第一篇：深圳房地產(chǎn)月度統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告(2010年11月)

深圳房地產(chǎn)月度統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告（2010年11月）

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部 作者：吳上錦 張粉層

目錄

第一部分：1-10月深圳主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

第二部分：土地市場

第三部分：住宅市場一、一手住宅

1、供應(yīng)分析

1.1、新增供應(yīng)分析

附：11月份開盤項(xiàng)目

1.2、新增預(yù)售分析

附：11月份預(yù)售項(xiàng)目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均價(jià)分析

2.2、11月份新房成交量分析

附：11月份深圳市各行政區(qū)成交結(jié)構(gòu)

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月新房成交走勢圖3、11月份樓盤成交龍虎榜TOP10 3.1、小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 3.2、改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 3.3、大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10 二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月二手住宅掛牌均價(jià)走勢圖

1.2、11月份羅湖區(qū)二手房價(jià)格分析

1.3、11月份福田區(qū)二手房價(jià)格分析

1.4、11月份南山區(qū)二手房價(jià)格分析

1.5、11月份鹽田區(qū)二手房價(jià)格分析

1.6、11月份寶安區(qū)二手房價(jià)格分析

1.7、11月份龍崗區(qū)二手房價(jià)格分析

2、出租部分

2.1、11月份各區(qū)二手住宅租金均價(jià)

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月二手住宅租賃均價(jià)走勢圖

2.2、11月份羅湖區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

2.3、11月份福田區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

2.4、11月份南山區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

2.5、11月份鹽田區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

2.6、11月份寶安區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

2.7、11月份龍崗區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

3、各區(qū)熱點(diǎn)樓盤行情

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概況

附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走勢圖

4.2、11月份二手房、新房成交比較5、11月份各區(qū)中介成交龍虎榜

第四部分：商業(yè)一、一手商業(yè)

1、商業(yè)新增批售分析

附：11月份預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目

2、一手商業(yè)成交分析

附：11月份一手商業(yè)成交TOP10 二、二手商業(yè)

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商業(yè)成交分析

第五部分：寫字樓一、一手寫字樓

1、寫字樓新增批售分析

2、一手寫字樓成交分析

附：11月份一手寫字樓成交TOP10 二、二手寫字樓

1、出售部分

2、出租部分

3、二手寫字樓成交分析

第六部分：小結(jié)

第一部分：1-10月深圳主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

1-10月份，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速進(jìn)一步加快。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)加快，1-10月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3244.37億元，同比增長13.9%。固定資產(chǎn)投資增幅加大，1-10月份全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資1455.61億元，增長13.3%，其中，基本建設(shè)投資929.17億元，增長16.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資353.40億元，增長6.0%；更新改造投資121.30億元，增長3.6%；其他投資51.74億元，增長34.2%。社會(huì)消費(fèi)品零售額增速提高，1-10月份，全市消費(fèi)品零售總額2446.80億元，增長16.3%。外貿(mào)進(jìn)出口總額增幅加速，1-10月份全市進(jìn)出口總額2714.05億美元，增長29.2%。其中出口總額1577.28億美元，增長24.5%；進(jìn)口總額1136.77億美元，增長36.2%。居民消費(fèi)價(jià)格漲幅擴(kuò)大，1-10月份居民消費(fèi)價(jià)格同比上升3.1%。

第二部分：土地市場

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市成交1塊居住用地，1塊商業(yè)性辦公用地。

編號為G02113-0021的居住用地位于龍崗區(qū)，本地塊屬于公開拍賣，地塊用地面積39316.08平方米，建筑面積117950平方米，成交金額6.45億元，折合樓盤地價(jià)5468元/平方米。

編號為B116-0077的商業(yè)性辦公用地位于福田中心區(qū)，本地塊用地面積4813.45平方米，建筑面積70000平方米，成交金額7.17億元，折合樓面地價(jià)10240元/平方米，本地塊出讓附有苛刻的條件，屬于定向轉(zhuǎn)讓，競買者需為經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)成立、從事證券經(jīng)營業(yè)務(wù)或保險(xiǎn)公估業(yè)務(wù)的企業(yè)法人；總部在深圳注冊并經(jīng)營運(yùn)作滿三年；同時(shí)對注冊資本也有一定的要求，競買者獲得土地使用權(quán)建成之后，建筑面積自用率不得低于60%，且該部分面積10年內(nèi)不準(zhǔn)對外出售。

第三部分：住宅市場 一、一手住宅

1、供應(yīng)分析

1.1、新增供應(yīng)分析

11月份，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，市場推盤量也處于較低位，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市共推售住宅面積285441.17平方米，環(huán)比減少18.1%，同比微增1.2%，全市住宅推售套數(shù)3190套，環(huán)比減少三成，同比減少18.0%。11月份入市的項(xiàng)目有小戶型物業(yè)、大戶型物業(yè)及別墅物業(yè)，產(chǎn)品種類多樣，適合首次置業(yè)者、改善型置業(yè)者及高端收入群體置業(yè)。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)鳳凰印象花園一個(gè)項(xiàng)目入市，推售住宅面積25739.92平方米，推售住宅套數(shù)533套，該盤以中小戶型為主，入市均價(jià)23800元/平方米。

福田區(qū)四季山水二期一個(gè)項(xiàng)目入市，推售住宅面積49211.17平方米，環(huán)比暴增2.9倍，同比減少三成多，推售住宅套數(shù)418套，環(huán)比增加約八成，同比減少七成，本盤以3房、4房的大戶型為主，入市均價(jià)35000元/平方米。

南山區(qū)塘朗雅苑?星座一個(gè)項(xiàng)目入市，推售住宅面積6389.77平方米，環(huán)比減少77.1%，同比減少九成多，推售住宅套數(shù)129套，環(huán)比減少76.9%，同比減少八成多，本盤是純小戶物業(yè)，入市均價(jià)15000元/平方米。鹽田區(qū)11月份無新項(xiàng)目入市。

寶安區(qū)鳳凰新天一個(gè)新項(xiàng)目入市，推售住宅面積38132.69平方米，環(huán)比減少55.7%，同比減少54.6%，推售住宅套數(shù)449套，環(huán)比減少57.0%，同比減少64.9%，該盤入市均價(jià)8500元/平方米。

龍崗區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目入市（或加推），推售住宅面積165967.62平方米，環(huán)比減少22.0%，同比增加2.4倍，推售住宅套數(shù)1661套，環(huán)比減少35.9%，同比增加2.5倍，位于龍崗中心城的尚模八意府推售住宅面積66742.99平方米，推售住宅套數(shù)833套，是龍崗區(qū)推售量最大的樓盤。

附：11月份開盤項(xiàng)目

1.2、新增預(yù)售分析

11月份是樓市步入歲末傳統(tǒng)淡季的第一個(gè)月份，住宅批售量較小，全市共8個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市住宅批售面積227322.5平方米，環(huán)比微增1.1%，同比減少三成多，全市住宅批售套數(shù)2854套，環(huán)比減少8.0%，同比減少6.7%。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)鳳凰印象花園一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積25739.92平方米，獲批住宅套數(shù)533套。

福田區(qū)四季山水二期一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積49211.17平方米，獲批住宅套數(shù)418套。

南山區(qū)塘朗雅苑?星座一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積6389.77平方米，環(huán)比減少77.1%，同比大減95.9%，獲批住宅套數(shù)129套，環(huán)比減少76.9%，同比減少92.2%。鹽田、寶安兩區(qū)11月份均無取得預(yù)售證的樓盤。

龍崗區(qū)5個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積145981.6平方米，環(huán)比增加0.3%，同比增加5.7%，獲批住宅套數(shù)1774套，環(huán)比減少一成，同比增加約五成，尚模八意府獲批住宅面積66742.99平方米，獲批住宅套數(shù)833套，是龍崗區(qū)獲批量最大的樓盤。

附：11月份預(yù)售項(xiàng)目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均價(jià)分析

隨著“金九銀十”的過去，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等高頻度的金融收緊政策更是深度影響樓市，交易清淡，成交均價(jià)大幅下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，11月份深圳的新房成交均價(jià)環(huán)比大幅下跌16.2％，僅18039元/平方米，為今年7月份以來最低，同比也下跌近6％。高端物業(yè)成交急劇減少是新房成交均價(jià)大幅下跌的主要原因，另外，部分新入市項(xiàng)目的定價(jià)趨于謹(jǐn)慎拉低了整體價(jià)格水平。

各行政區(qū)方面，福田區(qū)11月份的新房成交主要集中在首座、四季山水、東方新天地廣場等價(jià)格3萬以上的高價(jià)項(xiàng)目，成交均價(jià)被抬升至33570元/平方米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比大幅上漲13.2％，是六區(qū)中唯一一個(gè)成交均價(jià)環(huán)比上漲的區(qū)域，同比也大漲約1/3；羅湖區(qū)11月的新房成交均價(jià)環(huán)比小幅回調(diào)1.3％至25143元/平方米，同比也大幅下跌2成多，是六區(qū)中唯一一個(gè)成交均價(jià)同比下跌的區(qū)域；龍崗區(qū)11月的新房成交均價(jià)下跌至15000元/平方米之下，為14758元/平方米，環(huán)比下跌7.4％，同比仍然大幅上漲近23％；南山區(qū)由于高端項(xiàng)目成交銳減，導(dǎo)致全區(qū)的成交均價(jià)環(huán)比下跌近12％，但仍超過31000元/平方米，同比仍上漲近17％；寶安區(qū)11月的主戰(zhàn)場仍然是西鄉(xiāng)片區(qū)，但片區(qū)的價(jià)格水平相對較低，同時(shí)，福永、松崗等鎮(zhèn)區(qū)的低價(jià)項(xiàng)目也成交活躍，即中低價(jià)位項(xiàng)目是全區(qū)的成交主力，使得全區(qū)的成交均價(jià)環(huán)比下跌12.3％至17756元/平方米，為今年5月份以來最低，不過，與去年同期相比仍有4.2％的上漲；鹽田區(qū)11月缺少別墅項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐，成交均價(jià)急挫近26％，但由于天麓的存在，使得全區(qū)的成交均價(jià)仍超過31000元/平方米，同比上漲近14％。

2.2、11月份新房成交量分析

※ 定義：小戶型物業(yè)（70㎡以下），改善型物業(yè)（70-140㎡），大戶型物業(yè)（140㎡以上）

“限購令”、加息、提高存款準(zhǔn)備金率等各種利空因素的疊加，嚴(yán)重抑制市場交易，成交量遭“腰斬”，創(chuàng)最近4個(gè)月新低。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，11月份深圳共成交新房2521套/23.3萬平方米，環(huán)比減少49％，同比也減少50％以上。成交物業(yè)構(gòu)成方面，70-140㎡的改善型物業(yè)為成交主力，成交面積約12.6萬平方米，占全市總成交量近54％，140㎡以上的大戶型成交近7萬平方米，占近30％，70㎡以下的小戶型成交3.8萬平方米，占約16％。

羅湖區(qū)11月下旬增加一個(gè)小戶型新盤鳳凰印象，市場供應(yīng)得到一定的補(bǔ)充，同時(shí)，在售的蘭亭國際公寓和金翠園成交也相對穩(wěn)健，使得全區(qū)的成交量環(huán)比有所增加，其中，成交套數(shù)為29套，環(huán)比增加5成多，成交面積2699平方米，環(huán)比增加近16％，不過，成交量仍不足去年同期的1/10！物業(yè)型態(tài)方面，11月份羅湖區(qū)成交的新房中約8成為改善型物業(yè)，小戶型占約13％，大戶型只成交1套，占比不到6％。

福田區(qū)11月也增加一個(gè)新項(xiàng)目——四季山水二期，而之前入市的首座成交量更增加數(shù)倍，新舊項(xiàng)目共同推升全區(qū)的成交量，為173套，環(huán)比增加近23％，成交面積1.2萬平方米，環(huán)比增加近50％，不過，與去年同期相比仍減少4成多。首座、四季山水二期、東方新天地廣場是全區(qū)的成交主力，其中，首座貢獻(xiàn)全區(qū)近一半的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，11月份福田區(qū)成交的物業(yè)中，有超過一半為小戶型，成交面積占全區(qū)的53％，大戶型占近36％，改善型占約11％。

除羅湖區(qū)和福田區(qū)外，其余四區(qū)11月份的新房成交量環(huán)比和同比都呈暴減之勢。其中，南山區(qū)11月的新房成交環(huán)比下降近80％，只有253套/1.8萬平方米，同比也減少約80％。鴻威海怡灣、萬豪月半山、四季麗晶公寓、君匯新天等是全區(qū)的成交主力。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)11月份成交的新房中，有超過一半為改善型戶型，小戶型占36％，大戶型占約13％。

鹽田區(qū)11月份的新房成交量環(huán)比也減少近80％，僅14套/1265平方米，同比減少約90％。全區(qū)共有東港印象、天麓、金山碧海、山海陽光園四個(gè)項(xiàng)目成交，其中，東港印象是全區(qū)的成交主力，貢獻(xiàn)全區(qū)約一半的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)11月份的新房成交以改善型為主，成交面積占全區(qū)的73％，大戶型占約24％，小戶型占約3％。

寶安區(qū)11月份的新房成交量環(huán)比“腰斬”，共成交新房666套/6.3萬平方米，同比也減少5至6成。西鄉(xiāng)板塊仍然是全區(qū)的主力片區(qū)，該片區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目西津美地、玉湖灣、桃源居三大項(xiàng)目的成交量占全區(qū)總成交量的一半以上。物業(yè)型態(tài)方面，改善型為成交主力，成交面積占全區(qū)的近65％，大戶型占26％，小戶型占近9％。

龍崗區(qū)11月份的新房成交量環(huán)比減少近40％，為1386套/13.6平方米，同比減少約2成，全區(qū)的成交量占全市總成交量的一半略多。新入市項(xiàng)目如萬科金色半山二期、信義湛寶廣場等均有較可觀的成交，振業(yè)城、天健陽光城、東方沁園、御峰園等大戶型項(xiàng)目的成交也較活躍。物業(yè)型態(tài)方面，改善型物業(yè)的成交量占絕對優(yōu)勢，成交面積占全區(qū)的一半以上，大戶型占約1/3，小戶型占約14％。

附：11月份深圳市各行政區(qū)成交結(jié)構(gòu)

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月新房成交走勢圖 3、11月份樓盤成交龍虎榜TOP10

3.1、小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，萬科金色半山11月份共銷售70㎡以下的小戶型物業(yè)7238.19平方米/149套，衛(wèi)冕小戶型成交龍虎榜冠軍；首座以4379.42平方米/99套位居亞軍，家和盛世以2321.8平方米/36套位居季軍。

3.2、改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，西津美地11月份共銷售70-140㎡的改善型物業(yè)9750.41平方米/125套，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍，玉湖灣以9349.2平方米/101套位居亞軍，信義湛寶廣場以8781.55平方米/99套位居季軍。

3.3、大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，振業(yè)城11月份共銷售140㎡以上的大戶型物業(yè)12367.86平方米/44套，連續(xù)4個(gè)月雄踞大戶型成交龍虎榜冠軍；觀湖園以6520.81平方米/38套繼續(xù)保持亞軍排名；御峰園以5246.38平方米/33套位居季軍。二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的二手住宅掛牌均價(jià)高位攀升2％突破18000元/平方米，達(dá)18348元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比也大漲30％。

各區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)除寶安區(qū)出現(xiàn)微小的回調(diào)外，其余五區(qū)均創(chuàng)歷史新高。羅湖區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比都上漲近3％，其中，羅湖區(qū)突破17000元/平方米，同比大漲近27％，鹽田區(qū)接近20000元/平方米，同比大漲35％；福田區(qū)環(huán)比上漲1.5％逼近23000元/平方米，同比大漲30％；南山區(qū)和龍崗區(qū)環(huán)比都上漲1％，其中，南山區(qū)的二手房住宅掛牌均價(jià)為21274元/平方米，同比大漲約27％，龍崗區(qū)成功突破12000元/平方米，同比大漲約30％；寶安區(qū)經(jīng)過近半年的快速拉升后，11月出現(xiàn)微小的回調(diào)，環(huán)比微跌0.3％至15511元/平方米。

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月二手住宅掛牌均價(jià)走勢圖

1.2、11月份羅湖區(qū)二手房價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，羅湖區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為17380元/平方米，環(huán)比上漲2.7％。全區(qū)十個(gè)片區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)呈普漲之勢，其中，筍崗環(huán)比勁漲5.4％接近16000元/平方米；蓮塘環(huán)比上漲4.8％突破16000元/平方米；東湖環(huán)比上漲3.9％突破18000元/平方米；東曉環(huán)比上漲3.3％至14418元/平方米；銀湖環(huán)比上漲2.2％突破16000元/平方米；翠竹和清水河泥崗環(huán)比都有近2％的上揚(yáng)，其中，翠竹的掛牌均價(jià)突破20000元/平方米大關(guān)，清水河泥崗漲至11370元/平方米；黃貝、桂園蔡屋圍、東湖南湖環(huán)比上漲1％左右，其中，黃貝突破17000元/平方米，桂園蔡屋圍接近21000元/平方米，東門南湖漲至18503元/平方米。

1.3、11月份福田區(qū)二手房價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，福田區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為22801元/平方米，環(huán)比上漲1.5％，全區(qū)十四個(gè)片區(qū)除福田保稅區(qū)外，繼續(xù)保持漲勢，八卦嶺再度領(lǐng)漲全區(qū)，環(huán)比3.5％超過17000元/平方米；黃木崗環(huán)比上漲2.8％突破23000元/平方米；福田中心區(qū)和新洲環(huán)比上漲2.5％左右，其中，福田中心區(qū)的掛牌均價(jià)接近29000元/平方米，新洲接近21000元/平方米；車公廟環(huán)比上漲2.3％突破2萬大關(guān)，下梅林和石廈環(huán)比都上漲2.2％，掛牌均價(jià)都接近20000元/平方米；園嶺白沙嶺環(huán)比上漲2％超過26000元/平方米；皇崗環(huán)比上漲1.2％至20294元/平方米；景田、香蜜湖農(nóng)科、上梅林、福田南－南園的漲幅相對較小，都不超過1％，其中，景田的掛牌均價(jià)逼近21000元/平方米，香蜜湖農(nóng)科為33237元/平方米，上梅林為17238元/平方米，福田南－南園接近18000元/平方米；福田保稅區(qū)是唯一一個(gè)掛牌均價(jià)環(huán)比下跌的片區(qū)，環(huán)比微跌0.6％至15503元/平方米。

1.4、11月份南山區(qū)二手房價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，南山區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為21274元/平方米，環(huán)比上漲1％。所監(jiān)測的九個(gè)片區(qū)除科技園外，其余八個(gè)片區(qū)環(huán)比都呈漲勢，華僑城、前海環(huán)比都上漲3.4％，其中，華僑城的掛牌均價(jià)逼近28000元/平方米，前海接近18000元/平方米；南山環(huán)比上漲3.1％，掛牌均價(jià)也接近18000元/平方米；后海環(huán)比上漲1.8％超過24000元/平方米；西麗和南油環(huán)比都上漲1.7％，其中，西麗的掛牌均價(jià)超過17000元/平方米，南油為18693元/平方米；紅樹灣環(huán)比上漲1.5％超過37000元/平方米；蛇口環(huán)比微漲0.1％接近23000元/平方米；科技園是唯一一個(gè)掛牌均價(jià)下跌的片區(qū)，環(huán)比下跌2.8％至17544元/平方米。

1.5、11月份鹽田區(qū)二手房價(jià)格分析

【注】由于小梅沙片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會(huì)導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫時(shí)不劃入研究范圍。出租部分也是如此。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，鹽田區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為19690元/平方米，環(huán)比上漲2.9％。所監(jiān)測的三個(gè)片區(qū)繼續(xù)全部上漲，大梅沙環(huán)比勁漲5.3％超過25000元/平方米；沙頭角環(huán)比上漲1.3％逼近17000元/平方米；鹽田片區(qū)環(huán)比微漲0.5％至16661元/平方米。

1.6、11月份寶安區(qū)二手房價(jià)格分析

【注】由于西新、光明、石巖、公明等片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會(huì)導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫不劃入研究范圍。出租部分也是如此。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，寶安區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為15511元/平方米，環(huán)比微跌0.3％。兩大二手房主力片區(qū)龍華和寶安中心區(qū)走勢各異，龍華環(huán)比微漲0.6％至16150元/平方米，寶安中心區(qū)環(huán)比則微跌0.4％至15263元/平方米；其余四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)也漲跌互現(xiàn)，松崗和福永環(huán)比上漲約2.2％，其中，松崗的掛牌均價(jià)為7645元/平方米，福永突破8000元/平方米；沙井環(huán)比上漲1.7％至9511元/平方米；觀瀾環(huán)比下挫近5％，但仍超過15000元/平方米。

1.7、11月份龍崗區(qū)二手房價(jià)格分析

【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鵬、南澳等片區(qū)的二手房存量很少，樣本量不足會(huì)導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大起大落，缺乏參考意義，故以上片區(qū)暫時(shí)不劃入研究范圍。出租部分也是如此。

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，龍崗區(qū)11月份的二手住宅掛牌均價(jià)為12079元/平方米，環(huán)比上漲1％。所監(jiān)測的五個(gè)片區(qū)全線上揚(yáng)，橫崗區(qū)環(huán)比上漲3％強(qiáng)勢突破萬元大關(guān)，為10800元/平方米；布吉和坂田環(huán)比上漲約1.5％，其中，布吉的掛牌均價(jià)為11546元/平方米，坂田逼近17000元/平方米；龍崗片區(qū)環(huán)比上漲1.1％至9127元/平方米；龍崗中心區(qū)環(huán)比微漲0.4％接近11000元/平方米。

2、出租部分

2.1、11月份各區(qū)二手住宅租金均價(jià)

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的住宅租金為43元/平方米/月，環(huán)比上漲2元/平方米/月，漲幅接近5％，同比上漲5元/平方米/月，漲幅為13.2％。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)環(huán)比上漲2元/平方米/月至45元/平方米/月；福田區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比都上漲1元/平方米/月，住宅租金分別為53元/平方米/月和37元/平方米/月；南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)11月份的住宅租金環(huán)比都持平，分別為47元/平方米/月、31元/平方米/月、25元/平方米/月。各區(qū)的租金同比都呈漲勢，其中，羅湖區(qū)環(huán)比上漲7.1％，其余五區(qū)的同比漲幅都超過一成。

附：深圳市各行政區(qū)09年11月～10年11月二手住宅租賃均價(jià)走勢圖

2.2、11月份羅湖區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，羅湖區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為45元/平方米/月，環(huán)比上漲2元/平方米/月。所監(jiān)測的十個(gè)片區(qū)中，蓮塘環(huán)比大幅上漲3元/平方米/月，住宅租金為41元/平方米/月；筍崗環(huán)比上漲2元/平方米/月，住宅租金為46元/平方米/月；翠竹、黃貝、桂園蔡屋圍、東湖、清水河泥崗環(huán)比都上漲1元/平方米/月；東曉和銀湖11月份的住宅租金環(huán)比都持平，住宅租金分別37元/平方米/月和41元/平方米/月；東門南湖環(huán)比下跌2元/平方米/月至54元/平方米/月。

2.3、11月份福田區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，福田區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為53元/平方米/月，環(huán)比上漲1元/平方米/月。所監(jiān)測的十四個(gè)片區(qū)中，車公廟領(lǐng)漲全區(qū)，環(huán)比上漲3元/平方米/月至59元/平方米/月；上梅林和福田南－南園環(huán)比都上漲2元/平方米/月，住宅租金分別為42元/平方米/月和59元/平方米/月；福田中心區(qū)、景田、下梅林、皇崗環(huán)比都上漲1元/平方米/月；黃木崗環(huán)比下跌1元/平方米/月至52元/平方米/月；八卦嶺、園嶺白沙嶺、福田保稅區(qū)、新洲、香蜜湖農(nóng)科、石廈11月份的住宅租金環(huán)比都持平。

2.4、11月份南山區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，南山區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為47元/平方米/月，環(huán)比持平。西麗、南頭、蛇口、紅樹灣環(huán)比都上漲1元/平方米/月，住宅租金分別為37元/平方米/月、43元/平方米/月、49元/平方米/月、69元/平方米/月；華僑城、科技園、前海、后海、南油11月份的住宅租金環(huán)比都持平。

2.5、11月份鹽田區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，鹽田區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為37元/平方米/月，環(huán)比上漲1元/平方米/月。所監(jiān)測的三個(gè)片區(qū)中，大梅沙和沙頭角環(huán)比都上漲1元/平方米/月，住宅租金分別為41元/平方米/月和35元/平方米/月；鹽田片區(qū)環(huán)比下跌1元/平方米/月至37元/平方米/月。

2.6、11月份寶安區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，寶安區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為31元/平方米/月，環(huán)比持平。所監(jiān)測的六個(gè)片區(qū)中，寶安中心區(qū)環(huán)比上漲1元/平方米/月，住宅租金為33元/平方米/月；福永環(huán)比下跌1元/平方米/月，住宅租金為29元/平方米/月，龍華、觀瀾、松崗、沙井11月份的住宅租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。

2.7、11月份龍崗區(qū)住宅租賃價(jià)格分析

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，龍崗區(qū)11月份的住宅租賃均價(jià)為25元/平方米/月，環(huán)比持平。所監(jiān)測的五個(gè)片區(qū)中，除坂田環(huán)比上漲1元/平方米/月至33元/平方米/月外，其余四個(gè)片區(qū)11月份的住宅租金繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中，龍崗中心區(qū)、橫崗、龍崗片區(qū)的住宅租金都為22元/平方米/月，布吉為24元/平方米/月。

3、各區(qū)熱點(diǎn)樓盤行情

根據(jù)szhome二手房欄目對掛牌頻次較高的樓盤的監(jiān)測，在11月份監(jiān)測的50個(gè)熱點(diǎn)樓盤中，多數(shù)樓盤掛牌均價(jià)上漲，漲幅平穩(wěn)，多集中在1%-3%之間，少量個(gè)盤掛牌均價(jià)與上個(gè)月持平或略有下降，波托菲諾天鵝堡掛牌均價(jià)37122元/平方米，環(huán)比上漲9.7%，是漲幅最高的樓盤，桃源居掛牌均價(jià)10816元/平方米，環(huán)比上漲5.0%，居于漲幅榜第二位，雅頌居掛牌均價(jià)46435元/平方米，環(huán)比下降2.5%，是跌幅最大的樓盤。

租金水平方面，多數(shù)個(gè)盤租賃均價(jià)上漲，漲幅持穩(wěn)，多集中在0.5%-3%之間，約有四成的個(gè)盤租賃均價(jià)持平或下降，波托菲諾天鵝堡租賃均價(jià)74元/平方米/月，環(huán)比上漲8.3%，是租賃均價(jià)漲幅最高的樓盤，蔚藍(lán)海岸租賃均價(jià)51元/平方米/月，環(huán)比上漲8.1%，居于漲幅榜第二位，半島城邦租賃均價(jià)63元/平方米/月，環(huán)比下降7.2%，是跌幅最大的樓盤。租售比方面，11月份多數(shù)個(gè)盤掛牌均價(jià)和租賃均價(jià)均上漲，漲幅相當(dāng)，故本月多數(shù)個(gè)盤租售比水平與上個(gè)月持平，第五大道租售比1：661，是全市租售比最大的樓盤，城投七里香榭租售比1：660，是租售比第二大樓盤，風(fēng)格名苑租售比1：291，是租售比最小的樓盤。

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概況

■ 環(huán)比同比均下跌，二手房成交量回落至9000套內(nèi) 受限購令等樓市新政的影響，二手房成交量在11月份有較明顯的回落，成交套數(shù)跌至9000套之內(nèi)，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市二手房共成交8922套，環(huán)比減少16.0%，同比減少46.5%，全市二手房成交套數(shù)799874.9平方米，環(huán)比減少18.8%，同比減少46.1%，11月份二手房交易態(tài)勢總體運(yùn)行平穩(wěn)，單日成交量圍繞400套上下波動(dòng)，僅有3個(gè)交易日成交量突破500套。

■ 鹽田區(qū)是成交量環(huán)比唯一上漲的區(qū)域

各行政區(qū)方面，寶安區(qū)成交1977套，是成交量最多的區(qū)域，環(huán)比減少5.3%，同比減少三成，寶安區(qū)成交面積172815.2平方米，環(huán)比減少兩成，同比減少38.0%，龍崗區(qū)成交1832套，居于第二位，環(huán)比減少18.2%，同比減少44.2%，龍崗區(qū)成交面積164041.3平方米，環(huán)比減少近兩成，同比減少47.5%，福田區(qū)以1776套的成交量居于第三位，環(huán)比減少兩成，同比減少53.3%，福田區(qū)成交面積165082.8平方米，環(huán)比減少18.3%，同比減少51.1%，羅湖區(qū)排名第四，成交1645套，環(huán)比減少15.8%，同比減少55.6%，羅湖區(qū)成交面積135446.6平方米，環(huán)比減少25.1%，同比減少一半，南山區(qū)以1426套的成交量排名第五，環(huán)比減少23.0%，同比減少44.4%，南山區(qū)成交面積135406平方米，環(huán)比減少18.2%，同比減少42.6%，鹽田區(qū)成交266套，環(huán)比增加4.7%，同比減少44.2%，是全市成交量最小的區(qū)域，同時(shí)也是11月份成交量環(huán)比唯一上漲的區(qū)域，鹽田區(qū)成交面積27083.11平方米，環(huán)比增加37.1%，同比減少四成。

附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走勢圖

4.2、11月份二手房、新房成交比較

11月份二手房成交量、新房成交量均有回落，新房成交量環(huán)比跌幅遠(yuǎn)高于二手房，使得新房與二手房的差距在11月份增大，11月份全市二手房成交套數(shù)是新房的3.5倍。各行政區(qū)方面，羅湖、鹽田、福田三區(qū)二手房成交占有絕對性的優(yōu)勢地位，羅湖區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的56.7倍，鹽田區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的19.0倍，福田區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的10.3倍，南山、寶安兩區(qū)二手房成交量也明顯優(yōu)于新房，是新房成交量的數(shù)倍，南山區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的5.6倍，寶安區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的3.0倍，龍崗區(qū)二手房成交量略優(yōu)于新房，是新房的1.3倍。5、11月份各區(qū)中介成交龍虎榜

【注：以下排名按各公司的合同交易面積多少排序】

第四部分：商業(yè) 一、一手商業(yè)

1、商業(yè)新增批售分析

11月份全市取得預(yù)售許可證的個(gè)盤量較小，商業(yè)批售量也較低，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市商業(yè)批售面積26044.25平方米，環(huán)比減少四成，同比減少七成多，全市商業(yè)批售套數(shù)76套，環(huán)比暴減84.2%，同比減少81.4%，位于羅湖黃貝嶺的鳳凰印象花園獲批商業(yè)面積10487.32平方米，獲批商業(yè)套數(shù)27套，是全市商業(yè)批售量最大的項(xiàng)目。

附：11月份預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目

2、一手商業(yè)成交分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市商業(yè)成交面積14121.65平方米，環(huán)比減少12.7%，同比暴增1.6倍，全市商業(yè)成交套數(shù)252套，環(huán)比增加42.4%，同比增加1.2倍。位于龍崗坂田的上品雅園成交3622.21平方米/69套，是全市商業(yè)成交量最大的商業(yè)項(xiàng)目，世紀(jì)新城成交3259.94平方米/65套，居于第二位。

附：11月份一手商業(yè)成交TOP10 二、二手商業(yè)

【注】：由于鹽田區(qū)的商業(yè)二手市場很小，跟其他區(qū)相比幾乎可以忽略不計(jì)，故商業(yè)部分暫不對鹽田區(qū)的商業(yè)進(jìn)行研究。

1、出售部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的商業(yè)掛牌均價(jià)止跌回升，環(huán)比上漲1.1％至55760元/平方米，同比大漲近27％。所監(jiān)測的五個(gè)區(qū)中除南山區(qū)外，其余四區(qū)的商業(yè)掛牌均價(jià)均有不同幅度的上漲，龍崗區(qū)以4.1％的漲幅領(lǐng)漲全市，商業(yè)掛牌均價(jià)為31632元/平方米，同比大漲約26％；福田區(qū)環(huán)比上漲3.1％接近80000元/平方米，同比大漲55％；寶安區(qū)環(huán)比上漲1.8％，商業(yè)掛牌均價(jià)超過43000元/平方米，同比大漲近30％；羅湖區(qū)環(huán)比微漲0.2％至91520元/平方米，同比大漲6成多；南山區(qū)環(huán)比下跌2％，商業(yè)掛牌均價(jià)為75664元/平方米，環(huán)比大漲約1/3。

2、出租部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比下挫5.5％至242元/平方米/月，不過同比仍大幅上漲近50％。所監(jiān)測的五個(gè)行政區(qū)的商業(yè)租金都呈跌勢，寶安區(qū)環(huán)比大跌7％至93元/平方米/月，同比也下跌5.1％，是唯一一個(gè)商業(yè)租金同比下跌的區(qū)域；福田區(qū)也急挫6.5％，商業(yè)租金為257元/平方米/月，不過同比仍有5.3％的上漲；龍崗區(qū)環(huán)比下跌3.2％至90元/平方米/月，同比仍大幅上漲近2成；羅湖區(qū)和南山區(qū)的跌幅相對溫和，不到1％，其中，羅湖區(qū)的仍在五百之上，為504元/平方米/月，同比更是暴漲2倍多，南山區(qū)的商業(yè)租金為230元/平方米/月，同比上漲近24％。

3、二手商業(yè)成交分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市二手商業(yè)成交面積50167.09平方米，環(huán)比減少35.4%，全市二手商業(yè)成交套數(shù)686套，環(huán)比減少8.4%，羅湖、福田是二手商業(yè)成交量最多的兩個(gè)區(qū)域，羅湖區(qū)成交15526.96平方米/140套，福田區(qū)成交10336.65平方米/169套。

第五部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、寫字樓新增批售分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市無寫字樓項(xiàng)目獲批。

2、一手寫字樓成交分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市寫字樓成交面積16394.07平方米，環(huán)比增加一成，同比增加3.8%，全市寫字樓成交套數(shù)128套，環(huán)比增加13.3%，同比增加近七成，珠江廣場成交5655.6平方米/51套，是全市辦公樓成交量最大的項(xiàng)目，東方新天地廣場成交3131.2平方米/10套，居于第二位。

附：11月份一手寫字樓成交TOP10 二、二手寫字樓

【注】：由于羅湖、福田、南山三個(gè)區(qū)的寫字樓市場約占全市的98％，故寫字樓部分僅研究這三個(gè)區(qū)的寫字樓市場，其他三個(gè)區(qū)由于寫字樓的量很少，暫時(shí)不劃入研究范圍。

1、出售部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的寫字樓掛牌均價(jià)強(qiáng)勁上揚(yáng)4％，接近28000元/平方米，同比大漲近33％。所監(jiān)測的三個(gè)區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)繼續(xù)保持普漲態(tài)勢，其中，羅湖區(qū)環(huán)比上漲3.8％突破19000元/平方米，同比大漲近35％；福田區(qū)環(huán)比上漲1％突破3萬大關(guān)，達(dá)30120元/平方米，同比大漲近33％；南山區(qū)環(huán)比微漲0.8％至25715元/平方米，同比大漲近35％。

2、出租部分

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，11月份深圳的寫字樓租金環(huán)比上漲3％再次突破百元，達(dá)102元/平方米/月，同比大漲近25％。所監(jiān)測的三個(gè)區(qū)中，羅湖區(qū)環(huán)比上漲3.6％，寫字樓租金為87元/平方米/月，同比大漲近30％；福田區(qū)環(huán)比微漲0.9％至112元/平方米/月，同比大漲近26％；南山區(qū)11月的寫字樓租金環(huán)比持平，為81元/平方米/月，同比大漲近20％。

3、二手寫字樓成交分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年11月份全市二手寫字樓共成交32407.96平方米，環(huán)比增加35.8%，二手寫字樓成交套數(shù)186套，環(huán)比增加三成，福田、羅湖是全市二手寫字樓的主力成交區(qū)域，福田區(qū)成交16572.22平方米/105套、羅湖區(qū)成交12537.52平方米/56套。

第六部分：小結(jié)

“金九銀十”過后，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的歲末淡季，同時(shí)，在限購令、加息等調(diào)控新政頻頻收緊的疊加作用下，樓市成交慘淡，11月份全市新房共成交2521套/233177平方米，成交量環(huán)比暴跌五成，為最近4個(gè)月以來的新低，11月份市場成交以中低端物業(yè)為主，高端物業(yè)成交占比甚微，使得全市成交均價(jià)環(huán)比大跌至18000元/平方米左右，近期部分新項(xiàng)目入市定價(jià)謹(jǐn)慎，也是促成成交均價(jià)回落的一個(gè)原因。龍崗區(qū)是全市的主力成交區(qū)域，成交1386套/136287平方米，約占全市總量的六成，龍崗區(qū)作為全市的價(jià)格洼地，在售項(xiàng)目多，市場供應(yīng)充足，同時(shí)在地鐵3號線即將開通的利好作用下，越來越成為廣大工薪置業(yè)者買房的首先之地。

11月份表現(xiàn)出色的項(xiàng)目多位于龍崗區(qū)，信義湛寶廣場、萬科金色半山、振業(yè)城等項(xiàng)目推售新品，受到市場的廣泛關(guān)注，獲得熱銷，11月月中入市的信義湛寶廣場，受到首次置業(yè)者、投資客的大力青睞，短短半月時(shí)間成交近150套住宅，成為深圳樓市的黑馬和明星樓盤，萬科金色半山表現(xiàn)卓著，11月份成交15378.42平方米/251套，產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌是萬科旗下項(xiàng)目取勝市場的一貫武器，振業(yè)城加推復(fù)式大宅，逆市熱銷，11月份共12367.86平方米/44套，另外，持續(xù)熱銷的陽光天健城、西津美地成交面積也在萬平之上。當(dāng)然，在當(dāng)前低迷的樓市環(huán)境下，熱銷的個(gè)盤只是少數(shù)，多數(shù)樓盤成交平平，市場觀望氛圍濃厚，加息預(yù)期使得購房者的購房負(fù)擔(dān)加重，大量潛在購房者進(jìn)入持幣觀望狀態(tài)。

11月份二手樓市成交量也有較大回落，不過與新房市場相比，二手房成交量還算可觀，11月份全市成交80萬平方米/8922套，成交量下滑近兩成，為最近4個(gè)月以來的新低，寶安、龍崗、福田是二手房成交量最多的三個(gè)區(qū)域，加息、限購等政策調(diào)控是導(dǎo)致二手房成交量回落的主要因素。在當(dāng)前步步收緊的調(diào)控環(huán)境下，開發(fā)商、購房者等市場各方均趨于謹(jǐn)慎，新房成交量腰斬就是最好的例證，市場各方均處于觀望和僵持期，如果房價(jià)無明顯回落，成交量很難有較大突破，開發(fā)商想要快速回籠資金，提高銷售速度，則必須迎合市場要求，采取降價(jià)促銷的方法換取成交量，實(shí)現(xiàn)供需雙方的共贏。

第二篇：2015年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告(2016.1.28)

2015年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

【內(nèi)容摘要】

第一部分：土地市場

隨著深圳新增土地資源的緊缺，城市更新用地在深圳的房地產(chǎn)市場中扮演著愈來愈重要的角色，2015年深圳樓市的火爆和亢奮，吸引社會(huì)各路資金齊聚深圳，從二三級市場蔓延到一級土地市場，2015年有限的土地出讓，頻頻引發(fā)多家房企的大肆爭奪，地王頻出，樓面地價(jià)頻創(chuàng)歷史新高，位于寶安尖崗山的A122-0345宗地，樓面地價(jià)直逼8萬元/平方米，成為近年來深圳樓市的地王新貴。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳共成交18塊土地，其中4塊居住用地，10塊商業(yè)用地，3塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，1塊商業(yè)性辦公用地。2015年共計(jì)用地面積320580平方米，同比減少77.4%，建筑面積1685717平方米，同比減少51.5%，成交金額3225101萬元，同比減少37.8%，樓面地價(jià)上漲28.3%，為19132元/平方米。點(diǎn)評：2015年是深圳樓市異?；鸨彤惓？簥^的一年，成交量創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來的新高，成交均價(jià)大幅創(chuàng)歷史新高，二級市場的火爆滲透到土地市場，2015年可供出讓的新增土地十分有限，進(jìn)而引發(fā)全國各地的房地產(chǎn)企業(yè)來深圳分爭市場蛋糕，有限的幾塊出讓土地，紛紛成為深圳乃至全國土地市場的地王。

有限的土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o僅為30萬平方米，這樣的供給量對深圳的住宅市場貢獻(xiàn)甚微，近年來深圳大幅加大城市更新的力度，深圳樓市主要依賴于舊改項(xiàng)目，有效緩解了新增土地供應(yīng)的不足。2015年深圳僅定向轉(zhuǎn)讓1塊商業(yè)性辦公用地，寫字樓市場無有效供給，由于2014年商業(yè)性辦公用地出讓體量很大，有效供給達(dá)100萬平方米，因此，2015年的零供給并不會(huì)引起寫字樓市場的供應(yīng)緊張。附一：2015年成交地塊分布情況 第二部分：住宅市場

一 新房市場 1、2015年新房供應(yīng)分析

2015年，是深圳樓市量價(jià)大放異彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均價(jià)同比猛漲39.4%。樓市的火爆，始于政策面和資金面的寬松，2014年央行“930”新政放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新規(guī)是引爆深圳樓市活躍度的導(dǎo)火索，2015年“330”新政二手房營業(yè)稅免征年限五改二，是樓市持續(xù)走向火爆的催化劑，央行2015年的5次降息，成為了推動(dòng)深圳樓市量價(jià)上行的加速器?？偠灾?015年深圳樓市在政策寬松、資金面寬松的大背景下，遏制和壓抑了多年的需求全部被激活，最終，深圳樓市以666萬平方米/66450套的成交量向市場交出了一份十分靚麗的答卷，成交均價(jià)同樣驚人，全年均價(jià)33426元/平方米，同比近40%的價(jià)格漲幅，在反映深圳樓市火爆的同時(shí)，也讓市場焦慮和恐慌，多少透漏出深圳樓市過度炒作的意味。市場交易的活躍、成交量的大幅攀升，全面激發(fā)了開發(fā)商的做多熱情，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳住宅預(yù)售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預(yù)售套數(shù)63770套，同比增加5.2%。預(yù)售的項(xiàng)目呈兩極分化態(tài)勢，其一是以普通剛需置業(yè)者為主的普通住宅，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主，價(jià)格相對較低；其二是以高收入人群為主的高端豪宅，戶型供給以4房及以上的大戶型為主，價(jià)格高企。2、2015年新房成交分析

2015年是深圳樓市量價(jià)持續(xù)大幅攀升的一年，330新政營業(yè)稅5改

2、公積金購房首付降低、央行5次降息，多重調(diào)控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價(jià)持續(xù)跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進(jìn)一步的遐想空間，量價(jià)的瘋狂也讓市場陷入了莫名的恐慌之中。2.1 成交均價(jià)分析

調(diào)控新政松綁、剛需集中入市、多重利好樓市集結(jié)，集“天時(shí)、地利”于一體的2015深圳樓市，爆發(fā)出十分強(qiáng)大的購買力，購買力是房價(jià)大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升、強(qiáng)勢翹尾，創(chuàng)出令人驚嘆的歷史新高和漲幅。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳新房住宅的成交均價(jià)為33426元/平方米，較2014年（23972元/平方米）飆漲39.4%。市場需求強(qiáng)大、供應(yīng)相對緊缺是房價(jià)飆漲的前提，深圳是一座樓市無庫存積壓的城市，需求旺盛只能通過房價(jià)上漲來緩解。單價(jià)3萬級別的項(xiàng)目如港鐵天頌、鴻榮源尚峰、萬科天譽(yù)、領(lǐng)航城、星河傳奇、萬科麓城、中海錦城、萬科公園里、前海時(shí)代、華暉云門、鴻榮源壹城中心、頤安都會(huì)中央、宏發(fā)世紀(jì)城等是房價(jià)的中流砥柱；而華潤城、華潤銀湖藍(lán)山、鴻榮源壹方中心、博林天瑞、海上世界雙璽、星河銀湖谷、勤誠達(dá)22世紀(jì)、龍光玖龍璽、中海九號公館等高大上項(xiàng)目則推動(dòng)房價(jià)更上一層樓。

各行政區(qū)方面，2015年全市六區(qū)的新房住宅成交均價(jià)全面上漲。南山、福田步入5萬時(shí)代，羅湖區(qū)高位攀升，寶安區(qū)和龍崗區(qū)低位大幅上漲，鹽田區(qū)同比上漲7.9%。

羅湖區(qū)2015年單價(jià)5萬級別以上的項(xiàng)目增多，如華潤銀湖藍(lán)山、天璽1號、錦緣里成交均價(jià)都在5.5萬上下，塑和公園華府成交均價(jià)超過6萬，云景梧桐成交均價(jià)突破7萬，推動(dòng)全區(qū)的新房成交均價(jià)突破4.5萬關(guān)口，達(dá)48636元/平方米，同比大漲14.5%。

福田區(qū)2015年對區(qū)域房價(jià)推動(dòng)最大的項(xiàng)目是寶能公館，其成交均價(jià)8萬上下，成交量超過4萬平方米，位居福田區(qū)亞軍，價(jià)高量大，對區(qū)域房價(jià)的拉升動(dòng)能巨大，另外其他在售項(xiàng)目價(jià)格普遍在5萬上下，使得區(qū)域房價(jià)的拉升基礎(chǔ)大幅提高，為54461元/平方米，同比大漲28.3%。南山區(qū)2015年房價(jià)最搶眼，價(jià)格全市最高，漲幅全市最大。全市成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目（恒裕濱城、海上世界雙璽、鴻榮源壹方中心、寶能公館、香山美墅）有3個(gè)來自南山區(qū)，其中，恒裕濱城和海上世界雙璽的成交均價(jià)超過9萬/平方米！香山美墅和曦灣天馥是7萬級別的豪宅項(xiàng)目，6萬級別的項(xiàng)目大幅增加至5個(gè)：中熙君南山、漢森吉祥龍、寶能城、燕晗山苑、林語堂，高端項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)支撐區(qū)域的房價(jià)高位再度飚漲，達(dá)56484元/平方米，同比暴漲36.9%。

相比其他區(qū)域，鹽田區(qū)2015年是深圳房價(jià)表現(xiàn)最具親和力的區(qū)域，由于在售項(xiàng)目多為3萬上下的剛需樓盤，使得區(qū)域的新房成交均價(jià)溫和上漲，為30498元/平方米，同比上漲7.9%。

寶安區(qū)2015年區(qū)域房價(jià)的飚漲源于高端項(xiàng)目的增加，鴻榮源壹方中心成交均價(jià)超過8萬元，龍光玖龍璽和華聯(lián)城市全景成交均價(jià)超過5萬元，另外，單價(jià)4萬級別的項(xiàng)目大幅增加至7個(gè)，卓越皇后道、中海九號公館、雍和園、鴻榮源壹城中心、和公館、懷德峰景、勤誠達(dá)22世紀(jì)等，高端項(xiàng)目成交活躍推動(dòng)區(qū)域房價(jià)大幅上行，達(dá)31955元/平方米，同比暴漲34.5%。

龍崗區(qū)2015年單價(jià)3萬級別的項(xiàng)目大幅擴(kuò)容，除了成交主力萬科天譽(yù)、萬科麓城、頤安都會(huì)中央、萬科公園里、恒大帝景等外，新增了鴻榮源尚峰、佳華領(lǐng)匯廣場、太陽雨家園、儒駿城立方、聯(lián)美新天地等，同時(shí)出現(xiàn)了單價(jià)4萬以上的項(xiàng)目——星河銀湖谷、信義金御半山、德潤榮君府，高價(jià)項(xiàng)目擴(kuò)容拉升了區(qū)域的房價(jià)水平，為24769元/平方米，同比暴漲31.9%。

2.2 成交量分析

2015年，從二套房首付降低到營業(yè)稅5改2，從降息降準(zhǔn)到樓市去庫存，不斷松綁的調(diào)控政策為樓市營造了絕佳的宏觀環(huán)境，遏制和壓抑了多年的剛需紛紛擺脫限貸的束縛，踴躍入市，樓市景氣指數(shù)爆棚，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交均價(jià)強(qiáng)勢飚漲。整個(gè)2015，深圳樓市走出了一個(gè)持續(xù)活躍的暴漲行情，成交量同比大幅暴增，成交均價(jià)更是走出了十分凌厲的飚升行情，創(chuàng)出驚人的歷史新高。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳市累計(jì)銷售新房住宅665.89萬平方米，較2014年（403.03萬平方米）暴增65.2%，成交套數(shù)66450套，較2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房價(jià)大漲，使得成交金額同比增幅放大，達(dá)2225.79億元，較2014年（966.17億元）大增1.3倍。

羅湖區(qū)2015年新增了靖軒豪苑、城建御湖峰、錦緣里、塑和公園華府四個(gè)項(xiàng)目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅25.08萬平方米，同比增加86.6%，成交套數(shù)2339套，同比增加1.2倍，成交金額122億元，同比增加1.1倍。全區(qū)共有10個(gè)項(xiàng)目成交，其中，華潤銀 湖藍(lán)山、四季御園、靖軒豪苑、天璽1號為全區(qū)的成交主力，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近80%的成交量。

福田區(qū)2015年新增了寶能公館一個(gè)項(xiàng)目，且以高量高價(jià)為區(qū)域的房地產(chǎn)市場做出了卓越的貢獻(xiàn)，全年共成交新房住宅18.83萬平方米，同比增加65.9%，成交套數(shù)1455套，同比增加71.6%，成交金額超過百億，為102.53億元，同比增加1.1倍。全區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目成交，其中，綠景虹灣、寶能公館、棲棠映山、山語清暉是成交主力，均有2萬平方米以上的成交，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約77%的成交量。

南山區(qū)2015年新入市的項(xiàng)目有：恒裕濱城、中熙君南山、水灣1979、塘朗城、寶能城、燕晗山苑、前海時(shí)代、漢森吉祥龍等大量新盤入市，同時(shí)超級大盤華潤城、海上世界雙璽、博林天瑞等不斷加推新品，相對充盈的供應(yīng)量吸引大批購房人群置業(yè)南山，成交量暴增，成交面積87.41萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數(shù)7120套，同比翻番，成交金額逼近500億，為493.71億元，同比增加2.3倍。全區(qū)共有26個(gè)項(xiàng)目成交，其中，華潤城表現(xiàn)十分突出，成交量近18萬平方米，博林天瑞和海上世界雙璽成交量均超過8萬平方米，前海時(shí)代、華暉云門、塘朗城、山海韻的成交量均超過3萬平方米，上述7盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約66%的成交量。

鹽田區(qū)2015年新入市的項(xiàng)目有：山海四季城、璽悅山、上善梧桐苑，供應(yīng)增加引發(fā)成交量激增，全年共成交新房住宅10.69萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數(shù)1221套，同比增加1.6倍，成交金額32.62億元，同比增加1.6倍。全區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目成交，其中山海四季城一盤獨(dú)大，獨(dú)自貢獻(xiàn)了全區(qū)41%的成交量，御景臺(tái)雅園、璽悅山、上善梧桐苑也有較好的表現(xiàn)，單盤成交量均超過1萬平方米。

寶安區(qū)2015年成交量超過10萬平方米的樓盤有5個(gè)，港鐵天頌、聯(lián)投東方、光明峰薈、領(lǐng)航城、金地鷺湖1號，體量較大的樓盤供求活躍，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的成交量大幅上揚(yáng)，全區(qū)共成交新房住宅246.80萬平方米，同比增加九成，成交套數(shù)24562套，同比增加85.3%，由于鴻榮源壹方中心、龍光玖龍璽等高端項(xiàng)目熱銷，拉升區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)飚升，使得成交金額暴增，為788.64億元，同比增加1.5倍。此外，星河傳奇、鴻榮源壹方中心、懷德公元、萬科九龍山、特發(fā)和平里等也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，單盤成交量在9萬平方米左右，全區(qū)成交量TOP10貢獻(xiàn)全區(qū)約42%的成交量。

龍崗區(qū)2015年新房市場十分活躍，供求兩旺，不少項(xiàng)目成交井噴，表現(xiàn)最為搶眼的京基御景印象以20萬平方米的成交量傲視群雄，鴻榮源尚峰以近15萬平方米的成交量緊隨其后，成交量在10萬平方米級別的有：宇宏健康花城、萬科天譽(yù)、金眾云山棲，成交量在8萬平方米級別的有：萬科麓城、星河銀湖谷、中駿四季陽光、信義金御半山、全盛紫悅龍庭，大盤項(xiàng)目的全面發(fā)力助推區(qū)域的新房成交量奪得各區(qū)之冠，龍崗區(qū)以277.09萬平方米居于各 區(qū)之首，同比增加33.7%，成交套數(shù)29753套，同比增加三成，成交金額686.32億元，同比增加76.4%。全區(qū)共有69個(gè)項(xiàng)目成交，其中，上述10個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)41%的成交量。

2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區(qū)均為量價(jià)主要貢獻(xiàn)者，或者對全市的房價(jià)有較大的支撐，如蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華片區(qū)、布吉片區(qū)、龍崗中心城、坪山片區(qū)等，或者兩者并有。

2.3.1蛇口片區(qū)

蛇口自貿(mào)區(qū)的成立，給蛇口片區(qū)的樓盤無疑是一個(gè)重大利好，2015年蛇口片區(qū)新增入市的項(xiàng)目有：水灣1979、赤灣海鵬閣、林語堂，價(jià)格都在4.5萬之上，大戶型高端豪宅項(xiàng)目海上世界雙璽即是片區(qū)的量價(jià)主要支撐者。片區(qū)內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套數(shù)777套，同比減少29.5%，成交金額114.34億元，同比暴增1.1倍；成交均價(jià)74800元/平方米，同比上漲62.3%。

2.3.2西麗片區(qū)

2015年西麗片區(qū)的樓市可謂是星光熠熠，新增了塘朗城和寶能城兩個(gè)項(xiàng)目，尤其位于大學(xué)城的寶能城異軍突起，帶領(lǐng)西麗房價(jià)直破6萬大關(guān)，同時(shí)，博林天瑞、華暉云門都有不錯(cuò)的成績，片區(qū)內(nèi)的6個(gè)住宅項(xiàng)目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套數(shù)2291套，同比翻番，成交金額117.79億元，同比暴增近兩倍，成交均價(jià)43600元/平方米，同比上漲28.2%。

2.3.3龍華片區(qū)

2015年龍華樓市是深圳的焦點(diǎn)，有港鐵天頌、龍光玖龍璽、鴻榮源壹城中心、悠山美地、保利悅都、瓏門、和公館共7個(gè)新盤入市，其中地王項(xiàng)目龍光玖龍璽的最近一期開盤更是破了6萬大關(guān)，使得龍華的房價(jià)持續(xù)升溫。片區(qū)內(nèi)13個(gè)項(xiàng)目共成交741449平方米，同比暴增1.6倍，成交套數(shù)7566套，同比暴增1.4倍，成交金額263.64億元，同比暴增兩倍多，成交均價(jià)上漲43.5%，達(dá)35600元/平方米。

2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)

2015年西鄉(xiāng)樓市依然火爆，新入市的3個(gè)項(xiàng)目：幸?，B灣、君成雍和園、天福華府均表現(xiàn)甚佳，領(lǐng)航城三期和中海九號公館更是量價(jià)的重要保證。片區(qū)內(nèi)9個(gè)項(xiàng)目共成交290413平方米，同比減少24.0%，成交套數(shù)2733套，同比減少19.6%，成交金額107.17億元，同比減少11.3%，成交均價(jià)36900元/平方米，同比上漲16.8%。2.3.5新安片區(qū)

2015年新安片區(qū)新增華聯(lián)城市全景1個(gè)項(xiàng)目，還有勤誠達(dá)22世紀(jì)二期入市，兩個(gè)樓盤紛紛將新安片區(qū)帶入5萬時(shí)代，片區(qū)內(nèi)5個(gè)項(xiàng)目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套數(shù)1425套，同比增加22.7%，成交金額51.07億元，同比增加六成，成交均價(jià)37000元/平方米，同比上漲27.6%。

2.3.6光明片區(qū)

2015年光明片區(qū)新增3個(gè)項(xiàng)目：光明1號、宏發(fā)嘉域、正兆景嘉園，還有光明峰薈的二期入市，這幾個(gè)項(xiàng)目給光明片區(qū)帶來巨大的成交量，片區(qū)內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目共成交373103平方米，成交套數(shù)3937套，成交金額701129萬元，三者同比都暴增2.4倍，由于項(xiàng)目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低價(jià)項(xiàng)目稀釋了片區(qū)的均價(jià)，使得房價(jià)上漲沒有明顯的體現(xiàn)，反而小幅下跌，片區(qū)成交均價(jià)為18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龍崗中心城 2015年龍崗中心城的樓市大放異彩，告別了連續(xù)三年下滑的勢頭，整個(gè)片區(qū)共有全盛紫悅龍庭、金地龍城中央、壹錦園、嘉億爵悅、美地里園5個(gè)新項(xiàng)目入市，同時(shí)，闊別一年多的萬科天譽(yù)，二期閃亮登場成交逾千套，使得龍崗中心城的量價(jià)齊升，片區(qū)內(nèi)13個(gè)項(xiàng)目共成交572407平方米，同比翻番，成交套數(shù)6010套，同比大增98.9%，成交金額153.03億元，同比暴增兩倍，成交均價(jià)26700元/平方米，同比上漲54.3%。

2.3.8布吉片區(qū)

2015年布吉片區(qū)的樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)，推盤不斷，其中新增4個(gè)樓盤：鴻榮源尚峰、宇宏健康花城、信義金御半山、聯(lián)美新天地，另外還有萬科公園里四期、萬科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推單位，片區(qū)供求兩旺，量價(jià)齊升。片區(qū)內(nèi)14個(gè)項(xiàng)目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套數(shù)7044套，同比增加41.2%，成交金額211.56億元，同比翻番，成交均價(jià)上漲35.0%，達(dá)31600元/平方米。

2.3.9坪山新區(qū)

2015年坪山新區(qū)利好不斷，坪山至北站捷運(yùn)列車的開通，無疑是刺激坪山樓市高速發(fā)展的重大利好，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，從1字頭飚到2字頭，新增力高君御國際1個(gè)新樓盤，同時(shí)京基御景印象三期是片區(qū)成交量的主力貢獻(xiàn)者，成交面積超20萬平方米，榮獲全市成交量冠軍。片區(qū)內(nèi)7個(gè)項(xiàng)目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套數(shù)4876套，同比增加52.9%，成交金額74.28億元，同比增加85.1%，成交均價(jià)16100元/平方米，同比上漲18.4%。

2.3.10坂田片區(qū)

2015年坂田片區(qū)樓市繼續(xù)保持高度活躍，新增了太陽雨家園、佳華領(lǐng)匯廣場、德潤榮君府、儒駿城立方、高發(fā)悅馳苑共5個(gè)項(xiàng)目，超大體量的星河銀湖谷仍是片區(qū)的主角，片區(qū)成交量有一定程度的下滑。片區(qū)內(nèi)10個(gè)項(xiàng)目共成交324324平方米，同比減少18.0%，成交套數(shù)3495套，同比減少16.3%，由于房價(jià)持續(xù)飆升，即使成交量減少，但成交金額反而增加，達(dá)113.27億，同比增加17.5%，成交均價(jià)34900元/平方米，同比上漲43.0%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2015年深圳樓市行情火爆，尤其在330新政后，市場搶購風(fēng)潮不斷，屢現(xiàn)新盤當(dāng)日售罄現(xiàn)象，年末更是拍出樓面價(jià)達(dá)79000元/平方米的全國地王，2015年深圳樓市可謂是“驚喜連連”，量價(jià)齊升。

成交均價(jià)方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的區(qū)間波動(dòng)，年內(nèi)新房均價(jià)單月最低為4月份的26370元/平方米，6月后新房均價(jià)突破3萬大關(guān)，隨后一路飆升，僅在10月小幅回落，然而11月更是沖破4萬大關(guān)，達(dá)44761元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。

成交量方面，2月份受農(nóng)歷新年影響，成交量較少，僅1985套，為全年單月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之間波動(dòng)，6月份為全年單月最高值，達(dá)7494套，7月后連續(xù)幾個(gè)月下探，10月-12月成交量出現(xiàn)“翹尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006-2015年深圳的住宅供應(yīng)量大致可以分為兩個(gè)階段：2006-2010年為供應(yīng)下降階段，2006年是近十年間最大值695萬平方米，隨后逐年減少，并在2010年為歷史新低，供應(yīng)量僅為393萬平方米；2011年-2015年隨著市場向好，供應(yīng)逐年回升，2015年增加至675萬平方米，為2007年以來最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房銷售量逐年減少，2006年是近十年銷量最好的一年，達(dá)到706萬平方米，而到2011年即下滑到273萬平方米的歷史低位，2012年后市場逐步好轉(zhuǎn)，供求兩旺，銷售量觸底反彈，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市場火爆行情一觸即發(fā)。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的新房需求量急劇下滑，供應(yīng)過剩超200萬平方米，供求比為1:0.6，創(chuàng)歷史新低；2009年救市政策刺激大量剛需入市，激發(fā)一波投資投機(jī)熱潮，使得市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，供應(yīng)缺口在177萬平方米左右，供求比為1:1.4，為歷史新高，2010年開始一系列的調(diào)控后，市場成交量開始下滑，直到2015年實(shí)現(xiàn)供求大致均衡。

房價(jià)方面，2006年為近十年最低，新房均價(jià)在1萬元之下，而2007年開始房價(jià)大幅上漲，2006-2007年漲幅為近十年最大，達(dá)44.9%，后受2008年金融危機(jī)影響，房價(jià)小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房價(jià)一路飆升，屢創(chuàng)新高，2010年新房成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，在嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，2011-2012年新房成交均價(jià)出現(xiàn)歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2015年新房均價(jià)實(shí)現(xiàn)“三級跳”，尤其在火爆的2015年，新房均價(jià)突破3萬大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高，達(dá)33426元/平方米，漲幅為39%。3、2015年深圳樓盤成交龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

3.2 2015年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

3.3 2015年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交面積TOP10

3.4 2015年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交金額TOP10

二 二手房市場 1、2015年深圳各行政區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2015年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)同比上漲34.0%沖破4萬大關(guān)，為40025元/平方米（1-12月加權(quán)平均，下同）。六區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)全線上漲，鹽田區(qū)以42.1%的年漲幅領(lǐng)漲全市，成交均價(jià)達(dá)37223元/平方米；寶安區(qū)同比上漲40.7%至35936元/平方米；南山區(qū)同比上漲38.4%至50481元/平方米，為六區(qū)最高；羅湖區(qū)同 比上漲38.1%至37990元/平方米；龍崗區(qū)同比上漲31.7%，二手住宅掛牌均價(jià)為24545元/平方米。2、2015年深圳各行政區(qū)二手房成交分析

二手樓市一直占據(jù)深圳樓市的大半壁江山，2015年“330”新政二手房營業(yè)稅免征年限五改二，著著實(shí)實(shí)成為了二手樓市的引爆裝置和助推器，加之央行數(shù)次降息以及二套房首付門檻的降低，多重利好集結(jié)，深圳二手房市場在2015年演繹了加速上行的火爆局面，二手樓市出現(xiàn)了超高的換手率，剛需客改善客頻頻出手，二手房成交量新高不斷刷新，其中7月成交17640套，為歷史新高！全年的成績單非?？捎^。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳二手房成交量逼近14萬套，為139893套，同比暴增1.1倍，成交面積12187280平方米，同比暴增1.05倍，漲幅十分驚人。2015年之前的幾年，樓市政策導(dǎo)向以調(diào)控高房價(jià)、打壓投機(jī)需求為目的，在調(diào)控高房價(jià)的同時(shí)，多項(xiàng)調(diào)控政策也壓抑了眾多剛需的購房需求，連續(xù)數(shù)年的剛需積累，終于在2015年寬松樓市政策下集體釋放出來，2015年樓市量價(jià)就是最好的佐證。2015年全市幾乎所有片區(qū)的二手房市場均被激活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較扎實(shí)的剛需選擇市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)稍微薄弱的剛需選擇邊遠(yuǎn)區(qū)域。2015年近14萬套的成交量，基本消化了前幾年積累的大部分剛需，也正是剛需力量的釋放，造就了2015年深圳二手樓市成交量翻番的驚人局面。3、2015年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳二手房的掛牌均價(jià)高位上揚(yáng)，逐月節(jié)節(jié)攀升，7月后突破4萬大關(guān)，持續(xù)到年底更是逼近5萬大關(guān)，12月掛牌均價(jià)達(dá)48520元/平方米，再創(chuàng)歷史新高。成交量方面，330新政后，二手房成交量高歌猛進(jìn)，4-7月均破萬套的超級體量，其中7月份更是創(chuàng)下年內(nèi)最高達(dá)17640套，隨后高位回落，在幾個(gè)月的調(diào)整后，歲末再度“翹起”，12月份達(dá)13950套。4、2015年深圳住宅租金 根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2015年深圳的住宅租金為71元/平方米/月（1-12月加權(quán)均價(jià)，下同），較2014年上漲10元/平方米/月，同比漲幅為16.4%。

各行政區(qū)方面，六區(qū)的住宅租金繼續(xù)保持全面上漲的局面，其中，南山區(qū)連續(xù)三年領(lǐng)漲全市，達(dá)85元/平方米/月，為六區(qū)最高，同比上漲21.4%；福田區(qū)同比上漲20.3%至83元/平方米/月；龍崗區(qū)同比上漲18.9%至44元/平方米/月；寶安區(qū)同比上漲18.2%至52元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲16.9%至76元/平方米/月；鹽田區(qū)同比上漲14.3%至56元/平方米/月。5、2015年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖

三 2015年新房二手房量價(jià)比較

1、新房二手房價(jià)格比較

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳新房和二手房價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)倒掛，全市的新房成交均價(jià)比二手住宅的掛牌均價(jià)低16.5%。各行政方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)的新房成交均價(jià)都超過4萬，遠(yuǎn)高于區(qū)域的二手房掛牌均價(jià)，其中，羅湖區(qū)的新房成交均價(jià)比二 手住宅掛牌均價(jià)高出28.0%，福田區(qū)和南山區(qū)也高出一成左右；龍崗區(qū)的新房成交均價(jià)和二手住宅掛牌均價(jià)大致相當(dāng)；寶安區(qū)的新房成交均價(jià)則比二手住宅掛牌均價(jià)低11.1%；而鹽田區(qū)的新房成交均價(jià)則比二手住宅掛牌均價(jià)低18.1%。

2、新房二手房成交量比較

比較可見，2015年二手房市場、新房市場成交量均大幅增加，但由于新房成交量增幅小于二手房成交量增幅，新房成交量與二手房成交量的成交差距增大，二手房成交仍然是深圳樓市的主力，全市二手房成交量是新房的1.8倍！其中，特區(qū)內(nèi)二手房成交量是新房成交量的4.4倍，特區(qū)外二手房成交量是新房成交量的1.1倍。各行政區(qū)方面，羅湖、福田、南山、鹽田四區(qū)以二手房成交為主，羅湖區(qū)二手房成交量是新房的6.8倍，福田區(qū)二手房成交量是新房的11.9倍，南山區(qū)二手房成交量是新房的2.2倍，鹽田區(qū)二手房成交量是新房的3.1倍，寶安、龍崗兩區(qū)二手房成交量略優(yōu)于新房，寶安區(qū)二手房成交量是新房的1.1倍，龍崗區(qū)二手房成交量是新房的1.2倍。

第三部分：商業(yè)

一一手商業(yè) 1新增預(yù)售分析

2015年深圳樓市量價(jià)暴漲，投資價(jià)值顯著，大量社會(huì)閑散資金集結(jié)深圳樓市，限購政策使得一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商務(wù)公寓，受到大量投資客的青睞。商業(yè)地產(chǎn)成交量的激增引發(fā)開發(fā)商的推盤熱情，2015年深圳商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售量可觀，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳商業(yè)預(yù)售面積1480582平方米，同比大幅增加47.0%；商業(yè)預(yù)售套數(shù)15847套，同比增加36.4%。

2一手商業(yè)成交分析

2015年樓市調(diào)控政策寬松，尤其是數(shù)次降息，釋放了較多的社會(huì)閑散資金，這些資金在深圳樓市限購的環(huán)境下轉(zhuǎn)向深圳商業(yè)地產(chǎn)，商務(wù)公寓更受追捧。2015年深圳商務(wù)公寓推盤量大，成交活躍，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳商業(yè)成交面積94.65萬平方米，同比增加85.5%；商業(yè)成交套數(shù)11746套，同比增加96.5%。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷、央行銀根寬松的背景下，深圳商業(yè)公寓則成為社會(huì)閑散資金逐利的一個(gè)避風(fēng)港。

附：2015年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10 二 二手商業(yè)

1、二手商業(yè)掛牌均價(jià)

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳的二手商業(yè)掛牌均價(jià)為65260元/平方米（1-12月加權(quán)均價(jià)，下同），較2014年（61002元/平方米）上漲7.0%。所監(jiān)測的五個(gè)區(qū)漲跌不一，其中，寶安區(qū)同比上漲49.5%至86371元/平方米，為全市漲幅最大；羅湖區(qū)同比上漲13.6%至83452元/平方米；龍崗區(qū)同比上漲10.2%至45459元/平方米；福田區(qū)同比下跌7.7%至79338元/平方米；南山區(qū)同比下跌10.7%至69546元/平方米，為六區(qū)跌幅最大。附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量價(jià)走勢圖

2、商業(yè)租金

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳的商業(yè)租金為243元/平方米/月，較2014年（284元/平方米/月）下跌14.4%。所監(jiān)測的五個(gè)區(qū)的商業(yè)租金走勢各異，龍崗區(qū)同比大漲32.1%至144元/平方米/月；寶安區(qū)同比上漲28.0%至160元/平方米/月；福田區(qū)同比下跌19.4%至250元/平方米/月；南山區(qū)同比下跌27.3%至224元/平方米/月；羅湖區(qū)同比下跌44.1%至335元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖

3、二手商業(yè)成交分析

2015年在量價(jià)大幅創(chuàng)歷史新高的二手樓市背景下，二手商業(yè)也有較好的表現(xiàn)。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳二手商業(yè)成交面積47.01萬平方米，同比增加34.6%；二手商業(yè)成交套數(shù)7829套，同比增加18.9%。其中，福田區(qū)成交112935平方米/1565套；龍崗區(qū)成交97368平方米/2137套；羅湖區(qū)成交90018平方米/1818套，是二手商業(yè)成交量較大的三個(gè)區(qū)域，三區(qū)成交量之和占全市總量的64%。

第四部分：寫字樓

一 一手寫字樓

1、新增預(yù)售分析

2015年，深圳寫字樓市場供應(yīng)量較小，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳寫字樓預(yù)售量543938平方米，同比增加5.1%，寫字樓預(yù)售套數(shù)3069套，同比減少7.6%。

2一手寫字樓成交分析

2015年深圳寫字樓市場交易活躍，需求旺盛，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳寫字樓成交面積52.40萬平方米，同比增加1.1倍，寫字樓成交套數(shù)3642套，同比增加65.2%。深圳經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型，高科技服務(wù)業(yè)體量和規(guī)模增加，是辦公樓物業(yè)熱銷的重要因素。

附：2015年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10

二 二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價(jià)

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳二手寫字樓的掛牌為37705元/平方米（1-12月加權(quán)均價(jià)，下同），較2014年（36409元/平方米）上漲3.6%。所監(jiān)測的三個(gè)行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價(jià)全線上漲，其中，羅湖區(qū)同比上漲26.1%，達(dá)28658元/平方米；南山區(qū)同比上漲19.4%至41674元/平方米；福田區(qū)同比上漲2.8%至39379元/平方米。

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量價(jià)走勢圖

2、寫字樓租金

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳的寫字樓租金為141元/平方米/月，較2014年（135元/平方米/月）上漲4.4%。所監(jiān)測的三個(gè)行政區(qū)中的寫字樓租金全線上漲，其中，南山區(qū)同比上漲8.5%至127元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲6.1%至157元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲5.5%至116元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成交分析

產(chǎn)業(yè)全新升級、經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的深圳，不斷推動(dòng)寫字樓市場量價(jià)上行，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳二手寫字樓成交面積23.55萬平方米，同比增加七成，成交套數(shù)1579套，同比增加74.3%。福田、寶安、羅湖是二手寫字樓的主力成交區(qū)域，福田區(qū)成交97395.23平方米/657套；寶安區(qū)成交49561.67平方米/309套；羅湖區(qū)成交39245.62平方米/340套，三區(qū)成交量之和占全市總量的近八成。

第五部分：政策點(diǎn)評

第六部分：2015年小結(jié)

2015年是深圳樓市從火爆走向亢奮的一年，這把火持續(xù)燃燒了一整年，深圳樓市火到?jīng)]朋友、沒對手。深圳樓市這一輪的火爆始于2014年底出臺(tái)的“認(rèn)貸不認(rèn)房”寬松政策，2015年，寬松政策步步加碼，從330新政的營業(yè)稅5改

2、到央行的5次降息；從公積金二套首付降至二成、到中央定調(diào)樓市去庫存，一環(huán)接一環(huán)的松綁，把原本活躍度尚可的深圳樓市，一步步推向火爆、瘋狂?！罢J(rèn)貸不認(rèn)房”出臺(tái)后的1-3月份，深圳房價(jià)中位徘徊，成交尚可；330新政營業(yè)稅5改2，5-8月深圳房價(jià)進(jìn)入加速上漲期，成交十分可觀；9-10月深圳樓市稍作修整之后，歲末迎來了飚漲翹尾行情，11月和12月成交價(jià)格均破4萬，分別為44761元和42476元，與2014年同期相比，上漲68.7%和64.9%，漲幅之高令人發(fā)顫！成交量同樣彪悍，1月、6月、12月成交量均破7000套，還有5個(gè)月成交量在5500-6000套上下波動(dòng)。特別是年底的11-12月，高價(jià)高量讓市場瘋狂，也讓市場恐慌，擔(dān)心房價(jià)就像一匹脫韁的野馬，再也沒有回頭之日。2015年，既是深圳的剛需元年，也是深圳的豪宅元年，無論是普宅、還是豪宅，無論是中心地帶、還是邊遠(yuǎn)地區(qū)，只要是在深圳范圍內(nèi)的樓市產(chǎn)品，均被貼上瘋搶熱銷的標(biāo)簽，最終深圳以建市36周年以來的房價(jià)新高、2008年金融危機(jī)以來的成交量新高高調(diào)收官。2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價(jià)飚漲39.4%，為33426元/平方米，成交金額同比增加1.3倍，超過2225億元。

需求與供應(yīng)相輔相成，交易的持續(xù)活躍為開發(fā)商提供了良好的推盤環(huán)境，2015年開發(fā)商把脈樓市節(jié)奏，合理有序的推盤入市，瘋搶、日光成為新盤面市的代名詞，尤其是年底，在翹尾行情下眾多新盤入市，這在以往年份的傳統(tǒng)歲末淡季是罕見的。2015年總體供應(yīng)量十分可觀，全年住宅預(yù)售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預(yù)售套數(shù)63770套，同比增加5.2%。2015年深圳新房供求比為1：0.99，供求持平，截至2015年12月31日，深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套，這個(gè)存量7-8月即可售完，深圳樓市無需去庫存，更多的來自于供應(yīng)緊缺的壓力。

在營業(yè)稅5改2的刺激下二手樓市表現(xiàn)十分出色，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，量價(jià)大幅飚升，掛牌均價(jià)大漲34%，突破4萬關(guān)口，達(dá)40025元/平方米，成交量更為彪悍，成交套數(shù)突破10萬套，成交面積突破千萬平方米，為1219萬平方米/139893套，同比翻了一倍還有多。全年二手房成交量呈波浪式上漲，在新政利好刺激下2-7月二手房成交量逐月大幅攀升，8-10月受股市深幅調(diào)整有所回落，在稍作調(diào)整之后，二手樓市在年底強(qiáng)勢翹尾，11-12月的成交量穩(wěn)步回升，7月份成交量高達(dá)17640套，創(chuàng)月度歷史新高，全年有8個(gè)月成交量在萬套之上，著實(shí)震撼。深圳新房與二手房倒掛，2015年二手房成交量遠(yuǎn)高于新房，二手房新房成交量之比為1.8：1。

在深圳，新房市場與土地市場的關(guān)聯(lián)度很高，2015年深圳房價(jià)的超高漲幅吸引了全國各地房企來深圳搶占市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，引得大批房企搶奪圍觀，其中尖崗山地塊以8萬元的樓面地價(jià)成為地王新貴，創(chuàng)下了深圳建市以來的新高。2015年深圳居住用地面積132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面積502123平方米，同比增加1.7倍，樓面地價(jià)19155元/平方米，同比下跌23.7%。新增土地有限，近年來深圳樓市更多地依賴于城市更新用地，舊改力度不斷在加大，隨著大量舊改項(xiàng)目的入市，供應(yīng)緊缺有所緩解，由于舊改成本高，推動(dòng)城市更新并不能緩解深圳的高房價(jià)。

2015年深圳樓市的熱點(diǎn)可圈可點(diǎn)。位于坪山新區(qū)的京基御景印象成交面積超過20萬平方米，是當(dāng)之無愧的剛需標(biāo)桿；位于大沖的超級大盤華潤城銷售金額突破100億，為106億元，是改善型項(xiàng)目熱銷的楷模；海上世界雙璽、恒裕濱城成交均價(jià)超過90000元/平方米，鴻榮源壹方中心、寶能公館成交均價(jià)在80000元左右，是深圳豪宅熱賣的典范；萬科地產(chǎn)銷售金額突破200億，達(dá)202億元，連續(xù)兩年蟬聯(lián)全市開發(fā)商成交龍虎榜冠軍寶座。位于龍華的港鐵天頌、位于布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城、位于龍中的萬科?天譽(yù)、位于松崗的聯(lián)投東方、位于大鵬的金眾云山棲等表現(xiàn)十分搶眼，都是單盤成交量超過10萬平方米級別的樓盤。剛需大舉入市、市場需求旺盛，是深圳所有項(xiàng)目熱銷的原因所在。

2015年，是深圳樓市交易火爆、量價(jià)頻創(chuàng)新高的一年，是價(jià)格加速上行、以39.4%的漲幅領(lǐng)漲全國的一年，是各路資金集結(jié)深圳逐利的一年，是無房人士悔恨和懊惱的一年，是有房人士感嘆沒有多屯幾套的一年……，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，由打壓到寬松，是催生2015深圳樓市行情的導(dǎo)火索，降息、營業(yè)稅征收年限調(diào)整等是刺激行情深化的催化劑，多重利好集結(jié)促使深圳樓市在2015年上演了一部量價(jià)齊飚的神話傳奇。2015年深圳樓市活躍度和景氣指數(shù)空前上漲，給后市帶來了無限的想象空間，2016年，深圳樓市有望延續(xù)2015年的火熱行情，但由于2015年漲幅過高，2016年高位企穩(wěn)是大概率的事情。

第七部分：2016年預(yù)測

1、寬松化調(diào)控通道打開，去庫存有望繼續(xù)給寬松加碼

始于2014年的930新政，從認(rèn)貸不認(rèn)房開始，徹底打破了歷時(shí)4年的遏制高房價(jià)調(diào)控政策，樓市調(diào)控由此進(jìn)入松綁化時(shí)期，2015年寬松化政策不斷加碼，先是330的營業(yè)稅5改

2、二套房首付四成、再是央行年內(nèi)的5次降準(zhǔn)降息，公積金二套房首付降至二成，2015年年底，中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市去庫存，業(yè)內(nèi)分析2016年會(huì)有具體的去庫存細(xì)則出臺(tái)，如進(jìn)一步放開限貸限購，農(nóng)民工進(jìn)城買房給予補(bǔ)貼等，可以預(yù)測，2016年仍是樓市寬松化政策加碼的一年，是樓市宏觀環(huán)境繼續(xù)向好的一年。

2、經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)業(yè)地位愈加重要

有預(yù)測稱2015年宏觀經(jīng)濟(jì)增速為6.9%，2016年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)探底。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)蕭條、內(nèi)需不濟(jì)、外貿(mào)乏力的背景下，國家必須為經(jīng)濟(jì)的不景氣尋找新的出路，尋找新的盈利增長點(diǎn)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)是較理想的載體，其重要性不言而喻。有分析稱，樓市庫存壓力大，是制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素之一，因而，想辦法去庫存，為樓市注入新的元素和活力，是松綁樓市的下一步策略。

3、降息降準(zhǔn)市場資金面寬松

2015年降息通道全年打開，經(jīng)過5次降息降準(zhǔn)，五年期以上貸款利率降至4.9%，達(dá)到建國后最低水平。降息一方面降低購房者的購房成本，準(zhǔn)入門檻降低；其二連續(xù)的降息降準(zhǔn)，意味著資金面寬松，資金都有逐利的本性，房地產(chǎn)項(xiàng)目的高回報(bào)會(huì)吸引大量資金集結(jié)樓市，緩解樓市的資金壓力。

4、去庫存無壓力，供應(yīng)趨緊

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套，按照2014-2015年的月平均銷售速度來看，這個(gè)存量7-8個(gè)月即可售完，深圳樓市完全無去庫存的壓力，相反，由于深圳土地資源緊張，供應(yīng)緊缺一直是深圳樓市面臨的大難題，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年深圳樓市的供應(yīng)量約在800萬平方米，這個(gè)體量并不大，供應(yīng)趨緊仍是2016年面臨的問題。

5、需求旺盛，房價(jià)小幅上行

2015年深圳樓市放量飚漲更加突出其投資屬性，加之政策上的不斷松綁，恐慌入市和熱錢投資有望促使深圳房價(jià)進(jìn)一步上行，但由于2015年漲幅過大，2016年很難再現(xiàn)這樣的漲幅，預(yù)計(jì)全年的房價(jià)漲幅在15%-20%左右，新房成交量仍保持高位運(yùn)行，不過有可能小幅回落，全年成交均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)38000元/平方米。

第三篇：2014年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

2014年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 研究中心

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2014年成交地塊分布情況 附二：2014年成交地塊的主要指標(biāo)

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2014年新房供應(yīng)分析

附：2014年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總 2、2014年新房成交分析 2.1 成交均價(jià)分析

附：2014年深圳各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖 2.2 成交量分析 2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析 2.3.1蛇口片區(qū) 2.3.2西麗片區(qū) 2.3.3龍華片區(qū) 2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)

2.3.5新安片區(qū) 2.3.6光明片區(qū) 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區(qū) 2.3.9坪山新區(qū) 2.3.10坂田片區(qū)

2.4 2014年深圳新房供求比

2.5 2014年深圳房價(jià)收入比 2.6 2014年深圳租售比

2.7 2014年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2.8 2000－2014年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧 3、2014年深圳樓市龍虎榜

3.1 2014年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2014年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

3.3 2014年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交面積TOP10 3.4 2014年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交金額TOP10 二、二手房市場 1、2014年深圳各行政區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)

附：2014年深圳各行政區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價(jià)走勢圖 2、2014年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 3、2014年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析

/ 80 4、2014年深圳住宅租金

附：2014年深圳各行政區(qū)代表性樓盤1-12月租金走勢圖 5、2014年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖

三、2014年新房二手房量價(jià)比較

1、新房二手房價(jià)格比較

2、新房二手房成交量比較

第三部分：商業(yè) 一、一手商業(yè)

1、新增預(yù)售分析

附：2014年商業(yè)預(yù)售項(xiàng)目匯總

2、一手商業(yè)成交分析

附：2014年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10 二、二手商業(yè)

1、二手商業(yè)掛牌均價(jià)

附：2014年1-12月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量價(jià)走勢圖

2、商業(yè)租金

附：2014年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖

3、二手商業(yè)成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預(yù)售分析

附：2014年寫字樓預(yù)售項(xiàng)目匯總

2、一手寫字樓成交分析

附：2014年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價(jià)

附：2014年1-12月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量價(jià)走勢圖

2、寫字樓租金

附：2014年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成分分析 第五部分：政策點(diǎn)評 第六部分：2014年小結(jié) 第七部分：2015年預(yù)測

【內(nèi)容摘要】2014年深圳樓市階段性分化明顯，上半年各方以觀望為主，供求不振，成交冷淡，房價(jià)先揚(yáng)后抑，下半年逐月回暖，第四季度在眾多利好的刺激下，量價(jià)跳躍式上漲，強(qiáng)勢“翹尾”，給市場巨大的暢想空間。成交量的萎縮無法阻擋房價(jià)上漲的動(dòng)力，新房成交均價(jià)逆市再創(chuàng)新高?！?/p>

2014年深圳出讓住宅用地4.66萬平方米，同比減少41.8%…… 2014年深圳住宅預(yù)售588萬平方米，同比增加6.9%……

2014年深圳新房成交403萬平方米/41881套，同比減少一成左右……

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2014年深圳新房成交均價(jià)23972元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比上漲11%…… 2014年深圳新房供求比為1：0.7，連續(xù)五年供過于求…… 2014年深圳房價(jià)收入比為17倍，租售比為1∶393……

2014年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)為29878元/平方米，同比上漲13.2%…… 2014年深圳二手商品房成交595.73萬平方米/66725套，同比減少約三成…… 2014年深圳的住宅租金為61元/平方米/月，同比上漲10.9%…… 2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……

2014年深圳二手商業(yè)的掛牌均價(jià)為61002元/平方米，同比下跌14.2%…… 2014年深圳商業(yè)的租金為284元/平方米/月，同比下跌5.3%……

2014年深圳二手寫字樓的掛牌均價(jià)為36409元/平方米，同比上漲6.5%…… 2014年深圳寫字樓的租金為135元/平方米/月，同比上漲7.1%……

第一部分：土地市場

近年來，深圳城市更新用地的供給不斷增加，而新增住宅用地的供給受限于土地資源的緊缺處于逐年下跌的態(tài)勢，由于新增住宅用地緊缺，導(dǎo)致近年來深圳的地價(jià)頻出新高。2014年深圳土地市場表現(xiàn)不錯(cuò)，土地流拍量很小。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳共成交19塊土地，其中1塊居住用地，13塊商業(yè)性辦公用地，1塊商業(yè)用地，1塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地，3塊綜合用地。2014年深圳市共計(jì)成交用地面積1420245平方米，同比增加2.8倍，共計(jì)建筑面積3474174平方米，同比增加38.4%，共計(jì)成交金額5181528萬元，同比增加近四成，樓面地價(jià)14914元/平方米，同比微漲0.6%。

1塊居住用地位于龍華新區(qū)，用地面積46647平方米，同比減少41.8%，建筑面積186500平方米，同比減少41.9%，成交金額468000萬元，同比幾近翻番，樓面地價(jià)同比暴漲2.4倍，達(dá)25094元/平方米，編號為A802-0305的居住用地宗地屬于公開出讓，項(xiàng)目建成后能夠?yàn)樽≌袌鎏峁┘s18萬平方米的有效供給。

13塊商業(yè)性辦公用地分布在南山、寶安、龍崗三個(gè)區(qū)域，在前海深港合作區(qū)政策利好的推動(dòng)下，前海片區(qū)商業(yè)性辦公用地出讓量大幅增加，其中9塊商業(yè)性辦公用地均在南山前海。全市出讓商業(yè)性辦公用地面積277702平方米，同比增加42.8%，建筑面積1957659平方米，同比增加29.1%，成交金額3267028萬元，同比增加18.4%，成交均價(jià)下跌8.3%，為16688元/平方米。

3塊綜合用地分布在福田、龍崗兩區(qū)，用地面積954568平方米，同比增加17倍，建筑面積893235平方米，同比增加2.4倍，成交金額787600萬元，同比增加1.1倍，樓面地價(jià)同比下跌四成，為8817元/平方米。

1塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地位于南山區(qū)，用地面積31464平方米，同比增加11.4%，建筑面積261000平方米，同比減少兩成，成交金額354900萬元，同比增加14.1%，樓面地價(jià)同比上漲44.1%，為13598元/平方米。

1塊商業(yè)用地位于龍華新區(qū)，用地面積109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面積175780

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平方米，同比增加1.2倍，成交金額304000萬元，同比增加9.6倍，樓面地價(jià)同比大幅攀升3.8倍，為17294元/平方米。

從居住用地的供給來看：

編號為A802-0305的居住用地位于龍華新區(qū)，項(xiàng)目建成后能夠?yàn)樽≌袌鎏峁┘s18萬平方米的有效供給。

從商業(yè)性辦公用地的供給來看：

南山前海成交9塊商業(yè)性辦公用地，用地面積149169.5平方米，建筑面積1259000平方米，成交金額2291728萬元，樓面地價(jià)18203元/平方米。其中編號為T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，項(xiàng)目建成之后全部限自用，編號為T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，編號為T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，編號為T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，對自用比例沒有做出明確的限制，假定自用率不低于40%，則南山前海出讓的商業(yè)性辦公用地項(xiàng)目建成后，能夠帶給市場的有效供給約為45萬平方米。

寶安區(qū)成交2塊商業(yè)性辦公用地，用地面積43447.8平方米，建筑面積304200平方米，成交金額814900萬元，樓面地價(jià)26788元/平方米。編號為A004-0154、A002-0046的宗地，項(xiàng)目建成后可全部出讓，故寶安區(qū)能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為30萬平方米。

龍崗區(qū)成交2塊商業(yè)性辦公用地，用地面積85084.22平方米，建筑面積394459平方米，成交金額160400萬元，樓面地價(jià)4066元/平方米。編號為G11314-0090的宗地，項(xiàng)目建成后自用率不低于40%，編號為G11340-8018的宗地，項(xiàng)目建成后全部限自用，故龍崗區(qū)能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為25萬平方米。

綜上所述，2014年出讓的商業(yè)性辦公用地，項(xiàng)目全部建成之后，能夠?yàn)槭袌鰩砑s100萬平方米的有效供給。

點(diǎn)評：2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年僅成交1塊住宅用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為18萬平方米，在深圳房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的今天，這樣的供給量對住宅市場的發(fā)展微不足道，不過，目前深圳樓市的住宅供給很大程度上依賴于舊改項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目的大量入市，大大緩解了深圳住宅市場供應(yīng)量的不足。2014年深圳商業(yè)性辦公用地的供給體量較大，除自用體量外，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為100萬平方米，未來深圳辦公

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樓市場可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。

附一：2014年成交地塊分布情況

附二：2014年成交地塊的主要指標(biāo)

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第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2014年新房供應(yīng)分析

2014年，是深圳樓市充滿荊棘、卻又峰回路轉(zhuǎn)的一年，2014年1-3季度，深圳樓市在限購、限貸高壓調(diào)控政策的壓制下，成交量持續(xù)萎縮，市場觀望氛圍日益加重，開發(fā)商推盤節(jié)奏不斷延后，市場呈現(xiàn)供需萎靡的態(tài)勢。2014年9月30日，央行發(fā)文放開首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，重磅利好沖破深圳樓市的沉悶氛圍，瞬間逆轉(zhuǎn)，激情四射，大量的剛需和改善型需求紛紛入市，造成深圳樓市成交量在第四季度井噴，11月下旬，央行實(shí)施不對稱降息政策，繼續(xù)利好樓市，成交量穩(wěn)步攀升。深圳樓市經(jīng)歷了1-3季度的低迷，到四季度成功逆襲，并有進(jìn)一步向好的態(tài)勢。相應(yīng)地，樓市推盤量，也由之前的萎縮，到四季度的集中爆發(fā)。綜上所述，2014年深圳樓市的開端不甚理想，但是在歲末，卻實(shí)現(xiàn)了完美收官，為深圳樓市的發(fā)展交上了一份完美的答卷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳住宅預(yù)售面積5878578平方米，同比增加6.9%，預(yù)售套數(shù)60593套，同比增加7.4%。2014年預(yù)售的項(xiàng)目主要有：以工薪收入置業(yè)者為主的普通住宅，以改善型需求為主的高尚住宅，以高收入群體為主的高端物業(yè)，其中普通住宅是樓市供給的主力，產(chǎn)品供給以1-4房的緊湊型戶型為主。

2014年住宅預(yù)售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)外住宅預(yù)售量是特區(qū)內(nèi)的4.2倍，特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售面積1133032平方米，同比增加8.9%，住宅預(yù)售套數(shù)9844套，同比增加11.0%。特區(qū)外住宅預(yù)售面積4745546平方米，同比增加6.4%，住宅預(yù)售套數(shù)50749套，同比增加6.7%。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)全年有6個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積205865平方米，同比大增六成，住宅預(yù)售套數(shù)1474套，同比增加5.0%。其中，華潤銀湖藍(lán)山預(yù)售量94096.88平方米/486套，御湖峰家園預(yù)售量36666.63平方米/138套，天璽1號預(yù)售量35364.78平方米/510套，是羅湖區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

福田區(qū)全年有5個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積252278平方米，同比減少近兩成，住宅預(yù)售套數(shù)2261套，同比減少7.3%。其中，虹灣花園預(yù)售量113895.09平方米/1211套，棲棠映山預(yù)售量53193.14平方米/279套，大康福盈門預(yù)售量40048.83平方米/238套，是福田區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

南山區(qū)全年有13個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積624523平方米，同比增加18.7%，住宅預(yù)售套數(shù)5534套，同比增加32.2%。其中，華暉云門預(yù)售量106371.39平方米/1104套，華潤城預(yù)售量95586.71平方米/1102套，地鐵前海時(shí)代廣場預(yù)售量73424.47平方米/805套，錦繡花園四期預(yù)售量63451.35平方米/209套，是南山區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

鹽田區(qū)全年有3個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積50366平方米，同比減少32.0%，住宅預(yù)售套數(shù)575套，同比減少三成多。其中，浩海明珠雅居預(yù)售量為6315.88平方米/127套，御景臺(tái)雅園預(yù)售量為29272.5平方米/324套，半山半海預(yù)售量為14777.34平方米/124套。

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寶安區(qū)全年有29個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2328944平方米，同比增加27.7%，住宅預(yù)售套數(shù)24603套，同比增加33.0%。其中，福安雅園預(yù)售量350172.85平方米/4003套，領(lǐng)航城領(lǐng)翔預(yù)售量152493.9平方米/1449套，錦鴻花園預(yù)售量139065.33平方米/2144套，星航華府預(yù)售量134595.4平方米/1425套，華業(yè)玫瑰四季預(yù)售量113861.65平方米/1316套，星河傳奇預(yù)售量107350.49平方米/1061套，華盛新沙薈名庭預(yù)售量104866.22平方米/1061套，金地塞拉維花園預(yù)售量103101.23平方米/1035套，是寶安區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

龍崗區(qū)全年有39個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2416602平方米，同比減少8.3%，住宅預(yù)售套數(shù)26146套，同比減少一成。其中，星河銀湖谷花園預(yù)售量173118.36平方米/1721套，京基御景印象預(yù)售量161352.1平方米/1847套，麓園預(yù)售量140043平方米/1437套，嘉御豪園預(yù)售量132679.2平方米/1393套，招商花園預(yù)售量125805.2平方米/1334套，佳兆業(yè)中央廣場預(yù)售量113949.72平方米/1184套，振業(yè)天巒預(yù)售量117059.1平方米/1317套，中駿四季陽光預(yù)售量100130.1平方米/1222套，是龍崗區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

附：2014年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總

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/ 80 2、2014年新房成交分析

2014年深圳樓市階段性分化明顯，上半年各方以觀望為主，供求不振，成交冷淡，房價(jià)先揚(yáng)后抑，下半年開始逐月回暖，第四季度在眾多利好的刺激下，量價(jià)跳躍式上漲，強(qiáng)勢“翹尾”，給市場巨大的暢想空間。然而，成交量的萎縮無法阻擋房價(jià)上漲的動(dòng)力，新房成交均價(jià)逆市再創(chuàng)新高。

2.1 成交均價(jià)分析

縱然面對成交冷淡，悲觀萎靡的樓市大環(huán)境，但2014年深圳的新房成交均價(jià)仍然一枝獨(dú)秀，逆市飄紅，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳新房住宅的成交均價(jià)為23972元/平方米，較2013年（21601元/平方米）上漲11%。開發(fā)商資金充裕是房價(jià)堅(jiān)挺的前提，因?yàn)?013年的豐收使得開發(fā)商有“糧”過冬，房價(jià)不讓步；單價(jià)2萬級別的項(xiàng)目如佳兆業(yè)城市廣場、領(lǐng)航城、萬科麓城、恒大國香山、華業(yè)玫瑰四季等是房價(jià)的中流砥柱；而中海九號公館、山語清暉、華潤城、銀湖藍(lán)山、純水岸、鯨山覲海、京基濱河時(shí)代廣場、錦繡花園四期、海上世界雙璽等高大上項(xiàng)目則推動(dòng)房價(jià)更上一層樓。

各行政區(qū)方面，2014年全市六區(qū)的新房住宅成交均價(jià)全面上漲。羅湖區(qū)步入4萬時(shí)代，六區(qū)最高，福田區(qū)和南山區(qū)高位攀升，鹽田區(qū)同比暴漲45%，寶安區(qū)和龍崗區(qū)也漲勢明顯。

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羅湖區(qū)2014年單價(jià)5萬級別的項(xiàng)目雄起，如銀湖藍(lán)山、御湖峰、云景梧桐、天璽1號等的成交均價(jià)都在5萬上下，推動(dòng)全區(qū)的新房成交均價(jià)突破4萬大關(guān)，達(dá)42480元/平方米，為六區(qū)最高，同比大漲16.3%。

福田區(qū)2014年高端樓市持續(xù)火爆，無論是在售項(xiàng)目還是新入市項(xiàng)目，價(jià)格普遍都在4萬左右，使得區(qū)域的高房價(jià)水平得以持續(xù)，為42445元/平方米，同比上漲2.2%。

南山區(qū)2014年的高端樓市同樣驚艷，全市成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目（海上世界雙璽、曦灣天馥、萬科璞悅山、純水岸、鯨山覲海）有4個(gè)來自南山區(qū)，其中，海上世界雙璽的成交平均超過9萬/平方米！6萬級別的豪宅除純水岸和鯨山覲海外又增添了一員“猛將”——曦灣天馥，而4-5萬級別的項(xiàng)目則大幅增加至5個(gè)：華潤城、錦繡花園四期、恒裕濱城、翡翠海岸、后海理想雅園，高端項(xiàng)目大量涌現(xiàn)支撐區(qū)域的房價(jià)高位攀升，達(dá)41259元/平方米，同比上漲1.3%。

鹽田區(qū)2014年由于售價(jià)超過37000元/平方米的藍(lán)郡西堤入市并成為鹽田新房市場最主要的成交主力，使得區(qū)域的新房成交均價(jià)一躍而起，同比暴漲45.4%，達(dá)28254元/平方米。

寶安區(qū)2014年對區(qū)域房價(jià)推動(dòng)最大的項(xiàng)目莫過于中海九號公館，其成交均價(jià)超過5萬/平方米，成交量接近12萬平方米，位居寶安區(qū)亞軍，價(jià)高量大，對區(qū)域房價(jià)的拉升動(dòng)能巨大，根據(jù)測算，中海九號公館拉升寶安區(qū)的成交均價(jià)上漲近1300元/平方米；另外，單價(jià)3萬的項(xiàng)目也大量出現(xiàn)，如：中洲中央公園、星河傳奇、松茂御龍灣、中海錦城、懿花園、名門華府等；高價(jià)項(xiàng)目成交活躍推動(dòng)房價(jià)上漲，達(dá)23761元/平方米，同比上漲13.8%。

龍崗區(qū)2014年單價(jià)2萬級別的項(xiàng)目大幅擴(kuò)容，除了成交主力佳兆業(yè)城市廣場、萬科麓城、佳兆業(yè)悅峰、信義嘉御山、萬科公園里等外，新增了星都豪庭、恒大國香山、萬科嘉悅山、中鐵諾德、尚水天成、大族河山等，甚至出現(xiàn)了單價(jià)3萬以上的項(xiàng)目——星河銀湖谷，2014年龍崗區(qū)成交均價(jià)2萬以上的在售項(xiàng)目達(dá)20個(gè)（2013年為15個(gè)），高價(jià)項(xiàng)目擴(kuò)容拉升了區(qū)域的房價(jià)水平，為18781元/平方米，同比上漲近10%。

附：2014年深圳各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖

2014年雖然深圳的新房成交量明顯萎縮，但從全年走勢來看，仍有大量的項(xiàng)目成交均價(jià)逆勢上漲，如：京基云景梧桐、山語清暉、京基濱河時(shí)代廣場、佳兆業(yè)前海廣場、水木丹華、梧桐春曉、領(lǐng)航城、卓越皇后道、幸福城、京基御景印象、佳兆業(yè)悅峰、信義嘉御山等；不過，成交均價(jià)呈跌勢的項(xiàng)目也較多，如：寶翠苑、海上世界雙璽、浩海明珠雅居、恒大國香山、招商花園城、萬科公園里、寶能悅瀾山等。

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2.2 成交量分析

2014年前三季度，樓市宏觀環(huán)境不佳，觀望情緒濃厚，樓市景氣指數(shù)持續(xù)低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松綁的刺激下，樓市一掃之前的頹勢，強(qiáng)勢復(fù)蘇。整個(gè)2014，深圳樓市走出一波明顯的先抑后揚(yáng)的行情，成交量同比有所回落，但價(jià)格堅(jiān)挺，成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳市累計(jì)銷售新房住宅403.03萬平方米，較2013年（441.75萬平方米）減少8.8％，成交套數(shù)41881套，較2013年（48070套）減少12.9%，雖然成交量萎縮，但由于房價(jià)逆市上漲，導(dǎo)致成交金額同比仍然有小幅增長逼近千億，達(dá)966.17億元，較2013年（954.19億）增加1.3％。

羅湖區(qū)2014年新增了銀湖藍(lán)山、御湖峰、寶翠苑、天璽1號四個(gè)項(xiàng)目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅13.44萬平方米，同比增加6成多，成交套數(shù)1075套，同比增加近一半，成交金額超過57億元，同比增加87.7%。全區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目成交，其中，四季御園、銀湖藍(lán)山、御湖峰、云景梧桐為全區(qū)的成交主力，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近90%的成交量。

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福田區(qū)2014年新入市項(xiàng)目有筆架山公館、綠景虹灣、棲棠映山、大康福盈門、云尚公館，但都沒有出現(xiàn)巨量成交的“黑馬”，導(dǎo)致全年的成交同比大幅減少一半左右，共成交新房住宅11.35萬平方米/848套，成交金額48.46億元，同比減少46.3%。全區(qū)共有11個(gè)項(xiàng)目成交，其中，山語清暉、京基濱河時(shí)代廣場、筆架山公館、綠景虹灣是成交主力，均有過萬平方米的成交，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約82%的成交量。

南山區(qū)2014年新入市的項(xiàng)目有：佳兆業(yè)前海廣場、博林天瑞、華潤城、錦繡花園四期、海上世界雙璽、華暉云門、翡翠海岸、天悅南灣、鼎勝金域世家、曦灣天馥、前?？党牵罅啃卤P入市推升區(qū)域的成交量，達(dá)36.2萬平方米/3489套，同比增加約42%，成交金額接近150億元，同比增加近45%。全區(qū)共有18個(gè)項(xiàng)目成交，其中，山海津和佳兆業(yè)前海廣場表現(xiàn)突出，各有5萬平方米左右的成交，博林天瑞、華潤城、純水岸成交量均超過3萬平方米，鯨山覲海、水木丹華、錦繡花園四期、海上世界雙璽、華暉云門、恒裕濱城的成交量都超過2萬平方米，上述11個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約83%的成交量。

鹽田區(qū)2014年新入市的項(xiàng)目有藍(lán)郡西堤、御景臺(tái)雅園、半山半海，區(qū)域的新房市場得到補(bǔ)充和擴(kuò)張，成交量隨之增加，全年共成交新房住宅4.47萬平方米，同比增加38.7%，成交套數(shù)467套，同比增加12%，由于高價(jià)的藍(lán)郡西堤成交量大，使得全區(qū)的成交金額同比翻了一番以上，為12.63億元。全區(qū)共有6個(gè)項(xiàng)目成交，其中藍(lán)郡西堤一盤獨(dú)大，獨(dú)自貢獻(xiàn)了全區(qū)45%的成交量，梧桐春曉、御景臺(tái)雅園、半山半海也有較好的表現(xiàn)。

寶安區(qū)2014年雖然也出現(xiàn)諸如領(lǐng)航城、中海九號公館等對區(qū)域量價(jià)均有巨大貢獻(xiàn)的“黑馬”，但成交量大的項(xiàng)目較2013年明顯減少，成交量超過5萬平方米的項(xiàng)目，2014年只有9個(gè)，而2013年則有16個(gè)之多，全年的成交量萎縮不言而喻，共成交新房住宅130.38萬平方米/13258套，同比減少3成左右，成交金額接近310億元，同比減少近2成。全區(qū)共有39個(gè)項(xiàng)目成交，其中，領(lǐng)航城、中海九號公館表現(xiàn)搶眼，都有12萬平方米左右的巨量成交，華盛西薈城、華業(yè)玫瑰四季的成立相差無幾，均有接近10萬平方米的成交，聯(lián)投東方、卓越皇后道、中洲中央公園、星航華府、幸福城、仁山智水等也有良好的銷售成交，全區(qū)成交量TOP10貢獻(xiàn)全區(qū)近63%的成交量。

龍崗區(qū)2014年的新房市場持續(xù)活躍，成交旺盛，大量項(xiàng)目成交井噴，成交量超過10萬平方米的項(xiàng)目達(dá)5個(gè)之多（2013年只有3個(gè)）：佳兆業(yè)城市廣場、振業(yè)天巒、萬科麓城、恒大國香山、招商花園城，成交量在7萬平方米級別的有4個(gè)（2013年有2個(gè)）：中駿四季陽光、熙璟城、京基御景印象、佳兆業(yè)悅峰，新盤、大盤全面發(fā)力助推區(qū)域的新房成交量突破200萬平方米，達(dá)207.2萬平方米，同比增加3.6%，成交套數(shù)22744套，同比增加1.3%，成交金額389.13億元，同比增加近14%。全區(qū)共有66個(gè)項(xiàng)目成交，其中，上述9個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)43%的成交。另外，佳兆業(yè)城市廣場連續(xù)兩年保持巨量的成交，實(shí)現(xiàn)全市個(gè)盤成交量“雙連冠”。

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2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區(qū)或者對全市的房價(jià)有較大的支撐，如蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如布吉片區(qū)、西鄉(xiāng)片區(qū)、坂田片區(qū)等，或者兩者兼而有之。

2.3.1蛇口片區(qū)

2014年蛇口片區(qū)只有海上世界雙璽一個(gè)新盤，售價(jià)超過9萬/平方米，同鯨山覲海一起，兩大豪宅是片區(qū)高房價(jià)的支撐，而片區(qū)的成交量則只要靠平價(jià)項(xiàng)目山海津支撐，棲游記已進(jìn)入尾盤銷售，量價(jià)平平。片區(qū)內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目共成交116580.96平方米，同比減少17.2%，成交套數(shù)1102套，同比減少12.5%，成交金額53.78億元，同比減少14.2%，成交均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，高達(dá)46129元/平方米，同比上漲3.7%。

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2.3.2西麗片區(qū)

2014年西麗樓市比較活躍，新入市項(xiàng)目4個(gè)：博林天瑞、華暉云門、天悅南灣、鼎勝金域世家，與在售的水木丹華價(jià)格都在3萬/平方米之上，西麗房價(jià)全面進(jìn)入3萬時(shí)代。片區(qū)內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套數(shù)1103套，同比暴增1.27倍，成交金額38.44億元，同比暴增1.81倍，成交均價(jià)為33974元/平方米，同比上漲14.7%。

2.3.3龍華片區(qū)

2014年龍華樓市大幅萎縮，全年只有華業(yè)玫瑰四季、星河傳奇、中海錦城3個(gè)新盤入市，以及卓越皇后道和幸福城的加推單位，基本上構(gòu)成了龍華片區(qū)2014年的新增供應(yīng)量，供應(yīng)減少加上缺少大盤巨量成交的支撐，導(dǎo)致片區(qū)的整體成交量大幅減少。片區(qū)內(nèi)12個(gè)項(xiàng)目共成交287550.68平方米/3112套，同比減少65%左右，成交金額71.43億元，同比減少60.5%，隨著單價(jià)3萬左右的星河傳奇和中海錦城入市，片區(qū)的新房價(jià)格水平再上層樓，達(dá)24840元/平方米，同比上漲11.7%。

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2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)

2014年西鄉(xiāng)樓市推盤積極，新入市的4個(gè)項(xiàng)目：領(lǐng)航城、中海九號公館、康達(dá)爾山海上城、松茂御龍灣均有良好的業(yè)績，其中，領(lǐng)航城和中海九號公館成交量巨大，而高價(jià)的中海九號公館更是對片區(qū)房價(jià)帶來強(qiáng)大的拉升作用。片區(qū)內(nèi)9個(gè)項(xiàng)目共成交382094.01平方米，同比增加8.6%，成交套數(shù)3400套，同比減少17.6%，成交金額120.82億元，同比增加68.5%，成交均價(jià)強(qiáng)勢突破3萬大關(guān)，達(dá)31621元/平方米，同比暴漲55.2%！

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2.3.5新安片區(qū)

2014年新安片區(qū)新增2個(gè)項(xiàng)目：華盛盛薈和流塘陽光，另外，中洲中央公園的新推單元體量也比較可觀，樓市供求兩旺，量價(jià)齊升，片區(qū)內(nèi)4個(gè)項(xiàng)目共成交109925.62平方米/1161套，同比增加8%左右，成交金額31.84億元，同比增加近16%，成交均價(jià)28965元/平方米，同比上漲7.5%。

2.3.6光明片區(qū)

2014年光明新區(qū)新增3個(gè)項(xiàng)目：福盈中央山、新地中央、光明峰薈，但新項(xiàng)目沒有帶來大

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的成交量，同時(shí)，深房傳麒山和光明大第逐漸進(jìn)入銷售尾聲，使得片區(qū)的新房成交量同比明顯萎縮，片區(qū)內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目共成交108817.04平方米，同比減少21.8%，成交套數(shù)1140套，同比減少29.4%，成交金額20.82億元，同比減少15.1%，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，為19137元/平方米，同比上漲8.6%。

2.3.7龍崗中心城

龍崗中心城的新房成交量連續(xù)三年下滑，2014年僅有3個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為：瓏禧、麓園、同創(chuàng)九著，其中僅瓏禧的成交量相對可觀，其余兩個(gè)項(xiàng)目的成交量不大，在售項(xiàng)目中的保利上城、寶能悅瀾山、頤安都會(huì)中央成交相對活躍，片區(qū)內(nèi)11個(gè)項(xiàng)目共成交283190.44平方米，同比減少8%，成交套數(shù)3021套，同比減少約一成，成交金額略微減少0.9%，略多于49億元，成交均價(jià)17303元/平方米，同比上漲7.7%。

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2.3.8布吉片區(qū)

布吉片區(qū)2014年推盤高潮持續(xù)，新增了恒大國香山、萬科麓城2期、萬科公園里3期、尚水天成、星都豪庭、大族河山、海心匯福園、中南明珠苑8個(gè)項(xiàng)目，而且大部分成交火爆，萬科麓城、恒大國香山的成交量更是超過了10萬平方米，新盤涌現(xiàn)，黑馬頻出，使得片區(qū)的成交量連續(xù)兩年保持高增長。片區(qū)內(nèi)14個(gè)項(xiàng)目共成交446646.81平方米，同比增加74%，成交套數(shù)4990套，同比增加57.9%，成交金額破百億，為104.49億元，同比增加85.2%，成交均價(jià)23395元/平方米，同比上漲6.4%。

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2.3.9坪山新區(qū)

坪山新區(qū)2014年樓市繼續(xù)保持高度活躍，招商、京基、金地三大品牌開發(fā)商旗下的項(xiàng)目是坪山樓市量價(jià)的支柱，同時(shí)也是坪山樓市信心的保證，新入市項(xiàng)目如六和城、天巒湖等也有上佳的表現(xiàn)，量價(jià)齊升仍然是坪山樓市的主旋律。片區(qū)內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目共成交294226.92平方米，同比增加10%，成交套數(shù)3189套，同比增加2.5%，成交金額超過40億元，同比增加24.5%，成交均價(jià)13638元/平方米，同比上漲13.1%。

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2.3.10坂田片區(qū)

2014年坂田片區(qū)樓市熱度不減，仍然是全市的熱點(diǎn)置業(yè)片區(qū)，佳兆業(yè)城市廣場連續(xù)兩年保持巨量成交，實(shí)現(xiàn)“雙連冠”殊榮，佳兆業(yè)悅峰和信義嘉御山也長期暢銷，同時(shí)，2014年新增的萬科紫悅山、中鐵諾德、星河銀湖谷等項(xiàng)目對片區(qū)的量價(jià)均有較大的貢獻(xiàn)。片區(qū)內(nèi)7個(gè)項(xiàng)目共成交395650.18平方米，同比減少5.4%，成交套數(shù)4175套，同比減少3.4%，由于房價(jià)上漲，成交金額不降反增，且逼近百億大關(guān)，為96.37億元，同比增加7.4%，成交均價(jià)24357元/平方米，同比上漲13.5%。

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2.4 2014年深圳新房供求比

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積為587.86萬平方米，銷售面積為403.03萬平方米，即供應(yīng)過剩約185萬平方米，供求比為1：0.69，供給遠(yuǎn)大于需求，市場存量繼續(xù)增加。自2010年調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)5年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2014年供求比為：1：0.75 2014年供求比為：1：0.80 2014年供求比為：1：0.69

各行政區(qū)方面，2014年全市六區(qū)的新房市場全部供過于求，其中，供求失衡最嚴(yán)重的是福田區(qū)，新增預(yù)售面積僅消化45%，供應(yīng)過剩約14萬平方米，南山區(qū)和寶安區(qū)的新增量也只消耗了一半略多，其中，南山區(qū)的供求比為1：0.58，過剩約26萬平方米；寶安區(qū)的供求比為1:0.56，過剩超百萬平方米！羅湖區(qū)的供求比為1:0.65，過剩約7萬平方米；龍崗區(qū)和鹽田區(qū)的供求態(tài)勢相對好些，其中，龍崗區(qū)的供求比為1:0.86，過剩約34萬平方米，鹽田區(qū)為1：0.89，過剩約6000平方米。

2.5 2014年深圳房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價(jià)合理與否的指標(biāo)之一，國際慣例認(rèn)為房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計(jì)算2014年深圳房價(jià)收入比。

根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年深圳年人均可支配收入44653元，比上年增長9.6%，按照同樣的增長比率，預(yù)計(jì)2014年的年人均可支配收入為：44653×（1+9.6%）＝48940元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：48940×2＝97880元。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳新房的成交均價(jià)為23972元/平方米，則一套

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70平方米的住房平均總價(jià)為70×23972＝1678040元。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2014年深圳的房價(jià)收入比＝1678040÷97880≈17倍！與去年的房價(jià)收入比（17倍）持平，但遠(yuǎn)高于國際上限（6倍），即按2014年上半年深圳的房價(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約17年才能負(fù)擔(dān)得起購房款！

2.6 2014年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購置總價(jià)大致相等。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳住宅的租賃均價(jià)為61元/平方米/月，新房成交均價(jià)為23972元/平方米，即2014年深圳的租售比為61∶23972≈1∶393，租售比較2013年（1∶393）持平，深圳的租售比經(jīng)過兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386）回歸調(diào)整后保持相對平穩(wěn)態(tài)勢，但與合理底線（1∶300）仍有較大差距。

對應(yīng)61元/平方米/月的租金水平，深圳房價(jià)的合理高位為61×300＝18300元/平方米，即目前23972元/平方米的房價(jià)較合理的高位偏高約30%。

2.7 2014年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2014年深圳樓市先抑后揚(yáng)，前三季度樓市充斥著悲觀論調(diào)，觀望情緒濃厚，市場表現(xiàn)冷淡，第四季度在央行的金融松綁、降息以及“龍華地王”等重量級利好的刺激性，深圳樓市強(qiáng)勢反彈，量價(jià)均創(chuàng)新高。

成交均價(jià)方面，先升后跌再拉升，1-5月逐月走高，6-10月則逐月下跌，歲末強(qiáng)勢反彈創(chuàng)歷史新高，年內(nèi)單月最低為1月份的21755元/平方米，單月最高為11月份的26536元/平方米。

成交量方面，1月份受農(nóng)歷新年影響，成交量較少，僅1868套，為全年單月最低，2-8月成交量大致在2400-3000套之間波動(dòng)，9月份突破3000套，10月份突破4000套，11月份突破5000套，12月份暴增至7751套，以階段性的新高結(jié)束2014年的深圳樓市。

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2.8 2000－2014年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000-2014年深圳的住宅供應(yīng)量大致可以分為三個(gè)階段：2000-2002年為供應(yīng)上升階段，并在2002年達(dá)到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動(dòng)，年供應(yīng)量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和2011年創(chuàng)歷史最低，不到400萬平方米，2012-2014年隨著市場向好，供應(yīng)逐年回升，2014年增加至588萬平方米，為2009年以來最多。

需求方面，2000-2014年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方米，創(chuàng)歷史最高；2005年開始的一系列宏觀調(diào)控導(dǎo)致新房供求量都呈下滑之勢，一直下滑至2011年的273萬平方米的歷史低位，期間在2009年由于救市政策和充裕流動(dòng)性的刺激性，銷售量呈脈沖之勢反彈了一下便繼續(xù)探底，2012-2014年市場反轉(zhuǎn)，供求兩旺，銷售量觸底反彈。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供應(yīng)明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識(shí)的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導(dǎo)致2003-2006年供應(yīng)都

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小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機(jī)導(dǎo)致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應(yīng)過剩約200萬平方米！供求比為1：0.6，為歷史最低；2009年救市政策刺激剛需集中爆發(fā)，進(jìn)而牽起投資投機(jī)狂潮，再加上供應(yīng)的大幅減少，使得市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求局面，供應(yīng)缺口約177萬平方米，供求比為1：1.4，為歷史最高，2010年開始一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)且不斷加碼，成交量大幅縮水，導(dǎo)致市場連續(xù)5年供大于求。

房價(jià)方面，2000-2004年深圳房價(jià)低位緩慢上漲，成交價(jià)格不超過6000元/平方米，前4年房價(jià)上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價(jià)跳躍上漲，屢創(chuàng)新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年新房成交均價(jià)首次突破2萬大關(guān)，在嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，2011-2012年新房成交均價(jià)出現(xiàn)歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2014年逆勢強(qiáng)勢反彈，均呈兩位數(shù)的漲幅，2014年的新房成交均價(jià)更創(chuàng)歷史新，達(dá)23972元/平方米。3、2014年深圳樓市龍虎榜

3.1 2014年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交112.26萬平方米/11506套，占全市總成交量約27%。位于坂田的180萬㎡超大型城市綜合體佳兆業(yè)城市廣場以高性價(jià)比為其贏得巨量成交，譽(yù)冠鵬城，連續(xù)兩年問鼎全市個(gè)盤銷量冠軍，2014年累計(jì)銷售171444.1平方米/1767套，成交均價(jià)22578元/平方米；位于西鄉(xiāng)的領(lǐng)航城百萬平米綜合體領(lǐng)航城異軍突起，以迅雷不及掩耳之勢占據(jù)了可觀的市場份額，全年累計(jì)銷售121739.48平方米/1250套，位居亞軍，成交均價(jià)21806元/平方米；位于龍崗寶荷路的振業(yè)天巒以極富競爭力和誘惑力的價(jià)格入市，相對較低的置業(yè)門檻大力刺激成交，全年累計(jì)銷售120667.24平方米/1408套，位居季軍，成交均價(jià)12847元/平方米；位于寶安尖崗山的中海九號公館則是豪宅中的佼佼者，高價(jià)熱銷，成為2014年最大的吸金王，全年累計(jì)銷售116435.88平方米/620套，位居第四，成交均價(jià)51519元/平方米；位于布吉的萬科麓城頭頂萬科金字招牌，市場趨之若鶩，銷售沒有壓力，全年累計(jì)銷售110270.86平方米/1167套，位居第五，成交均價(jià)23838元/平方米；位于布吉的恒大國香山作為恒大地產(chǎn)進(jìn)入深圳的首個(gè)項(xiàng)目，格調(diào)高，宣傳力度大，市場關(guān)注的也高，無論是價(jià)格還是銷量在片區(qū)內(nèi)都無盤能及，全年累計(jì)銷售104138.24平方米/1183套，位居第六，成交均價(jià)25520元/平方米；位于坪山新區(qū)的文化綜合體招商花園城因其創(chuàng)新的開發(fā)模式以及強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，獲得巨大成功，全年累計(jì)銷售101491.93平方米/1076套，位居第七，成交均價(jià)14383元/平方米；位于沙井的華盛西薈城3期入市再創(chuàng)佳績，入市快速售罄，全年累計(jì)銷售97351.99平方米/996套，位居第八，成交均價(jià)17503元/平方米。位于龍華的華業(yè)玫瑰四季謹(jǐn)慎的價(jià)格策略為其贏得源源不斷的銷量，全年累計(jì)銷售97000.88平方米/1129套，位居第九，成交均價(jià)24394元/平方米；位于松崗的聯(lián)投東方強(qiáng)勢崛起，獨(dú)享松崗樓市，交投兩旺，全年累計(jì)銷售82036.84平方米/910套，位居第十，成交均價(jià)17200元/平方米。

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3.2 2014年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約2832602萬元，占全市總成交金額近28%。位于寶安尖崗山的中海九號公館以599863萬元取得了2014年深圳樓盤成交金額冠軍；位于坂田的佳兆業(yè)城市廣場以387082萬元位居亞軍；位于沙灣的恒大國香山以265756萬元位居季軍；領(lǐng)航城以265463萬元位居第四；萬科麓城以262867萬元位居第五；華業(yè)玫瑰四季以236622萬元位居第六；海上世界雙璽以213220萬元位居第七；山語清暉以207498萬元位居第八；中洲中央公園以197767萬元位居第九；純水岸以196464萬元位居第十。

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3.3 2014年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交面積TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳十大開發(fā)商共銷售商品房184.73萬平方米/17930套，占全市總成交量的3成多。萬科地產(chǎn)傲視群商，旗下的萬科麓城、萬科公園里、萬科天譽(yù)、壹海城（50%）、萬科翡麗郡、萬科紫悅山、萬科紅悅、萬科紅立方大廈、萬科璞悅山、萬科金域緹香十大項(xiàng)目全年共銷售398670.32平方米/3862套，取得了2014年開發(fā)商商品房銷售面積冠軍；佳兆業(yè)地產(chǎn)位居亞軍，旗下的佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)前海廣場、佳兆業(yè)假日廣場、龍崗大道1號五個(gè)項(xiàng)目全年共銷售301585.35平方米/3245套；招商地產(chǎn)位居季軍，旗下的招商花園城、鯨山覲海、海上世界雙璽、壹海城（50%）、曦城（50%）五個(gè)項(xiàng)目全年共銷售192490.25平方米/1502套；京基地產(chǎn)位居第四，旗下的京基濱河時(shí)代廣場、京基御景印象、京基云景梧桐三個(gè)項(xiàng)目全年共銷售174031.03平方米/1612套；華盛置業(yè)位居第五，旗下的華盛西薈城、華盛盛薈兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售163565.27平方米/1881套；中海地產(chǎn)位居第六，旗下的中海九號公館、中海錦城兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售134984.76平方米/830套；振業(yè)地產(chǎn)位居第七，旗下的振業(yè)天巒全年共銷售126717.17平方米/1497套；金地集團(tuán)位居第八，旗下的金地朗悅、金地名峰、金地鷺湖1號、金地國際公寓四個(gè)項(xiàng)目全年共銷售124897.22平方米/1459套；深圳機(jī)場地產(chǎn)位居第九，旗下的領(lǐng)航城全年共銷售121739.48平方米/1250套；卓越地產(chǎn)位居第十，旗下的卓越皇后道、卓越城兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售108663.5平方米/792套。

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3.4 2014年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交金額TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳十大開發(fā)商銷售商品房共成交5473990萬元，占全市總成交金額的4成略多。萬科地產(chǎn)取得2014年商品房成交面積、成交金額雙冠軍，旗下的萬科麓城、萬科公園里、萬科天譽(yù)、壹海城（50%）、萬科翡麗郡、萬科紫悅山、萬科紅悅、萬科紅立方大廈、萬科璞悅山、萬科金域緹香十個(gè)項(xiàng)目共銷售983798萬元；佳兆業(yè)地產(chǎn)位居亞軍，旗下的佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)前海廣場、佳兆業(yè)假日廣場、龍崗大道1號五個(gè)項(xiàng)目全年共銷售757492萬元；招商地產(chǎn)位居季軍，旗下的招商花園城、鯨山覲海、海上世界雙璽、壹海城（50%）、曦城（50%）五個(gè)項(xiàng)目全年共銷售682031萬元；中海地產(chǎn)位居第四，旗下的中海九號公館、中海錦城兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售656331萬元；京基地產(chǎn)位居第五，旗下京基濱河時(shí)代廣場、京基御景印象、云景梧桐三個(gè)項(xiàng)目全年共銷售555530萬元；中洲地產(chǎn)位居第六，旗下中洲中央公園、SCC中洲控股中心兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售385996萬元；華潤置地位居第七，旗下的華潤城、華潤銀湖藍(lán)山兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售383366萬元；華僑城地產(chǎn)位居第八，旗下純水岸、華僑城LOFT公館、華寓、曦城（50%）四個(gè)項(xiàng)目全年共銷售362327萬元；卓越地產(chǎn)位居第九，旗下卓越皇后道、卓越城兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售358459萬元；華盛置業(yè)位居第十，旗下華盛西薈城、華盛盛薈兩個(gè)項(xiàng)目全年共銷售348660萬元。二、二手房市場

/ 80 1、2014年深圳各行政區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2014年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)同比上漲13.2%逼近3萬大關(guān)，為29878元/平方米（1-12月加權(quán)平均，下同）。六區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)全線上漲，南山區(qū)以16%的年漲幅領(lǐng)漲全市，成交均價(jià)達(dá)36468元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲15%至27516元/平方米；福田區(qū)同比上漲12.3至36853元/平方米，為六區(qū)最高；寶安區(qū)和龍崗區(qū)環(huán)比上漲11%左右，其中，寶安區(qū)為25542元/平方米，龍崗區(qū)為18641元/平方米；鹽田區(qū)同比上漲5.2%，二手住宅掛牌均價(jià)為26193元/平方米。

附：2014年深圳各行政區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價(jià)走勢圖

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/ 80 2、2014年深圳各行政區(qū)二手房成交分析

從2013年延續(xù)而來的限購限貸調(diào)控政策，深切影響了2014年前三季度深圳樓市的交易熱情，市場觀望氛圍的步步加重，導(dǎo)致2014年二手房成交量高位回落，2014年1-9月，二手房月度成交量在5000套上下波動(dòng)，四季度在限貸寬松和央行降息利好的帶動(dòng)下，二手房成交量大幅飆升，其中12月成交量逼近萬套，為9792套。雖然歲末二手樓市表現(xiàn)向好，但由于前三季度成交基數(shù)低，使得全年二手房成交量減少明顯。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)

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測，2014年深圳二手房成交面積5957303平方米，同比減少三成，二手房成交套數(shù)66725套，同比減少29.9%。從市場交易活躍度來看，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、生活配套完善、教育醫(yī)療等相關(guān)輔助配套齊備的片區(qū)，二手房關(guān)注度高，尤其是城市中心一些配套完備的老住宅區(qū)，備受剛需群體的青睞，二手房成交多以1-3房的緊湊型戶型為主，剛需是二手樓市的主力軍。雖然二手房成交體量大幅回落，不過成交量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房，深圳是一座土地資源十分緊缺的城市，新房供應(yīng)量有限，地段和價(jià)格選擇范圍小，尤其是近年來深圳高企的新房房價(jià)，使得大批剛需無從選擇，越來越多的購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，不斷推動(dòng)二手樓市成交量高漲。

特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量之比為1.2：1，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積3280665平方米/39196套，同比減少28%左右；特區(qū)外二手房成交面積2676638平方米/27529套，同比減少32.4%。

羅湖區(qū)二手房成交面積894866平方米，同比減少三成，成交套數(shù)12697套，同比減少24.3%。福田區(qū)二手房成交面積1204615平方米，同比減少三成，成交套數(shù)13801套，同比減少29.5%。

南山區(qū)二手房成交面積978484平方米，同比減少29.5%，成交套數(shù)10830套，同比減少31.2%。

鹽田區(qū)二手房成交面積202700平方米，同比增加12.6%，成交套數(shù)1868套，同比減少18.6%。寶安區(qū)二手房成交面積1329634平方米，同比減少兩成，成交套數(shù)13233套，同比減少27.3%。

龍崗區(qū)二手房成交面積1347004平方米，同比減少四成，成交套數(shù)14296套，同比減少36.6%。3、2014年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2014年深圳二手房的掛牌均價(jià)高位上揚(yáng)，1-5月穩(wěn)步上漲，5月份首次突破3萬大關(guān)，6-10月在3萬上下波動(dòng)，歲末再度“翹起”，逼近31000元/平方米，再創(chuàng)歷史新高。成交量方面，2014年深圳二手房的成交量大部分時(shí)間保持較低的體量，1-10月份中僅4月份的成交量超過6000套，11月份超過7000套，12月份則逼近萬套。

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第四篇：2013年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告(報(bào)告)

2013年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2013年成交地塊分布情況 附二：2013年成交地塊的主要指標(biāo) 第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2013年新房供應(yīng)分析

附：2013年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總 2、2013年新房成交分析 2.1 成交均價(jià)分析

附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖 2.2 成交量分析

附：2013年新房成交戶型構(gòu)成 2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析 2.3.1香蜜湖農(nóng)科片區(qū) 2.3.2蛇口片區(qū) 2.3.3龍華片區(qū) 2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū) 2.3.5觀瀾片區(qū) 2.3.6光明片區(qū) 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區(qū) 2.3.9坪山新區(qū) 2.3.10坂田新區(qū)

2.4 2012深圳新房供求比 2.5 2013年深圳房價(jià)收入比 2.6 2013年深圳租售比

2.7 2013年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析 2.8 2000－2013年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧 3、2013年深圳樓市龍虎榜

3.1 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2013年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10 3.3 2013年深圳開發(fā)商住宅成交面積龍虎榜TOP10 3.4 2013年深圳開發(fā)商住宅成交金額龍虎榜TOP10 二、二手房市場 1、2013年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)

附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價(jià)走勢圖 2、2013年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 3、2013年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析 4、2013年深圳住宅租金 附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月租金走勢圖 5、2013年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖

三、2013年新房二手房量價(jià)比較

1、新房二手房價(jià)格比較

2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業(yè) 一、一手商業(yè)

1、新增預(yù)售分析

附：2013年商業(yè)預(yù)售項(xiàng)目匯總

2、一手商業(yè)成交分析

附：2013年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10 二、二手商業(yè)

1、二手商業(yè)掛牌均價(jià)

附：2013年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)月走勢圖

2、商業(yè)租金

附：2013年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金月走勢圖

3、二手商業(yè)成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預(yù)售分析

附：2013年寫字樓預(yù)售項(xiàng)目匯總

2、一手寫字樓成交分析

附：2013年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價(jià)

附：2013年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價(jià)月走勢圖

2、寫字樓租金

附：2013年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金月走勢圖

3、二手寫字樓成分分析 第五部分：政策點(diǎn)評 第六部分：2013年小結(jié) 第七部分：2013年預(yù)測

【內(nèi)容摘要】2013年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場行情日益火爆，市場信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場的火焰徹底融化調(diào)控堅(jiān)冰，縱然調(diào)控加 碼也無法阻擋開發(fā)商推盤的步伐，無法澆滅市場的購房熱情，成交量創(chuàng)2010年以來新高！成交活躍刺激房價(jià)不斷上漲，高端樓市活躍也推動(dòng)房價(jià)上漲，新房成交 均價(jià)更是在調(diào)控加碼的背景下戲劇性的創(chuàng)歷史新高……

2013年深圳出讓住宅用地8.02萬平方米，同比增加73.4%…… 2013年深圳住宅預(yù)售550萬平方米，同比增加12%……

2013年深圳新房成交442萬平方米/48070套，創(chuàng)最近四年新高，同比增加20%左右…… 2013年深圳新房成交均價(jià)21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比上漲14.3％…… 2013年深圳新房供求比為1：0.8，連續(xù)四年供過于求…… 2013年深圳房價(jià)收入比為17倍，租售比為1∶393……

2013年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)為26395元/平方米，同比上漲近30％…… 2013年深圳二手商品房成交852.34萬平方米/95132套，同比增加四成多…… 2013年深圳的住宅租金為55元/平方米/月，同比上漲12.2%…… 2013年深圳二手房的成交量約是新房成交量的1.9倍……

2013年深圳二手商業(yè)的掛牌均價(jià)為71116元/平方米，同比上漲23.5%…… 2013年深圳商業(yè)的租金為300元/平方米/月，同比上漲32.7%……

2013年深圳二手寫字樓的掛牌均價(jià)為34199元/平方米，同比上漲4.3%…… 2013年深圳寫字樓的租金為126元/平方米/月，同比上漲7.7%……

第一部分：土地市場

近年來，隨著深圳土地資源的日益緊張，城市更新用地在深圳房地產(chǎn)市場中扮演愈來愈重要的角色，政府掛牌出讓的土地有所 減少，2013年，深圳房地產(chǎn)市場一路高歌，成交活躍，在二三級市場交易火爆的帶動(dòng)下，2013年深圳拍賣土地市場表現(xiàn)不錯(cuò)，土地流拍量很少，土地交易情 況總體好于2012年。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳共成交16塊土地，其中2塊居住用地、7塊商業(yè)性辦公用地、5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、1塊綜合用地和1塊商業(yè)用地。

2塊居住用地分布在寶安、龍崗兩個(gè)區(qū)域，總用地面積80211平方米，同比增加73.4%，建筑面積 320850平方米，同比增加13.5%，成交金額239000萬元，同比增加35.0%，樓面地價(jià)7449元/平方米，同比上漲18.9%。2013年 出讓的居住用地，均為公開出讓，除了含有50000平方米的拆遷安置房外，其余體量均能為市場帶來有效供給，此外，2013年成交的綜合用地中，含有較高 比例的住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)之后，也能為住宅市場帶來有效供給。

2013年，在深港前海合作區(qū)開發(fā)的帶動(dòng)下，商業(yè)性辦公用地出讓量顯 著增加，全市共成交7塊商業(yè)性辦公用地，其中5塊宗地在前海，2013年商業(yè)性辦公用地面積194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面積 1516600平方米，同比增加23倍，成交金額2760100萬元，同比增加237倍，樓面地價(jià)18199元/平方米，同比上漲近9倍，由于2012年 成交的1塊商業(yè)性辦公用地屬定向轉(zhuǎn)讓，樓面地價(jià)僅為1841元/平方米，導(dǎo)致2013年商業(yè)性辦公用地樓面地價(jià)同比大漲。

1塊綜合用地分布在寶安區(qū)，用地面積52460平方米，同比減少76.0%，建筑面積262300平方米，同比減少73.3%，成交金額382000萬元，同比減少5.7%，樓面地價(jià)14563元/平方米，同比上漲2.5倍。

5塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地分布在南山區(qū)，用地面積28249平方米，同比增加1.8%，建筑面積329600平方米，同比增加54.7%，成交金額311100萬元，同比增加45.4%，樓面地價(jià)9439元/平方米，同比下降6.0%。

1塊商業(yè)用地分布在龍崗區(qū)，用地面積15000平方米，建筑面積80250平方米，成交金額28800萬元，樓面地價(jià)3589元/平方米。

從居住用地的分布來看：

寶安區(qū)成交1塊居住用地，用地面積47175.81平方米，建筑面積188710平方米，成交金額141000萬元，樓面地價(jià)7472元/平方米，本宗地屬公開出讓，能夠?yàn)槭袌鰩?8萬的有效供給。

龍崗區(qū)成交1塊居住用地，用地面積33035.28平方米，建筑面積132140平方米，成交金額98000萬元，樓面地價(jià)7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆遷安置房，能夠?yàn)槭袌鰩?萬平方米的有效供給。

從商業(yè)性辦公用地的分布來看：

南 山區(qū)成交6塊商業(yè)性辦公用地，用地面積188863平方米，建筑面積1502600平方米，成交金額2744800萬元，樓面地價(jià)18267元/平方米。編號為T106-0047的宗地建成后全部限自用。編號為T201-0077和T201-0075的宗地建成后，約有15萬平方米的辦公樓物業(yè)移交給市前 海管理局，這兩塊宗地能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為60萬平方米。編號為T201-0078宗地建成后，169725平方米辦公樓面積限自用，能夠?yàn)槭袌?帶來的有效供給約為33萬平方米。編號為T102-0245和T102-0244的宗地建成后，辦公樓物業(yè)中的70%限自用，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約 為6萬平方米。南山區(qū)商業(yè)性辦公用地能給市場帶來的有效供給約為100萬平方米。

福田區(qū)成交1塊編號為B116-0045的商業(yè)辦公用地，用地面積5581.12平方米，建筑面積14000平方米，成交金額15300萬元，樓面地價(jià)10929元/平方米，編號為B116-0045宗地建成后，全部限自用。

點(diǎn) 評：2013年深圳住宅用地的供應(yīng)仍十分有限，全市僅成交2塊居住用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為26萬平方米，另外，2013年成交1塊綜合用地，含有較高比例的住宅，總體而言，拍賣出讓土地對住宅市場的供給可謂杯水車薪，隨著深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市場的供給更多的依賴舊改用地。2013年深圳商業(yè)性辦公用地的供給體量很大，能為市場帶來100萬平方米的辦公樓供應(yīng)量，未來2-3年內(nèi)，深圳寫字樓市場可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。

附一：2013年成交地塊分布情況

附二：2013年成交地塊的主要指標(biāo)

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2013年新房供應(yīng)分析

2013 年，深圳樓市仍在限購、限貸的高壓調(diào)控環(huán)境下運(yùn)行，而且更有國務(wù)院新版“國五條”的加碼，在中央調(diào)控精神的指引下，深圳樓市調(diào)控從增加保障房供應(yīng)、二套房 首付增加至七成等細(xì)則出臺(tái)外，其他調(diào)控細(xì)則仍沿用之前規(guī)定，另外，2013年年中，在銀根趨緊的金融環(huán)境下，首套房優(yōu)惠利率從8.5折逐漸提高到基準(zhǔn)利 率。樓市打壓調(diào)控政策頻出，市場已逐漸適應(yīng)各種常態(tài)化的調(diào)控，調(diào)控舉措并未能有效遏制高房價(jià)，相反，在深圳這樣的一線城市，由于城市資源的稀缺性和房產(chǎn)供 應(yīng)量的緊缺，樓市持續(xù)呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。回顧2013年，樓市全年表現(xiàn)強(qiáng)勁，其中第一季度、第三季度、第四季度運(yùn)行平穩(wěn)，新房季度成交量在 10000-12000套波動(dòng)，表現(xiàn)搶眼的第二季度，由于是樓市的傳統(tǒng)旺季，新房成交量沖上14000套，全年成交量高達(dá)48070套，同比2012年增 加了19.2%。在市場需求旺盛的帶動(dòng)下，開發(fā)商積極推動(dòng)樓盤的入市步伐，2013年市場預(yù)售量可觀。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳住宅預(yù) 售面積5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅預(yù)售套數(shù)56419套，同比增加6.5%。2013年預(yù)售的項(xiàng)目主要有：面向工薪階 層的普通住宅、面向改善型群體的中端物業(yè)、面向頂級收入群體的高端物業(yè)，其中普通住宅是市場供給的主力，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主。

2013 年住宅預(yù)售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)外住宅預(yù)售量是特區(qū)內(nèi)的4.3倍，特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售面積1040225平方米，同比增加85.3%，預(yù)售套數(shù) 8869套，同比增加58.4%；特區(qū)外住宅預(yù)售面積4458928平方米，同比增加2.6%，預(yù)售套數(shù)47550套，同比增加0.3%。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)云景梧桐、四季御園兩個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積128400平方米，同比增加43.0%，住宅預(yù)售套數(shù)1404套，同比增加92.6%。其中四季御園住宅預(yù)售量96689.82平方米/1163套，是羅湖區(qū)住宅預(yù)售量較大的樓盤。

福 田區(qū)5個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅預(yù)售套數(shù)2438套，同比增加68.6%。其中京基濱河時(shí)代廣場 住宅預(yù)售量82015平方米/446套，天御香山住宅預(yù)售量80901.19平方米/809套，山語清暉住宅預(yù)售量73946.13平方米/406套，是 福田區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

南山區(qū)9個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積526203平方米，同比增加58.5%，南山區(qū)住宅預(yù)售 套數(shù)4186套，同比增加27.2%。其中純水岸(十五期)住宅預(yù)售量104014.03平方米/399套，鯨山花園九期住宅預(yù)售量98137.74平方 米/363套，水木丹華園住宅預(yù)售量71634.9平方米/686套，是南山區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

鹽田區(qū)泊郡雅苑、梧桐春曉、藍(lán)郡西堤三個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積74041平方米，同比增加4.6倍，鹽田區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)841套，同比增加5.4倍。寶 安區(qū)23個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積1824125平方米，同比減少一成多，寶安區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)18501套，同比減少17.0%。其中卓越皇后 道名苑住宅預(yù)售量121972.38平方米/1220套，中洲華府二期住宅預(yù)售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅預(yù)售量 105020.95平方米/1104套，潤恒尚園住宅預(yù)售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花園(一期)住宅預(yù)售量124530.17平方米/763套，領(lǐng)航里程花園住宅預(yù)售量132131.02平方米/1625套，和平里花園Ⅰ期住宅預(yù)售量111865.69平方米/1136套，幸福城 潤園住宅預(yù)售量125327平方米/1321套，深房傳麒山住宅預(yù)售量105546.4平方米/1072套，萊蒙春天住宅預(yù)售量119113.2平方米 /1215套，這些樓盤是寶安區(qū)單盤預(yù)售量超過10萬平方米的樓盤。

龍崗區(qū)42個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2634803平方 米，同比增加14.8%，龍崗區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)29049套，同比增加15.7%。其中振業(yè)巒山谷花園二期住宅預(yù)售量107954.43平方米/1217 套，熙璟城豪苑住宅預(yù)售量151478.2平方米/1591套，信義御城豪園住宅預(yù)售量161530.6平方米/1786套，萬科麓城住宅預(yù)售量 115740.4平方米/1227套，嘉御豪園住宅預(yù)售量143652.78平方米/1485套，佳兆業(yè)中央廣場三期住宅預(yù)售量119571.4平方米 /1175套，鴻威鴻景華庭住宅預(yù)售量102189.5平方米/1066套，國香山花園住宅預(yù)售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅預(yù) 售量126563.1平方米/1513套，這些樓盤是龍崗區(qū)單盤預(yù)售量超過10萬平方米的樓盤。

附：2013年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總 2、2013年新房成交分析

2013 年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場行情日益火爆，市場信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場的火焰徹底融化調(diào)控堅(jiān)冰，調(diào)控加碼無法阻擋開發(fā)商推盤的步 伐，也無法澆滅市場的購房熱情，成交量創(chuàng)2010年以來新高！成交活躍刺激房價(jià)不斷上漲，高端樓市活躍也推動(dòng)房價(jià)上漲，新房成交均價(jià)更是在調(diào)控加碼的背景 下戲劇性的創(chuàng)歷史新高。

2.1 成交均價(jià)分析

2013 年深圳的新房成交均價(jià)在調(diào)控加碼的重壓下逆襲，經(jīng)過連續(xù)兩年下跌調(diào)整之后強(qiáng)勢翻紅，步步高漲，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳 新房住宅的成交均價(jià)為21601元/平方米，較2012年（18900元/平方米）上漲14.3％。2013年深圳新房成交均價(jià)的上漲一方面由于市場向 好，開發(fā)商提價(jià)；另一方面則是由于成交結(jié)構(gòu)高端化所致，即大量豪宅高價(jià)熱銷，推動(dòng)價(jià)格水平更上一層樓，如天御香山、合正香蜜原著、鯨山覲海、純水岸、京基 濱河時(shí)代、京基云景梧桐、恒裕濱城等，單價(jià)都在4萬以上且成交量大，成為推動(dòng)全市房價(jià)上漲的重要作用力。

各行政區(qū)方面，2013年全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)的新房成交均價(jià)都有相對可觀的漲幅。其中：

羅湖區(qū)2013年的新房成交基本集中在合正榮悅二期、京基云景梧桐、四季御園三個(gè)單價(jià)3萬以上的項(xiàng)目，全區(qū)的新房成交均價(jià)隨之大漲22.6%，達(dá)36511元/平方米；

福田區(qū)2013年高端樓市相當(dāng)火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時(shí)代、山語清暉四大新盤售價(jià)都在4萬以上，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交均價(jià)突破4萬大關(guān)，達(dá)41518元/平方米，同比大漲37.5%；

南 山區(qū)2013年的高端樓市同樣金光閃閃，鯨山覲海、純水岸兩大單價(jià)6萬級別的豪宅高價(jià)熱銷成為南山區(qū)高房價(jià)的“元兇”，同時(shí)恒裕濱城、伍茲公寓等也對區(qū)域 房價(jià)有推波助瀾之效，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交均價(jià)飆升至40747元/平方米，連續(xù)三年保持全市之最，同比大漲18.5%；

寶安區(qū)2013 年主力片區(qū)如龍華、觀瀾、西鄉(xiāng)、新安等，新房單價(jià)普遍都超過2萬，如中航天逸、水榭春天、特發(fā)和平里、公館1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花 園、中熙香繽山、潤恒尚園、匯龍灣、金亨利首府、勤誠達(dá)22世紀(jì)、中洲華府等，一眾單價(jià)2萬以上的項(xiàng)目助推全區(qū)的新房成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，為20888 元/平方米，同比上漲15.8%；

龍崗區(qū)2013年隨著佳兆業(yè)城市廣場、信義嘉御山、龍崗大道1號、萬科公園里二期等單價(jià)2萬以上的大盤入市，全區(qū)的新房價(jià)格水平有質(zhì)的飛躍，為17082元/平方米，同比上漲21.1%；

鹽田區(qū)2013年的新房成交有近2/3來自價(jià)格較低的泊郡，成交結(jié)構(gòu)的低價(jià)化使得全區(qū)的新房成交均價(jià)同比大跌16%失守2萬大關(guān)，為19434元/平方米。

附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖

2013 年深圳熱門個(gè)盤的價(jià)格走勢分化明顯。高端項(xiàng)目方面，部分項(xiàng)目的成交均價(jià)呈上漲態(tài)勢，如合正榮悅、合正香蜜原著、鯨山覲海等，部分則下跌明顯，如京基云景梧 桐、天御香山、京基濱河時(shí)代等。普通項(xiàng)目方面，絕大部的成交均價(jià)都呈上漲態(tài)勢，如佳兆業(yè)城市廣場、信義嘉御山、信義御城、公館1866，中熙香檳山，宏發(fā) 君域，萬科翡麗郡，遠(yuǎn)洋新干線，萬科金域緹香，The Town樂城，金地名峰，萬科公園里等。

2.2 成交量分析

在樓市景氣回升、市場回暖的背景下，調(diào)控加碼無法阻擋開發(fā)商的推盤熱情，與旺盛的市場需求相對應(yīng)，市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面，高中低各價(jià)格檔位的項(xiàng)目均銷售火爆，新房成交量連續(xù)兩年正增長。

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳市累計(jì)銷售商品住宅441.75萬平方米，較2012年（368.22萬平方米）增加20.0％，成交套數(shù) 48070套，較2012年（40332套）增加19.2%，成交金額逼近千億，達(dá)954.19億元，較2012年（695.92億）增加37.1％。

羅 湖區(qū)2013年在合正榮悅二期以及云景梧桐、四季御園兩大全新項(xiàng)目入市后，區(qū)域的新盤供應(yīng)量一定程度上得到補(bǔ)充，成交面積隨之大幅增加52.2%，為 8.33萬平方米，不過，由于今年的成交主力主要為大戶型項(xiàng)目（合正榮悅二期和云景梧桐），而2012年成交中小戶型占比較大（港澳8號），成交產(chǎn)品的差 異導(dǎo)致出現(xiàn)成交面積增加而成交套數(shù)反而減少的異常，為718套，同比減少2.3%；由于成交主力價(jià)格都較高，使得全區(qū)的成交金額同比暴增86.5%，為 30.42億元。合正榮悅、云景梧桐、四季御園為全區(qū)的成交主力，三盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近95%的成交量。

福田區(qū)2013年新增天御香山、合 正香蜜原著、京基濱河時(shí)代廣場、山語清暉四個(gè)新盤，除山語清暉未進(jìn)入銷售高峰外，其余三盤都大獲豐收，同時(shí)，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖等也有上佳的表現(xiàn)，全區(qū)全年的新房成交面積為21.61萬平方米，同比增加83.5%，成交套數(shù)2103套，同比增加46.3%，成交金額89.72億元，同比增加 152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時(shí)代廣場、蘭江山第、萬澤云頂香蜜湖為全區(qū)的成交主力，均有過萬平方米的成交，五盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)90%以 上的成交量。

南山區(qū)2013年新入市項(xiàng)目有鯨山覲海、棲游記、后海雅園、水木丹華、恒裕濱城、荔海春城、山海津，雖然一定程度上補(bǔ)充了市 場供應(yīng)，但市場供應(yīng)總量同比仍然減少，成交量也隨之減少，全區(qū)全年的新房成交面積同比減少32.8%，為25.41萬平方米，成交套數(shù)同比減少 41.2%，為2455套，成交金額同比減少20.3%，為103.53億元。高端樓市仍然表現(xiàn)出色，鯨山覲海、純水岸、伍茲公寓成交均價(jià)高達(dá)6萬左右，恒裕濱城也近5萬，市場同樣熱捧，成交活躍，上述4個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近一半的成交量。鹽田區(qū)2013年新增泊郡和梧桐春曉兩個(gè)項(xiàng)目，供 應(yīng)的增加帶動(dòng)成交的增加，全區(qū)全年共成交新房3.22萬平方米/417套，同比增加60%左右，不過，由于泊郡的價(jià)格較低，使得成交金額的增長大幅低于成 交量的增長，為6.26億元，同比增加37.6%。全區(qū)共有泊郡、梧桐春曉、中英街壹號三個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，泊郡獨(dú)自貢獻(xiàn)全區(qū)超過6成的成交量。

寶 安區(qū)2013年新房市場繼續(xù)保持高度活躍，大量新盤入市補(bǔ)充供應(yīng)，交投兩旺，但成交量同比有小幅減少，全區(qū)全年共成交新房183.23萬平方米，同比增加 2.2%，成交套數(shù)19921套，同比減少1.3%，成交金額382.71億元，同比增加18.3%。中航天逸、中信領(lǐng)航、水榭春天、特發(fā)和平里、公館 1866、幸福城、仁山智水均有超過8萬平方米的成交，上述七盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成 交量位居寶安區(qū)冠軍。

龍崗區(qū)2013年新盤、大盤頻出，成交火爆，全區(qū)全年的新房成交面積逼近200萬平方米，同比增加51.5%，成交 套數(shù)22456套，同比增加65.9%，成交金額341.56億元，同比增加83.5%。佳兆業(yè)城市廣場成交井噴，超過20萬平方米，貢獻(xiàn)全區(qū)約10%的 成交量，信義御城、信義嘉御山的成交量都超過10萬平方米，上述三盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)兩成多的成交量，其中，佳兆業(yè)城市廣場以202347.98平方米 /2126套的巨量成交取得了龍崗區(qū)冠軍，同時(shí)也是全市的成交量冠軍。

2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：香蜜湖農(nóng)科、蛇口、龍華、西鄉(xiāng)、觀瀾、新安、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片 區(qū)或者對全市的房價(jià)有較大的支撐，如香蜜湖農(nóng)科片區(qū)、蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華片區(qū)、坂田片區(qū)等，或者兩者兼而有之。

2.3.1香蜜湖農(nóng)科片區(qū)

香 蜜湖農(nóng)科和蛇口是2013年深圳最重要的兩大豪宅片區(qū)，量價(jià)大漲。香蜜湖農(nóng)科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山語清暉三大單價(jià)4萬以上的豪盤，其中，天御香山、合正香蜜原著短時(shí)內(nèi)被搶完，山語清暉由于在歲末才入市，成交未有良好的體現(xiàn)，另外，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖也有出色的表現(xiàn)。片區(qū)內(nèi)的五 大豪盤共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金額72.62億元，同比暴增6倍多，成交均價(jià)強(qiáng)勢突破4萬大關(guān)，為41809 元/平方米，同比上漲13.3%。

2.3.2蛇口片區(qū)

2013 年蛇口片區(qū)比較活躍，共有鯨山覲海、棲游記、山海津三大新項(xiàng)目入市，其中，鯨山覲海和棲游記成交巨大，山海津由于歲末才開盤，未進(jìn)入銷售高峰，成交量相對 較小，三大新盤連同在售的伍茲公寓，片區(qū)內(nèi)的四個(gè)項(xiàng)目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套數(shù)1259套，同比增加31.1%，成 交金額62.67億元，同比增加130.1%，成交均價(jià)也突破4萬大關(guān)，達(dá)44493元/平方米，同比大漲36.5%。

2.3.3龍華片區(qū)

2013 年龍華片區(qū)繼續(xù)保持頻密的推盤態(tài)勢，14個(gè)項(xiàng)目中有一半為新盤，分別為：中航天逸2期、水榭春天6期、特發(fā)和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御 商住樓，另外，公館1866、星河盛世等也有較大體量的加推，整體保持供求兩旺的態(tài)勢，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金額超過180.63億元，同比增加46.7%，成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，為22240元/平方米，同比上漲近20%。

2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)

2013 年西鄉(xiāng)片區(qū)同樣新盤云集，10個(gè)項(xiàng)目中有一半為新盤，分別為中信領(lǐng)航2期、中熙香繽山、潤恒尚園、廣興源圣拿威克拉公寓、富通V都會(huì)，成交活躍，共成交 351894.87平方米/4128套，同比減少8%左右，成交金額71.69億元，同比增加12%，成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，為20373元/平方米，同 比上漲22.1%。

2.3.5觀瀾片區(qū)

觀 瀾片區(qū)2013年樓市主要集中在鷺湖國際居住區(qū)，仁山智水和懿花園成為觀瀾樓市的支撐，其推售的別墅、洋房等品質(zhì)住宅叫好叫賣，片區(qū)內(nèi)4個(gè)項(xiàng)目共成交 177306.77平方米，同比增加26.7%，成交套數(shù)1488套，同比略微減少0.6%，成交金額超過35億元，同比增加66.8%，成交均價(jià) 19769元/平方米，同比上漲31.7%。

2.3.6光明片區(qū)

光 明新區(qū)樓市繼續(xù)發(fā)展壯大，2013年再添一匹黑馬——光明大第，與深房傳麒山一起成為光明樓市的支柱，量價(jià)齊升，片區(qū)內(nèi)的3個(gè)項(xiàng)目共成交139165.2平方米，同比增加52.1%，成交套數(shù)1615套，同比增加近70%，成交金額24.52億元，同比增加91.1%，成交均價(jià)17622元/平方米，同比 上漲25.6%。

2.3.7龍崗中心城

龍 崗中心城的新房成交量連續(xù)兩年大幅下滑，2013年雖然也有六個(gè)新盤入市，分別為：閱山公館、寶能悅瀾山、鴻威de森林、頤安都會(huì)中央、深房傳麒尚林、東 都中央王座，但由于體量不大，未能阻擋片區(qū)成交量持續(xù)萎縮之勢。2013年片區(qū)內(nèi)的20個(gè)項(xiàng)目共成交307885.64平方米/3361套，同比減少 28%左右，成交金額49.47億元，同比減少近20%，成交均價(jià)16068元/平方米，同比上漲12.9%。

2.3.8布吉片區(qū)

布 吉片區(qū)2013年再現(xiàn)推盤高潮，新增了萬科公園里2期、萬科麓城、萬科紅悅、半山道1號、大衛(wèi)華庭5個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)，去年入市的龍崗大道1號、一半山等進(jìn)入 銷售高峰，使得片區(qū)的成交量劇增，片區(qū)內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目共成交256637.94平方米，同比增加54.5%，成交套數(shù)3161套，同比增加65.3%，成交金 額56.42億元，同比增加91.4%，成交均價(jià)21984元/平方米，同比上漲23.8%。

2.3.9坪山新區(qū)

坪 山新區(qū)2013年樓市行情持續(xù)高漲，招商、金地等品牌開發(fā)商的新作——招商花園城、金地朗悅陸續(xù)入市助推片區(qū)量價(jià)齊升，片區(qū)內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目共成交 267377.29平方米/3111套，同比增加一成左右，成交金額32.23億元，同比增加近30%，成交均價(jià)12054元/平方米，同比上漲 17.8%。

2.3.10坂田片區(qū)

坂 田片區(qū)2013年在佳兆業(yè)城市廣場和信義嘉御山兩大名盤的支持下，成交量呈爆炸性增長，成為龍崗區(qū)新房成交量最大的片區(qū)。片區(qū)內(nèi)6個(gè)項(xiàng)目共成交 418113.18平方米，同比暴增3.5倍，成交套數(shù)4322套，同比暴增7.8倍，成交金額89.76億元，同比暴增2.9倍，由于2012年的成交 主要集中在價(jià)格較高的萬科璞悅山，使得片區(qū)在2012年的成交均價(jià)較高，導(dǎo)致2013年片區(qū)的成交均價(jià)同比大幅下跌近14%，為21467元/平方米。

2.4 2013年深圳新房供求比

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳新房市場連續(xù)四年供大于求，2013年深圳批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積為549.91萬平方米，銷售面積為441.75萬平方米，即供應(yīng)過剩100萬平方米略多，供求比為1：0.80，供給大于需求，市場存量繼續(xù)增加。自調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)4年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2013年供求比為：1：0.75 2014年供求比為：1：0.80

各 行政區(qū)方面，2013年全市六區(qū)的新房市場全部供過于求，其中，供求失衡最為嚴(yán)重的是南山區(qū)和鹽田區(qū)，新增預(yù)售面積只消化掉不到一半，南山區(qū)的供求比為 1：0.48，供應(yīng)過剩約28萬平方米，鹽田區(qū)的供求比為1：0.44，羅湖區(qū)、福田區(qū)、龍崗區(qū)的供求比在1：0.7左右，其中，龍崗區(qū)供應(yīng)過剩約 63萬平方米，寶安區(qū)大致供求平衡，供求比為1：1。

2.5 2013年深圳房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價(jià)合理與否的指標(biāo)之一，國際慣例認(rèn)為房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計(jì)算2013年深圳房價(jià)收入比。

根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年深圳年人均可支配收入40742元，比上年增長11.6%，按照同樣的增長比率，預(yù)計(jì)2013年的年人均可支配收入為：40742×（1+11.6%）＝45468元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：45468×2＝90936元。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳新房的成交均價(jià)為21601元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為70×21601＝1512070元。

根 據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2013年深圳的房價(jià)收入比＝1512070÷90936≈17倍！與去年的房價(jià)收入比（16倍）相比略有上升，由于2013年房價(jià) 上漲較快，導(dǎo)致深圳的房價(jià)收入比經(jīng)過兩年下跌后再度回升（2010年為21.7倍，2011年18.5倍，2012年16倍），遠(yuǎn)高于國際上限（6倍），即按2013年上半年深圳的房價(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約17年才能負(fù)擔(dān)得起購房款！

2.6 2013年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購置總價(jià)大致相等。

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳住宅的租賃均價(jià)為55元/平方米/月，新房成交均價(jià)為21601元/平方米，即2013年深圳的租售比為 55∶21601≈1∶393，租售比較2012年（1∶386）明顯偏離，深圳的租售比經(jīng)過兩年（2010年為1∶518，2011年 1∶422，2012年1∶386）回歸調(diào)整后再度偏離合理底線（1∶300）。

對應(yīng)55元/平方米/月的租金水平，深圳房價(jià)的合理高位為55×300＝16500元/平方米，即目前21601元/平方米的房價(jià)有近24%的水分。

2.7 2013年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2013 年深圳樓市形勢大好，雖然調(diào)控加碼，但未能澆滅樓市的熱情，交出了一份“量價(jià)齊升”的亮麗成績單。新房成交均價(jià)第一季度在2萬上下盤整，第二季度在一眾豪 宅輪番登場的推動(dòng)下，成交均價(jià)一路上漲，6月份更是逼近24000元/平方米，為年內(nèi)單月最高，之后一方面隨著豪宅的成交量減少以及深圳政府的重拳打壓，成交均價(jià)一路回落，整個(gè)下半年均呈跌勢。

成交量方面，1月份新盤扎堆入市，成交井噴，以6324套的階段性新高開啟2013年熱火朝天的行情，2月份受農(nóng)歷新年影響，成交量直行回落，僅1642套，為年內(nèi)單月最低，之后月成交量隨著推盤的增減而上下震蕩，但都在3000套之上。

2.8 2000－2013年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000-2013年深圳的住宅供應(yīng)量大致可以分為三個(gè)階段：2000-2002年為供應(yīng)上升階段，并在2002年達(dá)到近十年的最大值961.42萬平方米；2003-2006年中位波動(dòng)，年供應(yīng)量在700-800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和 2011年創(chuàng)歷史最低，不到400萬平方米，2012-2013年隨著市場向好，供應(yīng)逐年回升，2013年增加至550萬平方米，為2009年以來最多。

需 求方面，2000-2013年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房銷售量逐年增加，到2005年銷量超過900萬平方 米，創(chuàng)歷史最高；2005年開始的一系列宏觀調(diào)控導(dǎo)致新房供求量都呈下滑之勢，一直下滑至2011年的273萬平方米的歷史低位，期間在2009年由于救 市政策和充裕流動(dòng)性的刺激性，銷售量呈脈沖之勢反彈了一下便繼續(xù)探底，2012-2013年市場反轉(zhuǎn)，供求兩旺，銷售量觸底反彈。

供求比 方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供應(yīng)明顯過剩；從2003年開始，隨著投資意識(shí)的萌芽、興起、瘋狂，需求隨之大幅增加，導(dǎo) 致2003-2006年供應(yīng)都小于需求；2007年政府的重拳打壓以及2008年金融危機(jī)導(dǎo)致這兩年的需求量急劇萎縮，供大于求，2008年供應(yīng)過剩約 200萬平方米！供求比為1：0.6，為歷史最低；2009年救市政策刺激剛需集中爆發(fā)，進(jìn)而牽起投資投機(jī)狂潮，再加上供應(yīng)的大幅減少，使得市場出現(xiàn)嚴(yán)重 的供不應(yīng)求局面，供應(yīng)缺口約177萬平方米，供求比為1：1.4，為歷史最高，2010年開始一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)且不斷加碼，成交量大幅縮水，導(dǎo)致市場出現(xiàn)持續(xù)的供過于求局面。

房價(jià)方面，2000-2004年深圳房價(jià)低位緩慢上漲，成交價(jià)格不超過6000元/平方米，前4年房價(jià) 上漲了13.4％，年均漲幅僅3.4％；從2005年開始，房價(jià)跳躍上漲，屢創(chuàng)新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年新房成交均價(jià)首次突破2萬大 關(guān)，在嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，2011-2012年新房成交均價(jià)出現(xiàn)歷史上罕見的“兩連跌”，具有諷刺意義的是，在調(diào)控依舊嚴(yán)厲且加碼的2013年，新房成交 均價(jià)出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)，大漲14.3%至21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高。3、2013年深圳樓市龍虎榜

3.1 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交121.23萬平方米/12900套，占全市總成交量約27%。位于坂田的 180萬㎡超大型城市綜合體佳兆業(yè)城市廣場雄踞華為科技新城核心地段，自2012年歲末入市以來受到市場的高度關(guān)注，暢銷不斷，每逢加推必?zé)徜N，成為 2013年深圳樓市最閃耀的明星樓盤，全年累計(jì)銷售202347.98平方米/2126套，以壓倒性的業(yè)績優(yōu)勢榮登2013年深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶 座，成交均價(jià)20572元/平方米；位于橫崗的信義御城產(chǎn)品豐富質(zhì)優(yōu)、價(jià)格富有競爭力且優(yōu)惠給力，以高性價(jià)比俘虜了大量市場選票，數(shù)次加推應(yīng)市均快速售 罄，全年累計(jì)銷售146141.94平方米/1665套，位居亞軍，成交均價(jià)17162元/平方米；位于龍華的中航天逸入市盛況空前，搶購再現(xiàn)，自帶7萬平米的九方購物中心更為其增色不少，入市后銷售沒有壓力，一期、二期均量價(jià)豐收，全年累計(jì)銷售142428.96平方米/1537套，位居季軍，成交均價(jià) 22411元/平方米；位于坂田的另一百萬大盤、信義地產(chǎn)的另一力作——信義嘉御山名噪鵬城，其引進(jìn)的天虹商場、外國語學(xué)校等高含金量配套極大提高物業(yè)的 價(jià)值和市場競爭力，獲得市場的豐厚回報(bào)，全年累計(jì)銷售121926.59平方米/1319套，位居第四，成交均價(jià)21004元/平方米；位于西鄉(xiāng)的中信領(lǐng) 航推售的二期產(chǎn)品依舊以高性價(jià)比贏得可觀的市場份額，全年累計(jì)銷售120601.46平方米/1478套，位居第五，成交均價(jià)16289元/平方米；位于 龍華的水榭春天6期入市再創(chuàng)輝煌，成交火爆，短時(shí)即告售罄，全年累計(jì)銷售118757.6平方米/1211套，位居第六，成交均價(jià)23262元/平方米； 位于龍華的地鐵物業(yè)特發(fā)和平里以其獨(dú)特的“港鐵連體”和相對實(shí)惠的價(jià)格大受市場青睞，交投兩旺，全年累計(jì)銷售98324.91平方米/1019套，位居第 七，成交均價(jià)20455元/平方米；位于龍華的公館1866主推的南區(qū)產(chǎn)品以高品質(zhì)、高性價(jià)比占據(jù)了可觀的市場份額，成交量節(jié)節(jié)上升，全年累計(jì)銷售 88844.69平方米/1088套，位居第八，成交均價(jià)22166元/平方米；位于龍華的幸福城一鳴驚人，推售的一期、二期單位佳績頻傳，全年累計(jì)銷售 87097.48平方米/898套，位居第九，成交均價(jià)21890元/平方米；位于觀瀾的仁山智水推售的聯(lián)排、疊加、洋房、高層等高端產(chǎn)品性價(jià)比突出，得 到市場的認(rèn)可，成為鷺湖國際居住區(qū)的佼佼者，全年累計(jì)銷售85830.24平方米/559套，位居第十，成交均價(jià)19988元/平方米。

3.2 2013年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳市成交金額最大的前10名樓盤共成交約2919768萬元，占全市總成交金額近30%。位于坂田的佳兆業(yè)城市廣 場以416268萬元取得了全市成交金額冠軍；位于蛇口的鯨山覲海以405241萬元位居亞軍；位于農(nóng)科片區(qū)的天御香山以347948萬元位居季軍； 中航天逸以319192萬元位居第四；水榭春天以276251萬元位居第五；信義嘉御山以256100萬元位居第六；信義御城以250808萬元位居第 七；純水岸以247345萬元位居第八；特發(fā)和平里以201124萬元位居第九；合正香蜜原著以199492萬元位居第十。

3.3 2013年深圳開發(fā)商住宅成交面積龍虎榜TOP10

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳十大開發(fā)商共銷售新房164.34萬平方米/17147套，占全市總成交量的3成多。佳兆業(yè)地產(chǎn)傲視群商，旗下 的佳兆業(yè)城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場四大項(xiàng)目大獲豐收，以294482.13平方米/3358套的成交量勇奪2013年開發(fā)商銷 售面積冠軍；信義地產(chǎn)位居亞軍，旗下的信義御城、信義嘉御山兩個(gè)項(xiàng)目共銷售268068.53平方米/2984套；萬科地產(chǎn)位居季軍，旗下的萬科金域緹 香、萬科公園里、萬科翡麗郡、萬科麓城、萬科紅悅、萬科璞悅山、萬科天譽(yù)、萬科清林徑八個(gè)項(xiàng)目共銷售257419.64平方米/2697套；中信地產(chǎn)位居 第四，旗下的中信領(lǐng)航、中信龍盛廣場兩個(gè)項(xiàng)目共銷售149121.01平方米/1799套；中航地產(chǎn)位居第五，旗下的中航天逸共銷售142428.96平方米/1537套；招商地產(chǎn)位居第六，旗下的鯨山覲海、招商花園城、伍茲公寓、招商果嶺四個(gè)共銷售125173.6平方米/808套；水榭花都地產(chǎn)位居第 七，旗下的水榭春天共銷售118757.6平方米/1211套；特發(fā)集團(tuán)位居第八，旗下的特發(fā)和平里共銷售98324.91平方米/1019套；合正地產(chǎn) 位居第九，旗下的合正榮悅、合正香蜜原著兩個(gè)項(xiàng)目共銷售97795.61平方米/863套；和黃地產(chǎn)位居第十，旗下的懿花園、御峰園兩個(gè)項(xiàng)目共銷售 91798.55平方米/871套。

3.4 2013年深圳開發(fā)商住宅成交金額龍虎榜TOP10

根 據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳十大開發(fā)商共成交3979269萬元，占全市總成交金額近一半。佳兆業(yè)地產(chǎn)取得2013年成交面積、成交金額年 度雙冠軍，旗下的佳兆業(yè)城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場四個(gè)項(xiàng)目共銷售623549萬元；萬科地產(chǎn)位居亞軍，旗下的萬科金域緹香、萬 科公園里、萬科翡麗郡、萬科麓城、萬科紅悅、萬科璞悅山、萬科天譽(yù)、萬科清林徑八個(gè)項(xiàng)目共銷售523904萬元；招商地產(chǎn)位居季軍，旗下的鯨山覲海、招商 花園城、伍茲公寓、招商果嶺四個(gè)項(xiàng)目共銷售511299萬元；信義地產(chǎn)位居第四，旗下的信義御城、信義嘉御山兩個(gè)項(xiàng)目共銷售506908萬元；合正地產(chǎn)位 居第五，旗下的合正榮悅、合正香蜜原著兩個(gè)項(xiàng)目共銷售375776萬元；農(nóng)科地產(chǎn)位居第六，旗下的天御香山共銷售347948萬元；中航地產(chǎn)位居第七，旗 下的中航天逸共銷售319192萬元；水榭花都地產(chǎn)位居第八，旗下的水榭春天共銷售276251萬元；華僑城地產(chǎn)位居第九，旗下的純水岸共銷售 247345萬元；京基地產(chǎn)位居第十，旗下的京基濱河時(shí)代廣場、京基云景梧桐兩個(gè)項(xiàng)目共銷售247098萬元。二、二手房市場 1、2013年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)

根 據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2013年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)同比大漲30%，達(dá)26395元/平方米（1-12月加權(quán)平均，下同）。六區(qū)的二手住 宅掛牌均價(jià)全線大漲，寶安區(qū)以35.7%的年漲幅領(lǐng)漲全市，成交均價(jià)突破23000元/平方米，龍崗區(qū)同比上漲27.2%至16725元/平方米；福田區(qū) 同比上漲25.5%至32822元/平方米，為六區(qū)最高；南山區(qū)和鹽田區(qū)同比上漲23%左右，其中，南山區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)為31438元/平方米，鹽 田區(qū)為24904元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲近兩成逼近24000元/平方米。

附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月掛牌均價(jià)走勢圖 2、2013年深圳各行政區(qū)二手房成交分析

深 圳是一個(gè)土地資源十分緊缺的城市，在市區(qū)新房房價(jià)越來越高、郊區(qū)新房供應(yīng)越來越邊緣化的市場環(huán)境下，越來越多的剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房成交量節(jié) 節(jié)攀升。2013年2月，國務(wù)院出臺(tái)新版“國五條”，其中二手房轉(zhuǎn)讓按差價(jià)20%繳納個(gè)稅的調(diào)控細(xì)則，引發(fā)了市場對二手房的過戶潮和搶購潮，3月份二手房 成交量大幅彪升，突破18000套，為18375套，3月份之后，市場進(jìn)入樓市的旺季，二手房成交量持續(xù)高位運(yùn)行，4-12月份，二手房成交量持續(xù)在 6000-8500套之間波動(dòng)，除了農(nóng)歷傳統(tǒng)春節(jié)的2月份成交量較低外，其他月份二手房成交量均十分可觀，全年二手樓市成績斐然。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的 監(jiān)測，2013年深圳二手房成交面積8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套數(shù)95132套，同比增加44.6%。2013年二 手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的區(qū)域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅區(qū)，由于存在價(jià)格優(yōu)勢，備受市場剛需的青睞，成交活躍。二手住宅成交多以1-3房的中小戶型為主，適合工薪家庭置業(yè)。

特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量之比為1.15：1，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積4566702平方米，同比增加33.1%，成交套數(shù)54392套，同比增加44.2%，特區(qū)外二手房成交面積3956669平方米，同比增加五成，成交套數(shù)40740套，同比增加45.1%。

羅湖區(qū)二手房成交面積1271311平方米，同比增加23.5%，成交套數(shù)16783套，同比增加38.0%。

福田區(qū)二手房成交面積1727293平方米，同比增加42.0%，成交套數(shù)19567套，同比增加53.4%。

南山區(qū)二手房成交面積1388072平方米，同比增加33.3%，成交套數(shù)15747套，同比增加38.8%。

鹽田區(qū)二手房成交面積180026平方米，同比增加25.7%，成交套數(shù)2295套，同比增加58.1%。寶安區(qū)二手房成交面積1679442平方米，同比增加34.5%，成交套數(shù)18207套，同比增加38.6%。

龍崗區(qū)二手房成交面積2277227平方米，同比增加65.5%，成交套數(shù)22533套，同比增加五成。3、2013年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2013年深圳二手房的掛牌均價(jià)步步高升,連漲12個(gè)月創(chuàng)歷史新高且意猶未盡，至12月份，掛牌均價(jià)已漲至28775元/平方米的高位。事實(shí)上，這波持久上漲的行情始于2012年5月，累計(jì)已經(jīng)連續(xù)上漲達(dá)20個(gè)月之久，歷史罕見。

2013 年深圳二手房的成交量保持在一個(gè)較高的體量上運(yùn)行，1月份延續(xù)去年的活躍交易氛圍，以8530套的巨量成交拉開2013年的序幕，2月份受農(nóng)歷新年的影 響，成交量季節(jié)性回落至3840套，為年內(nèi)單月最低，3月份在按過戶價(jià)征稅的政策影響下，市場上演一波與時(shí)間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達(dá)18375 套，為年內(nèi)單月最高，第二季度成交相對平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。4、2013年深圳住宅租金

根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2013年深圳的住宅租金繼續(xù)保持較快的上漲速度，為55元/平方米/月（1-12月加權(quán)均價(jià)，下同），較2012年上漲6元/平方米/月，同比漲幅為12.2%，雖然年漲幅達(dá)兩位數(shù)，但仍小于房價(jià)的漲幅，導(dǎo)致租售比再次失衡。

各 行政區(qū)方面，六區(qū)的住宅租金繼續(xù)保持較快的上漲速度，其中，南山區(qū)漲勢迅猛，同比上漲17%達(dá)62元/平方米/月；鹽田區(qū)同比上漲14.6%至47元/平方米/月；寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比也上漲一成多，其中，寶安區(qū)的住宅租金為40元/平方米/月，龍崗區(qū)為34元/平方米/月；羅湖區(qū)和福田區(qū)的住宅租金年漲幅 略顯溫和，漲幅在9%左右，其中，羅湖區(qū)為58元/平方米/月，福田區(qū)為64元/平方米/月，為六區(qū)最高。

附：2013年各區(qū)代表性樓盤1-12月租金走勢圖

第五篇：2015年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告90頁

2015年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告

目 錄

第一部分：土地市場

附一：2015年成交地塊分布情況 附二：2015年成交地塊的主要指標(biāo) 第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2015年新房供應(yīng)分析

附1：2015年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總 附2：2015年預(yù)售住宅戶型構(gòu)成 2、2015年新房成交分析 2.1 成交均價(jià)分析

附：2015年深圳各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖 2.2 成交量分析 2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析 2.3.1蛇口片區(qū) 2.3.2西麗片區(qū) 2.3.3龍華片區(qū) 2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū) 2.3.5新安片區(qū) 2.3.6光明片區(qū) 2.3.7龍崗中心城 2.3.8布吉片區(qū) 2.3.9坪山新區(qū) 2.3.10坂田片區(qū)

2.4 2015年深圳新房供求比 2.5 2015年深圳房價(jià)收入比 2.6 2015年深圳租售比

2.7 2015年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧 3、2015年深圳樓市龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10 3.2 2015年深圳樓盤成交金額龍虎榜TOP10 3.3 2015年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交面積TOP10 3.4 2015年深圳開發(fā)商（商品房：含住宅、商業(yè)、寫字樓）成交金額TOP10 二、二手房市場 1、2015年深圳各行政區(qū)二手住宅掛牌均價(jià) 2、2015年深圳各行政區(qū)二手房成交分析 3、2015年1-12月深圳二手房量價(jià)走勢分析 4、2015年深圳住宅租金 5、2015年1-12月深圳各行政區(qū)租金走勢圖

三、2015年新房二手房量價(jià)比較

1、新房二手房價(jià)格比較

2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業(yè) 一、一手商業(yè)

1、新增預(yù)售分析

附：2015年商業(yè)預(yù)售項(xiàng)目匯總

2、一手商業(yè)成交分析

附：2015年樓盤成交龍虎榜之商業(yè)TOP10 二、二手商業(yè)

1、二手商業(yè)掛牌均價(jià)

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量價(jià)走勢圖

2、商業(yè)租金

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖

3、二手商業(yè)成交分析 第四部分：寫字樓 一、一手寫字樓

1、新增預(yù)售分析

附：2015年取得預(yù)售證的寫字樓項(xiàng)目

2、一手寫字樓成交分析

附：2015年樓盤成交龍虎榜之寫字樓TOP10 二、二手寫字樓

1、二手寫字樓掛牌均價(jià)

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量價(jià)走勢圖

2、寫字樓租金

附：2015年1-12月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

3、二手寫字樓成交分析 第五部分：政策點(diǎn)評 第六部分：2015年小結(jié) 第七部分：2016年預(yù)測

【內(nèi)容摘要】2015年是深圳樓市量價(jià)持續(xù)大幅攀升的一年，營業(yè)稅5改

2、央行5次降息，多重調(diào)控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價(jià)持續(xù)跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進(jìn)一步的遐想空間，量價(jià)的瘋狂也讓市場陷入了莫名的恐慌之中……

2015年深圳出讓住宅用地13.30萬平方米，同比增加1.9倍…… 2015年深圳住宅預(yù)售675萬平方米，同比增加14.8%……

2015年深圳新房成交666萬平方米/66450套，同比增加六成多……

2015年深圳新房成交均價(jià)33426元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比上漲39.4%…… 2015年深圳新房供求比為1：0.99，供求基本持平…… 2015年深圳房價(jià)收入比為26倍，租售比為1∶471……

2015年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)為40025元/平方米，同比上漲34.0%…… 2015年深圳二手商品房成交1218.73萬平方米/139893套，同比翻番…… 2015年深圳的住宅租金為71元/平方米/月，同比上漲16.4%…… 2015年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.8倍……

2015年深圳二手商業(yè)的掛牌均價(jià)為65260元/平方米，同比上漲7.0%…… 2015年深圳商業(yè)的租金為243元/平方米/月，同比下跌14.4%……

2015年深圳二手寫字樓的掛牌均價(jià)為37705元/平方米，同比上漲3.6%…… 2015年深圳寫字樓的租金為141元/平方米/月，同比上漲4.4%……

第一部分：土地市場

隨著深圳新增土地資源的緊缺，城市更新用地在深圳的房地產(chǎn)市場中扮演著愈來愈重要的角色，2015年深圳樓市的火爆和亢奮，吸引社會(huì)各路資金齊聚深圳，從二三級市場蔓延到一級土地市場，2015年有限的土地出讓，頻頻引發(fā)多家房企的大肆爭奪，地王頻出，樓面地價(jià)頻創(chuàng)歷史新高，位于寶安尖崗山的A122-0345宗地，樓面地價(jià)直逼8萬元/平方米，成為近年來深圳樓市的地王新貴。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳共成交18塊土地，其中4塊居住用地，10塊商業(yè)用地，3塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，1塊商業(yè)性辦公用地。2015年共計(jì)用地面積320580平方米，同比減少77.4%，建筑面積1685717平方米，同比減少51.5%，成交金額3225101萬元，同比減少37.8%，樓面地價(jià)上漲28.3%，為19132元/平方米。

4塊居住用地位于羅湖、寶安、龍崗三個(gè)區(qū)域，用地面積132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面積502123平方米，同比增加1.7倍，成交金額961800萬元，同比增加1.1倍，樓面地價(jià)下跌23.7%，為19155元/平方米。

10塊商業(yè)用地位于福田、南山、鹽田、寶安、龍崗五個(gè)區(qū)域，用地面積169241平方米，同比增加54.0%；建筑面積1060034平方米，同比暴增5倍，成交金額2026401萬元，同比大增5.7倍，樓面地價(jià)同比上漲一成，為19116元/平方米。

3塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地位于南山、寶安兩個(gè)區(qū)域，用地面積12342平方米，同比減少六 成，建筑面積87390平方米，同比減少66.5%，成交金額156000萬元，同比減少56.0%，樓面地價(jià)同比大幅上漲31.3%，為17851元/平方米。

1塊商業(yè)性辦公用地位于寶安區(qū)，用地面積6026平方米，同比減少97.8%；建筑面積36170平方米，同比減少98.2%；成交金額80900萬元，同比減少97.5%；樓面地價(jià)大幅上漲34.0%，為22367元/平方米。

從居住用地的供給來看：

編號為H103-0010的居住用地位于羅湖區(qū)，項(xiàng)目含回遷住房面積144051.49平方米，建成后能夠?yàn)槭袌鰩?萬平方米的有效供給；編號為G11337-0101的居住用地位于坪山新區(qū)，項(xiàng)目含保障性住房面積45000平方米，建成后能夠?yàn)槭袌鰩砑s12萬平方米的有效供給，編號為A122-0352和A122-0345的居住用地位于寶安區(qū)，建成后能夠?yàn)槭袌鰩砑s9萬平方米的有效供給。2015年住宅用地出讓能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o量約為30萬平方米。

從商業(yè)性辦公用地的供給來看：

2015年僅成交1塊商業(yè)性辦公用地，編號為A002-0047的宗地屬于定向轉(zhuǎn)讓，辦公樓自竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，故不能給市場帶來有效供給。

點(diǎn)評：2015年是深圳樓市異?；鸨彤惓？簥^的一年，成交量創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來的新高，成交均價(jià)大幅創(chuàng)歷史新高，二級市場的火爆滲透到土地市場，2015年可供出讓的新增土地十分有限，進(jìn)而引發(fā)全國各地的房地產(chǎn)企業(yè)來深圳分爭市場蛋糕，有限的幾塊出讓土地，紛紛成為深圳乃至全國土地市場的地王。

有限的土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，2015年深圳僅出讓4塊居住用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o僅為30萬平方米，這樣的供給量對深圳的住宅市場貢獻(xiàn)甚微，近年來深圳大幅加大城市更新的力度，深圳樓市主要依賴于舊改項(xiàng)目，有效緩解了新增土地供應(yīng)的不足。2015年深圳僅定向轉(zhuǎn)讓1塊商業(yè)性辦公用地，寫字樓市場無有效供給，由于2014年商業(yè)性辦公用地出讓體量很大，有效供給達(dá)100萬平方米，因此，2015年的零供給并不會(huì)引起寫字樓市場的供應(yīng)緊張。附一：2015年成交地塊分布情況

附二：2015年成交地塊的主要指標(biāo)

第二部分：住宅市場

一、新房市場 1、2015年新房供應(yīng)分析

2015年，是深圳樓市量價(jià)大放異彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均價(jià)同比猛漲39.4%。樓市的火爆，始于政策面和資金面的寬松，2014年央行“930”新政放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新規(guī)是引爆深圳樓市活躍度的導(dǎo)火索，2015年“330”新政二手房營業(yè)稅免征年限五改二，是樓市持續(xù)走向火爆的催化劑，央行2015年的5次降息，成為了推動(dòng)深圳樓市量價(jià)上行的加速器?？偠灾?，2015年深圳樓市在政策寬松、資金面寬松的大背景下，遏制和壓抑了多年的需求全部被激活，最終，深圳樓市以666萬平方米/66450套的成交量向市場交出了一份十分靚麗的答卷，成交均價(jià)同樣驚人，全年均價(jià)33426元/平方米，同比近40%的價(jià)格漲幅，在反映深圳樓市火爆的同時(shí)，也讓市場焦慮和恐慌，多少透漏出深圳樓市過度炒作的意味。市場交易的活躍、成交量的大幅攀升，全面激發(fā)了開發(fā)商的做多熱情，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳住宅預(yù)售面積6747831平方米，同比增加14.8%，預(yù)售套數(shù)63770套，同比增加5.2%。預(yù)售的項(xiàng)目呈兩極分化態(tài)勢，其一是以普通剛需置業(yè)者為主的普通住宅，戶型供給以1-4房的緊湊型戶型為主，價(jià)格相對較低；其二是以高收入人群為主的高端豪宅，戶型供給以4房及以上的大戶型為主，價(jià)格高企。

2015年住宅預(yù)售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)外住宅預(yù)售量是特區(qū)內(nèi)的3.3倍，特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售面積1586576平方米，同比增加四成，預(yù)售套數(shù)11766套，同比增加19.5%；特區(qū)外住宅預(yù)售面積5161255平方米，同比增加8.8%，預(yù)售套數(shù)52004套，同比增加2.5%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)6個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積268347平方米，同比增加30.4%；預(yù)售套數(shù)2364套，同比增加60.4%。其中華潤銀湖藍(lán)山預(yù)售量131238.28平方米/833套；靖軒豪苑預(yù)售量50306.43平方米/608套，是羅湖區(qū)預(yù)售量較大的兩個(gè)樓盤。

2015年福田區(qū)僅寶能公館一個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積97435平方米，同比減少61.4%；預(yù)售套數(shù)647套，同比減少71.4%。

南山區(qū)18個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積1115964平方米，同比增加78.7%，預(yù)售套數(shù)7777套，同比增加四成。其中海上世界雙璽預(yù)售量143675.2平方米/658套；華潤城預(yù)售量137360.6平方米/1173套；恒裕濱城預(yù)售量124583.12平方米/833套；博林天瑞預(yù)售量114040.98平方米/630套；前海時(shí)代預(yù)售量97524.75平方米/550套；華潤深圳灣?悅府預(yù)售量89374.71平方米/290套，是南山區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

鹽田區(qū)3個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積104830平方米，同比增加近1.1倍，預(yù)售套數(shù)978套，同比增加七成。其中璽悅山預(yù)售量43294.72平方米/486套；合泰御景翠峰預(yù)售量33886.63平方米/267套；上善梧桐苑預(yù)售量27648.57平方米/225套。

寶安區(qū)34個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2808731平方米，同比增加兩成；預(yù)售套數(shù)27655套，同比增加12.4%。其中領(lǐng)航城預(yù)售量205381.8平方米/2390套；港鐵天頌預(yù)售量191363平方米/1698套；鴻榮源壹方中心預(yù)售量190515.07平方米/764套；鴻榮源壹城中心預(yù)售量161443.69平方米/1637套；聯(lián)投東方預(yù)售量137674.2平方米/1423套；萬科九龍山預(yù)售量134242平方米/1367套；華聯(lián)?城市全景預(yù)售量132313.52平方米/1312套；中糧鳳凰里預(yù)售量115516.57平方米/1215套；龍光玖龍璽預(yù)售量105234平方米/1151套，是寶安區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

龍崗區(qū)38個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積2352524平方米，同比減少2.7%；預(yù)售套數(shù)24349套，同比減少6.9%。其中恒地悅山湖預(yù)售量184025.2平方米/1850套；宇宏?健康花城預(yù)售量178228.3平方米/1800套；鴻榮源尚峰預(yù)售量167581.8平方米/1926套；金眾云山棲預(yù)售量153613.58平方米/1604套；頤安?都會(huì)中央預(yù)售量137945.74平方米/1480套；萬科天譽(yù)預(yù)售量129694.5平方米/1242套；京基御景印象預(yù)售量116955.88平方米/1349套，是龍崗區(qū)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。

附1：2015年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總

附2：2015年預(yù)售住宅戶型構(gòu)成 2、2015年新房成交分析

2015年是深圳樓市量價(jià)持續(xù)大幅攀升的一年，330新政營業(yè)稅5改

2、公積金購房首付降低、央行5次降息，多重調(diào)控政策的不斷松綁，是2015年深圳樓市大幅走暖、甚至走向“瘋狂”的加速劑和催化劑。2015年全年深圳樓市供求兩旺、成交活躍、房價(jià)持續(xù)跳躍式上漲，并以大幅翹尾的方式凌厲收官，給市場留下了進(jìn)一步的遐想空間，量價(jià)的瘋狂也讓市場陷入 了莫名的恐慌之中。

2.1 成交均價(jià)分析

調(diào)控新政松綁、剛需集中入市、多重利好樓市集結(jié)，集“天時(shí)、地利”于一體的2015深圳樓市，爆發(fā)出十分強(qiáng)大的購買力，購買力是房價(jià)大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升、強(qiáng)勢翹尾，創(chuàng)出令人驚嘆的歷史新高和漲幅。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳新房住宅的成交均價(jià)為33426元/平方米，較2014年（23972元/平方米）飆漲39.4%。市場需求強(qiáng)大、供應(yīng)相對緊缺是房價(jià)飆漲的前提，深圳是一座樓市無庫存積壓的城市，需求旺盛只能通過房價(jià)上漲來緩解。單價(jià)3萬級別的項(xiàng)目如港鐵天頌、鴻榮源尚峰、萬科天譽(yù)、領(lǐng)航城、星河傳奇、萬科麓城、中海錦城、萬科公園里、前海時(shí)代、華暉云門、鴻榮源?壹城中心、頤安都會(huì)中央、宏發(fā)世紀(jì)城等是房價(jià)的中流砥柱；而華潤城、華潤銀湖藍(lán)山、鴻榮源?壹方中心、博林天瑞、海上世界雙璽、星河銀湖谷、勤誠達(dá)?22世紀(jì)、龍光玖龍璽、中海九號公館等高大上項(xiàng)目則推動(dòng)房價(jià)更上一層樓。

各行政區(qū)方面，2015年全市六區(qū)的新房住宅成交均價(jià)全面上漲。南山、福田步入5萬時(shí)代，羅湖區(qū)高位攀升，寶安區(qū)和龍崗區(qū)低位大幅上漲，鹽田區(qū)同比上漲7.9%。

羅湖區(qū)2015年單價(jià)5萬級別以上的項(xiàng)目增多，如華潤銀湖藍(lán)山、天璽1號、錦緣里成交均價(jià)都在5.5萬上下，塑和公園華府成交均價(jià)超過6萬，云景梧桐成交均價(jià)突破7萬，推動(dòng)全區(qū)的新房成交均價(jià)突破4.5萬關(guān)口，達(dá)48636元/平方米，同比大漲14.5%。

福田區(qū)2015年對區(qū)域房價(jià)推動(dòng)最大的項(xiàng)目是寶能公館，其成交均價(jià)8萬上下，成交量超過4萬平方米，位居福田區(qū)亞軍，價(jià)高量大，對區(qū)域房價(jià)的拉升動(dòng)能巨大，另外其他在售項(xiàng)目價(jià)格普遍在5萬上下，使得區(qū)域房價(jià)的拉升基礎(chǔ)大幅提高，為54461元/平方米，同比大漲28.3%。

南山區(qū)2015年房價(jià)最搶眼，價(jià)格全市最高，漲幅全市最大。全市成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目（恒裕濱城、海上世界雙璽、鴻榮源壹方中心、寶能公館、香山美墅）有3個(gè)來自南山區(qū)，其中，恒裕濱城和海上世界雙璽的成交均價(jià)超過9萬/平方米！香山美墅和曦灣天馥是7萬級別的豪宅項(xiàng)目，6萬級別的項(xiàng)目大幅增加至5個(gè)：中熙君南山、漢森?吉祥龍、寶能城、燕晗山苑、林語堂，高端項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)支撐區(qū)域的房價(jià)高位再度飚漲，達(dá)56484元/平方米，同比暴漲36.9%。

相比其他區(qū)域，鹽田區(qū)2015年是深圳房價(jià)表現(xiàn)最具親和力的區(qū)域，由于在售項(xiàng)目多為3萬上下的剛需樓盤，使得區(qū)域的新房成交均價(jià)溫和上漲，為30498元/平方米，同比上漲7.9%。

寶安區(qū)2015年區(qū)域房價(jià)的飚漲源于高端項(xiàng)目的增加，鴻榮源?壹方中心成交均價(jià)超過8萬元，龍光?玖龍璽和華聯(lián)城市全景成交均價(jià)超過5萬元，另外，單價(jià)4萬級別的項(xiàng)目大幅增加至7個(gè)，卓越皇后道、中海九號公館、雍和園、鴻榮源壹城中心、和公館、懷德峰景、勤誠達(dá)22世紀(jì)等，高端項(xiàng)目成交活躍推動(dòng)區(qū)域房價(jià)大幅上行，達(dá)31955元/平方米，同比暴漲34.5%。

龍崗區(qū)2015年單價(jià)3萬級別的項(xiàng)目大幅擴(kuò)容，除了成交主力萬科天譽(yù)、萬科麓城、頤安都會(huì)中央、萬科公園里、恒大帝景等外，新增了鴻榮源尚峰、佳華領(lǐng)匯廣場、太陽雨家園、儒駿城立方、聯(lián)美新天地等，同時(shí)出現(xiàn)了單價(jià)4萬以上的項(xiàng)目——星河銀湖谷、信義金御半山、德潤榮君府，高價(jià)項(xiàng)目擴(kuò)容拉升了區(qū)域的房價(jià)水平，為24769元/平方米，同比暴漲31.9%。

附：2015年深圳各區(qū)代表性樓盤1-12月成交均價(jià)走勢圖

2015年深圳樓市行情火爆，房價(jià)也是乘勢而上，大量項(xiàng)目成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升，其中大部分樓盤漲幅較為明顯，如：華潤銀湖藍(lán)山、綠景虹灣、華潤城、博林天瑞、山海韻、鵬廣達(dá)山海四季城、光明峰薈、領(lǐng)航城、金地鷺湖1號、星河傳奇、懷德公元、松茂御龍灣、京基御景印象、金眾云山棲、頤安都會(huì)中央、宇宏健康花城等。

2.2 成交量分析

2015年，從二套房首付降低到營業(yè)稅5改2，從降息降準(zhǔn)到樓市去庫存，不斷松綁的調(diào)控政策為樓市營造了絕佳的宏觀環(huán)境，遏制和壓抑了多年的剛需紛紛擺脫限貸的束縛，踴躍入市，樓市景氣指數(shù)爆棚，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交均價(jià)強(qiáng)勢飚漲。整個(gè)2015，深圳樓市走出了一個(gè)持續(xù)活躍的暴漲行情，成交量同比大幅暴增，成交均價(jià)更是走出了十分凌厲的飚

升行情，創(chuàng)出驚人的歷史新高。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳市累計(jì)銷售新房住宅665.89萬平方米，較2014年（403.03萬平方米）暴增65.2%，成交套數(shù)66450套，較2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房價(jià)大漲，使得成交金額同比增幅放大，達(dá)2225.79億元，較2014年（966.17億元）大增1.3倍。

羅湖區(qū)2015年新增了靖軒豪苑、城建?御湖峰、錦緣里、塑和公園華府四個(gè)項(xiàng)目，市場供求兩旺，全年共成交新房住宅25.08萬平方米，同比增加86.6%，成交套數(shù)2339套，同比增加1.2倍，成交金額122億元，同比增加1.1倍。全區(qū)共有10個(gè)項(xiàng)目成交，其中，華潤銀湖藍(lán)山、四季御園、靖軒豪苑、天璽1號為全區(qū)的成交主力，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近80%的成交量。

福田區(qū)2015年新增了寶能公館一個(gè)項(xiàng)目，且以高量高價(jià)為區(qū)域的房地產(chǎn)市場做出了卓越的貢獻(xiàn)，全年共成交新房住宅18.83萬平方米，同比增加65.9%，成交套數(shù)1455套，同比增加71.6%，成交金額超過百億，為102.53億元，同比增加1.1倍。全區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目成交，其中，綠景虹灣、寶能公館、棲棠映山、山語清暉是成交主力，均有2萬平方米以上的成交，四盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約77%的成交量。

南山區(qū)2015年新入市的項(xiàng)目有：恒裕濱城、中熙君南山、水灣1979、塘朗城、寶能城、燕晗山苑、前海時(shí)代、漢森吉祥龍等大量新盤入市，同時(shí)超級大盤華潤城、海上世界雙璽、博林天瑞等不斷加推新品，相對充盈的供應(yīng)量吸引大批購房人群置業(yè)南山，成交量暴增，成交面積87.41萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數(shù)7120套，同比翻番，成交金額逼近500億，為493.71億元，同比增加2.3倍。全區(qū)共有26個(gè)項(xiàng)目成交，其中，華潤城表現(xiàn)十分突出，成交量近18萬平方米，博林天瑞和海上世界雙璽成交量均超過8萬平方米，前海時(shí)代、華暉云門、塘朗城、山海韻的成交量均超過3萬平方米，上述7盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約66%的成交量。

鹽田區(qū)2015年新入市的項(xiàng)目有：山海四季城、璽悅山、上善梧桐苑，供應(yīng)增加引發(fā)成交量激增，全年共成交新房住宅10.69萬平方米，同比增加1.4倍，成交套數(shù)1221套，同比增加1.6倍，成交金額32.62億元，同比增加1.6倍。全區(qū)共有8個(gè)項(xiàng)目成交，其中山海四季城一盤獨(dú)大，獨(dú)自貢獻(xiàn)了全區(qū)41%的成交量，御景臺(tái)雅園、璽悅山、上善梧桐苑也有較好的表現(xiàn)，單盤成交量均超過1萬平方米。

寶安區(qū)2015年成交量超過10萬平方米的樓盤有5個(gè)，港鐵?天頌、聯(lián)投東方、光明峰薈、領(lǐng)航城、金地?鷺湖1號，體量較大的樓盤供求活躍，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的成交量大幅上揚(yáng)，全區(qū)共成交新房住宅246.80萬平方米，同比增加九成，成交套數(shù)24562套，同比增加85.3%，由于鴻榮源?壹方中心、龍光?玖龍璽等高端項(xiàng)目熱銷，拉升區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)飚升，使得成交金額暴增，為788.64億元，同比增加1.5倍。此外，星河傳奇、鴻榮源?壹方中心、懷德公元、萬科九龍山、特發(fā)和平里等也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，單盤成交量在9萬平方米左右，全區(qū)成交量TOP10貢獻(xiàn)全區(qū)約42%的成交量。

龍崗區(qū)2015年新房市場十分活躍，供求兩旺，不少項(xiàng)目成交井噴，表現(xiàn)最為搶眼的京基御景印象以20萬平方米的成交量傲視群雄，鴻榮源尚峰以近15萬平方米的成交量緊隨其后，36 成交量在10萬平方米級別的有：宇宏?健康花城、萬科天譽(yù)、金眾云山棲，成交量在8萬平方米級別的有：萬科麓城、星河銀湖谷、中駿四季陽光、信義金御半山、全盛紫悅龍庭，大盤項(xiàng)目的全面發(fā)力助推區(qū)域的新房成交量奪得各區(qū)之冠，龍崗區(qū)以277.09萬平方米居于各區(qū)之首，同比增加33.7%，成交套數(shù)29753套，同比增加三成，成交金額686.32億元，同比增加76.4%。全區(qū)共有69個(gè)項(xiàng)目成交，其中，上述10個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)41%的成交量。

2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、龍崗中心城、布吉、坪山、坂田。這些片區(qū)均為量價(jià)主要貢獻(xiàn)者，或者對全市的房價(jià)有較大的支撐，如蛇口片區(qū)等，或者對全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華片區(qū)、布吉片區(qū)、龍崗中心城、坪山片區(qū)等，或者兩者并有。

2.3.1蛇口片區(qū)

蛇口自貿(mào)區(qū)的成立，給蛇口片區(qū)的樓盤無疑是一個(gè)重大利好，2015年蛇口片區(qū)新增入市的項(xiàng)目有：水灣1979、赤灣海鵬閣、林語堂，價(jià)格都在4.5萬之上，大戶型高端豪宅項(xiàng)目海上世界雙璽即是片區(qū)的量價(jià)主要支撐者。片區(qū)內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套數(shù)777套，同比減少29.5%，成交金額114.34億元，同比暴增1.1倍；成交均價(jià)74800元/平方米，同比上漲62.3%。

2.3.2西麗片區(qū)

2015年西麗片區(qū)的樓市可謂是星光熠熠，新增了塘朗城和寶能城兩個(gè)項(xiàng)目，尤其位于大學(xué)城的寶能城異軍突起，帶領(lǐng)西麗房價(jià)直破6萬大關(guān)，同時(shí)，博林天瑞、華暉云門都有不錯(cuò)的成績，片區(qū)內(nèi)的6個(gè)住宅項(xiàng)目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套數(shù)2291套，同比翻番，成交金額117.79億元，同比暴增近兩倍，成交均價(jià)43600元/平方米，同比上漲28.2%。

2.3.3龍華片區(qū)

2015年龍華樓市是深圳的焦點(diǎn)，有港鐵天頌、龍光玖龍璽、鴻榮源壹城中心、悠山美地、保利悅都、瓏門、和公館共7個(gè)新盤入市，其中地王項(xiàng)目龍光玖龍璽的最近一期開盤更是破了6萬大關(guān)，使得龍華的房價(jià)持續(xù)升溫。片區(qū)內(nèi)13個(gè)項(xiàng)目共成交741449平方米，同比

暴增1.6倍，成交套數(shù)7566套，同比暴增1.4倍，成交金額263.64億元，同比暴增兩倍多，成交均價(jià)上漲43.5%，達(dá)35600元/平方米。

2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)

2015年西鄉(xiāng)樓市依然火爆，新入市的3個(gè)項(xiàng)目：幸福珺灣、君成雍和園、天福華府均表現(xiàn)甚佳，領(lǐng)航城三期和中海九號公館更是量價(jià)的重要保證。片區(qū)內(nèi)9個(gè)項(xiàng)目共成交290413平方米，同比減少24.0%，成交套數(shù)2733套，同比減少19.6%，成交金額107.17億元，同比減少11.3%，成交均價(jià)36900元/平方米，同比上漲16.8%。

2.3.5新安片區(qū)

2015年新安片區(qū)新增華聯(lián)城市全景1個(gè)項(xiàng)目，還有勤誠達(dá)22世紀(jì)二期入市，兩個(gè)樓盤紛紛將新安片區(qū)帶入5萬時(shí)代，片區(qū)內(nèi)5個(gè)項(xiàng)目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套數(shù)1425套，同比增加22.7%，成交金額51.07億元，同比增加六成，成交均價(jià)37000元/平方米，同比上漲27.6%。

2.3.6光明片區(qū)

2015年光明片區(qū)新增3個(gè)項(xiàng)目：光明1號、宏發(fā)嘉域、正兆景嘉園，還有光明峰薈的二期

入市，這幾個(gè)項(xiàng)目給光明片區(qū)帶來巨大的成交量，片區(qū)內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目共成交373103平方米，成交套數(shù)3937套，成交金額701129萬元，三者同比都暴增2.4倍，由于項(xiàng)目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低價(jià)項(xiàng)目稀釋了片區(qū)的均價(jià)，使得房價(jià)上漲沒有明顯的體現(xiàn)，反而小幅下跌，片區(qū)成交均價(jià)為18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龍崗中心城

2015年龍崗中心城的樓市大放異彩，告別了連續(xù)三年下滑的勢頭，整個(gè)片區(qū)共有全盛紫悅龍庭、金地龍城中央、壹錦園、嘉億爵悅、美地里園5個(gè)新項(xiàng)目入市，同時(shí)，闊別一年多的萬科天譽(yù)，二期閃亮登場成交逾千套，使得龍崗中心城的量價(jià)齊升，片區(qū)內(nèi)13個(gè)項(xiàng)目共成交572407平方米，同比翻番，成交套數(shù)6010套，同比大增98.9%，成交金額153.03億元，同比暴增兩倍，成交均價(jià)26700元/平方米，同比上漲54.3%。

2.3.8布吉片區(qū)

2015年布吉片區(qū)的樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)，推盤不斷，其中新增4個(gè)樓盤：鴻榮源尚峰、宇宏健康花城、信義金御半山、聯(lián)美新天地，另外還有萬科公園里四期、萬科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推單位，片區(qū)供求兩旺，量價(jià)齊升。片區(qū)內(nèi)14個(gè)項(xiàng)目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套數(shù)7044套，同比增加41.2%，成交金額211.56億元，同比翻番，成交均價(jià)上漲35.0%，達(dá)31600元/平方米。

2.3.9坪山新區(qū)

2015年坪山新區(qū)利好不斷，坪山至北站捷運(yùn)列車的開通，無疑是刺激坪山樓市高速發(fā)展的重大利好，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，從1字頭飚到2字頭，新增力高君御國際1個(gè)新樓盤，同時(shí)京基御景印象三期是片區(qū)成交量的主力貢獻(xiàn)者，成交面積超20萬平方米，榮獲全市成交量冠軍。片區(qū)內(nèi)7個(gè)項(xiàng)目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套數(shù)4876套，同比增加52.9%，成交金額74.28億元，同比增加85.1%，成交均價(jià)16100元/平方米，同比上漲18.4%。

2.3.10坂田片區(qū)

2015年坂田片區(qū)樓市繼續(xù)保持高度活躍，新增了太陽雨家園、佳華領(lǐng)匯廣場、德潤榮君府、儒駿城立方、高發(fā)悅馳苑共5個(gè)項(xiàng)目，超大體量的星河銀湖谷仍是片區(qū)的主角，片區(qū)成交量有一定程度的下滑。片區(qū)內(nèi)10個(gè)項(xiàng)目共成交324324平方米，同比減少18.0%，成交套數(shù)3495套，同比減少16.3%，由于房價(jià)持續(xù)飆升，即使成交量減少，但成交金額反而增加，達(dá)113.27億，同比增加17.5%，成交均價(jià)34900元/平方米，同比上漲43.0%。

2.4 2015年深圳新房供求比

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積為674.77萬平方米，銷售面積為665.89萬平方米，即供應(yīng)過剩約8.8萬平方米，供求比為1：0.99，供給略大于需求，市場存量繼續(xù)增加。自2010年調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)5年供大于求：

2010年供求比為：1：0.82 2011年供求比為：1：0.69 2012年供求比為：1：0.75 2013年供求比為：1：0.80 2014年供求比為：1：0.69 2015年供求比為：1：0.99

各行政區(qū)方面，除了福田、鹽田、龍崗以外，其他三區(qū)均出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，其中，供求失衡最嚴(yán)重的是南山區(qū)，新增預(yù)售面積消化78%，供應(yīng)過剩約24萬平方米，寶安區(qū)的供求比為1:0.88，過剩約34萬平方米，羅湖區(qū)的供求比為1:0.93，過剩約2萬平方米；福田、鹽田、龍崗都出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其中鹽田的供求比為1:1.02，龍崗的供應(yīng)缺口約42萬平方米，供求比為1:1.18，福田的供求比為1:1.93，消耗了部分的庫存量。

2.5 2015年深圳房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價(jià)合理與否的指標(biāo)之一，國際慣例認(rèn)為房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計(jì)算2015年深圳房價(jià)收入比。

根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年深圳年人均可支配收入40948元，名義上增長9.0%，按照同樣的增長比率，預(yù)計(jì)2015年的年人均可支配收入為：40948×（1+9.0%）＝44633元，則夫婦倆的家庭年平均收入為：44633×2＝89266元。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳新房的成交均價(jià)為33426元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為70×33426＝2339820元。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2015年深圳的房價(jià)收入比＝2339820÷89266≈26倍！高于去年的房價(jià)收入比（17倍），由于2015年深圳房價(jià)上漲過快，導(dǎo)致深圳房價(jià)在持續(xù)平穩(wěn)的兩年后再度飆升(2013年為17倍，2014年17倍)，而且遠(yuǎn)高于國際上限（6倍），即按2015年深圳的房價(jià)，一個(gè)夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約26年才能負(fù)擔(dān)得起購房款！

2.6 2015年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購置總價(jià)大致相等。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳住宅的租賃均價(jià)為71元/平方米/月，新房成交均價(jià)為33426元/平方米，即2015年深圳的租售比為71∶33426≈1∶471，租售比較2014年（1∶393）明顯偏離，深圳的租售比經(jīng)過兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386，2013年1∶393）回歸調(diào)整后再度偏離合理底線（1∶300）。

對應(yīng)71元/平方米/月的租金水平，深圳房價(jià)的合理高位為71×300＝21300元/平方米，即

目前33426元/平方米的房價(jià)較合理的高位偏高約57%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量價(jià)走勢分析

2015年深圳樓市行情火爆，尤其在330新政后，市場搶購風(fēng)潮不斷，屢現(xiàn)新盤當(dāng)日售罄現(xiàn)象，年末更是拍出樓面價(jià)達(dá)79000元/平方米的全國地王，2015年深圳樓市可謂是“驚喜連連”，量價(jià)齊升。

成交均價(jià)方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的區(qū)間波動(dòng)，年內(nèi)新房均價(jià)單月最低為4月份的26370元/平方米，6月后新房均價(jià)突破3萬大關(guān)，隨后一路飆升，僅在10月小幅回落，然而11月更是沖破4萬大關(guān)，達(dá)44761元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。

成交量方面，2月份受農(nóng)歷新年影響，成交量較少，僅1985套，為全年單月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之間波動(dòng)，6月份為全年單月最高值，達(dá)7494套，7月后連續(xù)幾個(gè)月下探，10月-12月成交量出現(xiàn)“翹尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及價(jià)格走勢回顧

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006-2015年深圳的住宅供應(yīng)量大致可以分為兩個(gè)階段：2006-2010年為供應(yīng)下降階段，2006年是近十年間最大值695萬平方米，隨后逐年減少，并在2010年為歷史新低，供應(yīng)量僅為393萬平方米；2011年-2015年隨著市場向好，供應(yīng)逐年回升，2015年增加至675萬平方米，為2007年以來最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房銷售量逐年減少，2006年是近十年銷量最好的一年，達(dá)到706萬平方米，而到2011年即下滑到273萬平方米的歷史低位，2012年后市場逐步好轉(zhuǎn)，供求兩旺，銷售量觸底反彈，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市場火爆行情一觸即發(fā)。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的新房需求量急劇下滑，供應(yīng)過剩超200萬平方米，供求比為1:0.6，創(chuàng)歷史新低；2009年救市政策刺激

大量剛需入市，激發(fā)一波投資投機(jī)熱潮，使得市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，供應(yīng)缺口在177萬平方米左右，供求比為1:1.4，為歷史新高，2010年開始一系列的調(diào)控后，市場成交量開始下滑，直到2015年實(shí)現(xiàn)供求大致均衡。

房價(jià)方面，2006年為近十年最低，新房均價(jià)在1萬元之下，而2007年開始房價(jià)大幅上漲，2006-2007年漲幅為近十年最大，達(dá)44.9%，后受2008年金融危機(jī)影響，房價(jià)小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房價(jià)一路飆升，屢創(chuàng)新高，2010年新房成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，在嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，2011-2012年新房成交均價(jià)出現(xiàn)歷史上罕見的“兩連跌”，2013-2015年新房均價(jià)實(shí)現(xiàn)“三級跳”，尤其在火爆的2015年，新房均價(jià)突破3萬大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高，達(dá)33426元/平方米，漲幅為39%。

3、2015年深圳樓盤成交龍虎榜

3.1 2015年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳市成交量最大的前10名樓盤共成交1358546平方米/13815套，占全市總成交量約20%。位于坪山新區(qū)的京基御景印象，憑借較低的門檻贏得市場份額，以壓倒性的優(yōu)勢問鼎全市個(gè)盤銷量冠軍，2015年累計(jì)銷售203425.01平方米/2319套，市場參考價(jià)16000元/平方米；位于大沖的華潤城，優(yōu)越的地理位置和優(yōu)質(zhì)的教育配套受到購房者的青睞，全年累計(jì)銷售179551.88平方米/1703套，位居亞軍，市場參考價(jià)59000元/平方米；位于龍華的港鐵天頌，港鐵打造的內(nèi)地首個(gè)物業(yè)，其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品廣獲市場好評，全年累計(jì)銷售156294.86平方米/1438套，位居季軍，市場參考價(jià)38000元/平方米；位于布吉的鴻榮源尚峰，超高的性價(jià)比備受購房者青睞，全年累計(jì)銷售148246.54平方米/1731套，排名第四，市場參考價(jià)31000元/平方米；位于布吉的宇宏健康花城，成熟的教育配套深受家長們的熱愛，全年累計(jì)銷售124106.44平方米/1288套，位居第五，市場參考價(jià)28000元/平方米；位于龍中的萬科?天譽(yù)，大品牌打造的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目叫賣叫好，全年累計(jì)銷售113686.11平方米/1110套，位居第六，市場參考價(jià)36000元/平方米；位于松崗的聯(lián)投東方，二期再刮熱銷旋風(fēng)，全年累計(jì)銷售113443.77平方米/1226套，位居第七，市場參考價(jià)26000元/平方米；位于大鵬的金眾云山棲，低密度生態(tài)宜居大盤獲得市場肯定，全年累計(jì)銷售107986.32平方米/1202套，位居第八，市場參考價(jià)15000元/平方米；位于光明新區(qū)的光明峰薈，作為光明首個(gè)城市綜合體，實(shí)惠的價(jià)格受到追捧，全年累計(jì)銷售105935.51平方米/1131套，位居第九，市場參考價(jià)19000元/平方米；位于銀湖的華潤銀湖藍(lán)山，優(yōu)質(zhì)的山居大宅發(fā)光發(fā)亮，全年累計(jì)銷售105869.24平方米/667套，位居第十，市場參考價(jià)55000元/平方米。