第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(宏觀及微觀)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(宏觀)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場

是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

3、房地產(chǎn)市場細(xì)分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： “寫字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(微觀)

1.房屋的結(jié)構(gòu)形式

主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。2.房屋的建筑面積

是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3.商品房銷售面積

商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.建筑面積的計(jì)算規(guī)定

是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：

1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2)建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。

4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。

6)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

8)有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。11)以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。5.套內(nèi)建筑面積的計(jì)算

房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。

1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。

2)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。

3)套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

6.公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)?/p>

一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)偂９忻娣e的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

1)共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起來即為共有面積總和。

2)共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3)各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。7.使用率

房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。

怎樣計(jì)算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。

比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。11.居住面積

房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。12.使用面積

房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計(jì)算房屋使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。13.建筑面積

房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。

不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。14.房屋的開間

在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。15.房屋的進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。

16.層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17.凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18.什么是房屋組團(tuán)：我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。19.什么是花園式房屋

花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。20.居住組團(tuán)

一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。21.躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。

躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個條件，方能計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。22.現(xiàn)房

是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。23.期房

是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24.二手房

即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。25.尾房

又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。26.公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。27.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。28.標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的房屋樓層。

29.平臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部

30.地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

31.玄關(guān)：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

32.隔斷;是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

房地產(chǎn)五證兩書:

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要勤勞的蜜蜂有糖吃

依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。

第二篇：微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)大綱

“微觀與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)大綱

一、課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

1．課程性質(zhì)

微觀與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（西方經(jīng)濟(jì)學(xué)）是我國改革開放后教育部規(guī)定的經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)必修的11門核心基礎(chǔ)課程之一，其作為市場經(jīng)濟(jì)和國家干預(yù)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要理論依據(jù)，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)教育中倍受重視，同時(shí)也是理工類、信息類、外語類、藝術(shù)類等專業(yè)學(xué)生的熱門選修課程。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，首先是相對馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)而言的；其次本課程所謂的“西方經(jīng)濟(jì)學(xué)”主要是指在歐美等發(fā)達(dá)國家的大專院校通行的課程，即經(jīng)濟(jì)學(xué)，英文為“Economics ”,通常稱之為主流派經(jīng)濟(jì)學(xué)。它是西方發(fā)達(dá)國家?guī)讉€世紀(jì)以來，針對市場經(jīng)濟(jì)中一系列理論問題發(fā)展起來的一門學(xué)科，屬于理論經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇。

當(dāng)代中國，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)是一種普及性的專業(yè)理論知識；它是經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、投資、會計(jì)、統(tǒng)計(jì)、管理、國家政策、國際經(jīng)濟(jì)合作等各個方面的基礎(chǔ)理論課程之一；已成為所有經(jīng)濟(jì)管理類專業(yè)課程的重要理論基礎(chǔ)之一。因此，大學(xué)生學(xué)好西方經(jīng)濟(jì)學(xué)將對學(xué)好專業(yè)知識和未來工作有著不可替代的基礎(chǔ)性意義。

2．課程目的和任務(wù)

通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生系統(tǒng)掌握西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論和分析方法，理解市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本原理和各種宏觀調(diào)控手段，以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題等方面的核心能力和職場就業(yè)競爭力；同時(shí)，通過必要的評論，使學(xué)生對西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的錯誤理論具有基本的鑒別能力。

二、教學(xué)基本要求

1．理論知識方面要求

（1）理解微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)在解決資源配置和利用方面所能發(fā)揮的作用，了解微觀宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論知識與經(jīng)濟(jì)實(shí)踐的辯證關(guān)系。

（2）要求學(xué)生掌握微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系和基本理論，尤其是需求、供給和均衡價(jià)格理論，消費(fèi)者行為理論，生產(chǎn)理論，成本理論，廠商理論，要素價(jià)格決定理論，市場失衡和微

觀經(jīng)濟(jì)政策。

（3）要求學(xué)生掌握宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系和基本理論，尤其是國民收入核算、國民收入決定與調(diào)節(jié)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與實(shí)踐、失業(yè)與通貨膨脹和開放經(jīng)濟(jì)的收入決定等，特別強(qiáng)調(diào)掌握各部分理論之間的關(guān)系，以增強(qiáng)學(xué)生所掌握理論的系統(tǒng)性和整體性。

（4）要求學(xué)生掌握每一部分理論的核心內(nèi)容和教學(xué)重點(diǎn)難點(diǎn)；了解每一部分理論要解決的主要問題和分析問題的主要方法。

（5）結(jié)合馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)和非主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，了解某些理論的錯誤、缺陷和不足。

2．本課程學(xué)習(xí)的相關(guān)知識要求

本課程一般以具備微積分?jǐn)?shù)學(xué)基礎(chǔ)和一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識為基本條件，但由于受課時(shí)限制，因此，對于本課程相關(guān)的數(shù)學(xué)模型與公式只講授結(jié)果應(yīng)用，而不進(jìn)行數(shù)學(xué)過程的推導(dǎo)。

三、教學(xué)內(nèi)容及要求

第一章 導(dǎo) 論

第一節(jié) 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對象 1． 理解：資源的稀缺性 2． 掌握：稀缺性與資源配置 第二節(jié) 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 1． 理解：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 2． 理解：宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué) 3． 理解：二者的關(guān)系

第三節(jié) 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的方法（了解）第二章 均衡價(jià)格理論

第一節(jié) 供給與需求

1． 掌握：需求的基本理論 2． 掌握：供給的基本理論 第二節(jié) 均衡價(jià)格

1． 熟練掌握：均衡價(jià)格的形成

2． 掌握：供求變動對均衡價(jià)格的影響 第三節(jié) 彈性理論

1． 熟練掌握：需求彈性及其計(jì)算 2． 理解：需求彈性與收益 3． 了解：供給彈性 第三章 消費(fèi)者行為理論

第一節(jié) 基數(shù)效用論--邊際效用分析法 1． 了解：基數(shù)效用論

2． 掌握：總效用與邊際效用 3． 熟練掌握：邊際效用遞減規(guī)律 4． 熟練掌握：消費(fèi)者均衡

第二節(jié) 序數(shù)效用論:無差異曲線分析 1． 了解：序數(shù)效用論 2． 熟練掌握：無差異曲線 3． 理解：消費(fèi)可能線 4． 理解掌握：消費(fèi)者均衡 第三節(jié) 理解：價(jià)格與收入對消費(fèi)者均衡的影響

第四節(jié) 了解：收入效應(yīng)與替代效應(yīng) 第四章 生產(chǎn)論

第一節(jié) 理解：廠商的含義與目標(biāo)

第二節(jié) 一種要素的合理投入:邊際收益遞減規(guī)律

1． 理解：邊際收益遞減規(guī)律

2． 掌握：總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量的關(guān)系

3． 熟練掌握：一種要素的合理投入 第三節(jié) 兩種要素的配置:要素的最佳組合 1． 掌握：要素最佳組合的邊際分析 2． 熟練理解：等產(chǎn)量線 3． 理解：等成本線

4． 熟練掌握：生產(chǎn)要素的最佳組合 第四節(jié) 多種要素的合理投入:規(guī)模經(jīng)濟(jì) 1． 熟練掌握：規(guī)模經(jīng)濟(jì)的含義與成因 2． 理解掌握：內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì) 3． 理解掌握：外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì) 4． 掌握：適度規(guī)模 第五章 成本與利潤

第一節(jié) 成本理論

1． 理解：短期成本 2． 理解：長期成本 3． 理解：機(jī)會成本 第二節(jié) 理解：收益分析

第三節(jié) 熟練掌握：利潤最大化原則 第六章 廠商均衡理論（市場結(jié)構(gòu)）

第一節(jié) 完全競爭市場

1． 熟練掌握：完全競爭市場的含義與條件

2． 理解：完全競爭市場的價(jià)格、需求曲線平均收益與邊際收益

3． 熟練掌握：完全競爭市場短期均衡 4． 掌握：完全競爭市場的長期均衡與市場效率

第二節(jié) 完全壟斷市場

1． 熟練掌握：壟斷市場的含義、條件與成因

2． 理解：壟斷市場的需求曲線、平均

收益與邊際收益

3． 熟練掌握：壟斷市場的廠商均衡與

差別訂價(jià)策略 第三節(jié) 壟斷競爭市場

1． 熟練掌握：壟斷競爭市場的含義與

條件

2． 熟練掌握：壟斷競爭市場的廠商均

衡與非價(jià)格競爭策略 第四節(jié) 寡頭壟斷市場

1． 熟練掌握：寡頭壟斷市場的含義、條件與特征

2． 了解：寡頭壟斷市場上產(chǎn)量的決定 3． 掌握：寡頭壟斷市場上價(jià)格的決定 第五節(jié) 理解：不同類型市場的評價(jià) 第七章 分配理論（要素價(jià)格決定）

第一節(jié) 理解：工資、利息與利潤的決定 第二節(jié) 社會收入分配與收入分配政策 1． 理解：洛倫斯曲線與基尼系數(shù) 2． 理解：平等與效率

3． 理解：收入分配平等化政策 第八章 一般均衡理論和福利經(jīng)濟(jì)學(xué)

第一節(jié) 瓦爾拉斯的一般均衡理論 1．了解：模型的基本假定 2．理解：商品需求和要素供給 3．理解：商品供給和要素需求 4．理解：一般均衡 第二節(jié) 福利經(jīng)濟(jì)學(xué)

1．了解：福利經(jīng)濟(jì)學(xué)概述 2．理解：帕累托效率

3．理解：交換的帕累托最優(yōu)條件 4．理解：生產(chǎn)的帕累托最優(yōu)條件 5．交換和生產(chǎn)的帕累托最優(yōu)條件 6．理解：一般均衡與帕累托最優(yōu) 7．了解：補(bǔ)償原理 8．了解：社會福利函數(shù) 9．理解：效率與平等

第九章 市場失靈與政府干預(yù)（矯正）

第一節(jié) 理解掌握：市場失靈（壟斷低效率、外部性、公共物品、不完全信息）

第二節(jié) 理解：微觀經(jīng)濟(jì)政策（對壟斷管制、解決外部性問題、公共產(chǎn)品的決定、解決不完全信息的思路）

第十章 國民收入（經(jīng)濟(jì)）核算

第一節(jié) 理解：國民收入帳戶

第二節(jié) 熟練掌握：國內(nèi)生產(chǎn)總值的含義 第三節(jié) 掌握：國民收入核算方法與公式 第四節(jié) 了解：其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與核算缺陷 第十一章

消費(fèi)、儲蓄與投資

第一節(jié)

消費(fèi)--凱恩斯的消費(fèi)理論

1．理解掌握：消費(fèi)的含義與影響因素 2．理解掌握：消費(fèi)函數(shù)與消費(fèi)傾向 3．了解：居民消費(fèi)函數(shù)與社會消費(fèi)函數(shù) 4．了解：消費(fèi)函數(shù)的拓展（特例）第二節(jié)

儲蓄

1．理解掌握：儲蓄的含義與影響因素 2．理解掌握：儲蓄函數(shù)與儲蓄傾向 3．理解掌握：消費(fèi)函數(shù)與儲蓄函數(shù)關(guān)系 第三節(jié)

投資及其決定

1．理解掌握：投資需求與決定因素 2．理解投資的類型 3．理解掌握：投資函數(shù)

4．理解掌握：資本邊際效率及遞減規(guī)律 第四節(jié)

乘數(shù)原理與加速原理 1．熟練掌握:乘數(shù)原理 2．理解：加速原理

3．理解：幾個重要的乘數(shù)

第十二章 國民收入的流轉(zhuǎn)、決定與調(diào)節(jié)

第一節(jié) 簡單國民收入的流轉(zhuǎn)與決定 1． 理解：均衡產(chǎn)出的含義 2． 理解：儲蓄、消費(fèi)和投資

3． 掌握:兩部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

第二節(jié) 復(fù)雜國民收入的決定

1． 掌握：三部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

2． 理解：四部門經(jīng)濟(jì)中國民收入的流轉(zhuǎn)與決定

第三節(jié) 國民收入的變動與調(diào)節(jié) 1． 理解:國民收入的變動與失衡 2． 熟練掌握：國民收入的調(diào)節(jié)

第十三章 產(chǎn)品市場與貨幣市場的一般均衡

第一節(jié)

IS曲線（產(chǎn)品市場均衡）1． 理解掌握：IS曲線推導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)含義 2． 理解：IS曲線的變動與提出目的 第二節(jié) 利率的決定

1．理解掌握：貨幣需求 2．理解掌握：貨幣供給

3．掌握：貨幣供求均衡與利率決定 4．理解：均衡利率的變動

第三節(jié)

LM曲線（貨幣市場均衡）1．理解掌握：LM曲線的推導(dǎo)與圖 2．掌握：LM曲線的經(jīng)濟(jì)含義與目的 3．理解：LM曲線的變動與斜率

4．理解：LM曲線的區(qū)域與分析 第四節(jié)

IS--LM分析

1．理解：兩個市場同時(shí)均衡的利率和收入

2．理解：一般均衡的穩(wěn)定性與非均衡區(qū)域

3．掌握：均衡收入和利率的變動 4．掌握：IS-LM分析的意義

第四節(jié) 凱恩斯有效需求理論的基本框架 1．理解：基本內(nèi)容

2．理解：有效需求決定就業(yè)水平3．熟練掌握:有效需求不足及其原因 4．熟練掌握:解決有效需求不足的主張 第十四章 宏觀經(jīng)濟(jì)政策

第一節(jié) 熟練掌握:宏觀政策的目標(biāo)與工具 第二節(jié) 需求管理政策

1． 熟練掌握:財(cái)政政策及其應(yīng)用 2． 熟練掌握:貨幣政策及其應(yīng)用 3． 理解：財(cái)政與貨幣政策的配合 第三節(jié) 供給政策

1． 理解掌握：收入政策含義及其應(yīng)用 2． 理解掌握：人力政策含義及其應(yīng)用 3． 了解：增長政策 4． 了解：產(chǎn)業(yè)政策

第四節(jié) 理解：相機(jī)決擇與政策協(xié)調(diào) 第十五章 就業(yè)、失業(yè)與通脹理論

第一節(jié) 就業(yè)與失業(yè)理論

1． 理解：失業(yè)與充分就業(yè)

2． 熟練掌握：失業(yè)的類型與原因 3． 熟練掌握：失業(yè)的影響及其治理 第二節(jié) 通貨膨脹理論

1． 理解：通脹含義及衡量

2． 熟練掌握：通脹的類型及其原因 3． 熟練掌握：通脹的影響及其治理 第三節(jié) 失業(yè)與通貨膨脹的關(guān)系 1． 了解：凱恩斯觀點(diǎn)-失業(yè)與通脹不會

并存 2． 理解：菲利浦斯曲線-失業(yè)與通脹之

間的替代關(guān)系

第十六章 經(jīng)濟(jì)周期與經(jīng)濟(jì)增長理論

第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)周期理論

1． 理解：經(jīng)濟(jì)周期的含義 2． 了解：經(jīng)濟(jì)周期的階段 3． 掌握：經(jīng)濟(jì)周期的分類 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)增長理論

1． 掌握：經(jīng)濟(jì)增長的定義與特征

2． 理解：經(jīng)濟(jì)增長源泉 3． 掌握：經(jīng)濟(jì)增長模型

4． 了解：經(jīng)濟(jì)增長的極限與代價(jià) 第十七章 開放經(jīng)濟(jì)中國民收入均衡與調(diào)節(jié)

第一節(jié) 了解：開放經(jīng)濟(jì)的基本知識 第二節(jié) 開放經(jīng)濟(jì)的中國民收入均衡 1． 理解：開放條件下總需求與國民收入的決定

2． 理解：國民收入均衡的變動

3． 掌握：其他因素變動對國民收入均衡的影響

第三節(jié) 開放經(jīng)濟(jì)中的國民收入調(diào)節(jié) 1． 了解：開放經(jīng)濟(jì)中各國經(jīng)濟(jì)的相互依賴性

2． 理解：內(nèi)外均衡的不同情況 3． 理解：最優(yōu)政策的配合 第四節(jié) 對外經(jīng)濟(jì)政策 1． 了解：對外貿(mào)易政策 2． 了解：匯率政策 3． 了解：對外投資政策

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(1)

一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

二、什么是使用率？什么是實(shí)用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

三、怎樣計(jì)算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建 筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住 的空間會有所增大，但要付出的房價(jià)就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對此不了解，或者對計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計(jì)算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。

七、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？

銷售人員答：

房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。

八、商品房的銷售面積如何計(jì)算？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998] 所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)否很麻煩？

客戶問：請問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產(chǎn)權(quán)證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進(jìn)行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人持有。

十一、什么是樓盤均價(jià)？

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價(jià)格。一個樓盤在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個單元戶型的價(jià)位，它是整個樓盤銷售價(jià)格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)

十二、均價(jià)到底是個什么價(jià)兒？有關(guān)人士為您答疑解惑 以前，發(fā)展商無論是參加展會，還是打廣告時(shí)，使用的價(jià)格多數(shù)都是起價(jià)。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價(jià)上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項(xiàng)目打出的低“起價(jià)”動心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)多采用了“均價(jià)”這個詞。

“均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代表一個項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價(jià)到底是怎么樣的一個價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡單的算術(shù)平均值，即(最高價(jià)＋最低價(jià))÷2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價(jià)格。一個項(xiàng)目在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個單元戶型的價(jià)位，它是整個項(xiàng)目銷售價(jià)格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個項(xiàng)目售價(jià)的加權(quán)平均值。

根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會高)，再用這 棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。

怎樣看“均價(jià)”？一些細(xì)心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價(jià)相差較遠(yuǎn)，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價(jià)”上也做了手腳？

其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場上項(xiàng)目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)，打出的均價(jià)并不是這個項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”最低的那棟樓的價(jià)格。因此，你在挑房時(shí)就會產(chǎn)生與均價(jià)相差較遠(yuǎn)的感覺。

有人會說，這與原來打出的低“起價(jià)”不是一樣嗎？當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價(jià)”的套型，在整個社區(qū)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元當(dāng)中無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒有這樣價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價(jià)”則不同，這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。

房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。

“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。

2、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時(shí)，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計(jì)稅金額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。

對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費(fèi)，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時(shí)公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購房人按成本價(jià)基價(jià)的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%。

十八、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

十九、業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

業(yè)主委員會的宗旨是維護(hù)本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認(rèn)。

業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。

二十、小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時(shí)也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。

按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：

1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時(shí)綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動、健身的需要。

二十一、公共區(qū)域的水電費(fèi)如何攤銷？

對于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(國家計(jì)委、建設(shè)部[1996] 規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護(hù)管理。

二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉(zhuǎn)手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強(qiáng)可以接受的樓層”，考慮到采光、衛(wèi)生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當(dāng)然，有較強(qiáng)商業(yè)功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強(qiáng)可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認(rèn)可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經(jīng)濟(jì)適用房 還能拿補(bǔ)貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，還能再拿住房補(bǔ)貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房做以對比，希望能對讀者購買經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房時(shí)有所幫助。

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房涵義不同

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，他們之間既有相同點(diǎn)，又有不同點(diǎn)。其相同點(diǎn)主要表現(xiàn)在集資建房完全享受經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，而且在供應(yīng)的對象上與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面也是一致的。

但是兩者也有不同點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同：集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)不同。集資 建房有兩種產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改房產(chǎn)權(quán)，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，但如果購買的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。

2、價(jià)格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關(guān)系，而是集資合作建房的關(guān)系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費(fèi)，所售價(jià)格只是建造房屋的價(jià)格，不包含利潤；而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價(jià)格再加3%的利潤構(gòu)成

買了經(jīng)濟(jì)適用房，仍能獲得住房補(bǔ)貼

其實(shí)北京市政府早在1999年就在《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知(京發(fā)[1999]21號)中提到住房補(bǔ)貼發(fā)放的對象：“無房和住房未達(dá)到本方案規(guī)定的住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的職工(含離退休職工)，按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格或市場價(jià)格購買住房(包括新建經(jīng)濟(jì)適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規(guī)定申請住房補(bǔ)貼?！币簿褪钦f，職工即使購買了經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，按規(guī)定，仍可獲得住房補(bǔ)貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達(dá)標(biāo)戶。已購公有住房再上市后，由于已補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說無房或未達(dá)標(biāo)的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。小雪 二十四、十種情況不計(jì)入建筑面積

根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動簡易房屋；

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場

是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

3、房地產(chǎn)市場細(xì)分

“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。

“二級市場”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。

“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： “寫字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實(shí)施的。2)我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3)有關(guān)土地的六項(xiàng)制度：

國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度 國家實(shí)行土地用途管制制度 國家建立土地調(diào)查制度 國家建立土地統(tǒng)計(jì)制度 國家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度 國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護(hù)。

2)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。4)房屋權(quán)屬證書包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1)房屋租賃實(shí)行登記備案制度

2)申請房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業(yè)管理?xiàng)l例 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門要依法對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?)抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)

①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅

②按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；

綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

公共建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。銀行按揭

是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證

公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。住宅的進(jìn)深

住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對陽光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的?；铱臻g

最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護(hù)。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產(chǎn)面積的測算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。（4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)--文檔 (免費(fèi))

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

目錄

一、房地產(chǎn)的分類和概念

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

四、我國現(xiàn)行土地制度

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語（建筑、價(jià)格、基本）

六、建筑結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)的概念和分類

房地產(chǎn)業(yè)

專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地的開發(fā)、房屋的建造以及出租、銷售、評估、管理等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)

指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建筑的活動。

房地產(chǎn)

也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。

房地產(chǎn)的分類 按土地用途分類

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地等）；

3、工業(yè)用地；

4、倉儲用地；

5、對外交通用地；

6、道路廣場用地；

7、市政公用設(shè)施用地；

8、綠化用地；

9、特殊用地。

二、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。

房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋 建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。

在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方 和乙方的密切合作關(guān)系。

三、房地產(chǎn)的特征

位置固定性

土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。

地域差別性

房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值 都不同。

高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長，一般幾十年甚至長達(dá)幾百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。保值增值性

房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。

四、我國現(xiàn)行土地制度

國有土地

全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有

集體土地

勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。

全部土地都為

社會主義公有制

全民所有制（國有土地 集體所有制（集體土地）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓方式

1.2.3.4.招標(biāo)方式

拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌

國有土地使用權(quán)出讓年限

1.2.3.4.5.居住用地：70年 工業(yè)用地：50年

教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

總建筑面積：總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

例如，在1萬平方米的土地上，有20000平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。容積率=總建筑面積÷總用地面積 綠化率 ：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，既綠化率＝植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%。對購房者而言，綠化率高為好。

地比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。的建筑覆蓋率 ：又稱“建筑密度”，用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用 低層建筑：高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層

多層建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層

至六層。

高層建筑：高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

超高層建筑：高度超過100米的建筑。

房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅樓層

建筑間距：也稱樓間距，是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。以冬至日照時(shí)間室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

標(biāo)準(zhǔn)層不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)，可按樓高:樓間距=1:1.2比值計(jì)算。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定

層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 陽臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間

平臺：指供居住者進(jìn)行室外活動的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間

隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間

玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所

地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

建筑術(shù)語

復(fù)式：一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等

躍式：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯層：是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積之和 /套內(nèi)建筑面積之和 得房率＝套內(nèi)建筑面積/建筑面積

哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)走廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

哪些公用面積不能分?jǐn)??

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

期房:期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。習(xí)慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。從2013年1月1日起，預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層結(jié)構(gòu)的須建到地面四層以上(四層以下的須主體封頂)；小高層、高層結(jié)構(gòu)的須完成主體結(jié)構(gòu)地面二分之一以上

現(xiàn)房:現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

三通一平：三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。

五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

國有土地使用證

建筑工程施工許可證

商品房銷售（預(yù)售）許可證

兩書：住宅質(zhì)量保證書

住宅使用說明書

價(jià)格術(shù)語

均價(jià)：將各單位的銷售總價(jià)相加之后的和數(shù)除以總建筑面積，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常見“×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

違約金：違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

六、建筑結(jié)構(gòu)

地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層?；A(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。基礎(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。

墻體：墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用

對墻體的要求

A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱, B一定的隔聲性能

C一定防火性能

D足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性

地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。

是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； 根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為 簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整 個建筑物墻體所設(shè)置的梁。

門：門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；

按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。

窗：窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。

按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。

按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（上、中、下旋窗）、固定窗 門窗的設(shè)計(jì)、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅(jiān)固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱。

樓梯：是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。

在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。樓梯分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯、鋼樓梯。

屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。

由屋面、承重結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?/p>

剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般的10幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶。

框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱

優(yōu)點(diǎn)：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點(diǎn):抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的

物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人，均須交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購房者應(yīng)按多層35元/平方米，電梯房45元/平方米向市房地產(chǎn)管理局交納維修基金。商品住宅購房者應(yīng)在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計(jì)息。住宅物業(yè)管理委員會成后，應(yīng)及時(shí)將代管的商品住宅維修基金移交給管委會管理或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。

物業(yè)管理委員會

又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作。