第一篇：96上海房產(chǎn)十佳營銷案例

96上海房產(chǎn)十佳營銷案例

96上海房產(chǎn)十佳營銷案例

世紀(jì)之門，立體營銷

大型社區(qū)的房地產(chǎn)營銷如何搞？1996年世紀(jì)之門榮聯(lián)社區(qū)的銷售給行業(yè)帶來了啟示。

在行業(yè)普遍以價格競爭為主要銷售手段風(fēng)行市場的大環(huán)境下，世紀(jì)之門針對大型社區(qū)的特征，一改傳統(tǒng)的平面營銷習(xí)慣，通過一系列互相連貫的活動，提出品質(zhì)、文化、品牌立體營銷策略，創(chuàng)立了以居住文化為主導(dǎo)、以品牌建設(shè)為目標(biāo)、以品質(zhì)保證為核心的營銷模式。去年實際完成銷售率103.3％，每月銷售量近83套，創(chuàng)造了上海樓市的新高。

世紀(jì)之門營銷案中，其“全面提高居住質(zhì)量”、“人·詩意地居住”、“世紀(jì)之門拒絕平庸”等已在上海產(chǎn)生影響，其整套營銷計劃、營銷廣告及營銷節(jié)奏的控制，都有研究價值，這一案例為上海中高檔小區(qū)類房產(chǎn)的營銷開創(chuàng)了新路。

金鵬花園，“三公”營銷

同樣的地段、同樣的低價，有的銷得好，有的銷得不好，這就看客戶是否信任你。

金鵬花園除以低價銷售外，更以其公開、公平、公正的銷售得到了客戶的認(rèn)可。公開，就是面向廣大市民公開披露銷售信息，包括公司的利潤指標(biāo)，透明的銷售價格，每期銷售的時間及數(shù)量，使購房客戶做到心中有底、心中有數(shù)。公平就是銷售時按交定金時間先到先訂，絕不開后門，走關(guān)系。公正就是不像有的開發(fā)商那樣，開盤低價全是朝向不好的房型，好房型留到后面賣高價。金鵬每期都有好房型推出，公司絕不保留好房型到后期賣高價，居民低價也能買到好房子。金鵬的銷售在上海房產(chǎn)市場中引起轟動，目前已銷出99％的房屋。

沙田花園，全過程營銷

房產(chǎn)銷售歷來是后期“治病”，如何從前期介入實現(xiàn)全過程營銷，是96年許多房產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的事。沙田花園營銷的根本點和核心，就是從設(shè)計規(guī)劃開始便引入了市場概念，成為上海房地產(chǎn)營銷第一個全過程成功營銷的案例，以此把上海房產(chǎn)營銷從“治病”轉(zhuǎn)入“防病”的高水平，在49天實現(xiàn)3萬平方米銷售，創(chuàng)出上海樓市營銷新紀(jì)錄。沙田花園全過程營銷的啟示是：率先在市中心推出多層電梯房和微利價原則，真正實行以銷定產(chǎn)，其較有影響的系列活動有：首次提出按需定制方案、首次實行質(zhì)量擔(dān)保承諾、首次公開沙田房產(chǎn)一周銷售行情……由此，引發(fā)了上海市中心多層電梯房和小高層住宅開發(fā)熱，沙田花園成為上海房產(chǎn)營銷代表性案例，引起上海四家主要房產(chǎn)研究單位的關(guān)注。

海富公寓

變價營銷

價格依舊是左右房產(chǎn)銷售最重要的因素。如何合理地、有效地控制銷售價，是眾多房產(chǎn)企業(yè)在文檔僅供參考

銷售環(huán)節(jié)上面臨的難點。海富公寓的有市價格策略，成功地將房產(chǎn)商和消費者之間結(jié)合起來，擴大了有效供給，值得行業(yè)關(guān)注。

海富公寓營銷面臨了“高層”和“期房”兩大難點，以有市價格為軸心的主體營銷方案，在首期174套房源中，實現(xiàn)了109套銷售，實現(xiàn)銷售率達(dá)62.6％，這一方案的核心，并不立足于簡單的低價競爭，而是科學(xué)、合理地建立了物業(yè)品質(zhì)和價格變動的函數(shù)方程式，從控制價格節(jié)奏來控制市場供給，隨著物業(yè)進度的加快逐步提高市場銷售價，既有價格升值概念，又有市場導(dǎo)入力，這一案例作為上海骨干房產(chǎn)企業(yè)的銷售，有一定的可借鑒性。

明道華業(yè)大廈，以租房錢買房

辦公房市場成為了上海房產(chǎn)銷售的難點。

去年初，明道大廈卻以一個多月時間，迅速消化了一萬多平方米辦公房，并以“以租房的錢買房”的形式在申城勁吹了一股“明道之風(fēng)”，接著有十多個辦公房以此方案促銷并獲得成功。

明道華業(yè)大廈營銷方案的成功，關(guān)鍵是目標(biāo)市場的尋找，給了行業(yè)以極大啟示，這一方案的主體思想是在租賃市場和買賣市場中，尋找到了價格平衡線和有價市場的平衡點，以此尋找到了適合市場的辦公房銷售新路子。

除了思路上的創(chuàng)新、奇特和有效，其運作方式上的合理和控制能力，都表現(xiàn)出了對市場的把握能力，這對上海房地產(chǎn)營銷思路拓展、市場目標(biāo)追尋，都有重要的研究價值。

海華花園海興廣場，租售并舉營銷外銷房市場是上海房產(chǎn)營銷中的難中之難，當(dāng)眾多外銷房銷售困難重重時，海華花園、海興廣場卻以租售并舉、以租促售的營銷思路在上海外銷房板塊中獨樹一幟，全年銷售總面積25905平方米。

海華花園、海興廣場租售并舉營銷案例，立足于物業(yè)品質(zhì)，營銷市場之間的自然聯(lián)系和分割，以租帶售、先租后售，在租賃業(yè)務(wù)見旺后再推行以帶租約出售樓宇的新思路，這一營銷案例改變了傳統(tǒng)的目標(biāo)市場尋找思路，又有外銷房特定的銷售特征和渠道，其連續(xù)性的推盤思路、策略，表現(xiàn)出了較有價值的探索性和創(chuàng)造性。海華花園、海興廣場因此成為上海市中心較高知名度的外銷住宅樓和外銷辦公樓。

國貿(mào)花園，物管營銷

以提高物業(yè)附加值為根本點，國貿(mào)花園圍繞物業(yè)管理為長的形象推展及市場營銷，這在上海樓市還是第一次。這一案例不僅從理論上進行了探索，而且在市場銷售實踐中為行業(yè)總結(jié)了整套經(jīng)驗，國貿(mào)花園因此成為96四平路住宅房的代表作，其年銷售量逾3萬平方米，銷售率達(dá)70％。

國貿(mào)花園根據(jù)中高檔物業(yè)附地段、價格等因素外的物業(yè)管理問題，以大型物業(yè)管理研討會，國貿(mào)物業(yè)管理征詢活動等一系列動作，先后構(gòu)筑起“開發(fā)商的實力是建立優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)”、“高檔物業(yè)文檔僅供參考

內(nèi)涵不僅僅是物業(yè)本身品質(zhì)”、“最后的物管是對業(yè)主最好的回報”等理論框架，因此推動了國貿(mào)的銷售。這一營銷案例頗具特色。

綠茵苑，環(huán)境營銷

作為外資內(nèi)銷房的市場銷售，新加坡傳慎集團在滬的第一個項目綠茵苑，去年創(chuàng)出非凡業(yè)績，并在滬上成功地以“新加坡物業(yè)”代表作，比較成功地實行了環(huán)境營銷的方案。

綠茵苑營銷案例的成功，在于其并不習(xí)慣地依賴地鐵線的傳統(tǒng)模式，而是在“新加坡人的物業(yè)，新加坡式的管理”及“綠色環(huán)境”兩個主線條來包裝、深化樓盤形象，在此基礎(chǔ)上逐漸滲透了“佳期新加坡”、“綠茵苑金鑰匙”和“購房現(xiàn)金卡”、“新加坡物業(yè)管理觀點”等商業(yè)推廣活動，雅俗結(jié)合，使這一物業(yè)在半年左右時間中銷售率逾70％，其價格比周邊地區(qū)高1000元左右。綠茵苑的營銷案例，不僅改變了“地段、地段還是地段”的市場概念，成功地把“地段、物業(yè)”相結(jié)合成的市場競爭力發(fā)揮了出來，也由此引發(fā)了上海房產(chǎn)業(yè)的一股“新加坡風(fēng)”和“環(huán)境營銷風(fēng)”。

金楊小區(qū)，區(qū)域營銷

由上海廣安房地產(chǎn)公司開發(fā)的金楊住宅小區(qū)位于浦東金橋加工區(qū)。由于其獨特的地理位置，其把營銷的重點放在金橋加工區(qū)內(nèi)企業(yè)員工身上，并實現(xiàn)區(qū)內(nèi)職工96折優(yōu)惠。

早在1995年，公司即對7個進金橋加工區(qū)企業(yè)作過一次調(diào)查，這些企業(yè)在今后三年內(nèi)共需要住房約1350套左右，而且希望能在區(qū)內(nèi)尋找房源。現(xiàn)在金橋加工區(qū)內(nèi)已有二百多家內(nèi)資、外資、中外合資企業(yè)，共有職工二萬多人，許多大企業(yè)已把解決職工住宅放到議事日程上，其需要量非常大。公司在摸清這些企業(yè)需要的房型、房價的基礎(chǔ)上，設(shè)計、建造出適合他們居住的

住宅。由于適銷對路，再加上適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，至1997年3月，公司在金橋加工區(qū)內(nèi)已銷售248套，占總銷售527套住宅的47％。

靜安經(jīng)典，重心前移營銷

靜安經(jīng)典即將推出之時，周圍已是高樓林立，且總的有效需求不足，樓盤本身無太大優(yōu)勢，價格也缺少競爭力。

但開發(fā)商抓好前期的宣傳工作，將銷售重心前移，大造輿論，因而一開盤便吸引了大量的客戶。

其首先在云峰劇場旁選定接待中心，然后進行裝修設(shè)計，精心制作了小區(qū)鳥瞰圖和立面效果圖的大型燈箱片；制作了1:70的超大型模型，對小區(qū)的平面圖進行包裝。這樣，客戶一踏進接待中心，即產(chǎn)生對靜安經(jīng)典品質(zhì)的信任，產(chǎn)生購買的欲望。

更獨特的是，其在新聞媒介上刊登了一則“開盤價有獎競猜”活動。前三天電話累計500只，來信征答3000封，很多購房者也來詢價。自96年10月－12月底，實現(xiàn)銷售91戶，完成首期推出的慈愛大廈可銷售戶數(shù)的84％。

優(yōu)秀案例

天天花園，品牌營銷

在上海樓市一直處于價格競爭的低層次營銷時，天天花園始終圍繞著物業(yè)品牌進行不懈努力，去年完成預(yù)售量111套，占可銷面積65％，不僅體現(xiàn)了較高層次的營銷水平，而且代表了上海房產(chǎn)營銷未來發(fā)展的方向。

品牌的營銷不是一朝一夕的事，天天花園從亮相第一天起，即圍繞品牌觀念，連續(xù)滾動式地推出了整套系列的品牌包裝和促銷活動，如“不可撤銷的承諾”、“天天牌房產(chǎn)注冊”、“品牌就是財富”、“無形資產(chǎn)有形大贈送”、“贈養(yǎng)名木”……而其在形象品牌包裝的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格從物業(yè)本身品質(zhì)上花了巨大心血，使“天天花園”成為市中心頗具影響的精品房，這一方案對如何建設(shè)以上海都市協(xié)調(diào)的市中心精品房，對如何拓展上海房產(chǎn)品牌營銷之路，作了從理論到實踐的探索，意義重大。

豪都花園，“恒溫式”銷售

間斷性的使樓盤在市場產(chǎn)生效應(yīng)并不難，但一直能恒溫式地保持銷售業(yè)績就非常困難，豪都國際花園五位一體相互協(xié)調(diào)，產(chǎn)生持久的市場沖擊力，是行業(yè)值得借鑒的。目前，豪都國際花園350幢別墅、15萬平方米公寓、548套現(xiàn)房出售率達(dá)100％，期房預(yù)售率達(dá)85％。

按恒溫式營銷方案，豪都國際花園廢除318國道簡單的地段較偏概念，以“房型競爭為序曲、價格競爭為主旋律、品牌競爭為優(yōu)美聲部、環(huán)境競爭為華彩樂章、管理競爭為閃光音符”五位一體勾勒成立體形象。軟件和硬件 配合，把原先的一片農(nóng)田建成如今一座新城，豪都國際花園因此成為上海樓市具有較高聲譽的物業(yè)，也對同類房產(chǎn)銷售帶來了眾多思考和啟迪。

瑞金花園，承諾營銷

賣期房，從某種角度講是在賣開發(fā)商的種種承諾。購房者看到開發(fā)商能夠?qū)ψ砸训某兄Z一一兌現(xiàn)，就會樹立起信心，也就能達(dá)到預(yù)期的目的，瑞金花園的營銷特點就有一步一個腳印地實現(xiàn)對購房者的種種承諾。除對購房者推出建設(shè)進度（結(jié)構(gòu)封頂時間比預(yù)期提前1個月完成）、質(zhì)量第一（被評為盧灣區(qū)1996年度在建項目優(yōu)秀工程）、買辦公樓達(dá)一定面積送兩室一廳公寓房一套外，還優(yōu)惠推出A座、F座公寓的兩大承諾，一，實行建行按揭貸款40萬元，公積金貸款10萬元，貸款最高期限8年，享受開發(fā)商代租3年；二，租金收入抵還貸款，5年獲得產(chǎn)權(quán)，提前3年成為業(yè)主。

鹿特丹花園，服務(wù)營銷

鹿特丹花園是上海企華置業(yè)發(fā)展有限公司在古北新區(qū)代理銷售的外銷樓盤，在周圍相同樓盤林立的形勢下，公司以周到的服務(wù)深得客戶的信賴，終于在激烈的競爭中脫穎而出。

企華公司抓服務(wù)不是放在口頭上，而是扎扎實實抓住服務(wù)的核心，每一個環(huán)節(jié)，比如營銷人員的基本功訓(xùn)練，從言談舉止、穿著打扮、直至外語能力的考核，沒有能力或者綜合素質(zhì)不高的人員，文檔僅供參考

經(jīng)培訓(xùn)仍不能提高的，寧可讓其轉(zhuǎn)崗也不濫竽充數(shù)，影響全局。

企華公司要求營銷人員對境外客戶實現(xiàn)專業(yè)顧問一條龍的細(xì)心服務(wù)，要求他們站在客戶利益的立場上，角色互換，讓客戶真正感受到你是真誠地為他著想。

企華公司的周到服務(wù)贏得客戶信賴，其1996年鹿特丹花園的銷售面積為42742平方米，占總數(shù)的82％。

《工藝?材料》培訓(xùn)綱要

（二）一、木材

（一）樹木：根據(jù)樹葉的形狀可分為：針葉、闊葉； 針葉：俗稱軟木、軟材；`

特點：紋理直、木質(zhì)軟、易加工、變形??；例如：北方：紅松、落葉松

南方：冷杉、柏杉、云杉 闊葉：俗稱硬木、硬材；

特點：紋理美觀、木質(zhì)硬、密度大、易變形、加工較難（所有飾面板都利用其紋理的優(yōu)點制成）

硬木又分為：

硬雜木：即硬木中的雜木，其硬度相對硬木??；例如：水曲柳、椴木

櫻桃木：并不是真正的櫻桃木、實為樺木，其紋理接近櫻桃木（注：真正的櫻桃木不成材，也不能用于裝修）

注：家俱與裝修不同，做家俱的木材一般為硬木、其紋理美觀，而真正好的硬木材率低、造價高、屬于高檔類；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、膠合板（俗稱：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方稱：三夾板、五夾板。公司正規(guī)稱：三厘板、五厘板（厚度為mm）制成：從原木上旋切成幾層的皮，再將切下的幾層疊合而成；（1）特點：

A、在使用上節(jié)約木材；

B、將木材切成薄板，則破壞了其內(nèi)應(yīng)力，再經(jīng)過疊壓工序，使內(nèi)應(yīng)力變小，故不易彎曲；

2、硬紙纖維板（裝修中較少使用）

3、木絲板（極少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木絲，加水泥、玻璃膠壓制而成；

特點：保溫、吸塵

注：客戶在裝修前會請教一些建筑師，若提到木絲板，請設(shè)計師注意，木絲板已淘汰）

4、貼面碎木板（大芯板）

（1）制成：用不成材的木料加膠、疊壓、貼面而成的人造板材；其木芯用軟木（軟木芯比較好），不易變形、易加工；其材質(zhì)越單一越好；木皮比飾面板的木皮厚

（2）厚度：均勻；18mm為最佳；

（3）接縫：AAA：板縫不大于2mm；AA：板縫不大于3mm;注：若客戶問能不能保證都不大于2mm，我們只能回答客戶若不合標(biāo)準(zhǔn)，我們保證更換;（4）外觀：平滑、厚度均勻、光潔度好；

5、中密度板：把不成材的廢料打成碎沫，通過加膠、加高壓而制成，加工工藝復(fù)雜；由于將其打成碎沫，故其應(yīng)力小，由于表面有一層蠟故不怕水；但是板材的斷面特別怕水。

6、刨花板：

木材的廢料、樹枝打成碎渣，經(jīng)加膠、壓制而成；工藝相對簡單 ；將其打成碎渣、其應(yīng)力仍然存在，故變形；由于加工過程中需加大量的膠，故易怕水、易變潮；（公司不使用）

7、飾面板：

（其各種氣質(zhì)、各種風(fēng)格都不一樣，不要大家一哄而上，只要加上設(shè)計就會變得有其特殊的風(fēng)格和個性。舉例：“全國上下一片櫸”）

其表面的木皮為硬木，紋理美觀；其質(zhì)量與厚度有關(guān)；一般為3mm,表皮很薄，則易開裂；進口的為3.6mm，但其價位高；

不同的飾面板，其顏色、紋理也不同，所表現(xiàn)的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高檔木材其棕眼?。?，淺色的木材切忌大面積使用，如：楓木、白椽木、白櫸等），結(jié)子與紋理的重疊點易造成臟點的效果，所以在使用時應(yīng)與深色的木材對比使用；越是高檔的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰國生產(chǎn)的柚木（分花紋、直紋、黑線直紋）美柚木：紋理呆板、慎用； 金絲柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 櫸木： 胡桃木： 櫻桃木：不是真正的櫻桃木，不成材；用于地坂上實際都為樺木（樺木，南方、北方都有）；<但飾面板里不知是什么東西>。

花梨木：又稱酸枝木；在飾面行業(yè)里用得不是很多；

注：選用高檔木材時，黑線越深、越均勻、越清晰為最佳；當(dāng)客戶在選購時，要告知客戶平常所購買的不如樣板好；

（四）木地板

1、高強化復(fù)合板：耐磨、耐沖擊，相對便宜；

2、實木地板：用開采的木材直接制成，上面一層為硬木，下面二層為實木，易收縮、易變形；但手感好，顯高貴；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不帶漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窯法烘干，易開裂，不能保證質(zhì)量；

4、實木復(fù)合木地板：作法與大芯板類似，中間為碎木塊，其紋理自然，但硬度差；

（五）木材的指標(biāo)

1、含水率：國家規(guī)定木材的含水率為15%；

2、纖維飽和點：最高飽和點為30%；

3、防變形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空氣間的濕度與棕眼是相通的，應(yīng)將木材的表面油漆將棕眼蓋住，則可防變形；（3）干燥：采用烘干手法；

A、相對烘干：土窯法；利用煙的熱量從而提高室內(nèi)的溫度，降低木材的含水率；缺點：若溫度不高，其細(xì)胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸氣、紅外線烘干；

特點：能夠殺死木材中的細(xì)胞，將樹脂吸出來，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造價極高；

4、防腐：

（1）降低含水率與木材的變形有關(guān)；含水率小于18%時，木腐菌不易生存；（2）通風(fēng)；（3）加防腐劑；

二、油漆

1、清漆：透明無色（漆膜厚，泛黃）（1）酯膠清漆（俗稱耐水清漆）

特點：耐水性好，光澤不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗稱永明清漆）

特點：耐久性好，光澤好，耐熱、耐酸堿；（3）醇酸清漆（較低檔、公司少用）

優(yōu)點：附著力強、耐久性好、光澤好、施工簡單、漆膜厚； 缺點：干燥慢、漆膜軟、不易打磨、易產(chǎn)生流墜、易粘塵土；（4）硝基清漆：

優(yōu)點：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染塵土，適合作家內(nèi)裝修； 缺點：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、氣味大、環(huán)保性最差；

其產(chǎn)生效果與其工藝有關(guān)：高檔工藝產(chǎn)生高檔效果—高檔漆；低檔工藝產(chǎn)生低檔效果—低檔漆；

（5）聚氨酯漆：廣泛用于家俱廠 優(yōu)點：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（兩底、兩面即可）（3）施工工藝簡單；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韌性好；

缺點：若用于裝修中，其干燥慢（表面干燥需40分鐘、完全干燥需3—4小時），且要求現(xiàn)場保持干凈；

注：硝基清漆硬度大，怕燙，聚氨酯漆不怕燙；

在雨季中裝修，需加化白水；（化白水作用是將水霧去掉）

聚氨酯漆的環(huán)保性優(yōu)于硝基清漆，且省工時；但價格高于硝基清漆；

２、瓷漆（清漆中加顏料）；

較稠、一般在工藝上有所不同； 清漆與瓷漆相對應(yīng)； ３、混油：（清漆中加顏料）４、漆片：（又稱蟲膠清漆）

外形類似蝦片，但比其略?。?/p>

使用時用酒精浸泡；較低檔，公司不使用； 固體時稱漆片、液體時稱蟲膠清漆；

三、工藝

１、油漆工藝：

膩子：膠膩子（披灰膩子）：白乳膠漆＋石膏粉（嚴(yán)禁滾漆）

油膩子：清漆＋石膏粉

血膩子：用豬血拌膩子，其優(yōu)點干燥快、不易開裂；但不適合大面積操作； 注：裝修質(zhì)量的好壞有時取決于油漆的工藝； ２、磨褪工藝：

硝基磨褪又稱蠟克，即磨褪后要上砂蠟，光澤度好、手感好，但工藝費工；缺點：返修時，須把蠟除掉才可修補； ３、擦漆（中高檔工藝）

即：用純棉的針織布（背心）裹上干凈的棉球蘸油漆以打圓圈的形式進行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要對一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圓圈。

經(jīng)過擦漆的工藝手感好、平整度好。注：混油工藝比清油工藝報價要稍低； ４、噴漆工藝：

本公司作混油時使用噴漆工藝。由于噴漆工藝要求較高，且費工、費漆；工人需戴防毒面具，而且對噴槍的要求較高（國產(chǎn)的噴槍噴出的油漆顆粒大，達(dá)不到效果；進口的噴槍價位極高，但噴出的手感好、均勻、視覺效果好）；但費工費料。５、噴擦工藝（中高檔工藝）

四、其他材料

１、石膏板：又稱紙面石膏板 即：兩面為紙、中間為石膏板； 一般用于吊頂、隔墻；（吊頂厚度為９mm,隔墻厚度為12mm）； ２、防水紙面石膏板：

具防潮的作用；一般用于廚房、衛(wèi)生間作扣板，有長條狀、方框狀；利用其防水性能，可作外墻的墻面；利用其耐擦的性能、可作內(nèi)墻的墻面。３、防火板：

在家裝時可用于廚房中的廚柜；其缺點在于其垂直角接縫時無法對齊、轉(zhuǎn)角不靈； ４、鋁塑板：

用于街面上的門臉，其優(yōu)點不怕水、不怕曬、在拐角時可折角；有雙面、單面之分（雙面造價高）；用于家裝時，利用其金屬光澤，可造出時尚感、酷感，且易于加工； ５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂兩面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

為了保持其清潔的方法，可做雙層玻璃：即將磨砂面封在里面，外層為光面。若中間起霧，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清潔方法既體現(xiàn)公司的一種工藝，又體現(xiàn)出公司對客戶的關(guān)愛、一種服務(wù)。６、地磚：

（１）拋光通體磚：

Ａ、其滲入性大、易吸附臟物； Ｂ、花紋、形式受限制；

Ｃ、表現(xiàn)力不好；但其高檔，所以適用于公共場合；

注：國產(chǎn)拋光通體磚不防滑；國外拋光通體磚光亮、防滑；（２）釉面磚：產(chǎn)地西班牙

優(yōu)點：表面的釉好控制，其表現(xiàn)力強、花紋、形式多樣豐富；也可作防滑磚；

注：墻面、地面用得較多；但其硬度、耐磨程度不如通體磚；石材與地磚的區(qū)別：100元的地磚為上品、但100元的石材為下品；

第二篇：房產(chǎn)營銷案例分析

房產(chǎn)營銷案例分析

一、深圳萬科案例

1、萬科集團采用了那種目標(biāo)市場選擇的策略? 答：萬科集團采用的是產(chǎn)品----市場集中化策略。指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場無論是從購房者或是從產(chǎn)品角度都集中于一個細(xì)分市場。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行? 答：目標(biāo)市場選擇的程序是：

1、市場調(diào)研及市場細(xì)分。

2、細(xì)分市場分析與平估。

3、目標(biāo)市場的選擇。

3、談?wù)勀銓θf科公司的目標(biāo)市場選擇的看法。答：正是由于萬科公司在項目前期階段經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究分析，通過對市場細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬資產(chǎn)的目標(biāo)市場，認(rèn)為，雖然這一目標(biāo)市場十分狹窄，客戶群體容量依然十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，所以公司有效把握了他們的需求信息，及時開發(fā)出了他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品----高層豪宅，結(jié)果市場反應(yīng)強烈，取得了項目的成功。

二、人口老齡化案例。

問題：試論述人口老齡化對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)營銷管理的影響。

答：

1、在房地產(chǎn)營銷宏觀環(huán)境中的人口環(huán)境是影響房地產(chǎn)營銷的重要因素。人口的數(shù)量、結(jié)構(gòu)等對房地產(chǎn)市場定位有明顯的指導(dǎo)意義。

2、我國目前人口老齡化現(xiàn)象已在我國各大中

城市顯現(xiàn)出來，為了使老年人“老有所養(yǎng)，老有所依”，政府及社會各界需要投入大量資金，保證老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要購買適合養(yǎng)老的房屋。這必然導(dǎo)致對“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社會福利院”等房地產(chǎn)項目的巨大需求。

3、因此，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)人口環(huán)境老齡化的重要變化，及時調(diào)整房地產(chǎn)市場定位，積極主動地開發(fā)設(shè)有醫(yī)院、老年人健身娛樂、老年人飲食起居綜合服務(wù)等適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)項目。適應(yīng)人口老齡化的環(huán)境變化，滿足老年人的需求。

三、北京紅石實業(yè)公司，通過市場細(xì)分，選擇了其中的兩個目標(biāo)市場，該公司集中有限的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場在海南開發(fā)了高擋海景別墅。

問：（1）房地產(chǎn)公司采用了哪種目標(biāo)市場選擇的策略？

（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行？

（3）談?wù)勀銓t石公司的目標(biāo)市場選擇策略的看法 答：

1、紅石公司采用的是選擇性專業(yè)化策略。指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求，選擇某幾個細(xì)分市場，為不同需求的顧客提供不同類型的產(chǎn)品。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇的程序是：第一，市場調(diào)研及市場細(xì)分。第二，細(xì)分市場分析與評估。第三，目標(biāo)市場選擇。

3、紅石公司通過市場細(xì)分，有效運用了目標(biāo)市場

選擇中的選擇性專業(yè)化策略，根據(jù)市場需求，結(jié)合自身的實力，選擇了其中兩個目標(biāo)市場，然后集中公司的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為由金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場在海南開發(fā)了高檔的海景房別墅，兩種不同類型的產(chǎn)品，取得了成功。

四、某房地產(chǎn)公司在同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)了四幢樓，分別稱之為“牡丹苑”、“蘭花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，這四幢樓只是在外觀顏色上根據(jù)其起名而分別是紅色、藍(lán)色、黃色和白色，實際并沒有什么成本上或質(zhì)量上的區(qū)別，房地產(chǎn)公司卻對四幢樓制定了不同的價格，分別是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。實際銷售說明了該定價較為成功。

問：（1）該房地產(chǎn)公司采用了哪種定價方法？

（2）結(jié)合案例，談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)定價方法的看法。答：

1、該開發(fā)公司采用的是需求差異定價法。主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品外觀的差異來進行差別定價。需求差異定價法又稱為差別定價法，是在特定條件下，根據(jù)需求中的某些“差異”而使商品的價格有所差異的一種定價方法。

2、房地產(chǎn)定價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。該開發(fā)商通過了解消費者的需求，根據(jù)消費者對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同需求定價，因此取得了銷售成功。

五、某房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的某項目，推出市場后銷量不佳，一個月僅成交3套。于是發(fā)展商轉(zhuǎn)變策略，委托某

銷售代理公司銷售。代理商接手后，進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計和營銷策略不當(dāng)。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項目的龐大客戶資源，整合集團其他機構(gòu)資源，進一步加強項目品牌宣傳。通過整改，該項目重新推出市場，銷售業(yè)績大幅提高。

1、閱讀以上案例，試分析為什么房地產(chǎn)開發(fā)商采用直接銷售渠道導(dǎo)致了失敗，而采用間接銷售渠道取得了成功。直接銷售渠道與間接銷售渠道各有哪些優(yōu)缺點？

答：

1、房地產(chǎn)直接銷售的優(yōu)點有以下幾個方面： 1）、和減少代理費用。2)、可更好地了解目標(biāo)市場。3)、提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷售渠道。4)、我國目前房地產(chǎn)中介市場仍存在諸多問題。

2、房地產(chǎn)直接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、產(chǎn)品推銷成本較高。2)、易失去部分市場。3）、自營推銷人員素質(zhì)往往較差，推銷經(jīng)驗不足。

3、房地產(chǎn)間接銷售渠道的主要優(yōu)點有以下幾方面： 1)、可彌補房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營能力的不足，使其能集中精力搞好生產(chǎn)。2)、即可使產(chǎn)品具有最大的市場覆蓋面，同時還可降低房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售成本。3)、可避免社會資源的浪費，促進房地產(chǎn)商品的快速流通。4)、可提供全過程的營銷服務(wù)。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

4、房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭

對手模仿。

2)、消費者認(rèn)可開發(fā)商品牌，而對代理商的品牌認(rèn)識相對薄弱。

3)、大部分代理公司注重營銷的短期利益，而對長期利益重視程度不夠。

4)、我國房地產(chǎn)中介市場運作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導(dǎo)致開發(fā)商信譽受損。

2、因為，代理商在進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計和營銷策略不當(dāng)。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項目的龐大客戶資源，整合集團其他機構(gòu)資源，進一步加強項目品牌宣傳。所以，通過整改，該項目重新推出市場，銷售業(yè)績才得到大幅提高。

六、在商品房開發(fā)中，戶型創(chuàng)新是提高住宅產(chǎn)品競爭力的重要手段之一。不少案例明，每個開發(fā)項目在區(qū)位、環(huán)境等因素不可改變的情況下，通過不斷挖掘創(chuàng)新型戶型作為賣點，為產(chǎn)品提高競爭力，已經(jīng)成為樓盤制勝的關(guān)鍵。商品房的戶型設(shè)計可謂亮點不斷，空中花園、小復(fù)式、躍式結(jié)構(gòu)等等，這些舒適性和實用性兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品設(shè)計為消費者所追捧，為樓盤銷售注入了強有力的興奮劑。

1、問：戶型屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品整體觀念的哪一層次？結(jié)合案例，談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)品整體概念的理解。答：

1、戶型屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品概念中的有形產(chǎn)品。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品是房地產(chǎn)和新產(chǎn)品的載體，是消費者可以直接

觀察和感覺到的內(nèi)容。消費者實際是從有形產(chǎn)品考察房地產(chǎn)產(chǎn)品是否滿足其對核心產(chǎn)品的需要，是選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接依據(jù)。

2、房地產(chǎn)的產(chǎn)品整體概念包括核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和

附加產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的載體，企業(yè)必須將產(chǎn)品的名稱、外觀特色、包裝和其他屬性合理組合，把核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成有的東西，準(zhǔn)確地把核心利益?zhèn)魉徒o消費者。案例中的不斷創(chuàng)新戶型，就是通過各種花樣的戶型這一有形產(chǎn)品的直觀性來吸引消費者的。附加產(chǎn)品是是消費者在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中可以得到的各種附加服務(wù)和利益的總和，主要包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)服務(wù)等。特別是物業(yè)管理服務(wù)，在日益激烈的市場競爭中，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也是房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的重要手段。

七、廣州某樓盤在開盤盛典上發(fā)布了“雙十?！保ㄊ阗|(zhì)量保證，十年免費保修）的承諾。在房地產(chǎn)行業(yè)由質(zhì)量問題而引發(fā)的投訴率居高不下的現(xiàn)階段，敢于作出這樣的承諾，這一舉動意味深長。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，敢作出這樣的承諾是因為“四不”：一是不出風(fēng)頭，把錢花在你看不見的地方，如16厘米厚的無梁樓板、雙層中空玻璃；二是不炒概念，注重樓盤內(nèi)在品質(zhì)；三是不惜代價，聘請高素質(zhì)合作伙伴；四是不怕“浪費”600元當(dāng)300元花，給住戶配備高標(biāo)準(zhǔn)裝修套餐。

閱讀以上案例，根據(jù)所學(xué)的有關(guān)知識，說明你對產(chǎn)品整體概念以及現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭趨勢的理解。答：

1、產(chǎn)品整體概念包括了核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品，售后服務(wù)與保證是產(chǎn)品的重要組成部分。

2、市場競爭的內(nèi)容和形式是動態(tài)的，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭趨勢是在附加產(chǎn)品上來提高產(chǎn)品的吸引力。在日益激烈的市場競爭中，如何提供更完善的附加產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者重要的手段。附加產(chǎn)品包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)管理等。特別是物業(yè)管理，作為房地產(chǎn)附加產(chǎn)品的重要內(nèi)容，已成為房地產(chǎn)產(chǎn)品不可分割的部分，也成為了產(chǎn)品營銷的重要手段。物業(yè)管理公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和使用者提供了良好的環(huán)境和便利條件，更充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值，滿足了房地產(chǎn)產(chǎn)品保值增值的要求。

八、新加坡發(fā)展銀行置地集團開發(fā)的上海新加坡園景苑、匯景苑案例。

問：該房地產(chǎn)商運用了何種房地產(chǎn)定價方法?如何理解其內(nèi)涵。

答：

1、上海新加坡園景苑和匯景苑等兩個樓盤采用了需求導(dǎo)向定價法的價值感受定價法。房地產(chǎn)消費者對房地產(chǎn)商品的價值感受不同，就會形成不同的價格限度。價值感受定價法就是根據(jù)消費者對房地產(chǎn)商品及其價值的感受來定價的一種方法。

1、2、在房地產(chǎn)營銷中，運用價值感受定價法的關(guān)

鍵在于房地產(chǎn)營銷者必須對消費者的價值感受有一個正確的判斷，不能過高也不能過低。過低房地產(chǎn)營銷者獲利少或無利可圖；如果估計過高消費者不接受，銷售量減少，獲利也會減少。

九、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某花苑，座落于某市中心區(qū)域，占地面積13265平方米，由一幢30層商住樓和三幢30層住宅樓組成。該樓盤于1995年4月開始預(yù)售。當(dāng)時該市的房地產(chǎn)市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出了“客戶開價”的銷售活動。

該活動的具體操作方式是：開發(fā)商拿出3-7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元后，顧客可以高于此價的任何價格報價。如果客戶報價在最高的前12名以內(nèi)，即以此作為該客戶的成交價，不另加層次和朝向費用。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”的熱潮，僅半個月時間，參與報價的客戶就達(dá)6

3名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比客戶開價更高的價格購買更好的樓層?；顒尤〉昧司薮蟮慕?jīng)濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為該市房地產(chǎn)更合理定價提供了一條新思路。

問：該花苑的開發(fā)商采用了哪種定價方法？運用這一方法應(yīng)注意什么？試分析其成功的原因。

答：

2、該開發(fā)商采用的是需求導(dǎo)向定價法中的價值感

受定價法。

3、運用價值感受定價法必須對消費者的價值感受

有一個正確的判斷。如果估計過低，房地產(chǎn)營銷者獲利少或無利可圖；如果估計過高消費者不接受，銷售量減少，獲利也會減少。

3、該花苑的開發(fā)商通過“客戶開價”的銷售活動，了解了客戶對房屋真實的價值感受，同時也使其余客戶認(rèn)識到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)，愿意出比客戶開價更高的價格購買更好的樓層。因此活動取得了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。使得該房地產(chǎn)銷售取得了成功。

十、1994年4月，位于北京廣安門附近的恒昌花園首推“100%按揭”概念，最終造就了恒昌花園接近封盤（只剩二十多套尾房）的良好業(yè)績。事實證明，這地處南三環(huán)與西二環(huán)之間，本不被人看好的項目得以熱銷，與這一促銷高招的實施分不開的。

100%按揭貸款的具體做法是：客戶只需付兩萬元即可入住，銀行按揭至少70%的貸款，加上開發(fā)商提供的與銀行利率限期一樣的貸款，住戶只需每月歸還銀行與開發(fā)商的貸款即可。對于這種促銷招數(shù)，其策劃者“恒昌”總裁助理并不諱言這是開發(fā)商為售房玩出的新花樣。他說，這種方法只適用于大多數(shù)房子已經(jīng)售出后，剩下一部分房子可以試行新法，最終的結(jié)果是能夠達(dá)到100%入住，物業(yè)管理得以順利實施。即使有幾家還不起貸款的客戶，也不會給幾近封盤的項目造成太大的損失。

問：（1）恒昌花園采用了促銷組合中的哪種促銷方式？

（2）談?wù)勀銓Ρ纠黉N方式的看法。

1、恒昌花園的這一促銷招數(shù)屬于營業(yè)推廣促銷方式。所謂房地產(chǎn)營業(yè)推廣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用各種短期誘因鼓勵消費者進行購買，以促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的所有措施。

2、房地產(chǎn)促銷是指房地產(chǎn)企業(yè)通過一定方式向消費者傳遞房產(chǎn)產(chǎn)品的信息并與消費者進行有效的信息溝通，以達(dá)到影響消費者的購買決策，促進房地長商品流通的營銷活動。本案例中100%按揭貸款的做法是開發(fā)商根據(jù)項目具體情況為售房玩出的新花樣，這種方法只適用于大多數(shù)房子已經(jīng)售出后，剩下一部分房子可以試行新法，最終的結(jié)果是能夠達(dá)到100%入住，物業(yè)管理得以順利實施。即使有幾家還不起貸款的客戶，也不會給幾近封盤的項目造成太大的損失。所以此辦法不能用于項目剛開始銷售時。

十一、最近,我國調(diào)整了房地產(chǎn)貸款政策,提高了房貸利率.根據(jù)營銷環(huán)境分析的原理,請你分析這一變化對我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的影響。

答：

1、房貸政策屬于宏觀營銷環(huán)境中的政策環(huán)境。

2、自09年以來我國房地產(chǎn)市場投資、投機嚴(yán)重，價格飛速上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出百姓的承受能力，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，國家適時調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率將有效遏制房價的上漲勢頭，打擊房產(chǎn)投機，促進房價回歸正常。提高利率對房產(chǎn)企業(yè)融資成本上升，開發(fā)商利息負(fù)擔(dān)沉重，開發(fā)成本上升。利率的上漲同時也加大了對投資方融資成本，提高了入市門檻，從而抑制了房地產(chǎn)的需求，達(dá)到降低房地產(chǎn)價格的目的。

十二、案例一：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司精心打造天緣公寓（高層住宅項目）該項目位于北京市宣武區(qū)白紙坊和西二環(huán)交匯口，項目總建筑面積７萬平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米,涵蓋了二室二廳、三室兩廳、四室兩廳等多種規(guī)格，開發(fā)商力圖通過該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)來滿足不同目標(biāo)市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華型住宅需求群體）的需求。

案例二：位于南京新街口中央商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性建筑天安國際大廈，它的目標(biāo)客戶群體定位于在南京CBD辦公的白領(lǐng)階層，該項目的1－8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫字樓，14—42層是公寓，開發(fā)商通過在一個樓盤中開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了南京新街口CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等

各種需求。

?

問：（1）案例

一、案例二的房地產(chǎn)公司分別采用了哪種目標(biāo)市場選擇的策略？

（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行？

（3）談?wù)勀銓Π咐袃蓚€房地產(chǎn)公司的目標(biāo)市場選擇策略的看法。

答：

1、案例一采用的是產(chǎn)品專業(yè)化策略，案例二采用的是市場專業(yè)化策略。產(chǎn)品專業(yè)化策略是指房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應(yīng)某種房地產(chǎn)，由于面對不同的購房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次、質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。市場專業(yè)化策略指房地產(chǎn)企業(yè)面向同一市場類型，如高收入階層。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇程序應(yīng)按照以下程序進行1）、市場調(diào)研及市場細(xì)分。2)、細(xì)分市場分析與評估。3)、目標(biāo)市場的選擇。

3、目標(biāo)市場的選擇是建立在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上的，因此，廣泛的、深入的市場調(diào)查與研究是尤其重要的。房地產(chǎn)項目投資巨大、投資周期長、涉及因素復(fù)雜、風(fēng)險大等特點，都要求重視市場研究，真實地把握市場規(guī)律。以上案例中開發(fā)企業(yè)就是對目標(biāo)消費群體進行了充分的調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上針對目標(biāo)消費群體對房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性、特征、功能的需求，塑造產(chǎn)品的特色形象，并把這種形象傳遞給了消費者，從而吸引顧客、占領(lǐng)了市場。

一、簡述房地產(chǎn)直接銷售渠道及間接銷售渠道的優(yōu)缺點及其適應(yīng)條件？

答：

1、房地產(chǎn)直接銷售的優(yōu)點有以下幾個方面： 1）、和減少代理費用。2)、可更好地了解目標(biāo)市場。3)、益重視程度不夠。

4)、我國房地產(chǎn)中介市場運作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導(dǎo)致開發(fā)商信譽受損。

5、房地產(chǎn)間接銷售渠道的適應(yīng)范圍：

渠道的控制要求、產(chǎn)品組合的狀況等。

三、房地產(chǎn)代理商的經(jīng)營模式主要包括了哪三種?試簡述其內(nèi)容。

答：有以下三種：1)、無店鋪經(jīng)營模式。2)、直營連提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷售渠道。4)、我國目前房地產(chǎn)中介市場仍存在諸多問題。

2、房地產(chǎn)直接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、產(chǎn)品推銷成本較高。2)、易失去部分市場。3）、自營推銷人員素質(zhì)往往較差，推銷經(jīng)驗不足。

3、房地產(chǎn)直接銷售渠道的適應(yīng)范圍：

1)、大型房地產(chǎn)公司。2)、市場為賣方市場。3)、樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良。4)、開發(fā)商所發(fā)展的項目已有比較明確、甚至是固定的銷售對象時。

4、房地產(chǎn)間接銷售渠道的主要優(yōu)點有以下幾方面： 1)、可彌補房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營能力的不足，使其能集中精力搞好生產(chǎn)。2)、即可使產(chǎn)品具有最大的市場覆蓋面，同時還可降低房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售成本。3)、可避免社會資源的浪費，促進房地產(chǎn)商品的快速流通。4)、可提供全過程的營銷服務(wù)。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

5)、房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭對手模仿。

2)、消費者認(rèn)可開發(fā)商品牌，而對代理商的品牌認(rèn)識相對薄弱。

3)、大部分代理公司注重營銷的短期利益，而對長期利

1)、中小型開發(fā)公司。2)、市場為買方市場。3)、其他。鎖經(jīng)營模式。3)、特許加盟連鎖經(jīng)營模式。

二、簡述影響分銷渠道設(shè)計的因素主要有哪些方面? 無店鋪經(jīng)營模式：無店鋪形式，并非指沒有經(jīng)營場所，答：一般來講，主要有以下幾個方面：

而是指不設(shè)立連鎖店。除了派往開發(fā)商處的銷售人員外，所1)、產(chǎn)品因素。2)、市場因素。3)、環(huán)境因素。4)、企業(yè)有員工在同一辦公場所。

因素。

直營連鎖經(jīng)營模式：直營連鎖經(jīng)營是指由同一公司所

產(chǎn)品因素是指產(chǎn)品本身所具有的特性及條件對分有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)，實行集中采銷渠道的影響。不同的產(chǎn)品具有不同的特性，對分銷渠購和銷售，有兩個或兩個以上連鎖分店組成的一種形式。

道的設(shè)計要求業(yè)不同。包括產(chǎn)品價值的大小、產(chǎn)品的變特許加盟連鎖經(jīng)營模式：是指特許者將自己所有的商

異性與時尚性、產(chǎn)品的體積與重量、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度、標(biāo)、商號、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、和經(jīng)營模式等以特許經(jīng)

產(chǎn)品的技術(shù)性等。

營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在市場因素是企業(yè)選擇分銷渠道時應(yīng)考慮的最重要特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相的影響因素之一，影響分銷渠道選擇的市場條件主要包應(yīng)費用。

括市場類型、市場規(guī)模、目標(biāo)顧客的集中程度、顧客購

四、房地產(chǎn)企業(yè)選擇廣告媒體的依據(jù)有哪些?

買的數(shù)量、競爭對手的狀況等幾個方面。

答：有以下幾種：1)、媒體的特性。2)、目標(biāo)顧客的媒體環(huán)境因素：房地產(chǎn)市場的環(huán)境因素主要有兩層含習(xí)慣。3)、成本費用。4)、政策法規(guī)的限制。

義：一是房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境。房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境包媒體的特性不同的廣告媒體在送達(dá)率、影響力、表現(xiàn)括經(jīng)濟環(huán)境、競爭環(huán)境、人文社會環(huán)境、政策法規(guī)環(huán)境、手法以及目標(biāo)對象等方面都不盡相同，因而產(chǎn)生的廣告效金融環(huán)境；二是項目周邊環(huán)境。項目周邊環(huán)境包括了項果也就具有明顯的差異。因此，企業(yè)在選擇媒體時，應(yīng)首目的交通環(huán)境、自然環(huán)境、生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等。先了解不同媒體自身的特點，以選擇最合適的媒體。

它直接影響項目的銷售難易程度。

目標(biāo)顧客的媒體習(xí)慣：消費者由于職業(yè)、受教育程度企業(yè)因素是指企業(yè)的自身條件因素，企業(yè)自身的因素

以及生活習(xí)慣的不同，對廣告媒體接觸的習(xí)慣也有所區(qū)別。包括企業(yè)的規(guī)模、實力和聲譽、企業(yè)的經(jīng)營管理能力、分銷

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行廣告媒體選擇時，必須充分了解目標(biāo)顧客接觸媒體的習(xí)慣，選擇他們接觸最頻繁、最信賴的媒介。

成本費用：不同的廣告媒體所耗費的成本相差很大，即使是在同一媒體，因覆蓋面大小不同，費用相差也很大。成長戰(zhàn)略包括：同心多角化，水平多角化，復(fù)合多角化，也稱集團多角化

七：企業(yè)如何根據(jù)不同的市場需求形態(tài)制定相應(yīng)的營銷管理任務(wù)？

力量和相關(guān)因素的集合，它是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的各種外部條件。

一：宏觀環(huán)境要素：1：政策環(huán)境2：經(jīng)濟環(huán)境3：人口環(huán)境4：文化環(huán)境5：科技環(huán)境6：自然環(huán)境因素 企業(yè)在選擇廣告媒體時，應(yīng)根據(jù)不同媒體的廣告成本，以有限的廣告預(yù)算，實現(xiàn)最大的廣告效果。

政策法規(guī)的限制：世界各國都制定了廣告管理的政策和法規(guī)，對廣告的內(nèi)容、廣告的發(fā)布程序、廣告媒體的業(yè)務(wù)范圍等方面都有明確的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在為產(chǎn)品選擇廣告媒體時，應(yīng)注意是否存在有關(guān)的法律限制。

六：企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的主要類型有哪些？

答：

1、密集性成長戰(zhàn)略。

2、一體化成長戰(zhàn)略。

3、多角化成長展略。1：密集性成長戰(zhàn)略

是指企業(yè)通過當(dāng)前產(chǎn)品的市場滲透，市場開發(fā)以及產(chǎn)品開發(fā)三種策略

方式求得成長發(fā)展戰(zhàn)略 2：一體化成長戰(zhàn)略

指企業(yè)通過與其他企業(yè)聯(lián)合以求得自身成長的戰(zhàn)略，當(dāng)企業(yè)所在的行業(yè)有很好的發(fā)展前景，企業(yè)在行業(yè)價值鏈體系實行一體化能提高效率，加強控制，擴大銷售時，則可運用該戰(zhàn)略。一體化又分垂直一體化和水平一體化

3：多角化成長展略

指企業(yè)為了盡可能多地利用市場機會，所實行的跨行業(yè)，多品種，多規(guī)格，多型號的多樣化生產(chǎn)，多角化

答：：1：潛在需求---開發(fā)性營銷

2：下井需求---恢復(fù)型營銷

3：不規(guī)矩需求----協(xié)調(diào)性營銷

4：飽和需要----維持性營銷

5：超飽和需求---增長性營銷或限制性營銷

6：否定需求---改變性營銷

7：有害需求---抵制性營銷

8：無需求---刺激性營銷

八：試簡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理過程的主要程序？ 答：房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理過程是市場營銷管理的內(nèi)容和程序的體現(xiàn)，是指企業(yè)為到自身的目標(biāo)，辨別，分析，選擇，和發(fā)展市場營銷機會，規(guī)劃，執(zhí)行，和控制企業(yè)營銷活動的全過程包括：1：分析市場計劃------從顧客需求出發(fā)，重視市場營銷調(diào)研

2：研究和選擇目標(biāo)市場

3：市場地位

4：制定市場營銷組合 5：安排企業(yè)營銷預(yù)算

6：執(zhí)行和控制營銷計劃

九：簡述房地產(chǎn)地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的主要內(nèi)容？ 答：是指與房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動有潛在關(guān)系的所有外部

二、微觀環(huán)境：指與企業(yè)緊密相連，直接影響其營銷能力和各種參與者，這些參與者包括：1)、購房者。2)、競爭者。3)上下游企業(yè)。4)、公眾。5)、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。

7：簡述房地產(chǎn)營銷微觀環(huán)境的主要內(nèi)容？

答：即指與企業(yè)精密相連，直接影響其營銷能力和各種參與者，這些參與者包括：

1：購房者2：競爭者3：上下游企業(yè)4：公眾5：企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

十：簡述市場營銷環(huán)境分析的SWT法？

答：市場營銷環(huán)境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（優(yōu)勢），Weak(劣勢)，Opportunity（威脅）的意思，其中，機會和威脅是影響企業(yè)的外部因素，優(yōu)勢和劣勢是影響企業(yè)的內(nèi)部因素。1：市場機會分析:2：房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境威脅分析3：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析 十一：簡述房地產(chǎn)市場定位的基本原則？ 答：1：事實求是，尊重客觀規(guī)律的原則

2：循序漸進。逐漸深化的原則 3:虛實結(jié)合，以實為主的原則

十二：目標(biāo)市場的選擇可采用的策略有哪些？ 答:目標(biāo)市場的選擇可采用的策略主要有

1、產(chǎn)品—市場集中化。

2、產(chǎn)品專業(yè)化。

3、市場專業(yè)化。

4、選擇性專業(yè)化。

5、全面覆蓋。

1：產(chǎn)品—市場集中化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場無論是從購房者是從產(chǎn)品角度，都集中于細(xì)節(jié)市場，較小的房地產(chǎn)企業(yè)通常采用這種策略。

2：產(chǎn)品專業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應(yīng)某種房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于面對不同的購房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次，質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。

3：市場專業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)面向統(tǒng)一市場類型，如高收入階層，開發(fā)面向他們需要的系列產(chǎn)品，如：別墅，高檔公寓，中檔住宅等。

4：選擇性專業(yè)化：指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求，選擇某幾個細(xì)節(jié)市場，為不同需求的顧客提供不同類型的產(chǎn)品

5：全面覆蓋，亦即房地產(chǎn)企業(yè)決定全方位進入各個細(xì)節(jié)市場，為所有顧客群提供他們所需要的不同系列產(chǎn)品，大的房地產(chǎn)企業(yè)通常采用這種策略。十三：簡述房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與分類？

答：

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品是指可滿足使用者居住，生產(chǎn)，經(jīng)營等需要的一定建筑實體與相應(yīng)服務(wù)的綜合體，它是核心產(chǎn)品，有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組合的立體復(fù)合體。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型有土地和房屋。十四：簡述房地產(chǎn)新產(chǎn)品開發(fā)的程序？

答：1：:新產(chǎn)品構(gòu)思 2：構(gòu)思的篩選3：產(chǎn)品概念的形成與驗證4：制定營銷策略5：商業(yè)分析6：項目開發(fā)7：市場試銷8：正式投放市場

十五：簡述影響房地產(chǎn)定價的主要因素？

答：房地產(chǎn)定價的主要因素分為微觀因素，中觀因素，宏觀因素

1：影響房地產(chǎn)定價的微觀因素是指具體影響某宗房地產(chǎn)價格的影響因素，包括房地產(chǎn)自身因素和環(huán)境因素 2：中觀因素：是指房地產(chǎn)所在的市場和區(qū)域，是指房地產(chǎn)所在市場和區(qū)域的特性對房地產(chǎn)價格水平的影響因素，包括：商服繁華程度，交通條件，基本設(shè)施，和區(qū)域環(huán)境條件。

3：宏觀因素;是指對房地產(chǎn)價格及其走勢有著普遍性，一般性，共同性，的影響因素，包括行政因素，經(jīng)濟因素，社會因素，人口因素，心里因素和國際因素 十六：房地產(chǎn)促銷的含義是什么？由哪幾部分組成？各有什么優(yōu)缺點？

答：房地產(chǎn)企業(yè)通過一定的方式向消費者傳遞房地產(chǎn)商品的信息并與消費者進行有效的信息溝通，以影響消費者的購買決策，促進房地產(chǎn)商品流通的營銷活動，促銷的實質(zhì)是企業(yè)與消費者間有效信息的溝通。

由廣告，人員銷售，公共關(guān)系和營業(yè)推廣等部分組成。

1、廣告：優(yōu)點：傳播廣泛，傳播的信息規(guī)范，易控制

缺點：廣告費用浪費大，廣告效果難以度量，難以與目標(biāo)接受者溝通

2、人員推銷：優(yōu)點：信息表達(dá)靈活，易與銷售者溝通，易與消費者建立關(guān)系，促銷目的明確

缺點：單文接觸成本高，對銷售人員素質(zhì)要求較高，難以進行大面積推銷

3、營業(yè)推廣：優(yōu)點：促銷刺激直接：易引起消費者的注意與反應(yīng)，易迅速產(chǎn)生效果

缺點：易引起競爭，促銷效果難以持久

4、公共關(guān)系：優(yōu)點：可信度高，易建立企業(yè)和房地產(chǎn)的形象

缺點：針對性較差，企業(yè)難以進行控制

十七：房地產(chǎn)促銷組合的特點及影響因素？

答：是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的促銷目的而將廣告，人員推銷，公共關(guān)系促銷，營業(yè)推廣等不同的促銷方式進行組合所形成的有機整體 特點如下：

1：房地產(chǎn)催促組合是一個有機整體組合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)追求有機的整體效果，使其達(dá)到單純的個體相加所不能達(dá)到的優(yōu)化結(jié)果

2：構(gòu)成促銷組合的各種促銷方式既有可替代性又有其獨立性。

3：促銷組合的不同促銷方式具有相互推動的作用。4：促銷組合是一種多層次組合。

5：促銷組合是一種動態(tài)組合。一個效果好的促銷組合在環(huán)境條件變化后會成為一種效果很差的促銷組合，因此，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化調(diào)整企業(yè)的促銷組合 影響因素：應(yīng)考慮的主要因素有：1)、房地產(chǎn)的類型。2)、房地產(chǎn)的開發(fā)階段。3)、促銷預(yù)算。4)、推式與拉式策略。5)、政治與經(jīng)濟環(huán)境 十八：企業(yè)定價目標(biāo)主要有哪些選擇? 答：房地產(chǎn)定價目標(biāo)是指房地產(chǎn)營銷者在定價是預(yù)先考慮到房地產(chǎn)商品的價格實現(xiàn)后所應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)。房地產(chǎn)營銷者的定價目標(biāo)大致有如下幾種：1)、以獲取最大利潤為定價目標(biāo)。2)、以獲取合理利潤為定價目標(biāo)。3)、以獲取合理投資報酬率為定價目標(biāo)。4)、以保持市場占有率為定價目標(biāo)。5)、以穩(wěn)定市場為定價目標(biāo)。6)、以保障社會福利為定價目標(biāo)。

十九：簡述房地產(chǎn)定價的主要方法和策略。

答：

1、新產(chǎn)品定價策略。常見的新產(chǎn)品定價策略有兩種：一是受專利保護的創(chuàng)新產(chǎn)品的定價策略。包括撇脂定價和滲透定價；二是防制新產(chǎn)品定價策略。

2、折扣定價策略。主要有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、功能折扣、季節(jié)折扣和推廣折扣。

3、差別定價策略。

4、心理定價策略。主要有聲望定價、尾數(shù)定價、招徠定價。

二十、影響消費者購買行為的外部因素的主要內(nèi)容 影響消費者購買行為的外部因素的主要內(nèi)容包括：

1、社會文化因素：具體從社會階層、相關(guān)群體、家庭狀況、和文化狀況幾方面進行；

2、經(jīng)濟因素：具體通過消費者收入狀況、消費者支出模式、消費信貸、居民儲蓄等。二

十一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序有哪些？ 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序包括：市場環(huán)境研究、市場需求研究、消費者研究、價格

研究、分銷渠道研究、市場競爭情況研究等。

二十二、定性預(yù)測與定量預(yù)測有何區(qū)別？

定性預(yù)測法是指主要依靠熟悉專業(yè)業(yè)務(wù)知識、具有豐富實踐經(jīng)驗和綜合分析能力的有關(guān)

人員，根據(jù)已掌握的歷史資料和直觀材料，運用個人的經(jīng)驗和分析判斷能力，對事物 的未來發(fā)展作出趨勢或程度上的判斷。定量預(yù)測法是運用一套嚴(yán)密的預(yù)測理論和根據(jù)這

些理論所建立的數(shù)學(xué)模型，對預(yù)測對象目標(biāo)運動質(zhì)的規(guī)律進行描述，拒以未來量的變化 程度。

二十三、房地產(chǎn)市場預(yù)測主要包括哪些程序?

答：房地產(chǎn)市場的程序一般如下：

1、確定具體的預(yù)測目標(biāo)。

2、搜集和分析有關(guān)的歷史和現(xiàn)實數(shù)據(jù)資料。

3、選

擇預(yù)測方法和模型進行預(yù)測。

4、確定預(yù)測結(jié)果。

5、寫出預(yù)測報告。

二十四、簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和要求。答：

1、標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)市場細(xì)分是指房產(chǎn)企業(yè)在“目標(biāo)市場營銷”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體細(xì)分為若干個具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)購買群體的過程。而房地產(chǎn)市場細(xì)分是依據(jù)顧客需求的差異性來決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場細(xì)分化的標(biāo)準(zhǔn)。有地理細(xì)分、人口細(xì)分、心里細(xì)分、行為細(xì)分基本形式。

2、市場細(xì)分的要求：有效的市場細(xì)分應(yīng)遵循一下幾點

基本原則：1)、可衡量性。2)、可進入性。3)、可盈利性。4)、可行性。

可衡量性是指被大致測定的各個市場的現(xiàn)實或潛在購買力和市場規(guī)模的大小。

可進入性是指房地產(chǎn)企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。只有當(dāng)這些消費者居住區(qū)域相對集中并具有一定的規(guī)模，公司才應(yīng)考慮進入這個分市場。

可盈利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)所選定分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。一個細(xì)分市場應(yīng)該是適合制定獨立的市場營銷計劃的最小單位，并且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。可行性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)能否對自己所選擇的細(xì)分市場制定和實施相應(yīng)有效的市場營銷計劃。

第三篇：房產(chǎn)案例

房產(chǎn)案例之一---張某的煩惱

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張某以前一直和父母居住在西安時北郊某花園三室兩廳的一套房內(nèi)，房屋承租人是張某的父親。2000年張某經(jīng)房屋所有人和父母的同意，購買了此房屋，也給自己辦理了房屋所有權(quán)證書。但在當(dāng)時，由于張某的購房款不足其父母為他補了一小部分款項?，F(xiàn)在張某的父母認(rèn)為，當(dāng)時購房時有他們的出資，所以房屋的產(chǎn)權(quán)也有他們的一份。對此，張某請教律師他父母的說法合理嗎以及如何處理？

評析：

其父母提出的理由并不充分，首先張某的父母給其錢的性質(zhì)不能肯定為出資，張某在購房時，由于資金不足，其父母才出于親情給張某補上了剩余的購房款，雙方之間在當(dāng)時并未曾有過共同購買的意思。依本案來看，作為父母在兒子購房時補足為數(shù)不多的余款，而且多年未向兒子提及還款，從親情角度可以把父母所補的余款視為贈與。如果兒子購房時說明是借其父母的錢或父母也有幫助兒子以應(yīng)急需的意思時，也可以把所補余款看作借款。再說要把所補余款作為出資至少在購房時雙方有個口頭或書面的東西，讓雙方都明白這錢作為出資性質(zhì)。本案中父母只是在多年以后才以出資的性質(zhì)要求兒子還款并要求收益。顯然作為出資的理由不是很充分。其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護”的規(guī)定，登記在張某名下的房屋，應(yīng)該屬于張某所有，其權(quán)利也是受法律的保護。如果是與父母按份共同共有，是應(yīng)該在房屋權(quán)屬證書的共有人欄目里記載其父母的名字。但是從張某的房屋產(chǎn)權(quán)證來看，此房屋是張某個人家庭財產(chǎn)，與其父母沒有關(guān)系。對此案，父母在張某購房時予以協(xié)助，作為兒子的張某也應(yīng)該對父母的幫助有所知恩。于此情況下，建議張某能夠?qū)⒏改杆o的款項作為借款給父母還上，最好再給父母高于銀行貸款利率的利息。

房產(chǎn)案例之二---買受人如何退房

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近日，南郊史女士打來電話說其在2003年7月份買了一套三室一廳的房子，開發(fā)商遲延交房已近一個月。由于購房時史女士未嚴(yán)格審查開發(fā)商的相關(guān)證件，現(xiàn)在才知道開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)是臨時的，現(xiàn)已過期。還有開發(fā)商的五證中現(xiàn)缺兩證。對此，史女士準(zhǔn)備退掉此房屋，但不知自己發(fā)現(xiàn)的證據(jù)是否能夠退掉此房屋，而且理由是否充分。所以就咨詢本刊常年法律顧問。

評析：

史女士所掌握的開發(fā)商臨時資質(zhì)過期以及樓盤五證現(xiàn)缺兩證，這兩點如果屬實史女士是完全可以退掉此房屋的。因為開發(fā)商沒有開發(fā)資質(zhì)以及樓盤的相關(guān)五證不齊全，這就屬于開發(fā)商出售樓盤主體上的缺陷，也就是說開發(fā)商在相關(guān)證件不齊全的情況下，其就沒有售樓資格，從法律角度來說該開發(fā)商就沒有售房的行為能力。這時開發(fā)商與買受人所簽的商品房買賣合同就屬于無效合同。對于無效合同，在法律上是自始無效的，據(jù)此史女士就可以

退掉房屋，要回自己的購房款。但是對于此類開發(fā)商主體資格欠缺的問題，買受人若想退房就應(yīng)當(dāng)盡早行動。因為法律上規(guī)定主體能力的缺陷是一種效力待定，在效力待定期間內(nèi)買受人主張合同無效，法院是支持的。若開發(fā)商在一定期限內(nèi)補辦了相關(guān)證件，買受人與開發(fā)商之間的購房合同就會成為有效合同，而且自始有效。

對于退房不僅僅是在開發(fā)商主體上可以找到退房的理由，還可以在簽訂合同時的意思表示和履行合同時開發(fā)商的履約行為上找退房的理由。對于從意思表示中尋求退房就是要看訂立合同時買受人對合同內(nèi)容有沒有重大誤解；開發(fā)商有沒有欺詐、脅迫乘人之危等使買受人在違背自己真實意思的情況下訂立合同；合同的內(nèi)容有沒有顯示公平（《合同法》54條）。這就屬于意思表示有缺陷或不真實，對此法律上規(guī)定買受人可以變更或撤銷購房合同，這樣也就達(dá)到了退房的目的。不過對此撤銷權(quán)，買受人也要及時行使。因為法律上有從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)的時間限制。

對于開發(fā)商履約行為上的退房理由，主要是指開發(fā)商的履約行為或能力欠缺使得買受人無法實現(xiàn)合同所約定的購房目的。我國《合同法》94條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；2，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)；3，當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；4，當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；5，法律規(guī)定的其他情形。對于此類情形，主要是指合同已經(jīng)生效，但由于開發(fā)商履約行為上的單方面原因，致使合同目的不能實現(xiàn)。這類合同買受人是依法享有解除權(quán)的。對此解除權(quán)根據(jù)2003年6月1日實施的最高院司法解釋可轉(zhuǎn)化為12種解除權(quán)。有條件的讀者可參看網(wǎng)上的《買受人的12種合同解除權(quán)》一文。

房產(chǎn)案例之三---沒有房產(chǎn)證的房子如何交易

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北郊馮女士欲購買一套環(huán)境、位置、價格都很滿意的房子。等到她看好房子后，進一步詢問房產(chǎn)證時，房主卻告知她，此房屋還未辦理取得房產(chǎn)證此證正在辦理中。房主拿出了自己的購房合同承諾自己對該房屋享有所有權(quán)，并承諾對他與馮女士的買賣可以辦理公證。對此，馮女士咨詢律師購買此房屋有沒有風(fēng)險，如何避免。

評析：

對沒有房產(chǎn)證的房子進行交易是有一定風(fēng)險的，因為根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。”的規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋交易買受人的權(quán)利很難受到保護。買受人極有可能面臨一房二賣的風(fēng)險。在這里，出賣人沒有房產(chǎn)證出售房屋導(dǎo)致一房二賣有兩種可能：一是出賣人有房產(chǎn)證而不出示，其只與買受人簽訂交易合同，而后或者之前將房產(chǎn)證過戶給他人。二是房產(chǎn)證還未辦理而與買受人簽訂交易合同，待房產(chǎn)證辦理下來之后，再行過戶給他人。

如果馮女士在對方?jīng)]有房產(chǎn)證的情況下還欲購買，律師建議其應(yīng)先在房屋登記管理部門查清該房屋的權(quán)屬登記狀況（是否已發(fā)證），如果正在辦理之中馮女士可與原開發(fā)單位及出

賣人協(xié)商將****手續(xù)中出賣人的名稱變更為馮女士，這樣房產(chǎn)證辦理下來時房主直接是馮女士。如果這種方法行不通，馮女士可以依先付一半房款或要求對方提供擔(dān)保等形式去制約出賣人一房二賣的行為。如若不然，馮女士最好看到房產(chǎn)證再行購買。

房產(chǎn)案例之四---同居期間所購房屋權(quán)屬如何劃分

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小王與女友未婚同居，在同居期間兩人共同簽訂了一套商品房買賣合同。首付款9萬元雙方各自承擔(dān)4.5萬元，但按揭款的手續(xù)均由小王辦理并承擔(dān)還款義務(wù)。按揭沒過多長時間，女友提出解除同居關(guān)系，要求該房屋的一半產(chǎn)權(quán)。對此，小王咨詢律師如何解決。

評析:

女方要求該房屋的一半產(chǎn)權(quán)理由不是很充分，因為女方并未承擔(dān)按揭款的還款義務(wù)，如果女方要求一半產(chǎn)權(quán)，須承擔(dān)一半的按揭還款義務(wù)。因為同居期間所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，雙方均應(yīng)承擔(dān)，不能一方只承擔(dān)義務(wù)，另一方享受權(quán)利。同時，根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定：無效或被撤銷的婚姻，自始無效。當(dāng)事人不具有夫妻的權(quán)利和義務(wù)。同居期間所得的財產(chǎn)，由當(dāng)事人協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)照顧無過錯方的原則判決。以及最高院對《婚姻法》的解釋：被宣告無效或被撤銷的婚姻，當(dāng)事人同居期間所得的財產(chǎn)，按共同共有處理。但有證據(jù)證明為當(dāng)事人一方所有的除外。所以，小王應(yīng)返還女友首付款的4.5萬元，因為兩人在同居期間各自財產(chǎn)獨立也沒有共同的其他債務(wù)，男方應(yīng)當(dāng)退還。對此事律師建議雙方協(xié)商解決，女方如果堅持一半產(chǎn)權(quán)可先承擔(dān)按揭還款義務(wù)的一半。否則，雙方可以通過訴訟途徑解決。

房產(chǎn)案例之五---農(nóng)民的房子敢買嗎？

西郊李先生咨詢?nèi)龢蜍囕v廠附近的村民將民房賣給附近職工，只有村里的證明，沒有房產(chǎn)證，像這樣的房子能買嗎？城鄉(xiāng)規(guī)劃時怎么辦？

評析：

購買此類房屋的買受人一定要謹(jǐn)慎，因為農(nóng)村土地屬于集體土地性質(zhì)，在沒有轉(zhuǎn)為國有土地的情況下，所建房屋是不可能取得房產(chǎn)證的。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條“集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記”的規(guī)定，只有在集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，集體土地上的房屋才有可能辦理下來房產(chǎn)證。所以，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定購買國有土地上所建房屋（如商品房、經(jīng)濟適用房、安居工程等）才有可能辦理取得房產(chǎn)證。對于村里所開具的證明是不能證明買受人對房屋享有所有權(quán)的，因為同時根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占

有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的規(guī)定，村委會所開具的證明在法律上不能確認(rèn)買受人權(quán)屬狀況，只有行政機關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才是證明所有權(quán)的唯一合法憑證。

像這樣的房屋買賣，如果再遇到城鄉(xiāng)規(guī)劃拆遷時，被拆遷的對象可能會是村委會或者村民個人，但對于這些購房者卻很難得到這些拆遷補償費，因為自己沒有合法的權(quán)屬證明，這樣的話雙方就會為將來產(chǎn)生權(quán)屬歸屬糾紛埋下伏筆，也會將雙方拖入曠日持久的訴訟之中。因此，總的來說律師建議買受人還是購買一些手續(xù)齊全的商品房、經(jīng)濟適用房等能夠取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)，以避免貪圖便宜給自己造成更大的損失。

買受人的12種合同解除權(quán)

——關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》的新視點之一

羅潤國律師

1，拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議；

解釋第七條“被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個條件：內(nèi)容上 1〉 拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。2〉該補償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上 拆遷人必須將該補償安置房屋另行出賣給第三人；

2，出賣人將商品房一賣一抵時，買受人可以請求解除合同；

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

3，出賣人將一房二賣時，買受人可以請求解除合同；

解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

4, 出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第二項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。

5，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”此項內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同

6，房屋主體質(zhì)量不合格時，買受人可以請求解除合同；

解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”即期房和現(xiàn)房的買賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

7，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同；

解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

8，套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同；

解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：”，“面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持?！奔刺變?nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。

9，出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同；

解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。

10，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同；

解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！保弧冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90

日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！奔锤鶕?jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記時，可以請求解除合同并要求賠償損失。

11，因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同；

解釋第二十三條“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失?！奔慈绻虺鲑u人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

12，因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

解釋第二十三條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?即因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同。

以上的十二種合同解除權(quán)再加上《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事

人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；”的四種解除情況共計十六種，只要出賣人的行為有一種符合解除條件，買受人即可行使解除權(quán)，但根據(jù)《合同法》第九十五條第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”所以買受人需要及時行使解除權(quán)，以便維護自己的合法權(quán)益。解釋十五條第二款對第一款的解除權(quán)作了限定即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！彼裕隧椊獬龣?quán)更需買受人及時主張。根據(jù)以上16種情況買受人享有解除權(quán)，且有意解除合同時應(yīng)當(dāng)及時行使。

第四篇：2015上海房產(chǎn)政策

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這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展十分迅速，房價相對來說，漲的也是相當(dāng)之快。為了抑制住這個勢頭，國家也陸續(xù)出臺了很多的房產(chǎn)的相關(guān)政策，特別是在上海，本期小編就來跟你了解下在房產(chǎn)上上海做出了哪些相關(guān)政策，希望可以幫助到您。

1.首先是加強了土地的監(jiān)管，不讓房地產(chǎn)拖著空的工地不干活。督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照

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出讓合同約定時間開工建設(shè)，加快已開工地塊建設(shè)速度，盡快形成有效供應(yīng)。對未按時開竣工、閑置、故意囤地等違規(guī)行為，一律采取收取違約金、征收閑置費、收回土地、限制參與市場競買等處罰措施，并納入房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和土地市場誠信系統(tǒng)。達(dá)到商品住房銷售條件未申報銷售的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強督促，經(jīng)督促仍未申報銷售的，房產(chǎn)、物價部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請，銷售備案價格不予上漲，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

2.在上海購房的農(nóng)戶都可以得到補助。為去房產(chǎn)庫存，政府鼓勵農(nóng)民工進城買房。目前，各地也加緊時間出臺各種農(nóng)民工進城買房的補貼政策。河南最先出臺農(nóng)民工進城買房補貼政策：農(nóng)民工進城買房可享受每平方米200元的補助，為農(nóng)民工省去一部分買房成本。

3.戶籍軌制更始。截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米。面對近7億平方米的樓市庫存，戶籍軌制更始成各地去庫存主要手段。所以，上海當(dāng)局事情呈報明確提出，對峙都市扶植重心

南京裝修http://nj.oceano.com.cn 向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進一步提高郊區(qū)成長程度;河北省當(dāng)局事情呈報提出，到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到48%和67%。

4.嚴(yán)查房地產(chǎn)的違法違規(guī)行為。由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃和國土資源管理委員會會同市發(fā)展改革委、市工商局等部門聯(lián)合開展專項治理，加大市場監(jiān)管執(zhí)法力度，依法嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為。同時，對開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的違法違規(guī)行為予以公開曝光，并納入企業(yè)信用檔案，由相關(guān)部門實施聯(lián)合懲戒。

5.切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)。建立本市加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市發(fā)展改革委、市規(guī)劃和國土資源管理委員會、市地稅局、市工商局、市金融局、市政府新聞辦、市網(wǎng)信辦、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局等單位參加，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，加強對房地產(chǎn)市場的跟蹤、分析和研判，及時完善相關(guān)監(jiān)管措施。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。

在這些政策的支持下，上海的房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比其他地方的相對來說都要好很多，所以很多的城市也都紛紛效仿。如果想要知道更多的相關(guān)內(nèi)容，歡迎繼續(xù)關(guān)注歐神諾官網(wǎng)，最后謝謝您的收看?。?015上海房產(chǎn)政策）

第五篇：2015上海房產(chǎn)政策

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上海市市長在上海市十四屆人大三次會議閉幕后的新聞發(fā)布會上表示，2015上海房產(chǎn)政策保持不變，對居住證轉(zhuǎn)常住戶口繼續(xù)實行有條件管理。下文就是關(guān)于外地人在2015上海房產(chǎn)政策。

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買房規(guī)定

上海公積金外地買房的政策能夠提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上的個人所得稅繳納證明或者社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市的戶籍居民家庭，限購１套住房（其中包含新建的商品房和二手住房）。買房準(zhǔn)備材料

上海公積金外地買房的政策擁有１套及以上的住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供２年之內(nèi)在本市累計繳納一年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍的居民家庭，不能購買。所需材料：身份證明、結(jié)婚證、戶口薄。外地人上海買房條件有哪些？

1、已婚人士，能提供結(jié)婚證（婚姻證明）；

2、本人在上海本地?zé)o房；

3、能提供出在上海2年內(nèi)累積繳納13個月的稅單或是社保；

說明：對非本市戶籍居民家庭購房的，需要提供一年以上（13個月）納稅或社會保險繳納

成都裝修cd.oceano.com.cn 證明，才可購房！不過要繳納房產(chǎn)稅，符合下面幾種條件的，房產(chǎn)稅可優(yōu)惠：

1、對符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

2、對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅；

3、持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

4、想申請首套的話，那買房時還需要提供你戶籍所在地的首次購房證明。

以上就是小編為大家整理的關(guān)于2015上海房產(chǎn)政策的一些詳細(xì)內(nèi)容，希望大家可以更加深刻的了解到這些政策與我們自身的關(guān)系。