第一篇：合同違約 爭議
在試用期內的第二個月，公司應當為你辦理社會保險手續(xù)，交納社會保險費。在試用期存在雙向選擇的問題，不應存在違約金，更不能扣錢做為違約金。謝謝你對本站的關心和支持！
給職工辦理社會保險，是用人單位的法定義務，保險金不能從勞動者應獲報酬中予以扣減。當然，對社保而言，勞動者個人也是要繳納一小部分的。
我在一公司做推銷的工作，事先說明我是學生的可能做不了多久 公司同意我加入了，并在一星期內通過公司考核簽訂了為期一年的勞動合同。后來一個月內后我又經(jīng)過公司批準辭職了，公司扣押了我工資 說一個月以后不與公司員工有任何聯(lián)系、不影響他們工作就會給我發(fā)放全部工資，并簽訂了保證書打下了工資欠條。今天我按保證書做到了 我問公司工資，那邊卻說我違約了，說我工作期間有和同事說過消極的話，影響了他們，有幾個同事辭職公司那邊強說是受我的影響 要我負法律責任，并扣掉我工資500元作為違約金。
在合同中全是我們員工的規(guī)章制度，不知多少條全是有違即扣違約金500，而此次公司就是以其中一條說我工作期間有和同事說過消極的話（我沒有說過什么消極的話 他那邊強說我說了 并說有同事說的，說我讓公司有失名譽），故扣違約金500.另還說派我們出差的住宿費（都是十幾個人擠兩三間房子住的，十幾個人每晚的住宿費一共不超過公司80的標準，伙食費都是自己出的），還有每天早上喊了口號 主管什么的講了一些話 然后說這個培訓也要我們負責。
公司那邊現(xiàn)在說要我地址，然后發(fā)一法律性質的通知函給我，讓我負責 并同意扣掉500的違約金。請問這些合法嗎？公司說要我負法律責任 發(fā)什么通知函給我會不會影響到我以后？會不會進入我的檔案？我是暑假自己到人才市場去找的暑假工的 本來就是因為需要自己工作掙點學費的 因為在那我都還自己貼錢了 所以就辭職了 他扣我500違約金合理嗎？ 我還在讀書。......【法】lauryl(491179989)20:52:05
在校學生不屬于勞動者，你的勞動合同無效
蘇三/Oscar(438821292)20:52:30
有這個規(guī)定?
蘇三/Oscar(438821292)20:52:52
事實已經(jīng)形成雇傭與被雇傭關系了
【法】lauryl(491179989)20:52:51
有
【法】lauryl(491179989)20:53:12
他們之間不是勞動關系，也不是事實勞動關系
蘇三/Oscar(438821292)20:53:22
哦
【法】lauryl(491179989)20:53:23
是勞務關系或是雇傭關系
【學】在讀學生
恩 現(xiàn)在我回學校了 說好的工資一個月后給我 現(xiàn)在又說我工作期間違約了
【法】lauryl(491179989)20:54:01
有工資欠條就去找他們要啊
【法】lauryl(491179989)20:54:14
欠條上你是怎么寫的【咨】餅干(478353730)20:55:10
MILTON,你的問題解決了嗎？
【學】在讀學生
就一張紙上的 副經(jīng)理簽字的蘇三/Oscar(438821292)20:56:10
我有個問題,我跟我老婆結婚,我們屬于國家規(guī)定的可以再生育一胎的情況,寄生辦的人也說可以再生育的，但是說要交1000塊社會撫養(yǎng)費? 合理嗎? 既然國家規(guī)定可以再生,為什么還要交錢呢?
【學】在讀學生
欠條是說 我保證一個月內不與公司任何員工聯(lián)系 就會在一個月后把工資打到我卡上平靜(895910319)20:58:37
買房子和老板簽的都是霸王合同，如果老板不愿意簽補充協(xié)議，你可以按照合同看他的違約情況，技算你的實際損失，如果協(xié)商不好，你可以提起訴訟。
【學】在讀學生
現(xiàn)在又說我以前有違約，我沒有違約，他說有人說因為我說了什么消極的話而也辭職了說給公司很大的影響 要我負法律責任 接受處分和處罰
【法】lauryl(491179989)21:00:59
公司的這種說法要有證據(jù)證明才行，而且你與公司簽訂的勞動合同既然無效，那自然也就你違約一說
【法】lauryl(491179989)21:01:18
1995年勞動部《關于貫徹執(zhí)行勞動法若干問題的意見》（309號文）在校生利用業(yè)余時間勤工儉學，不視為就業(yè)，未建立勞動關系，可以不簽訂勞動合同，因此，在校學生不受勞動法調整和保護。
【法】lauryl(491179989)21:10:33
你有欠條，起訴
浙江-FF-小書(348015474)21:08:50
肯定不會影響就算你打民事官司敗訴了，也不會進你檔案
【贛】在讀學生
恩
浙江-FF-小書(348015474)21:09:32
很少聽說說幾句消極話的，還要扣錢的 就算說了 公司也要舉證浙江-FF-小書(348015474)21:09:40
你不是勞動法上的勞動者
【贛】在讀學生
就是那是一什么貿易公司 推銷的浙江-FF-小書(348015474)21:10:22
與公司簽訂的應該是雇傭合同，報酬應該給你
【贛】在讀學生
有點像傳銷
【贛】在讀學生
產(chǎn)品確實不是很好 我做得心理是有點難受 然后辭職 且有獲批了的【贛】在讀學生
但我沒和其他同事說過什么消極的話
【贛】在讀學生
有兩個同事幾乎是和我一同辭職的 經(jīng)理就說肯定是我影響的 浙江-FF-小書(348015474)21:13:45
這是經(jīng)理的狡辯
第二篇：違約合同
+++++++++++++++++公司
違 約 協(xié) 議 書
甲方：（供方）++股份有限公司
乙方：（需方）++有限公司
一、原因
++年+月+日，乙方向甲方訂購減速機++一臺，總價款++元，++年+月+日前交貨（30天交貨），雙方簽定了書面合同。
二、損失
++年++月+日甲方應按時發(fā)貨時。++年+月+日甲方未將減速機發(fā)出，直接影響甲方經(jīng)濟損失5萬元整，間接經(jīng)濟損失50萬。
三、責任承擔
鑒于乙方態(tài)度誠懇，經(jīng)甲方董事決定，乙方最遲為++年++月++日前發(fā)貨。不能按時發(fā)貨，即為甲方違約，一切損失由甲方承擔。
++++++++++++++++++有限公司
++++年+月+日
第三篇：違約合同
違約合同范本1
第_________號
同志：
您于____年____月起就職于本公司，目前的工作崗位是__________?，F(xiàn)因下列第____（大寫）項情形，你與我公司____年____月____日簽訂的為期__________年（勞動合同期限）
的勞動合同書于____年____月____日解除，勞動關系同時解除。
1、經(jīng)當事人協(xié)商一致；
2、勞動者在試用期內被證明不符合錄用條件的；
3、勞動者嚴重違反單位規(guī)章制度的；
4、勞動者嚴重失職、營私舞弊，給公司造成重大損害的；
5、勞動者同時與其它用人單位建立勞動關系，對完成本單位工作造成嚴重影響，或者經(jīng)公司提出拒不改正的；
6、勞動者向公司提供的個人證明材料是虛假的，或者以脅迫、乘人之危，使公司在違背真實意思的情況下訂立或者續(xù)訂勞動合同的。
7、勞動者被依法追究刑事責任的；
8、醫(yī)療期滿后，勞動者不能從事原工作也不能從事由公司另行安排的工作；
9、勞動者不能勝任工作，經(jīng)培訓或調整工作崗位，仍不能勝任工作；
10、勞動合同訂立時依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經(jīng)當事人協(xié)商，雙方不能就變更達成協(xié)議的；
11、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形。
請您于________年_____月_____日前到您所在的單位辦理離職交接手續(xù)。
特此通知
公司名稱（蓋章）
____年____月____日
違約合同范本2
本合同雙方當事人：
出租方(甲方)
【出租】
承租方(乙方)
預出租方(甲方)
【預租】
預承租方(乙方)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱：《條例》)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法____________(出租/預租)的____________(房屋/商品房)事宜，訂立本合同。
一、出租或預租房屋情況
1-1 甲方_________(出租/預租)給乙方的房屋座落在本市_________(區(qū)/縣)_________路________(弄/新村)______(號/幢)________室(部位)_________(以下簡稱該房屋)該房屋__________(【出租】實測/【預租】預測)建筑面積為___________平方米，土地用途為__________、結構為___________.該房屋的平面圖見本合同附件(一)甲方已向乙方出示：
1) 【出租】房地產(chǎn)權證/房屋所有權證/_______________ ;[證書編號：________________].
2) 【預租】預售許可證[許可證編號：_______________].
1-2 甲方作為該房屋的_______________(房地產(chǎn)權人/代管人/法律規(guī)定的其他權利人)與乙方建立租賃關系。簽訂本合同前，甲方已告訴乙方該房屋_____________(已/未)設定抵押。
1-3 該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件和要求;現(xiàn)有裝修、附屬設施、設備狀況和甲方同意乙方自行裝修和增設附屬設施的內容、標準及需約定的有關事宜，由甲、乙雙方分別在本合同附件(二)(三)中加以列明。甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時乙方向甲方返還該房屋的驗收依據(jù)。
二、租賃用途
2-1 乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為____________使用，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。
2-2 乙方保證，在租賃期內未征得甲方水面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門審批而未核準前，不擅自改變上述約定的使用用途。
三、交付日期和租賃期限
3-1 甲乙雙方約定，甲方于________年________月________日前向乙方交付該房屋?！境鲎狻糠课葑赓U期自________年________月 ________日起至________年________月________日止?！绢A租】具體租賃期由甲、乙雙方按本合同約定在簽訂商品房使用交接書時約定。
3-2 租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還。乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前________個月，向甲方提出繼租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。
四、租金、支付方式和限期
4-1 甲、乙雙方約定，該房屋每日每平方米建筑面積租金為( _________幣)_________元。【出租】月租金總計為(_________幣) _________元。(大寫：________萬________仟________佰________拾________元________角整?！绢A租】月租金由甲乙雙方在預租商品房使用交接書中按實測建筑面積計算確定。
該房屋租金________(年/月)內不變。自第________(年/月)起，雙方可協(xié)商對租金進行調整。有關調整事宜由甲、乙雙方在補充條款中約定。
4-2 乙方應于每月______日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的________%支付違約金。
4-3 乙方支付租金的方式如下：________________________
_________________________________________________________
五、保證金和其他費用
5-1 甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_______個月的租金，即(__________幣)___________元。
甲方收取保證金后應向乙方開具收款憑證。
租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。
5-2 租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業(yè)管理、________等費用由________(甲方/乙方)承擔。其他有關費用，均由________(甲方/乙方)承擔。
5-3 ________(甲方/乙方)承擔的上述費用，計算或分攤辦法、支付方式和時間：_______________________________________
六、房屋使用要求和維修責任
6-1 租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復;甲方應在接到乙方通知后的_____日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。
6-2 租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發(fā)生故障的，乙方應負責維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
6-3 租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對該房屋進行檢查、養(yǎng)護，應提前________日通知乙方。檢查養(yǎng)護時，乙方應予以配合。甲方應減少對乙方使用該房屋的影響。
6-4 除本合同附件(三)外，乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定向有關部門審批的，則還由________(甲方/甲方委托乙方)報有關部門批準后，方可進行。乙方增設的附屬設施和設備及其維修責任于甲、乙雙方另行書面約定。
七、房屋返還時的狀態(tài)
7-1 除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿后的 ________日內應返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按________元/平方米(________幣)向甲方支付該房屋占用使用費。
7-2 乙方返還該房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)。返還時，應經(jīng)甲方驗收認可，并相互結清各自應當承擔的費用。
八、轉租、轉讓和交換
8-1 除甲方已在本合同補充條款中同意乙方轉租外，乙方在租賃期內，需事先征得甲方的書面同意，方可將該房屋部分或全部轉租給他人。但同一間居住房屋，不得分割轉租。
8-2 乙方轉租該房屋，應按規(guī)定與受租方訂立書面的轉租合同。并按規(guī)定向該房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場系統(tǒng)受理處辦理登記備案。
8-3 在租賃期內，乙方將該房屋轉讓給他人承租或與他人承租的房屋進行交換，必須事先征得甲方書面同意。轉讓或交換后，該房屋承租權的受讓人或交換人應與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續(xù)履行本合同。
8-4 在租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權。
九、解除本合同的條件
9-1 甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔責任：
(一) 該房屋占用范圍內的土地使用權依法提前收回的;
(二) 該房屋因社會公共利益被依法征用的;
(三) 該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的;
(四) 該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的;
(五) 甲方已告知乙方該房屋出租前已設定抵押，現(xiàn)被處分的。
(六) ________________________________________________.
9-2 甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金的________倍支付違約金;給雙方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的`差額部分：
(一)甲方未按時交付該房屋，經(jīng)乙方催告后 日內仍未交付的;
(二)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。
(三)乙方未征得甲方同意改變房屋用途，致使房屋損壞的;
(四)因乙方原因造成房屋主體結構損壞的;
(五)乙方擅自轉租該房屋、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的;
(六)乙方逾期不支付租金累計超過 月的;
(七) ________________________________________________.
十、違約責任
10-1 該房屋交付時存在缺陷的，甲方應自交付之日起的____日內進行修復、逾期不修復的，甲方同意減少租金并變更有關租金條款。
10-2 因甲方未在該合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押或產(chǎn)權轉移已受到限制，造成乙方損失的，甲方應負責賠償。
10-3 租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應承擔賠償責任。
10-4 租賃期間，非本合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按提前收回天數(shù)的租金的________倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。
10-5 乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方________(恢復房屋原狀/賠償損失)
10-6 租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數(shù)的租金的________倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。
十一、其他條款
11-1 租賃期間，甲方需抵押該房屋，應當書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協(xié)議以折價、變賣方式處分該房屋前 ________日書面征詢乙方購買該房屋的意見。
11-2 本合同自雙方簽字/簽字后________生效。生效后的15日內，由甲方負責按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場系統(tǒng)受理處辦理登記備案，領取房屋租賃登記備案證明;本合同經(jīng)登記備案后，凡變更、終止本合同的，由________(甲方/乙方)負責在本合同變更終止之日起的15日內，向原登記機構辦理變更、終止登記備案手續(xù)。因甲方未辦理房屋租賃登記備案或變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一切責任。
11-3 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，本合同及其補充條款和附件內空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。
11-4 甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴格執(zhí)行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規(guī)定索賠。
11-5 甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，應通過協(xié)商解決;協(xié)商解決不成的，雙方同意選擇下列第________種方式解決：
(一)提交________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
11-6 本合同連同附件一式________份。其中：甲、乙雙方各持一份，(上海市/________區(qū)/縣)房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場局受理處一份，以及________________各一份，均具有同等效力。
補 充 條 款
-----------------------------------------------------------
(粘貼處) (騎縫章加蓋處)
一、預租有關事宜
1-1 甲乙雙方約定，甲方于本合同生效之日向乙方一次性收取 ________(幣)________元(折合人民幣________元)預收款。預收款的用途為________________.
1-2 甲方預租的商品房的交付必須符合下列第________種方案所列條款：
(一)辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房的房地產(chǎn)權證;
(二)商品非住宅的，取得了竣工驗收合格證明;商品住宅的，取得了《新建住宅交付使用許可證》。
甲、乙雙方約定，選擇上述第(二)種方案的，則本補充條款中應明確雙方當事人在房屋交付與簽訂使用交接書期間的權利、義務和風險責任。
1-3 甲、乙雙方約定：
選擇上述第(一)種方案的，甲方應在取得新建商品房的房地產(chǎn)權證后的________日內通知乙方簽訂預租商品房使用交接書，并在簽訂預租商品房使用交接書的同時交付預租的商品房。
選擇上述第(二)種方案的，甲方應在房屋交付后________日內取得新建商品房的房地產(chǎn)權證，并通知乙方簽訂預租商品房使用交接書。
1-4 預租商品房使用交接書簽訂之日即為該房屋租賃的起始日。
1-5 該租賃房屋實際建筑面積在房屋竣工后，以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構的實測建筑面積為準。甲乙雙方約定實測面積與暫測面積的誤差超過±________ %(包括________%)的，乙方有權解除本合同。
1-6 甲、乙雙方約定，有下列情形之一的，一方可追究另一方違約責任。具體違約責任由甲、乙雙方在補充條款中另行約定：
1、甲方逾期交付房屋的：
2、甲方交付的房屋不符合本合同附件(三)約定的;
3、在房屋交付前甲方或乙方擅自解除合同的;
4、_________________________________________________.
1-7 在預租期內，乙方不得轉租該房屋、轉讓該房屋的承租權或交換該房屋的承租權。
二、其他有關事宜
附 件 一
該房屋的平面圖
-----------------------------------------------------------
(粘貼處) (騎縫章加蓋處)
附 件 二
該房屋合用部位的使用范圍、條件和要求
-----------------------------------------------------------
(粘貼處) (騎縫章加蓋處)
附 件 三
現(xiàn)有裝修、附屬設施及設備狀況和甲方同意乙方自行
裝修和增設附屬設施及設備的約定
-----------------------------------------------------------
(粘貼處) (騎縫章加蓋處)
出租方(甲方) 承租方(乙方)
國籍： 國籍：
法定代表人： 法定代表人：
注冊證明/身份證號碼： 注冊證明/身份證號碼：
住址： 住址：
郵編： 郵編：
電話： 電話：
委托代理人： 委托代理人：
簽名蓋章： 簽名蓋章：
簽約日期： 簽約日期：
簽約地點： 簽約地點：
__________________________________________________________
經(jīng)紀機構名稱：
經(jīng)紀人姓名：
經(jīng)紀人資格證書編號：
違約合同范本3
甲方：_______________(供方)股份有限公司
乙方：_______________(需方)有限公司
一、原因
___年___月___日，乙方向甲方訂購減速機_____一臺，總價款_____元，___年___月___日前交貨(30天交貨)，雙方簽定了書面合同。
二、損失
___年___月___日甲方應按時發(fā)貨時。___年___月___日甲方未將減速機發(fā)出，直接影響甲方經(jīng)濟損失5萬元整，間接經(jīng)濟損失50萬。
三、責任承擔
鑒于乙方態(tài)度誠懇，經(jīng)甲方董事決定，乙方最遲為___年___月___日前發(fā)貨。不能按時發(fā)貨，即為甲方違約，一切損失由甲方承擔。
_____________有限公司
___年___月___日
違約合同范本4
1、認定當事人約定的滯納金性質為違約金
由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時，往往會采用滯納金來表述，這就需要法官對滯納金有所認識。但是，有這樣一起案件，法官認定：雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實際情況來看仍然過高，依法應予調整。因而較違約金兼有懲罰性而言，此認定使違約金的性質發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲罰性質的款項。屬于行政法調整范圍，具有法定性、強制性和懲罰性的特點。并且，發(fā)生在國家行使公共權力的過程中，雙方法律地位是不平等的。滯納金在租賃合同中頻頻露面，是因為一些當事人受計劃經(jīng)濟的影響，認為國家法律、法規(guī)有明文規(guī)定，違約按超過規(guī)定期限的天數(shù)，每天征收應繳款額一定的百分比。如果一旦發(fā)生糾紛，有一個法定的計算標準。但是，通過民法和合同法的基本原則，肯定租賃合同當事人地位平等，在權利義務的分配上平等協(xié)商，肯定房屋租賃合同主體受平等的法律保護，滯納金應當退出當事人在租賃合同中的約定。
2、認定所訂租賃物總值計算違約金
在租賃合同中雙方當事人約定違約金的計算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。顯然，這種約定存在問題，違反了公平原則。但是，對于雙方當事人的這種約定，法官將如何認定呢?有這樣一起案件，法官認定，承租人應按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。在這里，我們可以看出法官的認定顯得是那么不安，沒有回答何以可能。要知道，在租賃合同中，承租人對租賃物的使用，是對租賃物的全面使用。出租人將租賃物的使用權轉移給承租人的同時，必須將租賃物的占有權也轉移給承租人。因此，租賃合同成就的條件是：出租人的租賃物被承租人實際使用、占有、收益的事實。我們認為，法官應當對當事人的約定有所認識，從而排除對無效部分的認定。
3、當事人雙方約定合同為不完全履行，認定違約方賠償全部違約金
所謂不完全履行，是指當事人在履行合同時，沒有按照合同約定的全部履行因素進行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經(jīng)常遇到。但是，當雙方當事人在合同中，約定不完全履行時，我們該如何認定呢?有這樣一起案件，當事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿后，承租人每月只給付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費用。法官認定，承租人未在約定的期限內向出租人繳納70-80%的租金已構成違約，出租人就可每月增收欠租金額3%的逾期違約金。
4、否認當事人雙方的新協(xié)議認定原合同違約金
由于違約金是當事人雙方在訂立合同時，預先確定的，于違約后生效的,獨立于履行行為之外的給付。法官在認定當事人主張的違約金時，都離不開對當事人雙方所訂立合同的思維。但是，當雙方當事人因撤訴重新達成了協(xié)議(未約定違約金)，一方當事人為另一方當事人賠償了損失(承擔了撤訴的費用)，另一方當事人是否可依據(jù)原協(xié)議要求其承擔違約金?有一起案件，出租人曾向法院起訴承租人，后出租人向法院撤回對承租人的起訴。撤訴時出租人與承租人就給付租金的時間重新進行了約定，但未約定違約金。出租人第二次起訴到法院后，法官認定，承租人應按原協(xié)議賠償出租人的違約金。這種認定情況，對當事人簽訂了一份新協(xié)議就沒有意義了。相應地，與新協(xié)議相比，就會使出租人意外獲利。這樣的結果顯然損害了承租方一方的利益。
違約合同范本5
1、在房屋租賃關系上，要求解除的一方，應該提取1個月通知對方，否則就屬于違約(合同另有約定除外)。
2、租房合同中對違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。
3、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認為約定過高，可要求降低。
4、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應按對方違約對你造成的實際損失來計算并退回押金和多余的房費。
5、租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付。
6、租房違約金的處理：
雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。
7、在房屋租賃關系上，要求解除租賃合同的一方，應該提取1個月通知對方，否則就屬于違約(合同另有約定除外)。
8、租房合同中對違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。
9、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認為約定過高，可要求降低。
10、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費。
11、租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付。
12、違約金的處理：
雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。
違約合同范本6
賣方：__________________
買方：________________
買賣雙方本著平等自愿、公平互利的原則，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定訂立本合同，經(jīng)雙方友好協(xié)商，賣方同意銷售，買方同意購買由賣方提供的鐵礦粉，并且雙方一致同意嚴格履行本合同如下條款：
一、品名：鐵礦粉
技術指標：Fe64、5%(最小)
水份：10%(最大)
二、交貨期：款到交貨。
三、數(shù)量：5000噸(+/-10%)
四、交貨地點：賣方貨場。
五、價格及價格調整：
1、單價：人民幣____噸，開票干基單價(_____+10%)_____元/噸。
2、價格調整：品位高于65%，按1%以10元/噸的比例獎勵，低于64．5，按每1%以10噸的比例懲罰，如品位低于63．5%，買方則有權要求退款退貨。
六、品質、數(shù)量及結算依據(jù)：
品質(理化)指標：提貨時雙方代表共同取樣，每天制成一個均樣，一分三份，雙方各留一份，封存第三份作為公證樣；雙方協(xié)商指定一家檢驗機構進行化驗，如果此二份樣的化驗結果之差異在0、5%以內，最終結果以此二結果的平均值為準，如果其差異超過0．5%，雙方共同執(zhí)公證樣在同一化驗機構進行化驗，其結果為雙方所規(guī)定的品質數(shù)量均為本合同項下的結算依據(jù)。
七、付款和結算：
在雙方簽定合同之日起3個工作日內，買方須將全部貨款匯至賣方指定的帳戶；賣方在5個工作日內憑正本過磅單向買方開具增值稅發(fā)票(稅率13%)進行結算貨款多退少補。
八、貨物發(fā)運：
由買方以書面形式指定提貨人自提。
九、爭議的解決：
雙方由于本合同或本合同的履行發(fā)生爭議時應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，則提交合同簽約地法院進行裁決，該裁決結果為最終結果，訴訟費用由敗訴方承擔。
十、違約及違約金：
如果本合同的任何一方未能履行自己的全部或任何一項合同義務，違約方須向對方支付本合同總標的額的5%作為補償。
十一、生效及變更：
本合同一式貳份雙方各執(zhí)壹份；本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，通過傳真簽署同等有效。
賣方：_______買方：_____________
代表簽字：________代表簽字：________
違約合同范本7
問：我和中介簽了房屋租賃合同，起租日是6月1日一直租到明年4月1日一共十個月，我交了一個月房租的中介費，交了壓一付三的房租。但是我沒到6月1日，并且沒拿到鑰匙呢（當時中介說上一任租客還沒還鑰匙要等幾天），由于個人原因不想租了，請問需要交納違約金么？租賃合同里沒有提到這種情況。如果交違約金的話，中介費可以退么？壓一付三的壓一是不是也不能退了？我看合同上寫雙方簽字并交付鑰匙后合同生效，但是他們并沒有給我鑰匙，是不是可以利用這個空子？違約金合同里并沒有說交多少，怎么辦？我看合同上寫雙方簽字并交付鑰匙后合同生效，但是他們并沒有給我鑰匙，是不是可以利用這個空子？違約金合同里并沒有說交多少，怎么辦？中介會不會說我耽誤房東租房子了為由，讓我賠償經(jīng)濟損失？這個損失如何計算？沒到起租日，因該是更沒有任何經(jīng)濟損失的，更何況我都沒進那屋子，也不可能住壞了，請問我應該怎么和中介協(xié)商退全款啊，我知道中介費不退。中介費我沒想退，我知道退不了。押金租金我想全退，但是我怕中介管我要違約金，按您說的，我這種情況是不需要繳納違約金的吧？
答：房屋租賃合同已經(jīng)簽訂，生效，你可以要求解除合同，但需要承擔違約責任。
已經(jīng)繳納的租金、押金等可以要求退還，但你需要按照合同約定支付給對方違約金。
至于中介費，居間服務已經(jīng)完成，你自己的原因不想繼續(xù)承租的，中介費一般不退。
合同自雙方簽訂之日起生效，和起租日沒有關系，無論是否到起租日，也無論是否入住，你在合同生效后因為個人原因解除合同，是違約行為，應當承擔違約責任。
合同不生效的情況下，可以撤銷。但這只是理論知識而已，我估計中介不會和你談這些的。
合同沒有約定違約金數(shù)額的，以對方實際經(jīng)濟損失為限，沒有經(jīng)濟損失的不需要賠償。
只能要求直接經(jīng)濟損失，你說的是可預期利息，法律不支持。
中介費退不了是肯定的了，你現(xiàn)在直接要求退還押金和租金是可以的，對方不同意你可以到法院起訴。
根據(jù)你的描述，不需要繳納，對方不退你去起訴吧。
延伸閱讀：
合同違約金標準
違約金是當事人通過約定而預先確定的，在違約后生效的獨立于履行行為之外的給付。也就是當事人事先約定的，在一方違約時應向對方支付的一定數(shù)額的金錢。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！?/p>
《合同法》第114條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金。在適用違約金責任時，應當注意以下規(guī)范：
1、違約金的適用應當以當事人雙方通過事先約定為前提
從原則上講，違約金必須是當事人事先約定的，這是《合同法》第114條關于違約金含義的規(guī)定所決定的，同時《合同法》在廢除原有的有關法定違約金制度的規(guī)定的同時，并沒有規(guī)定新的法定違約金制度，所以明確違約金應由當事人事先約定是尊重當事人合同自由原則的體現(xiàn)。
2、合同約定違約金過高或者過低的處理規(guī)范
根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，對于當事人在合同中約定的違約金或者違約金計算方法所計算出的違約金過高或者過低的，在具體司法實踐中如何處理，還有不同的做法。我們認為，應當按以下原則處理：
1、當事人沒有提出合同中約定的違約金計算標準過高或者過低的，人民法院應當根據(jù)合同約定的標準計算違約金。人民法院在當事人未提出要求調減或者調增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標準進行調整。因為合同關系是當事人之間的利益關系，即使違約金數(shù)額過高或者過低而當事人自愿接受的，因為不涉及社會公共利益、國家利益和他人的利益，所以沒有必要對此進行主動干預。
2、當事人提出合同中約定的違約金或者其計算標準過高或者過低的，人民法院可以建議雙方當事人進行協(xié)商后對違約金進行調整。當事人之間不能達成新的協(xié)議的，人民法院可以參照同類型案件違約金的中等標準予以核定，以適當體現(xiàn)法官的自由裁量權。無法確定上述中等標準的，可以按照非違約方當事人因違約行為所造成的損失為參照，一般可以以不超過非違約方損失的120－130%為過高與否的調整標準；以低于損失額80%作為是否過低的認定標準。當然還應 當結合具體案件進行確定。
3、如果合同約定的違約金是概括的違約金，即合同約定在一方當事人部分不履行、不完全履行與完全不履行合同時的違約金數(shù)額是同一數(shù)額，而一方當事人出現(xiàn)部分不履行或者不完全履行的違約行為時，違約方提出約定違約金過高時，人民法院可以按照《合同法》關于人民法院調整違約金數(shù)額的規(guī)定對違約金進行調整。此時調整違約金的依據(jù)是合同法關于法院調整違約金權力的規(guī)定，而不是基于合同已經(jīng)部分履行的比例來計算扣減違約金。此時對違約金的調整方法與標準仍然是根據(jù)違約方的違約行為給非違約方所造成的損失來相比較而確定的。因為違約金是為擔保債務的履行而設定的，但不是根據(jù)履行的數(shù)額來確定的，違約金的數(shù)額不能根據(jù)已經(jīng)履行的比例來進行扣減，否則是根本不符合違約金的性質的，但是已經(jīng)履行的事實可以表明，非違約方的損失并不是太大，而可以據(jù)此適當減少違約金的數(shù)額。
第四篇：合同違約處理
合同違約處理
采購違約按不同的標準有不同的分類：采購違約的形式主要有供應商拒絕交貨、不適當交貨以及拒絕或遲交單證及資料，交貨義務是供應商的主給付義務。供應商不履行交貨義務，將使企業(yè)的采購合同目的落空或受挫。因供應商不履行交貨義務或不適當履行交貨義務而引起的違約，是采購中的主要違約形式之一。供應商違反交貨義務的表現(xiàn)主要包括：拒絕交貨，交貨時間、地點、方式、數(shù)量、質量、包裝有瑕疵，拒絕交付提貨單證以外的有關單證和資料，交付提貨單證以外的有關單證和資料的時間、地點、方式、有瑕疵等。
一、采購違約的種類
采購部長在簽訂采購合同后會遇到對方違約的情況。采購違約的種類有重大與非重大違約、實際與預期違約、違反其他義務、遲延履行主要債務等。
（一）重大與非重大違約
重大與非重大是依違約所造成損害的程度為標準的分類。
1、重大違約。重大違約是指供需雙方不履行主要義務（如不付款與不交貨），或者供需雙方違約的后果致使對方的采購合同目的不能實現(xiàn)。
重大違約與《國際貨物買賣合同公約》上的根本違約有相似之處，重大違約是對方當事人取得單方面解約的法定事由。
2、非重大違約。非重大違約是指除重大違約以外的違約。
非重大違約與《國際貨物買賣合同公約》上的非根本違約有相似之處。在一方僅有非重大違約的情況下，除非當事人另有約定，對方不能因此取得解約權。
（二）實際與預期違約
實際與預期違約是依違約合同的約定的履行期限是否屆滿為標準的分類。
1、實際違約：實際違約是指履行合同的期限已到，而當事人卻未履行合同義務或履行合同不符合約定實際違約，一般即簡稱違約。
2、預期違約：預期違約是指在履行期限屆滿之前，當事人即明示他將不履行合同義務，或當事人的行為（包括作為和不作為）表明他不履行合同義務。
一方當事人預期違約的，另一方當事人可以在履行期限滿之前即要求其承擔違約責任，而不必等到履行期限屆滿之后，如果另一方當事人準備在履行期限滿之后，視預期違約方是否實際違約，再決定是否要求其承擔違約責任，那么他就必須承擔一個風險，即如果預期違約方在履行期限滿之前遭遇不可抗力，以致辭于不履行合同義務的，就不能要求預期違約方承擔違約責任。
根據(jù)預期違約方是否將不履行主要債務，可將預期違約分為預期重大違約和預期非重大違約。
（三）遲延履行主要債務
即當事人在履行期限滿后才履行其主給付義務。
遲延履行主要債務，經(jīng)對方催告后，在合理期限內仍未履行，或者在合理期限屆滿之前，違約方明示或以其行為表明他仍將不履行主要債務，或仍將不該合理期限內履行主要債務，對方可以解除合同。
（四）違反其他義務
即除遲延履行主要債務以外的其他違約。包括遲延履行非主給付義務、提前履行、部分履行、不按約定的質量履行、不按約定的方式履行等等。
二、拒絕交貨識別
交貨是指供應商將貨物交由企業(yè)實際占有，或將對貨物的占有權移轉于企業(yè)。供應商為交貨的目的而合理地放棄對貨物的占有，將貨物交由承運人、倉儲保管人等第三人占有的，也屬交貨。
交貨可分為現(xiàn)實交貨和擬制交貨兩類：
1、現(xiàn)實交貨
現(xiàn)實交貨也稱實際交貨。是指供應商將貨物交由企業(yè)實際占有、或為向企業(yè)交貨的目的而合理地放棄對貨物的占有，將貨物交由承運人、倉儲保管人等第三人占有。
供應商為向企業(yè)交貨的目的而將貨物交由第三人占有的，應當有合同、習慣或法律上的依據(jù)，或得到企業(yè)的要求或同意時，才具有合理性，才構成現(xiàn)實交貨，并在企業(yè)不知情且沒有理由知情時，應依誠實信用原則履行適當通知義務。
2、擬制交貨
指供應商將對貨物的占有權轉移于企業(yè)，但并不在合同生效后實際交貨。由于擬制交貨情況下，供應商移轉對貨物的占有權即具有交貨的效力，而供應商并不實際交貨，故擬制交貨應當有合同依據(jù)或法律依據(jù)。擬制交貨又可分為簡易交貨、指示交貨和占有改定三種。
（1）簡易交貨。指在合同成立前，貨物已經(jīng)由企業(yè)實際占有，供應商不可能于合同生效后再向企業(yè)實際交貨，因而法律推定供應商在合同生效時即已完成交貨。
（2）指示交貨。也可稱為象征性交貨，是指在貨物已由第三人實際占有時，供應商將提取貨物的單證等占有權憑證，甚至所有權憑證交付給企業(yè)以轉移占有權，或將對于第三人的返還物的請求權讓與企業(yè)以替代實際交貨。
（3）占有改定。也可稱為供應商保有占有權的貨物買賣，是指企業(yè)同意供應商在貨物出售后的一定時間內繼續(xù)占有、使用貨物，僅需將貨物所有權移轉于買賣人，因而推定出供應商在將所有權移轉于企業(yè)時完成交付。
供應商拒絕交貨的表現(xiàn)形式如下：
1、供應商在交貨期限屆滿以后的一段合理時間內仍未交貨，以致構成重大違約，或企業(yè)依約取得解除權的，屬拒絕交貨。
供應商在交貨期限內未交貨，在交貨期限屆滿后仍未交貨的，不一定屬于拒絕交貨，而可能屬于遲延交貨。區(qū)別拒絕交貨和遲延交貨的關鍵，是看供應商不交貨的后果是否構成重大違約，或企業(yè)是否依約取得解除權。若答案是肯定的，則屬拒絕交貨，否則屬遲延交貨。
2、供應商在交貨期限屆滿之前或之后，明確表示他將不交貨，或其狀況、行為已顯著表明他將不交貨的，屬拒絕交貨。
但是供應商在交貨期限屆滿之前預期拒絕交貨時，如果企業(yè)尚未因此采取實質性行動或尚未實際性地改變交易安排，則供應商可采取適當?shù)慕回浄绞匠テ漕A期拒絕交貨的違約事實。然而，企業(yè)因供應商預期拒絕交貨而未履行相應義務的，不構成違約。
供應商在交貨期限屆滿后明確表示他將不交貨，或其狀況、行為已顯著表明他不交貨的，如果企業(yè)尚未就供應商明示或默示拒絕交貨采取實質性行動，或實質性地改變交易安排，則供應商可以以適當?shù)慕回浄绞匠テ渚芙^交貨的違約責任，但仍應承擔遲延交貨的違約責任。企業(yè)因供應商明示或默示拒絕交貨而未履行相應義務的，不構成違約。
不論供應商在何時明確表示他將不交貨，如果企業(yè)已因此通知供應商解除合同的，則供應商不得再以交貨的方式除去其拒絕交貨的違約事實。
3、供應商在交貨期限內未交貨，經(jīng)企業(yè)催告要求在合理寬限期內交貨的，如果供應商在該合理寬限期內仍未交貨，或明確表示他將不在該合理限期內交貨，則屬于拒絕交貨。
4、供應商在交貨期限屆滿以后的一段合理時間內雖然向企業(yè)交貨，但所交貨物或所交提單證上記載的貨物根本不是或實質上有別于合同項下貨物，且拒不交付替代物或替代單證的，屬于拒絕交貨。
應當注意的是，拒絕交貨應當與自始不能交貨及利用合同詐騙相區(qū)別。供應商自始不能交貨，卻仍與企業(yè)訂立合同的，應按侵權行為予以處理；構成合同詐騙罪的，則應通過刑事訴訟程序處理。
三、不適當交貨識別
采購部長在識別不適當交貨之前先要了解什么是適當交貨。
1、在適當時間交貨。在適當時間交貨是指供應商應當按照約定的期限交付貨物或交付提取貨物的單證。約定交付期間的，供應商可以在該交付期間內的任何時間交付。合同未約定交付期限或者約定不明確的，按協(xié)議補充的期限交付。不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或交易習慣所能確定的期限交付。交付期限不能由合同條款或交易習慣確定的，供應商可以隨時交付，企業(yè)也可以隨時要求交付，但應當約對方必要的準備時間。
所謂必要的準備時間，應自供應商將收取貨物的通知送達買受人時起計算，或自企業(yè)將催告交付的通知送達供應商時起計算，其長短應視具體情況而定。
2、在適當?shù)牡攸c交貨。所謂在適當?shù)牡攸c交貨，是指供應商應當按照約定的地點交付貨物或交付提取貨物的單證。合同約定交付地點或者約定不明確的，按協(xié)議補充的地點交付。交付地點不能由合同有關條款或交易習慣確定的，如果貨物需要運輸，供應商和企業(yè)訂約時知道貨物在某一地點的，供應商應當在該地點交貨；如果貨物不需要運輸，且訂約時企業(yè)不知道貨物在某一地點的，供應商應當在其訂約時的營業(yè)地交貨。
所謂貨物運輸，是指供應商需通過承運人運送，由承運人在目的地將貨物交付給企業(yè)或交付給企業(yè)通過轉讓提貨單證而指示的收貨人。至于貨運合同由供應商負責訂立還是由企業(yè)負責訂立，對止并不影響。但是，供應商將貨物直接運往或通過承運人運往交貨地點的，則不屬貨物需要運輸。通常情況下，如果合同約定由供應商送貨，或明確約定在貨物所在地或賣方營業(yè)地以外的地點交貨的，即屬貨物不需要運輸。供應商將貨物運送至交貨地點，使貨物處于可交付的狀態(tài)，并向企業(yè)通知收貨之前，不能算是已交貨。
3、以適當?shù)姆绞浇回洝Ｒ赃m當?shù)姆绞浇回浭侵腹虘敯醇s定的方式交付貨物或交付提取貨物的單證。合同未約定交付方式或者約定不明確的，按協(xié)議補充的方式交付；不能達成補充協(xié)議的，按合同的有關條款或交易習慣所能確定的方式交付；交付方式不能由合同的有關條款或者交易習慣確定的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式交貨。
交貨方式是有關供應商怎樣完成交貨的問題，涉及一次交貨還是分批交貨、以何種運輸方式將貨物運交企業(yè)、是實際交貨還是擬制定交貨等內容。
所謂有利于實現(xiàn)合同目的的交貨方式，在貨物買賣中即是指有利于企業(yè)實現(xiàn)其合同目的的交貨方式。但是企業(yè)的合同目的應是其訂約時所能合理期待的目的，并且供應商在訂約時對此已經(jīng)知情或應當知情。
4、按約定的數(shù)量交貨。按約定的數(shù)量交貨是指供應商應當按照約定的貨物的數(shù)量基數(shù)及允許的尾差，向企業(yè)交付貨物或者交付載有約定數(shù)量的提貨單證。
5、按適當?shù)馁|量標準交貨。按適當?shù)馁|量標準交貨是指供應商應按約定的質量標準交貨。供應商提供有關貨物的質量說明的，供應商應按該質量說明交貨。合同未約定質量的質量要求或者約定不明確的，供應商應按協(xié)議補充的質量標準交貨。不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或交易習慣所能確定的質量標準交貨。
貨物的質量標準不能由合同有關條款或交易習慣確定的，按國家標準、行業(yè)標準交貨；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按通常標準或符合合同目的的特定標準交貨。在憑樣品買賣中，供應商交付的貨物的質量應當與樣品及對樣品的說明相符；企業(yè)不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的貨物與樣品相符，供應商交付的貨物的質量仍然應當符合同種貨物的通常標準。
6、按適當?shù)陌b交貨。按適當?shù)陌b交貨是指供應商按約定的包裝方式交付貨物。合同未約定包裝方式或者不明確的，按協(xié)議補充的包裝方式交付貨物；不能達成補充協(xié)議的，按合同有關條款或者交易習慣所能確定的包裝方式交付貨物。包裝方式不能由合同條款或交易確定的，按通用的方式包裝；沒有通用方式的，按足以保護貨物的包裝方式交付貨物。
包裝包括儲運包裝和銷售包裝、內包裝和外包裝、保護性包裝和裝飾性包裝，將貨物裝入適當?shù)娜萜?，也屬于包裝。
（一）不適當交貨
不適當交貨的表現(xiàn)形式如下：
1、供應商未在適當?shù)臅r間交貨，包括提前交貨和遲延交貨。供應商的交貨在其他方面不適當，但自付費用予以糾正，如將不適當?shù)陌b換成適當?shù)陌b、將有瑕疵的貨物調換成適當質量的貨物、將貨物由不適當?shù)牡攸c續(xù)運至適當?shù)慕回浀攸c等，因而造成交貨延誤的，應屬遲延交貨。如果供應商將可交付狀態(tài)的貨物置某一地點并通知企業(yè)直接到此地提取貨物，而在該地點提取貨物不會使企業(yè)遭受損失或不便，甚或對企業(yè)有利的，則不屬違約。
2、供應商未以適當?shù)姆绞浇回洝０☉淮谓回泤s分批交貨、應分批交貨卻一次交貨、應安排快捷的運輸方式卻安排較慢的運輸方式將貨物交承運人運交企業(yè)等情形。
3、供應商未以適當?shù)姆绞浇回洝０☉淮谓回泤s分批交貨、應分批交貨卻一次交貨、應安排快捷的運輸方式卻安排較慢的運輸方式將貨物交承運人運交企業(yè)等情形。
4、供應商未按約定的數(shù)量交貨。即供應商在交貨期限屆滿時，向企業(yè)少交貨物（即部分交貨）或多交貨物。
供應商補足少貨造成該部分貨物遲延交付的，則就該部分貨物按遲延交貨處理。
5、供應商違反品質擔保。即供應商未按適當?shù)馁|量要求向企業(yè)交貨，或者供應商所交貨物料質有瑕疵。一般認為，違反品質擔保具體包括違反價值瑕疵擔保、違反效用瑕疵擔保和違反保證三種情況。
違反價值瑕疵擔保，是指供應商所交貨物在風險轉由企業(yè)承擔時，存在使貨物滅失或減少其交易價值的瑕疵。例如，批發(fā)商批發(fā)銷售給零售商的香蕉的表皮已經(jīng)發(fā)黑，雖肉質未變，不影響食用，但零售價格將因此減低工。
違反效用瑕疵擔保，是指供應商所交貨物在風險轉由企業(yè)承擔時，存在使貨物滅失或減少其交易價值的瑕疵。例如，供應商銷售給企業(yè)的助動車的發(fā)動機燃燒不充分，尾氣排放嚴重超標，依法不能行駛用以代步。
違反保證，是指供應商所交貨物在風險轉由企業(yè)承擔時，不符合供應商對貨物的性狀、品質、成分、產(chǎn)地、制造商、有效期等事宜特征所作的承諾、說明陳述、或者與企業(yè)提供的訂約的樣品、樣式不符。
6、供應商未按適當?shù)陌b交貨。供應商所交貨物未以適當?shù)膬\包裝、保護性包裝方式予以包裝，致所交貨物在企業(yè)收取時損毀、短少的，可視具體情況，按其他適當交貨處理：例如，貨物已經(jīng)受損，不符合質量要求的，可按違反品質擔保處理；貨物短少的，可按少交貨處理。但若未適當包裝致使收貨時貨物毀滅，而供應商拒絕另行交貨，則應按拒絕交貨處理。
四、拒絕或遲交單證及資料識別
采購的單證和資料包括商業(yè)發(fā)票、運輸憑證、保險憑證、產(chǎn)品檢驗合格證、說明書、用戶手冊、操作指南、保修卡等。在國際采購中，單證和資料經(jīng)常還包括領事發(fā)票、原產(chǎn)地證書、裝箱單、磅碼單或重要證書、質量檢驗證書、檢疫證書等。
在具體的貨物買賣中，供應商究竟應向企業(yè)交付什么范圍的單證和資料，應根據(jù)合同約定、交易習慣和誠實信用原則予以確定。
拒絕交付單據(jù)和資料，指供應商拒絕向企業(yè)交付其應當交付的單證和資料。供應商交付單證和資料的瑕疵，致使企業(yè)的合同目的落空或嚴重受挫，構成重大違約的，屬于拒絕交付單證和資料。供應商拒絕交付提取貨物的單證，以致在指示交付的情況下構成拒絕交貨的，應按拒絕交貨處理。
遲延交付單證和資料，指供應商未在合理的期限內及時交付單證和資料。至于合理期限，應以企業(yè)不因供應商未交付單證和資料而遭受損害或不便為限。
供應商因其他瑕疵交付單證和資料，造成遲延交付的實際后果的，如供應商發(fā)現(xiàn)所交單證和資料有誤，予以更換或修改，造成遲延交付，屬于遲延交付。
五、合同違約處理的方法
當供應商違約后，采購部長可以采取繼續(xù)履行、解除合同、賠償損失以及采取補救措施等辦法來處理采購違約。
（一）繼續(xù)履行
一方違約，另一方要求繼續(xù)履行的，實質是要求違約方依約實際履行。
1、同時履行抗辨
同時履行抗辯是在雙方當事人應當同時履行債務的情況下，一方在對方履行之前，有權拒絕向對方履行。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕向對方作相應的履行。但是，在同時履行債務的合同中，如果一方已經(jīng)向另一方履行或部分履行，那么另一方應當同時，或至少在合理的期限內作相應的履行，否則便構成違約。
2、后履行抗辯
后履行抗辯是在當事人互負的債務有履行先后的順序時，應先履行的一方未履行的，應后履行的一方有權拒絕履行自己的債務。應先履行的一方履行債務不符合約定的，應后履行的一方有權拒絕履行自己相應的債務。
但是，在履行有先后順序的合同時，如果應先履行的一方不是不履行，而是履行遲延，則除非履行遲延的后果致使另一方不能實現(xiàn)合同目的，以致另一方有權解除合同，另一方應當履行相應的債務，否則應承擔違約責任。
3、不安抗辯
不安抗辯是指應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方經(jīng)營狀況嚴重惡化，或轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務，或喪失商業(yè)信譽，或有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形，可以中止履行。但是，應當先履行債務的當事人沒有確切證據(jù)，卻輕率地中止履行的，應當承擔違約責任。應當先履行債務的當事人依法中止履行的，應當及時通知對方。如果沒有履行及時通知義務，應當對對方因此而遭受的損害負賠償責任。對方收到中止履行的通知后，在合理期限內提供適當擔保的，中止履行的一方應當恢復履行。對方收到中止履行的通知后，在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保，中止履行的一方可以解除合同。
（二）解除合同
解除合同作為違約處理的一種辦法，是指供應商違約后，企業(yè)直接依照法律規(guī)定合同的約定，單方面通知供應商，使合同提前終止的情形。供應商違約，企業(yè)解除合同的，在多數(shù)情況下是對供應商的沉重打擊。因此，采購部長在解除合同時應受到必要的限制和制約。具體涉及以下幾個方面：
1、解約權的取得條件。
（1）供應商的違約后果嚴重，致使不能實現(xiàn)合同的。
（2）供應商一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行，或者明確表示或以其行為表明，他仍將不履行或不能在合理期限內履行。
（3）供應商預期重大違約。
（4）供應商約定或法律規(guī)定的其他可據(jù)以產(chǎn)生解約權的違約。
2、解約權的行使期限和行使方式。
（1）法律規(guī)定或供需雙方約定解約權的行使期限滿的，供應商不行使的，解約權消滅。
（2）若法律沒有規(guī)定且供需雙方未約定解約權行使期限，則經(jīng)企業(yè)催告后，合理期限內供應商不行使解約權的，解約權消滅。至于合理期限為多長，應視具體情況而定，原則上應以經(jīng)過該期限后，不行使解約權的狀態(tài)，是否會使供應商據(jù)以合理期待將繼續(xù)履行，并為此作必要的設定。
（3）企業(yè)行使解約權時，應當自通知到達供應商解除。企業(yè)主張解除合同，卻未在解約期間內向供應商發(fā)出通知，或雖發(fā)出通知，但通知未在解約期限內到達對方的，合同不能被解除。因對方有新的違約行為，可以重新取得解約權。
3、解除合同的后果
（1）合同解除后，合同的權利義務終止。尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，企業(yè)可以要求恢復原狀，采購其他補救措施，并有權要求賠償損失。
首先，合同解除后，尚未履行的權利義務歸于消滅。除非雙方同意，任何一方不得再要求繼續(xù)履行。
其次，合同解除有無溯及力，即是否可以同時解除已履行的部分，或是否可以使合同自訂立之始即被解除，須視履行情況和合同性質，由有解約權的一方自行決定。
最后，解除合同的同時，可以索賠。
（2）合同解除后，合同的權利義務雖然終止，但不影響合同結算和清理條款的效力。此外，合同中的爭議解決條款、法律適用條款、保密條款等，也不因合同的解除而終止效力。
（三）賠償損失
賠償損失作為違約的處理辦法，是指供應商因其違約而給企業(yè)造成的損失負賠償責任。它與侵權法上的損害賠償相比，有不賠償精神損失、可以約定損失賠償額的計算方法、賠償以供應商訂約時能預見到的損失為限等特點。
1、違約賠償?shù)姆秶?）違約賠償原則上應是補償性的，賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。換言之，違約賠償就是要使企業(yè)因供應商違約而遭受的損失被填平。
（2）經(jīng)營者對消費者提供商品或服務有欺詐行為的，按《消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任，即在消費性合同中，經(jīng)營者對其歁詐造成的雙方的損失，應按購買商品或服務費用增加1倍予以賠償。
2、賠償額的確定方法
（1）以供需雙方約定的違約金為準，或按供需雙方約定的違約賠償額的計算方法確定。
供需雙方約定的違約金，應視為預定的違約賠償，原則上應與違約所造成的損失相當。因此，約定的違約低于造成的損失的，當事人可以請求增加；約定的違約金過高于違約造成的損失的供需雙方可以請求減少。不過，在實踐中，當事人要確鑿地證明約定的違約金低于或過分高于違約造成的損失，還應當履行債務。
當事人既約定違約金，又約定定金，一方違約時，對方可以擇適用違約金或定金條款。法定的定金規(guī)則具有處罰性，在當事人特別約定違約金可以和定金并用時，則應當承認當事人的特別約定。
（2）當事人按實際損失要求違約方承擔賠償責任，而不是按預先約定的違約金賠償額的計算方法要求違約方承擔賠償責任，而不是按預先約定的違約金額賠償額的計算方法要求違約方承擔賠償責任的，賠償額不應超過違約訂立時預見到或應當預見到的因違約可能造成的損失。換言之，違約方有效益的違約，應得到適度承認。
（3）一方違約后，另一方?jīng)]有采取適當措施，致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。因防止損失擴大而支出的合理的費用，由供應商承擔。
（四）采購補救措施
采購部長可以采取的補救措施，主要有修理、更換、重做、退貨，減少價款報酬等，這些方法通常是在供應商履行義務不符合約定的質量時適用。
1、修理
如果供應商履行合同義務不符合約定的質量要求，而已經(jīng)提交的貨物、定作物、工作成果是可以修理的，并且由企業(yè)修理并非不公平，則采購部長可以要求企業(yè)采購修理措施，而為修理所花費的材料、人工、交通、通信等費用應由供應商負擔，因修理而使企業(yè)繼續(xù)蒙受的損失或不便，供應商給予補償。
在采購合同的違約問題上，修理僅限于交付的貨物不符合約定的質量要求，且貨物屬于加工制造有可修性的物的場合。
2、更換、重做、退貨
如果供應商履行義務，嚴重不符合約定的質量要求，導致合同目的不能實現(xiàn)，則采購部長可以要求供應商更換、重做或退貨。
在采購合同的違約問題上，更換、退貨主要是供應商承擔違約責任的形式，也可分別稱之為交付合格的夫代物、拒收貨物或解除合同。在采購合同的違約問題上，不存在重做的問題。
應當注意的是，僅當供應商交付的貨物質量有嚴重瑕疵，構成重大違約時，才能要求供應商更換貨物或接受退貨。如果未構成重大違約，則可要求修理、降價并索賠。
3、減少價款或報酬
如果供應商履行合同義務不符合約定的質量要求，不論是否構成重大違約，采購部長均可要求減少價款或報酬，并索賠。在采購合同的違約問題下，減少價款適用于供應商交貨不符合約定的質量、包裝的場合。
4、供應商自負費用、主動補救
如果供應商違約后，及時地自負費用，對不符合合同之外主動進行補救，則應允許。除非這種主動補救于事無補，或與企業(yè)已在先提出的要求相抵觸，或將給企業(yè)造成不合理的損失。
六、不同違約形式的處理
針對拒絕交貨、不適當交貨等采購違約形式，采購部長應采取與之相對應的處理措施。
（一）拒絕交貨的處理
在供應商拒絕交貨構成違約時，采購部長可以采取以下辦法處理并追究供應商的違約責任：
1、繼續(xù)履行
供應商拒絕交貨的，采購部長可以要求供應商交貨。但供應商在法律上或事實上不能交貨的，或者交貨的費用過高的，或者企業(yè)在合理期限內未要求交貨的，企業(yè)不能要求繼續(xù)履行，但采購部長仍然可以追究供應商的其他違約責任。
此外，如果合同約定供應商不在某一時間以前交貨，采購部長就將解除合同，或者采購部長在催告供應商交貨的通知中聲明，若供應商在寬限期內仍不交貨，采購部長就將解除合同，則采購部長只能解除合同并索賠，而不能要求繼續(xù)履行。
2、更換或交付替代物
供應商所交貨物或所交提貨單證上記載的貨物根本不是或實質上有別于合同項下的貨物的，采購部長可以要求供應商更換貨物或交付符合約定的替代貨物。
更換貨物交付替代物，實質上是繼續(xù)履行的變種，因此，其適用的限制條件與繼續(xù)履行應當相同。
3、解除合同
供應商拒絕交貨的，采購部長可以以通知供應商的方式行使解除權，以解除合同。但采購部長未在法律規(guī)定或合同約定的解除權行使期限內行使解除權，或在法律沒有規(guī)定且合同沒有約定解權行使期限的情況下，未在供應商催告后的合理期限內行使解除權的，供應商可以拒絕采購部長解除合同。但供應商拒絕采購部長解除合同的方式應以履行交貨義務為限，而不能一面拒絕交貨，一面拒絕采購部長解除合同。并且，采購部長喪失解除權的，不影響企業(yè)要求追究其他違約責任的權利。
采購部長在法定或約定的或合理的期限內行使解除權，是指采購部長在該期限內將解除合同的意思通知到供應商。但由于供應商的原因未能通知到的除外。
此外，因采購部長拒絕交付貨物而解除合同的，解除合同的效力及于從物，但因供應商拒絕交付從物而解除合同的，解除的效力不及主物。數(shù)筆業(yè)務交易中，供應商拒絕履行其中一項業(yè)務的，采購部長可以就該筆業(yè)務解除合同，但該筆業(yè)務與其他業(yè)務分離，使貨物的價值明顯受損害的，采購部長可以就數(shù)物解除合同。分批交貨買賣中，供應商對其中一批拒絕交貨的，采購部長可以就該批貨物解除及今后其他各批貨物解除；采購部長如果就其中一批貨物解除，而該批貨物與其他各批貨物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各種貨物解除。
4、賠償損失 供應商拒絕交貨使企業(yè)遭受損失的，采購部長有權要求供應商賠償損失。企業(yè)要求賠償損失的權利，不因企業(yè)追究供應商的其他違約責任而喪失。
（二）不適當交貨的處理
1、供應商提前交貨，企業(yè)收取貨物，但企業(yè)因此而增加費用支出的采購部長可以要求供應商賠償。
供應商提前交貨的，采購部長可以拒絕提前收取貨物，但提前交貨不損害企業(yè)利益的除外。
2、供應商遲延交貨，企業(yè)收取貨物，但企業(yè)因此而遭受損害的，采購部長可以要求供應商改善人民生活。
供應商遲延交貨，已構成重大違約，致使企業(yè)取得解除權的，采購部長可以拒絕收取供應商遲延交付的貨物。因企業(yè)拒絕收取遲延交付的貨物，致使供應商未能完成交貨的，應按拒絕交貨追究供應商的違約責任。
供應商雖遲延交貨，但未構成重大違約的，采購部長不得拒絕收取貨物，不得單方面行使解除權，但合同另有約定的除外。簡而言之，原則上供應商遲延交貨的，采購部長可以索賠，但不能解除合同。
3、供應商未在適當?shù)牡攸c交貨，企業(yè)仍然收取貨物，但企業(yè)因此而遭受損害或增加費用支出的，采購部長可以要求供應商賠償。
供應商未在適當?shù)攸c交貨，遭到企業(yè)拒收后，將貨物續(xù)運至適當?shù)牡攸c繼續(xù)交貨，致使遲延交貨的，按遲延交貨承擔違約責任；供應商堅持不將貨物運至適當?shù)牡攸c向企業(yè)交付，而企業(yè)也堅持拒收，致使交貨未完成或不能完成的，供應商應按拒絕交貨承擔違約責任。
供應商雖未在適當?shù)牡攸c交貨，卻并不損害企業(yè)利益的，采購部長不得拒絕收貨。
4、供應商未以適當?shù)姆绞浇回?，企業(yè)仍然收取貨物，但企業(yè)因此而遭受損害或增加費用支出的，采購部長可以要求供應商賠償。供應商交貨方式不當，致使企業(yè)的合同目的不能實現(xiàn)或嚴重受挫的，采購部長可以要求解除合同、拒絕接受貨物，并可以索賠。
在貨物已被運送至企業(yè)時，即使企業(yè)可以拒絕接受貨物，但采購部長仍應暫收貨物并妥為保管，而因此發(fā)生的費用應由供應商負擔。
5、供應商少交貨物，企業(yè)仍然收取所交的部分貨物，但企業(yè)因此增加費用支出的，采購部長可以要求供應商賠償。
供應商就少部分的貨物予以補足，但構成遲延交付的，就該部分遲延交付，采購部長可以以遲延交貨為由向供應商索賠。供應商就少部分的貨物再交付的，采購部長就該部分貨物可以以拒絕交貨為由解除合同，或要求繼續(xù)履行并賠償。
供應商部分交貨，不損害企業(yè)利益的，不屬違約，采購部長既不能拒絕收取貨物，也不能索賠。
6、供應商多交貨物，企業(yè)仍然收取多交的部分貨物，但企業(yè)因此增加費用支出并且供應商因此避免損失的，采購部長可以要求供應商賠償，賠償額應以兩者中較低的金額為宜。不過，企業(yè)仍應按合同的價格支付貨款。
供應商多交貨物的，采購部長可以拒絕接收多交部分，但應及時通知供應商。
7、供應商違反品質擔保的，如果貨物必須由供應商予以修理，可以要求供應商修理并賠償損失，或者要求減少價款并賠償損失；，如果貨物由供應商以外的人修理更為合理，則采購部長可以要求供應商負擔修理費用并賠償損失，或者要求減少價款并賠償損失；如果貨物無法修理，則可以要求更換并賠償損失，或者要求減少價款并賠償損失。
供應商違反貨物的品質擔保，致使企業(yè)的合同目的不能實現(xiàn)或嚴重受挫的，或者在采購部長要求更換而拒絕不更換的，應按供應商拒絕交貨追究其違約責任。
8、供應商未按適當?shù)陌b交貨的，采購部長可以要求供應商更換包裝并索賠，或者要求降低價款并索賠。
供應商未按適當?shù)陌b交貨，致使企業(yè)的合同目的不能實現(xiàn)或嚴重受挫的，或者導致貨物損毀、減少，卻拒絕重新交貨或補足數(shù)量的，應按供應商拒絕交貨追究其違約責任。
黃國榮
2008年8月20日
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第五篇：購房違約合同
購房違約合同
購房違約合同1
購房者違約，房主能否單方終止合同?
市民張女士問：我在賣房時定價為80萬元，但買方前期只交付了65萬元，原約定剩余15萬元在5月15日前全部付完，但已逾期近一個月，買方未付余款。雙方簽訂的合同中寫明，過期不付，每天收取100元利息或終止合同，且所交款項和房屋仍歸甲方。我是否可以退還65萬元，并且終止合同，該如何操作?
律師解答：遇到這樣的情況，張女士可以按照合同約定的內容，維護自己的合法權益。就張女士咨詢的情況來看，這屬于購房者違約，張女士完全可按照合同的約定主張自己的權利。如果想繼續(xù)賣房，就主張對方繼續(xù)履行合同，支付剩余房款及相應的違約金。張女士也可以按照合同約定，將房款退還給購房者并終止合同的履行。
張女士無論選擇哪一種途徑解決都可以，因為這是依據(jù)雙方簽訂的合同，她應該享有的合同權利。
工業(yè)用地改住宅用地 靠譜嗎?
市民楊先生問：我看上了經(jīng)開區(qū)的一處二手房，據(jù)周邊鄰居介紹，該小區(qū)的土地原本屬于工業(yè)用地，后用于住宅開發(fā)，開發(fā)商正在進行相關工業(yè)用地轉住宅用地的手續(xù)。我想咨詢一下，購買此處的房產(chǎn)是否有風險，我該如何規(guī)避風險?
律師解答：按照我國現(xiàn)有法律規(guī)定，在工業(yè)用地上建設住宅出售屬于違規(guī)行為。這樣的房屋雖然價格會比同類樓盤低，但是存在不能辦理產(chǎn)權證、無法落戶口、使用年限短等諸多風險。當然如果工業(yè)用地符合城市總體規(guī)劃，經(jīng)過規(guī)劃部門、土地部門批準等一系列的程序可以轉為住宅用地。
像楊先生遇到的情況，建議楊先生在購房時看看開發(fā)商是否取得了五證，即《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程開工證》《國有土地使用證》《商品房預售許可證》，如果五證齊全的話，說明開發(fā)商已經(jīng)完成了土地性質轉換的相關手續(xù)，此時購房就不會存在上述的風險。
如何解除房產(chǎn)合同
一、開發(fā)商出現(xiàn)哪些情況購房者可以解除購房合同?
(一)開發(fā)商將商品房一賣一抵時，購房者可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
(二)開發(fā)商一房二賣時，購房者可以請求解除合同;
解釋第八條“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”同時買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。
(三)開發(fā)商故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給購房者的，購房者知情后可以解除合同;
解釋第九條第二項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。
(四)開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，再將此房屋出賣給購房者的，購房者知情后可以解除合同;
解釋第九條第三項“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”此項內容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。
(五)出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同;
解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買受人催告后三個月期滿出賣人仍未交房，買受人可以請求解除合同。
(六)套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同;
解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：”，“面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。&r
購房違約合同2
出租方（以下稱甲方）：_____________
承租方（以下稱乙方）：_____________
甲方愿意將產(chǎn)權屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國家相關法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細情況如下：
第一條：房屋基本情況
1、甲方同意將____________市_________路_______的房屋及其設施租賃給乙方，計租建筑面積為__________平方米。甲方《房屋產(chǎn)權證》（產(chǎn)權證編號：_______字第______號）
第二條：租賃期限
租期________年，自________年___月__日起至________年___月__日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：
1、承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的。
2、承租人利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的。
3、承租人拖欠租金累計達______天的，并賠償違約金__________元。
合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權。但租金按當時的物價及周圍房屋租金漲幅作適當調整。
第三條：租金和租金交納期限
1、每年租金為為人民幣________萬________仟元整（￥________元）。押金：_____________元人民幣。
2、乙方每半年以現(xiàn)金形式支付租金：_____________。付款時間為每年的_____月____日。
3、乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第______天開始甲方有權向乙方每天按實欠租金______%加收滯納金。
第四條：租賃期間房屋修繕
出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構。
第五條：各項費用的繳納
1、物業(yè)管理費：乙方自行向物業(yè)管理公司交納。
2、水電費：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_______度，電表底數(shù)為_______度，此度數(shù)以后的費用由乙方承擔，直至合同期滿）。
3、維修費：租賃期間，由于乙方導致租賃房屋的質量或房屋的內部設施損毀，包括門窗、水電等，維修費由乙方負責。
4、使用該房屋進行商業(yè)活動產(chǎn)生的其它各項費用均由乙方繳納，（其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用）。
第六條：出租方與承租方的變更
1、如果出租方將房產(chǎn)所有權轉移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。承租人出賣房屋，須在_____個月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。
2、租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請，由第三方書面確認，征得甲方的書面同意。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承擔原乙方的義務。
第七條：違約金和違約責任
1、若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負責賠償違約金_______元。
2、若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負責賠償違約金_______元。
3、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金_______元。如因此造成承租房屋損壞的，還應負責賠償。
第八條：免責條件
若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。
第九條：爭議的解決方式
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方均可以向人民法院起訴。
第十條：本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的有關規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十一條：本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權向違約方要求賠償違約金________元
本合同共貳頁，壹式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，均有同等法律效力。
出租方：_________________ 承租方：_________________
_______年______月____日 _______年______月____日
購房違約合同3
甲方(出賣人)：
乙方(買受人)：
鑒于：
1、________年________月________日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預售合同》(合同編號：)，乙方購買________住宅樓，乙方已向甲方支付購房款人民幣______元。
2、甲方應于________年________月________日前向乙方交付商品房。
3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。
4、乙方已收到甲方的《入住通知書》，甲方自________年________月________日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至________年________月________日。
5、乙方已于________年________月________日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。
6、自________年________月________日起至________年________月________日止，甲方逾期交房201日，對照《北京市商品房預售合同》第十三條之約定，甲方按日計算向乙方支付全部已付款萬分之四的違約金，甲方應向乙方支付逾期違約金人民幣______元。
甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達成以下協(xié)議共同執(zhí)行
一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣______元，于________年________月________日前以現(xiàn)金方式一次付清。
二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開具收據(jù)。
三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。
四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。
甲方：________乙方：________
________年________月________日
購房違約合同4
購房合同違約金怎么規(guī)定
售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應約定違約責任，一方違反合同約定，應向對方支付違約金；由于違約給對方造成的損失應當依法賠償。
違約金的數(shù)額，雙方應當在合同中約定，沒有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標準確定違約金：
一、因房地產(chǎn)轉讓人的過錯，未在定的時間內交付房地產(chǎn)的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。
二、因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。
由于違約給對方造成的損失應按實際發(fā)生的情形分項計算損失數(shù)額。
閱讀延伸：
如何簽訂購房合同，簽合同的注意事項有哪些？
購房合同欺詐怎么認定,什么是購房合同欺詐?
如何防范購房合同的風險
買房簽合同注意事項匯總
買房簽合同注意事項：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
2、使用規(guī)范的.合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
3、查驗有關證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。
5、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過戶。
6、簽約時要注意房屋質量問題
購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
8、注意合同文本中補充協(xié)議的內容
購房者應謹防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。
9、注意約定違約責任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補充協(xié)議注意事項：
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
1、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
2、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。
4、明確關于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
5、應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時避免很多不必要的損失。
婚前購買按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？
家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購買了一套150平米的商品房，產(chǎn)權登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年還清。20xx年，張某便與楊某結婚，張某與楊某結婚后，每月按揭房子。20xx年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房產(chǎn)是自己在結婚前購買，屬于個人財產(chǎn)，而楊某認為房子是結婚后共同按揭，是夫妻共同財產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割?婚前購買商品房結婚后按揭，離婚該如何分割呢?
律師說法：根據(jù)我國20xx年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償?！?/p>
綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割的情況下，該商品房不能按照夫妻共同財產(chǎn)進行分割，其產(chǎn)權仍然歸屬于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項及房子財產(chǎn)增值部分，張某應對楊某進行合理補償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔。
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