第一篇：律師函 商品房合同違約催繳

律師函

（2015）函字第012號(hào)

***：

本所接受邳州市***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱**公司）的委托，根據(jù)**公司提供的相關(guān)材料和有關(guān)法律規(guī)定向你公司發(fā)本律師函。

2014年10月29日，你購買了**公司開發(fā)的**小區(qū)第*幢一單元***室房屋（建筑面積****平方米，單價(jià)****元/平方米，總價(jià)計(jì)***元），雙方簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：*****）。合同簽訂后，***公司完全按照合同約定的義務(wù)履行。而你違約，沒有按照合同履行義務(wù)。雖經(jīng)***公司多次催促，你至今沒有交清房款**萬元或辦理相應(yīng)的按揭貸款。根據(jù)合同約定，超過90天未付清余款或未辦理按揭貸款，***公司有權(quán)解除合同。如解除合同，你還應(yīng)承擔(dān)支付**公司違約金等違約責(zé)任。

綜上所述，你的違約行為給***公司造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。為避免損失的擴(kuò)大，望你自接到本律師函之日起10日內(nèi)，將所欠**公司房款**萬元如數(shù)支付或辦理相應(yīng)的按揭貸款。否則，**公司將解除合同。屆時(shí)，本所將根據(jù)***公司的授權(quán)依法追究你的違約責(zé)任，因此所產(chǎn)生的一切法律后果均由你承擔(dān)。

（律師所公章）

二〇一五年七月三日

承辦律師：

***

第二篇：物業(yè)費(fèi)催繳律師函

律 師 函

*****：

**律師事務(wù)所（以下簡稱本所）受**物業(yè)管理有限公司的委托，就你拖欠物管費(fèi)、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，嚴(yán)重違約一事，出具本律師函。

一、違約及侵權(quán)事實(shí)

根據(jù)你所居住小區(qū)業(yè)委會(huì)與**物業(yè)管理有限公司達(dá)成的物業(yè)服務(wù)合同之規(guī)定，**物業(yè)公司一直積極履行相關(guān)權(quán)利義務(wù),依法依約對(duì)你居住的小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理。

你卻一直拖欠物業(yè)管理費(fèi)、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，自****年*月*日起至****年**月**日止共計(jì)人民幣***元。**物業(yè)公司曾多次以各種形式向你催交物業(yè)管理費(fèi),但你一直未予理睬，一直為支付以上費(fèi)用。

二、違約責(zé)任

根據(jù)以上事實(shí)，你拖欠物管等相關(guān)費(fèi)用的行為已嚴(yán)重違反《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，嚴(yán)重侵犯**物業(yè)公司權(quán)益，已構(gòu)成違約，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、處理措施

基于以上事實(shí)及你應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，請(qǐng)你在接到本律師函五日內(nèi)，向**物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理等各項(xiàng)費(fèi)用。

若你不在本律師函通知的時(shí)間內(nèi)支付完畢有關(guān)費(fèi)用，**物業(yè)公司將保留采取進(jìn)一步法律行動(dòng)的權(quán)利。

此致

**律師事務(wù)所聯(lián)系人：趙電話：123456789 **物業(yè)公司聯(lián)系人：

電話：1234566

簽收人： 簽收日期：

**律師事務(wù)所

二〇一〇年

***（律師）傳真： 123546 傳真：123456 2

日 月

第三篇：工程違約--律師函 2

律師函

*****公司：

****事務(wù)所受***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱***公司）的委托，就貴公司承包“****”項(xiàng)目樓體亮化工程有關(guān)事宜，致函貴公司：

貴公司與**公司于***年10月10日簽訂了《亮化施工工程合同》，約定由貴公司負(fù)責(zé)對(duì)“***”項(xiàng)目樓體亮化工程安裝施工，并約定自幕墻交工后20日內(nèi)完工并交付使用，將設(shè)備（系統(tǒng)）安裝并調(diào)試至最佳狀態(tài)且甲方認(rèn)為滿意。

目前，約定的交工期限已過，貴公司尚有三條豎向亮化燈帶未安裝，且玻璃幕出現(xiàn)大量漏水點(diǎn)等現(xiàn)象，施工質(zhì)量出現(xiàn)問題。***公司多次通知貴公司限期整改，貴公司至今未來人處理，已嚴(yán)重影響***公司整體工程計(jì)劃和進(jìn)展。

本所律師查閱了貴公司與***公司的上述合同和相關(guān)資料，認(rèn)為貴公司應(yīng)按約定落實(shí)***公司的整改要求，以免影響***公司的計(jì)劃和進(jìn)度。為此，請(qǐng)貴公司在接到本律師函之日起三日內(nèi)，按合同約定對(duì)上述質(zhì)量問題整改完畢。如貴公司不能如期整改，***公司會(huì)另聘第三方對(duì)貴公司未整改、未完成的工程進(jìn)行整改施工，所涉費(fèi)用由貴公司承擔(dān)。

望貴公司本著誠實(shí)、信用的態(tài)度，積極主動(dòng)處理好出現(xiàn)的問題。謝謝。

*****律師事務(wù)所

20**年*月*日

本律師事務(wù)所地址：****** 經(jīng)辦律師：*** 電話：**** email: ****

第四篇：商品房買賣合同違約

篇一：房屋買賣合同違約金 房屋買賣合同違約金

1.提問一：違約金是否不能超過合同總金額的20%？

2.提問二：房屋買賣合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 3.提問三：既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行?

一、違約金是否不能超過合同總金額的20%? 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二、房屋買賣合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 在二手房買賣合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

三、既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行? 違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑液贤ǖ倪`約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭議時(shí)，下家無法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。以上為房屋買賣合同違約金的內(nèi)容，房屋買賣雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。如何理解和處理商品房買賣合同違約金條款？

為了體現(xiàn)對(duì)履行合同的擔(dān)保，以保護(hù)守約方的利益，商品房買賣合同中會(huì)約定違約金條款。那么如何處理違約金與實(shí)際損失的關(guān)系，當(dāng)沒有約定違約金時(shí)，能夠主張賠償? 違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。

商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：

逾期付款的，按照應(yīng)付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期辦證的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對(duì)此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。

在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問題：第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。

第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

第三，對(duì)于增加違約金問題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。第四，對(duì)于減少違約金問題，應(yīng)以違約金是否過高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30％，則應(yīng)認(rèn)定為過高，應(yīng)酌情調(diào)整到30％以內(nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認(rèn)定為過高，無需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，現(xiàn)就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，必然使買受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來確定損失。對(duì)于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)（即中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)），明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造成有約定不如無約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會(huì)導(dǎo)向。租金市場(chǎng)價(jià)較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應(yīng)減少至不低于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。篇三：房屋買賣合同違約問題

在二手房買賣中，每遇房上漲或下跌，都會(huì)出現(xiàn)賣方或買方違約的情況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同；而有的法院則判決違約一方承擔(dān)違經(jīng)責(zé)任，解除雙方的買賣合同。

一、房屋買賣合同簽訂后不履行怎么辦

（一）要求繼續(xù)履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

1、法律上或者事實(shí)上不能履行；

2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

（二）解除合同，適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

1、定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20％，超過部分將不被視為定金。

2、違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

3、賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：

（1）合同當(dāng)事人沒有約定違約金和定金，也沒有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。

（2）雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失－－包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的最大損失。

二、房屋買賣合同一方違約咋辦

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

（一）雙方協(xié)商確定的，從其約定；

（二）雙方不能協(xié)商確定的：

1、原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

2、無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

三、律師看法

作為長期關(guān)注二手房交易的崔新江律師認(rèn)為，遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最好選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。理由是：一般情況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開發(fā)商手中購房，之后按月供款還貸。在購房時(shí)間不長，銀行貸款未還完情況下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。所以，在進(jìn)行二手房交易過種中，業(yè)主要贖樓，買家要申請(qǐng)過戶及申請(qǐng)銀行貸款等。在辦理這些事項(xiàng)時(shí)，很多情況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買家根本完不成二手交易過戶的全部程序。不但如此，在原業(yè)主不配合贖樓的情況下，買家就得自行出錢贖樓或找擔(dān)保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封?；蛘咴瓨I(yè)主真接另找買家，把房屋過戶他人，使買家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，所以不建議買家選擇合同的繼續(xù)履行。

律師提示：為了防止業(yè)主在房價(jià)上漲時(shí)毀約或買家在房價(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買賣合同時(shí)約定較高的定金或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房價(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可避免一方違約情況的發(fā)生。

定金只要不超過房價(jià)的20%，就會(huì)得到法院的支持。

第五篇：違約合同

+++++++++++++++++公司

違 約 協(xié) 議 書

甲方：（供方）++股份有限公司

乙方：（需方）++有限公司

一、原因

++年+月+日，乙方向甲方訂購減速機(jī)++一臺(tái)，總價(jià)款++元，++年+月+日前交貨（30天交貨），雙方簽定了書面合同。

二、損失

++年++月+日甲方應(yīng)按時(shí)發(fā)貨時(shí)。++年+月+日甲方未將減速機(jī)發(fā)出，直接影響甲方經(jīng)濟(jì)損失5萬元整，間接經(jīng)濟(jì)損失50萬。

三、責(zé)任承擔(dān)

鑒于乙方態(tài)度誠懇，經(jīng)甲方董事決定，乙方最遲為++年++月++日前發(fā)貨。不能按時(shí)發(fā)貨，即為甲方違約，一切損失由甲方承擔(dān)。

++++++++++++++++++有限公司

++++年+月+日