第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程具體介紹

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程具體介紹

【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程的作者即主講者簡介---余源鵬

余源鵬，中國房地產(chǎn)實操型理論研究大師，近百本房地產(chǎn)圖書主編，房地產(chǎn)綜合服務(wù)門戶網(wǎng)站

總裁，廣州市智南投資咨詢有限公司總經(jīng)理。1978年出生于廣東省潮州市饒平縣黃岡鎮(zhèn)，本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學土木工程學院建筑工程專業(yè)，結(jié)業(yè)于中山大學企業(yè)管理（營銷管理方向）研究生進修班。

主要從事房地產(chǎn)研究、網(wǎng)站運營、房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)開發(fā)商推薦服務(wù)商和高級人才等業(yè)務(wù)，舉辦多場房地產(chǎn)培訓(xùn)課程，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)操作要領(lǐng)，常年擔任企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資顧問，連續(xù)六年對中國房價和房地產(chǎn)政策的走向有精準的判斷。主編出版了“房地產(chǎn)實戰(zhàn)營銷叢書”、“房地產(chǎn)公司管理制度叢書”和“物業(yè)管理實操叢書”等三大系列近百本實操型房地產(chǎn)專業(yè)書籍。

二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程適合的學習對象

1、從事一手房銷售的售樓員；

2、從事商業(yè)地產(chǎn)招商租售的招商人員；

3、從事二手房租售業(yè)務(wù)的中介經(jīng)紀人員；

4、從事房地產(chǎn)策劃、市調(diào)、客服等人士；

5、從事房地產(chǎn)新聞報道、廣告包裝、媒介推廣等人士；

6、從事房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)報建、工程管理等人士；

7、從事房地產(chǎn)投資分析、財務(wù)融資、行政管理等人士；

8、從事房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、人事行政、物業(yè)管理等人士；

9、從事房地產(chǎn)咨詢、顧問、研究、估價等人士；

10、以及廣大的房地產(chǎn)長線投資購房置業(yè)人士；

11、房地產(chǎn)政策研究機構(gòu)和政府相關(guān)行政主管部門的人士。

三、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程設(shè)計主要知識

全面講述了涉及房地產(chǎn)行業(yè)最重要、最常用的四大部分基礎(chǔ)知識，這四大部分基礎(chǔ)知識包括：

第1章，房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識，主要講述房地產(chǎn)概論、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識、產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識和其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識等內(nèi)容。

第2章，房地產(chǎn)開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識，主要講述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究、國有土地使用權(quán)的取得和國有土地使用權(quán)證的辦理、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理、施工招標與建筑工程施工許可證的獲取、商品房預(yù)售與商品房預(yù)售許可證的辦理、竣工驗收與交付使用、房地產(chǎn)證的辦理、物業(yè)管理與房屋修繕等內(nèi)容。

第3章，房地產(chǎn)交易與營銷基礎(chǔ)知識，主要講述房地產(chǎn)銷售、商品房買賣合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋租賃、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)市場營銷等內(nèi)容。

第4章，房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑工程基礎(chǔ)知識，主要講述房地產(chǎn)規(guī)劃、房屋建筑學、房屋面積計算、建筑材料與設(shè)備等內(nèi)容。

本書的編寫力求做到以下的六大特性：

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)網(wǎng)

第一，實戰(zhàn)性。本書一如既往地保持我們編寫書的實戰(zhàn)性風格。實戰(zhàn)即實用、常用，而不是少見或少數(shù)人才會接觸到的知識。所以本書擯棄了許多房地產(chǎn)“基礎(chǔ)”但不“實用”的知識。

第二，全面性。本書是在實戰(zhàn)性的基礎(chǔ)上力求做到知識的全面性?？梢哉f，本書所編寫的四大部分知識就是房地產(chǎn)行業(yè)的核心知識，是所有房地產(chǎn)從業(yè)人士都應(yīng)該了解的知識。

第三，基礎(chǔ)性。本書所收錄的房地產(chǎn)知識，都是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)該了解的基礎(chǔ)知識。根據(jù)每個人的工作崗位不同，其所必須熟悉掌握的基礎(chǔ)知識也不同。讀者可以根據(jù)自身的需要，結(jié)合我們編寫的《問鼎房地產(chǎn)》一書進行深入查閱。

第四，工具性。本書編寫脈絡(luò)清晰，而且將各種重點的專業(yè)名詞作了加粗標識，使讀者可以快速查閱所要了解的知識和問題。

第五，最新性。由于房地產(chǎn)業(yè)起步較晚而發(fā)展迅猛，不僅許多名詞概念層出不窮，而且法律法規(guī)也在逐步完善中。本書作者本著負責任的態(tài)度，對所收錄的知識都適應(yīng)最新的實際操作和法律法規(guī)。

第六，簡明性。由于房地產(chǎn)從業(yè)人士大多工作繁忙，簡明到位地闡述問題既有助于讀者理解該知識點，又可以節(jié)省讀者的時間和精力。因此，本書編寫過程中一直秉持簡明性的原則。

第七，全國性。本書編寫旨在針對全國的房地產(chǎn)從業(yè)人士，因此收錄的名詞、概念、法規(guī)也是適合全國讀者的。另外需要說明的是，由于我國幅員遼闊，各地行政部門的設(shè)置和名稱有所差異，各地針對全國統(tǒng)一的法律法規(guī)也相繼出臺了適合當?shù)貓?zhí)行的細則，特別是在辦事流程和稅費繳納額度兩方面有所差異，所以具體執(zhí)行時還請讀者們按照當?shù)氐膶嶋H情況來執(zhí)行。而本書在辦事流程方面盡量做到了適合全國的操作，在稅費繳納額度方面也提供了讀者可以參考的幅度，從而增加了本書的實操性。

四：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程作者講述

這是一本專門為房地產(chǎn)從業(yè)人員快速入門而編寫的實效、簡練、全面的培訓(xùn)書籍，適合作為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和單位進行職員短期專業(yè)知識培訓(xùn)時的首選教材，也適合作為有意進入房地產(chǎn)行業(yè)工作的讀者自學閱讀。

本書編寫過程中，得到了房地產(chǎn)綜合服務(wù)網(wǎng)站智地網(wǎng)和廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁，以及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助，才使得本書能及時與讀者見面。有關(guān)房地產(chǎn)其他相關(guān)實操性知識，請讀者們參閱我們陸續(xù)編寫出版的“房地產(chǎn)實戰(zhàn)營銷叢書”、“房地產(chǎn)公司管理制度叢書”和“物業(yè)管理實操叢書”等書籍，也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對此，編者們將十分感激。另外，為感謝廣大讀者的長期支持，請購買過余源鵬主編的房地產(chǎn)圖書的讀者登錄智地網(wǎng)，在網(wǎng)頁右上角的“客戶留言”處留下您的郵箱和聯(lián)系方式，之后我們將每月為您免費發(fā)送《中國房地產(chǎn)情報》一份。

余源鵬

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)網(wǎng)

第二篇：最新房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程目錄

最新房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程目錄

【余源鵬房地產(chǎn)大講堂】

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)網(wǎng)

近年來房地產(chǎn)熱門書籍《問鼎房地產(chǎn)》作者余源鵬老師又一新作

第1章

房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識

1.1 房地產(chǎn)概論

1.1.1 房地產(chǎn)的相關(guān)概念和特征

1.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動產(chǎn)三者的概念 2.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動產(chǎn)三者的區(qū)別 3.房地產(chǎn)的特征

1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念和作用

1.房地產(chǎn)業(yè)

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

3.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)

4.房地產(chǎn)業(yè)的作用

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)概念和分類

1.房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)商的概念 2.房地產(chǎn)開發(fā)的分類

1.1.4 房地產(chǎn)市場的相關(guān)概念和分類

1.市場的概念

2.房地產(chǎn)市場的概念

3.房地產(chǎn)市場的分類

1.1.5 房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律體系

1.房地產(chǎn)開發(fā)法律。

2.房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章。

4.房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法規(guī)。

1.2 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.2.1 地產(chǎn)的概念和我國的土地制度

1.地產(chǎn)的概念 2.我國的土地制度 1.2.2 土地權(quán)利

1.土地權(quán)利的相關(guān)概念 2.土地權(quán)利的相關(guān)問題解答 1.2.3 土地儲備和土地供應(yīng)

1.土地儲備的概念

2.土地儲備的相關(guān)問題解答 3.土地供應(yīng)的相關(guān)問題解答 1.2.4 土地開發(fā)與土地利用計劃

1.土地開發(fā)與土地利用計劃相關(guān)概念 2.土地開發(fā)的相關(guān)問題解答 3.土地利用計劃的相關(guān)問題解答 1.2.5 國有土地有償使用費

1.國有土地有償使用費的相關(guān)概念

2.新增建設(shè)用地有償使用費的相關(guān)問題解答

1.2.6 土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓

1.土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念 2.土地使用權(quán)出讓年限和方式

3.土地使用權(quán)招標拍賣掛牌的相關(guān)問題解答

4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題解答

1.2.7 土地價格與土地市場

1.土地價格的相關(guān)概念及問題解答

2.土地市場的相關(guān)概念及問題解答

1.2.8 國有土地使用權(quán)出讓收入

1.國有土地使用權(quán)出讓收入的概念

2.國有土地使用權(quán)出讓收入的相關(guān)問題解答

1.2.9 土地征用與征收

1.土地征用與征收的相關(guān)概念

2.土地征用與征收批準權(quán)限的相關(guān)問題解答

3.土地征用與征收補償費用的相關(guān)問題解答

4.土地征用與征收涉及農(nóng)戶用房的相關(guān)問題解答

1.3 房產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.3.1 房屋產(chǎn)權(quán)類型的相關(guān)名詞

1.3.2 房屋開發(fā)類型的相關(guān)名詞

1.3.3 房屋產(chǎn)品類型的相關(guān)名詞

1.3.4 房屋建筑類型的相關(guān)名詞

1.3.5 保障性住房

1.保障性住房的相關(guān)概念

2.經(jīng)濟適用房的相關(guān)問題解答

3.廉租住房的相關(guān)問題解答 4.公共租賃住房的相關(guān)問題解答 1.3.6 國有土地房屋征收與拆遷

1.國有土地房屋征收與拆遷的相關(guān)概念

2.國有土地房屋征收的相關(guān)問題解答 3.國有土地房屋拆遷的相關(guān)問題解答

1.4 產(chǎn)權(quán)及登記基礎(chǔ)知識

1.4.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記

1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念 2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)問題解答

1.4.2 土地登記

1.土地登記的相關(guān)概念 2.土地登記的相關(guān)問題解答 1.4.3 房屋產(chǎn)權(quán)及登記

1.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)概念

2.房屋產(chǎn)權(quán)及登記的相關(guān)問題解答

1.5 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.5.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營

1.商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念 2.商業(yè)地產(chǎn)的類型 3.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式 4.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)原則 5.商業(yè)地產(chǎn)的管理理念 6.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的相關(guān)名詞 1.5.2 商圈及商圈分析

1.商圈的概念 2.商圈的組成 3.商圈分析的概念 4.商圈分析考慮的因素 1.5.3 零售業(yè)態(tài)

1.零售業(yè)態(tài)的概念

2.零售業(yè)態(tài)的分類和特點

1.5.4 購物中心

1.購物中心的概念及特點

2.購物中心的分類 1.5.5 社區(qū)商鋪

1.社區(qū)商鋪的概念 2.社區(qū)商鋪的類型 3.社區(qū)商鋪的特點

4.住宅底商的概念和特點

1.5.6 寫字樓

1.寫字樓的概念

2.寫字樓的等級劃分

3.寫字樓的營銷知識

1.6 其他地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.6.1 工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.工業(yè)地產(chǎn)的含義 2.工業(yè)地產(chǎn)的類型 3.工業(yè)地產(chǎn)的特性 4.工業(yè)地產(chǎn)策劃的含義 5.工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 1.6.2 旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.旅游地產(chǎn)的概念

2.旅游地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式 1.6.3 文化地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 1.文化地產(chǎn)的概念 2.文化地產(chǎn)四大標準

3.文化地產(chǎn)的模式

1.6.4 養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài) 3.養(yǎng)老地產(chǎn)的主要運營模式

第2章

房地產(chǎn)開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概論

2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)概念

2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的條件

2.內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序

3.外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序

4.申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本財務(wù)名詞

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營財務(wù)分析的常見名詞

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的簡單成本費用構(gòu)成3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營收入構(gòu)成4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營支出構(gòu)成2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書

2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項

1.項目立項的概念 2.項目立項申報材料

2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1.項目可行性研究的概念

2.項目可行性研究的內(nèi)容

3.可行性研究報告的模式

2.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目選址意見書

2.3 國有土地使用權(quán)的取得和國有土地使用權(quán)證的辦理 2.3.1 國有土地使用權(quán)獲取的相關(guān)概念和主要方式

1.國有土地使用權(quán)獲取的相關(guān)概念

2.國有土地使用權(quán)獲取的主要方式

2.3.2 國有土地使用權(quán)出讓程序及相關(guān)問題解答

1.國有土地使用權(quán)出讓的一般程序

2.國有土地使用權(quán)出讓程序的相關(guān)問題解答

2.3.3 國有土地使用權(quán)出讓合同的相關(guān)問題解答

2.3.4 國有土地使用權(quán)證的辦理及登記

1.國有土地使用權(quán)證的辦理 2.國有土地使用權(quán)登記

2.4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理 2.4.1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建設(shè)用地規(guī)劃管理與建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理的相關(guān)問題解答

2.4.2 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容

1.設(shè)計任務(wù)書 2.設(shè)計周期

3.方案設(shè)計

4.初步設(shè)計

5.施工圖設(shè)計

2.4.3 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的招投標及審查申報

1.房地產(chǎn)項目方案設(shè)計的招投標 2.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的審查

3.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的申報

2.4.4 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的相關(guān)問題解答

2.5 施工招標與建筑工程施工許可證的獲取

2.5.1 建設(shè)工程項目報建

2.5.2 建設(shè)工程招標投標

1.建設(shè)工程招標投標的方式 2.建設(shè)工程招標投標的基本程序 3.建設(shè)工程施工和監(jiān)理招標投標 4.建設(shè)工程監(jiān)理的主要工作內(nèi)容 2.5.3 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督辦理

1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督的辦理 2.建設(shè)工程施工安全監(jiān)督的辦理

2.5.4 建筑工程施工許可證的辦理及相關(guān)問題解答

1.建筑工程施工許可證的辦理

2.建筑工程施工許可證的相關(guān)問題解答

2.5.5 建筑工程與市政設(shè)施的接駁

1.概述

2.與自來水設(shè)施的接駁

3.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 4.與供電系統(tǒng)的接駁

5.與供熱系統(tǒng)的接駁

6.與市政排污系統(tǒng)的接駁

7.道路占用審批手續(xù)

8.道路挖掘?qū)徟掷m(xù)

2.6 商品房預(yù)售與商品房預(yù)售許可證的辦理

2.6.1 商品房預(yù)售的相關(guān)概念及問題解答

1.商品房預(yù)售的相關(guān)概念

2.商品房預(yù)售的相關(guān)問題解答

2.6.2 商品房預(yù)售許可證的辦理及內(nèi)容

1.辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提交的資料

2.《商品房預(yù)售許可證》包含的內(nèi)容

2.6.3 商品房銷售明碼標價的概念及相關(guān)問題解答

1.商品房明碼標價的概念

2.商品房銷售明碼標價的相關(guān)問題解答

2.7 竣工驗收與交付使用

2.7.1 竣工驗收的相關(guān)問題解答

2.7.2 交付使用的相關(guān)問題解答

2.8 房地產(chǎn)證的辦理

2.8.1 房地產(chǎn)證的相關(guān)概念

2.8.2 房地產(chǎn)證的相關(guān)問題解答

2.8.3 房地產(chǎn)證辦理的相關(guān)問題解答

2.9 物業(yè)管理與房屋修繕

2.9.1 物業(yè)管理的相關(guān)概念

2.9.2 房屋修繕與保修

1.房屋修繕與保修的相關(guān)概念

2.房屋修繕與保修的相關(guān)問題解答

第3章

房地產(chǎn)交易與營銷基礎(chǔ)知識

3.1 房地產(chǎn)銷售

1.房地產(chǎn)銷售的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題解答

3.2 商品房買賣合同

1.商品房買賣合同的相關(guān)概念

2.商品房買賣合同的相關(guān)問題解答

3.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)問題解答

3.4 房地產(chǎn)抵押

1.房地產(chǎn)抵押的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)抵押的相關(guān)問題解答

3.5 房地產(chǎn)抵押貸款

3.5.1 房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)概念

3.5.2 個人住房商業(yè)性貸款的相關(guān)問題解答

3.5.3 個人住房公積金貸款的相關(guān)問題解答

3.6 房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費

3.6.1 房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收

1.稅收與稅率 2.契稅

3.印花稅 4.營業(yè)稅 5.營業(yè)稅附加 6.個人所得稅 7.土地增值稅 8.房產(chǎn)稅

3.6.2 房地產(chǎn)交易的相關(guān)費用

3.6.3 一手房交易的相關(guān)稅費

1.出售一手房需要支付的稅費

2.購買一手房需要支付的稅費

3.6.4 二手房交易及相關(guān)稅費

1.二手房交易的相關(guān)概念

2.二手房交易的相關(guān)問題解答

3.二手房交易的相關(guān)稅費

3.7 房地產(chǎn)中介服務(wù)

1.房地產(chǎn)中介的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)中介的相關(guān)問題解答

3.8 房屋租賃

1.房屋租賃的相關(guān)概念 2.房屋租賃的相關(guān)問題解答

3.9 房地產(chǎn)價格

3.9.1 房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念

3.9.2 房地產(chǎn)價格的種類

1.市場價格、理論價格、評估價格

2.土地價格、建筑物價格、房地價格 3.總價格、單位價格、樓面地價

4.買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

5.基準地價、標定地價、房屋重置價格

6.底價、期望價、補地價

3.9.3 房地產(chǎn)價格的影響因素

1.供求狀況

2.自身條件 3.人口因素

4.經(jīng)濟因素

5.環(huán)境因素

6.社會因素

7.行政因素 8.心理因素

9.國際因素

3.10 房地產(chǎn)市場營銷

3.10.1 房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)概念

3.10.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分

1.房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分的相關(guān)概念 2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容

3.房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的獲取途徑

4.市場細分的依據(jù)。

3.10.3 房地產(chǎn)項目定位

1.房地產(chǎn)項目定位的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)項目定位的考慮因素

3.房地產(chǎn)目標客戶群定位

3.10.4 房地產(chǎn)價格策略

1.房地產(chǎn)價格策略的相關(guān)概念

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品定價方法 3.房地產(chǎn)產(chǎn)品定價策略

3.10.5 房地產(chǎn)銷售策略與控制

1.房地產(chǎn)銷售策略的相關(guān)概念

2.銷售控制中要主推或保留的單元

3.銷售控制中的價格走勢策略

4.銷售控制中的折扣策略

3.10.6 房地產(chǎn)廣告

1.房地產(chǎn)廣告的載體

2.房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定

第4章

房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑工程基礎(chǔ)知識 4.1 房地產(chǎn)規(guī)劃

4.1.1 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)概念

1.城市規(guī)劃與小區(qū)劃分 2.小區(qū)規(guī)劃的基本指標 3.小區(qū)規(guī)劃的基本設(shè)施 4.小區(qū)規(guī)劃的基本用地 5.小區(qū)規(guī)劃的基本參數(shù)

4.1.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的相關(guān)問題解答

4.1.3 住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例的相關(guān)問題解答

4.2 房屋建筑學

4.2.1 房屋建筑的相關(guān)概念

4.2.2 住宅建筑的相關(guān)概念

4.2.3 房屋構(gòu)造的相關(guān)概念

4.2.4 房屋建筑圖識讀

1.建筑施工圖的識讀

2.建筑總平面圖的識讀 3.平面圖的識讀

4.立面圖的識讀

5.剖面圖的識讀

6.構(gòu)造詳圖

4.3 房屋面積計算

4.3.1 房屋面積的相關(guān)概念

4.3.2 房屋面積計算的相關(guān)規(guī)定

1.套內(nèi)使用面積計算的規(guī)定 2.陽臺面積計算的規(guī)定 3.計算全部建筑面積的范圍 4.計算一半建筑面積的范圍 5.不計算建筑面積的范圍

6.成套的房屋的建筑面積測算

7.共有共用面積的處理和分攤公式

8.共有建筑面積的分攤

4.3.3 房屋面積計算的相關(guān)問題解答

4.4 建筑材料與設(shè)備

4.4.1 建筑材料 4.4.2 建筑設(shè)備

第三篇：重慶施工員培訓(xùn)課程具體介紹

重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

關(guān)于2013建設(shè)行業(yè)專業(yè)技術(shù)管理崗位統(tǒng)考安排的通知

2013年5月份建設(shè)行業(yè)五大員考試報名正在火熱進行中的，3月中旬就要結(jié)束了哦，施工員、測量員、預(yù)算員、質(zhì)檢員、材料員、安全員等，請還沒報名的朋友抓緊時間，葉老師，157-2301-7278，在線聯(lián)系，235-525-3971

報名材料：一寸紅底照片3張，身份證復(fù)印件一份

考試時間：2013年5月18

重慶建達培訓(xùn)學校以實戰(zhàn)操作為止，零基礎(chǔ)學員可到校培訓(xùn)，學技能，讓你擁有一技之長，實踐再實踐，包學會，重慶建達職業(yè)培訓(xùn)學校成立至今，已經(jīng)成功培訓(xùn)就業(yè)學員30000人，在重慶這個文化技術(shù)氛圍濃厚的城市，每十個做施工員的人中就有2-3個曾經(jīng)在建達教育考試或者培訓(xùn)，每十個做資料員的人中就有4個曾經(jīng)在建達教育接受考試和培訓(xùn)，每十個做造價的人其中就有3-4個曾經(jīng)在建達教育考試或者培訓(xùn)，建達教育的學生桃李滿天下，我們的教學模式和師資力量都是領(lǐng)導(dǎo)一個行業(yè)的！

重慶施工測量培訓(xùn)班，專業(yè)針對零基礎(chǔ)培訓(xùn)學員開設(shè)的，可以從零基礎(chǔ)學起，全方面掌握建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，建筑房屋學，建筑施工組織設(shè)計，建筑混凝土結(jié)構(gòu)，工程測量，儀器（水準儀、全站儀）熟練操作，軟件學習等等，學習畢業(yè)進入崗位后可以迅速發(fā)展起來，做項目經(jīng)理指日可待！現(xiàn)在重慶四個校區(qū)都有開設(shè)，根據(jù)上課時間不同分為：白班、晚班、周末班，您可以根據(jù)你的時間安排來學習！歡迎來重慶建達職業(yè)培訓(xùn)學校學習。學費3900元

重慶資料員培訓(xùn)班，專業(yè)針對零基礎(chǔ)的學員開設(shè)的，可以從基礎(chǔ)考試學習，能夠?qū)W到市政，建筑工程的知識，全面熟練掌握城建檔案管理制作，軟件熟練使用，學習畢業(yè)后，相當于未培訓(xùn)資料員2年的水平，盡入崗位后一年左右工資就能上升一個檔次！現(xiàn)在重慶四個校區(qū)都有開設(shè)，根據(jù)上課時間不同分為：白班、晚班、周末班，您可以根據(jù)你的時間安排來學習！學費：2800元

重慶預(yù)算員培訓(xùn)班，專業(yè)針對零基礎(chǔ)的學員開設(shè)的，可以從零基礎(chǔ)開始學習，能夠達到獨立操作，精確操作，全方位學習造價，進入行業(yè)后3-4年就能達到其他未培訓(xùn)學員7年工作經(jīng)驗的水平，因為我們在校就學習習近平法，學習定額，學習清單，很多做了很多年造價的人連平法都沒翻完過，定額都沒看全過！現(xiàn)在重慶四個校區(qū)都有開設(shè)，根據(jù)上課時間不同分為：白班、晚班、周末班；學費3900元 根據(jù)有沒有建筑基礎(chǔ)分為零基礎(chǔ)培訓(xùn)班、實務(wù)培訓(xùn)班，歡迎來電詳詢..建達總校：沙坪壩區(qū)烈士墓壯志路川外學前行50米（康明斯發(fā)電機廠）旁

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(1)

一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。

二、什么是使用率？什么是實用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

三、怎樣計算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建 筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進深

住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當然人們居住 的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標準重新測量計算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟指標。

建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。

七、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？

銷售人員答：

房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。

八、商品房的銷售面積如何計算？

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》(京房地權(quán)字[1998] 所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))

九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)否很麻煩？

客戶問：請問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產(chǎn)權(quán)證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人持有。

十一、什么是樓盤均價？

“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價

十二、均價到底是個什么價兒？有關(guān)人士為您答疑解惑 以前，發(fā)展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數(shù)都是起價。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞。

“均價”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價到底是怎么樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，即(最高價＋最低價)÷2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標準，是這個項目售價的加權(quán)平均值。

根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就會高)，再用這 棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

怎樣看“均價”？一些細心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價相差較遠，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價”上也做了手腳？

其實，發(fā)展商在均價上大做文章是沒有必要的，計算兩套價格，費時又費力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場上項目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項目推廣時，打出的均價并不是這個項目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。因此，你在挑房時就會產(chǎn)生與均價相差較遠的感覺。

有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎？當然不一樣。發(fā)展商打出的“起價”的套型，在整個社區(qū)中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。

房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。

“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責補繳。

2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進行納稅檢查。

對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調(diào)整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

十八、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任如何劃分

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養(yǎng)護費由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。

十九、業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。

業(yè)主委員會的宗旨是維護本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。

二十、小區(qū)綠化面積的標準是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進了鄰里的交往，擴大了“家”的范圍。

按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標準：

1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標組團不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運動、健身的需要。

二十一、公共區(qū)域的水電費如何攤銷？

對于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(國家計委、建設(shè)部[1996] 規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護管理。

二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉(zhuǎn)手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強可以接受的樓層”，考慮到采光、衛(wèi)生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當然，有較強商業(yè)功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經(jīng)濟適用房 還能拿補貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經(jīng)濟適用住房，還能再拿住房補貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟適用住房做以對比，希望能對讀者購買經(jīng)濟適用住房和集資建房時有所幫助。

集資建房與經(jīng)濟適用住房涵義不同

集資建房與經(jīng)濟適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現(xiàn)在集資建房完全享受經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，而且在供應(yīng)的對象上與建設(shè)標準方面也是一致的。

但是兩者也有不同點：

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同：集資建房與經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)不同。集資 建房有兩種產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)和房改房產(chǎn)權(quán)，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，但如果購買的價格高于當年的房改成本價的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。

2、價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關(guān)系，而是集資合作建房的關(guān)系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤；而經(jīng)濟適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構(gòu)成

買了經(jīng)濟適用房，仍能獲得住房補貼

其實北京市政府早在1999年就在《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》的通知(京發(fā)[1999]21號)中提到住房補貼發(fā)放的對象：“無房和住房未達到本方案規(guī)定的住房面積補貼標準的職工(含離退休職工)，按經(jīng)濟適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經(jīng)濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規(guī)定申請住房補貼。”也就是說，職工即使購買了經(jīng)濟適用住房和商品房，按規(guī)定，仍可獲得住房補貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達標戶。已購公有住房再上市后，由于已補交了土地出讓金和相關(guān)的稅費，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說無房或未達標的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補貼。小雪 二十四、十種情況不計入建筑面積

根據(jù)新的國家級標準———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學校）

2、房地產(chǎn)市場

是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

3、房地產(chǎn)市場細分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點： “寫字樓”

1、標準寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負責？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負責。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內(nèi)容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2)我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3)有關(guān)土地的六項制度：

國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管制制度 國家建立土地調(diào)查制度 國家建立土地統(tǒng)計制度 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農(nóng)田保護制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)估價人員資格認證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護。

2)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記。4)房屋權(quán)屬證書包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1)房屋租賃實行登記備案制度

2)申請房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業(yè)管理條例 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3)物業(yè)管理合同應(yīng)當明確：管理項目、管理內(nèi)容、管理費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政管理部門備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案?)抵押人和抵押權(quán)人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費及按揭手續(xù)費

①房地產(chǎn)證費用：房地產(chǎn)證登記費、契稅、印花稅

②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）土地使用費

土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現(xiàn)時的收費是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；

綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率

是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

公共建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證

公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。住宅的進深

住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產(chǎn)面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。

（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應(yīng)分攤？

應(yīng)分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。