第一篇：物業(yè)財務(wù)管理辦法

北京市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司

財務(wù)管理辦法

為規(guī)范公司內(nèi)部財務(wù)管理，根據(jù)東城區(qū)住宅發(fā)展中心《財務(wù)管理規(guī)定》以及《會計法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》，遵循合法、適應(yīng)、規(guī)范、科學(xué)的原則，結(jié)合東嶼物業(yè)公司的業(yè)務(wù)及經(jīng)營管理的特點，特制訂《東嶼物業(yè)公司財務(wù)管理辦法》。

一、崗位及職責(zé)

1.根據(jù)《會計法》要求，所有直接從事財務(wù)管理的工作人員必須持證上崗。（會計證，會計師職稱證等）

2.東嶼物業(yè)公司財務(wù)部經(jīng)理對本公司財務(wù)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

3.東嶼物業(yè)公司財務(wù)部設(shè)財務(wù)經(jīng)理、會計、出納、收費(fèi)四個崗位;會計業(yè)務(wù)受住宅發(fā)展中心審計財務(wù)處指導(dǎo)，東嶼物業(yè)公司財務(wù)對本公司法人負(fù)責(zé)。4.財務(wù)人員要堅守“敬業(yè)愛崗、遵守相關(guān)法規(guī)、依法辦事、客觀公正、搞好服務(wù)、保守秘密”的職業(yè)道德。

（一）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

1.建立健全經(jīng)濟(jì)核算制度,利用財務(wù)會計資料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動分析,及時向總經(jīng)理

提出合理化建議。

2.進(jìn)行成本費(fèi)用控制、核算、分析和考核,督促本公司有關(guān)部門降低消耗、節(jié)約

費(fèi)用、提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.組織領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)部門的工作,分配和監(jiān)督其他人員的工作任務(wù),制定考核獎懲指 標(biāo)。

4.負(fù)責(zé)建立和完善公司已有的財務(wù)核算體系,根據(jù)公司組織架構(gòu)、流程，科學(xué)地 設(shè)置財務(wù)賬套；

5.負(fù)責(zé)會計科目、部門核算及輔助項目的設(shè)置、新增，刪除、權(quán)限分配等； 6.審核所有會計憑證，定期對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的安全。7.負(fù)責(zé)公司對外財務(wù)報表的審定工作。8.承辦公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

(二)會計崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)公司各種票據(jù)的管理和登記，定期去稅務(wù)機(jī)關(guān)做發(fā)票制授權(quán)。

2.編制會計記賬憑證，負(fù)責(zé)每月總賬的記賬、結(jié)賬工作；并保證編制的記賬憑證 及附件符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

3.根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，計算相關(guān)稅金及附加。4.按期編制公司員工工資表。

5.及時準(zhǔn)確地編制財務(wù)報表，并上報公司領(lǐng)導(dǎo)和中心領(lǐng)導(dǎo)。

6.負(fù)責(zé)每月網(wǎng)上納稅申報工資，按時編制稅務(wù)報表，準(zhǔn)確計算員工的個人所得稅，并上傳至稅務(wù)機(jī)關(guān)。

7.監(jiān)督工程部庫房的管理工作，及時跟庫管核對材料的出入庫情況，定期參入材料盤點工作，確保材料的賬實相符。

8.每月與出納核對現(xiàn)金賬、銀行賬，審核銀行余額調(diào)節(jié)表，月底進(jìn)行現(xiàn)金盤點。9.負(fù)責(zé)打印會計憑證并進(jìn)行裝訂和管理，存檔備查，保管公式財務(wù)章。10.負(fù)責(zé)稅控發(fā)票機(jī)和用友財務(wù)軟件的定期維護(hù)保養(yǎng)，升級。11.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）出納崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理辦法和銀行結(jié)算制度辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。遵守現(xiàn)金開支范圍，非現(xiàn)金結(jié)算范圍不得用現(xiàn)金支付；控制庫存現(xiàn)金限額，超額現(xiàn)金按規(guī)定及時送存銀行。

2.管理日?，F(xiàn)金報銷，嚴(yán)格審核報銷單據(jù)及原始發(fā)票，對獲取的外部發(fā)票做到一票一驗，保證發(fā)票的真實性，按照費(fèi)用報銷的有關(guān)規(guī)定予以報銷，對一切手續(xù)不齊，不合規(guī)定的票據(jù)拒絕報銷，做到合法準(zhǔn)確，手續(xù)完備，單證齊全。3.定期盤點庫存現(xiàn)金，及時核對現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，帳實相符。

4.負(fù)責(zé)購買、保管和填開銀行支票，禁止開具空頭、遠(yuǎn)期支票。

5.每天按時和收費(fèi)員辦理收款結(jié)算工作，及時將收到的支票和現(xiàn)金存入銀行。6.每天上午10點之前必須準(zhǔn)確無誤地編制好資金收支日報表，及時報送部門經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理。

7.負(fù)責(zé)辦理每周二，四上午的各項退款工作。8.堅持收支兩條線原則，不得以任何理由坐支現(xiàn)金。9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作

（三）收費(fèi)員崗位職責(zé)

1.辦理收費(fèi)工作時，認(rèn)真檢查各部門管理員開具的收費(fèi)單內(nèi)容是否完整、準(zhǔn)確，核對無誤后收費(fèi)蓋章，然后在“物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)”中錄入確認(rèn)。（注：對于手工涂改過的收費(fèi)單據(jù)一律予以拒收）

2.當(dāng)日所收的現(xiàn)金和支票當(dāng)日匯總盤點，打印當(dāng)日“收費(fèi)期報表”，核對無誤后，于當(dāng)日工作完畢時必須及時清算并上報出納員，做到日清月結(jié)。

3.保管并負(fù)責(zé)開具“北京市服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、文化體育業(yè)專用發(fā)票”；“收費(fèi)單”、“五費(fèi)統(tǒng)一收據(jù)”和“房租收費(fèi)單據(jù)”，并對票據(jù)的領(lǐng)用、收回做登記，嚴(yán)格保管收回的存根聯(lián)。

4.各種票據(jù)須按照序號使用，管理員領(lǐng)取新的票據(jù)時一定要交回上次所領(lǐng)取的票據(jù)；對于交回的票據(jù)，收費(fèi)員要認(rèn)真審核，其作廢聯(lián)次不得缺頁，整本票據(jù)不得少頁。（注：管理員領(lǐng)出的票據(jù)期限為七天，如超過時間，收費(fèi)員有責(zé)任要及時追回。）

5.月末根據(jù)手工臺賬和保安部開票員核對當(dāng)月收取的車位費(fèi)明細(xì)，然后出據(jù)一份核對情況表，由雙方簽字后報送部門經(jīng)理。6.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

二．賬務(wù)處理流程

東嶼物業(yè)公司按照《企業(yè)會計制度》及東城區(qū)住宅發(fā)展中心《財務(wù)管理規(guī)定》，設(shè)置會計科目、賬簿，執(zhí)行中心制訂的賬務(wù)處理流程，進(jìn)行會計核算，編制財務(wù)各類報表及財務(wù)報表情況說明。

三．內(nèi)部牽制

1.資產(chǎn)實物的保管與憑證賬簿相分離，財務(wù)收據(jù)、發(fā)票的保管與財務(wù)（發(fā)票）專用章相分離；

2.往來結(jié)算與出納崗位相分離，出納不得兼管往來款的結(jié)算；

3.公司財務(wù)專用章、法人印章與支票、發(fā)票管理人員相分離，單位財務(wù)專用章、法人印章由部門經(jīng)理保管，支票由出納保管，發(fā)票由會計保管。

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財務(wù)報銷制度

根據(jù)東城區(qū)住宅發(fā)展中心《財務(wù)管理規(guī)定》，為加強(qiáng)統(tǒng)一管理，規(guī)范東嶼物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)報銷手續(xù)，并嚴(yán)格遵守有關(guān)財務(wù)制度，特制訂本規(guī)定： 1.日?，F(xiàn)金報銷時，一律填寫支出憑單。支出憑單須注明支出日期、支出事項、支出大小寫金額，支出金額與原始發(fā)票一致，填寫完全，連同原始單據(jù)由部門經(jīng)理、主管部門經(jīng)理、計劃部經(jīng)理及總經(jīng)理審批簽字后，出納人員予以支付現(xiàn)金。

2.簽發(fā)支票須填寫支票申請單，注明使用日期，使用人，支票用途和使用金額（或擬使用金額），由部門經(jīng)理、主管部門經(jīng)理、計劃部經(jīng)理及總經(jīng)理審批簽字后，方可到財務(wù)部領(lǐng)取支票。

3.凡屬采購工具，維修材料等用品，經(jīng)手人需先在發(fā)票后簽字，將采購物品交倉庫保管員驗收并辦理材料入庫手續(xù)，再填寫支出憑單，請部門經(jīng)理、主管部門經(jīng)理、計劃部經(jīng)理及總經(jīng)理審批簽字，交出納人員報銷。

4.所報銷發(fā)票均須使用北京市地稅局、國稅局統(tǒng)一發(fā)票，行政事業(yè)單位統(tǒng)一收據(jù)；對不符合財務(wù)報銷要求的，財務(wù)人員有權(quán)不予以報銷，若發(fā)現(xiàn)弄虛作假發(fā)票，財務(wù)人員有義務(wù)和權(quán)利舉報并匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。

5.出納人員支付現(xiàn)金后，應(yīng)在原始票據(jù)上加蓋“現(xiàn)金支付”印章。對于使用支票結(jié)算的，應(yīng)在原始票據(jù)上加蓋“轉(zhuǎn)賬支付”印章。6.本規(guī)定自2014年7月1日起施行。

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現(xiàn)金管理制度

1.對一次性支出凈額不足2000元時，可以現(xiàn)金結(jié)算。

2.對因公出差人員，可依據(jù)其采購物資和餐宿所需以現(xiàn)金形式提供差旅費(fèi)。3.為便于工作，采購員借用的備用金由現(xiàn)金支付，但采購備用金不得長期借款。（須1－3個月內(nèi)沖抵結(jié)清，如需借款可重新申請）

4.借支現(xiàn)金須填寫借款單，并由部門經(jīng)理、主管部門經(jīng)理、計劃部經(jīng)理及總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借支。

5.現(xiàn)金支出超出30000元的，必須由公司董事長親自簽字后方可支付。6.不得以任何理由坐收坐支現(xiàn)金，每日庫存現(xiàn)金不得超過3000元，特殊情況下最多不超過5000元。

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支票管理制度

1.簽發(fā)支票須填寫支票申請單，注明使用日期，使用人，支票用途和使用金額（或擬使用金額），由總經(jīng)理審批簽字，方可到賬務(wù)部門領(lǐng)取支票。2.支票持有人必須于2日內(nèi)交回發(fā)票，辦理支票結(jié)算手續(xù)。3.支票必須及時清繳，持票人持票數(shù)量累計不得超過2張。4.持票人丟失支票，由其本人按票面金額賠償。5.單位財務(wù)專用章、法人章及支票必須分開管理。

北京市

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票據(jù)管理制度

1.公司各項收費(fèi)工作，均由專人負(fù)責(zé)，即：客服部管理員負(fù)責(zé)催收物業(yè)費(fèi)及各種雜費(fèi)、工程零維修由維修人員作業(yè)后當(dāng)即收費(fèi)、保安部臨時車位小票由當(dāng)班門崗收費(fèi)，所收全部費(fèi)用及時上交財務(wù)收費(fèi)處。

2.我公司使用發(fā)票為“北京市服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、文化體育業(yè)專用發(fā)票”；使用收據(jù)分別為自印“收費(fèi)單”和“五費(fèi)統(tǒng)一收據(jù)”。3.發(fā)票和收據(jù)須按照序號連續(xù)使用。

4.收費(fèi)發(fā)票和收據(jù)須由專人專用，專領(lǐng)專管，不得轉(zhuǎn)借他人。

5.收據(jù)須注明交款單位（或業(yè)主姓名、樓號、房號）、收費(fèi)項目、日期、金額，所屬時間、金額大小必須相符，不得私自涂改，須有交款人簽字。6.反作廢收據(jù)必須三聯(lián)復(fù)寫，注明作廢字樣，不得缺頁。7.整本收據(jù)使用完畢，存根必須保存完整，不得跳號和損毀。

8.客戶（或業(yè)主）持收費(fèi)員所開收據(jù)換開發(fā)票，一律到財務(wù)收費(fèi)處辦理。9.使用完的票據(jù)必須及時交回財務(wù)收費(fèi)處，方可領(lǐng)取新的票據(jù)。

10.對于票據(jù)保管不嚴(yán)格或丟失、損壞，造成責(zé)任者，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)決議可處以調(diào)離、罰款、待崗、開除等解決辦法。（參考《員工手冊》要求）

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財務(wù)部

2014年7月30日

財務(wù)人員違反財務(wù)制度的處理規(guī)定

為了規(guī)范財務(wù)人員的工作行為，嚴(yán)肅財務(wù)紀(jì)律，切實執(zhí)行財務(wù)規(guī)定，特制定以下制度。

出現(xiàn)下列情況之一的，對財務(wù)人員予以警告并扣發(fā)本人1－3個月工資：

1、超出規(guī)定范圍，限額使用現(xiàn)金的或超出核定的庫存現(xiàn)金留用的。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)，坐支現(xiàn)金的，擅自挪用或借用他人資金（現(xiàn)金）的。

3、未經(jīng)批準(zhǔn)，利用賬戶替其他單位和個人套取現(xiàn)金的。

4、用不符合財務(wù)會計制度規(guī)定的票據(jù)頂替銀行存款和庫存現(xiàn)金的。

5、未經(jīng)批準(zhǔn)，將公司款項以個人名義存入其他銀行的。

出現(xiàn)下列情況之一的，應(yīng)予解聘財務(wù)人員：

1、提供虛假的會計憑證、報表、文件資料等行為的。

2、偽造、謊報、毀滅、隱藏會計憑證、賬簿的。

3、利用職務(wù)之便非法占有或虛報冒領(lǐng)、騙取公司財物的。

4、弄虛作假、營私舞弊、泄露秘密、非法謀私用貪污挪用公司款項的。

5、違反財務(wù)制度，造成財務(wù)工作嚴(yán)重混亂的。

財務(wù)部 2015年3月17日

第二篇：加強(qiáng)物業(yè)管理辦法

加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進(jìn)一步加強(qiáng)縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進(jìn)“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項通知如下：

一、充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強(qiáng)物業(yè)管理工作，對于促進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護(hù)社會穩(wěn)定，推進(jìn)城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護(hù)社區(qū)秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，健全機(jī)制，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，及時化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務(wù)及措施

（一）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實加強(qiáng)前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，雙方共同遵守。

（二）落實物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條嚴(yán)肅處理。

（三）推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會工作目標(biāo)考核。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成員可以獲得適當(dāng)報酬，其標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費(fèi)來源由業(yè)主大會通過制定《業(yè)主委員會章程》等形式予以確定?？h級相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。物業(yè)服務(wù)合同解除（終止）后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會辦理退出交接事宜，依法履行交接義務(wù)?？h住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)合同簽訂、解除（終止）及交接等活動的監(jiān)督和信用管理，對違反法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度，由縣物價部門會同住建（房管）部門制定并組織實施。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及明碼標(biāo)價規(guī)定，健全企業(yè)財務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按規(guī)定項目收費(fèi)，自覺接受物價、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，還要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務(wù)等原因拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、項目收費(fèi)的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身隊伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務(wù)水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；認(rèn)真做好物業(yè)承接驗收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護(hù)保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時向有關(guān)部門報告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動；處理好與業(yè)主委員會、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

（七）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。嚴(yán)格實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)考核評定與目標(biāo)責(zé)任考核、日常管理考核相結(jié)合，對服務(wù)水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評相結(jié)合的方式進(jìn)行考評，切實提高

物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時，城管、住建、（房管）部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)意識，做到管理服務(wù)不越位、不缺位、不錯位。對無故中斷物業(yè)服務(wù)等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責(zé)任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體制?？h住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)管和考核?？h城管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核?？h級相關(guān)部門按職能職責(zé)加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務(wù)工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負(fù)責(zé)對房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；上報、頒發(fā)和管理三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負(fù)責(zé)城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時，對城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時出具意見；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評先”的初審和推薦工作；指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)對成立的業(yè)主委員會進(jìn)行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強(qiáng)犬類動物管理；加強(qiáng)保安服務(wù)管理；指導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負(fù)責(zé)督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，加大社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財政局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會保障局：負(fù)責(zé)落實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價局：負(fù)責(zé)制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務(wù)等級相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價，并督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊：負(fù)責(zé)查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營范圍時，依法扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的日?；顒?，指導(dǎo)業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會備案的初審；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的更換、移交等工作；及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)管理活動的投訴，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評先”工作。

（十三）社區(qū)居委會：負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的日?；顒樱笇?dǎo)召開業(yè)主委員會會議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵人才引進(jìn)，給予勞動用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與聘用的當(dāng)全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動合同并繳納社會保險費(fèi)的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受公益性崗位補(bǔ)助政策。人力資源和社會保障部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補(bǔ)貼和崗位補(bǔ)貼。

（二）嚴(yán)格規(guī)范涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予獎勵。獎勵經(jīng)費(fèi)由縣財政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項維修資金使用。積極探索使用住宅專項維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護(hù)廣大業(yè)主利益為目標(biāo)，對發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財產(chǎn)安全的緊急情況，啟動應(yīng)急維修。同時，應(yīng)進(jìn)一步簡化工作流程，縮短辦事時限，提高工作效率，提升住宅專項維修資金管理水平。

（四）切實優(yōu)化物業(yè)服務(wù)法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強(qiáng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵章守法意識；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進(jìn)小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，切實維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第三篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對各處商鋪進(jìn)行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)招商部進(jìn)行保管，合同復(fù)印件送存集團(tuán)財務(wù)部。

二、各項費(fèi)用的收取

1、各項費(fèi)用包括：房屋租賃費(fèi)、水電押金、使用過程中的水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

2、商鋪出租簽定合同時，首次交納租金由集團(tuán)招商部進(jìn)行催交，由財務(wù)室時行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費(fèi)用的收取 后期費(fèi)用收取原則上由財務(wù)直接收繳，但考慮實際情況，每個苑區(qū)的商鋪費(fèi)用的收取由每個苑區(qū)的物管員收繳后，按財務(wù)收費(fèi)管理制度及時上交公司財務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費(fèi)臺賬（收費(fèi)臺賬格式由物業(yè)公司辦公室和財務(wù)室共同制定），收取每一筆費(fèi)用時都須如實填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費(fèi)臺賬上報物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團(tuán)財務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費(fèi)時如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費(fèi)過程中，物業(yè)公司辦公室、集團(tuán)財務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知相關(guān)人員予以糾正。對于商鋪的租賃情況及各項費(fèi)用的收繳情況，集團(tuán)招商部、財務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時對所租賃的房屋使用情況及費(fèi)用收取情況進(jìn)行檢查，對所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團(tuán)招商部、財務(wù)部確認(rèn)后，上報集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實情況是否屬實，并在說明材料上注明并報分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進(jìn)行處理。

三、獎罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取電費(fèi)費(fèi)用，若未按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費(fèi)人員在收費(fèi)時由于個人的疏漏少收了相關(guān)費(fèi)用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費(fèi)人員在收取費(fèi)用后應(yīng)及時上交財務(wù)，若因時間關(guān)系確定無法上交時，收費(fèi)人員應(yīng) 妥善保管好收取的費(fèi)用；若因個人保管不善遺失的由個人承擔(dān)。④ 財務(wù)應(yīng)配合收費(fèi)員的工作，按時收取費(fèi)用。

2、獎： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團(tuán)公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補(bǔ)償。② 物業(yè)公司再房屋租金進(jìn)行盈利的情況下，且收費(fèi)人員在所管商鋪租金收取達(dá)到90%后，可根據(jù)收費(fèi)人員的工作內(nèi)容量、收費(fèi)過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團(tuán)公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對員工的獎勵。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變該房屋結(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對門前實行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險物品。

五、自覺維護(hù)物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費(fèi)用通知單后,須在一個星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個月未能按時交費(fèi)的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營時,不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營業(yè)時間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長。超級市場可24小時營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動火災(zāi)報警裝臵和自動滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝臵；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機(jī)通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處臵防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機(jī)作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機(jī)報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時清理； 雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會 把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標(biāo)租賃的注意事項： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第四篇：新版物業(yè)管理辦法

濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法

第一條

為規(guī)范住宅小區(qū)車輛停放管理，保障住宅小區(qū)停車規(guī)范有序，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，以及市政府《關(guān)于規(guī)范市區(qū)公共停車管理秩序的實施意見》（濰政辦發(fā)﹝2015﹞13號）要求，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)實行物業(yè)管理住宅小區(qū)的停車管理。

第三條

本辦法所稱停車場地包括：

（一）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（位）；

（二）住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)的防空地下室依照規(guī)定允許用作停車的泊位；

（三）經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有道路或者其他場地而設(shè)置的公共停車泊位（含增建的立體停車樓、機(jī)械泊位等）；

第四條

住宅小區(qū)的停車管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者受委托的專業(yè)停車管理單位負(fù)責(zé)（以下統(tǒng)稱停車管理單位）。

第五條

住宅小區(qū)停車管理按照有序暢通、安全優(yōu)先、便民為本、兼顧公益以及業(yè)主自治與市場運(yùn)作相結(jié)合的原則進(jìn)行。

第六條

市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理。

各縣市區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)停車管理工作的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督停車管理單位依法做好住宅小區(qū)停車管理工作。

市城市管理行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)查處違規(guī)占用綠地停車、破壞綠地改建停車位的行為。

市公安局負(fù)責(zé)處理影響他人通行或者影響消防安全并經(jīng)停車管理單位勸阻無效的停車行為。

市規(guī)劃局負(fù)責(zé)增建、改建停車設(shè)施的項目審批。

市價格主管部門負(fù)責(zé)查處停車管理單位的價格違法行為。市人防辦負(fù)責(zé)對防空地下室用作停車的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的停車管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

第七條

小區(qū)的停車場地應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）小區(qū)規(guī)劃的地下車庫和防空地下室允許用作停車的泊位，應(yīng)當(dāng)有照明、排水、消防等設(shè)施，并按照規(guī)定設(shè)置明顯的標(biāo)志標(biāo)線；

（二）機(jī)械停車泊位應(yīng)當(dāng)有專人值守；

（三）在小區(qū)道路或者其他場地上設(shè)置的停車泊位，應(yīng)當(dāng)有明顯的標(biāo)志標(biāo)線和編號，并且不能影響消防、救護(hù)等特種車輛的正常通行；

（四）落實監(jiān)控等技防措施。

第八條

住宅小區(qū)停車應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）小區(qū)內(nèi)原則上只允許停放本小區(qū)住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車；

（二）已購買車庫（位）的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將車輛停放在自己的車庫（位）內(nèi)，不得占用公共停車泊位；

（三）遵守小區(qū)業(yè)主大會決議、管理規(guī)約和小區(qū)車輛管理制度，服從車輛停放管理人員的指揮；

（四）依照規(guī)定或者協(xié)議約定按時交納停車相關(guān)費(fèi)用；

（五）車輛應(yīng)當(dāng)對號入座，停放在指定的位置，禁止在小區(qū)大門口、樓道口、消防通道、人行道、地下車庫出入口、業(yè)主車庫門口、綠地等場所停放；

（六）商業(yè)往來顧客的車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主大會另有約定的，從其約定；

（七）外來訪客的車輛停放須服從車輛停放管理人員的指揮，停放在指定的臨時泊位，占用其他業(yè)主車位臨時停放的，應(yīng)留好聯(lián)系電話；

（八）小區(qū)內(nèi)的自行車、三輪車、摩托車等車輛，應(yīng)當(dāng)按停車管理單位劃定的位置統(tǒng)一停放。

第九條

經(jīng)業(yè)主大會同意，并按規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)后，可以通過拓寬、平整、硬化小區(qū)路面或建設(shè)立體車庫等方式增加停車位。對停車位特別緊張的小區(qū)，在不影響消防、救護(hù)等車輛通行的情況下，可對小區(qū)道路進(jìn)行合理劃線，設(shè)置停車位。

停車設(shè)施改造需占用小區(qū)綠地的，可采用建設(shè)樹蔭車位、鋪設(shè)植草磚、搭設(shè)花架等方式補(bǔ)償綠化面積。

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置停車位。

第十條

住宅小區(qū)車庫（位）原則按配建比例進(jìn)行租售，開發(fā)建設(shè)單位不得有以下行為：

（一）將小區(qū)配套的車庫（位）出售給非本小區(qū)的單位或者個人；

（二）故意囤積車庫（位），不向業(yè)主出售、出租；

（三）對車庫（位）只售不租。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)（銷）售時，應(yīng)制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法應(yīng)明確車庫（位）數(shù)量、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租售比例等內(nèi)容，并合理劃定租售區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門店前的停車位，不得用于租售，作為小區(qū)公共停車位進(jìn)行管理，由停車管理單位與業(yè)主大會參照城市公共停車場協(xié)商管理模式。

購房人簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)遵守住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法，按照約定購買或租用車庫（位）。

因開發(fā)建設(shè)單位未制定住宅小區(qū)車庫（位）租售辦法或相關(guān)約定不明確等原因，導(dǎo)致對車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意愿實施。

第十二條

對于符合辦理權(quán)屬證書條件的車庫（位），房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)按規(guī)定發(fā)放權(quán)屬證書。

第十三條

小區(qū)內(nèi)防空地下室允許出租用作停車的，應(yīng)向全體業(yè)主開放，所得收益按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則分配。法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條

實行封閉式管理的住宅小區(qū)，應(yīng)設(shè)置車輛門禁系統(tǒng)，建立車庫（位）及使用人信息資料。停車管理單位應(yīng)對小區(qū)車輛逐一登記，按規(guī)定核發(fā)停車出入卡（證）。

第十五條

停車管理單位應(yīng)制定住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定和停車平面示意圖，在小區(qū)顯著位置予以公示。

第十六條

對于臨時進(jìn)出小區(qū)的車輛，停放時間不超過2小時的，不收費(fèi)；停放時間超過2小時的，應(yīng)交納臨時停車費(fèi)，價格標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定。

停車管理單位接受業(yè)主大會委托對臨時進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，停車管理單位可從臨時停車費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。

第十七條

任何單位和個人不得阻攔執(zhí)行任務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車、環(huán)衛(wèi)清運(yùn)車、工程維修車、為業(yè)主和使用人服務(wù)的送貨安裝車等車輛進(jìn)入小區(qū)，不得對其收取停車費(fèi)。

第十八條 業(yè)主進(jìn)入住宅小區(qū)長期停放車輛的，應(yīng)事先購買或租用車庫（位）。未購買或租用車庫（位）的，作為臨時進(jìn)出小區(qū)車輛管理。

未購買或租用車庫（位），而又拒絕支付臨時停車費(fèi)的，停車管理單位有權(quán)禁止該車輛進(jìn)入小區(qū)。

第十九條

住宅小區(qū)內(nèi)車庫（位）銷售實行市場調(diào)節(jié)價，銷售價格由買賣雙方自行約定。

車庫（位）租賃費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門另行制定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，應(yīng)交納車位場地使用費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車管理單位參考車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施。

第二十條

業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)停車，無論車庫（位）（不含地上封閉式獨立車庫）是出售還是出租，均應(yīng)向停車管理單位交納停車服務(wù)費(fèi)。

前期物業(yè)管理階段的停車服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門另行制定。業(yè)主大會成立后，停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與停車管理單位以合同形式約定。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位，停車管理單位接受業(yè)主大會委托進(jìn)行管理的，可從車位場地使用費(fèi)中提取不高于40%的管理費(fèi)用。停車管理單位提取管理費(fèi)用后，業(yè)主不再另行交納停車服務(wù)費(fèi)。第二十一條

車庫（位）銷售及出租收入歸有處置權(quán)的產(chǎn)權(quán)單位所有，由其支配；停車服務(wù)費(fèi)歸停車管理單位所有，用于停車管理服務(wù)支出；車位場地使用費(fèi)、臨時停車費(fèi)提取停車管理單位的管理費(fèi)后剩余部分，屬小區(qū)公共收益，可用于劃轉(zhuǎn)維修資金公共賬戶、業(yè)主委員會辦公或業(yè)主大會同意的其它需要。

第二十二條

屬建設(shè)單位或者其他單位所有的尚未出售、出租的空置車庫（位），應(yīng)交納停車服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)單位與停車管理單位參照政府指導(dǎo)價格協(xié)商確定。

第二十三條

住宅小區(qū)停車收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，開發(fā)建設(shè)單位與停車管理單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)的顯著位置設(shè)置停車收費(fèi)標(biāo)識牌，公布車庫（位）售價、租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)電話等內(nèi)容。

第二十四條

停車管理單位接受業(yè)主大會委托，管理占用業(yè)主共有道路或者其他場地停車設(shè)置的車位以及臨時進(jìn)出小區(qū)車輛的，應(yīng)對車位場地使用費(fèi)、臨時停車費(fèi)單獨建賬，并每年不少于兩次在小區(qū)內(nèi)公布收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第二十五條

停車管理單位不得有亂收費(fèi)、收費(fèi)不開財稅部門統(tǒng)一票據(jù)等行為。停車管理單位為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，停車管理情況記入其信用檔案，并與其招投標(biāo)、資質(zhì)辦理、評優(yōu)評先等工作掛鉤。

第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位對車庫（位）只售不租的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，逾期不整改的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法進(jìn)行處理，并將其不良行為記入信用檔案。

第二十七條

業(yè)主惡意堵塞小區(qū)出入口和占用消防通道的，由公安部門按照《道路交通安全法》、《治安管理處罰條例》和《山東省消防條例》等法律法規(guī)規(guī)定，依法及時處理。

第二十八條

本辦法涉及由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的事項，在住宅小區(qū)不具備業(yè)主大會召開條件、業(yè)主大會召開不成功、業(yè)主委員會未組建或不能履行職責(zé)等情況下，由所屬社區(qū)居委會決定。

第二十九條

實行業(yè)主自治管理和社區(qū)居委會管理的住宅小區(qū)以及其他非住宅物業(yè)管理區(qū)域，可根據(jù)實際情況參照本辦法執(zhí)行。第三十條

本辦法自2016年2月15日起實施，有效期2021年2月14日。

濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2016年2月

號印發(fā) 15

第五篇：財務(wù)管理辦法

****局財務(wù)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)財務(wù)管理，健全管理機(jī)制，科學(xué)、合理地安排使用資金，根據(jù)會計法、財政法規(guī)和****總局、****局制定的有關(guān)財務(wù)制度、《**市**局財務(wù)管理辦法》，結(jié)合實際制定本辦法。

第二條 ****局的財務(wù)活動適用本辦法。

第三條 財務(wù)管理的基本原則：貫徹國家有關(guān)方針、政策，執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)和財務(wù)規(guī)章制度；堅持增收節(jié)支、量入為出、勤儉節(jié)約的原則，注重資金使用效益。

第四條 財務(wù)管理的基本任務(wù)：

（一）科學(xué)合理編制預(yù)算，統(tǒng)籌安排、節(jié)約使用各項資金。

（二）定期編制財務(wù)報告，如實反映預(yù)算執(zhí)行情況，進(jìn)行財務(wù)活動分析。

（三）建立、健全內(nèi)部財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)收支行為。

（四）實施財務(wù)審計監(jiān)督，對財務(wù)活動進(jìn)行控制和檢查。

（五）加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理，發(fā)揮資產(chǎn)的最大使用效益。

（六）規(guī)范政府采購工作，按照管理權(quán)限實施政府采購。

（七）實施基本建設(shè)管理，規(guī)范基本建設(shè)立項審批程序。

第五條 遵循市局的“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、垂直管理、下管一級、分級核算”的財務(wù)管理體制，全部財務(wù)活動由辦公室統(tǒng)一歸口管理。

第六條 本單位財務(wù)活動實行獨立核算。

第二章 崗位職責(zé)

第七條 辦公室配備專職財務(wù)人員負(fù)責(zé)財務(wù)管理工作，遵循會計和出納分設(shè)、印鑒和支票分別保管、錢和物分別管理、職責(zé)和權(quán)限明確且能相互制約的原則，科學(xué)設(shè)置工作崗位，分工明確，崗責(zé)清晰。

第八條 財務(wù)核算實行電算化管理，配備人員能熟練運(yùn)用財務(wù)軟件。第九條 具體崗位職責(zé)：

財務(wù)部門負(fù)責(zé)人（辦公室主任）：

（一）貫徹執(zhí)行財務(wù)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和制度，結(jié)合本單位實際，制定有關(guān)財務(wù)管理的具體辦法和貫徹落實措施；

（二）對財務(wù)事項進(jìn)行管理、監(jiān)督、審核和把關(guān)，審批權(quán)限范圍內(nèi)的財務(wù)事項；

（三）依法履行職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度和財經(jīng)紀(jì)律，提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，不斷提升財務(wù)管理工作水平，發(fā)現(xiàn)財務(wù)人員有違法、違規(guī)行為，及時制止并報告。

會計崗位：

（一）負(fù)責(zé)貫徹會計法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章制度；結(jié)合實際制定本單位有關(guān)財務(wù)審批程序和會計核算辦法。按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定的程序和要求進(jìn)行會計工作，保證所提供的會計信息真實合法、完整準(zhǔn)確；

（二）按照制度規(guī)定設(shè)置會計科目，設(shè)置總賬、明細(xì)賬及輔助賬，做好收入、支出等業(yè)務(wù)的會計憑證填制、登記會計賬簿，做到科目使用準(zhǔn)確，收入合乎標(biāo)準(zhǔn)，支出合乎手續(xù)；

（三）認(rèn)真審核原始憑證，嚴(yán)格掌握開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn)。做好各項財務(wù)、資金收支、審核結(jié)算工作；固定資產(chǎn)的記賬清查，做到賬實相符；

（四）編制部門預(yù)算，完成“一上”和“二上”預(yù)算的編制上報工作；加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行日常監(jiān)督，對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和分析，按要求報告預(yù)算執(zhí)行情況；按照預(yù)算編制上報本單位用款計劃；按規(guī)定的范圍公開本單位預(yù)算；

（五）定期準(zhǔn)確編制和報送財務(wù)報表及預(yù)算、決算，做到內(nèi)容完整、數(shù)字準(zhǔn)確；

（六）收集整理賬冊、憑單，定期裝訂會計憑證、賬簿、表冊等，妥善保管和存檔；

（七）負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、總局有關(guān)基本建設(shè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和制度；負(fù)責(zé)擬立項的 1 基本建設(shè)項目進(jìn)行審查和進(jìn)行可行性論證，對經(jīng)審核符合立項條件的按規(guī)定逐級申報；負(fù)責(zé)對經(jīng)審核符合開工條件的項目辦理開工申請；負(fù)責(zé)對已審批立項的基本建設(shè)項目，按規(guī)定申報進(jìn)入項目庫納入項目庫管理；對已審批立項的基本建設(shè)項目進(jìn)行監(jiān)督管理；

（八）負(fù)責(zé)保管單位財務(wù)專用章。出納崗位：

（一）貫徹執(zhí)行銀行賬戶和現(xiàn)金管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和制度，負(fù)責(zé)銀行賬戶的管理；辦理本單位銀行賬戶開立、撤銷、備案手續(xù)；

（二）按照票證管理規(guī)定管理和使用銀行票據(jù)、收款收據(jù)，辦理現(xiàn)金的收付和銀行結(jié)算；

（三）登記銀行存款日記賬和現(xiàn)金日記賬；定期核對銀行對賬單、有關(guān)賬簿和現(xiàn)金；

（四）負(fù)責(zé)保管庫存現(xiàn)金和支票、單位法人名章。第十條 局長對本單位財務(wù)管理工作負(fù)主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；財務(wù)主管局長負(fù)責(zé)財務(wù)工作的組織管理和財務(wù)事項的審批工作，預(yù)算管理等重要財務(wù)事項由黨組會議集體討論決定。

第三章 預(yù)算管理

第十一條 預(yù)算是本單位根據(jù)稅收工作任務(wù)和人員編制情況編制的財務(wù)收支計劃。由收入預(yù)算和支出預(yù)算組成。

第十二條 本單位各項資金收入和支出全部納入預(yù)算統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌安排。第十三條 預(yù)算編制的基本要求：

（一）貫徹艱苦奮斗、勤儉節(jié)約原則；

（二）量入為出，收支平衡，不搞赤字預(yù)算；保證人員支出，壓縮公用支出，管好項目支出。第十四條 預(yù)算的編報和審批程序：

（一）預(yù)算編制人員根據(jù)稅收業(yè)務(wù)需求、人員編制情況編制本單位經(jīng)費(fèi)收支初步概算，經(jīng)主管財務(wù)局長審閱后，提請局黨組會議審議，形成收支預(yù)算，報市局預(yù)算管理部門審核后，逐級上報予以批復(fù)。批復(fù)后的預(yù)算成為預(yù)算執(zhí)行的依據(jù)。

（二）政府采購、基本建設(shè)編制單獨預(yù)算，再納入部門綜合預(yù)算。

（三）預(yù)算編制要合理、合法、真實、有效，符合上級局的要求。

第十五條 嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行。對批準(zhǔn)執(zhí)行的預(yù)算，無特殊原因不得調(diào)整。確需調(diào)整的，要按照預(yù)算編制管理的程序提出，經(jīng)局黨組會議審定，并向上級局報告申請。

第十六條 按照批復(fù)的預(yù)算組織實施預(yù)算，定期將預(yù)算執(zhí)行情況向上級預(yù)算部門報告。

第四章 收入管理

第十七條 收入是本單位為開展業(yè)務(wù)活動，依照規(guī)定取得的非償還性資金，包括預(yù)算撥款收入和其他收入。

第十八條 預(yù)算撥款收入是指中央財政撥款，包括基本經(jīng)費(fèi)、項目經(jīng)費(fèi)。

第十九條 其他收入是指按規(guī)定取得的、除中央財政撥款以外的各種收入。包括地方政府補(bǔ)助收入、資產(chǎn)處置收入、租賃收入、利息收入、接受的捐贈收入、各種返還性收入、其他各種收入等。

第二十條 中央財政撥款收入的管理：

（一）財務(wù)人員必須按要求上報集中支付用款計劃。其中，基本支出用款計劃應(yīng)當(dāng)按預(yù)算進(jìn)度上報，項目支出用款計劃根據(jù)預(yù)算按實際需求進(jìn)度上報。

（二）項目經(jīng)費(fèi)實行?？顚Ｓ茫坏酶淖冇猛竞皖~度。第二十一條 其他收入管理：

（一）其他收入的取得合規(guī)合法，手續(xù)齊全。

（二）其他收入全額納入預(yù)算管理，及時入賬，不準(zhǔn)坐收坐支、不準(zhǔn)設(shè)立小金庫。

第五章 支出管理

第二十二條 支出是本單位為開展業(yè)務(wù)活動發(fā)生的資金耗費(fèi)，包括**基本經(jīng)費(fèi)支出和項目支出。

第二十三條 **基本經(jīng)費(fèi)是為完成日常工作任務(wù)發(fā)生的支出。包括：人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)、對家庭和個人的補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)、其他資本性支出。

第二十四條 項目經(jīng)費(fèi)支出包括：

（一）基本建設(shè)支出。是指各級****局用于建房、購房和預(yù)算安排超過10萬元的改擴(kuò)建、裝修支出。

（二）金稅運(yùn)行支出。是指各級**局用于****運(yùn)行發(fā)生的支出。

（三）**辦案經(jīng)費(fèi)。是指各級**局用于查辦**案件發(fā)生的支出。

（四）代征代扣手續(xù)費(fèi)。是指****機(jī)關(guān)按照有關(guān)規(guī)定，支付給代征、代扣、代繳義務(wù)人的費(fèi)用支出。

第二十五條 ****基本經(jīng)費(fèi)的管理原則是按預(yù)算安排的范圍、總量進(jìn)行支出控制。

（一）經(jīng)費(fèi)支出權(quán)限：凡經(jīng)費(fèi)支出均由財務(wù)主管局長“一只筆”審批；大額經(jīng)費(fèi)支出，一次性支出人民幣50,000元以上（不包括小額支出累計結(jié)算形成的大額經(jīng)費(fèi)支出），由支出部門向辦公室提出計劃，辦公室向財務(wù)主管局長報告后，由財務(wù)主管局長提請局黨組會議討論決定后簽批。

（二）日常經(jīng)費(fèi)報銷程序：經(jīng)辦人簽字→科室負(fù)責(zé)人簽字→辦公室經(jīng)費(fèi)會計審核簽字→辦公室主任審批→財務(wù)主管局長審批。

第二十六條 重要費(fèi)用支出管理：

（一）人員支出：人員工資要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的工資標(biāo)準(zhǔn)；各項津貼和獎金按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、范圍發(fā)放。發(fā)放單及明細(xì)表等所附的原始憑證合法有效，支出審批手續(xù)完備。嚴(yán)格執(zhí)行國家政策，不得濫發(fā)獎金和實物。執(zhí)行地方政府出臺的補(bǔ)助等政策應(yīng)報市局財務(wù)管理科備案。

（二）差旅費(fèi)支出：嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)關(guān)工作人員差旅費(fèi)開支規(guī)定，對不符合規(guī)定的開支不予報銷。外出人員到外地學(xué)習(xí)或參加會議，應(yīng)當(dāng)事先填制《外出申請審批表》，各部門負(fù)責(zé)人須經(jīng)局長批準(zhǔn)，其他人員由業(yè)務(wù)主管局長批準(zhǔn)。無《外出申請審批表》的，不予報銷差旅費(fèi)，凡已履行公出前審批程序的不必再履行大額支出審批程序。

出差人員借款，須提前一天通知辦公室備款，由本人填制《公出申請審批表》及借款單，借款額度以出差天數(shù)的住宿費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)和往返交通費(fèi)等項為基數(shù)計算，由財務(wù)主管局長審批后辦理借款。

出差人員回局后應(yīng)于一周內(nèi)報銷差旅費(fèi)并還清借款，如無特殊情況超過一個月未返還借款，辦公室負(fù)責(zé)從出差人工資中扣回。

（三）辦公費(fèi)支出：各科室需用的辦公用品及消耗用品（除復(fù)印紙、打印紙外），由辦公室根據(jù)批準(zhǔn)的預(yù)算制定采購計劃，經(jīng)財務(wù)主管局長簽字后實施?；鶎臃志?、所辦公費(fèi)的零星支出實行自行采購（每人每月10元標(biāo)準(zhǔn)）。實施采購過程應(yīng)遵循以下原則：

1．辦公室采購物品應(yīng)成立采購小組，外出采購需二人以上； 2．采購物品需經(jīng)保管員驗收簽字后方可履行報銷程序。

（四）大宗物品采購：大宗物品采購列入預(yù)算管理。由需求科室提出申請，辦公室進(jìn)行網(wǎng)上實際詢價，全局范圍公示征求意見（局域網(wǎng)、公示欄等形式）；由財務(wù)主管局長提請局黨組會議集體討論決定；超過金額的履行大額支出程序；采購需兩人以上；事后公開，接受群眾監(jiān)督。

（五）會議費(fèi)支出：列入預(yù)算管理，按規(guī)定的預(yù)算和支出標(biāo)準(zhǔn)予以列支。

（六）公務(wù)用車運(yùn)行費(fèi)支出：辦公室負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)車輛的維護(hù)和管理工作。所有車輛需要進(jìn)行維護(hù)修理，須事前請示財務(wù)主管局長批準(zhǔn)；用油嚴(yán)格按單車耗油定量標(biāo)準(zhǔn)；車輛修理實行招標(biāo)定點修理；車輛保險根據(jù)省局政府采購確定保險公司。機(jī)動車輛各項費(fèi)用的日常管理，辦公室負(fù)責(zé)建立車輛費(fèi)用統(tǒng)計臺賬，與車輛有關(guān)的一切費(fèi)用均應(yīng)登記后才能報銷。車輛的運(yùn)行費(fèi)支出由辦公室主任簽字核準(zhǔn)后履行報銷程序。

（七）食堂經(jīng)費(fèi)管理：食堂庫存按月進(jìn)行結(jié)算。辦公室應(yīng)加強(qiáng)對食堂的管理，建立物品采購、入庫、驗收、保管制度。

機(jī)關(guān)干部職工個人負(fù)擔(dān)伙食費(fèi)15元/月，單位補(bǔ)充伙食費(fèi)按每人每日15元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼；基層干部單位補(bǔ)充伙食費(fèi)按每人每月50元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，單位按每月200元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助基層各分局食堂人員勞務(wù)費(fèi)。

每個月末食堂憑《工作餐登記表》、酒水單、購菜單進(jìn)行結(jié)算；外來人員工作餐由辦公室負(fù)責(zé)接待，具體經(jīng)辦人填寫（外來人員工作餐登記單），統(tǒng)一由辦公室按標(biāo)準(zhǔn)撥款。

庫存盤點每半年進(jìn)行一次，由辦公室主任、財務(wù)會計、食堂管理員負(fù)責(zé)。財務(wù)會計每月與食堂核對收支款項，盤盈、盤虧，財務(wù)收支情況按月上報財務(wù)主管局長。

（八）職工福利支出：征求群眾意見，由局長辦公會研究，辦公室負(fù)責(zé)采購、發(fā)放，事后公開。

（九）職工取暖費(fèi)：由辦公室對房照、戶口簿和發(fā)票進(jìn)行核對后簽署意見，人事教育科對人員級別進(jìn)行核定并簽署意見，經(jīng)財務(wù)主管局長審批后財務(wù)會計按照規(guī)定予以報銷。

第二十七條 項目經(jīng)費(fèi)管理：

（一）項目經(jīng)費(fèi)要專款專用，不得改變用途或互相挪用。

（二）項目經(jīng)費(fèi)一般按項目預(yù)算或?qū)嶋H項目進(jìn)度撥款、支付。不得辦理無預(yù)算支出，支出手續(xù)齊全，支出憑證合法。

（三）嚴(yán)格控制基建支出，按照基建會計核算制度進(jìn)行核算。按工程進(jìn)度撥付工程款，并按規(guī)定留足保證金和審減資金?；窘ㄔO(shè)項目完工后，及時進(jìn)行決算和委托審計，進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)。

第二十八條 建立健全各項支出管理制度，嚴(yán)格審批手續(xù)：

（一）重大支出項目集體研究決定，對重點支出項目，實施重點管理控制。

（二）壓縮公用支出，重點控制會議費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛維修費(fèi)和耗油費(fèi)的開支。

（三）每項支出必須取得合法的原始憑證，履行嚴(yán)格的審批程序，并按會計制度規(guī)定，在相應(yīng)科目列支，不得轉(zhuǎn)列其他科目，按照預(yù)算的進(jìn)度和額度使用各項資金。

第六章 資產(chǎn)管理

第二十九條 資產(chǎn)是指本單位占有或者使用的，能以貨幣計量的經(jīng)濟(jì)資源，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。

第三十條 本單位資產(chǎn)實行財物分管的原則。現(xiàn)金、銀行存款等貨幣資產(chǎn)由辦公室設(shè)專職財務(wù)人員負(fù)責(zé)管理，固定資產(chǎn)、辦公用品和其他實物財產(chǎn)等由辦公室資產(chǎn)管理人員負(fù)責(zé)管理。

第三十一條 流動資產(chǎn)管理：

（一）流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、暫付款等。財務(wù)人員按規(guī)定界定流動資產(chǎn)的范圍。

（二）現(xiàn)金的管理。嚴(yán)格遵守國家關(guān)于現(xiàn)金管理的各項規(guī)定，制定現(xiàn)金管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)金內(nèi)部控制，確?，F(xiàn)金的安全；應(yīng)當(dāng)按核定的庫存限額留存現(xiàn)金，按規(guī)定范圍和限額使用現(xiàn)金；嚴(yán)格履行現(xiàn)金收、付手續(xù)，實行錢、賬分管；加強(qiáng)現(xiàn)金清查盤點；按財務(wù)制度規(guī)定處理現(xiàn)金長、短款。

（三）銀行存款管理。制定《賬戶管理辦法》由財務(wù)人員按規(guī)定履行開戶申請審批手續(xù)、開設(shè)銀行賬戶。國家資金不得以個人名義在銀行開設(shè)賬戶，也不得轉(zhuǎn)為“儲蓄存款”。應(yīng)遵守國家銀行的各項結(jié)算制度，超過現(xiàn)金支付限額的支出，都要通過銀行辦理支付結(jié)算。銀行賬戶只限本單位使用，不得出借給其他單位或個人使用。

（四）暫付款管理。嚴(yán)格控制暫付款（含借款）的發(fā)生，除差旅費(fèi)及臨時性特殊事項支出外，一律不準(zhǔn)向個人借款，必要的支出由個人暫時墊付，取得合法憑證后報銷。對借出的款項要及時進(jìn)行清理，不得長期掛賬。

（五）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定《現(xiàn)金管理辦法》、《支票管理辦法》、《銀行賬戶管理制度》。第三十二條 固定資產(chǎn)的管理：

（一）按財務(wù)制度規(guī)定界定固定資產(chǎn)的范圍和確定資產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)。按《國家行政單位財務(wù)規(guī)則》規(guī)定，固定資產(chǎn)是指單位價值在500元以上，專用設(shè)備單位價值在800元以上，耐用年限在一年以上，并在使用過程中基本保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。單位價值雖然低于500元，使用年限一年以上的大批同類資產(chǎn)，也視同固定資產(chǎn)管理。

（二）建立健全固定資產(chǎn)管理制度，明確財務(wù)人員和財產(chǎn)管理人員的責(zé)任。財務(wù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一核算建賬，辦公室必須設(shè)置固定資產(chǎn)管理專職人員，具體負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)統(tǒng)一登記。購置固定資產(chǎn)后應(yīng)及時分類入賬，一年至少進(jìn)行一次資產(chǎn)清查，做到賬實相符。處置固定資產(chǎn)應(yīng)由辦公室填報《固定資產(chǎn)處置審批單》，報上級機(jī)關(guān)審批（處置辦公自動化設(shè)備需事前經(jīng)市局信息中心審驗）。

（三）固定資產(chǎn)增加（購置）、減少（處置）應(yīng)按有關(guān)規(guī)定履行報批手續(xù)，及時進(jìn)行賬務(wù)處理。購買、處置應(yīng)按規(guī)定實行政府采購或進(jìn)行評估。

（四）固定資產(chǎn)處置、出租收入，應(yīng)當(dāng)及時上繳中央財政。

（五）固定資產(chǎn)不計提折舊。

（六）按照上級局有關(guān)要求，真實、全面、及時地編制資產(chǎn)報表和資產(chǎn)情況說明。

（七）本單位制定《固定資產(chǎn)管理制度》加強(qiáng)和規(guī)范資產(chǎn)管理。

第七章 政府采購管理

第三十三條 政府采購實行預(yù)算管理，政府采購的項目必須是預(yù)算安排的項目，預(yù)算編制人員按有關(guān)要求，在編報預(yù)算的同時編制和報送政府采購計劃、預(yù)算。

第三十四條 各部門根據(jù)需求報送用品需求計劃，辦公室根據(jù)各部門需求計劃界定屬采購范圍的擬定政府采購計劃，由財務(wù)主管局長審核后，提請局黨組會議集體討論決定，并比照大宗物品采購公示程序，公開進(jìn)行。討論決定做為政府采購預(yù)算編制和批復(fù)的依據(jù)。

（一）凡屬****總局和省局采購目錄的貨物和服務(wù)，一律不得自行采購。采購**總局和省局采購目錄以外的貨物和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、詢價、單一來源等五種采購方式中選擇一種適合本次采購的采購方式。

（二）政府采購限額標(biāo)準(zhǔn)和范圍：凡總局和省局政府采購目錄外，單筆采購金額在5,000元以上的物品和服務(wù)，須經(jīng)市局政府采購小組組織采購；辦公自動化類設(shè)備和配件根據(jù)年初制定的預(yù)算，由信息中心匯總后，由區(qū)局辦公室報市局政府采購小組按照有關(guān)政府采購制度實施。復(fù)印紙、打印紙等，辦公室提供采購計劃，經(jīng)財務(wù)主管局長簽字后由辦公室采購小組按照有關(guān)政府采購制度實施。

（三）采購小組由辦公室、監(jiān)察室指定的人員和當(dāng)次采購所涉及到的其他科室指定的人員共同組成。

第八章 財務(wù)報告和財務(wù)分析

第三十五條 財務(wù)報告是反映一定時期財務(wù)狀況和預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的總結(jié)性文件。包括財務(wù)報表、財務(wù)情況說明書和財務(wù)分析報告。

財務(wù)報表包括資產(chǎn)負(fù)債表、收入支出總表、支出明細(xì)表、基本數(shù)字表和其他有關(guān)附表以及上級臨時要求報送的報表。

財務(wù)情況說明書應(yīng)當(dāng)反映本期收入、支出、結(jié)余、項目經(jīng)費(fèi)使用及各項資產(chǎn)變動的情況、原因，簡要說明影響財務(wù)狀況變化的重要事項和其他需要說明的問題。

財務(wù)分析報告是綜合反映單位一定時期財務(wù)狀況、資金活動和經(jīng)費(fèi)收支執(zhí)行結(jié)果的分析報告。

第三十六條 財務(wù)分析包括財務(wù)分析和專題財務(wù)分析：

（一）基本情況：預(yù)算執(zhí)行、財務(wù)收支、資金運(yùn)用、人員增減、機(jī)構(gòu)變動、固定資產(chǎn)利用和財務(wù)管理制度建設(shè)情況。

（二）影響預(yù)算完成的主要原因，以及相應(yīng)的解決辦法和改進(jìn)措施。

（三）對上級局工作的意見、建議和要求等。

第三十七條 財務(wù)人員按照上級預(yù)算單位制發(fā)的財務(wù)報表格式及提出的要求，真實、準(zhǔn)確、完整、及時地編制財務(wù)報告，認(rèn)真進(jìn)行財務(wù)分析，經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)、簽字后上報。

第九章 財務(wù)監(jiān)督

第三十八條 財務(wù)監(jiān)督是根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和財務(wù)規(guī)章制度對財務(wù)活動進(jìn)行審計、檢查的行為，內(nèi)部審計是財務(wù)監(jiān)督的主要形式。

第三十九條 成立專門的審計組織，設(shè)專職人員負(fù)責(zé)內(nèi)部審計工作，組長由紀(jì)檢組長擔(dān)任，成員由人事、監(jiān)察、辦公室人員組成。內(nèi)部財務(wù)審計組織在局黨組領(lǐng)導(dǎo)下，獨立行使內(nèi)部審計職權(quán)，向局黨組負(fù)責(zé)并報告工作。

第四十條 審計組織依照國家的方針政策、財經(jīng)法規(guī)和財務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，對本單位的預(yù)算資金、基本建設(shè)、固定資產(chǎn)、政府采購和財務(wù)管理情況及其財務(wù)收支的真實性、合法性、效益性進(jìn)行審查，評價經(jīng)濟(jì)責(zé)任、維護(hù)財經(jīng)法紀(jì)。

第四十一條 及時反饋審計意見，監(jiān)督建議和決定的落實，利用內(nèi)部審計結(jié)果，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和廉政建設(shè)，規(guī)范財務(wù)管理，提高財務(wù)管理水平。

第十章 財務(wù)公開

第四十二條 為提高財務(wù)工作的透明度和辦事效率，落實**干部職工對財務(wù)工作知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，根據(jù)上級局有關(guān)推行政務(wù)公開的要求，實行財務(wù)公開。具體辦法另行規(guī)定。

第四十三條 辦公室為財務(wù)公開管理的職能部門，具體負(fù)責(zé)本單位財務(wù)事項的公開管理。財務(wù)管理部門在主管局長領(lǐng)導(dǎo)下開展財務(wù)公開具體日常事務(wù)。

財務(wù)公開的內(nèi)容經(jīng)財務(wù)部門負(fù)責(zé)人簽字，報主管局長審批，并對財務(wù)公開事項的真實性負(fù)責(zé)。第四十四條 財務(wù)公開內(nèi)容包括財務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度以及預(yù)算管理、財務(wù)管理、資產(chǎn)管理、基本建設(shè)管理、內(nèi)部審計等方面重大問題，以及干部職工關(guān)心的財務(wù)事項。

第四十五條 財務(wù)公開時間、內(nèi)容、形式、范圍，從實際出發(fā)，可針對不同的內(nèi)容，在全局范圍采取公示欄、局域網(wǎng)等形式，及時公開。

第四十六條 財務(wù)公開后，財務(wù)管理部門聽取干部職工的意見和建議，及時研究解決職工在財務(wù)公開中提出的問題。

第十一章 附 則

第四十七條 財務(wù)管理檔案按照財政部、國家檔案局制定的《會計檔案管理辦法》執(zhí)行。第四十八條 ****局制定的財務(wù)管理制度，報市局備案。第四十九條 本辦法由****局負(fù)責(zé)解釋。第五十條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。