第一篇：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2001年5月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過 根據(jù)2004年6月3日廣西壯族自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議《關(guān)于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條 本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條 新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第五條 物業(yè)管理實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)與政府、社會(huì)、業(yè)主監(jiān)督相結(jié)合的原則。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會(huì)環(huán)境。

第六條 自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)全區(qū)的物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理。市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。

第二章 業(yè)主管理組織

第七條 業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共用部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；

（二）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)主公約；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定；

（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的管理制度和規(guī)定；

（四）按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修資金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)使用人代表列席。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

規(guī)模較大的物業(yè)可以劃分若干物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同民政、公安等行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理與社會(huì)管理的相關(guān)情況劃定。

第九條 物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)召集和指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

第十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（二）制訂和修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。第十一條 召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)以及會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。

業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)召集。百分之三十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動(dòng)中，辦理業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)交辦具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員最少為五人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期兩年，可以連選連任。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定；

（四）通過公開招標(biāo)等方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更和解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（六）監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用和維護(hù)；

（七）審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定所提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃；

（八）辦理業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托的其他事項(xiàng)。第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用，由全體業(yè)主約定承擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和支持所在地居民委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法開展活動(dòng)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督：

（一）聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的方式；

（二）擬聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)基本情況；

（三）擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同向全體業(yè)主公布，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)訂立業(yè)主公約，作為物業(yè)使用、維修和共同事務(wù)管理的行為守則。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

業(yè)主公約的訂立、修改應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議，經(jīng)全部投票權(quán)數(shù)的三分之二以上票數(shù)同意通過。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約通過之日起十日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主公約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)

第二十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有設(shè)區(qū)的市以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。

第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；

（六）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（七）物業(yè)資料的管理；

（八）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用及其收繳方式；

（九）其他事項(xiàng)。

第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)和方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；

（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（六）定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)；

（七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)同意，可以將部分物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)委托其他專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理，但不得將全部物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)委托他人管理。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者依法解除之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

第二十八條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)管理守則，并在出售時(shí)予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

第二十九條 新建物業(yè)建設(shè)單位不得將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第三十一條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建物業(yè)交付使用時(shí)，除轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。

第三十二條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。

第三十三條 前期物業(yè)管理守則至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成立后、前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：

（一）物業(yè)竣工總平面圖副本；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖副本；

（三）給水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等管網(wǎng)竣工圖副本；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)成立后、前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交用于公共服務(wù)的公共用房和管理用房。

第五章 物業(yè)的使用

第三十六條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，妥善處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第三十七條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；

（三）違章搭建；

（四）侵占綠地，毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（七）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)置攤點(diǎn)；

（八）擅自在物業(yè)共用部位或者場(chǎng)所懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（九）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（十）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的書面同意后，告知物業(yè)管理企業(yè)，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變使用性質(zhì)。

第四十條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)業(yè)主的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。

除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定。

第四十一條 利用業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得的收益，主要用于增加維修基金；經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定，可以用于補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)或者改善公共環(huán)境、增加共用設(shè)備、設(shè)施。

第六章 物業(yè)的維護(hù)

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修資金。

物業(yè)維修資金包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共維修資金和房屋單體維修資金。公共維修資金用于超出保修期限和范圍的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、房屋的維修和更新；房屋單體維修資金用于各自超出保修期限和范圍的房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、更新。

公共維修資金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有，房屋單體維修資金屬于單體建筑的全體業(yè)主共有。物業(yè)維修資金由業(yè)主按照房屋建筑面積分?jǐn)偅涫杖『褪褂棉k法，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定。

第四十三條 物業(yè)維修資金按不同種類設(shè)立專門帳戶，分別按棟分戶結(jié)算。物業(yè)維修、更新項(xiàng)目及其開支預(yù)算，由物業(yè)管理企業(yè)提出，由業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督使用。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)維修資金的預(yù)算和實(shí)際使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

第四十四條 每幢房屋共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在各自的房屋單體維修資金中列支，不足部分由整幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。

公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，在公共維修資金中列支，不足部分由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。

第四十五條 房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主、使用人安全時(shí)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

第四十六條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七章 法律責(zé)任

第四十七條 業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應(yīng)當(dāng)交納費(fèi)用的千分之三的滯納金或者按照約定加收滯納金。

第四十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定違反本條例或者侵害社會(huì)公共利益的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)違反本條例開展活動(dòng)或者不履行職責(zé)的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改，直至宣布解散重選。業(yè)主委員會(huì)解散期間，物業(yè)管理行政主管部門可以暫時(shí)指定業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理工作。第四十九條 業(yè)主違反本條例關(guān)于物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改的，可以并處一百元以上一千元以下罰款；造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

阻撓物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第五十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門視情節(jié)給予警告、降低資質(zhì)等級(jí)，或者吊銷資質(zhì)證書的處罰，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

違反前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第五十一條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第五十二條 本條例自2001年7月1日起施行。

第二篇：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

指導(dǎo)意見

一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、設(shè)有服務(wù)接待中心，辦公設(shè)施設(shè)備先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。公示24小時(shí)服務(wù)電話，有專職客戶服務(wù)人員，24小時(shí)受理業(yè)主來(lái)訪來(lái)電、咨詢、報(bào)修和投訴；水、電、氣等緊急報(bào)修30分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；建立報(bào)修、投訴臺(tái)帳并有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率100%；夜間有管理人員值班，處理突發(fā)緊急事件。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

6、在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。

7、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

8、每單元設(shè)置信息欄，在小區(qū)的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，應(yīng)在小區(qū)主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

9、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時(shí)保證預(yù)案的實(shí)施。

10、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)技能培訓(xùn)；每年接受繼續(xù)教育培訓(xùn)人員不少于30%（與行業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)掛鉤）。

11、及時(shí)解答業(yè)主咨詢和處理業(yè)主投訴，每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，覆蓋面占全體業(yè)主60%以上，滿意率達(dá)85%以上。

12、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

13、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

14、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

15、每年至少開展一次健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。

二、房屋管理

1、按照物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。

2、房屋共用部位管理制度完善，實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修業(yè)主（臨時(shí)）管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。

5、房屋外觀完好、整潔，符合原設(shè)計(jì)要求，無(wú)任何違章裝修，違章搭建，公共區(qū)域無(wú)亂張貼懸掛現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)處理及時(shí)率達(dá)90%以上，巡查、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

7、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)示齊全、規(guī)范、美觀。

8、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知并進(jìn)行勸阻，對(duì)拒不改正的，報(bào)告行政主管部門，并記錄在案。

三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、公共配套設(shè)施完善，電梯、水電、消防設(shè)施先進(jìn)，智能化程度高。

2、對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；建立完整的共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備管理科學(xué)、規(guī)范，維護(hù)良好，責(zé)任人明確；配備專業(yè)的操作維護(hù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。

5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修且屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新

改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，有防鼠、防塵、防水等措施，無(wú)冒、滴、漏及鼠害現(xiàn)象。

8、設(shè)備房?jī)?nèi)相關(guān)操作規(guī)程上墻張貼；來(lái)訪登記；無(wú)鼠害；配有流體流向標(biāo)識(shí)、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)、危險(xiǎn)設(shè)備配警示標(biāo)識(shí)等。

9、消防監(jiān)控、中控室等有專人24小時(shí)值班，值守人員每班工作時(shí)間不超過8小時(shí)。

10、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

11、對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)，每天檢查，及時(shí)更換，路燈、樓道燈完好率不低于95%。

12、危及人身安全的隱患處有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

13、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)提前向業(yè)主做好通知工作。

四、協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、配備先進(jìn)的保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持最佳運(yùn)行狀態(tài)。

2、實(shí)行封閉性管理，小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤；公共秩序維護(hù)人員定期接受安全技能培訓(xùn)。

3、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，并有完備記錄。

4、夜間主出入口及停車場(chǎng)工作人員需配置通訊設(shè)備，收到報(bào)警信號(hào)后應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。

5、小區(qū)實(shí)行人車分流管理，有完備且明顯的車輛行走、限速、方向、停放等交通標(biāo)志，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

6、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)施登記出入管理。

7、每年對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

五、保潔服務(wù)

1、每棟每單元至少設(shè)置一個(gè)垃圾桶，垃圾日產(chǎn)日清，每日收集并清運(yùn)垃圾至少1次。實(shí)行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無(wú)異味。

2、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理設(shè)置果皮箱或垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

3、有健全的保潔制度，公共保潔區(qū)域如小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，電梯轎廂每日擦拭2次，目視無(wú)污跡；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；樓項(xiàng)天臺(tái)、屋頂每月清掃1次，有天臺(tái)、內(nèi)天井的每日巡視檢查1次，無(wú)垃圾雜物。及時(shí)清除道路積水。發(fā)現(xiàn)堆積物或遺灑物及時(shí)清理。無(wú)明顯暴露垃圾，無(wú)衛(wèi)生死角。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、按照政府有關(guān)要求對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、滅蠅、滅蟑、殺蟲、消毒活動(dòng)。消殺前張貼通知，滅害藥物投放處有明顯標(biāo)示。

六、綠化養(yǎng)護(hù)

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、綠化維護(hù)完好、充分，無(wú)明顯裸露土地。

3、綠化樹木生長(zhǎng)基本正常，無(wú)死樹及明顯枯枝死杈，無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉及明顯蟲咬；樹木無(wú)明顯釘栓、捆綁等現(xiàn)象；草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種；花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。

4、綠地整潔，無(wú)明顯的堆物堆集、搭棚、侵占等現(xiàn)象。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

6、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。噴灑藥物前有明顯提示。

7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。

8、綠化地設(shè)有愛護(hù)綠化宣傳牌。

二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、設(shè)有服務(wù)接待中心，辦公設(shè)施設(shè)備先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。公示24小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)訴求，急修1小時(shí)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

6、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

7、在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。

8、每單元設(shè)置信息欄，在小區(qū)的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，應(yīng)在小區(qū)主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。

9、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。

10、及時(shí)解答業(yè)主咨詢和處理業(yè)主投訴，每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，滿意率達(dá)80%以上。

11、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

12、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

13、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

14、按合同適時(shí)開展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。

二、房屋管理

1、按照物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。

2、房屋共用部位管理制度完善，實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)部門。

5、房屋外觀良好、整潔，無(wú)違章裝修，違章搭建，公共區(qū)域無(wú)亂張貼懸掛現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)處理及時(shí)率達(dá)85%以上，巡查、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

7、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。有完整的小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)。

三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、公共配套設(shè)施完善，電梯、水電、消防設(shè)施先進(jìn)，智能化程度高。

2、對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日產(chǎn)管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；建立完整的共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備管理科學(xué)、規(guī)范，維護(hù)良好，責(zé)任人明確；配備專業(yè)的操作維護(hù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、設(shè)備房?jī)?nèi)相關(guān)操作規(guī)程上墻張貼；來(lái)訪登記；無(wú)鼠害；配有流體流向標(biāo)識(shí)、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)、危險(xiǎn)設(shè)備配警示標(biāo)識(shí)等。

5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。建立消防管理制度、消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，有防鼠、防塵、防水等措施，無(wú)冒、滴、漏及鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)，每天檢查，及時(shí)更換，路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、危及人身安全的隱患處有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

11、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)向業(yè)主做好通知工作。

四、協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、配備保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持良好運(yùn)行狀態(tài)。

2、實(shí)行封閉性管理，小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤；公共秩序維護(hù)人員定期接受安全技能培訓(xùn)。

3、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次,；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。

4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

5、進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員及其他外來(lái)人員實(shí)施登記出入管理。

6、每年對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

五、保潔服務(wù)

1、每棟每單元至少設(shè)置一個(gè)垃圾桶，每日清運(yùn)1次。實(shí)行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無(wú)異味。

2、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理設(shè)置果皮箱或垃圾桶，每日清運(yùn)1次。

3、有健全的保潔制度，小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳保持清潔；樓內(nèi)其他公共區(qū)域地面每日清掃2次，每周拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔2次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時(shí)清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)小區(qū)情況制定合理的消毒和滅蟲除害計(jì)劃并有效實(shí)施。消殺有明顯通知及警示。

六、綠化養(yǎng)護(hù)

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養(yǎng)護(hù)，各種綠化植物長(zhǎng)勢(shì)良好。

3、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

4、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

5、定期清除綠地雜草、雜物。

6、園林建筑和輔助設(shè)施整潔無(wú)損。

7、綠化地設(shè)有愛護(hù)綠化宣傳牌。

三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、設(shè)有服務(wù)接待中心，辦公設(shè)施設(shè)備完備。公示16小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)訴求，急修2小時(shí)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

6、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

7、及時(shí)解答業(yè)主咨詢和處理業(yè)主投訴，每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，滿意率達(dá)70%以上。

二、房屋管理

1、按照物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。

2、有房屋共用部位管理制度，實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的專修方案，告知

裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

5、房屋外觀良好，無(wú)違章裝修，違章搭建，公共區(qū)域無(wú)亂張貼懸掛現(xiàn)象；對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)處理及時(shí)率達(dá)80%以上，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

7、小區(qū)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，有小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)。

三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、公共配套設(shè)施完善。

2、對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日產(chǎn)管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。

4、設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范，定期維護(hù)，配備設(shè)備設(shè)施管理人員，按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范運(yùn)作。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)明顯冒、滴、漏及鼠害現(xiàn)象。

8、對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)，每天檢查，及時(shí)更換，路燈、樓道燈完好率不低于85%。

9、危及人身安全的隱患處有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

10、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)向業(yè)主做好通知工作。

四、協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤；配有必要的技防監(jiān)控設(shè)施。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄。

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

五、保潔服務(wù)

1、每棟每單元至少設(shè)置一個(gè)垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔，無(wú)異味。

2、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理設(shè)置果皮箱或垃圾桶，每日清運(yùn)1次1次。

3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；樓內(nèi)公共區(qū)域地面每日清掃1次，每半月拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時(shí)清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)小區(qū)情況制定消毒和滅蟲除害計(jì)劃并實(shí)施。

六、綠化養(yǎng)護(hù)

1、有專職人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養(yǎng)護(hù)。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

5、園林建筑和輔助設(shè)施完好無(wú)損。

四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)訴求，按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。

4、有物業(yè)管理方案，財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度。

5、服務(wù)人員持有職業(yè)上崗證書。

二、房屋管理

1、按照物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。

2、有房屋共用部位管理制度，實(shí)施日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時(shí)修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告和建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約要求，裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少2次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。

5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6、每周巡查1次小區(qū)，發(fā)現(xiàn)損壞進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。

7、小區(qū)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日產(chǎn)管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、設(shè)施設(shè)備按期維護(hù)，運(yùn)行正常。

3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修記錄齊全。

4、設(shè)備設(shè)施管理人員，按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范運(yùn)作。

5、消防設(shè)施設(shè)備可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)明顯冒、滴、漏及鼠害現(xiàn)象。

7、對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)；路燈、樓道燈完好率不低于80%。

四、協(xié)助維護(hù)公共秩序

1、小區(qū)24小時(shí)值勤。

2、實(shí)施巡視巡查制度，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)部位每6小時(shí)至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主

委員會(huì)和有關(guān)部門。

五、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每日清運(yùn)1次。

2、小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次。

3、雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

六、綠化養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預(yù)防花草樹木病蟲害。

二O一三年六月

第三篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬(wàn)戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無(wú)奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無(wú)證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來(lái)不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國(guó)家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來(lái)的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來(lái)看,1991年以來(lái),總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來(lái)訪來(lái)電1000多人次,來(lái)信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無(wú)償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁(yè),一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購(gòu)置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過。車主購(gòu)置該車用去人民幣28萬(wàn)元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬(wàn)元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬(wàn)元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬(wàn)元。

【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說(shuō)沒有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購(gòu)置價(jià)格與車輛購(gòu)置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購(gòu)買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國(guó)家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來(lái)許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項(xiàng)在總成本中所占比

管理人員費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個(gè)部分，其中第一項(xiàng)就是：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個(gè)人設(shè)施維護(hù)等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個(gè)30萬(wàn)平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會(huì)保險(xiǎn)大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動(dòng)范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號(hào)文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第二項(xiàng)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動(dòng)場(chǎng)地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長(zhǎng)指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請(qǐng)參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場(chǎng)營(yíng)銷法則 助推企業(yè)成長(zhǎng)電子商務(wù)營(yíng)銷食品餐飲營(yíng)銷建筑房產(chǎn)營(yíng)銷消費(fèi)品營(yíng)銷

使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第三項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；4.對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第五項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第四項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購(gòu)買苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項(xiàng)目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用

《辦法》所列費(fèi)用第六項(xiàng)為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說(shuō)的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項(xiàng)費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮?。主要包括辦公用品成本，其中一些價(jià)值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊?！掇k法》所列費(fèi)用第八項(xiàng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，主要是對(duì)公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險(xiǎn)。這是以前文件中從未提到過的費(fèi)用項(xiàng)目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項(xiàng)為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類活動(dòng)所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價(jià)，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢(shì)必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，但他們會(huì)通過采取其他延伸服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)虧損，對(duì)業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，

第五篇：中共廣西壯族自治區(qū)委員會(huì)廣西壯族自治區(qū)人民政府

中共廣西壯族自治區(qū)委員會(huì) 廣西壯族自治區(qū)人民政府

關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化環(huán)境促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的若干意見

(2013年12月6日)

非公有制經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。我區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大，已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和力量，必須毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，充分激發(fā)非公有制經(jīng)濟(jì)的活力和創(chuàng)造力。根據(jù)黨的十八屆三中全會(huì)精神，現(xiàn)就進(jìn)一步優(yōu)化環(huán)境促進(jìn)我區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提出以下意見。

一、進(jìn)一步明確非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)

1.到2017年，非公有制資本投資規(guī)模年均增長(zhǎng)30%以上；全區(qū)規(guī)模以上非公有制工業(yè)企業(yè)增加值達(dá)7000億元以上，年均增長(zhǎng)17.5%以上；非公有制工業(yè)增加值占全區(qū)GDP比重達(dá)到30%以上。到2017年，培育年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超50億元非公有制企業(yè)40家以上，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超100億元非公有制企業(yè)20家以上，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超300億元非公有制企業(yè)3家以上，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超500億元非公有制企業(yè)2家以上；在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入名列前三名的非公有制企業(yè)10家以上。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)水平不斷提高。

二、進(jìn)一步清除市場(chǎng)準(zhǔn)入障礙

2.切實(shí)放寬準(zhǔn)入范圍。進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2005〕3號(hào))、《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào))以及《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干措施的通知》(桂政發(fā)〔2010〕76號(hào))等有關(guān)促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施；除國(guó)家法律法規(guī)明確禁止準(zhǔn)入的行業(yè)和領(lǐng)域外，一律對(duì)非公有制資本開放，不得單獨(dú)設(shè)置附加條件。

3.鼓勵(lì)支持引導(dǎo)非公有資本參與發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)。非公有資本可以參與國(guó)有資本、集體資本交叉持股、相互融合；國(guó)有資本投資項(xiàng)目允許非國(guó)有資本參股；允許非公有資本參與混合所有制經(jīng)濟(jì)實(shí)行企業(yè)員工持股；鼓勵(lì)非公有制企業(yè)參與國(guó)有企業(yè)改革改制，扶持幫助進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，鼓勵(lì)發(fā)展非公有資本控股的混合所有制企業(yè)，鼓勵(lì)有條件的非公有制企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

4.改革優(yōu)化審批準(zhǔn)入程序。除關(guān)系國(guó)家安全和生態(tài)安全、涉及重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項(xiàng)目外，政府不再審批；在項(xiàng)目核準(zhǔn)備案、占用征收林地審核審批、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、水資源論證、水土保持方案、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估等方面，簡(jiǎn)化審批手續(xù)；進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家關(guān)于推進(jìn)公司注冊(cè)資本登記制度改革措施，放寬注冊(cè)資本登記條件，企業(yè)年檢制度改為報(bào)告制度，放寬市場(chǎng)主體住所登記條件，大力推進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信制度建設(shè)，推進(jìn)注冊(cè)資本由實(shí)繳登記制改為認(rèn)繳登記制，降低開辦公司成本，切實(shí)推進(jìn)工商注冊(cè)制度便利化。

三、進(jìn)一步疏通拓寬投融資渠道 5.持續(xù)加大信貸支持。加強(qiáng)對(duì)非公有制企業(yè)與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目對(duì)接指導(dǎo)，建立政銀企交流合作機(jī)制，引導(dǎo)和鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，特別是農(nóng)村信用合作社、城市商業(yè)銀行等地方金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)貸款的支持力度，切實(shí)提高對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)貸款的規(guī)模和比重，開發(fā)適應(yīng)非公有制企業(yè)融資需求特點(diǎn)的金融產(chǎn)品，實(shí)施分類幫扶；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過供應(yīng)鏈融資、知識(shí)產(chǎn)權(quán)抵押融資、應(yīng)收賬款質(zhì)押融資、融資租賃等服務(wù)方式為非公有制企業(yè)提供多樣化的信貸支持；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)房、大型農(nóng)用生產(chǎn)設(shè)備、林權(quán)、水域?yàn)┩渴褂脵?quán)等抵押貸款，應(yīng)收賬款、倉(cāng)單、存單、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利質(zhì)押貸款。發(fā)展信用戶聯(lián)保體和信用戶共同體，對(duì)其信用戶發(fā)放信用貸款；禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)附加不合理的貸款條件和各種不合理收費(fèi)。

6.強(qiáng)化擔(dān)保服務(wù)。充分發(fā)揮自治區(qū)中小企業(yè)貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金的引導(dǎo)和杠桿作用，對(duì)國(guó)家、自治區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的非公有制企業(yè)提供銀行貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu)給予風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，提高機(jī)構(gòu)對(duì)非公有制企業(yè)的擔(dān)保能力，擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)有產(chǎn)品、有信用、有發(fā)展前景的非公有制企業(yè)要適當(dāng)降低擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極探索運(yùn)用符合非公有制經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的抵押擔(dān)保方式，拓寬抵押范圍，積極探索開展多種形式的貸款抵押方式。

7.完善金融服務(wù)體系。鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行增設(shè)為非公業(yè)戶服務(wù)的專營(yíng)機(jī)構(gòu)、特色支行、特色柜臺(tái)；推動(dòng)股份制銀行在非公有制經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍、金融需求旺盛的地區(qū)增設(shè)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)；支持鼓勵(lì)地方性銀行機(jī)構(gòu)加快在縣域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；支持農(nóng)村信用社完善網(wǎng)點(diǎn)；在加強(qiáng)監(jiān)管前提下，允許具備條件的非公有資本依法發(fā)起設(shè)立中小型銀行等金融機(jī)構(gòu)；鼓勵(lì)證券機(jī)構(gòu)結(jié)合非公有制經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，提供資產(chǎn)證券化等金融工具，支持非公有制企業(yè)境內(nèi)外上市、新三板和區(qū)域性股權(quán)交易市場(chǎng)掛牌，擴(kuò)大直接融資規(guī)模；支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為非公有制企業(yè)提供農(nóng)業(yè)、進(jìn)出口信用、科技、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、貸款保險(xiǎn)保證等創(chuàng)新保險(xiǎn)產(chǎn)品。

8.加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)。整合金融、稅務(wù)、海關(guān)、工商、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、食品藥品安全等信息資源力量，注重引入行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)力量開展第三方評(píng)估，打造非公有制企業(yè)誠(chéng)信體系，建立健全失信主體懲戒機(jī)制，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)融資奠定信用基礎(chǔ)。

四、進(jìn)一步鼓勵(lì)非公有制企業(yè)自主創(chuàng)新

9.加大技術(shù)指導(dǎo)和資金支持。將符合產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、市場(chǎng)前景好的非公有制企業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目納入全區(qū)重點(diǎn)技術(shù)改造或重大科技攻關(guān)工程項(xiàng)目，給予技術(shù)指導(dǎo)和資金支持；支持非公有制企業(yè)參與重大科技計(jì)劃項(xiàng)目和技術(shù)攻關(guān)，幫助有條件的非公有制企業(yè)建立工程技術(shù)研究中心、企業(yè)技術(shù)中心、研發(fā)中心，提高企業(yè)技術(shù)水平和研發(fā)能力。

10.支持增加研發(fā)投入。開展創(chuàng)新型企業(yè)建設(shè)工作，鼓勵(lì)非公有制企業(yè)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)和自治區(qū)級(jí)創(chuàng)新型企業(yè)；對(duì)非公有制企業(yè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心技術(shù)可迅速做大或帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品或項(xiàng)目予以扶持，加快科技成果轉(zhuǎn)化；對(duì)非公有制企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)在承擔(dān)國(guó)家科技任務(wù)、人才引進(jìn)等方面與公辦研發(fā)機(jī)構(gòu)實(shí)行同等的支持政策；引導(dǎo)非公有制企業(yè)加大技術(shù)改造投入，將符合產(chǎn)業(yè)政策、方向的非公有制企業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目納入重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目，給予貸款貼息扶持。11.扶持內(nèi)部創(chuàng)新。實(shí)施非公有制強(qiáng)優(yōu)企業(yè)培育計(jì)劃，集中優(yōu)勢(shì)資源培育一批具有發(fā)展?jié)摿Φ姆枪兄茝?qiáng)優(yōu)企業(yè)；支持科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，引導(dǎo)和鼓勵(lì)非公有制企業(yè)樹立質(zhì)量品牌意識(shí)，積極注冊(cè)商標(biāo)和爭(zhēng)創(chuàng)自治區(qū)著名商標(biāo)、中國(guó)馳名商標(biāo)。鼓勵(lì)和支持非公有制企業(yè)在境外注冊(cè)商標(biāo)和申報(bào)知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

12.扶持非公有制企業(yè)合作發(fā)展。進(jìn)一步完善和落實(shí)小微型企業(yè)支持扶持政策，推動(dòng)非公有制企業(yè)發(fā)展壯大；推動(dòng)自治區(qū)非公有制企業(yè)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外企業(yè)合作，開拓市場(chǎng)，共同發(fā)展，做大做強(qiáng)。

五、進(jìn)一步健全財(cái)政稅收土地政策體系

13.繼續(xù)加大財(cái)政扶持力度。提高財(cái)政資金的使用效率，充分發(fā)揮其引導(dǎo)拉動(dòng)作用。自治區(qū)工業(yè)和信息化發(fā)展、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重大產(chǎn)業(yè)發(fā)展、中小企業(yè)發(fā)展、科技研發(fā)和創(chuàng)新等專項(xiàng)資金，要對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展給予傾斜支持，逐年提高對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)的扶持比重。各市、縣(市、區(qū))政府用于扶持非公有制經(jīng)濟(jì)的資金也要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上逐年增加規(guī)模，不斷加大扶持力度。通過貸款貼息、“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”、股權(quán)投資等方式，支持非公有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、節(jié)能減排、技術(shù)研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)開拓、信用擔(dān)保、規(guī)劃編制、人才隊(duì)伍建設(shè)等。

14.積極促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照自治區(qū)有關(guān)政策規(guī)定，繼續(xù)安排專項(xiàng)資金注入自治區(qū)政府創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，主要通過參股方式，扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)引導(dǎo)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投向符合自治區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的處于種子期、初創(chuàng)期的科技型、創(chuàng)新型中小微型企業(yè)。

15.加大企業(yè)稅收優(yōu)惠支持。從2013年1月1日至2017年12月31日止，對(duì)新辦的以國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主營(yíng)業(yè)務(wù)的非公有制企業(yè)，自取得第一筆主營(yíng)業(yè)務(wù)收入所屬納稅起，給予5年免征地方分享部分的企業(yè)所得稅優(yōu)惠；從2013年1月1日起新辦并經(jīng)認(rèn)定為高新技術(shù)的非公有制企業(yè)，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅后，自認(rèn)定(復(fù)核)批準(zhǔn)的有效期當(dāng)年起3年內(nèi)，予以免征企業(yè)所得稅地方分享部分；自2013年8月1日起，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額不超過2萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，暫免征收增值稅；對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅人中月營(yíng)業(yè)額不超過2萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

16.加大城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅支持力度。非公有制企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免征城鎮(zhèn)土地使用稅5年，第6年至第10年減半征收；對(duì)國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；落實(shí)民辦學(xué)校法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，減免資產(chǎn)過戶費(fèi)用和服務(wù)性收費(fèi)。

17.加大用地支持力度。非公有制企業(yè)投資符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、技術(shù)含量高、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目和投資1億元人民幣以上、每畝投資強(qiáng)度500萬(wàn)元人民幣以上的項(xiàng)目，優(yōu)先統(tǒng)籌安排新增建設(shè)用地指標(biāo)。非公有制企業(yè)投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、生態(tài)經(jīng)濟(jì)林示范基地、養(yǎng)生農(nóng)業(yè)種植基地等重大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目在符合土地利用總體規(guī)劃，不改變?cè)恋噩F(xiàn)狀和用途情況下，鼓勵(lì)采取向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃、入股方式使用土地；屬于特別重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目并且確需征收集體土地的，經(jīng)報(bào)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意，其用地可采取“只征不轉(zhuǎn)”的方式辦理用地審批手續(xù)。非公有制企業(yè)投資的使用國(guó)有未利用地，且前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，其工業(yè)用地出讓金最低標(biāo)準(zhǔn)可區(qū)別情況按《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的15%-50%執(zhí)行。

18.優(yōu)化支持供地方式。非公有制企業(yè)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性科技和非營(yíng)利性教育、文化、衛(wèi)生、社會(huì)福利、體育等社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)，其項(xiàng)目用地符合《劃撥土地目錄》的，可采取劃撥方式供應(yīng)；對(duì)屬于依法應(yīng)當(dāng)有償使用的土地，除房地產(chǎn)用地開發(fā)外，可以采取租賃方式供應(yīng)；實(shí)行用地辦理“綠色通道”制度，對(duì)非公有制企業(yè)投資的重大項(xiàng)目用地，及時(shí)受理，及時(shí)審查，特事特辦。對(duì)急于用地建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，國(guó)土資源部門主動(dòng)協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理控制性單體工程審核審批和先行用地手續(xù)，確保項(xiàng)目用地及時(shí)落實(shí)。

六、進(jìn)一步優(yōu)化非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境

19.支持非公有制經(jīng)濟(jì)集聚吸引人才。認(rèn)真落實(shí)各類人才進(jìn)入非公有制企業(yè)的教育培訓(xùn)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)等政策，完善教育、培訓(xùn)、就業(yè)、社會(huì)保障等支持政策，繼續(xù)執(zhí)行關(guān)于在自治區(qū)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)內(nèi)降低企業(yè)繳費(fèi)費(fèi)率的政策；鼓勵(lì)支持非公有制企業(yè)引進(jìn)區(qū)外優(yōu)秀人才，建立院士工作站、博士后科研工作站；加強(qiáng)非公有制企業(yè)家隊(duì)伍建設(shè)，定期組織非公有制企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員和創(chuàng)業(yè)者開展管理提升培訓(xùn)；非公有制企業(yè)的職稱申報(bào)及評(píng)定與公有制企業(yè)享有同等待遇，將非公有制企業(yè)的各類人才納入享受政府特殊津貼人員、自治區(qū)學(xué)術(shù)技術(shù)帶頭人及后備人選等優(yōu)秀人才選拔培養(yǎng)范圍。

20.完善非公有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度。非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯；全面清理和整頓涉及非公有制企業(yè)的收費(fèi)，嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)收行為，除法律、法規(guī)和省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)外，任何部門無(wú)權(quán)制定行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，凡未按規(guī)定權(quán)限和程序批準(zhǔn)的行政性收費(fèi)項(xiàng)目和政府性基金項(xiàng)目，均一律取消；非公有制企業(yè)除依法繳納稅費(fèi)和依法接受監(jiān)管外，不再承擔(dān)其他社會(huì)負(fù)擔(dān)；嚴(yán)格查處亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派等各種侵權(quán)行為，切實(shí)保護(hù)中小企業(yè)及其職工的合法權(quán)益。

21.實(shí)行掛鉤幫扶制度。建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、部門和干部與非公有制企業(yè)的聯(lián)系幫扶制度，對(duì)非公有制領(lǐng)軍企業(yè)、骨干企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)實(shí)行掛鉤服務(wù)；對(duì)經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)、弱勢(shì)企業(yè)實(shí)行掛鉤幫扶，幫助企業(yè)解決不同發(fā)展階段的具體問題，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

22.建立維權(quán)舉報(bào)制度。由各級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)設(shè)置的12388舉報(bào)電話負(fù)責(zé)非公有制企業(yè)對(duì)紀(jì)檢監(jiān)察對(duì)象違法行為的舉報(bào)。要及時(shí)接聽答復(fù)企業(yè)訴求，對(duì)查實(shí)的違紀(jì)違法案件，依法懲處；實(shí)行非公有制企業(yè)評(píng)價(jià)部門單位服務(wù)質(zhì)量制度，把各職能部門為非公有制企業(yè)服務(wù)的效率和質(zhì)量作為評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。對(duì)于違規(guī)檢查行為，相關(guān)部門予以通報(bào)批評(píng)。

23.加強(qiáng)對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)工作。統(tǒng)計(jì)部門要建立健全系統(tǒng)科學(xué)的非公有制經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)體系，準(zhǔn)確反映非公有制經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況；投資主管部門、行業(yè)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)要切實(shí)做好非公有制經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)把握非公有制經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。

24.加強(qiáng)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，強(qiáng)化督促考核。引導(dǎo)和支持各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，開展信息、培訓(xùn)、技術(shù)、創(chuàng)業(yè)、投融資、質(zhì)量檢驗(yàn)、企業(yè)管理咨詢等服務(wù)；調(diào)整充實(shí)或組建自治區(qū)、市、縣(區(qū))三級(jí)非公有制經(jīng)濟(jì)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，切實(shí)保障機(jī)構(gòu)、人員和經(jīng)費(fèi)，明確各成員單位工作職責(zé)，強(qiáng)化服務(wù)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能；每年對(duì)地級(jí)市和自治區(qū)相關(guān)部門支持服務(wù)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行工作考核，并將考核結(jié)果納入領(lǐng)導(dǎo)干部業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。

25.營(yíng)造良好氛圍。加強(qiáng)對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)法律、政策的宣傳和解讀力度，提供“一站式”服務(wù)，開辟“綠色通道”，及時(shí)客觀公正宣傳非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用；宣傳非公有制企業(yè)的先進(jìn)典型，總結(jié)介紹各地的好經(jīng)驗(yàn)、好做法。

各級(jí)各部門要根據(jù)本意見，按照“定目標(biāo)、定事項(xiàng)、定責(zé)任、定時(shí)間、定結(jié)果”的要求，制定實(shí)施細(xì)則并發(fā)布項(xiàng)目；需要配套政策的，要抓緊制定出臺(tái)，確保政策落到實(shí)處。