第一篇：拍賣最基本知識

拍賣最基本知識

發(fā)布時間：2005-2-11

一、拍賣的定義 《中華人民共和國拍賣法》第三條給拍賣下的定義是“拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式”。也就是說拍賣必須符合三個條件：有二個以上的買主，要有競爭，價高者得。

二、拍賣的程序和規(guī)則 拍賣主要程序

拍賣和程序主要分為五段，依次為委托，公告，拍賣，結(jié)算和拍賣物的交付。拍賣的委托階段 拍賣的委托也就是拍賣的提起，在這一階段，拍賣人必須了解拍賣標(biāo)的手的性質(zhì)，對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行看樣鑒定，初步了解拍品的權(quán)屬情況并進(jìn)行初步評估，經(jīng)與委托人協(xié)商后簽定《委托拍賣協(xié)議書》 拍賣的公告階段 拍賣的公告過程包括：拍賣的公告，對拍賣標(biāo)的物的宣傳，對競買人的聯(lián)絡(luò)與咨詢，以及拍賣標(biāo)的物的展示。拍賣的操作過程 潛在的競買人經(jīng)過咨詢和看樣過程后，為明確表示其參加競買的意愿，就必須進(jìn)行曲競買登記，而成為真正意義上和競買人。經(jīng)交付保證金和領(lǐng)取競價號牌后，依照公告規(guī)定的時間和地點參與競價，當(dāng)拍賣師落槌表示成交全，在諸多競買人中就會產(chǎn)生出買受人。競買人一旦成為買受人，就應(yīng)與拍賣人簽署《拍賣成交確認(rèn)書》。拍賣的結(jié)算 拍賣的結(jié)算包括：買受人的結(jié)算，除買受人外其它競買人的結(jié)算，拍賣標(biāo)的手保管交付，委托人的結(jié)算，拍賣人的核算以及拍賣的總結(jié)和資料的管理歸檔。拍賣人收到買受人的價款后，就應(yīng)及時與委托人進(jìn)行結(jié)算，將扣除委托手續(xù)費后的價款音樂會委托人。對于有些標(biāo)的物，拍賣人還應(yīng)該要求委托人提供相關(guān)文件手續(xù)等。以利于買受人辦理權(quán)屬變更。買受人按拍賣人規(guī)定的時間內(nèi)支付全部貨款和拍賣手續(xù)費后，拍賣人才可將拍賣標(biāo)的物交給買受人，同時拍賣人京提供票據(jù)給買受人。

拍賣的起源

發(fā)布時間：2005-2-11

拍賣是財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的最古老方式之一，起源于人類有了剩余產(chǎn)品之后，為了轉(zhuǎn)讓自己的剩余物品而產(chǎn)生的公開競買行為，人們起初是為了轉(zhuǎn)讓或出售自己的產(chǎn)品，而非可以專事拍賣活動，只是這種競價買賣方式方便而且成功，才引起人們的興趣和更多的關(guān)注。

據(jù)有關(guān)史料文字記載的拍賣活動產(chǎn)生于公元前五世紀(jì)。古希臘歷史學(xué)家希羅多德的《歷史》一書中就記載了古巴比倫城每年舉行的拍賣已婚婦女的情況。公元二世紀(jì)末古羅馬出現(xiàn)了拍賣行。

現(xiàn)代文明的拍賣模式始于十八世紀(jì)的英國。1744年和1766年，倫敦先后成立的兩家拍賣行“蘇富比”和“佳士德”。對以后全球二百五十多年的拍賣業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。1874年英國最大的拍賣行在上海開設(shè)了一家子公司----魯意斯摩拍賣公司。

中國的拍賣行業(yè)出現(xiàn)于清朝末年，當(dāng)時的拍賣行多是拍賣自己收購來的舊貨和典當(dāng)物品，從此自營就一直伴隨著拍賣行業(yè)的生存發(fā)展。

拍賣場中的投資訣竅

發(fā)布時間：2005-2-11

拍賣場中的投資訣竅

近年來，拍賣會成為我國一些大城市私人投資的又一熱點，不少人走進(jìn)拍賣場，或購字畫，或收古董，或買珠寶，或置家具，既可用來欣賞和使用，又可作為一條投資理財?shù)耐緩?。舉牌競價，猶如一場小小的冒險，槌聲落定之時，誰敢開口斷言一樁買賣的賠與賺呢？而這也許恰是不少人樂在其中的緣故吧。不過，要想享受一番拍賣場中淘金的樂趣，您恐怕還得掌握一些訣竅。

一、熟悉市場行情 對于新入市的買家，首先要做的就是熟悉市場行情。拍賣市場的行情雖不像股市那樣變化無常，但也有漲有跌，而不同的藝術(shù)品，又有著不同的漲跌規(guī)律和市場前景，不可一概而論。因此，在真正進(jìn)入拍賣場舉牌之前，做個看客是必不可少的學(xué)習(xí)過程。

二、選擇投資范圍 拍賣會上精品紛呈，令人眼花繚亂，初入市者在這種情況下往往會沉不住氣，一會兒想買字畫，一會兒又想購古玩，但即使傾盡財力，也不可能搜盡天下珍寶。所以，入市的第二步是根據(jù)自己的興趣，確立一個投資和收藏的范圍。比如，愛字畫的可以專收某一位特別喜愛的畫家的作品，好古董的可以專買某一時期某一類風(fēng)格的古董等等。投資范圍一旦確立，接下來便應(yīng)開始學(xué)習(xí)、了解相關(guān)的書畫、文物或珠寶的專門知識和鑒定方法。

三、確定投資重點

進(jìn)行任何一項投資都要量力而行，以求最大限度地規(guī)避風(fēng)險。拍賣場中也不例外。投資范圍確定后，接下來要做的便是衡量自身實力，確定投資重點。

四、競拍舉牌技巧 在確定投資重點之后，想必這時您已經(jīng)在拍賣會上看好一兩件拍品，準(zhǔn)備進(jìn)場參與競價了。但要進(jìn)行一場成功的投資，您還應(yīng)該牢記下列要點。

建議一：一定要參加預(yù)展，仔細(xì)研究投資范圍內(nèi)的每件作品，如果對自己的判斷不夠有把握，務(wù)必委托可靠的專業(yè)人士為你鑒定。

建議二：對于選中競價的拍品，心中首先設(shè)定一個可以承受的最高價位，超過此價位即放棄舉牌。

建議三：舉牌時務(wù)求理智冷靜，忌逞強(qiáng)爭奪，意氣用事，該出手時再出手，否則物非所值，得不償失，悔之晚矣。

五、做好最壞打算 拍賣市場也像別的市場一樣魚龍混雜，風(fēng)險與機(jī)會并存。尤其是初入門時，誤買一兩件贗品是正常的，對此一定要做好充分的心理準(zhǔn)備。一個真正成熟的買家常常是經(jīng)過失敗和挫折才成長起來的。

第二篇：拍賣相關(guān)知識

拍賣相關(guān)知識

一、拍賣：

《中華人民共和國拍賣法》明確規(guī)定，拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

二、拍賣需要具備條件：

拍賣需要具備的條件有四個：

1、拍賣必須有兩個以上的買主，表現(xiàn)為買主的多數(shù)性；

2、拍賣必須有獨立一致的標(biāo)的，表現(xiàn)為標(biāo)的的同一性；

3、拍賣必須有不斷變動的價格，表現(xiàn)為價格的差異性；

4、拍賣必須有公開競爭的行為，表現(xiàn)為行為的對抗性；

三、拍賣的基本原則：

《中華人民共和國拍賣法》確定的拍賣的基本原則是“公開、公平、公正、誠實信用”。

四、拍賣的主要特點：

拍賣作為一種特殊的買賣方式，它與普通買賣方式最大的不同在于：①競爭性強(qiáng)；②透明度高。拍賣是一種公開競價的商品交易方式。《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》）第三條對拍賣作了如下規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式”。簡單他說，拍賣就是購買者之間為購得拍賣物品而競爭叫價的過程。叫價是拍賣的重要特征。拍賣的叫價形式與傳統(tǒng)商品交易中的議價銷售和定價銷售形式有很大區(qū)別。拍賣時，買賣雙方無需討價還價，出賣的物品也毋需標(biāo)明固定的銷售價格，競買人需根據(jù)拍賣人的開叫價和更高價決定應(yīng)價和競價，拍賣人需將物品出售給出價最高的競買人，因而，叫價銷售通常能使拍賣物品真實反映出應(yīng)有的價值，同時，也使交易的氣氛緊張、熱烈。任何一次真正的拍賣會，都應(yīng)具備以下要素：一是有拍賣的標(biāo)的物，即有拍賣的對象。拍賣標(biāo)的的范圍因經(jīng)濟(jì)、歷史環(huán)境和社會政治制度的不同而不同。在古代社會，由于社會生產(chǎn)力低下和政治制度落后等原因，拍賣標(biāo)的主要是奴隸和婦女；在資本主義社會，拍賣既可以是有形的商品，也可以是虛元飄渺的無任何現(xiàn)實意義的象征。在我國現(xiàn)代社會，拍賣品的范圍包括法律和政策允許流通的各類商品，以至包括便捷吉祥的電話號碼，汽車運營證，這類商品其實只是一種使用權(quán)符號，本身沒有凝結(jié)人類的必要勞動。按照《拍賣法》的規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。二是有兩個以上的競買人。拍賣既然是以價格競爭為主要手段，那么，只有兩個以上的競買人才有可能形成競爭的局面，才能構(gòu)成拍賣。③是標(biāo)的物的價格是在競買者的競爭中形成和確定的。眾所周知，一般的銷售方式均是賣家定價，買方選購或是雙方共同議價。而拍賣則不同，賣家和拍賣市場所定的價格只能是“底價”，它是賣家的一種保留性價格，而不是銷售出去的價格。真正的價格則是眾多投買者在公平競爭中以高價競得，一槌定音為原則形成的。④是交易要通過買賣雙方以外的中介服務(wù)企業(yè)——拍賣市場來代理完成。拍賣市場，包括拍賣行、拍賣公司是一種特殊行業(yè)，它專門從事拍賣業(yè)務(wù)。這種中介服務(wù)行業(yè)的成立，必須經(jīng)過政府有關(guān)部門的審核和批準(zhǔn)，在業(yè)務(wù)活動中還要接受這些政府部門的監(jiān)督管理。因此，該行業(yè)必須奉行誠懇地為買賣雙方負(fù)責(zé)的原則，起到公平、公正的中介人作用。一些業(yè)主自己舉辦”拍賣會”，拍賣自己所有的商品，只代表自己的利益，它不具備公正性，故不屬真正意義的拍賣，當(dāng)然也得不到法律的保護(hù)。拍賣市場不僅受到有關(guān)政府部門的嚴(yán)格管理、其運作本身也沒有作弊的可能和必要。這是因為，拍賣標(biāo)的所有權(quán)不屬于拍賣市場，它無權(quán)對拍賣品進(jìn)行私下處置，也不允許自己或自己的員工私下以低價購買而傷害賣家的利益。同時，拍賣企業(yè)以手續(xù)費收人作為自己的合法收益，它沒有必要為賣家哄抬價格而傷害買家的利益。由此可見，拍賣市場是形成公開、公正、公平拍賣交易的重要因素。

五、拍賣程序是指拍賣操作的整體過程，主要可分為四個階段，依次為拍賣委托、公告、拍賣、拍賣標(biāo)的物的交付。(一)拍賣的委托階段

委托拍賣階段需確定委托人身份，主要指身份證明、及證明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，應(yīng)當(dāng)提供身份證；如果委托人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、社團(tuán)法人登記證明等。

委托階段需確定委托人的權(quán)利。拍賣標(biāo)的物所有權(quán)證明或依法可以處分拍賣標(biāo)的的證明，及能夠證明委托人對即將拍賣的物品或財產(chǎn)權(quán)力享有所有權(quán)和處分權(quán)的證明材料。

拍賣人必須了解委托人委托的拍賣標(biāo)的物的性質(zhì)。委托人必須提供拍賣標(biāo)的物的詳細(xì)資料，包括拍賣標(biāo)的的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、新舊程度及存放地點。由于拍賣標(biāo)的物具有廣泛性的特點，對于不同標(biāo)的物，拍賣人應(yīng)爭取獲得盡可能詳細(xì)的資料。經(jīng)與委托人協(xié)商，確定拍賣標(biāo)的物的保留價，傭金收取的比例及拍賣方式等。然后簽訂《委托拍賣協(xié)議書》，也可稱為委托拍賣合同（以下簡稱協(xié)議書），“協(xié)議書”應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.委托人、拍賣人的名稱、住所、法定代表人、代理人； 2.拍賣標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、住所（存放地）、狀況； 3.拍賣標(biāo)的物的保留價； 4.拍賣的費用收取條款； 5.6.7.8.9.10.拍賣的時間、地點、拍賣價款的結(jié)算期限、標(biāo)的物的交付方式及期限； 拍賣的方式及有關(guān)再拍賣的條款； 拍賣程序的中止和終止的條件； 拍賣當(dāng)事人的違約責(zé)任；

簽約時間和合同的有效期限； 其它需約定的條款；

(二)拍賣的公告與展示

拍賣的公告過程包括：拍賣的公告、對拍賣標(biāo)的的宣傳、與競買人的聯(lián)絡(luò)與咨詢以及拍賣標(biāo)的物的展示。

拍賣的公告即為拍賣人將拍賣的大概情況告知于社會公眾，告知的時間《中華人民共和國拍賣法》中已有明確的規(guī)定，即必須于拍賣日7日前發(fā)布，告知的常用方式為在媒介上刊登廣告等，公告本身并不是合同意義上的要約，而只是邀請談判（實為要約邀請、要約引誘）。拍賣公告一般應(yīng)載明下列事項：

1.2.3.4.5.拍賣的委托人（除委托人要求保密外）； 拍賣的性質(zhì)；

拍賣標(biāo)的物的名稱、種類、數(shù)量、品質(zhì)； 拍賣標(biāo)的物展示的時間、地點； 拍賣咨詢的時間、地點；

6.拍賣的時間、地點； 7.聯(lián)系人及聯(lián)系方式；

8.競買人的資格和條件及拍賣保證金的金額及交付方式； 9.其它應(yīng)告知競買人的事項。

對拍賣標(biāo)的物的宣傳,告知雖說必須滿7日，但為了使拍賣標(biāo)的物有更多買主，公告、展示的時間可以更長一些，也就是購買標(biāo)的物的競買人越多越好，對拍賣標(biāo)的物的情況了解得越詳細(xì)越好。一般的講，拍賣人并不承擔(dān)對拍賣標(biāo)的物的擔(dān)保責(zé)任，尤其是公物拍賣。但拍賣人應(yīng)當(dāng)告知競買人標(biāo)的物的瑕疵，這對于體現(xiàn)拍賣的公正及拍賣人樹立良好的企業(yè)形象都是十分重要的。在拍賣物的展示期間，拍賣人必須提供拍賣標(biāo)的物的詳細(xì)資料，如《拍賣須知》、《拍賣特別規(guī)定》、《拍品目錄》，這些拍賣資料一般應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.拍賣標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量等； 2.拍賣標(biāo)的物價款的支付方式及期限； 3.傭金和其他相關(guān)費用； 4.拍賣方式和成交方式；

5.拍賣標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費； 6.其他應(yīng)告知的事項。

由于拍賣標(biāo)的物的范圍相當(dāng)廣泛，因此在制定《特別規(guī)定》和編制《拍品目錄》中對于一些須經(jīng)權(quán)屬變更登記的費用都應(yīng)盡可能的詳細(xì)說明。(三)拍賣的操作過程

競買人經(jīng)過咨詢和看樣的過程后，為明確表示其參加競買的意愿，就必須進(jìn)行競買登記，而才能成為真正意義上的競買人。經(jīng)交付保證金和領(lǐng)取競價號牌后，按照公告規(guī)定的時間和地點參加拍賣會參與競買，當(dāng)拍賣師落槌表示成交后，在眾多競買人中就會產(chǎn)生出買受人。

1.競買登記是競買人表明身份,提供證件并表示競買意愿的行為。拍賣人有權(quán)審核競買人的資格，并且有權(quán)決定是否接受其競買意愿，競買登記一般應(yīng)包括：

1)競買人的名稱、住所、證件號碼； 2)競買人簡要情況（如經(jīng)營范圍等）； 3)聯(lián)系人、地址、電話； 4)對哪類標(biāo)的物有興趣； 5)保證金交付情況；

6)開戶銀行、財產(chǎn)或資信情況等； 7)提供證件正本或復(fù)印件（存檔）。一些拍品應(yīng)限定競買人是否具有經(jīng)營資質(zhì)，如煙草、酒類等，因此競買人證明材料上的經(jīng)營范圍顯得十分重要。

2.拍賣人向競買人收取一定數(shù)量的競買保證金，是為了保證拍賣的成功，防止競買人不負(fù)責(zé)任的出價，維護(hù)委托人的利益。競買人必須按照拍賣公告中規(guī)定的期限和數(shù)額支付拍賣保證金，逾期或未付足額保證金的競買人都將被視為放棄競買。拍賣結(jié)束后，買受人的保證金可轉(zhuǎn)做部分價款，未成交的競買人的保證金則如數(shù)退還給競買人。只有一種情況保證金才能轉(zhuǎn)作違約金，即競買人經(jīng)拍定已經(jīng)成為買受人后而不愿支付價款時，其預(yù)付的保證金則轉(zhuǎn)為違約金，違約金一部分用于支付拍賣的費用，另一部分作為委托人的賠償金。

3.拍賣時拍賣人按拍賣公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣會，具體步驟包括：登記接待、拍賣主持、拍賣師主拍、簽單、財務(wù)結(jié)算等。

4.當(dāng)競買人成為買受人后，應(yīng)與拍賣人簽署《拍賣成交確認(rèn)書》（以下簡稱“確認(rèn)書”），“確認(rèn)書”是買受人與拍賣人之間約定的再確認(rèn)。“確認(rèn)書”也是確定拍賣人和買受人權(quán)利、義務(wù)的一種買賣合同，具有法律約束力?！按_認(rèn)書”內(nèi)容包括：

1)買受人的號牌編號；

2)買受標(biāo)的的編號、名稱、數(shù)量、成交價格； 3)成交手續(xù)費比例、金額及全部應(yīng)付價款數(shù)額；

4)拍賣人和買受人的簽名?！按_認(rèn)書”必須經(jīng)拍賣人和買受人簽署后方能生效。

(四)拍賣的結(jié)算和標(biāo)的物的交付

這一階段為拍賣的結(jié)算階段。拍賣的結(jié)算階段應(yīng)包括：買受人的結(jié)算，除買受人外其他競買人的結(jié)算，拍賣標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，委托人的結(jié)算，拍賣人的核算以及拍賣資料的整理歸檔。

1.買受人在拍賣人規(guī)定的時間內(nèi)支付全部的價款和拍賣手續(xù)費后，拍賣人才可將拍賣的標(biāo)的物交給買受人，同時拍賣人亦提供票據(jù)給買受人；依標(biāo)的物的情況不同拍賣人還應(yīng)協(xié)助買受人辦理某些權(quán)屬變更的手續(xù)，為買受人提供良好的售后服務(wù)。

2.拍賣人收到買受人的價款后，應(yīng)及時與委托人進(jìn)行結(jié)算，在扣除了委托手續(xù)費后將剩余價款交付委托人。一般與委托人結(jié)算，使用結(jié)算憑證應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1)委托合同、合同編號及日期；

2)成交標(biāo)的物的名稱、數(shù)量及成交價格； 3)成交標(biāo)的物在拍賣操作過程中支出的費用； 4)拍賣傭金；

5)拍賣人必須給付的價款。對于有些標(biāo)的物，拍賣人還應(yīng)該要求委托人提供相關(guān)文件手續(xù)等，以利于買受人辦理權(quán)屬變更。

3.拍賣的結(jié)算除了買受人和委托人的結(jié)算外，拍賣人自身的結(jié)算（核算），也是極為重要的，拍賣人對于本次拍賣活動支出的費用，包括支出的稅金，收入的手續(xù)費、傭金等，都應(yīng)做好核算。

4.總結(jié)每次拍賣的經(jīng)驗，整理拍賣筆錄，按規(guī)定保存委托拍賣合同、拍賣公告、拍賣須知、特別規(guī)定、拍品目錄、成交確認(rèn)書、拍賣筆錄等拍賣資料，保存期限不得少于5年，同時將競買人的資料存檔，積累可成為今后拍賣活動的客戶來源。

六、法院強(qiáng)制拍賣具有以下特點：

(一)國家強(qiáng)制性。強(qiáng)制拍賣所具有的國家強(qiáng)制性，是僅就拍賣的委托環(huán)節(jié)而言的，即是否委托拍賣由法院強(qiáng)行決定，不受當(dāng)事人的意志的左右；但拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后所依法開展的拍賣程序，在一般情況下與普通的拍賣程序無異，并不具有國家強(qiáng)制性。(二)主體的特定性。在法院強(qiáng)制拍賣中，委托拍賣合同的雙方主體都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍賣機(jī)構(gòu)。

(三)標(biāo)的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強(qiáng)制拍賣的不是法院的自有財產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，因此，法院強(qiáng)制拍賣具有“標(biāo)的非自有性”特點。在任意拍賣中，委托人將自有的財產(chǎn)委托拍賣，其目的，是為實現(xiàn)自己財產(chǎn)的最大值；而法院委托拍賣，是將被執(zhí)行人的財產(chǎn)委托拍賣，實現(xiàn)申請人的合法權(quán)益，維護(hù)國家法律的尊嚴(yán)。

(四)目的的利他性。法院強(qiáng)制拍賣具有目的的利他性，是指法院強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)，其目的不在于通過拍賣為自己營利或?qū)崿F(xiàn)自身的其他經(jīng)濟(jì)目的，而是在于一方面實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，另一方面充分保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。因為，通過拍賣實現(xiàn)被執(zhí)行財產(chǎn)的最大值，又能排除因評估價格過高而抵債給申請人，給其帶來的損失，對雙方當(dāng)事人都有利。

(五)權(quán)利義務(wù)的不對等性。在法院強(qiáng)制拍賣中，法院決定著拍賣程序的全程，包括拍賣程序的啟動、進(jìn)行、中止、終結(jié)以及拍賣結(jié)果的確認(rèn)。因此，在強(qiáng)制拍賣中，法院要享有比拍賣機(jī)構(gòu)相對更多的權(quán)利，如中止、撤消、監(jiān)督、確認(rèn)等權(quán)利，而拍賣機(jī)構(gòu)不享有同樣或類似的權(quán)利。

七、當(dāng)事人通過拍賣取得的房屋，一般分為兩種情況：

第一種：由房屋所有權(quán)人（單位或個人）直接委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣：在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記時，買賣雙方應(yīng)出示身份證件，并提交原房屋權(quán)屬證書、拍賣成交確認(rèn)書、委托拍賣協(xié)議等文件共同辦理。如賣方委托拍賣企業(yè)辦理的，拍賣企業(yè)應(yīng)出示其工商營業(yè)執(zhí)照、法人授權(quán)委托書。

第二種：因房屋所有權(quán)人無法正常履行某些法律義務(wù)，而經(jīng)法院訴訟調(diào)解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進(jìn)行抵償，從而由法院委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣：拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署拍賣成交確認(rèn)書，而無需再簽訂房地產(chǎn)買賣合同。拍賣成交確認(rèn)書是日后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的重要憑證。第二種情況的人民法院在執(zhí)行案件過程中，委托拍賣企業(yè)拍賣的房屋，買受人在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)提交：由法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書、判決書或裁定書、委托拍賣合同、原房屋權(quán)屬證書、拍賣成交確認(rèn)書等登記文件。需要注意的是： ①法院指定拍賣的房屋，在辦理轉(zhuǎn)移登記時，若在查封狀態(tài)，應(yīng)先由法院出具解封函，待解封后，方可辦理； ②在申請轉(zhuǎn)移登記時，若無法提交被拍賣房屋的權(quán)屬證書，可由法院在協(xié)助執(zhí)行通知書上載明：原產(chǎn)權(quán)證已作廢。③買受人如為企、事業(yè)單位，在申請登記時，應(yīng)提交相應(yīng)的資格證件、法人授權(quán)委托書。買受人如為自然人，在申請登記時，不能親自到場辦理的，可由被委托人攜帶雙方身份證件、委托書，代為申請登記。

八、稅費的計算 第一種：由房屋所有權(quán)人（單位或個人）直接委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣：營業(yè)稅、教育附加、城建稅、所得稅、土地增值稅、土地出讓金、契稅、印花稅等相關(guān)稅費由房屋所有權(quán)人及競拍人承擔(dān)。

第二種：因房屋所有權(quán)人無法正常履行某些法律義務(wù)，而經(jīng)法院訴訟調(diào)解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進(jìn)行抵償，從而由法院委托有資質(zhì)的拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣：契稅、印花稅、公共維修基金、土地出讓金等稅費由競拍人承擔(dān)，其他稅費屬于原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

九、承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關(guān)于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。

《合同法》第230條對租賃房屋出賣問題規(guī)定，出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，使得承租人有充分時間另找房屋租賃或者熟悉和適應(yīng)房屋的新所有者；并且使承租人知道租賃房屋將要出賣，并可根據(jù)自身情況在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人可以在出租人出賣房屋時，在同等條件下優(yōu)先購買。本條的規(guī)定，體現(xiàn)了法律對房屋承租人利益的特殊保護(hù)。如果房屋出租人未通知承租人，而將房屋出售的話，即使手續(xù)合法、程序健全、已辦理過戶，承租人也可以主張房屋買賣無效，并有權(quán)以同等價格購得該房屋。

適用條件：

(一)承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同的成立而享有一項民事權(quán)利，如果租賃合同不成立，終止或無效，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

(二)承租人必須在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要指價格條款，還包括法律規(guī)定的限制條件等，是按照等價有償?shù)脑瓌t，與第三人公平競爭為前提。(三)承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定期限內(nèi)行使。規(guī)定期限主要是為了保障交易安全，促進(jìn)正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)承租人和出租人的合法權(quán)益。

第三篇：拍賣的知識

拍賣的知識

§13-1 拍賣概述

一、拍賣的涵義和原則 掌握

（一）拍賣的概念

1、拍賣的定義：公開競價、特定的物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

2、涉及四方當(dāng)事人：拍賣人——拍賣公司；委托人——委托拍賣物品、財產(chǎn)的人；競買人——參加競購拍賣標(biāo)的的人；買受人——出最高價，購得標(biāo)的競買人。

（二）拍賣的特征

1、拍賣與普通商品交易的區(qū)別（1）參與當(dāng)事人：拍賣（4方）；（2）交易的性質(zhì)：公開；（3）商品的價格形成：買方定價；（4）商品的競價對手：在買方中間；（5）對買方的身份要求：必須公開真實身份；定向的，買方受限制；（6）交易當(dāng)事人的主體資格：依法設(shè)立的拍賣機(jī)構(gòu)。

2、拍賣與招投標(biāo)的區(qū)別（1）標(biāo)的內(nèi)容上的區(qū)別：依法轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利；動產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)；（2）實施機(jī)構(gòu)上的區(qū)別：必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)；招標(biāo)可以委托；（3）行為目的上的區(qū)別：轉(zhuǎn)讓給最高出價者；選擇條件最優(yōu)的合作伙伴；（4）傭金或酬勞：拍賣成交后，支付傭金（委托人、買受人都交）； 招投標(biāo)中標(biāo)后，雙方均不需支付酬金?！钪匾獦?biāo)志——是否收取酬金。

（三）拍賣的基本原則

1、公開原則：拍賣信息、競買公開；

2、公平原則

3、公正原則：拍賣人及工作人員、委托人（不能委托他人）參加競買；委托人、拍賣人對拍賣標(biāo)的應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)

保責(zé)任。

4、誠實信用原則

二、拍賣的標(biāo)的、報價方式及類型 掌握

1、拍賣標(biāo)的的分類：

（1）是否具備實體形態(tài)：有形、無形；

（2）是否能夠移動：動產(chǎn)、不動產(chǎn)；

（3）是否流通：允許、限制、禁止。比如文物限制出境。

2、報價方式：

（1）增價拍賣：又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。價格由低到高。

分為：無聲拍賣：拍賣師叫價，競買人舉牌、舉手等應(yīng)價。賣方報價。

有聲拍賣：競買人叫價。買方報價。

（2）減價拍賣：又稱“荷蘭式拍賣”或“估高價拍賣”。價格由高到低。

分為：人工、電子。

△：遵循誰叫價誰要約的原則。買方報價時，拍賣人宣布的起拍價不是要約，只是宣布拍賣開始的表示。

3、拍賣活動的類型：

（1）強(qiáng)制拍賣和任意拍賣；

（2）動產(chǎn)拍賣和不動產(chǎn)拍賣：不動產(chǎn)要辦理過戶登記手續(xù)。

（3）有保留價拍賣和無保留價拍賣：

☆有保留價拍賣是指拍賣前設(shè)立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。用于價值大的拍賣標(biāo)的。

（4）一次拍賣和再次拍賣。

§13-2 拍賣規(guī)則

一、價高者得原則 熟悉

約束競買人、拍賣人和委托人。

二、保留價原則 熟悉

（一）保留價規(guī)則的含義

1、含義：保留價是確認(rèn)拍賣成交的最低價格；

2、事先商定保留價，一經(jīng)確定不得隨意更改；

3、保留價并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；沒有的不得收回；

4、保留價是權(quán)利義務(wù)的制衡點：防止利益過分傾斜，平衡點。古玩、藝術(shù)品不能價太低

（二）保留價的確定、保密、公開與更改

1、確定：委托人擁有保留價的確定權(quán)，評估價由委托人認(rèn)可才能轉(zhuǎn)為保留價。

國有房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果確定保留價。

2、保密：保留價通常保密，也可以公開；

3、更改：委托人擁有保留價的修改權(quán)，開拍前1~2天通知；

4、當(dāng)最高應(yīng)價低于保留價時，無效。所以說，保留價是防止利益過分傾斜

三、瑕疵請求權(quán)原則 熟悉

1、含義：競買人事先有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷；

瑕疵泛指拍賣標(biāo)的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷；

2、瑕疵請求權(quán)是買受人相對于委托人、拍賣人的權(quán)利；

3、瑕疵請求權(quán)規(guī)則的原理：過錯責(zé)任理論、擔(dān)保責(zé)任理論；委托人和拍賣人明知不說，就是做錯了，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任；委托人和拍賣人應(yīng)該擔(dān)保不存在應(yīng)當(dāng)告知而沒告知的瑕疵。

4、效力：A．誰知曉，誰負(fù)責(zé)；委托人可能對告知與瑕疵負(fù)最終責(zé)任；東西是委托人的B．拍賣人先行負(fù)責(zé)：拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，再向委托人追償。

除非委托人、拍賣人能證明自己有正當(dāng)理由對抗瑕疵請求權(quán)外、買受人的過錯過失外。

四、禁止參與 熟悉

委托人、拍賣人及工作人員均不得參與競買；也不得委托他人代為競買。與公正原則一致

§13-3 拍賣實務(wù)

五個環(huán)節(jié)：拍賣委托、拍賣公告與展示、拍賣會的策劃與組織、拍賣結(jié)算與標(biāo)的交割、拍賣資料的收集與保管。

一、拍賣委托 熟悉

1、委托人：公民、法人、其他組織；

2、保留價：（1）一般應(yīng)低于目前市場上的交易價；提高拍賣的成交率。

（2）不同于起拍價：起拍價低于、等于、高于保留價均可以；

（3）買受價包括：成交價、拍賣傭金、保險費、稅收及有關(guān)證照、產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)費用。

3、傭金比例及支付方式：

（1）比例：

A．非公物：無約定的，最高不超過標(biāo)的的5%；

公物：原則上不收。

B．遵循傭金比例與成交價成反比的原則。成交價越高，傭金比例越低，基數(shù)大。

（2）支付方式：

A．前期支付法；

B．（后期支付）扣除法。

4、拍賣標(biāo)的的交付：動產(chǎn)——拍賣人交付給買受人；

不動產(chǎn)——委托人交付給買受人。

5、任意拍賣委托程序：委托人拍賣意向——尋找拍賣人——洽談——簽訂委托拍賣合同。

法寶拍賣委托程序：發(fā)出委托拍賣函——拍賣人接受委托——簽訂委托拍賣合同，§13-4 強(qiáng)制拍賣

一、強(qiáng)制拍賣的概念、特點、原則 熟悉

1、概念：是法定委托拍賣方式的一種；對查封扣押的財產(chǎn)；以清償債務(wù)為目的； 拍賣權(quán)：法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)； 拍賣方式： A．法院自行拍賣；B．法院委托商業(yè)拍賣。

2、特點：（1）國家強(qiáng)制性；

（2）標(biāo)的的非自有性：不是法院的財產(chǎn)。

（3）主體的特定性：法院和拍賣機(jī)構(gòu)。

（4）目的的利他性：拍賣所得不是為自己。

（5）權(quán)利義務(wù)的不對等性：法院比拍賣機(jī)構(gòu)——責(zé)任較小、權(quán)利更大。

3、原則：

（1）法院處置權(quán)限定原則：

A．被執(zhí)行人自行履行義務(wù)后，終止拍賣；

B．法院確定保留價不得過低；

C．案外人提出執(zhí)行異議，不得強(qiáng)行拍賣。存在共有權(quán)

（2）法院主導(dǎo)拍賣程序原則：整個拍賣過程法院有權(quán)作出單方?jīng)Q定

二、強(qiáng)制拍賣的主體、標(biāo)的、依據(jù) 熟悉

1、主體：形成法律關(guān)系的當(dāng)事人：委托人——法院；

拍賣人——商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)

關(guān)系人：標(biāo)的的所有權(quán)人或處分權(quán)人、競買人、買受人。

2、強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的：構(gòu)成的三個要件：

（1）被強(qiáng)制人所有或享有處分權(quán)的財產(chǎn)

（2）法院采取了控制性措施的財產(chǎn)（查封、凍結(jié)、扣押）；

（3）法院委托拍賣的財產(chǎn)。

3、強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的限制：

（1）豁免的財產(chǎn)、撫養(yǎng)家屬的生活必需品；

（2）禁止流通物：可以查封、扣押、凍結(jié)，不可以公開拍賣。

4、法律依據(jù)：生效的法律文書。仲裁機(jī)構(gòu)的裁決、公正機(jī)關(guān)的文書。

四、注意事項 了解

1、標(biāo)的物上沒有擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)人不得抗拒執(zhí)行，但優(yōu)先授償；明顯等于、小于價值，一般不拍賣。

2、中止、撤銷拍賣委托：符合情形之一：只能在拍賣成交前作出；成交后只能確認(rèn)無效，執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

§13-5 房地產(chǎn)拍賣

一、房地產(chǎn)拍賣及特征 掌握

1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。

委托人：個人、法人、司法機(jī)關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機(jī)關(guān)等；

2、特征：

（1）數(shù)量多，價值高；（2）法律性強(qiáng)；（3）拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。

3、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源

法院、債權(quán)人、政府部門、法人、自然人委托

二、房地產(chǎn)拍賣的條件 掌握

1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣

（1）法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；沒房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有沒同意的、權(quán)屬有爭議、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、被查封、收回土地使用權(quán)；

（2）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；

（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國家；

（6）抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。

2、競買人條件：

（1）國內(nèi)；

（2）國外；

（3）集體的：

A．居住房屋——房屋所在地的B．非居住房屋——房屋所在地的三、程序 掌握

1、房地產(chǎn)估價機(jī)拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

2、產(chǎn)權(quán)過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

四、注意事項 掌握 注意產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有問題的1、不同權(quán)屬狀況：

（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；

（2）國有、集體的：上級許可意見；

（3）用途轉(zhuǎn)換的：進(jìn)一步收集原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件；

（4）共有的：書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；

（5）有租賃的：告知承租人；

（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；

（7）附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備：說明、辦理有關(guān)規(guī)定；

（8）成套的不得分割拍賣。

2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

7、有瑕疵的房地產(chǎn)：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)協(xié)商、政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

第四篇：最基本的消防安全知識

最基本的消防安全知識：

一、自覺維護(hù)公共消防安全，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)迅速撥打119電話報警，消防隊救火

不收費。

二、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患和消防安全違法行為可撥打96119電話，向當(dāng)?shù)毓蚕?/p>

部門舉報。

三、不埋壓、圈占、損壞、挪用、遮擋消防設(shè)施和器材。

四、不攜帶易燃易爆危險品進(jìn)入公共場所、乘坐公共交通工具。

五、不在嚴(yán)禁煙火的場所和人員密集場所動用明火和吸煙。

六、購買合格的煙花爆竹，燃放時遵守安全燃放規(guī)定，注意消防安全。

七、家庭和單位配備必要的消防器材并掌握正確的使用方法。

八、每個家庭都應(yīng)制定消防安全計劃，繪制逃生疏散路線圖，及時檢查、消

除火災(zāi)隱患。

九、室內(nèi)裝修裝飾不宜采用易燃材料。

十、正確使用電器設(shè)備，不亂接電源線，不超負(fù)荷用電，及時更換老化電器設(shè)備和線路，外出時要關(guān)閉電源開關(guān)。

十一、正確使用、經(jīng)常檢查燃?xì)庠O(shè)施和用具，發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?，迅速關(guān)閥門、開門窗，切勿觸動電器開關(guān)和使用明火。

十二、教育兒童不玩火，將打火機(jī)和火柴放在兒童拿不到的地方。

十三、不占用、堵塞或封閉安全出口、疏散通道和消防車通道，不設(shè)置妨礙

消防車通行和火災(zāi)撲救的障礙物。

十四、不躺在床上或沙發(fā)上吸煙，不亂扔煙頭。

十五、學(xué)校和單位定期組織逃生疏散演練。

十六、進(jìn)入公共場所注意觀察安全出口和疏散通道，記住疏散方向。

十七、遇到火災(zāi)時沉著、冷靜，迅速正確逃生，不貪戀財物、不乘坐電梯、不盲目跳樓。

十八、必須穿過濃煙逃生時，盡量用浸濕的衣物保護(hù)頭部和身體，捂住口

鼻，彎腰低姿前行。

十九、身上著火，可就地打滾或用厚重衣物覆蓋，壓滅火苗。

二十、大火封門無法逃生時，可用浸濕的毛巾衣物堵塞門縫，發(fā)出求救信號

等待救援。

第五篇：房產(chǎn)拍賣過戶知識

房產(chǎn)拍賣過戶知識

房產(chǎn)拍賣特征包括：房地產(chǎn)拍賣量多、價值高；房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)；房地產(chǎn)拍賣復(fù)雜、時間長；成交后需辦理的手續(xù)多。房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源包括：法院司法強(qiáng)制拍賣委托；債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn)；政府部門委托拍賣的房地產(chǎn)，國有土地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)和拍賣的形式進(jìn)行；法人委托其所擁有的房地產(chǎn)；自然人委托拍賣的房地產(chǎn)，只宜接受已辦領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證明、產(chǎn)權(quán)明晰的房地產(chǎn)的拍賣委托。房地產(chǎn)拍賣要掌握兩個關(guān)鍵：1.判斷拍賣標(biāo)的是否符合國家房地產(chǎn)管理法、土地管理法及其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的轉(zhuǎn)讓和交易條件；2.遵守房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)則。參拍房產(chǎn)必須要了解的五要點：

1、在參拍前一定要了解清楚標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)是否明晰，土地與房子的產(chǎn)權(quán)是否連在一起。對于沒有產(chǎn)權(quán)證的商品房，可詢問拍賣公司得拍后能通過何種渠道取得產(chǎn)權(quán)證。確實不能辦理房產(chǎn)證，而只能在得拍后獲得房屋使用權(quán)的，要了解清楚權(quán)限范圍，比如今后遇到拆遷時能得到什么補(bǔ)償?shù)取?/p>

2、明確房屋界址，即所拍賣房產(chǎn)的具體面積；是否存在社會糾紛；是否還有人住在所拍賣的房屋里；水電費、物管費等在拍賣前有沒有交清。

3、所拍賣房屋是否有共有人，如果有，拍賣是否得到共有人的同意。

4、了解拍賣公司的真?zhèn)魏拖鄳?yīng)資格，以防上當(dāng)受騙。

5、競拍前要詳細(xì)研究標(biāo)的的各種資料，但不可全信。仔細(xì)核對有關(guān)的證書、證件，最好請專業(yè)人士把關(guān)。

法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協(xié)助執(zhí)行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續(xù)，登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內(nèi)單位與境外單位不同，境內(nèi)單位提供法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件；法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件，受托人的身份證原件復(fù)印件；境外單位(含港澳臺)提供：法人或其他組織的商業(yè)登記證、注冊證書、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書、法人的身份證復(fù)印件、受托人的身份證復(fù)印件、本市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；還應(yīng)提供測繪圖、表。