第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)手冊(cè)1

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)手冊(cè)1

一、房地產(chǎn)概況類： 房地產(chǎn)市場分類在：房地產(chǎn)市場分這一級(jí)市場即由國家壟斷經(jīng)營的土地市場；二級(jí)市場即房地產(chǎn)開發(fā)商品房市場；三級(jí)市場即二手房市場。房地產(chǎn)業(yè)的分類：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)策劃咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（房屋銷售、租憑）和物業(yè)管理等。其中、又將房地產(chǎn)策劃咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)的特點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)、屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的作用：(1)是國家財(cái)富的重要組成部分，一般占一個(gè)國家總財(cái)富的30

—70%；

（2）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)巨大，聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)各國

的房地產(chǎn)業(yè)占GDP總量的6—12%。

（3）房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來源，一般可占政府財(cái)政收入

的10—40%。

（4）房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)還可大量增加人員就

業(yè)。

（5）改善了居住環(huán)境，提高了生活品質(zhì)。

二、土地類：

1、房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或者其它用途的房屋。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

2、地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

3、房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。）

4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

6、土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。

7、土地所有制：我國實(shí)行的是土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。

8、集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。

9、征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

10、土地的使用年限是如何確定的？：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

11、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？：房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，但對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。業(yè)主可以再繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。

12、集資建房：是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

13、土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。

14、土地使用權(quán)的取方式：我國土地使用權(quán)的取得方式有兩種：出讓和劃撥。

15、土地使用權(quán)的出讓：指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前我們國家規(guī)定所有商住用地和工業(yè)用地出讓的都必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌兩種方式出讓，其中土地拍賣方式是最主要的方式。

16、土地使用權(quán)劃撥：是指政府無償或低價(jià)將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制，此類土地多用于政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或軍事等公共設(shè)施。

17、生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

18、熟地：指三通一平（水通、電通、路通和場地平整）或七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整），具備使用條件的土地。

19、宗地：是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，一般一個(gè)項(xiàng)目就是一宗地。

20、宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

21、證書附圖：即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

第二篇：房地產(chǎn)行銷培訓(xùn)手冊(cè)1

領(lǐng)讀：今天，我開始新的生活。

全體跟讀：我選擇的道路充滿機(jī)遇，也有辛酸與絕望。失敗不再是我奮斗的代價(jià)。我要養(yǎng)成良好的習(xí)慣，全心全意去工作。

領(lǐng)讀：今天，我開始新的生活。

全體跟讀：我要用全身心的愛來迎接今天，堅(jiān)持不懈，直到成功。我要自然界最偉大的奇跡。

領(lǐng)讀：讓我來吧！

全體跟讀：對(duì)人感恩，對(duì)已克制，對(duì)事盡力，對(duì)物珍惜。

領(lǐng)讀：誓言人。全體跟讀：×××，×××。

1、房地產(chǎn)行銷理念 1.1行銷概論 1.2業(yè)務(wù)操作綱要 1.3銷售員的素質(zhì)要求 1.4銷售員禮儀及行為

2、房地產(chǎn)市場

2.1房地產(chǎn)的市場調(diào)查 2.2房地產(chǎn)的基本知識(shí) 2.3房地產(chǎn)前期開發(fā) 2.4建筑常識(shí) 2.5房地產(chǎn)法律

2.6房型設(shè)計(jì)及人體功能學(xué) 2.7 購房合同講解 2.8 房屋貸款

2.9客戶分析及應(yīng)對(duì)技巧 2.10物業(yè)管理

3、房地產(chǎn)銷售

3.1案場標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程 3.2銷售戰(zhàn)略及技巧應(yīng)用

3.2.1電話接聽、邀約、追蹤及上門拜訪3.2.2了解客戶要素 3.2.3銷售引導(dǎo)及道具運(yùn)用 3.2.4如何帶客戶看房 3.2.5如何守價(jià) 3.2.6逼訂技巧 3.2.7銷控及柜臺(tái) 3.2.8現(xiàn)場造勢 3.2.9客戶異議說服 3.2.10如何成交 3.2.11如何填寫訂單 3.2.12如何快速簽訂合同

錄

目 3.3常用語 3.4案場注意事項(xiàng) 3.5銷售討論題 3.6案例討論

4、表單

4.1市場調(diào)查表單說明 4.2銷售表單說明

5、紀(jì)律 5.1案場紀(jì)律

6、附錄

6.1市場調(diào)查表單 6.2案場銷售表單 6.3考核題

1、房地產(chǎn)行銷理念 1.1行銷概論

行銷：通過研究、策劃、推廣、交易及實(shí)體配銷技術(shù)等一系列整體策略，確實(shí)掌握消費(fèi)者需要，把握環(huán)境變動(dòng)所帶來機(jī)會(huì)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。它包括了：

事前：了解四周環(huán)境，調(diào)查市場需求，分析、預(yù)測，規(guī)劃產(chǎn)品，訂出合理價(jià)格，選擇適當(dāng)?shù)匿N售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。

事中：人力推銷，研究推銷技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。事后：服務(wù)、信用、評(píng)估與控制等。

行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)、請(qǐng)函學(xué)問，同時(shí)生成體系，從實(shí)務(wù)開始，在理論上生根，最后演變成科學(xué)，進(jìn)入藝術(shù)的境界。

運(yùn)用雙手的人是勞工；運(yùn)用雙手和頭腦的人是舵工；運(yùn)用雙手和頭腦與心靈的人是藝術(shù)家；運(yùn)用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。行銷員運(yùn)用技巧和智慧，讓顧客了解而購買，得到好處與方便，提高生活水準(zhǔn)，最后反饋到企業(yè)內(nèi)部，增加生產(chǎn)效率，如此生生不息、蓬勃發(fā)展。

行銷員生活的一部分。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。會(huì)做行銷，別人才會(huì)承認(rèn)你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業(yè)，讓你與廣大民眾接觸中獲得各方面的經(jīng)驗(yàn)。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。

偉大的抱負(fù)，開闊的胸襟，彬彬有禮的風(fēng)度，一瀉千給民眾以建議性的咨詢顧問。提高整個(gè)新生活品質(zhì)。

行銷是高貴的，高收入的，最自由的。誰最想職業(yè)是找到如此安全而真實(shí)的收獲？哪一職業(yè)能象行銷那樣具有發(fā)展?jié)摿?。只要你投入，就?huì)有相當(dāng)?shù)膱?bào)酬。抓住機(jī)會(huì)作最大的利用！

行銷業(yè)觀：

19世紀(jì)初的三十年里，是生產(chǎn)產(chǎn)品的導(dǎo)向時(shí)期，生產(chǎn)供不應(yīng)求。1930年起到十九世紀(jì)中葉，隨著產(chǎn)品的日益豐富，生產(chǎn)供過于 求，產(chǎn)品進(jìn)入以推銷、促銷為主要手段達(dá)成銷售量的銷售導(dǎo)向時(shí)期。

1950年起，生產(chǎn)與消費(fèi)沖突加強(qiáng)，市場競爭加劇，企業(yè)競爭從單 一產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橐詽M足顧客需要來獲得利潤進(jìn)入行銷導(dǎo)向時(shí)期。

近年來，隨著全球環(huán)境日益惡化，能源短缺加重，地區(qū)沖突升級(jí)，以對(duì)全世界以自我為中心無休止地追求市場機(jī)會(huì)和利潤所造成的糾紛時(shí)，帶動(dòng)產(chǎn)品愈來愈劇烈，出現(xiàn)了“人類觀念”。實(shí)現(xiàn)真正人類需要力量。

里的辯才，認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度和熱忱、關(guān)懷，市場（Market）：顧客與競爭者聚集之處。銷售（Sales）：供需雙方接觸處。

推銷（Selling）： 將產(chǎn)品出處告訴消費(fèi)者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。

行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。行銷理念 1.推銷魂

不是尋找客戶，而是創(chuàng)造客戶 打入客戶的心，而非打破客戶的頭 客戶永遠(yuǎn)是對(duì)的

交易的完成是一個(gè)新交易的開始 2.八二法則<冰山> 3.獨(dú)一無二的自己

自信、自愛

成就的大小絕對(duì)不會(huì)超越有信心的大小。

哀莫大于心死，恥莫過于喪失自信。自信心是比金錢、智慧、家世、朋友更有助于發(fā)展自己事業(yè)的利器。它是人生最可靠、最可貴的資本。對(duì)自己也不必過分求全責(zé)備。世界上沒有十全十美的人，能夠被大多數(shù)人親近的人，就是成功的人。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權(quán)利，有挑剔才有購買的意愿人，是最聰明的動(dòng)物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。誰都不愿見到自己慢性自殺，誰都不希望自己摧毀自己。不愛自己與不愛別人，同樣是一種罪惡。自愛不僅是要愛護(hù)自己的精力、身體，更要愛護(hù)自己的品德、修養(yǎng)，這些都必須以精神來完成。內(nèi)外生命的歷程，都必須由內(nèi)心的塑造表現(xiàn)出來。一個(gè)浪費(fèi)自己生命力的人，比那些浪費(fèi)自己家財(cái)做敗家子，更令人不可饒恕。唯有擁有充沛生命力的人，才是世界上最富有的人。人，最大的優(yōu)點(diǎn)在于能夠原諒自己！人，最大的缺點(diǎn)在于能夠原諒自己！

志氣、堅(jiān)忍

志氣絕不可取在未經(jīng)熬練成熟前散發(fā)出預(yù)期的力量。

成功不帶絲毫的勉強(qiáng)。黎明前的黑暗，有極大的耐力與勇氣，才足以突破。志氣是以光明磊落的胸襟，若干實(shí)干的精神為憑借，不畏艱巨，不畏困苦，始終以高尚的情懷，朝氣蓬勃邁步向前。有志氣、有毅力、有勇氣、敢擔(dān)當(dāng)，即使一無所有，也能夠無中生有，化腐朽為神奇，使自己的生命變得更充實(shí)，使自己的人生變得更多采。志氣一經(jīng)喚起，仍要不斷注意教育，保持其銳利、新鮮的狀態(tài)。野心比志氣更使人蠢蠢欲動(dòng)，它原是人性中未經(jīng)教化的原始欲望。世間評(píng)為卑劣的作為，無不是以野心為出發(fā)點(diǎn)，投機(jī)取巧為手段。只重表面的風(fēng)氣，不重內(nèi)心情操，不尋求平衡，是個(gè)人的不幸，更是社會(huì)的損失。堅(jiān)忍，誰能夠保有它，誰就可以出人頭地；誰能夠取得它，誰就可以登峰造極。堅(jiān)忍必須百分之百出自內(nèi)心，必須以自己的意志與毅力來灌溉、培養(yǎng)，一點(diǎn)一滴地琢磨，一點(diǎn)一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內(nèi)在最雄厚的財(cái)富，任何人抱不走，奪不去。一切挫折都是要達(dá)到美好過程中必然的遭遇。失意泰然，得意冷然，有事嶄然，無事澄然。每經(jīng)歷一次挫折，便產(chǎn)生更大的決心和勇氣；即使到達(dá)成功之路的終站，也始終保持住那股不屈不撓的奮斗精神，隨時(shí)迎接再一次挑戰(zhàn)的精神。堅(jiān)忍是突破任何困難最有效的武器，是解除一切困難最有用的金鑰匙。它，可以使人平步青云，可以使人化險(xiǎn)為夷，取得它也須付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，這份不是金錢的力量可以替代，不是外在的力量可以借助，它需要“勇氣”和“毅力”。堅(jiān)忍并非不能做到，而是大多數(shù)人不愿做到！

樂觀、誠信

心智與感情成熟的程度，可以主宰一個(gè)人的成功與失敗。

成長的過程原本就包含著無限的痛苦。只有不向環(huán)境低頭的人，才有征服環(huán)境的一天。樂觀，才會(huì)對(duì)一切困境產(chǎn)生百折不撓的突破勇氣，對(duì)一切事物產(chǎn)生濃厚的興趣。社會(huì)是一本很好的書；社會(huì)是一個(gè)最好的大學(xué)。能夠?yàn)閯e人著想，才有相當(dāng)?shù)挠^察空間，相當(dāng)?shù)纳罱?jīng)驗(yàn)。凡事能設(shè)身處地想一想，就不會(huì)有太多的怨尤，太多的責(zé)難。常能為他人著想，就越明白：社會(huì)是一個(gè)不容易領(lǐng)會(huì)的東西。偶然遇到一些不滿的事，發(fā)現(xiàn)一些不滿的現(xiàn)象，就不會(huì)失望或產(chǎn)生消極。誠實(shí)的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。任何一個(gè)人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會(huì)有一些“虛”的成份存在。事后應(yīng)作適度的檢討。否則，在時(shí)間的長期考驗(yàn)下，虛偽的因子終將成為致命的傷害。絕對(duì)不要怕誠信吃虧！暫時(shí)的失去也是為了更多的得到?！俺砸粔q，長一智”，你永遠(yuǎn)站在河對(duì)岸，總不會(huì)生出翅膀來讓你飛到彼岸去。聰明的吃虧決非一時(shí)的沖動(dòng)。一個(gè)成熟人總是在彈性限度運(yùn)作。許多事正因?yàn)槟阄也簧朴诔蕴澏チ撕芏??；嫉没际?，刁鉆圓滑對(duì)個(gè)人品格淘汰，將是致命打擊。對(duì)自己誠實(shí)，對(duì)別人也誠實(shí)，才會(huì)贏得人心。生命充滿活力，事業(yè)一帆風(fēng)順。

健康、活力

盡管你能做出最驚人的偉業(yè)，卻無法創(chuàng)造出第二個(gè)自己。

努力拓展事業(yè)的同時(shí)，更要隨時(shí)維護(hù)自己最偉大的本錢──身體。任何財(cái)富都發(fā)源于自己的身體，保護(hù)財(cái)富就須先保護(hù)身體，保護(hù)身體就必須注意自己的健康，從和諧的生活面，開創(chuàng)更輝煌的業(yè)績。使自己不但擁有更多的財(cái)富，而且有足夠時(shí)間去享受財(cái)富。留得青山在，不怕沒柴燒，永遠(yuǎn)保持健康的高峰狀態(tài)，即使有所挫折，也會(huì)東山再起。若是疏于對(duì)健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰能給以慰籍？沒有娛樂、沒有消遣、沒有朋友、沒有??孤獨(dú)、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。當(dāng)無所不有時(shí)，也就一無所有！事業(yè)令人著迷、沉醉，當(dāng)一個(gè)人無法看到事業(yè)成長時(shí)，事業(yè)又何以可愛呢？

潛能、定位

一味沿襲穩(wěn)重生活方式，從不須擔(dān)負(fù)任何必要的風(fēng)險(xiǎn)，還能指望他成就什么呢？

自己不是一介平凡小人物，不會(huì)沒有出息，無所作為。重視自己。掌握自己的命運(yùn)成為自己的主宰。一成不變的生活不是我們想要的生活。了解能力展示水平發(fā)揮的運(yùn)用，增進(jìn)自我認(rèn)識(shí)就會(huì)適應(yīng)。一個(gè)人，連自己都不曾感覺到重要，還能要求別人為你作些什么呢？忙忙碌碌的生活，是不是有意無意間失落了自己。面對(duì)生命謝幕，你不曾真實(shí)的活過！實(shí)現(xiàn)自我。正視自己的“弱點(diǎn)”，更重視自己的“長處”，這是你所以是你的質(zhì)的所求，更是立世的實(shí)力基礎(chǔ)。個(gè)人的特質(zhì)將澄清自我價(jià)值，重估整個(gè)生命奮斗的意義。你值得為自己的存在而自豪。你我如此平凡，又如此幸運(yùn)。在生命的每一天，我們都傾注自己的心力，我們擁有最充實(shí)、最豐富、有意義的人生。真實(shí)的生命不是刻意迎合，而是恰到好處的自由揮灑，活出自己的滋味。

人是社會(huì)性的，必須確立自己的地位，在完整的生活架構(gòu)里，找到歸屬感。生活架構(gòu)里，找到歸屬感。人由一種情境到另一種情境往往不會(huì)有原有的能力標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校也無法教人有什么超常發(fā)揮。我們需要探索、經(jīng)歷、溝通。樹立對(duì)自己的信心。發(fā)揮自己長處是每個(gè)人面臨的最大挑戰(zhàn)。

擺脫角色的束縛：束縛使人僵化，限制人正常能力發(fā)揮，表現(xiàn)真正的自己，清晰地表達(dá)自己，表現(xiàn)自己沖動(dòng)與強(qiáng)力。

表達(dá)愛與溫情：心中充滿愛，才會(huì)被關(guān)懷，才會(huì)順利成才。

平穩(wěn)內(nèi)心：平靜心，才可能最大限度發(fā)揮自己才智，消除內(nèi)心沖突。

權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。開放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行為只是手段而非目的。畢竟人的本質(zhì)是與人共處成長，彼此依存。信任自己和別人，才能表現(xiàn)真正的自己。

把握現(xiàn)實(shí)，分享別人快樂。把握現(xiàn)實(shí)，才會(huì)在崛起的的人群中突出自己。走過來了，才會(huì)有現(xiàn)身說法，生命的定位圓滿。

生命苦短，不認(rèn)真做說什么，怕也難以向這副空“皮囊”交待！活著該不是為了吃吧！快樂自己，分享快樂。快樂最具有感染。發(fā)自心性的怡悅，才會(huì)對(duì)世界接納和寬容。永遠(yuǎn)不覺得自己渺小。4.本事雖小，借“雞（機(jī)）”下“蛋”

專精立業(yè)，博覽取勝<學(xué)有所長> 審時(shí)度勢，因機(jī)立勝識(shí)別與把握<果斷、迅速> 機(jī)智

機(jī)智早不代表淵博的學(xué)問與豐富的知識(shí)。一個(gè)善用機(jī)智的人，不但能在任何場合，任何地點(diǎn)，盡量運(yùn)用他所知道的事物來作為他談話的資料，并且還能夠適當(dāng)?shù)乩盟恢赖氖挛飦硌陲椝臒o知。就像一個(gè)卓越的廚師，這依賴經(jīng)驗(yàn)判斷，更需要自我教育。機(jī)智，在于不恃才自傲，自我封閉，而能隨機(jī)應(yīng)變，見機(jī)行事。時(shí)時(shí)懷著同情別人不幸遭遇的心情，隨時(shí)關(guān)懷別人所喜愛的事物。能了解人性的弱點(diǎn)，卻不擊破人性的缺點(diǎn)；明知?jiǎng)e人占了便宜，還讓他三分。人人都有發(fā)表欲，人人都有自己主張，不要搶在別人前面發(fā)表自己意見，對(duì)任何足以傷感情的話，敢隨時(shí)克制；多為別人想想，假如我是會(huì)怎樣。以愛心與關(guān)懷保持自己良好的品行，讓自己生活充滿溫馨與美滿。5.本錢全無，人和坐財(cái)

凡社會(huì)上出人頭地的人，都善于運(yùn)用群眾的力量。世事洞明皆學(xué)問，人情練達(dá)遍地金。有處世的熱心，待人的熱忱。在今天這樣一個(gè)飛速發(fā)展的社會(huì)，人際關(guān)系相對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜。事業(yè)成功80%取決于不斷進(jìn)取，人才叢林中，運(yùn)籌帷幄，左右逢源。不了解人性，不能把握人性，不能知變而應(yīng)變，勢必舉步艱難，動(dòng)輒得咎。

打開人性的灰箱，你我是朋友

以良好的風(fēng)度、優(yōu)美的儀態(tài)，亮出你的青春護(hù)照；以個(gè)人的內(nèi)蘊(yùn)的美質(zhì)學(xué)識(shí)德性，走進(jìn)人的心里。發(fā)自內(nèi)心地真誠關(guān)心他人。人都喜歡接受別人的關(guān)切與注意。誠干中，形干外，以自己獨(dú)有的坦率、真誠走出一片蔚藍(lán)。最沉默的人，都有濃郁的發(fā)表欲。人都具備一個(gè)與生俱來的話匣子。絕大多數(shù)人，話里頭沒有多少新鮮東西。只要你有耐心善于傾聽，學(xué)會(huì)關(guān)注，你會(huì)發(fā)現(xiàn)人們大都在毫無選擇渲泄感情，并無確切指明。有的不過是在證明一下自己的存在。當(dāng)他實(shí)在沒有東西可講的時(shí)候，也是他最虛最沒有防備的時(shí)候。也是最需要?jiǎng)e人，最容易接納他人的時(shí)機(jī)。適當(dāng)把握良機(jī)、以逸待勞、對(duì)癥下藥、適度點(diǎn)撥，意想不到的結(jié)果便會(huì)出現(xiàn)。當(dāng)對(duì)方不設(shè)防的時(shí)候，他已把你從陌生看成自己的知音。當(dāng)蕓蕓眾生，只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會(huì)有許多鮮為人知的趣聞。

微笑──擋不住的最愛

微笑，無法拒絕，更無法逃避；微笑，無需金錢，更勿需勞作；微笑，出自真誠的愛心，來自內(nèi)心的關(guān)懷！微笑，使你我他瞬間成為永恒。它是極為常見的，愈為人所忽略，而愈是這些遺忘的常常散發(fā)出人性的光輝。人與人曾經(jīng)熟悉的變得陌生而遙遠(yuǎn)，而陌生的又將成為恒久的缺憾。

人的相見的第一眼，善意、溫和的微笑無疑是第一聲無言的問候，讓人舒適、快意。自然也就喜歡上了你。人何曾吝嗇起來了呢？也許是別人不曾露出過笑臉，那你的笑容可掬更顯得難能可貴。你確是因?yàn)閯e人而存在，更是因?yàn)榈玫綈鄱冻鰫?，而這絕無任何的勉強(qiáng)與做作，而全然是一種心性的自然流露。當(dāng)你每天最愉快、微笑地向人們道一聲“早安”無疑是超越生命的問候！盡享生命的喜悅回蕩。

言語──人性的誘惑

人，最大的特性是最善于保護(hù)自己?，F(xiàn)代工商社會(huì)，主客觀限制人真實(shí)的表現(xiàn)自我，而表現(xiàn)出虛偽。人們的談吐變得異常沉重，謹(jǐn)慎。誰都不喜歡輕易讓人支配。個(gè)性在挑戰(zhàn)之間樹起一道心墻。朋友之間，變得格外小心，稍有不慎，就會(huì)引起警覺，加以防備，來避免自身傷害。走進(jìn)對(duì)方，最不可思議的是深切擊破人的內(nèi)心，讓人處處感到是利已而非利人。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須?；谡\懇的交談，使對(duì)方得到真實(shí)的實(shí)惠，正是語言的妙處。人是情緒化的產(chǎn)物，感情用事超過理智的抉擇。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。正因如此人與人的交流人情成敗往往過于言語本身。人最容易涌陷入習(xí)慣性的網(wǎng)中不知自拔，因而它舒適又安全。

敬業(yè)、樂群

任何職業(yè)都有其不可磨滅的神圣性；任何工作都有其獨(dú)有的可敬處。既然你無法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。熱愛中全身心投入，你會(huì)散發(fā)出奇跡般活力。用自己的能力掌握自己的待遇，是最公平的。人在生命的參與中盡享人生的風(fēng)流。以誠懇的態(tài)度待人，設(shè)身處地替別人打算；懂得寬容；樂于成人之美，樂聞人之譽(yù)。在人的群山中，走出自己的偉岸與深遠(yuǎn)。

欺騙──走向自我毀滅 欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。這種違心的欺騙隨著時(shí)間推移暴露無遺。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對(duì)的錯(cuò)誤！

6.本行領(lǐng)先，聯(lián)手開拓

地利 協(xié)作

誰能夠創(chuàng)新，誰就能領(lǐng)先

誰能夠超越，誰就能出人頭地保持尖端的突破力，才會(huì)打開新天地 創(chuàng)意因素：

好奇心──接受問題能力 流暢性──思路靈活 靈活性──思考彈性，角度 跳躍──獨(dú)創(chuàng)性 重組性 恒心與毅力 1.2業(yè)務(wù)操作綱要

基本要求：行銷的游戲規(guī)則 業(yè)務(wù)的概念

最基本的早期時(shí)，就是花勞力把東西賣掉，因素之一?，F(xiàn)在，有基本的觀感。

1.客戶的觀點(diǎn)來說明他們想要的、需要的、了解的，應(yīng)替客戶想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力

2.收集個(gè)人情報(bào)資料，有助于了解，應(yīng)旁敲側(cè)擊展開了解。

3.建立情誼，人們通常會(huì)請(qǐng)朋友幫忙，基本上都想和朋友做生意，客戶通常對(duì)陌生人產(chǎn)生不信任感。要讓他相信你，因此，得與他交朋友?！敖慌笥选胺浅Ｖ匾?，如不做好，后來可能會(huì)很辛苦。累計(jì)無形資產(chǎn)，即使賣完房子也要保持朋友的關(guān)系。

4.建立競爭的對(duì)手無法攻破的交情護(hù)盾，老客戶非常重要，客戶介紹客戶，房子是不動(dòng)產(chǎn)，俗話說“有土始有財(cái)“，說實(shí)話是重要的。要有競爭意識(shí)敢去拼，注重低價(jià)位盤子，這些客戶會(huì)帶來更多的客戶。5.建立共同的話題

發(fā)掘、試探客戶，尋找共同點(diǎn)，了解其興趣與愛好，共同話題 男性：興趣：運(yùn)動(dòng)、得意的事和成就感 女性：興趣：買衣服、逛街等 請(qǐng)教不懂的問題，拉近兩者之間的距離

6.取信于人，信守、準(zhǔn)時(shí)，能力范圍所能達(dá)到的事情幫助客戶，增加自己講話的可信度。7.做個(gè)風(fēng)趣幽默的人

8.千萬不要被客戶感到你在做行銷。不要讓客戶感覺到你在賣東西，“生意不在人意在”，讓他感到買你的東西能得到好處。

三要素（行銷成功）：態(tài)度、幽默、行動(dòng) 個(gè)人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌 行動(dòng)：決不放棄，要求客戶買下房子。

平常練習(xí)思考，想出對(duì)策，針對(duì)客戶的問題，隨時(shí)記筆記。

收集客戶的問題點(diǎn)，不能死記某一樣?xùn)|西，應(yīng)該視具體情況與人來決定。

客戶的期待

基本期望得到的大概有以下幾項(xiàng)： 1.希望你只要告訴我事情的重點(diǎn)，比如針對(duì)價(jià)格等等，也許不需要把產(chǎn)品講得太透明，太煩瑣。避免講一些讓客戶感到緊張的字眼，做一個(gè)道德的業(yè)務(wù)員，給一個(gè)理由告訴客戶為什么這房子適合客戶，理由是什么。例如，為什么要求客戶買2R的房子，應(yīng)告訴客戶理由，比如一家三口2R的就夠了，要替客人著想。這樣做會(huì)讓客戶更快決定買下你的房子。2.要老實(shí)。3.給理由 4.說明理由

5.證明給客戶看，例：付款方式如何的輕松，按時(shí)交房、證明交通的便捷等。

6.客戶的心態(tài)：讓我知道我并不孤單，告訴我一個(gè)與處境類似的案例。找一個(gè)與客戶相似的例子，舉給客戶聽。

7.自我證明價(jià)格，讓客戶感覺價(jià)格合理，用同地段同類產(chǎn)品比較給客戶看。拿實(shí)際的東西給客戶作比較，舉出產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)來說明價(jià)格的合理。8.告訴我最好的購買方式

因?yàn)榭蛻粝Ｍ徺I的輕松，沒有壓力，讓他知道什么是對(duì)他最好，告訴他最好的方式，就算客戶有能力一次性付款，也要試著說一說分期付款。9.強(qiáng)化我的決定

客戶已經(jīng)有點(diǎn)動(dòng)搖，業(yè)務(wù)員要把優(yōu)點(diǎn)說給客戶聽，幫助他做決定。舉事實(shí)的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實(shí)際問題，還可舉交通等方面。10.不要和我爭辨

客戶不喜歡業(yè)務(wù)員與他爭，即使業(yè)務(wù)員贏了，結(jié)果客戶也會(huì)失去。先肯定客戶，然后再去否定，先支持他贊成他的觀念，然后用一些“只是??，可是??，但是??”等字眼婉轉(zhuǎn)的否定他，暗示客戶，稍稍帶一點(diǎn)攻擊性，但不能很明顯。11.不要用瞧不起我的語氣和我說話

有的客戶對(duì)買房不懂，不要很無禮地找出他的錯(cuò)誤，應(yīng)慢慢地講解給這些客戶聽。12.別說我購買的東西或我做的事是錯(cuò)的

不能用無禮的語氣中傷客戶，對(duì)于有些已經(jīng)在別的地方小訂的客戶，不要急著說競爭對(duì)手的不好，應(yīng)好好對(duì)待，慢慢地磨，讓客戶對(duì)你和你的房子感興趣，對(duì)于小訂退戶客戶應(yīng)該是非搶不可的，如真談不下來，進(jìn)行人海戰(zhàn)術(shù)。有時(shí)可以采取演戲的方式，逼客戶“投降”，采取一些技巧。13.我在說話時(shí)請(qǐng)你注意聽，閉嘴聆聽

重點(diǎn)：除了了解、觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認(rèn)真地聽他講。客戶便會(huì)覺得你對(duì)他說的話很感興趣，他便會(huì)滔滔不絕地講下去，讓你更深層了解他的底細(xì)，偶爾提些問題，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，便點(diǎn)到為止。14.說話要真誠

五步推銷法

1.激情——主要是在于激發(fā)個(gè)人潛力，不斷地開發(fā)客戶，有決不放棄的決心。

例如：給自己訂一個(gè)目標(biāo)，如一個(gè)億銷售的案子，給自己定一個(gè)四、五千萬業(yè)績的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。

2.感情——要與客戶“談戀愛”，拉近與客戶的距離，談感情，但要拿捏得當(dāng)，建立友誼。3.展示你的商品——在最短時(shí)間內(nèi)讓客戶有第一印象，介紹模型非常重要，有一定流程。

4.價(jià)格——你最后守的價(jià)格，守住價(jià)線。讓客戶很難殺這價(jià)錢，價(jià)格絕不能退得太快，盡量一折一折的退。應(yīng)該沉住氣，慢慢來，引誘顧客來砍價(jià)，但又要讓他覺得很困難不好砍。5.數(shù)量——未必客戶買一套就是一套，引導(dǎo)他多買幾套。

情感是推銷的潤滑劑 成交前情感的交流 成交前情感的注入 成交前情感的聯(lián)絡(luò)

這過程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強(qiáng)化其決定。

行銷成功二十六招

1.建立并維持積極的態(tài)度。要有激情，變不積極為積極，以行動(dòng)切實(shí)做到這一步。不能報(bào)有無所謂的態(tài)度。2.相信自我，如果連自己都不相信怎么能做到最好。告訴自己“我能做到，我是一個(gè)頂尖的業(yè)務(wù)員”，但不能自我膨脹，鼓勵(lì)自己向另一個(gè)高峰邁進(jìn)，維持這種感覺。

3.訂一個(gè)計(jì)劃，設(shè)定并完成目標(biāo)。做到在案前訂計(jì)劃與目標(biāo)的習(xí)慣。向高的目標(biāo)挑戰(zhàn)，給自己壓力，讓自己想盡辦法去達(dá)成目標(biāo)。

4.學(xué)習(xí)并實(shí)行基本行銷原則。通過聽錄音帶、看書，互相討論學(xué)習(xí)得到良好的解決方法。一定要不斷地看書，有空就看各類書籍，增加自己的知識(shí)面，不要什么都不懂。5.了解客戶并滿足他們的需求

6.為幫助而銷售。不是讓客戶感覺，而是要出自真心地幫助客戶，客戶會(huì)很感謝你，最終他還是會(huì)和你買房子。

7.建立長期關(guān)系，無形中客戶把你當(dāng)作一個(gè)顧問，介紹更多客戶給你。

8.相信你的公司與商品。相信公司的眼光，公司接下樓盤，證明它有可賣性，此外只有相信自己的產(chǎn)品，才能讓客戶相信你。9.真誠

10.準(zhǔn)時(shí)赴約，客戶絕對(duì)不喜歡不守時(shí)的業(yè)務(wù)員

11.表現(xiàn)出專業(yè)的形象。內(nèi)在：在對(duì)產(chǎn)品有很深、很透徹的了解，對(duì)一些專業(yè)法規(guī)及基本的東西要知道，要比客戶懂得多。對(duì)市場了解，各個(gè)樓盤地段的情況。外在：服裝儀表。12.與客戶建立良好關(guān)系與信任感 13.善用幽默 14.對(duì)商品了若指掌 15.強(qiáng)調(diào)好處而非特點(diǎn) 16.不要惡意貶低競爭對(duì)手

17.傾聽購買訊息。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號(hào)，應(yīng)及時(shí)抓住訊號(hào)，趁熱打鐵。18.預(yù)期客戶的拒絕。先預(yù)防他可能提拒絕的問題。19.要求客戶購買。記住最終目的是要客戶買房子。

20.提出要求客戶立即下定單之后記得立即閉嘴。不讓客戶有猶豫的機(jī)會(huì)，記得“言多必失”，應(yīng)趕快寫完定單，速戰(zhàn)速?zèng)Q。

21.如果銷售未成功立即約好下一個(gè)見面時(shí)間。應(yīng)采取壓迫性的約法，一定要用時(shí)間去壓客戶，約完后追蹤再追蹤。

22.努力會(huì)帶來好運(yùn)。比別人更努力就一定會(huì)帶來好運(yùn)，不要看輕你的客戶。23.堅(jiān)持到底 24.熱情面對(duì)工作 25.留給客戶深刻的印象 26.追蹤

開啟客戶的心動(dòng)鈕 如何發(fā)現(xiàn)客戶的瞬間欲望

1.提出與現(xiàn)成處境有關(guān)的問題。讓客戶自己感覺這產(chǎn)品適合他的，提出一些他現(xiàn)在的狀況，鉤起客戶的欲望，在此情況下趁熱打鐵。

2.詢問他得意的事。每個(gè)人都喜歡說自己得意的事，可以直接地詢問方法來詢問客戶，有了開頭，后面就會(huì)比較容易，你要與客戶一起分享客戶開心的事，這樣客戶就會(huì)信賴你，會(huì)越說越多。

3.提出與個(gè)人興趣有關(guān)的問題。如果談到與客戶興趣有關(guān)的問題，客戶會(huì)非常高興，才會(huì)說真話。賣房子應(yīng)速戰(zhàn)速?zèng)Q，速度快會(huì)比較安全。

4.問他假如他不必工作，他會(huì)做什么。通過對(duì)客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購買的訊息 5.捉出與目標(biāo)有關(guān)的問題?？梢詥柨蛻舻哪繕?biāo)，比如這一生想買多少房子等等，當(dāng)客戶提出一個(gè)問題，要抓住這個(gè)問題詢問下去，引導(dǎo)客戶掉入你的“陷阱”。

6.看看辦公室里每樣?xùn)|西。通過觀察里面的每一樣?xùn)|西，可以某些特殊的物品上反映出客戶的愛好、性格等，比如照片，可反映他的家庭狀況，然后針對(duì)著方面展開話題，充分了解你的客戶。

讓你的客戶掏腰包 基本要素

熱心、準(zhǔn)時(shí)、友善、專業(yè)

熱心與友善比較重要，只要做得透徹，有親和力。要有誠心不要騙客戶，以誠交友。

1.充分的準(zhǔn)備——談話的話速，談話要流暢，表現(xiàn)出專業(yè)水平，應(yīng)與客戶對(duì)答如流，了解周邊個(gè)案情況。2.商品說明——考慮整件說明流程，讓客戶有深刻印象，因此業(yè)務(wù)員應(yīng)多多互相練習(xí)。

3.準(zhǔn)備書面的東西，例：文件夾（價(jià)格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產(chǎn)品。

4.講一個(gè)你幫助其他客戶的故事。曾經(jīng)怎樣幫助解決買房的問題，如付款方式方面等，客戶會(huì)感到很放心。5.不經(jīng)意地說出大客戶或準(zhǔn)客戶競爭對(duì)手的名字。不經(jīng)意地說出客戶的競爭對(duì)手會(huì)刺激客戶，會(huì)有很大好處。

6.一張滿意客戶的名單。給客戶看一看小訂、大訂的單子，讓客戶感到緊張、害怕，客戶會(huì)很快做決定。業(yè)務(wù)員之間要有默契。

7.不要令準(zhǔn)客戶感到困擾。如果客戶很有錢，你千萬不能貪心讓客戶多購幾套，這樣只有讓客戶感到困擾，應(yīng)讓客戶買得輕松，縮短時(shí)間。8.強(qiáng)調(diào)售后服務(wù)。物業(yè)管理、水電保修。

9.為幫助而行銷，不要為傭金而行銷。要有胸襟，讓他感到他不買也沒關(guān)系，沒有壓力，就會(huì)與你拉近距離。

客戶為何要拒絕購買？ 1.不想買 2.錢太少

3.自己拿不定主意

4.認(rèn)為別處有更劃算的買賣 5.另有打算，不想告訴你 6.另有門路（找到老總）7.現(xiàn)在忙著處理其它更重要的事 8.價(jià)格太高，太貴了

9.不喜歡你，對(duì)你的商品沒有信心 10.不喜歡，不信任你（你可以反同客戶）預(yù)算

單位買房或公司買房（如錢有差距的話就想辦法兩邊都有拉進(jìn)）

想買可是價(jià)太貴了，想壓低你的價(jià)格：想辦法幫他解決付款方式（1、有沒有帶錢？

2、要引導(dǎo)他買房子。

3、千萬不要擔(dān)心客戶跑了。）商品有沒有問題？ 公司有沒有問題？ 服務(wù)有沒有問題？ 價(jià)格有沒有問題？

總結(jié)：做業(yè)務(wù)一定要有心，“世人無難事，只怕有心人”

客戶的訊息

不必說太多的話，盡量讓客戶自己表達(dá)，從中獲得訊息。

1.經(jīng)常聽到的客戶詢問的問題，例如，“什么時(shí)候交房”，從中可知客戶關(guān)心什么、在意什么，并了解客戶現(xiàn)在的問題所在。

2.有關(guān)價(jià)格問題，客戶如果很關(guān)心問地很細(xì)，或客戶之間對(duì)于價(jià)格互相討論，這表現(xiàn)出了客戶強(qiáng)烈的購買欲望，此時(shí)業(yè)務(wù)員就應(yīng)該考慮如何來回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對(duì)策。

3.交貨問題例“交房后的物業(yè)管理怎么樣”等等，此時(shí)說明客戶可能會(huì)購買，客戶已經(jīng)透露了訊息。4.問到公司的問題例“你們這個(gè)項(xiàng)目是否第一個(gè)項(xiàng)目？”等詳細(xì)問題，客戶想從中得到自己是否會(huì)上當(dāng)，怕被騙，因此想要進(jìn)一步去了解。

5.需要重復(fù)說明，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現(xiàn)出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意從客戶言行舉止中散露出的問題。

6.品質(zhì)結(jié)構(gòu)的問題，例房屋水管的問題等等，客戶想從中得到保障，現(xiàn)在房子的基本結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)員應(yīng)充分掌握，高層一鋼骨，多層一磚頭，剪力墻：簡于磚頭與鋼筋之間。7.保證維修的年限。

8.客戶如果重復(fù)看某一樣?xùn)|西，比如樣板房。9.會(huì)詢問購買過的客戶。應(yīng)用感覺，發(fā)揮想象力。

業(yè)務(wù)員常犯的錯(cuò)誤 1.對(duì)客戶有成見。

2.沒有聆聽，業(yè)務(wù)員一定要仔細(xì)地聽，因從客戶說中了解放棄最想要的東西。3.優(yōu)越感。不能感到高高在上，客戶會(huì)感到受不了。

4.今天就買壓迫感。確實(shí)有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時(shí)放一下“小狗行銷法”，試用產(chǎn)品。5.沒有討論到需求。不了解客戶的需求。

6.流露出要成交的模樣。不要過于流露出這種感情。7.態(tài)度的問題。不能不理客戶。8.差勁的態(tài)度。要真誠。

成功的拌腳石

1.不相信自己——要有信心。覺得自己無能才賣高價(jià)位產(chǎn)品。2.不相信自己的產(chǎn)品。克服自己，相信自己的產(chǎn)品。3.沒有設(shè)定及達(dá)成目標(biāo)，沒有規(guī)劃能力。應(yīng)設(shè)定目標(biāo)生涯規(guī)劃，該怎么做需要怎么做。

4.你很懶或者你沒有為完成行銷做準(zhǔn)備。充分準(zhǔn)備基本資料。5.不知道如何面對(duì)拒絕。6.對(duì)商品知識(shí)沒有通盤的了解。

7.沒有學(xué)習(xí)并執(zhí)行行銷的基本理論。最好每星期花一二天看看書，增加知識(shí)，并加以實(shí)踐。8.沒能了解客戶或滿足客戶的需求。9.跟不上改變的腳步。例：市場的改變等。

10.無法與他人相處。包括同事與客戶，應(yīng)協(xié)調(diào)與溝通，學(xué)習(xí)如何與人相處。11.不要太過貪心。12.不能夠信守承諾。

13.不能堅(jiān)持到底，理念，工作態(tài)度，目標(biāo)與欲望。

1.3銷售員的素質(zhì)要求

素質(zhì)要求——成為一名優(yōu)秀的Sales 1.積極旺盛的斗志 2.鍥而不舍的耐力 3.不斷充實(shí)相關(guān)的知識(shí) 4.嚴(yán)密注意市場情況 5.忍辱負(fù)重、吃苦耐勞 6.優(yōu)雅翩翩的風(fēng)度

7.口才的不斷琢磨，善用語言的威力 8.誠摯務(wù)實(shí)的態(tài)度 9.穩(wěn)重不浮夸

10.以專業(yè)知識(shí)說服業(yè)主，而非以賭取悅業(yè)主 11.讓人尊重而非讓人消遣

12.有原則、有風(fēng)格，寧為玉碎，不為瓦全，不冒不必要的不平等風(fēng)險(xiǎn) 13.一勤天下無難事

14.不斷與業(yè)主保持聯(lián)系，問寒問暖，非你需時(shí)才聯(lián)絡(luò) 15.不分晝夜，一切配合工作時(shí)間

業(yè)務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)：

1.有尊嚴(yán)，而又有高收入的生活。2.有意義，又可以作為終生的事業(yè)。3.具備專業(yè)知識(shí)，且專業(yè)經(jīng)營，勝任工作。4.明確自己的計(jì)劃，努力去達(dá)成。5.遇難不退縮，堅(jiān)持到底。?對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，最動(dòng)蕩的最穩(wěn)定 6.用你的熱忱，親和力認(rèn)識(shí)更多的人。

?越自信的人越有吸引力，從自己的形象體現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值 ?不要把別人的差形象強(qiáng)加于你的身上，體現(xiàn)同類行業(yè)的差距 ?我一定會(huì)比別人做得更好，自信心的體現(xiàn) ?行業(yè)、商機(jī)、品味與人性

?購房時(shí)，人性的撕裂，欲望瞬間的放大 7.不斷學(xué)習(xí)，保持進(jìn)步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！?主動(dòng)地迎合市場 ?由買方提供的商情

?不斷學(xué)習(xí)，保持進(jìn)步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！8.積極主動(dòng)，樂觀進(jìn)取。?樂觀、達(dá)觀的態(tài)度

9.養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，盡心盡責(zé)。?盡心，要提醒 ?盡責(zé)，要反饋

10.永遠(yuǎn)抱有服務(wù)的熱忱。11.財(cái)富的累積──理財(cái)觀念。?花錢是為了賺錢

理念：

1.拳擊場上，不會(huì)因?yàn)槟闶且粋€(gè)新手而對(duì)你手下留情。2.我們理智的頭腦告訴我們，這個(gè)世界是不理智的。3.選擇你所愛的，愛你所選擇的。

4.永不言敗，不服輸，不能輸，不怕輸。不斷地卷土重來，沖出一番新局面。5.我們不以公司的標(biāo)準(zhǔn)來衡量自我。而是以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來考量自己。6.沒有離開的客戶，只有離開的業(yè)務(wù)員。7.20%的人有80%的財(cái)富。

8.入對(duì)行，跟對(duì)人，用你的實(shí)力掌握你的收入。9.我們一無所有，但我們必須創(chuàng)造一切。（不要與別人相比，關(guān)鍵在于突破自己）

1.4銷售員禮儀及行為

一、儀容儀表

1.業(yè)務(wù)員進(jìn)現(xiàn)場需穿著統(tǒng)一制服，著裝整齊，清潔得體；

2.男同事一律著黑色或棕色皮鞋，鞋面隨時(shí)保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗； 3.男女同事均需隨時(shí)保持指甲清潔，盡量不留長指甲； 4.男同事打領(lǐng)帶；

5.接待客戶態(tài)度熱情而誠懇，服務(wù)周到細(xì)致。

二、接聽電話

1.以排定的順序接聽電話，柜臺(tái)設(shè)專門接聽電話區(qū)域；

2.來人來電統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人每天晚5:00（或個(gè)案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區(qū)域，空白表格需注明日期；

3.來電表一張?zhí)顫M，由最后一位填上者主動(dòng)放于專門檔案夾內(nèi)前補(bǔ)充新表，注明日期； 4.來電表填寫要注意規(guī)范，表中各項(xiàng)均需切實(shí)填寫以反映真實(shí)來電情況，評(píng)估媒體效果； 5.接聽者若離開，可由同組人員代替但不能同組同時(shí)安排兩個(gè)人接聽電話； 6.電話中一些敏感話題宜采用婉轉(zhuǎn)態(tài)度拒絕電話中解答或約時(shí)間邀來電者來現(xiàn)場； 7.對(duì)電話中詢問銷控，柜臺(tái)一律不予回答；

8.對(duì)于疑是“市調(diào)或其他身份者”的來電，宜請(qǐng)來電者先留電話交由其他同事進(jìn)行確認(rèn)身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹(jǐn)慎，盡量請(qǐng)來電者來現(xiàn)場； 9.來電盡量留電話以便追蹤；

10.對(duì)廣告商來電請(qǐng)其留電話及聯(lián)系并告知業(yè)主相關(guān)人員，對(duì)來人請(qǐng)先留資料后送客。

三、接待來人

1.現(xiàn)場劃定銷售桌，由各組輪流坐；

2.坐銷售桌需隨時(shí)保證銷售桌物品擺放整齊，除個(gè)人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物；

3.坐銷售桌人員宜坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動(dòng)，銷售桌不能抽煙； 4.客戶到，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事“客戶到”并帶領(lǐng)致“歡迎參觀”，同時(shí)迎上前去，引導(dǎo)來者入座； 5.對(duì)來者（首次），需先問是否與工地哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定？對(duì)來過之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)之同事，自己重返銷售桌；

6.非同組人員不得同時(shí)坐銷售桌；

7.對(duì)非客戶進(jìn)場進(jìn)行禮貌性疏導(dǎo)，或告知柜臺(tái)安排人員接待；

8.送走來人后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實(shí)準(zhǔn)確，來人資料留檔詳細(xì)填后放入指定地點(diǎn)檔案夾中；

9.個(gè)案晚5:00（或個(gè)案自定）收集當(dāng)天來人表； 10.來客須送至接待中心大門外；

11.客人落坐后，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸； 12.文件夾隨身攜帶，不得給客戶造隨意翻動(dòng)之機(jī)會(huì)。

四、柜臺(tái)作業(yè)

1.柜臺(tái)是嚴(yán)肅區(qū)域，每位同事在柜臺(tái)需隨時(shí)注意自身形象； 2.柜臺(tái)內(nèi)禁止抽煙，吃東西及看與銷售無關(guān)的雜志書報(bào)或嘻笑打鬧； 3.文具使用后需歸位于筆筒內(nèi)或交專人負(fù)責(zé)保管；

4.柜臺(tái)上隨時(shí)保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面。人員不坐柜臺(tái)時(shí)，自用資料（文件夾，筆記本，A、B級(jí)卡等）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來取”，繳錢全部充入個(gè)案工地基金； 5.銷控表僅專案，專案助理，副專案三個(gè)人可察看，其他人不得翻看；

6.作廢預(yù)約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況經(jīng)專案授權(quán)的人員可察看；

7.非經(jīng)專案，副專案，專案助理同意，不得翻閱任何銷售資料（售足簽文件夾，已購，未購，日?qǐng)?bào)表等）； 8.售，足，簽，退公證需填寫及提供柜臺(tái)留存之資料需及時(shí)辦理，以免給柜臺(tái)作業(yè)造成困難；

9.小訂金一律隨預(yù)約單交至柜臺(tái)；客戶抵押物一律當(dāng)客戶面封存于信封內(nèi)，于預(yù)約單中注明后交給柜臺(tái)；退戶一律憑白單辦理，并由退者本人親筆簽收，本人不能到現(xiàn)場，則代理人需持白單及本人，代理人身份證辦理，必要時(shí)請(qǐng)代理人出示買方來人的委托書；

五、介紹客戶作業(yè)

1.若發(fā)生介紹客戶情況，業(yè)務(wù)員需向?qū)０?，副專或?qū)０钢泶蛘泻舨⒏嬷榻B人與被介紹人相互關(guān)系； 2.待被介紹戶簽約，首期款全部到位后，由業(yè)務(wù)員填寫介紹費(fèi)明細(xì)表交專案助理審核；業(yè)務(wù)員（經(jīng)手人）及專案助理需簽名；

3.專案助理審后無誤，填寫請(qǐng)款單，附介紹費(fèi)明細(xì)表及介紹人身份證復(fù)印件，電話及被介紹成交戶合同復(fù)印本簽字后交專案審核；

4.請(qǐng)款單主委簽名后，若本公司發(fā)放，送管理部審核；若屬業(yè)主發(fā)放，則需由業(yè)主財(cái)務(wù)或其他人員發(fā)放給介紹人，業(yè)務(wù)員不得代領(lǐng)；

5.個(gè)案介紹費(fèi)所有資料，個(gè)案由專案助理建檔備查。

六、其它

1.上班不遲到，不早退，外出做好去向登記。

2.衣冠整潔，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。3.上班時(shí)間桌面上文件務(wù)求做到整齊劃一。

4.客戶前來參觀時(shí)，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業(yè)務(wù)員對(duì)待客戶須謙恭有禮、精神飽滿、態(tài)度積極。

5.同事之間和睦相處，良性競爭。

6.業(yè)務(wù)員須于每日下班前做好自己的當(dāng)日客戶資料，并將工作日記呈組長批閱。7.嚴(yán)禁在售樓處玩撲克，進(jìn)行任何賭博活動(dòng)。

8.人員下班離去時(shí)，應(yīng)保持桌面整齊，椅子必須緊靠桌面放好。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設(shè)備關(guān)閉。

9.非工作安排需要禁止擅自在售樓處留宿。10.售樓處柜臺(tái)內(nèi)、接待區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，若客戶吸煙，業(yè)務(wù)員可禮貌陪同。

11.工地大門鑰匙原則配三把，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動(dòng)在業(yè)務(wù)員處。若工地鑰匙遺失，責(zé)任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。

12.工地員工原則上自配水杯，貼上姓名標(biāo)簽，自我保管。工地員工不得使用客用一次性水杯。

2、房地產(chǎn)市場 2.1房地產(chǎn)的市場調(diào)查

一、市場調(diào)查定義 1.狹義的市場調(diào)查

就是指以本身商品的消費(fèi)者為對(duì)象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。2.廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對(duì)象除了消費(fèi)者，還包括所有一切市場上的營銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的一切與市場營銷有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。

二、市場調(diào)查的種類

依照調(diào)查方式的不同，我們將市場調(diào)查分為以下四種類型。1.詢問調(diào)查法

指將所要調(diào)查的事項(xiàng)，采取面對(duì)面、電話或書面的形式向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程。此種方法可以分以下三種。

事實(shí)的詢問 意見的詢問 動(dòng)機(jī)的詢問 2.觀察調(diào)查法

所謂觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚積作為調(diào)查結(jié)果。3.實(shí)驗(yàn)調(diào)查法

實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法事件是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。4.統(tǒng)計(jì)分析

所謂統(tǒng)計(jì)分析法，就是指依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場及銷售變化情況，供決策當(dāng)局參考的調(diào)查方法。

趨勢分析 相關(guān)分析

三、市場調(diào)查的程序

一般而言，市場調(diào)查的主要程序，步驟可以劃分如下： 初步調(diào)查

決定收集資料的方法 設(shè)計(jì)調(diào)查 選樣

資料整理與分析 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出

下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論 1.初步調(diào)查

情況分析。在擬訂正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品競爭者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購買習(xí)慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點(diǎn)，并深入研究中間的因果關(guān)系。

非正式調(diào)查。非正式調(diào)查又稱預(yù)備調(diào)查。是對(duì)日前調(diào)查范圍有關(guān)的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費(fèi)者的意見。

確定研究范圍。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可使假設(shè)減少到幾個(gè)甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。

2.決定收集資料的方法

資料可分為兩類，初級(jí)資料（或原始資料）。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。次級(jí)資料的來源

政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料

同業(yè)公會(huì)、商會(huì)及各種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料。如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等。市場研究機(jī)構(gòu)。如中信、中行經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究所等。廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。國內(nèi)、外大學(xué)的出版物。

各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告。國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。公司本身有關(guān)的各種資料。

原始資料的收集方法

調(diào)查法：人員調(diào)查法；電話調(diào)查法；通訊調(diào)查法 觀察法 3.設(shè)計(jì)調(diào)查法

在調(diào)查法中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)得周密理想是最為重要的一環(huán)。4.選樣

由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，如果要調(diào)查全部消費(fèi)者，事實(shí)上是行不通的，在時(shí)間與金錢上不經(jīng)濟(jì)。因此在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查的方法稱為選樣或抽樣。問單隨機(jī)抽樣 計(jì)劃抽樣法 分層抽樣法 5.資料整理與分析 編輯 編號(hào) 制表 分析與解釋

6.房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告綱要

一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 前言

當(dāng)前市場分析 區(qū)域市場調(diào)查分析 主要個(gè)案分析與比較 本案基地與環(huán)境分析 規(guī)劃分析與建議 價(jià)格與貸款政策 推出時(shí)機(jī)分析 結(jié)論 7.我司房產(chǎn)市場調(diào)查表單 踏街表 個(gè)案市調(diào)表 市調(diào)分析表 詳見具體表單

2.2房地產(chǎn)的基本知識(shí)

房地產(chǎn)基本知識(shí)（含客戶購房見識(shí)）

1、什么是房地產(chǎn)一級(jí)市場？

答：房地產(chǎn)一級(jí)市場又稱土地一級(jí)市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場是由國家壟斷的市場。

2、什么是房地產(chǎn)二級(jí)市場？

商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級(jí)市場也包括土地二級(jí)市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。

3、什么是房地產(chǎn)三級(jí)市場？

進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級(jí)市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?/p>

4、什么是商品房？

品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。

5、什么是單位產(chǎn)權(quán)房？

自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。

6、什么是使用權(quán)房？

答：房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。嚴(yán)格來說，所謂購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。

7、什么是安居房？

房“?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。根據(jù)上海市房屋土地管理局和上海市住宅發(fā)展局1996年規(guī)定：購房人可按安居房的成本價(jià)購買，也可按職工當(dāng)年配售自住公房的價(jià)格購買。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承擔(dān)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔(dān)。中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)和住房困難的標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦規(guī)定。

安居房購買后可按有關(guān)職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。

8、什么叫平價(jià)房？

過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)答：平價(jià)房是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通答：根據(jù)《上海市安居工程實(shí)施方案》規(guī)定，安居房是指：“直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住答：單位產(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報(bào)商品房計(jì)劃，是單位答：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對(duì)象可分內(nèi)銷商答：房地產(chǎn)三級(jí)市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次答：房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指格由政府管理部門審核認(rèn)定。

9、購買內(nèi)銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民、在境內(nèi)注冊(cè)的“三資“企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。?/p>

10、購買外銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？

答：外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

11、購買上海新建內(nèi)銷商品住宅，申報(bào)藍(lán)印戶口有什么規(guī)定？ 答：申報(bào)藍(lán)印戶口有以下規(guī)定：(1)購買住宅類型：在上海注冊(cè)并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在上海行政區(qū)域范圍內(nèi)投資建造并自主經(jīng)營，依法取得《內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》后，首次預(yù)售或出售的新建內(nèi)銷商品住宅。

(2)購買標(biāo)準(zhǔn)：購買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)的新建內(nèi)銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價(jià)值在40萬元以上（含40萬元）的可申報(bào)1個(gè)藍(lán)印戶口；購買除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋總價(jià)值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報(bào)2個(gè)藍(lán)印戶口；購買除陸家嘴中央商務(wù)區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在160平方米以上（含160平方米）且房屋總價(jià)值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報(bào)3個(gè)藍(lán)印戶口。

(3)申報(bào)藍(lán)印戶口對(duì)象：購房者如是單位可為其職工申報(bào)，購房者如為個(gè)人可為其本人或配偶或其他直系親屬申報(bào)藍(lán)印戶口（如為其配偶或其他直系親屬申報(bào)藍(lán)印戶口，須提供與購房人本人關(guān)系的公證書）。

(4)申報(bào)藍(lán)印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對(duì)象應(yīng)具備18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當(dāng)?shù)木幼±碛?；符合?jì)劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責(zé)任。

12、什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？

答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。

住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。

住宅居住面積是指住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。

13、建筑面積計(jì)算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計(jì)算規(guī)則：(1)計(jì)算建筑面積的范圍：

建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2)多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

3)層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。

4)用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。5)坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。6)穿過建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

7)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。1)單層建筑物不論其層高均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計(jì)算。單層答：上海內(nèi)銷商品房購買對(duì)象已逐步擴(kuò)大，目前可購買上海內(nèi)銷商品房的對(duì)象為：境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、8)舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

9)建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

10)與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

11)有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

12)突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。13)突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

14)封閉陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

15)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計(jì)算建筑面積。

16)兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

17)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

18)跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。19)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺(tái)下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。

20)原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。

(2)1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)11)12)13)(3)不計(jì)算建筑面積的范圍：

突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無柱雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。

構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、儲(chǔ)倉、地下人防干、支線等。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗?fù)ぁ⒕?、書?bào)亭等。里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。

房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。其他：

在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。

14、公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？ 答：公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅?1)1)2)分?jǐn)傇瓌t：

房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。

3)商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。

4)商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

(2)1)A、a、b、c、B、計(jì)算方法：

套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 套（單元）內(nèi)的使用面積；

套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 套內(nèi)墻體面積

新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

C、a、b、c、d、陽臺(tái)建筑面積

原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

半挑凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

2)公用建筑面積由以下兩部分組成：

A、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。B、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 C、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

15、房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？

答：在購買期房時(shí)，由于房屋未竣工，無法實(shí)際測量房間內(nèi)凈面積。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護(hù)墻一般都采用一磚（約24公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。

16、房地產(chǎn)權(quán)證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？

答：根據(jù)上海市人民政府（1996）11號(hào)文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實(shí)行分類發(fā)放和管理。綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。

黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的記工員權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

消費(fèi)者購買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價(jià)房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。

17、商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？

答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在1988年曾有過規(guī)定。建設(shè)用地實(shí)行征收土地使用費(fèi)的辦法后，1992年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認(rèn)為內(nèi)銷商品房銷售價(jià)格放開，原規(guī)定的最高限價(jià)以及有關(guān)商品房屋的地段、級(jí)差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價(jià)格可由雙方當(dāng)事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。市政府1997年42號(hào)令第二十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建筑管理部門核定?！?/p>

18、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)買賣； 交換； 贈(zèng)與；

以房地產(chǎn)抵債；

以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。

19、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所； 房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； 土地所有權(quán)性質(zhì)；

土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； 房地產(chǎn)交付日期； 違約責(zé)任； 爭議的解決方式； 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。

20、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？

答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

21、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？

答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。

目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在1998年5月31日前仍可使用。另一種是97版本。凡簽訂97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。

22、什么情況下，簽訂商品房出售合同？

答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。

凡原簽訂95版預(yù)售合同，在房屋交付時(shí)，應(yīng)重新簽訂商品房出售合同。

凡原簽訂97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。

23、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售：(1)(2)訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。

(3)(4)預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。

24、什么是住宅使用說明書？

答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，“住宅使用說明書”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

25、上海地區(qū)個(gè)人購買房需繳納哪些稅費(fèi)？ 答：個(gè)人購買房地產(chǎn)需繳下列稅費(fèi)：(1)(2)(3)(4)(5)(6)個(gè)人購買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，按房屋買價(jià)的1.5%繳納契稅；

職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內(nèi)新購進(jìn)住房的可以比照交換，如新購住房價(jià)格高于出售所購公有住房收入的，按差價(jià)部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價(jià)萬分之三稅率交納印花稅； 個(gè)人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； 個(gè)人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價(jià)的萬分之八支付交易手續(xù)費(fèi)； 個(gè)人購買外銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交價(jià)的千分之五支付交易手續(xù)費(fèi)。

房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門辦理契稅的納稅申報(bào)。未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，可處1萬元以下的罰款。對(duì)未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。

26、購房人在購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

27、未按時(shí)交房或未按時(shí)付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？

答：未按時(shí)交房或未按時(shí)支付房價(jià)，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。

(1)(2)因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍；

因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

29、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。30、如何處理預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積的增減？

答：預(yù)售商品房交付時(shí)，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理：

(1)因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的1995年517號(hào)文《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。

(2)(3)(4)因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實(shí)際勘測的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時(shí)測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。

因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

31、新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？

答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

32、購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題：(1)(2)(3)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；

合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4)(5)(6)(7)(8)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；

完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； 相對(duì)能夠承受的房價(jià)； 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。

33、購房投資主要考慮哪些因素？

答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；

有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）； 是否由可信度高的發(fā)展商營造；

同比地段房價(jià)相對(duì)較低，或房價(jià)的上升空間較大； 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；

特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）； 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； 良好（出色）的物業(yè)管理；

合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）； 新穎的建材設(shè)備等。

34、如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？

答：消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)外出（上、下班）的交通是否便捷； 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； 孩子的教育設(shè)施是否完備；

老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； 綠化環(huán)境；

親朋好友往來是否方便； 市政配套是否齊備； 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。

消費(fèi)者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： 是否在繁華地段或投資熱點(diǎn)區(qū)域； 交通是否便利；

周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； 有無大量空置土地有待開發(fā)；

是否有與人文習(xí)慣有利或不利點(diǎn)（如原名剎、原墓地等）； 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。

35、高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？

答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。

高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。

36、影響房價(jià)的其他因素有哪些？

答：對(duì)房價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響的因素還有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。

社會(huì)因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會(huì)影響對(duì)住房的需要，進(jìn)而影響房價(jià)的上升或下降。

經(jīng)濟(jì)因素，包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升會(huì)導(dǎo)致住房需求增加，引起房價(jià)上漲，反之則房價(jià)會(huì)趨于平緩甚至下跌。

政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會(huì)影響房價(jià)的漲落。

37、一次性付款和分期付款各有什么利弊？

答：購房者在購房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價(jià)優(yōu)惠。但對(duì)購房者來說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方式對(duì)于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。

分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時(shí)購房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。但分期付款有時(shí)無疑等同于超前消費(fèi)，購房者一定要對(duì)自己的未來收入成竹在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對(duì)于一次性付款，房價(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。

38、一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？

答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進(jìn)行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。

銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關(guān)系，購房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)將購房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

39、怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款？

答：只要是繳存公積金的職工，在購房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時(shí)不得超過所購房款的70%。

對(duì)沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對(duì)自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對(duì)于當(dāng)前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。

40、購買現(xiàn)房好還是期房好？ 答：當(dāng)購房者對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)查研究，準(zhǔn)備實(shí)施自己的購房行為時(shí)，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房的選擇。

購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對(duì)所購房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的了解，可將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。由于是現(xiàn)房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會(huì)延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心，可避免購買期房可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，具有較大的安全性。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。此外，購房者對(duì)該物業(yè)的合法性、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也比較方便。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時(shí)，如果發(fā)展商設(shè)計(jì)沒有前瞻性的話，房型、規(guī)劃可能已經(jīng)落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。

購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購買期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經(jīng)驗(yàn)和較高的判斷能力，可能會(huì)獲得期房的增值收益，避開房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。期房能否按時(shí)建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價(jià)格下降所帶來的損失。

總之，是購買現(xiàn)房還是購買期房，要由購房者根據(jù)自己的資金實(shí)力、購房需求、房地產(chǎn)市場的具體狀況等方面的因素作出判斷。

41、如何到現(xiàn)場看樓？

答：現(xiàn)場看樓是購房的重要一環(huán)?！把垡姙閷?shí)”，只有親眼所見才是真實(shí)的，不會(huì)受騙。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場察看。首先察看大環(huán)境，附近其他生活商業(yè)配套設(shè)施是否齊全；走走看到最近的菜場有多遠(yuǎn)，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時(shí)間公交線路擠不擠；孩子上學(xué)要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫(yī)院；女孩子看看有沒有美容院??同時(shí)觀察一下附近有沒有污染的工廠，產(chǎn)生噪音的設(shè)施等對(duì)生活、休息不利的因素。

其次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低是否適當(dāng)、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標(biāo)明的建筑物等等。

最后我們要察看房屋本身，看看質(zhì)量是否過關(guān)，墻角有無裂縫，窗沿、天花板有無滲水，廚、衛(wèi)管道是否堵塞，插座是否有電，電、水表能否運(yùn)作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風(fēng)景的情況，到門口、陽臺(tái)、窗口看看私密性、安全性強(qiáng)不強(qiáng)等。

當(dāng)然期房看不到小區(qū)環(huán)境和實(shí)物，但我們可以察看一下工地是否整齊、清潔，施工管理是否嚴(yán)格，施工人員素質(zhì)如何，以推斷產(chǎn)品將來質(zhì)量是否過硬。另附：港臺(tái)流行的“看房（睇樓）十三招”：

第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等； 第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無遺； 第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；

第四招：不看墻面看墻角，因?yàn)閴鞘侵亓恐吸c(diǎn)，是否有裂痕、水跡； 第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細(xì)；

第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風(fēng)、采光的排氣管、油煙器等； 第七招：不開冷水開熱水，看看設(shè)備是否完好，水管有無生銹； 第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無雜物堵塞； 第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運(yùn)作； 第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；

第十一招：不問屋主問警衛(wèi)，屋主總是滿口好話，只有警衛(wèi)了解房屋、環(huán)境、鄰居的情況； 第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；

第十三招：不看客廳看廚衛(wèi)、水、電、煤等設(shè)施都在廚衛(wèi)里，容易找出問題。

42、客戶購房洽談前，會(huì)注意哪些問題？

答：購房者在洽談購房意向前，首先驗(yàn)看工商執(zhí)照，確認(rèn)對(duì)方是否是該項(xiàng)目的發(fā)展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、代理商。由于前幾年房地產(chǎn)參、聯(lián)建行為很多，一個(gè)項(xiàng)目多家投資，如不確認(rèn)是項(xiàng)目發(fā)展商，今后在產(chǎn)權(quán)問題上較容易出現(xiàn)糾紛；其次，驗(yàn)看商品房預(yù)售許可證，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售許可證是政府有關(guān)部門根據(jù)國家規(guī)定核準(zhǔn)頒發(fā)的，是發(fā)展商交付全部土地出讓金，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》后工程建設(shè)總投資已超過25%或施工進(jìn)度超過地面±0后，才被批準(zhǔn)預(yù)售的。我們還要驗(yàn)看有關(guān)土地權(quán)證，由于上海市1995年前立項(xiàng)的內(nèi)銷商品房均為劃撥土地，只能領(lǐng)取黃色權(quán)證，根據(jù)規(guī)定須補(bǔ)交地價(jià)后，才能轉(zhuǎn)為綠色權(quán)證。

43、客戶如何進(jìn)行購房洽談？

答：購房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語言表達(dá)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：

(1)多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊追不舍，不要輕易放過。

(2)“沉默是金”：有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動(dòng)。所以購房者在洽談時(shí)要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。

(3)敢于說“不”：優(yōu)秀的銷售員往往會(huì)提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會(huì)說“不”?！安?！我需要足夠的時(shí)間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購房是我畢生的大事，我還需從長計(jì)議”。

(4)分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。

(5)不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時(shí)，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價(jià)沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。

(6)不要輕信“漲價(jià)”：經(jīng)常會(huì)碰到購房者說：“我的房子是漲價(jià)前買到的”。目前流行的銷售技巧中“漲價(jià)”成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲”，其次看一下“漲”多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。

(7)(8)不要沖動(dòng)“搶購”：購房是人生大事，誰也不會(huì)感情用事地去搶購。當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象時(shí)，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購”，多坐一會(huì)兒，看個(gè)究竟。

不怕欠“人情”：有時(shí)我們會(huì)因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實(shí)“顧客永遠(yuǎn)是上帝”，要確立心理上的優(yōu)勢，不怕欠“人情”。

44、新建住宅交付使用必須達(dá)到哪些要求？ 答：新建住宅交付使用必須達(dá)到如下要求：(1)(2)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。

(3)住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。

(4)(5)(6)住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。

居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。

住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項(xiàng)目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。

(7)住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》?！蹲≌桓妒褂迷S可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。

45、無《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？

答：非經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，不得分配。

經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理商品房注冊(cè)登記手續(xù)。新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

46、擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？

答：擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰：(1)(2)新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門辦理審核申請(qǐng)手續(xù)的，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。新建住宅未按規(guī)定納入住宅竣工配套計(jì)劃，又未按規(guī)定配建市政、公用設(shè)施或者不按住宅竣工配套計(jì)劃配建市政、公用設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建。逾期未補(bǔ)建的，住宅建設(shè)管理部門可組織有關(guān)部門采取代為建設(shè)措施，由住宅建設(shè)單位承擔(dān)代為建設(shè)費(fèi)用，并按代為建設(shè)費(fèi)用的10%向住宅建設(shè)管理部門繳納管理費(fèi)；住宅建設(shè)管理部門并可按照擅自交付使用的住宅面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款。

(3)新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建，逾期未補(bǔ)建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補(bǔ)償，并由有關(guān)部門落實(shí)安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無法限期補(bǔ)建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款。

擅自交付使用新建住宅，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的住宅建設(shè)單位，由房地產(chǎn)管理部門降低或撤銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；對(duì)其住宅建設(shè)單位，由其上級(jí)主管部門對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分。

住宅建設(shè)單位擅自交付新建住宅除受相應(yīng)的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困難的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權(quán)向住宅建設(shè)管理部門進(jìn)行檢舉，也可以按照國家法律的有關(guān)規(guī)定提起民事訴訟。

47、住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？ 答：住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求有：(1)(2)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一處。教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬平方米，必須配有中學(xué)、小學(xué)各一所。

48、房屋工程質(zhì)量存在的通病有哪些？

答：購房人和轉(zhuǎn)讓人在辦理房屋交接時(shí)，應(yīng)行使自己驗(yàn)收的權(quán)利，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)特別注意下列問題：(1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。

(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)(19)(20)(21)(22)(23)(24)(25)(26)(27)因墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。

屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問題。

外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等因設(shè)計(jì)或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問題。

磚砌體沿磚縫滲水問題。

外墻面支模（圍梁、構(gòu)造柱等）挑木穿墻洞后補(bǔ)處滲水問題。外墻鋼窗周壁滲水問題。圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水問題。外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。陽臺(tái)里口外墻面滲水問題。

固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。陽臺(tái)之間隔板處墻體滲水問題。山墻滲漏水問題。

各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問題。管道與樓地面接處滲漏問題。

地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板處滲漏水問題。衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。地面起砂問題。地面空鼓（起殼）問題。女兒墻部位滲漏水問題。出屋面管道周壁滲漏水問題。天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。

房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題。排水管道鑄鐵管滲漏問題。排水管道堵塞問題。

答：在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：(1)(2)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

50、隱蔽工程在日后顯露質(zhì)量問題如何處理？

答：隱蔽工程在施工前應(yīng)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質(zhì)量問題，經(jīng)有關(guān)部門技術(shù)鑒定后，凡屬違反建設(shè)當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工的，由開企業(yè)向購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.3房地產(chǎn)前期開發(fā)

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的組建及管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司組建

組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，可以是項(xiàng)目公司，也可以是綜合性

49、在房屋接管驗(yàn)收中，對(duì)質(zhì)量問題如何處理？ 公司。所謂項(xiàng)目公司是指為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目組建的，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。項(xiàng)目公司只進(jìn)行開業(yè)審批，不進(jìn)行資格審批。項(xiàng)目開發(fā)完畢，公司也停止活動(dòng)。所謂綜合性公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)營房地產(chǎn)或以接受委托代建，集資統(tǒng)建等方法開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。綜合性公司在開業(yè)審批的同時(shí)，還須進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)審批。

1、組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的宗旨

按照“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的方針和新 區(qū)開發(fā)建設(shè)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

2、組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司基本條件(1)(2)(3)(4)(5)(6)有明確的經(jīng)營宗旨和企業(yè)章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格。

有自己的名稱和獨(dú)立健全的組織管理機(jī)構(gòu)，有上級(jí)主管部門正式任命或聘任的專職經(jīng)理，并配備有與公司等級(jí)相適應(yīng)的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員。有不少于等級(jí)規(guī)定的企業(yè)注冊(cè)資金和自有流動(dòng)資金。有符合財(cái)政部、建設(shè)銀行規(guī)定可的財(cái)務(wù)管理制度。有固定的經(jīng)營場所。

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(1)

一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

二、什么是使用率？什么是實(shí)用率？

住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

三、怎樣計(jì)算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。

從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

四、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開間

住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建 筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

(3)住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住 的空間會(huì)有所增大，但要付出的房價(jià)就會(huì)更高。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計(jì)算。

六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。

七、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？ 某客戶問：

什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？

銷售人員答：

房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對(duì)購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。

八、商品房的銷售面積如何計(jì)算？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998] 所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)否很麻煩？

客戶問：請(qǐng)問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？ 銷售人員答：

每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。

十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購房者？ 客戶問：

銀行按揭買的商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產(chǎn)權(quán)證就給購房者了。

銷售人員答：

在按揭貸款購買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進(jìn)行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向 房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人持有。

十一、什么是樓盤均價(jià)？

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)

十二、均價(jià)到底是個(gè)什么價(jià)兒？有關(guān)人士為您答疑解惑 以前，發(fā)展商無論是參加展會(huì)，還是打廣告時(shí)，使用的價(jià)格多數(shù)都是起價(jià)。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價(jià)上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對(duì)一個(gè)項(xiàng)目打出的低“起價(jià)”動(dòng)心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)多采用了“均價(jià)”這個(gè)詞。

“均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”也有很大差距。這到底是怎么回事兒？均價(jià)到底是怎么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡單的算術(shù)平均值，即(最高價(jià)＋最低價(jià))÷2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價(jià)格。一個(gè)項(xiàng)目在推向市場時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的加權(quán)平均值。

根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會(huì)高)，再用這 棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。

怎樣看“均價(jià)”？一些細(xì)心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價(jià)相差較遠(yuǎn)，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價(jià)”上也做了手腳？

其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。但由于現(xiàn)在市場上項(xiàng)目太多，競爭得太激烈，為了吸引“眼球”，一些發(fā)展商在項(xiàng)目推廣時(shí)，打出的均價(jià)并不是這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”最低的那棟樓的價(jià)格。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生與均價(jià)相差較遠(yuǎn)的感覺。

有人會(huì)說，這與原來打出的低“起價(jià)”不是一樣嗎？當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價(jià)”的套型，在整個(gè)社區(qū)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元當(dāng)中無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著；更有甚者，有項(xiàng)目原本就沒有這樣價(jià)格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價(jià)”則不同，這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價(jià)格當(dāng)先者，大可以考慮它。一般來說，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

十三、什么是房地產(chǎn)登記？

房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。

房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對(duì)“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。

“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。

十五、什么是印花稅？購房者如何納稅？

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。

2、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。

3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。

印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個(gè)繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時(shí)，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計(jì)稅金額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位 置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對(duì)納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個(gè)時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。

對(duì)有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

十六、什么是契稅？購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動(dòng)居民住房消費(fèi)，按2%稅率減半征收。

十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時(shí)公共維修基金如何交納？

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共 同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購房人按成本價(jià)基價(jià)的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%。

十八、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安 全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

十九、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立？

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會(huì)中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。

二十、小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？

綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時(shí)也是居民的交往空間和活動(dòng)場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。

按國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：

1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。

2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時(shí)綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動(dòng)的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。

3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。

4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。

二十一、公共區(qū)域的水電費(fèi)如何攤銷？

對(duì)于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(國家計(jì)委、建設(shè)部[1996] 規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護(hù)管理。

二十二、購房知識(shí)：幾樓的房子最容易轉(zhuǎn)手？

二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個(gè)樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強(qiáng)可以接受的樓層”，考慮到采光、衛(wèi)生、潮濕度等因素，除了行動(dòng)不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當(dāng)然，有較強(qiáng)商業(yè)功能的1樓除外。對(duì)那些8樓或9樓的房主來說，有一個(gè)利好的因素勉強(qiáng)可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認(rèn)可，尤其是一些年輕的買主。

二十三、買了經(jīng)濟(jì)適用房 還能拿補(bǔ)貼嗎？

有讀者詢問：“購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，還能再拿住房補(bǔ)貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房做以對(duì)比，希望能對(duì)讀者購買經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房時(shí)有所幫助。

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房涵義不同

集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，他們之間既有相同點(diǎn)，又有不同點(diǎn)。其相同點(diǎn)主要表現(xiàn)在集資建房完全享受經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，而且在供應(yīng)的對(duì)象上與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面也是一致的。

但是兩者也有不同點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同：集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)不同。集資 建房有兩種產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改房產(chǎn)權(quán)，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，但如果購買的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。

2、價(jià)格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關(guān)系，而是集資合作建房的關(guān)系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費(fèi)，所售價(jià)格只是建造房屋的價(jià)格，不包含利潤；而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價(jià)格再加3%的利潤構(gòu)成

買了經(jīng)濟(jì)適用房，仍能獲得住房補(bǔ)貼

其實(shí)北京市政府早在1999年就在《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知(京發(fā)[1999]21號(hào))中提到住房補(bǔ)貼發(fā)放的對(duì)象：“無房和住房未達(dá)到本方案規(guī)定的住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的職工(含離退休職工)，按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格或市場價(jià)格購買住房(包括新建經(jīng)濟(jì)適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規(guī)定申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。”也就是說，職工即使購買了經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，按規(guī)定，仍可獲得住房補(bǔ)貼。

另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達(dá)標(biāo)戶。已購公有住房再上市后，由于已補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說無房或未達(dá)標(biāo)的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。小雪 二十四、十種情況不計(jì)入建筑面積

根據(jù)新的國家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。

10種情況包括：

1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

8、活動(dòng)簡易房屋；

9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)

是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）

2、房地產(chǎn)市場

是由房地產(chǎn)一級(jí)市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級(jí)市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

3、房地產(chǎn)市場細(xì)分

“一級(jí)市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。

“二級(jí)市場”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場。

“三級(jí)市場”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級(jí)市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： “寫字樓”

1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓 “住宅”

1、高層住宅（小高層）

2、多層住宅 “商鋪”

1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪

4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用

5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？

根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

7、《房地產(chǎn)證》有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？

按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

16、向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)

17、什么叫房地產(chǎn)抵押？

指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。

房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、土地管理法

在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日開始實(shí)施的。2)我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3)有關(guān)土地的六項(xiàng)制度：

國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度 國家實(shí)行土地用途管制制度 國家建立土地調(diào)查制度 國家建立土地統(tǒng)計(jì)制度 國家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度 國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度 4)土地管理法

中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

2、房地產(chǎn)交易管理制度 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)。2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了五項(xiàng)基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

3、房屋權(quán)屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護(hù)。

2)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

3)房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。4)房屋權(quán)屬證書包括：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)片》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》

4、租賃條例

所要了解和熟悉的內(nèi)容： 1)房屋租賃實(shí)行登記備案制度

2)申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。

3)經(jīng)審查后頒發(fā)《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

4)房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。

5、物業(yè)管理?xiàng)l例 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2)住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。

4)物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

5)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。

6、房屋抵押貸款管理規(guī)定 所要了解和熟悉的內(nèi)容：

1)銀行辦理各項(xiàng)以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。

2)房地產(chǎn)管理部門要依法對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)證號(hào)與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案?)抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價(jià)值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評(píng)估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。

7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)

①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅

②按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅

商品房銷售常用詞語的解釋

土地類型

土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限

是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）土地使用費(fèi)

土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)

是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記

是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、下水、電力、熱力、燃?xì)?、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地））

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；

建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；

套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；

綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑密度

是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場地越大。出房率

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。

公共建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。商品房

是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。銀行按揭

是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。住宅的進(jìn)深

住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；

(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對(duì)墻體的輻射影響；

(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的?；铱臻g

最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護(hù)。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃

中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產(chǎn)面積的測算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

（3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?（1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。（4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

（6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)--文檔 (免費(fèi))

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

目錄

一、房地產(chǎn)的分類和概念

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

四、我國現(xiàn)行土地制度

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語（建筑、價(jià)格、基本）

六、建筑結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)的概念和分類

房地產(chǎn)業(yè)

專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地的開發(fā)、房屋的建造以及出租、銷售、評(píng)估、管理等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)

指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建筑的活動(dòng)。

房地產(chǎn)

也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。

房地產(chǎn)的分類 按土地用途分類

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地等）；

3、工業(yè)用地；

4、倉儲(chǔ)用地；

5、對(duì)外交通用地；

6、道路廣場用地；

7、市政公用設(shè)施用地；

8、綠化用地；

9、特殊用地。

二、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。

房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋 建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。

在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方 和乙方的密切合作關(guān)系。

三、房地產(chǎn)的特征

位置固定性

土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。

地域差別性

房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值 都不同。

高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長，一般幾十年甚至長達(dá)幾百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。保值增值性

房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。

四、我國現(xiàn)行土地制度

國有土地

全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有

集體土地

勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。

全部土地都為

社會(huì)主義公有制

全民所有制（國有土地 集體所有制（集體土地）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓方式

1.2.3.4.招標(biāo)方式

拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌

國有土地使用權(quán)出讓年限

1.2.3.4.5.居住用地：70年 工業(yè)用地：50年

教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

五、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

總建筑面積：總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

例如，在1萬平方米的土地上，有20000平方米的建筑總面積，其容積率為2.0。容積率=總建筑面積÷總用地面積 綠化率 ：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，既綠化率＝植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。

地比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。的建筑覆蓋率 ：又稱“建筑密度”，用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用 低層建筑：高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層

多層建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層

至六層。

高層建筑：高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

超高層建筑：高度超過100米的建筑。

房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在：是指平面布置相同的住宅樓層

建筑間距：也稱樓間距，是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。以冬至日照時(shí)間室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

標(biāo)準(zhǔn)層不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)，可按樓高:樓間距=1:1.2比值計(jì)算。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定

層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 陽臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間

平臺(tái)：指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間

隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間

玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所

地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室：指房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

建筑術(shù)語

復(fù)式：一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等

躍式：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯(cuò)層：是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積之和 /套內(nèi)建筑面積之和 得房率＝套內(nèi)建筑面積/建筑面積

哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)走廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

哪些公用面積不能分?jǐn)??

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

期房:期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。習(xí)慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。從2013年1月1日起，預(yù)售商品房項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層結(jié)構(gòu)的須建到地面四層以上(四層以下的須主體封頂)；小高層、高層結(jié)構(gòu)的須完成主體結(jié)構(gòu)地面二分之一以上

現(xiàn)房:現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

三通一平：三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。

五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

國有土地使用證

建筑工程施工許可證

商品房銷售（預(yù)售）許可證

兩書：住宅質(zhì)量保證書

住宅使用說明書

價(jià)格術(shù)語

均價(jià)：將各單位的銷售總價(jià)相加之后的和數(shù)除以總建筑面積，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常見“×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

違約金：違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

六、建筑結(jié)構(gòu)

地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層?；A(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基?；A(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。

墻體：墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用

對(duì)墻體的要求

A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱, B一定的隔聲性能

C一定防火性能

D足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性

地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。

是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； 根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為 簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整 個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。

門：門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；

按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。

窗：窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。

按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。

按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（上、中、下旋窗）、固定窗 門窗的設(shè)計(jì)、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅(jiān)固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱。

樓梯：是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道。

在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。樓梯分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯、鋼樓梯。

屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。

由屋面、承重結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?/p>

剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般的10幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶。

框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱

優(yōu)點(diǎn)：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點(diǎn):抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的

物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人，均須交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購房者應(yīng)按多層35元/平方米，電梯房45元/平方米向市房地產(chǎn)管理局交納維修基金。商品住宅購房者應(yīng)在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計(jì)息。住宅物業(yè)管理委員會(huì)成后，應(yīng)及時(shí)將代管的商品住宅維修基金移交給管委會(huì)管理或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。

物業(yè)管理委員會(huì)

又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作。