通設(shè)備或再派人員到場協(xié)助。需要拆除室內(nèi)裝潢部分時，工作人員要與業(yè)主說明各自的責任范圍和相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)等，必要時可簽訂《維修協(xié)議》，之后方可進行維修，維修過程中要盡量節(jié)省材料，盡量保持業(yè)主室內(nèi)的衛(wèi)生，疏通后維修員協(xié)助業(yè)主做好室內(nèi)的清潔工作。
4、雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施
當雨水管發(fā)生阻塞現(xiàn)象時，公司要及時派工作人員到現(xiàn)場進行清理，情況嚴重時報公司經(jīng)理或工程部主管，組織工程部技術(shù)人員到場疏通，確保小區(qū)內(nèi)無積存雨水現(xiàn)象。
當發(fā)生污水管及排水管網(wǎng)阻塞的情況時，首先由小區(qū)維修人員到場進行初步檢查和疏通，若情況比較嚴重，報請公司經(jīng)理，視情況調(diào)
1續(xù)擴散，同時疏散現(xiàn)場周圍的人員。然后將煤氣中毒者快速拖離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，并盡快送往醫(yī)院搶救。保安主管接到報告后，立即調(diào)遣人員支援，并迅速趕到現(xiàn)場參加人員疏散和搶救。事后要做好中毒事件的調(diào)查工作，并詳細做好記錄。
第二篇：惠體家園前期物業(yè)管理方案
惠體家園前期物業(yè)管理方案
第一方案：
前期物業(yè)管理合同簽訂至該小區(qū)成立業(yè)主委員會止。該方案雙方責任和權(quán)力。
甲方（該小區(qū)開發(fā)商）責任和權(quán)利。
1、負責小區(qū)建成（包括但不限于：小區(qū)內(nèi)圍墻；綠化地上地下停車場硬底外墻、劃線、道路指示限止位器、出入監(jiān)控、出示智能管理；標識；惠區(qū)智能管理、消防監(jiān)控；物業(yè)用房，辦公設(shè)備設(shè)施門崗等）。
2、視物業(yè)管理前期介入和入住情況負責補助物業(yè)前期管理費用。
3、開發(fā)商保留和未發(fā)售的物業(yè)管理費、視數(shù)量多少協(xié)商。
4、停車位收費問題。
5、甲方有權(quán)也有責任監(jiān)督乙方按合同標準管好物業(yè)及該小區(qū)。乙方（物業(yè)管理公司）有責任和權(quán)力
1、依照國家有關(guān)法規(guī)和甲乙雙方約定按標準接管和管好該小區(qū)。
2、乙方物業(yè)管理介入時間，祝小區(qū)建設(shè)完善情況和業(yè)主入住情況雙方協(xié)商確定。
3、乙方有權(quán)要求甲方完善小區(qū)建設(shè)，標準按圖紙及雙方約定。
第 二 方 案 甲乙雙方簽訂三年前期物業(yè)管理合同。
按第一方案條規(guī)執(zhí)行，應(yīng)根據(jù)實際情況增加，甲方給乙方的前期物業(yè)補助。
增加甲乙雙方合同簽訂，執(zhí)行必須符合中華人民共和國物權(quán)法，省物業(yè)管理條例的規(guī)定。
第 三 方 案 甲乙雙方合作經(jīng)營該小區(qū)物業(yè)管理項目。
1、必須具備第一方案相關(guān)條例。
2、項目管理處固定向乙方公司交納管理費。
第三篇：365090--冠泰東岸楓景前期物業(yè)管理協(xié)議--vip18758
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冠泰﹒東岸楓景前期物業(yè)管理協(xié)議
第一章 總則
第一條協(xié)議雙方
甲方（業(yè)主）：
乙方（物業(yè)管理公司）：
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》的要求，協(xié)議雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方同意乙方對其提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并就前期物業(yè)管理服務(wù)達成如下協(xié)議：
第二條甲方在東岸楓景的物業(yè)情況
幢號：單元號：房號：建筑面積：M
2第二章 管理服務(wù)事項
第三條乙方為甲方提供以下服務(wù)
１．乙方作為東岸楓景的物業(yè)管理，為甲方提供以下服務(wù)：
(1)提供紅外線、閉路電視監(jiān)控并實施24小時安全監(jiān)控保安值班巡邏、門崗值勤；
(2)每日上門收集生活垃圾并負責清運；
(3)公共場所、房屋公用部份的清潔衛(wèi)生；
(4)公共照明維護；
(5)公共綠化、花木、建筑小品的養(yǎng)護和管理；
(6)公共（供水、供電、通訊、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、電梯）設(shè)施零星維護；單項費用
在100元以下的維修及養(yǎng)護；中、大維修費用（單項費用100元以上）由物業(yè)內(nèi)各戶分攤；
(7)代收代繳水電費；
(8)房屋保修期內(nèi)的保修、維護與管理；
(9)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、用戶檔案與竣工驗收資料；
(10)房屋保修期外小修，實行24小時服務(wù)，一般小修當天處理。
2．專項有償服務(wù)：
（１）小汽車、摩托車、自行車停放秩序的管理；
（２）代業(yè)主報裝電話、有線電視服務(wù)；
（３）家政綜合服務(wù)；
（４）康體中心：內(nèi)設(shè)健身房、乒乓球室、球場；
（５）疏通下水道、沙井、排污管道及化糞池清理；
（６）其它服務(wù)事項。
第三章 雙方的權(quán)利和義務(wù)
第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)fdc.21ask.com 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料
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1． 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
2． 有權(quán)向乙方投訴其管理人員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量并知悉處理結(jié)果。
3． 相互監(jiān)督各業(yè)主和物業(yè)使用人員遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定。
4． 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
5． 甲方在收到接房通知之日起三十日內(nèi)與乙方辦理接房手續(xù)，逾期除按規(guī)定繳納應(yīng)付物業(yè)管理費
外還須每日按萬分之八的利率支付違約金給乙方，直至甲方辦妥接房手續(xù)止。
6． 甲方辦理接房手續(xù)時，須持以下文件：
1）甲方所購房產(chǎn)的《商品房買賣合同》
2）購房發(fā)票
3）《接房通知書》
4）
7． 甲方辦理接房手續(xù)時，需按《冠泰·東岸楓景認購需知》的約定一次性繳納相關(guān)費用；
8． 業(yè)主及非業(yè)主使用人必須合理安全使用小區(qū)康樂設(shè)施。業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外）。
10．甲方必須遵守小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，根據(jù)第七條第２款的規(guī)定及時交納物業(yè)管理費并自覺接
受乙方依照有關(guān)規(guī)定進行的管理。
11．本協(xié)議有效期內(nèi)，若甲方將本協(xié)議委托管理的物業(yè)進行轉(zhuǎn)讓或租賃時，應(yīng)到乙方處辦理相關(guān)登
記手續(xù)以保證本協(xié)議的有效延續(xù)執(zhí)行并承擔連帶責任。
12．甲方室內(nèi)裝修及其它相關(guān)規(guī)定：
(1)甲方接收房屋后，需進行室內(nèi)裝修的須向乙方領(lǐng)取裝修申請表，提出書面申請，詳細填寫
裝修項目，嚴格遵守建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》及《住宅使用說明書》等相
關(guān)規(guī)定，經(jīng)批準后按批準的裝修內(nèi)容施工。
(2)甲方裝修隊伍必須是持有相應(yīng)資質(zhì)企業(yè)經(jīng)乙方批準后才能進入小區(qū)作業(yè)，裝修所使用的水
泥、沙、石灰等一律采用袋裝運載進入住宅區(qū)。散裝水泥、沙、石灰不得進入住宅區(qū)；裝
修材料入室過程中，不得超重上電梯，不得損害公共設(shè)施。裝修后的建筑垃圾一律采用袋
裝按乙方指定地點統(tǒng)一堆放，由乙方派車輛統(tǒng)一向外清運；
潔衛(wèi)生的需由甲方負責清理。裝修攪拌物一律在分戶內(nèi)攪拌，裝修后的水泥、砂漿、涂料等殘余物品不得排入下水道；若違反以上規(guī)定，造成的一切責任由甲方及裝修隊
伍自負，裝修保證金不予退還。
（４）甲方安裝空調(diào)時須將室外機置放指定的承板內(nèi)，并且將冷卻水引入排入管、陽臺地漏
或其他適當?shù)胤?，以免滴水擾人和污濁外墻面，若甲方違約，則按國家有關(guān)法律法規(guī)
處理。
（５）甲方不得在所購商品房的陽臺和窗實施加裝鋁窗、遮陽罩及其他類似裝置物等破壞樓
宇立面外觀的裝修。如需安裝安全防護網(wǎng)的必須報乙方及市有關(guān)主管部門審批同意后
才能安裝，但必須安裝在玻璃窗及落地玻璃內(nèi)，且規(guī)定使用無銹材料以免影響外墻立
面的整潔。違者，甲方的裝修保證金不予退還并承擔相應(yīng)的責任。
（６）甲方室內(nèi)裝修不得破壞外墻立面，不得隨意拆改室內(nèi)圍護墻、間墻、主體和承重結(jié)構(gòu)，如非要拆改室內(nèi)間墻需報乙方并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門同意后方可實施；若甲方違章、違約，則由甲方恢復(fù)原狀并承擔因此造成的一切責任。
（７）甲方不得更改室內(nèi)外排水排煙設(shè)施管道及廁盆，不得拆改室外供水、供電線路、郵電
線路、閉路線路及網(wǎng)絡(luò)線路，若甲方在裝修過程因改動而引起廚房、廁所暗埋供水水
管漏水、線路中斷等影響阻礙毗鄰住戶而造成損失的，甲方要承擔因此而產(chǎn)生的一切
費用，乙方視實際情況還要扣除甲方裝修保證金。
（８）裝修時間：早上8點至12：30點，下午2：30點到晚上8：30點。裝修過程中，甲方
應(yīng)約束裝修人員，不得恣意擴大裝修噪音的污染。
（９）甲方對裝修人員的安全生產(chǎn)教育工作，監(jiān)督裝修人員嚴格按照安全生產(chǎn)規(guī)范操作。對
裝修過程中發(fā)生的安全事故負責。
13．甲方在住宅區(qū)內(nèi)嚴格遵守自治區(qū)及桂林市人民政府的有關(guān)規(guī)定，原則上不得飼養(yǎng)寵物和禽鳥，有需飼養(yǎng)的必須經(jīng)乙方批準后才能飼養(yǎng)，數(shù)量不能超過兩只，而且只能在戶內(nèi)圈養(yǎng)，嚴禁攜帶寵物在小區(qū)內(nèi)逗留。
第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)
1． 在業(yè)主委員會成立之前，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，制定物業(yè)管理制度。
2． 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)，法律的行為，移交有關(guān)部門處理。
3． 對業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人違反本協(xié)議的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，可采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。
4． 可選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5． 負責編制房屋附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的安全檢查，小修養(yǎng)護計劃和大
中修方案，并組織實施。
6． 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費等費用。
7． 本協(xié)議終止時，乙方必須向業(yè)主委員會移交有關(guān)公共物業(yè)、場地及物業(yè)日常管理的托管檔案資
料。
第四章 其它約定
第六條 關(guān)于小區(qū)共同設(shè)施使用說明
（１）本小區(qū)內(nèi)電梯為公共設(shè)施，為本協(xié)議中約定的業(yè)主使用，甲方交納的物業(yè)管理費只包含
了電梯的日常保養(yǎng)及維護、電梯運作電費，不包括中、大維修費、更新改造及折舊費。
（２）電梯的日常保養(yǎng)及維護在保修期（自桂林市勞動局驗收合格之日起計劃內(nèi)１年內(nèi)）由乙
方負責，保修期滿后電梯日常保養(yǎng)及小修在該幢每月計收的物業(yè)管理費中開支，不足的再由相關(guān)業(yè)主統(tǒng)籌。如遇大中修以及更新改造折舊等則經(jīng)業(yè)主代表大會同意后在公共維
修基金中開支。
第七條 關(guān)于物業(yè)管理費的約定
（１）物業(yè)管理費使用采取“取之于業(yè)主，用之于業(yè)主”的原則：
（２）甲方按本款標準向乙方支付物業(yè)管理費；東岸楓景物業(yè)管理費（本協(xié)議有效期內(nèi)）：多
層非電梯樓及小高層一層業(yè)主按建筑面積0.5元／M2／月。小高層帶電梯樓2層以上
（含2層），按建筑面積0.7元／M2／月收取(含日常保養(yǎng)費，不含生活垃圾費)以上費
用每2年根據(jù)市場物價變動情況調(diào)整一次,調(diào)整的價格報物價局審批后執(zhí)行。
（３）本物業(yè)管理費不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中維修、更新、改造的費用以
及公共能源費用分攤。
（４）甲方出租物業(yè)的物業(yè)管理費仍由甲方繳交，也可委托承租方繳交，但甲方仍應(yīng)對乙方
負責。甲方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費用。
（５）物業(yè)管理費始交時間：房屋移交手續(xù)辦妥后即預(yù)交下6個自然月的物業(yè)管理費，本月
免交。
（６）甲方繳交費用的時間：每月1—5日。(可委托銀行進行代扣事宜)
第五章 違約責任
第八條 雙方違約責任
在本協(xié)議有效期內(nèi)，若發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害或戰(zhàn)爭等造成雙方損失的，甲、乙雙方互不追究責任。為維護甲方、公眾、房屋使用人的切身利益，遇緊急事件（如發(fā)生天然氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件），乙方因采取緊急避險等措施而造成甲方損失的，雙方按相關(guān)法律規(guī)定處理。
1． 乙方違約責任
（１）若乙方違反本協(xié)議約定，未達成管理服務(wù)質(zhì)量約定內(nèi)容的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給予甲方造成損失的，乙方承擔相應(yīng)的法律責任。
（２）若乙方違反本協(xié)議約定，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權(quán)要求乙方清退超收費用。
2． 甲方違約責任
（１）若甲方違反本協(xié)議約定，使乙方未達到管理質(zhì)量約定標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正而造成乙方損失的，甲方承擔相應(yīng)的法律責任。
（２）甲方違反本協(xié)議約定，不依時繳交有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交所欠費用并從逾期
之日起甲方每天按日利率萬分之八交違約金給乙方，并保留通過法律途徑解決的權(quán)利。
第六章附則
第九條 調(diào)解與仲裁
在執(zhí)行本協(xié)議過程中，如雙方發(fā)生糾紛應(yīng)先行協(xié)商解決，協(xié)商不成的可向行政主管部門申請調(diào)解或仲裁，調(diào)解不成的可向人民法院起訴。
第十條 本協(xié)議生效與變更
1．前期物業(yè)管理：是指自單元出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》
及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。
２．協(xié)議期限內(nèi)本物業(yè)業(yè)主委員會在物業(yè)行政管理部門的指導(dǎo)下依法成立并與所選聘物業(yè)管理企業(yè)
簽訂《物業(yè)管理委托合同》及業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，經(jīng)業(yè)主大會同意的，自該合同履行之日起，本協(xié)議終止履行，甲乙雙方互不承擔違約責任。
３．在本協(xié)議期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法執(zhí)行，雙方按有關(guān)法規(guī)規(guī)定處理。
４．本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章生效。未盡事宜，由雙方協(xié)商一致后，另行簽訂補充協(xié)議。
５．本協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方二份。
甲方:乙方:
代表:代表:
電話:電話:
年月日年月日
第四篇：前期物業(yè)管理方案
編號：
前期物業(yè)管理方案
通遼物業(yè)管理辦公室
前期物業(yè)管理方案
物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄
1.0 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管驗收 ………………… …….3 4.0入伙時的工作
………………….5 5.0物業(yè)管理整體設(shè)想 ………………………...7 6.0管理機制、管理架構(gòu)人員及配備
…………8 1.0管理內(nèi)容
在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等；
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；
6、交通、車輛行駛及停泊；
7、配合當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；
9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；
10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；
12、積極配合小區(qū)的銷售。
13、太陽能統(tǒng)一編號。
2.0入伙前的工作
1．1成立項目物業(yè)管理處：
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：
（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。
（2）入伙前2個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。
（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)培訓(xùn)后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作
（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。
（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3
《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。2.0 物業(yè)接管驗收 3.0物業(yè)接管驗收工作
物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。2.1項目工程技術(shù)資料
（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。
（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）
（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。
（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7）機電設(shè)備使用說明書。2.2公共部位接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:
一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。
三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。
四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。
五． 門窗：
（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。
（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：
（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。
七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。
八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。
九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。
十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。
十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。
十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:
一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。
二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：
（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；
（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：
（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。
八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。
九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。
十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
2.3機電設(shè)備接管驗收
一.電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。
二.變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。三．保安監(jiān)控設(shè)備；
四、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。2.4室內(nèi)部分接管驗收
（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。4.0沁源物業(yè)入伙時的工作 4．1 需向發(fā)展商收集的資料
（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。
4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；
（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》
（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理
（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。
（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。
（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。
憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖
檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄
預(yù)收物業(yè)管理費一年
文件存檔
房屋鑰匙交接
辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表
簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處
簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處
填寫業(yè)主資料交回管理處
辦理入伙手續(xù)
請備齊：
1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費
5.0 物業(yè)管理整體設(shè)想 5.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想
堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。
通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入業(yè)內(nèi)先進的管理體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。
5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細致的服務(wù)之中。借助其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者
與服務(wù)接受者的關(guān)系。5.2推行“全員首接責任制”。
第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實行“首接責任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務(wù)中心員工的工作主動性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。
物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。
5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實際需求提供“個性化”服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。6.0管理機制及人員架構(gòu)
6.1建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；
管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設(shè)備管理機制； 專業(yè)化運作模式
6.2.1管理運作控制模式如下：
日常物業(yè)管理
計劃制定
設(shè)備管理 清潔管理
綠化管理
安全管理
裝修管理
消防管理
社區(qū)文化
緊急情況處理
設(shè)施管理
設(shè)備、設(shè)施控制程序
月工作計劃
設(shè)備管理手冊
檢查工作
記錄
裝修管理控制程序
裝修法規(guī) 公共秩序維護工作手冊
安全管理控制程序
消防管理控制程序
緊急情況控制程序
檢查
管理處日檢.周檢
部門主管月檢.抽檢
服務(wù)中心（辦公室）
檔案管理
6.2.2服務(wù)中心客戶信息反饋機制： 服務(wù)中心主任
服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門
客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心
信息反饋
公共秩序維護部
工程部
財務(wù)部
根據(jù)規(guī)定程序，完成工作
社區(qū)網(wǎng)絡(luò)
6.2.3.檢查監(jiān)督機制：
為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：
管理處班組日檢、周檢，抽檢
專業(yè)部門定期與不定期檢查
內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查
物業(yè)公司月檢、季檢
檢查、監(jiān)督體系
半年一次的突擊檢查
半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計
外部檢查
6.2.4.秩序維護管理工作機制：
巡邏崗
車場崗
監(jiān)控崗
攝像監(jiān)控
防盜報警
電子門禁.智能門閘
電子巡更
巡邏崗工作規(guī)程
車場崗工作規(guī)程
監(jiān)控崗工作規(guī)程
秩序維護工作手冊
護衛(wèi)部
報警控制程序
人防
技防
24小時值班
安全管理
6.3 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖
考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理
物業(yè)公司總經(jīng)理助理
品質(zhì)管理部
財務(wù)部
行政綜合事務(wù)部
各項目管理部
6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：
1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務(wù)。
2、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財務(wù)負責。
3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。
4、綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
5、各項目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。6.5各管理處組織架構(gòu)圖 物業(yè)管理處
護衛(wèi)固定崗3人
護衛(wèi)領(lǐng)班1人
電工1人
服務(wù)前臺1人
文員1人
護衛(wèi)巡邏崗4人
清潔班10人
管理員2人
綠化工1人
工程維修主管1人
財務(wù)部收款1人
護衛(wèi)服務(wù)主管1人
泥水工1人
人員配置及簡要說明：
以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。
第五篇：前期物業(yè)管理方案
前期物業(yè)管理方案（試行）
一、成立項目物業(yè)管理處
新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）
1、管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：
（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。
（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。
（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓(xùn)后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。
（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。
（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。
2、管理處進駐小區(qū)前的工作
（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。
（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。
（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。
（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關(guān)事宜。
（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。
（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質(zhì)量。
（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。
二、物業(yè)接管驗收工作
物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。
1、工程技術(shù)資料：
（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。
（2）建筑工程消防驗收合格證書。
（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。
（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）
（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。
（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。
（7）電梯使用合格證。
（8）機電設(shè)備使用說明書。
2、公共部分接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。
（1）、其項目和標準如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃氣表；衛(wèi)生潔具；給水設(shè)施；排水管道；其他配電設(shè)施。
（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗?fù)?、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。
（3）、機電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。
（4）、室內(nèi)部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預(yù)埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。
三、物業(yè)入伙時的工作
1、需向發(fā)展商收集的資料
（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。
（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。
2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；
3、接管問題的處理
（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。
（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。
（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證
書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。
（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書）
4、入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；
四、管理機制及人員架構(gòu)
1、物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置圖
考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。
（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務(wù)。
（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。
（3）、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。
（4）、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負責。
（5）、行政人事部1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。
2、管理處組織架構(gòu)（略）
（1）、主要工作職責：
（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）
（1）、負責管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；
（2）、負責管理中心財務(wù)監(jiān)督；
（3）、負責對外聯(lián)系，處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系；（4）、對上級部門負責，全面負責公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運作；
（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系；
（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。
（二）客服行政主管（3000元—3500元）
（1）、負責服務(wù)中心的管理工作及考勤；
（2）、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；
（3）、負責接待客戶投訴問題的跟進；
（4）、負責行政人事工作的管理；
（5）、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務(wù)工作達標；
（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。
（三）工程主管（3000元—3500元）
（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；
（2）、負責機電設(shè)備維修養(yǎng)護，機電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定；
（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；
（4）、負責住戶維修和回訪工作；
（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；
（6）、負責住戶室內(nèi)維修的管理工作；
（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
（四）安全主管（3000元—3500元）
（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；
（2）、負責安全護衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作；
（3）、負責停車場管理工作；
（4）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
（五）事務(wù)助理
（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；
（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實施；
3、負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務(wù)項目；
4、負責辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項目，并按規(guī)定收取費用；
5、負責家政服務(wù)項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理；
6、負責商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項目的辦理；
7、負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；
8、負責財務(wù)日常收費及財務(wù)報表制作等工作；
9、協(xié)助客服主管工作；
10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
（七）綠化工
1、負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。
2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。
3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。
4、做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。
5、負責定期保養(yǎng)各種園林機械設(shè)備，保證機械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。
（八）出納
1、嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；
2、做好管理費催收工作；
3、制作管理費催收單，做好收支賬目；
4、定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。
（九）廚師
1、負責保障員工的用餐標準和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；
2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。
3、每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。
4、嚴格按公司的伙食標準購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長。
5、主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。
6、做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關(guān)好，杜絕意外事故發(fā)生。
下屬各部門員工各司其職，完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。
人員配置及簡要說明：
1、管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。
2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；
文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負責管理處物品管理）；
社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；
前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴?wù)部共計9名。
3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負責各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。
4、護衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛(wèi)服務(wù)部共計36名。
5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。
6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負責）。
7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。
會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。
以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。
五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系
小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。
5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制：
日常管理運作模式；
服務(wù)質(zhì)量過程控制機制；
檢查監(jiān)督機制；
管理處客戶信息反饋機制；
安全管理機制；
設(shè)備管理機制；
專業(yè)化運作模式
5.2.1管理運作控制模式如下：日常物業(yè)管理；計劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計劃；設(shè)備管理手冊；供方選擇；檔案管理
客戶信息反饋機制
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