第一篇：房產(chǎn)基礎知識培訓內(nèi)容090318

房地產(chǎn)基礎知識

一、什么是房地產(chǎn)？它分為哪幾類？

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地及定著在土地上的建筑物、構筑物和其它附屬物的總稱。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)?！慨a(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c)從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規(guī)律不同； c)權屬性質(zhì)不同； d)二者價格構成不同。

二、什么是房地產(chǎn)權？

指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權等。

三、房地產(chǎn)業(yè)的含義是什么？房地產(chǎn)市場的含義是什么？

房地產(chǎn)是為人類的社會生產(chǎn)治動提供入住空間或物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產(chǎn)的交易價格達到一致的任何安排，我們還可以說房地產(chǎn)市場實際上是房地產(chǎn)的買家的某個特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某個特定的時間段內(nèi)達到所有交易的總和。

六、影響房地產(chǎn)需求和價格的因素有哪些？

1、收入的變化；

2、銀行存貸款利率的變化；

3、對未來的預期；

4、政府政策的變化。

七、房地產(chǎn)市場是如何分類？

1、按區(qū)域范圍分，這是根據(jù)房地產(chǎn)的不可移動性受制于地區(qū)性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，實際也就是將房地產(chǎn)市場按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類，如上海房地產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場。

2、按照房地產(chǎn)的類型，我們還可以把房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分解成許多副市場，如居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)（商場、店鋪）物業(yè)市場、工業(yè)市場、土地市場等。

3、按物業(yè)檔次和等級分為：高檔住宅（豪宅）別墅、寫字樓市場、普通住宅等。

4、按照樓宇高度分為：高層、小高層、多層。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅

5、按購買目的的不同分為：房地產(chǎn)投資市場、房地產(chǎn)使用市場。

6、按房地產(chǎn)交易的順序和類型分為：一級市場、二級市場、三級市場和四級市場。

7、按交易方式不同分為：記地產(chǎn)銷售市場、租貨市場、抵押市場、拍賣市場、保險市場。

八、房地產(chǎn)市場宣傳的形式和手段有哪些？

房地產(chǎn)市場宣傳的形式主要有兩種：即借助各種傳播媒介的宣傳和市場人員與消費者或顧客面 對面的交流。

借助各種傳播媒介的宣傳實際上就是廣告。廣告的目的是從供應者方面來影響需求者的購買決 策。

市場人員與消費中顧客面對面的交流是市場工作的另一種形式，這種形式通常以廣告宣傳為基

礎，看到廣告后顧客找上門來，由銷售人員向顧客具體介紹物業(yè)的座落位置、周邊、戶型面積、裝修標準、銷售價格、入住前的手續(xù)和費用等情況，還要帶顧客去看樣板房和現(xiàn)房，最后達到成效的目的。（1）媒體廣告、含報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；（2）郵寄宣傳材料、郵政專遞廣告；

（3）發(fā)送售樓書，有的還附送含有整個樓盤資料及展示的光盤；（4）制作現(xiàn)場廣告牌、大幅橫幅標語；

（5）樣板房和小區(qū)配套（含綠化、會所及其它配套）展示。

九、什么叫中介？什么叫經(jīng)紀？什么叫代理？

中介是在商品流通中專門從事代理業(yè)務，向客戶提供咨詢和信息并收取費用的行業(yè)。經(jīng)紀就是市場上的一種為買賣雙方達成交易獲取傭金的中間商。

代理又叫委托，是代理人在代理權限內(nèi)以委托人名義進行民事活動，由此產(chǎn)生的權利與義務直接對委托人發(fā)生效力的一種法律概念。

十、什么叫房地產(chǎn)代理？

房地產(chǎn)代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名義在授權范圍內(nèi)實話一定的與房地產(chǎn)相關聯(lián)的，法律后果直接由被代理人所承提的房地產(chǎn)交易、租賃行為。

十一、什么叫房屋的基底面積？

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

十二、面套房屋的建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

十三、套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)到房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；

2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

3、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

4、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

十四、套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

十五、套內(nèi)陽臺建筑面積：均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺的水平投影的一半計算建筑面積。

十六、共有共用面積的內(nèi)容：包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

十七、共有共用面積的處理原則：

1、產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

2、無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

十八、共用建筑面積的內(nèi)容：包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電到、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

十九、什么叫房屋的建筑面積？

房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

二十、購房的建筑面積包括哪些？

房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應分攤的公用建筑面積兩部分。二

十一、什么是使用面積？

住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。二

十二、房屋的建筑結構類型？

1、鋼結構；

2、鋼筋混凝土；

A 現(xiàn)澆鋼筋混凝土； B 預制裝配式混凝土構件；

3、鋼和鋼筋混凝土；

4、混合結構；

屋頂、樓面用鋼筋混凝土、墻、柱用磚或別的建筑材料。

5、磚木結構；

墻、柱用磚樓層、屋架用木材。

6、其它結構。

竹結構、木結構、竹木結構。

二十三、層高：地面至上層樓板或樓面板頂面之間的垂直高度。二

十四、凈高：地面至上層樓板底面的垂直高度。二

十五、開間：建筑物橫墻之間的軸線距離。二

十六、進深：建筑物重墻之間的軸線距離。

二十七、磚混結構：磚石為承重墻，樓蓋用樓板建造的房屋。

二十八、框架結構：由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組成骨架承受和傳遞荷載，墻主要起圍護和隔離作用的建筑。二

十九、地基：建筑物下面支承基礎的地層（天然地基、人工地基）。三

十、基礎：建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎、剛性基礎）三

十一、山墻：房屋兩端側面的墻。三

十二、檐墻：與屋檐平行的兩側外墻。三

十三、女兒墻：房屋外墻高于屋面的矮墻。

三

十四、過梁：門、窗洞口上方的支撐結構（水泥過梁、鋼筋過梁）。三

十五、圈墻：沿房屋外墻水平主向周圍設置的連續(xù)封閉或梁。作用：使墻受力均勻，增強房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。三

十六、勒腳：指室外地面以上的一小段房屋外墻。三

十七、散水：指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。

三

十八、墻裙：位于室內(nèi)墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或油漆等材料做成，借以保護墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。

三

十九、踢腳線：指沿室內(nèi)地面邊緣的墻面上10——15cm高特殊裝修。

四

十、沉降縫：指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時，為避免不均勻的沉降使墻體或其它結構部分開裂而設置的建筑構造縫。

四

十一、伸縮縫：指為防止建筑物構件由于氣溫變化使結構產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適度部位豎向設置的一條構造縫。

四

十二、變形縫：沉降縫、抗震縫、變形縫的總稱。

四

十三、住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。四十四、七通一平：指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。四

十五、塑鋼門窗的優(yōu)點：

1、能防火，絕緣；

2、節(jié)能、保溫、密封性好；

3、耐腐蝕、不老化；

4、成品尺寸密度高，不變形。

四

十六、什么是容積率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑物建筑面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。四

十七、什么是占地面積：一切建筑工程占用的土地面積。

四

十八、什么是綠化率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

四

十九、房屋轉讓：是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。五

十、國有土地出讓：

五

十一、房屋的幾種使用年限：凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。五

十二、房屋買賣：

五

十三、什么叫按揭？

按揭一詞始于香港，90年代初傳入內(nèi)地，意為抵押，抵押權，抵押單，抵押證明，在英美法律制度中主要指房地產(chǎn)擔保，在貸款期限內(nèi)，按揭人（即業(yè)主）將房地產(chǎn)所有權轉讓給按揭受益人（通常為銀行）作為還款保證，在償還全部貸款本息后，按揭受益人即將房地產(chǎn)所有權歸還給原按揭人。

通常房地產(chǎn)按揭貸款是指購房時資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購買合同并交足規(guī)定比例的首期款的條件，以該房屋的產(chǎn)權作為抵押向銀行取得貸款，采取分期還本付息的方式，并由發(fā)展商承擔其還款擔保責任，這是一種發(fā)生在銀行、發(fā)展商、購房者三方間的一種融資方式。五

十四、按揭月供如何計算？

按揭月供計算方法是：每月供款額＝貸款金額×相應年限的還款系數(shù)。

辦理按揭的同時，按照國家及銀行有關具體規(guī)定，需繳納一定費用，具體費用明細和計算公式如下： 保險費率：（暫定）1——5年

1‰ 6――9年

0.8‰ 10――19年

0.6‰ 19年以上 0.45‰

1、財產(chǎn)保險費：總房款×費率×（貸款年限）

2、公證費：貸款金額×1‰

3、抵押登記費：貸款金額×1‰+80元

4、契稅：總房價的2%；同時符合單價3500元/平方，面積160平方以上4%。

5、印花稅：總房價的萬分之三

6、維修基金：65元/㎡ 五十五：何謂抵押貸款：

又稱“按揭”，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。抵押費包括抵押服務費和抵押登記費，服務費=總房款×1%，登記費為每戶80元。

五十六：抵押貸款必須購買保險：

貸款銀行要求抵押人到其認可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險及貸款信用保險，貸款銀行為保險的第一受益人，保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，一量貸款所購房屋遭受火災、爆炸、暴風、暴雨等襲擊并發(fā)生事故時，所造成的損失由保險公司負責償還；一旦投保人在保險期間內(nèi)因疾 4 病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還購房貸款，或投保人因個人無法抗拒的原因失業(yè)達一定時間以上，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。五

十七、貸款資格：

貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人 貸款條件：

1、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口本、軍人證件、暫住證等）；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

3、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

4、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；

5、有購買住房的合同或協(xié)議有關批準文件；

6、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構評估價值；

7、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款，享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；

8、貸款行規(guī)定的期他條件；

9、以上條款借款人需同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性、如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。

五

十九、房地產(chǎn)相關法規(guī)及政策

（一）維修基金

1、維修基金是用于房屋保修期過后的的，對小區(qū)共用部位共用設施設備的中修及大修。

2、所稱共用部位是指房屋承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、共用門廳、樓梯間、走廊通道等。

3、共用設施設備是指建設費用已攤入房屋銷售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公共益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

4、維修基金實行業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、政府監(jiān)管的管理原則。

5、市房地產(chǎn)管理部門是維修基金管理的行政主管部門，負責監(jiān)督、指導維修基金的歸集、管理、使用。

6、購買無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米35元計交，購買別墅的，購房人按每平方米45元計交，購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米65元計交。

（二）契稅

1、契稅是在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收一種行為稅。

2、新條例規(guī)定土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換的稅率為：3%—5%，經(jīng)河南省人民政府批準，我省契稅稅率為4%。1997年7月，為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，財政部、國家稅務總局規(guī)定，個人購買自用普能住宅，暫減半征收契稅，相對我省契稅稅率即為2%。自2001年9月份，經(jīng)河南省人民政府批準，凡購買房屋面積大于160㎡，單價每平方超過3500元者，征收契稅均為4%，此二項有一項不符者，則為2%。

（三）售房五證

1、《國有土地使用證》：本證是證明土地使用權，向國家支付土地使用權出讓金而獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。住宅用地使用年限70年（商業(yè)用地50年）。

2、《建設用地規(guī)劃許可證》：本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，且建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

3、《建設工程規(guī)劃許可證》：本證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證其核發(fā)的目的是確認建設關建設活動和合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。

4、《建設工程施工許可證》：本證是建筑施工單位符合施工各種條件、允許其開工的批準證件。

5、《商品房銷售許可證》和《商品房預銷許可證》：此兩證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。

◆玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目?！衄F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指沒有裝修的房。

六、房地產(chǎn)面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。

3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

價格方面

一次性買斷價

一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。基價

基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。

第二篇：房產(chǎn)中介培訓內(nèi)容

房產(chǎn)中介培訓內(nèi)容

2008-11-09 00:48

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以 “來自一線，服務一線”的經(jīng)營理念，以市場為導向，以客戶為基準，業(yè)內(nèi)先行探索，走出了房產(chǎn)中介培訓的綠色通道。業(yè)務范圍包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)專業(yè)培訓；房地產(chǎn)經(jīng)紀管理人員定向委培；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司專業(yè)咨詢；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司委托管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀人認證資格輔導。所授課程以系統(tǒng)、全面、實戰(zhàn)為主，課程分類化（管理、營銷等），分層化（高、中、低），涵蓋了各個關鍵崗位的關鍵人才培訓，為企業(yè)培養(yǎng)了大量的優(yōu)秀的專業(yè)人才。

【課程介紹】：

1；基礎課程：房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展與未來

經(jīng)紀人職業(yè)生涯規(guī)劃

房產(chǎn)經(jīng)紀基礎知識

房產(chǎn)經(jīng)紀人商務禮儀

房產(chǎn)經(jīng)紀操作流程

商圈調(diào)查

房源開發(fā)基礎技巧

2；經(jīng)紀人提高課程：買方客戶開發(fā)與維護

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如何獲得獨家委托

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物業(yè)交割與售后服務

3；經(jīng)紀人自我管理課程：經(jīng)紀人的時間管理

經(jīng)紀人情緒管理

經(jīng)紀人個人計劃管理

優(yōu)質(zhì)服務計劃

4；中介公司管理課程：中介公司管理架構

中介公司的基礎法律知識

薪酬制度

中介公司選址技巧

公司培訓體系的建立

財務與報表管理

人力資源管理

5：中介門店管理課程：如何召開晨會及銷售會議 店內(nèi)商業(yè)計劃的制定與執(zhí)行

店內(nèi)管理制度的制定

人員招募與解聘

如何處理客戶投訴

人員激勵

店務管理及運做

單店培訓管理

中介公司過程管理

房源市場推廣技巧

6；店務秘書培訓課程：店務秘書職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng) 店務秘書日常工作

中介檔案管理

店務秘書與店長的配合店內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計

7；經(jīng)紀人認證資格輔導：

第三篇：(入職培訓內(nèi)容很重要)房產(chǎn)基礎知識

房產(chǎn)基礎知相關知識

1.房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理即房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受當事人的委托，在委托權限內(nèi)以委托人的各義為代理行為，代理事務完成后，向委托人收取報酬的活動

2.房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間即房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受當事人委托，在當事人之間穿針引線，向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，促成合同成立。合同成立后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人收取報酬的活動。

3.商品房

指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。

4.商品房的結構主要有那5種? 答案：鋼結構、鋼混結構、磚木結構、磚混結構、框架結構.5.建筑高度是哪里到哪里的高度？

答案：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。

6.什么是架空房屋？

答案：一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。

7.什么是騎樓？

答案：底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。

8.什么是架空通廊？ 答案：指以兩端房屋為支撐，有圍護結構，有頂蓋無支柱的架空通道。

9.什么是圍護結構？

答案：將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，起隔離作用，如墻、欄桿等。

10.什么是日照標準？

答案：2個以上居住空間大寒日底層滿窗連續(xù)日照不低于1小時，全天滿足2小時。

11.什么是結構面積？

答案：是指房屋建筑中外墻、內(nèi)墻、柱等結構構件所占面積的總和。

12.什么是套內(nèi)墻體面積？

答案：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。

13.什么是容積率？

答案：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

14.什么是建筑密度？

答案：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

15.什么是綠化覆蓋面積？

答案：所有植被垂直投影面積的總和。

16.什么是面積配比？

答案：指的是各種房型面積在項目或單元中所占比例的多少。

17.什么是房型配比？ 答案：指的是各種房型在項目或單元中所占的比例的多少。

18.什么是閣樓？

答案：是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

19.什么是準現(xiàn)房？

答案：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

20.什么是居住組團？

答案：指一般被小區(qū)道路分隔，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

21.什么是商住住宅？

答案：是住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

22.什么是別墅？

答案：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。

23.什么是躍層式產(chǎn)品？

答案：住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。

24.什么是復式產(chǎn)品？

答案：在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅。

25.什么是錯層式住宅？ 答案：是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

26.什么是商品房綜合驗收合格？

答案：指的是包含所有配套設施在內(nèi)的全部建筑物的驗收合格。

27.什么是空鼓？

答案：空鼓是指基層、砂漿層、磚體間粘貼不牢，或是水泥砂漿密實度不夠?qū)е碌膬?nèi)空現(xiàn)象。

28.什么是地基？

答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。

29.什么是基礎？

答案：建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎。

30.什么是墻體？

答案：是維護分割構件，同時也可以是承重構件。在一般磚混結構房屋中，墻體是主要的承重構件。

31.什么是契稅？

答案：契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。

32.什么是印花稅？

答案：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦?；蛴』ǘ惖目投悓ο笫欠康禺a(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權轉移時所書立的產(chǎn)權轉移書據(jù)。

33.國家稅收的顯著特征有哪些？ 答案：強制性、無償性、固定性。

34.地產(chǎn)有哪些類型？

答案：居住用地、工業(yè)用地、倉庫用地、交通用地、市政用地、商業(yè)服務用地、公共綠化用地、教科文衛(wèi)設施用地、港口碼頭用地、軍事用地以及其他用地。

35.什么是居住用地？

答案：居住用地是指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。

36.什么是工業(yè)工地？

答案：工業(yè)用地主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。

37.什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權初始登記？

答案：指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利，領取房地產(chǎn)權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

38.房地產(chǎn)登記的種類分為哪五類？

答案：初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記

39.什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 答案：（1）地產(chǎn)使用用途改變；（2）權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（3）房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的；（4）建筑物、附著物倒塌、拆除

40.商品房預售須符合哪些條件？

答案：（1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

41.哪些情況下預售房購買者可以要求取消預售房合同？

答案：（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋；（2）建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；（3）建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。

42.五證是指？

答案：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房預售許可證》。

43.什么是國有土地使用證？

答案：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。

44.什么是建設用地規(guī)劃許可證？

答案：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

45.什么是建設工程規(guī)劃許可證？

答案：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

46.什么是商品房預售許可證？

答案：是房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設中的房屋已經(jīng)可以預先出售給承購人。

47.什么是“兩書”？

答案：《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。48.什么是房地產(chǎn)業(yè)？

答案：從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的綜合性產(chǎn)業(yè)。

49.什么是房地產(chǎn)開發(fā)？

答案：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

50.房屋的所有權包括哪些？

房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權。

51.什么是土地所有權？

答案：是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。

52.什么是熟地？

答案：指已完成三通一平或七通一平，具備開發(fā)條件的土地。

53.什么是國有土地？

答案：國有土地指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。

54.什么是集體土地? 答案：集體土地是屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。

55.什么是國有土地證？

答案：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。

56.國有土地使用權取得方式有幾種？

答案：土地使用權的出讓、土地使用權轉讓、土地使用權劃撥

57.土地使用權的出讓

答案：指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

58.土地使用權的出讓方式有

答案：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓

59.土地使用權轉讓

答案：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

60.土地使用權劃撥

答案：是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。

61.什么是宗地：

答案：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

62.什么是宗地圖（紅線圖）

答案：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關系等。63.什么是SP？

答案：銷售促進，一種個人或團體用以促進成交或營造現(xiàn)場熱烈氣氛的炒作行為。

64.什么是SOWT？

答案：個案的優(yōu)勢、劣勢、市場威脅和市場機會的英文簡寫。

65.什么是銷海？

答案：用以促進銷售的單張平面印刷海報。

66.什么是夾報？

答案：一種跟銷售海報類似的平面印刷品，用以夾在各類報紙中做宣傳。

67.什么是墨線圖？

答案：單個產(chǎn)品或樓層的平面表現(xiàn)圖，一般會標明比例及尺寸。

68.什么是家配圖？

答案：在墨線圖的基礎上配置上家具的平面效果表現(xiàn)圖。

69.什么是效果圖？

答案：一種表現(xiàn)建筑外立面、小區(qū)景觀等的平面圖片。

70.什么是地理位置圖？

答案：一種表明個案所處位置的平面表現(xiàn)圖。

71.什么是交通表現(xiàn)圖？

答案：一種表明個案周邊交通情況的平面表現(xiàn)圖。

72.什么是生活機能圖？ 答案：一種表明個案周邊生活、休閑、娛樂場所、學校、金融設施等的平面表現(xiàn)圖。

73.什么是房型單片? 答案：印有單個房型或家配圖的單片印刷圖紙。

74.什么是樓書？

答案：對小區(qū)的基本情況、發(fā)展商、產(chǎn)品、配套設施、智能化等做全面介紹的印刷文本。

75.什么是道旗？

答案：沿馬路設置在燈桿或其它立桿上的宣傳旗幟。

76.什么是燈箱? 答案: 一種有內(nèi)部燈光設置的，用以宣傳企業(yè)和產(chǎn)品形象的廣告表現(xiàn)物，一般為箱體結構。

77.什么是高炮? 答案: 一種不依附建筑物，用鋼管或鋼架等直接在空地上樹立起來的巨大的廣告物。

78.什么是軟文? 答案: 直接以文字表達，著重企業(yè)形象推廣和個案報導的廣告形式。

79.什么是硬廣告? 答案: 以直覺的平面表達形式（如效果圖、房型圖），配以少量的文字，直接述說企業(yè)或產(chǎn)品形象的廣告手法。

80.什么是主力房型? 答案: 個案中最為主要或最多的房型。

81.什么叫去化? 答案: 指個案的銷售情況。

82.什么叫利多？

答案：指個案的優(yōu)點或主要賣點。

83.什么叫利空？

答案：指個案的缺點或明顯不足點，也是個案的弱點。

84.市場調(diào)研包括那八項分析？

答案：環(huán)境分析、產(chǎn)品分析、價格分析、去化分析、客源分析、業(yè)務分析、媒體分析、綜合分析。

85.計算一半的面積有哪些？寫出3種以上

答案：1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

86.不計算建筑面積的有那些?說出3種以上

答案：1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。87.什么是公用面積？

答案：是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。

88.公用建筑面積計算方法：

答案：公用建筑面積＝整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

89.哪些公用面積應分攤？說出5種

答案：應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

90.哪些公用面積不能分攤？

答案：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

91.什么是三通一平？

答案：通水、通電、通路、平整土地

92.什么是七通一平？

答案：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地

93.什么是期房的介定？

答案：房地產(chǎn)開發(fā)商拿到商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證（或竣工驗收合格可以直接入住使用）為止。

94.什么是現(xiàn)房？

答案：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證（或已經(jīng)竣工驗收合格并交付使用）的商品房。

95.什么是毛坯房？

答案：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

96.什么是成品房？

答案：是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。

97.什么是二手房？

是指再次買賣交易的住房。個人購買的新竣工程的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權證后，再次上市買賣，這些房都稱為二手房。

98.超高層的定義式如何? 答案：總高度超過100米的建筑，叫超高層。

99.什么是開間？

答案：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。

100.什么是進深？

答案：一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。

101.什么是層高？

答案：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。102.什么是凈高？

下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

103.什么是建筑用地面積？

答案：建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

104.什么是房屋的基地面積？

答案：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

105.人均總占地面積的公式？

答案：人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。

106.什么是住宅建筑面積？

答案：指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。包含了使用面積加各種公攤面積。

107.陽臺的分類？

答案：封閉式和非封閉式

108.什么是半封閉陽臺？

答案：除圍護欄、墻以外沒有進行圍閉的陽臺。

109.什么是基地面積？

答案：一個小區(qū)總的占地面積。

110.什么是套內(nèi)使用面積？

答案：指套內(nèi)住戶獨自使用的面積。111.房屋的產(chǎn)權面積

房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

112.陽臺面積如何計算？

答案：封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

113.人口毛密度的計算公式？

答案：人口毛密度＝小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積。

114.綠化率

綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

115.什么是樓面價格

答案：樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為： 樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即： 樓面地價＝土地單價÷容積率

弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

116.什么是綠地率？

答案：指公共綠地、宅旁（宅間）綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地等四類綠地面積的總和占居住區(qū)用地總面積的比率。

117.什么是綠化覆蓋率？

答案：所有綠化面積與建設用地面積之比。即綠化面積÷基地面積×100%。118.什么是公共能耗？

答案：是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗。119.什么是單元式住宅？

答案：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式

120.什么是一級市場？

答案：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。121.什么是二級市場？

答案：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

122.商品房買賣屬于房地產(chǎn)中的幾級市場？ 答案：二級市場

123.公共維修基金的交納人？

答案：商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納。

124.居住用地年限？

答案：70年

125.商業(yè)用地年限？

答案：40年 126.教育用地年限？

答案：50年

127.旅游用地年限？

答案：40年

128.加油、加氣站用地年限？

答案；20年

129.土地使用年限屆滿后土地如何處理？

答案：業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。

130.什么是聯(lián)排別墅？

答案：正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

131.什么是健康住宅？

答案：是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。

132.什么是智能住宅？

答案：是將住宅內(nèi)各種電氣設施納入計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)進行綜合管理，使其具有高效率的服務功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環(huán)境。

133.申辦產(chǎn)權需具備哪些資料？

答案：審核后購銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權申請登記表、產(chǎn)權登記發(fā)證審批表、房屋所有權情況調(diào)查表、測量后的正式圖紙。

134.辦理產(chǎn)權需交納哪些費用？

答案：產(chǎn)權登記費、勘丈測繪費、工本費。135.申請房地產(chǎn)登記可否委托他人代理？

答案：申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。

136.什么是房地產(chǎn)轉讓？

答案：指合法擁有土地使用權及土地上建筑物，附著物所有權的自然人，法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。

137.房地產(chǎn)轉讓時其他公用設施是否一起轉讓？理由

答案：房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人對其他公用設施所擁有的權益同時轉移。

138.什么是房地產(chǎn)抵押

答案：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

139.在什么情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？

答案：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

140.什么是預售面積？

答案：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用。

141.什么是竣工面積？

答案：竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積。

142.什么是建設用地規(guī)劃許可證？ 答案：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

143.什么是建設工程規(guī)劃許可證？

答案：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

144.申請抵押登記應提交什么資料？

答案：（1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。

145.什么是銀行按揭？

答案：是指購房抵押貸款，是購房者以所購房屋的產(chǎn)權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。

146.個人住房按揭需提交哪些資料？說出5種以上

答案: 購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（未婚證明原件）、收入證明（個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）、已首付購房款收據(jù)原件及復印件、購房合同、貸款行的活期存折、貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。147.等額本息還款法

即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱等額法。即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。148.等額本金還款法

在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時還清當期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息

149.什么是住房公積金？ 答案：是指單位為其在職職工繳存的長期住房儲金。

150.什么是住房公積金貸款？

答案：公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心委托銀行向購買自住住房的公積金交存人發(fā)放的貸款。

151.公積金貸款擔保費用？

答案：貸款金額×貸款年限×千分之0.75。

152.目前公積金擔保費用的優(yōu)惠幅度？

答案：優(yōu)惠40%。

153.申請住房公積金貸款的條件？

答案：凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。154.辦理公積金貸款應提供哪些資料？

答案：身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、公積金卡、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)。

155.什么是包銷？

答案：由代理公司來承擔廣告費用的一種代理形式。

156.什么是起價？

答案：是指商品房在銷售時各單元或整個項目銷售價格中的最低價格。

157.什么是均價？

答案：單元或整個項目總銷售額除以可銷售面積得出的價格。158.什么是基價？

答案：經(jīng)過核算而確定的每平方米的基本價格。

159.什么是PR？

答案：用以提升企業(yè)和產(chǎn)品形象的公關活動。

160.什么是定金？

答案：只是預付款的一部分，起到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，雙倍返還，客戶違約定金不退。

161.什么是訂金？

答案：只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

162.什么是CF？

答案：電視廣告。

163.什么是DM? 答案：一種對于目標客源進行專門郵寄的郵政專遞廣告。

164.什么是POP？

答案：指樹立在戶外的，大型的平面看板廣告。

165.什么是NP？

答案：報紙廣告。

166.什么是KT版？

答案：售樓處現(xiàn)場內(nèi)布置的一種表現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)品形象的看板。167.什么是LOGO？

答案：展現(xiàn)產(chǎn)品形象和特色的標志。

168.什么是銷控表? 答案：綜合記錄現(xiàn)場銷售情況及所剩房源的表格。

169.計算建筑面積的有哪些？說出3種以上？

答案：

1、屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2、20米以上部位計算建筑面積。

2、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2、20米以上的，按其水平投影面積計算。

3、樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

4、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2、20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2、20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

5、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

6、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

7、與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

8、建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

9、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2、20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

10、有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

11、有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

12、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

13、依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2、20米以上部分的外圍水平面積計算。

14、有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。170.分攤公用建筑面積的計算方法？

答案：分攤公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

171.公用建筑面積分攤系數(shù)計算方法？

答案：公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和

172.得房率

指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。

173.什么是樓面價？

答案：樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

174.房地產(chǎn)按用途劃可以分類那五類？

答案：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

175.什么是建筑物？

答案：是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。

176.什么是構筑物？

答案：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。

177.什么是鋼結構？

答案：承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

178.什么是鋼混結構？

答案：承重的主要結構是用鋼和混凝上建造的。179.什么是磚木結構？

答案：承重的主要結構是用磚、木材建造的。

180.什么是磚混結構？

答案：主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。

181.什么是框架結構？

答案：以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的隔墻分戶的結構。

182.房地產(chǎn)的交易形式主要有？

答案：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。

183.夾層是指？

答案：夾層是位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次

184.間距標準？

答案：國家標準是樓高:間距＝1:1.2。

185.國家日照標準是

2個以上居住空間大寒日底層滿窗連續(xù)日照不低于1小時，全天滿足2小時。

186.套內(nèi)建筑面積包括

答案：使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。

187.什么是公共維修基金？

答案：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納 188.什么情況下可以使用房屋維修基金？

房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結構部分（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

189.目前蘇州商品房維修基金收費標準為

電梯房120元/㎡；無電梯75元/㎡

190.哪些綠化不能算入綠地面積：

答案：距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，地下車庫、化糞池等地表覆土達不到3米深度的設施不能計入。

191.什么是半地下室？

答案：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

192.什么是地下室？

答案：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

193.停車場面積小型汽車按每車位多少平方米計算。

答案：25平方米

194.停車場自行車按每車位多少平方米計算。

答案：1.2平方米

195.什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

196.業(yè)主委員會指的是什么？如何產(chǎn)生？

答案：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。是代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。業(yè)主委員會的產(chǎn)生：由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

197.標準接待流程是怎樣的？

答案：前接待—裱板區(qū)—模型區(qū)—銷售桌—工地—樣板房—送客戶

198.前接待要求

答案：在前接待桌等候，準備好銷夾、指揮棒，看見客戶到來，提前站至門口等待客戶，客戶進門前，主動拉門，請客戶進來，并大聲告知案場,“客戶到”，案場全體業(yè)務人員起立，“歡迎參觀”。進門之后先詢問客戶是否第一次到，之前有沒有打過電話來，如客戶第一次到訪，則需要先進行自我介紹，雙手遞過名片，字體方向應對著客戶，問客戶是否方便交換下名片

199.裱板區(qū)要求

答案：站在客戶前方，引導客戶至裱板區(qū)，講解裱板時，腰挺直，銷夾夾在左手，右手拿指揮棒，講解時吐詞清晰，注意與客戶互動，避免出現(xiàn)冷場，站位應該位于客戶的右側方，不能擋住客戶的視線，指揮棒指點時，線路清晰，不能在裱板上亂敲擊。介紹完裱板，應該對客戶的基本信息有所了解，如出行工具，家庭結構等。

200.在裱版區(qū)主要介紹哪些內(nèi)容？

答案：項目地理位置、周邊交通配套、周邊商業(yè)配套、周邊市政配套、未來片區(qū)規(guī)劃等。201.模型區(qū)要求

答案：自然的將客戶從裱板區(qū)引導至模型區(qū)，講解模型時，注意講解層次分明，代看線路清晰，避免在模型區(qū)出現(xiàn)繞圈的情況；

如果客戶在模型區(qū)吸煙，應該主動遞煙灰缸，客戶遞煙，可以委婉的告訴客戶目前自己在工作，不能夠吸煙；

客戶如果想坐在模型上面休息，應該委婉提醒客戶，更不能出現(xiàn)自己與客戶一起坐在模型上的情況；

模型區(qū)是和客戶進入深入了解的機會，在模型區(qū)應該要了解到客戶買房的動機、需求房型、預算等情況，方便下一個銷售環(huán)節(jié)的進行

202.在模型區(qū)主要介紹哪些內(nèi)容？

答案：項目規(guī)模、總體規(guī)劃、在售區(qū)域、小區(qū)內(nèi)交通組織、車位相關信息、景觀特點、建筑形式、戶型特點、交付標準、物業(yè)管理形式與相關資費情況等

203.銷售桌要求

答案：客戶入坐后，主動幫客戶倒水，水倒2/3滿，端杯下部，手指不要接觸杯口，遞項目的銷平、銷海，自己的坐向應該朝著控臺一面，坐資端正，不要隨意的靠，躺在沙發(fā)上，造成懶散的感覺。

銷售桌是最重要的一個銷售環(huán)節(jié)，在銷售桌上，客戶的心理價位，戶型的喜好，購買力等因素，銷售人員應該已經(jīng)了如指掌。

204.帶看工地要求

答案：帶看工地主動幫客戶拿安全帽，如果有看房車，則先請客戶先上車，如果沒有，要選擇最安全的路線，最能夠突出項目賣點的路線、帶看時引導客戶行走路線，沿途提醒客戶安全，看完工地回來則主動提醒客戶拿下安全帽，收回。帶看工地的目的在于讓客戶對產(chǎn)品有更深刻了解

205.帶看樣板房要求 答案：進入電梯時，提前按電梯，電梯到達時，請客戶先進，出電梯時，自己走在前面引導客戶，進入樣板房前，主動遞鞋套，講解樣板房時，客戶如果小孩，婉轉提醒客戶注意小孩子的安全，帶看樣板房線路基本選擇，主－次－主的順序，走出樣板房時，提醒客戶脫下鞋套。樣板房是逼定客戶，促使成交的重要環(huán)節(jié)。

206.帶看樣板房時介紹哪些內(nèi)容？

答案：戶型結構、樓房朝向、各房間大約面積及開間、交樓標準與非交樓標準、物業(yè)安防系統(tǒng)等。

207.送客戶要求

答案：如果客戶沒有定購，客戶離開之前，則需要讓客戶登記，留下下次追蹤的機會，客戶出門時主動送客戶，幫客戶拉門，如果客戶有車，需要將客戶送至停車處，客戶離開時，目送客戶離開，最后，及時給客戶發(fā)送關懷短信。

208.逼定的前提是？

答案：客戶本人一定要有“決定權”；客戶本人有充足的預算；客戶本人對樓盤感興趣。

209.逼定的方法有哪些？（三種以上）

答案：利用戶型逼定；利用樓層逼定；利用戶型、樓層一起逼定；利用價格、付款方式逼定；利用優(yōu)惠活動期限逼定；利用假想競爭客戶逼定，制造“二順位”情況；等等。

210.接聽來電的注意事項

電話中不得回答銷控

電話中不得談具體的折扣、優(yōu)惠、價格 不得在電話中私自確定付款方式、簽約時間 不能隨意告之開發(fā)商電話

不要在電話中糾纏，讓客戶接受所推物業(yè)即可 211.約電話客戶來現(xiàn)場辦法

傳遞熱銷氣氛

現(xiàn)場SP活動（促銷活動、聯(lián)誼會等）長期客戶可不間斷的告之客戶工程進度

第四篇：消防基礎知識培訓內(nèi)容

消防基礎知識

“火”最早只被人們認為自然災害的一種，但正是因為“火”的使用，才真正加速了我們的祖先的進化過程。然而，人們從怕火、用火至今“火”造成的災害性事件從未停止過。時至今日，在物質(zhì)文明高度發(fā)達的年代，直接用火的機會愈來愈少，但從全世界范圍來看，火災非但沒有減少，反而呈逐年上升之勢。有些悲觀主義人士曾發(fā)出這樣的感嘆，稱“人類文明付出的代價”。

這種說法雖過于悲觀，但有一定道理，那就是現(xiàn)在的生產(chǎn)生活條件太多的火災的必然性。

不過，可喜的是隨著科技的進步，人們對“火”的認識正在不斷加深，防火、滅火的技術產(chǎn)品也在不斷完善，效率也越來越高。

一、燃燒與火災的基本知識

1、什么是燃燒？

燃燒是可燃物與氧化劑作用發(fā)生的放熱反應，通常伴有火焰、發(fā)光和（或）發(fā)煙的現(xiàn)象。

2、燃燒有幾種類型？

四種類型：閃燃、著火、自燃、爆炸

3、燃燒形成的要素和條件是什么？

可燃物、助燃物和引火源。

4、燃燒的本質(zhì)是什么？

自由基的連鎖反應。

5、什么是火災？

在時間和空間上失去控制，對財物和人身造成一定損害的燃燒現(xiàn)象，叫火災。

6、火災造成人員傷亡的主要原因是什么？

煙熏、火燒、跳樓等。

7、根據(jù)物質(zhì)及燃燒特性劃分，火災可分為哪幾類？

A類火災：是指固體物質(zhì)火災。如：木材、棉、毛、麻、紙張、塑料制品、化學纖維等火災。B類火災：是指液體火災和熔化的固體物質(zhì)火災。如：汽油、柴油、酒精、植物油、變壓器油、各種溶劑、瀝青、石蠟等火災。C 類火災：是指氣體火災。如：天然氣、氫氣、氨氣等火災。D類火災：是指金屬火災。如：鉀、鈉、鋁、鎂及合金材料等火災。電氣類火災

二、燃燒知識在消防工作中的運用

1、怎樣控制火災？

根據(jù)物質(zhì)燃燒原理，消除燃燒的三個基本條件中的一個或兩個，以及限制其影響等而采取的相應措施。

2、初期火災怎樣撲救？

使用滅火器對準火焰根部噴射，隨著火勢減小逐步靠近，直至火被撲滅。

3、滅火的方法有幾種？

冷卻法、窒息法、隔離法、抑制法。

4、常用滅火器有哪幾種？

水、泡沫、干粉、二氧化碳、鹵代烷滅火劑等類。

三、火場逃生基本知識和技能

1、建筑物內(nèi)人員安全疏散一般要經(jīng)歷哪幾個階段？

疏散路線一般可分為四個階段：第一階段從著火房間內(nèi)到房間門，第二階段是公共走道中的疏散，第三階段是在樓梯間內(nèi)的疏散，第四階段為出樓梯間到室外安全區(qū)域的疏散。這四個階段必須是步步走向平安，以保證不出現(xiàn)“逆流”。疏散路線的盡端必須是安全區(qū)域。疏散過程中不能乘坐電梯。

2、疏散通道的要求有哪些？

疏散通道應保證其耐火性能；走道中的墻面、頂棚、地面的裝修應符合《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》要求；疏散走道內(nèi)不應設置階梯、門檻、門垛、管道、踏步等突出物，以免影響疏散；疏散走道內(nèi)不應堆放物品，以免影響疏散的通暢；疏散走道內(nèi)應有火災事故照明和疏散指示標志。

3、疏散注意事項有哪些？

疏散的人員要聽從引導沿最近的消防樓梯和消防通道撤離，嚴禁乘坐電梯；煙霧較大時，采取低位行走，用毛巾手帕等織物捂住口鼻，減少煙氣進入呼吸道引起窒息；并避免因擁擠和人流堵塞造成人員傷害。

四、《消防法》有關內(nèi)容

1、關于公民義務

第五條

任何單位、個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務。

2、關于火災預防

第十八條

禁止在具有火災、爆炸危險的場所使用明火；因特殊情況需要使用明火作業(yè)的，應當按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)。作業(yè)人員應當遵守消防安全規(guī)定，并采取相應的消防安全措施。

進行電焊、氣焊等具有火災危險的作業(yè)的人員和自動消防系統(tǒng)的操作人員，必須持證上崗，并嚴格遵守消防安全操作規(guī)程。

第二十一條

任何單位、個人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道。

公用和城建等單位在修建道路以及停電、停水、截斷通信線路時有可能影響消防隊滅火救援的，必須事先通知當?shù)毓蚕罊C構。

3、關于滅火救援

第三十二條

任何人發(fā)現(xiàn)火災時，都應當立即報警。任何單位、個人都應當無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。

公共場所發(fā)生火災時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務。

發(fā)生火災的單位必須立即組織力量撲救火災。鄰近單位應當給予支援。

4、關于法律責任

第四十三條

機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位違反本法的規(guī)定，未履行消防安全職責的，責令限期改正；逾期不改正的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分或者處警告。

營業(yè)性場所下列行為之一，責令限期改正；逾期不改正的，責令停產(chǎn)停業(yè)，可以并處罰款，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員處罰款。

（一）對火災隱患不及時消除的；

（二）不按照國家有關規(guī)定，配置消防設施和器材的；

（三）不能保障疏散通道、安全出口暢通的。

在設有車間或者倉庫的建筑物內(nèi)設置員工集體宿舍的，依照第二款的規(guī)定處罰。

第四十七條

違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，處警告、罰款或者10日以下拘留：

（一）防安全規(guī)定進入生產(chǎn)、儲存易燃易爆危險物品場所的；

（二）違法使用明火作業(yè)或者在具有火災、爆炸危險的場所違反禁令，吸煙、使用明火的；

（三）阻攔報火警或者謊報火警的；

（四）故意阻礙消防車、消防艇趕赴火災現(xiàn)場或者擾亂火災現(xiàn)場秩序的；

（五）拒不執(zhí)行火場指揮員指揮，影響滅火救災的；

（六）過失引起火災，尚未造成嚴重損失的。

第四十八條

違反本法的規(guī)定，有下列行為之一的，處警告或者罰款：

（一）指使或者強令他人違反消防安全規(guī)定，冒險作業(yè)，尚未造成嚴重后果的；

（二）埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或者損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設施、器材的；

（三）有重大火災隱患，經(jīng)公安消防機構通知逾期不改正的。單位有前款行為的，依照前款的規(guī)定處罰，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員處警告或者罰款。

有第一款第二項所列行為的，還應當責令其限期恢復原狀或者賠償損失；對逾期不恢復原狀的，應當強制拆除或者清除，所需費用由違法行為人承擔。第四十九條

公共場所發(fā)生火災時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務。

第五十三條

有違反本法行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五篇：新人房產(chǎn)基礎知識

1、住房二級市場包括哪些方面？

答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、公有住房使用權、以及居民個人之間不同產(chǎn)權性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權人或購買人轉讓的房產(chǎn)。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產(chǎn)權證需要轉讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已購公有住房？

答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。

5、什么是房改房？

答：經(jīng)房改部門批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準房改 并報市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

6、什么是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內(nèi)，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權益的行為，它是房地產(chǎn)權益轉移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？

答：應具備以下條件：

向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

房產(chǎn)未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封、凍結）。

8、已購公房上市需要什么條件？

答：需要條件是：

取得《土地房屋權證》；

開具家庭住房情況證明；

已按規(guī)定補清超標面積房屋價款。土地房屋權籍登記篇

9、土地房屋權證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？

答：土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部建設部的具體要求，進行受理登記、審核、確權發(fā)證。

土地房屋權屬登記應具備三個基本條件：（1）土地房屋權屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭議；

（3）面積準確

10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權證？

答：被拆遷房屋原權屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時不能輸繼承的，由申請人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結保證書后，根據(jù)規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權發(fā)證，但應注明“業(yè)主已故”字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實際發(fā)生變更，如何輸安置房產(chǎn)權登記？

答：被拆遷房屋權屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈送、折產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時辦理產(chǎn)權變更登記，其捭補償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈送，按被拆遷房屋的價值補交契稅，給予輸安置房產(chǎn)權登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權證的情況

答：不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：

（1）完全沒有合法的用地、建房批準手續(xù)的；

（2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴重影響城市規(guī)劃的；

（3）房屋未竣工或存在嚴重的質(zhì)量安全問題的；

（4）四至界址、界線不清，權屬有糾紛、爭議的；

（5）超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的；

（6）購買手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；

（7）重復出售的房屋，抵押、查封等限制權利的房屋；

（8）購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位已不存在的或自然人已故未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？

答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完事齊全。具體如下：

A、商品房：

a已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；

b已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

c房產(chǎn)未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封凍結）。

B、房改房：

a經(jīng)市房改辦批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；

b已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

C、拆遷安置房：

a拆遷安置補償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認的，可按確認書的內(nèi)容辦理權屬登記。

b拆遷安置房產(chǎn)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一輸被拆遷房屋的產(chǎn)權注銷登記，報送拆遷協(xié)議確認，統(tǒng)一繳交相關稅收政策費及申辦領取土地房屋權證。

14、建設項目未經(jīng)批準怎么辦理土地房屋權證？

答：對未經(jīng)批準的建設項目按如下辦法處理：

（一）1990年4月1日之前開工建設的項目（含城鎮(zhèn)私有房屋）未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎設施配套費后予以辦理權屬登記手續(xù)。

（二）1990年4月1日之后開工建設的項目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權屬登記手續(xù)。

（三）2001年4月30日之前未辦理建設項目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設項目，經(jīng)權屬調(diào)查項目用地四至清楚無權屬爭議的，可按建設年份的標準補城市基礎設施配套費后，予以辦理權屬登記手續(xù)。

15、建設項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權證？

答：1990年4月1日之后，建設項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理：

(一)、每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實測總建筑面積超出規(guī)劃批準面積壓物資1%以內(nèi)（含1%）的，由國土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價；大于1%的，由規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價。

（二）、對于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設項目，土地房屋權屬登記管理部門可先對符合規(guī)劃批準的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權屬登記手續(xù)。

（三）、凡建筑主體超出所批準紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權屬登記手續(xù)。

16、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

建設項目未通過竣工驗收或經(jīng)市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。

17、什么是土地權屬爭議？

答：土地權屬爭議是指土地所有權或者土地使用權（包括國有土地、集體土地）歸屬爭議。

18、土地權屬爭議應向誰提出申請？

答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國土資源17號令》第五條之規(guī)定：個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣市（區(qū)）級國土資源行政主管部門調(diào)查受理和處理。

前款規(guī)定的個人、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。

19、申請調(diào)查處理土地權屬爭議的應當符合哪些條件？

答：

（一）申請人與爭議的土地有直接厲害關系

（二）有明確的請求處理對象、具體的請求和事實根據(jù)。

20、申請人提出的土地權屬爭議調(diào)查處理的申請后，行政住管部門應當如何處理？

答：對于申請人提出的土地權屬爭議調(diào)查處理的申請，行政主管部門應當進行審查，國土資源行政主管部

門應當在收到申請書之日起7個工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認為應當受理的，在決定受理之日起5個工作日內(nèi)將申請書副本發(fā)送申請人。被申請人應當在接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認為不應當受理的，應當及時擬定不予以受理建議書，報同級人民政府作出不予以受理決定。當事人對不予受理決定不服的，可以依法申請行政復議或者涕泣提起行政訴訟。

國土資源行政主管部門應當自土地權爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復雜，在規(guī)定時間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負責人批準，可以適當延長。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應當在5個工作日內(nèi)報送同級人民政府，由人民政府下達處理決定。當事人對人民政府作出的決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時間內(nèi)，當事人既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。

21、什么是房產(chǎn)測繪？

答：所謂房產(chǎn)測繪是指運用測繪技術和手段，采集和表述房屋有關信息的活動。

22、目前施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標準是什么？

實施房產(chǎn)測繪，應嚴格按照現(xiàn)行國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）地相關規(guī)定執(zhí)行。

23、商品房面積由誰來申請測繪？

答：目前購房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應由其提供的辦理產(chǎn)權所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權委托的單位審核后用于房屋權屬登記。

24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差如何處理？ 答：當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理：

①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款：

②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3—以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

但經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

因上述原因的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

25、商品房建筑面積的組成？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。

26、共有建筑面積的組成？

答：共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

應分攤的共有建筑面積：

1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、過道、地下室公共設施用房、值班警衛(wèi)等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

不應分攤的共有建筑面積：1）、獨立使用的地下室或為多幢服務的地下室（地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物、車棚、車庫、為他幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、公共設施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務的公共設備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設的層高大于2.20米的技術（結構）轉換層、避難層、室內(nèi)“空中花園”以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設備用房應分攤的共有建筑面積。4）、獨立建造的邊配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設施用房。5）、扣除應分攤的共有建筑面積和本條前4款內(nèi)沒有基本羅列的建筑部位。

27、什么是要進行地籍調(diào)查？

答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術規(guī)程，對申請登記的宗地現(xiàn)場核實其權屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。

28、為什么要進行地籍調(diào)查？

答：因為地籍調(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎資料，所以它是對土地登記申請的實質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權利人合法權益的重要手段。其根本目的是維護國家的土地制度。

29、地籍調(diào)查為什么要權利人簽字？

答：地籍調(diào)查是對土地使用權人權利范圍、位置、大小等進行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權利人相互以簽章方式共同確認。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項重要手段，并且可以更好地保障權利人對自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個房地產(chǎn)權利人應盡的義務。

30、農(nóng)村房屋可以抵押嗎？

答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及國家土地管理局（（1997）國土〈籍〉字2號）《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》，可以得出一個結論，即集體土地上土地房屋的抵押，應局限于集體荒地土地使用權、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地的使用權，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申請人持有的文件或證照已遺失的，應提交相關證明（需由檔案查檔案核實的，應提供檔案管證實材料），經(jīng)登報公告遺失滿一個月無異議的，可確認其提交的相關證明有效。

32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請土地房屋權屬登記應提交哪些材料？

答：土地房屋權屬登記申請書；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準使用土地和房屋建設的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測報告或房屋安全鑒定報告。

下列材料均為批準使用土地和房屋建設的有效文件或證照：原土地管理局核法的相關文件；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門用用地審批部門簽署處理意見并蓋章的或相關證明材料。

34、買房前應對開發(fā)商和項目有哪些方面的了解？

答：（1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權證書，了解土地的性質(zhì)及權屬狀況。（3）通過建設用地批準證書、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，了解項目的用地規(guī)劃和建設手續(xù)。（4）買期房的通過查看預售樓許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過國土房產(chǎn)局查詢服務，了解該房屋是否被抵押或查封。

35、開發(fā)商將在建樓盤做擔保申請貸款，這種抵押放能否購買？

答：根據(jù)當?shù)厥袌鲆?guī)定，預售商品房設定在建工程抵押權的，應先辦理該套商品房的抵押權注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預售合同登記備案。因此買方在購買該種抵押房時應先要求開發(fā)商注銷抵押。

36、簽定商品房預售合同后，買方如何有效保護自己的既得利益？

答：根據(jù)當?shù)厥袌鱿嚓P規(guī)定，商品房預售合同實行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預售合同，不得對抗善意第三人。因此買方應在簽定合同后要求開發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權籍登記中心辦理預售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來辦理，買方也可前來辦理，以防止所購房產(chǎn)出現(xiàn)“一房多賣“、”先賣后抵“等現(xiàn)象，切實保障自身權益。

37、開發(fā)商有權出售露臺嗎？

答：根據(jù)有關規(guī)定，露臺屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權將露臺的所有權、使用權單獨轉讓。

38、買方在支付定金后對所購商品房不滿意，可否要求退回定金？

答：如果簽定了認購協(xié)議，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的。買方有權要求退回定金；屬于買方違約的，開發(fā)商有權不退還定金。

39、高檔住宅與普通住宅如何界定？

答：依照的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內(nèi)超過5000元/平方米，高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。

40、如何知道欲購買的二手房能否辦理產(chǎn)權證？

答：如果二手房現(xiàn)在的使用人沒有產(chǎn)權證，則不能辦理房產(chǎn)轉讓過戶手續(xù)；如果已具備產(chǎn)權證，通過向市國土房產(chǎn)局綜合服務大廳查詢，確認該套房屋不存在抵押、查封或者其他權利限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產(chǎn)權登記手續(xù)。

41、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權屬如何確定？

答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權歸屬上應認定為婚前財產(chǎn)，但對其中婚后按揭共同繳納部分，應視為共同財產(chǎn)。

42、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產(chǎn)權證時，能否只登記其中一個名字？

答：產(chǎn)權證上登記的產(chǎn)權主是根據(jù)購房合同上簽定的購房人來認定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權籍登記中心辦理合同增減手續(xù)（限于直系首要必備 若商品房竣工后，產(chǎn)權證只能按購房合同簽定的購房人登記產(chǎn)權人。

43、兩人以上合購一處房產(chǎn)，能否按比例登記產(chǎn)權？

答：兩人以上合購同一套商品房，購房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產(chǎn)證的登記內(nèi)容中，換手房屋共有人和共有份額，可以體現(xiàn)共有情況。此外，共有權人可以申請頒發(fā)房屋共有權證。

44、已辦理產(chǎn)權證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個人？

答：可以通過買賣或贈與的方式進行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈與公證、房產(chǎn)評估后，到市房地產(chǎn)交易權籍登記中心辦理過戶手續(xù)。

45、監(jiān)護人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。如果監(jiān)護人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護人不能做出該行為。房地產(chǎn)專業(yè)知識篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

47、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。

48、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。

49、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺建筑面積。

50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。

51、內(nèi)陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

52、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

53、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權登記？

答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

建設項目未通過竣工驗收或經(jīng)市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。稅費篇

54、買賣二手房應繳納哪些稅、費？

答：買賣二手房應繳的稅費有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費、營業(yè)稅，個人所得稅、土地房屋變更登記費及工本費等。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局蝗近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準。

55、普通商品房的契稅是多少？

答：普通商品房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%.56、公有住房的契稅是多少？

答：公有住房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%.57、高檔住宅的契稅是多少？

答：高檔住宅的契稅是成交總價（或評估價）的3%.58、契稅只交一次就可以了嗎？

答：對客戶來講，一套房產(chǎn)只要交一次契稅；對一套房子來說，只要經(jīng)過一次交易就要交一次契稅。