第一篇：房地產(chǎn)縣城營銷方案2013年最新

縣城營銷方案全縣人都知道

縣城購房者一般分為公務(wù)員,個(gè)體戶,老師,當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)職工.回鄉(xiāng)打工者等

1、因?yàn)榭h城人口相對(duì)大城市少，信息對(duì)稱率很高，可以采用掃街的形式進(jìn)行DM單的發(fā)放，讓項(xiàng)目直接面對(duì)消費(fèi)者。

2.舉辦活動(dòng)，在主要街道牽橫幅進(jìn)行宣傳，擴(kuò)大信息受眾人群。

3、口碑效應(yīng)不可忽視的軟性廣告，熱情的服務(wù)態(tài)度和較嫻熟的溝通技巧，能把握客戶心里，帶動(dòng)客戶來來新客戶！

本人經(jīng)驗(yàn)：傳統(tǒng)的報(bào)廣、電臺(tái)、電視就不列舉了，下面說些比較有效又省錢的：

1、促銷活動(dòng)的開展。如：舞龍舞獅、贈(zèng)送小禮品、促銷打折等。

2、廣告車的運(yùn)用。利用廣告車在小縣城里及下屬城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村巡回，廣告車最好是帶音響的。

3、看板。租用主要道路旁的民房墻面或屋頂，不僅價(jià)格實(shí)惠，效果也不錯(cuò)，亦有助提升本樓盤在當(dāng)?shù)氐闹取?/p>

4、結(jié)合以上幾點(diǎn)，進(jìn)行耳語傳播?；蚋阋恍┛蛻艋貓?bào)活動(dòng)等。

本人現(xiàn)在就在一個(gè)小縣城操盤 感覺最有效的方式如下：

戶外路牌（要就最顯眼，最大的給他上去，這樣當(dāng)?shù)孛癖姇?huì)感覺開發(fā)公司很有實(shí)力）

成排成排的燈箱（最好是縣城入口的迎賓大道）DM 直郵+夾報(bào)（規(guī)格一定要高，區(qū)別于超市的小廣告）接下來：

小縣城一般很關(guān)心子女的上學(xué)，這時(shí)候可以拿學(xué)校搞點(diǎn)文章，比如創(chuàng)立XXX基金啊 獎(jiǎng)學(xué)金啊 再搞個(gè)頒獎(jiǎng)儀式，鬧一下，第2天 全縣城的人都知道了

還有一點(diǎn)，深入開展與當(dāng)?shù)孛袼椎暮献骰顒?dòng)

付款方式是可以重點(diǎn)考慮的一方面，小縣城可以從付款方式上進(jìn)行一個(gè)策略上的調(diào)整

比如：

分期付款由于存在尾款風(fēng)險(xiǎn)，故建議慎重考慮。銀行按揭可以考慮到一些中低消費(fèi)群的經(jīng)濟(jì)能力的實(shí)際問題，建議在原有按揭的基礎(chǔ)上再推出首付一成（其余二成在一年內(nèi)付清）。以拓寬市場，縮短項(xiàng)目銷售周期。

我現(xiàn)在做的項(xiàng)目就在小縣城，談?wù)勎业慕?jīng)驗(yàn)

1.因?yàn)閳?bào)紙、電視等媒體的傳達(dá)力不強(qiáng)，這時(shí)候需要借助戶外廣告牌，把醒目位置的牌子都給弄下來，要有千樹萬樹梨花開的感覺，還有就是在縣城中心位置搞些羅馬旗之類的東西。

2.要抓住那些奠基阿開工典禮等契機(jī)，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)、重要干部、公司領(lǐng)導(dǎo)啊講話，配合一些娛樂節(jié)目，邀請(qǐng)群眾來現(xiàn)場觀看，搞些抽獎(jiǎng)，引起口碑宣傳。

3.人員直效行銷，直接派人員去掃街，將目標(biāo)客戶群逐一拜訪，并派發(fā)DM，海報(bào)等，做意向登記，留下第一手聯(lián)系方式，方面以后開盤制造氣氛。4.派一個(gè)舞龍舞獅隊(duì)就在小縣城里面轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是引起人們的注意力，這個(gè)也不要多少費(fèi)用，就當(dāng)把省下的廣告費(fèi)用于此宣傳

無論在什么樣的城市里，是大還是小，最重要的是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)情，有些小城市的消費(fèi)水平就是很高，所以在小城市里方案推廣一定要切實(shí)際． 方法一般有：

１發(fā)放宣傳單業(yè)（單業(yè)不要做的太大，小且宜拿，）

２廣告牌的確立

３當(dāng)?shù)仉娨晱V告宣傳

４周末搞些小的活動(dòng)，發(fā)一些關(guān)于本案的小禮品等

５價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)

６定期手機(jī)短信群發(fā)

７維護(hù)好老客戶，以老帶新的優(yōu)惠方式及對(duì)老客戶的獎(jiǎng)勵(lì)辦法

８口碑宣傳

９聯(lián)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門開展些小的房展活動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳

１０抓住客戶的隨眾心理

等等，我就記的這么多了，以前也是在小的城市里做過，不過老長時(shí)間了，這些也是供參考．

最重要的是切合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜才能事半功倍嘛！

小城市推廣妙法

近年來，上海、北京、廣州等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛走向全國，尋找地產(chǎn)新商機(jī)，一時(shí)間，沿海、沿江等區(qū)域經(jīng)濟(jì)較為活躍的中小城市成為這些地產(chǎn)商青睞的對(duì)象;伴隨著這種“上山下鄉(xiāng)”式的全國開發(fā)態(tài)勢(shì)，中小城市的樓盤推廣成為開發(fā)商面臨的一項(xiàng)重要工作。很多大城市開發(fā)商進(jìn)入中小城市后，由于習(xí)慣了大城市樓盤推廣的思路，有的按照自己的傳統(tǒng)思路自行制定推廣策略，有的委托原來合作過感覺還不錯(cuò)的大城市代理商操刀。

然而實(shí)際上，中小城市與大城市存著許多方面的差異，中小城市的樓盤推廣如果仍延續(xù)大城市的一套做法，效果未必會(huì)好。中小城市對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，到底應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的樓盤推廣效果？中小城市樓盤推廣的制勝技巧在哪里？是要從中小城市的特點(diǎn)說開來。筆者結(jié)合自己的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)中小城市的理解，特撰此文，希望與大家共同討論。

樓盤推廣費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

中小城市之所以為中小城市，與大城市相比至少有兩點(diǎn)是比較突出的：一是城市規(guī)模小，二人口不多，正是基于這兩點(diǎn)，中小城市的樓盤推廣所面對(duì)的區(qū)域選擇與受眾面就相對(duì)比較狹窄，這也是與大城市樓盤推廣最不同的地方。所以，計(jì)算樓盤推廣費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)比大城市少得多，如果大城市的廣告費(fèi)按1％計(jì)算的話，那么中小城市的廣告費(fèi)至少應(yīng)低于此標(biāo)準(zhǔn)，否則，既使你的樓盤推廣效果如何好，也都是不經(jīng)濟(jì)的;

中小城市誰買房？

誰會(huì)買房？是最關(guān)鍵的問題，也是樓盤廣告投放的目標(biāo)客戶群。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，就中小城市而言，中小城市的購房者最主要是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員，這部分人收入中等偏上且穩(wěn)定，觀念相對(duì)先進(jìn)，容易接受新生事物，其次是國有大中型企業(yè)員工，第三是私營業(yè)主等其他人群;這三種人群是中小城市主要的客戶群。當(dāng)然，有的中小城市還存在諸如外來人員、其他特定階層等客戶群，這些中小城市的外來人員的質(zhì)量與數(shù)量是要進(jìn)行針對(duì)性的分析的，其他特定階層是與當(dāng)?shù)氐奶囟ń?jīng)濟(jì)形態(tài)相聯(lián)系的，也是需要專門研究的。

媒體選擇本土化

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，平面媒體是房地產(chǎn)產(chǎn)品最適合的媒體之一，也是大城市樓盤推廣的首選媒體。但在中小城市，平面媒體有時(shí)候未必是最好的選擇。本人曾經(jīng)在兩個(gè)中小城市參與過樓盤的推廣工作，最深的感覺是中小城市的人們對(duì)報(bào)紙的興趣及閱讀量遠(yuǎn)不如電視，而且有的中小城市，其平面媒體的廣告版面價(jià)格并不比大城市便宜多少;但是中小城市的戶外媒體這一項(xiàng)，普遍反應(yīng)效果不錯(cuò)，值得采用。

媒體選擇本土化，是基于中小城市人們對(duì)媒體的閱讀習(xí)慣而定。本土化不等于傳統(tǒng)化，媒體創(chuàng)新在中小城市如果運(yùn)用的好，也是非常出效果的。本人在一中小城市操作一項(xiàng)目時(shí)，曾經(jīng)采用了開盤彩車的形式，讓彩車在城市的主干道上開了一天，一下子讓當(dāng)?shù)鼐用袢涝擁?xiàng)目，知曉度一下子全有了，還是就是對(duì)當(dāng)?shù)匦∑熳拥母倪M(jìn)，當(dāng)時(shí)那個(gè)城市的刀旗全部都是用一根竹竿，而我們采用了兩根竹竿將刀旗拉開來，這樣就避免了因刮風(fēng)造成刀旗上的廣告語讓人看不清的問題，雖是小小創(chuàng)新，但在當(dāng)?shù)匾鹆瞬恍〉姆磻?yīng)，尤其是競爭者，紛紛效仿，直至今日，這種兩根竹竿的刀旗仍在當(dāng)?shù)仫L(fēng)行。

重視SP活動(dòng)

由于中小城市范圍較小，每天的信息量與刺激性事件并不多，所以，人們的好奇心普遍比較大，利用人們獵奇心強(qiáng)的特點(diǎn)，結(jié)合樓盤項(xiàng)目定位，開展有創(chuàng)新意義的SP活動(dòng)對(duì)提高樓盤知名度大有幫助，當(dāng)然SP活動(dòng)要策劃的好，結(jié)合的好，讓當(dāng)?shù)厝藗儤酚趨⑴c，雖然只是一種活動(dòng)，但其在中小城市的影響面是比較大的，易于制造口誦傳播效應(yīng)。

客戶帶客戶

由于中小城市的首要特點(diǎn)是小，所以中小城市的人際關(guān)系一般都比較發(fā)達(dá)，容易形成口語傳播?；谶@點(diǎn)考慮，外來開發(fā)商應(yīng)視自己的品牌建設(shè)，維護(hù)好自己的品牌，不能給自己留下不好的口碑，避免因四散開來;同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)利用好中小城市這一特點(diǎn)，制造有利于自己的口語傳誦體裁，就如剛才提到的舉辦有創(chuàng)新有意義的SP活動(dòng);另外，在樓盤促銷上，也可以通過某種手段，實(shí)現(xiàn)“客戶帶客戶”的目的。本人在某地操作某樓盤時(shí)，曾經(jīng)以已購房客戶凡介紹成功一套者，均送一年物業(yè)管理費(fèi)，引起了已購客戶的較大興趣，有很多已購客戶充當(dāng)起了本樓盤的促銷員，最后，有很多親戚朋友一同在本樓盤看房買房。

最后重申一下，對(duì)于中小城市，活動(dòng)是非常非常重要的，并且房產(chǎn)+教育的樓盤，再結(jié)合相關(guān)活動(dòng)推廣，將會(huì)取得很好的效果。、與媒體結(jié)對(duì)子/因小縣城媒體，比如報(bào)紙電視相對(duì)較弱，所以游說發(fā)展商投入一部分資金，與媒體共建某個(gè)平臺(tái)，比如本城地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)，比如地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等，這樣做，還可以謀求軟性新聞的幫助！

2、推廣要訣——廣告新聞化，新聞廣告化，目的，盡量形成新聞熱點(diǎn)，有助于口碑銷售

3、售樓部常年設(shè)置抽獎(jiǎng)，吸引人氣——獎(jiǎng)品設(shè)置盡量生活化，比如油煙醬醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求來客都買樓，但起碼對(duì)發(fā)展商聲譽(yù)有益——親民，親善，親和

4、自辦展銷會(huì)，主力推薦主打戶型——記住，將戶型的優(yōu)點(diǎn)盡可能結(jié)合居住的舒適度來說，我項(xiàng)目所在的小城戶型缺陷明顯，利好說不出，疑點(diǎn)一大堆，比如居室綜合布線僅拉在入戶大門，空調(diào)管道不明確，生活陽臺(tái)與觀景陽臺(tái)不明確，衛(wèi)生間、臥室斯密性不夠等/解決辦法，做一kt板，詳細(xì)羅列生活化好處。自辦展銷會(huì)可選擇場租門檻不高的市政廣場

5、還有一點(diǎn)就是適當(dāng)公務(wù)員攻關(guān)，盡量提供某機(jī)構(gòu)團(tuán)購優(yōu)惠，入住比例最好在20%左右，造成錯(cuò)覺，與這些公務(wù)員同住，有諸多利好因素，比如安全、身份、圈子等 不錯(cuò)的啊

縣城樓盤銷售的推廣方式討論

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取何種方式進(jìn)行包裝推廣，直接影響該項(xiàng)目的銷售和房地產(chǎn)企業(yè)的形象，而不同的城市和不同的樓盤，有效的推廣方式都是不一樣的。對(duì)縣城的盤來講，傳統(tǒng)的電視廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告、電臺(tái)廣告、派單等等各有什么樣的效果？在操作縣城樓盤的時(shí)候，采用什么特殊或者特別有效的推廣手法是有效的？

縣城的樓盤推廣也要根據(jù)當(dāng)?shù)厝藢?duì)各種媒介的認(rèn)知程度、接受程度以及樓盤本身的定位來確定推廣方式。確定目標(biāo)客戶群體，然后鎖定目標(biāo)客戶接觸最為頻繁、有效的媒體，最終確定廣告組合。

小縣城的消費(fèi)習(xí)慣與大城市的消費(fèi)習(xí)慣有較大差別：縣城的消費(fèi)者大多不愛看報(bào)紙，當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)也不是很受歡迎。

根據(jù)我們?cè)诳h城操作的經(jīng)驗(yàn)分析，比較有效的推廣方式有如下幾種：

1、DM單頁

要求設(shè)計(jì)有簡單易懂，能抓住客戶的心理。如：購?fù)?，給孩子的一份助學(xué)金。

2、事件營銷

縣城對(duì)發(fā)生的大事件傳播比較快而且廣泛。和項(xiàng)目有很好契合點(diǎn)的事件可以加以利用

3、口牌傳播 老客戶帶動(dòng)新客戶的作用不容小覷。抓住老客戶的心（獎(jiǎng)金、禮品、感情），會(huì)給你帶來意外的驚喜。

4、橫幅

在周邊各鎮(zhèn)拉設(shè)橫幅也很有效果。

5、宣傳車宣傳。沿中心街或主干路進(jìn)行轟炸。要點(diǎn)：A，車體展面效果要好，主打廣告語要醒目。B，錄音要優(yōu)美，能打動(dòng)人。（最好是一次四輛，效果最佳）

6、場外活動(dòng)。（露天演出：表演，人體彩繪等小活動(dòng)）

7、電視角標(biāo)或標(biāo)板。（所有本地能收到的頻道，本地電視臺(tái)都可以做到）

8、根據(jù)項(xiàng)目的交通情況，公交車廣告等當(dāng)?shù)乇容^常用、實(shí)用的推廣方法。

9、戶外廣告。包括：過街條幅、高炮、道旗、燈桿旗、樓體廣告等。

10、任何一個(gè)樓盤的推廣需要多種媒體的組合，所以傳統(tǒng)的廣告方式，如報(bào)紙廣告、電視廣告、廣播等也是在銷售過程中要考慮在內(nèi)的推廣形式。但所占整個(gè)廣告費(fèi)用的比例不宜過大。

一般來說，根據(jù)我們以前比較成功的一些做法，搞現(xiàn)場活動(dòng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、定向DM單張派發(fā)等都是比較有效的推廣手段，因?yàn)榭h城樓盤客群一般是縣城籍貫周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出打工返鄉(xiāng)人士和鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)生、教師、行政管理人員居多，加上縣城本來很小，一個(gè)活動(dòng)全城皆知，所以以上手段還是很有效的。當(dāng)然普遍做法不能當(dāng)作定律，根據(jù)各縣城實(shí)際和樓盤具體情況最終定奪！

1.在小縣城，人們最常去的地方是哪里呢？菜市場（但這個(gè)太沒檔次了點(diǎn)），還有就是超市。為超市提供購物塑料袋（當(dāng)然要有廣告）。當(dāng)然還有其它方法。。

2.我認(rèn)為不必花錢做電視報(bào)紙廣告，小縣城范圍小，只要用DM投遞就可以覆蓋縣城說有客戶。

3.在最中心的地段搞一塊大型廣告牌，目的：1.對(duì)公司形象宣傳大有好處；2.可針對(duì)經(jīng)常來縣城的“鄉(xiāng)下”有錢人進(jìn)行宣傳。

4.口碑傳播當(dāng)然相當(dāng)重要，客戶帶客戶優(yōu)惠的方式肯定效果不錯(cuò)。5.充分利用當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)單位的“官員們”，跟他們說：只要是各位官老爺介紹過來的人，一定給予固定優(yōu)惠（言外之意“只有你們享有這一特權(quán)”）。這個(gè)資源很重要。

幾點(diǎn)感悟：

1、宣傳渠道有限，效果較好的為DM單頁（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷）、戶外、短信（短期促銷）、條幅，如果項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貫楦邫n樓盤，電視廣告也可以長期做，對(duì)維護(hù)樓盤形象有一定作用，而且縣城電視臺(tái)廣告業(yè)務(wù)相對(duì)較少，價(jià)格便宜，還可以免費(fèi)延長一定時(shí)間。

2、文案創(chuàng)作簡潔明了，不需要華麗詞藻，但宣傳思想、角度要有一定創(chuàng)新才能有所突破。

3、公關(guān)活動(dòng)是縣城推廣的關(guān)鍵。縣城人認(rèn)實(shí)惠，對(duì)于商品房的認(rèn)知程度也相對(duì)較低。因此，情感營銷和及時(shí)促銷如何有效的結(jié)合推出是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵。而且本人感覺現(xiàn)在的市場不是你搞一個(gè)送電動(dòng)車、送冰箱等云云就可以啟動(dòng)的，誰都知道羊毛出在羊身上的道理！所以我現(xiàn)在一直在思索，應(yīng)該是抓住好的節(jié)點(diǎn)或是需求點(diǎn)推出情感營銷活動(dòng)（例如**展，**植樹活動(dòng)，**教育活動(dòng)等等）積累一定的有效客戶，然后再配合推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，促成及時(shí)成交，更容易使客戶接受，同時(shí)也可以提升項(xiàng)目形象，對(duì)于口碑傳播起到很好的作用。

4、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)往往是重要潛力點(diǎn)。不僅可以派宣傳車趕集，也可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)繁華地段作長期戶外，效果更好！

5、客帶客要抓緊?？h城地方小，人與人多少都能扯上點(diǎn)關(guān)系，因此客帶客也是成交的重要途徑。特別是長期運(yùn)作的樓盤，更應(yīng)該重視。除了推出客帶客優(yōu)惠，情感關(guān)系維護(hù)更重要。

6、全面了解當(dāng)?shù)孛袼缀托侣?，發(fā)現(xiàn)好的機(jī)會(huì)，推出活動(dòng)，絕對(duì)一觸即發(fā)！例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行教育體制改革，大量老師遷入縣城，急需住房，此時(shí)針對(duì)教師推出活動(dòng)，著實(shí)活了一把。

我做個(gè)一個(gè)小縣城的盤！我們選擇了三個(gè)方案推廣，效果還是不錯(cuò)的.1)派單。分為三個(gè)時(shí)期，①項(xiàng)目進(jìn)入期，量比較大。主要是讓當(dāng)?shù)厝酥烙写隧?xiàng)目，起到告知。②開盤期。一些優(yōu)惠及賣點(diǎn)宣傳的派發(fā)。③熱銷期的持續(xù)鞏固派發(fā)。這個(gè)方式居然吸引了大批客戶。效果挺不錯(cuò)的！

2）據(jù)項(xiàng)目一公里路程的沿途導(dǎo)視牌宣傳。稍微造了一點(diǎn)勢(shì)。因?yàn)楫?dāng)?shù)刂挥形覀冞@個(gè)樓盤是策劃銷售的。別的樓盤直接買沒有任何宣傳活動(dòng)。所以我們還是小有陣勢(shì)！

3）開盤當(dāng)天活動(dòng)渲染。我們請(qǐng)了當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)講話造勢(shì)，當(dāng)天就銷售了30%，效果挺不錯(cuò)的。

短信廣告，效果好的不得了

我在操作兩個(gè)盤，一個(gè)地級(jí)城市，一個(gè)縣城，基本上沒有什么其他媒體宣傳，光用短信，每天兩千條，可以來15個(gè)左右得電話，5個(gè)主任每天可以份3個(gè)電話，積累下來不得了，不客氣得說，都作成了當(dāng)?shù)刈詈玫脴潜P。地級(jí)城市得樓盤一月可作到70套房。原來也用派發(fā)宣傳單得方式，到后來拋棄了，管理成本太高。

現(xiàn)在有點(diǎn)好玩的是，開發(fā)商只給我批短信的廣告費(fèi)，其他的說不用了。

其實(shí)大家的想法聚集到一起，真的非常有效果關(guān)鍵看怎么搭配． 我覺得小縣城的消費(fèi)心理的把握其實(shí)最為關(guān)鍵，根據(jù)不同的地域特征有特定的營銷渠道

這一點(diǎn)很重要，曾經(jīng)接觸過江蘇海安的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)亟^對(duì)的市場第一地位

在過年開盤，考慮到勞務(wù)輸出，過年是重要的營銷時(shí)間段阿（常規(guī)思路）

結(jié)果，忽略了本地消費(fèi)習(xí)慣（過年只進(jìn)不出（錢））結(jié)果很不順利 所以說各個(gè)區(qū)域的很多習(xí)俗、消費(fèi)心理要好好想想

我這里主要是做個(gè)總結(jié)，該想到的各位都想到了，沒有必要再費(fèi)心思想什么新招了，關(guān)鍵的是針對(duì)不同城市不同項(xiàng)目的組合上。簡單總結(jié)在人流旺的位置舉行活動(dòng)，聚集眼球

派單和售樓處的結(jié)合，具體怎么去做小禮品阿，抽獎(jiǎng)阿什么的自己發(fā)揮吧

上面有位朋友說參觀樣板房送轎車抽獎(jiǎng)個(gè)人覺得很有噱頭

首先樣板房在很多的三線城市還是有沖擊力的，其次禮品的口碑效應(yīng)很值得期盼

至于有位兄臺(tái)的卡車和艷舞，目的也能達(dá)到，關(guān)鍵是形象會(huì)有影響，這樣搞一下，再指望事業(yè)單位來買，基本要歇 其實(shí)小縣城放個(gè)屁臭三天（某位兄弟的語錄）

告知性的營銷很容易做到，做好，往往是大中型項(xiàng)目在后期銷售中遇見的主要問題是價(jià)格上去了，當(dāng)?shù)厮械娜硕贾懒?這時(shí)候房子還有很多要出來，那怎么辦

所以我覺得樓主的問題深入下去應(yīng)該是三線城市的大中型項(xiàng)目在后期的銷售中怎么去突破 是口碑（拔蘿卜）

是性價(jià)比（送裝修、送家電）還是怎樣？

以前在個(gè)三線城市下做過，最好的辦法就幾個(gè)，1、就是DM，只要在最熱鬧的地方發(fā)個(gè)幾天，馬上就全都知道了，因?yàn)槟芄涞木湍菐讉€(gè)地方，得閑的有錢人呢，就常去，尤其是過節(jié)什么的，人多的你傳單都不夠，我們那時(shí)，用車送，發(fā)完了打個(gè)電話，老板的司機(jī)就跟我們?nèi)ニ汀?/p>

2、是公交車的廣告，特好，選幾個(gè)好線路就做上十幾輛的，便宜有用啊，平面設(shè)計(jì)醒目點(diǎn)就是，比一般用的戶外好使，而且小省也沒什么戶外的。

3、是，創(chuàng)新，如果你有好的創(chuàng)新 產(chǎn)品和好的推廣方法，比如本地開盤從來沒用過什么98*98*98*98折啊，你就可以用用，以前用過，聽到過客戶對(duì)朋友說，我的是5個(gè)98折呢！還有黑衛(wèi)黑廚的高層只因?yàn)楫a(chǎn)品為圓樓，外面看很有特色，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也舒服漂亮，就是衛(wèi)廚有問題，但本地沒有過，所以價(jià)格比同樣的高層還要高10%的價(jià)都賣出去了，我真覺得良心不安

4、一個(gè)是，活動(dòng)啦，事件營銷最重要啦，上面也有人說了，一個(gè)屁臭三天嘛，同樣，一個(gè)有影響力的活動(dòng)啊也會(huì)香三天的。

5、就是小便宜羅，讓人貪點(diǎn)小便宜吧

6、最后就是口碑了，地方小，老客戶最重要了。這個(gè)就不用多說了

小縣城的客群的認(rèn)知習(xí)慣于大城市有太大差別，在大城市的常規(guī)思路，在小城市很不適用。相反，一些在大城市很沒效果的方法，在小城鎮(zhèn)確得到很好的應(yīng)用

1、活動(dòng)，在一個(gè)20萬左右的小城鎮(zhèn)，辦一個(gè)活動(dòng)，未必要大，但一定要起到轟動(dòng)全城的效果。處在項(xiàng)目奠基、開盤、入住等重要節(jié)點(diǎn)時(shí)，請(qǐng)縣委領(lǐng)導(dǎo)參與，媒體自然曝光。效果也很好。至于活動(dòng)類型，需要根據(jù)當(dāng)?shù)厝说囊恍┢脕磉m當(dāng)調(diào)整。鬧的“滿城風(fēng)雨”是起碼標(biāo)準(zhǔn)，而且，最好要有政府領(lǐng)導(dǎo)參與，這在與對(duì)手拉開競爭的關(guān)鍵。

2、不建議選擇常規(guī)媒體作為信息發(fā)送的渠道，媒體在小縣城的效果不敢恭維。因?yàn)殚L期養(yǎng)成的習(xí)慣，使他們接受信息不聚焦在媒體上。相反，他們耳熟能詳、常見的一些載體確實(shí)可以好好作文章的。

因?yàn)闃侵鳑]有說明是個(gè)什么類型及檔次的盤，我就以普通住宅舉例，花很少的錢，把整個(gè)城市的出租車、公交車全部外包裝一下，換上項(xiàng)目廣告，宣傳效果會(huì)非常好。再有，在出租車上，投放項(xiàng)目DM單，就很出名了?；ㄙM(fèi)不高，效果卻非常好。這是寫實(shí)的辦法，另外再提供一招務(wù)虛的辦法

謠言營銷：小城鎮(zhèn)，信息傳播，速度快，可信強(qiáng)，信息被肢解的幾率小。非常實(shí)用這種方法。

創(chuàng)造出幾條有吸引眼球、引起爭議的謠言，對(duì)于項(xiàng)目銷售有很大促進(jìn)。注：謠言營銷是手段、工具，不是目的，只能促進(jìn)速度、增加價(jià)值。心千萬不能歪，在小城市，玩不好，對(duì)項(xiàng)目就是滅頂之災(zāi)。

做了個(gè)常住人口只有6000多人的城市項(xiàng)目 以上各位大蝦說的都不錯(cuò)

確實(shí)遇見了很多問題,大手筆的廣告投入沒必要

第一.口碑太重要了,小地方,我第一天上任銷售經(jīng)理,整條街都知道了 第二.老客戶帶新客戶,太有效果了,給客戶多點(diǎn)優(yōu)惠,他們樂四了.會(huì)給你帶來不少親戚朋友來看房子.也是炫耀自己新居的方式,鎮(zhèn)上的人喜歡攀比.第三.質(zhì)量品質(zhì).很多客戶都是做建筑這行的.都懂這行.所以好的產(chǎn)品自己會(huì)說話.我們節(jié)日的期間,一般會(huì)拿出些房子做特價(jià)房.其實(shí)都是些樓層不好的.采光不理想的.效果也不錯(cuò).有沒有物業(yè)壓根不在乎.老百姓不需要什么物業(yè).房型做成100平方米三房的最合適.下面我們將做團(tuán)購的這個(gè)活動(dòng),主要去學(xué)校和企業(yè)單位宣傳.一口氣看完各位的高見。

我們都了解其中的一些推廣宣傳方式，其實(shí)具體到每種方式如何具體運(yùn)用就很技巧了。

1、老帶新。用什么樣的方式維系好老客戶，我們的項(xiàng)目在河邊，所以舉辦一些風(fēng)水講座就，邀請(qǐng)老客戶來坐坐。時(shí)常向老客戶介紹工程進(jìn)度，請(qǐng)老客戶定期不定期的參觀。其實(shí)關(guān)鍵的還是要讓每個(gè)銷售員與自己的客戶保持良好的溝通，這樣才可以真正把老帶新的方法運(yùn)用好。

2、口碑傳播。可以運(yùn)用類似小道消息的方式，給大家灌輸樓盤的信息，充分運(yùn)用陰性的宣傳渠道。

3、宣傳方式，象派單、戶外等是絕對(duì)不可以停下的。因?yàn)榍颁h進(jìn)球離不開中鋒后衛(wèi)的支持。

4、樓盤的定價(jià)一定要拉開價(jià)差。爭取較大的價(jià)格差，滿足不同的需求，這樣可以把握有錢的客戶爭取較大的利潤。

總之，各地的情況不一樣，深入市場最重要。我們活動(dòng)也沒有少搞，但是效果并不好，禮物經(jīng)常送，折扣經(jīng)常打?？h城的人不像大城市里的人,他們尤其喜歡熱鬧.所以,在縣城做任何活動(dòng),比如開盤啊,促銷啊之類的活動(dòng),聚集人氣最重要,也就是多吵作,人氣越旺越好,縣城的人喜歡湊熱鬧,認(rèn)為人多熱鬧就是好東西,這是他們普遍的心理.2 縣城的人都有愛占小便宜的習(xí)慣,所以,促銷或優(yōu)惠活動(dòng)越實(shí)惠越好.3 好奇心也是他們的特點(diǎn),項(xiàng)目當(dāng)中可以把一些大城市的設(shè)計(jì)方式或者贏銷手段帶到縣城引起他們的好奇心.4 當(dāng)然一些大城市的高深的概念抄作啊營銷手段應(yīng)盡量少用,因?yàn)橛袝r(shí)候他們不一定能理解,反而效果不好.我們以前在縣城做項(xiàng)目,一個(gè)競爭樓盤幾乎在很多主干道路口都設(shè)有廣告牌,但到最后效果不是很好,因?yàn)閺乃麄兊钠矫嬖O(shè)計(jì)到文案當(dāng)?shù)睾芏嗳丝床怀鍪琴u房子的!5 從推廣手段上來講,派單和戶外看板效果不錯(cuò).另外發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在好多縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)下邊的人出去打工多年,積攢了一部分錢回來以后很想在縣城買套房子,其實(shí)這是一個(gè)很龐大,質(zhì)量特很好的一部分客戶群體,可以針對(duì)他們采取一些針對(duì)性的手段,比如和各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的委員會(huì)聯(lián)系等.縣城因?yàn)槌鞘行。丝谙鄬?duì)分散，采用口頭傳播的方式比較實(shí)用有效 如果開發(fā)的是高端產(chǎn)品，開發(fā)公司較有實(shí)力的話可以采用選秀活動(dòng)，活動(dòng)操作方式有：

1、唱響XX（縣城名）；

2、XX城市之星；

3、XX（項(xiàng)目名稱）形象大使。根據(jù)活動(dòng)需要設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)項(xiàng)（最好是現(xiàn)金獎(jiǎng)）。

選秀活動(dòng)周期可以通過分區(qū)域的初賽、復(fù)賽、決賽來進(jìn)行一個(gè)較長時(shí)間的拉鋸戰(zhàn)（3—5個(gè)月），這樣既可以產(chǎn)生長期的廣告效應(yīng)，也增加了項(xiàng)目的知名度。同時(shí)開發(fā)商給電視臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)一些甜頭，他就會(huì)安排記者跟蹤報(bào)道，可以省去不少的電視宣傳費(fèi)用

1、郵政DM夾報(bào)：任何單位都會(huì)訂報(bào)，有針對(duì)性的對(duì)行政事業(yè)單位人員宣傳。

2、沿街DM單：針對(duì)經(jīng)商人員及普通市民。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型戶外墻體廣告及派發(fā)DM單：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員購買力很大。

4、巡展：最好能有點(diǎn)小禮品贈(zèng)送，效果極佳，能引起哄搶。

5、郵寄：通過郵政匯款名單，郵寄宣傳單給外地打工人員；還有就是移動(dòng)大客戶名單郵寄。

6、電視游動(dòng)字幕：縣級(jí)臺(tái)電視節(jié)目很少有人看，大部分人看到廣告后就會(huì)換臺(tái)，但游動(dòng)字幕只要是在看電視的人，不管你看什么臺(tái)，都要看到。

7、手機(jī)短信

關(guān)于在小縣城用什么方式推廣最有效？？

看了前面的帖子，發(fā)現(xiàn)很多的經(jīng)驗(yàn)都已經(jīng)有人論述過了。

戶外看板、DM、車體廣告、短信、飛字等，以及宣傳車、活動(dòng)之類的，在此就不再贅述。

雖然，小縣城的推廣受限制的因素較多，效果與城里有很大的出入。但小縣城的推廣工作照樣能夠 結(jié)合我們?cè)诔抢锏囊恍├碚摲椒ā?/p>

我曾經(jīng)在縣城操盤時(shí)就應(yīng)用過“聯(lián)合營銷”這樣的時(shí)髦——

跟“**新娘”攝影、**家居、喜玫瑰等十余家品牌商聯(lián)合搞了一場“時(shí)尚婚慶博覽會(huì)”；

活動(dòng)期間，邀請(qǐng)所有新婚或準(zhǔn)備結(jié)婚的 青年男女參加，商家提供禮品及消費(fèi)優(yōu)惠；

現(xiàn)場銷售講解人員 只憑一份臨時(shí)打印的 A4 資料，活動(dòng)的2天時(shí)間內(nèi)銷售了十套房子，成為當(dāng)?shù)厣裨挕?/p>

第二篇：房地產(chǎn)銷售營銷方案

柳岸御府的銷售營銷方案

目錄

一、前言

二、開放商簡介

三、市場調(diào)查

四、營銷策略

五、現(xiàn)場布置

六、銷售造勢(shì)

七、員工培訓(xùn)

八、廣告預(yù)算

前言

個(gè)案房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售到服務(wù)的成功并非是在最后取得的，而是在開始開放商將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有效的結(jié)合在一起，系統(tǒng)而又專業(yè)的準(zhǔn)備工作的開展，一個(gè)具有生命力的產(chǎn)品才會(huì)走向成功。

房地產(chǎn)市場現(xiàn)在競爭日益激烈，本公司就要以市場為起點(diǎn)，以消費(fèi)者的需求為中心，以整體市場營銷為手段，達(dá)到咱們從用戶的滿足獲取豐厚利潤為目的，客觀的對(duì)柳岸御府的營銷進(jìn)行策劃安排。

從現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，競爭也日趨激烈，從文登本地市場來看，現(xiàn)階段，從表面來看，房地產(chǎn)商太多，樓房的閑置率太高，很多樓盤都存在銷售停滯或者銷售緩慢的情況，但從市場的發(fā)展來看，在文登，房地產(chǎn)開發(fā)依舊是一個(gè)很有前景的產(chǎn)業(yè)。原因如下：

1、人口城市化

我國處于城市化進(jìn)程加速階段，城市人口的比重不斷升上，也就意味著，對(duì)文登的房屋需求量也就越來越大。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

居民的消費(fèi)能力及消費(fèi)意識(shí)有較大的提高

居民的居住需求在發(fā)生變化

居民的收入增多，儲(chǔ)蓄的余額在成倍的增長

居民的購房率快速的增長

3、消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求

潛意識(shí)里面，走出農(nóng)村走進(jìn)城市是每個(gè)人的愿望或者理想，所以對(duì)城市樓房的需求只會(huì)

有增無減。

等等………..綜上所述，針對(duì)有些開發(fā)商的銷售停滯或者緩慢，可能是當(dāng)前政策的影響，大家持觀望態(tài)度，或者是開發(fā)商的銷售政策存在潛在的問題，致使有些客戶存在猶豫心理等，這些方面都會(huì)制約著相當(dāng)大一部分客戶的購房意愿，也就會(huì)因此流失很多客戶

針對(duì)這些問題，我們?nèi)绾螌⒆约旱臉潜P進(jìn)行更好的銷售，那就要結(jié)合咱們自身優(yōu)勢(shì)，擬定一份行之有效的銷售方案。

開發(fā)商基本情況

一、柳岸御府簡介

柳岸御府開發(fā)商介紹

柳岸御府的建地面積

柳岸御府的地里位置

柳岸御府的周邊配套情況

二、柳岸御府的戶型介紹（附圖）

50平米（附圖）戶型情況

60平米（附圖）戶型情況

70平米（附圖）戶型情況

90平米（附圖）戶型情況

100平米以上（附圖）戶型情況

三、柳岸御府的銷售價(jià)格

前期需要對(duì)文登市場的房產(chǎn)信息進(jìn)行收集，整理（附圖），開發(fā)商競爭日趨激烈，知己知彼方能百戰(zhàn)百勝。從而指定最貼合實(shí)際的銷售價(jià)格，創(chuàng)造最大的利潤空間（需要充分的市場調(diào)查）當(dāng)然，這個(gè)也必須要考慮消費(fèi)者對(duì)價(jià)格方面的反應(yīng)，針對(duì)指定人群，制定最合理的價(jià)格。（在開發(fā)和整理客戶的時(shí)候進(jìn)行總結(jié)）

四、柳岸御府的銷售方式

自銷

自銷+外銷

代理

代理+外銷

根據(jù)形勢(shì)來定，自銷+外銷比較貼合開發(fā)商需求

五、柳岸御府的宣傳方式

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊的商品，其銷售手段比較特殊，廣告促銷也一直是開發(fā)商關(guān)注的問題，怎么才能快速準(zhǔn)確的吧銷售信息轉(zhuǎn)達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，如何的花最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益，這是我們必須考慮的，也就是如何的更好的利用廣告效應(yīng)。

1、市場常用的促銷方式

比如報(bào)紙投放大版面套紅廣告，或者譬如文登不少房產(chǎn)的派單或者是 車票廣告，車體廣告等等。

2、較大投入的比如說電視廣告、整點(diǎn)地點(diǎn)的廣告位等

3、適時(shí)的戶外活動(dòng)，推廣活動(dòng)等

以上是柳岸御府最基本的前期調(diào)查和準(zhǔn)備工作。期間我們應(yīng)

該做好一下工作：

一、市場調(diào)查

所謂的市場調(diào)查也就是競爭力的調(diào)查 有以下內(nèi)容：

1、優(yōu)勢(shì)對(duì)比

從開發(fā)商自身的優(yōu)勢(shì)出發(fā)，包括地理位置優(yōu)勢(shì)，周邊配套優(yōu)勢(shì)，戶型優(yōu)勢(shì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)等等，從優(yōu)勢(shì)出發(fā)，研究顧客心理，讓顧客知道，不選擇這里可能不是他們的損失，但選擇這里他們是正確的。

2、劣勢(shì)互補(bǔ)

每種商品包括房產(chǎn)，沒有十全十美的，都必定存在相應(yīng)的劣勢(shì)，比如說，有些人喜歡封閉小區(qū)，安全，有些人喜歡多層，物業(yè)費(fèi)或者是公攤沒有那么多等等，我們沒有這些優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，怎么能把相應(yīng)的劣勢(shì)轉(zhuǎn)移出去，這就需要我們能正確的把握，如何把優(yōu)劣相結(jié)合，講商品最高的性價(jià)比推薦給自己的顧客，達(dá)成最后的成交目的。

3、價(jià)格戰(zhàn)

現(xiàn)在房產(chǎn)競爭日趨激烈，價(jià)格戰(zhàn)也是在所難免，但咱們不能一味的跟隨有些房產(chǎn)公司，打價(jià)格戰(zhàn)，促銷手段必須有，但不能經(jīng)常打，促銷的目的是讓顧客更多的過來了解咱們的房源，而不是讓咱們的房源更快的以低價(jià)位賣出去，這樣一來，利潤會(huì)大打折扣，也就是不能滿足最大的銷售利潤，俗話說的好：好貨不便宜。咱們的價(jià)格高，就要讓顧客認(rèn)識(shí)到，高價(jià)格就有高價(jià)格的原因，這才是真正的銷售。當(dāng)然，這也要根據(jù)房產(chǎn)的變化情況而定。

在整合上面公司的基本情況+市場調(diào)查+優(yōu)劣勢(shì)明確接下來該做的就如何去營銷

營銷策略

一、市場定位

根據(jù)市場的分析，我們?cè)撟プ∧壳澳谋确值淖畲罂蛻?，譬如說中產(chǎn)階級(jí)。購房者心里想的就是我在此買房，有著堅(jiān)實(shí)的開放商做保障，價(jià)格又不算太高，周邊配套不錯(cuò)，地理位置不錯(cuò)等等就可以了，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的收入可以，支出相關(guān)貸款等應(yīng)該不是問題，這樣的心理會(huì)加速樓房成交

二、市場區(qū)格

我們可以利用自身加周邊配套的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品中的相關(guān)細(xì)節(jié)在廣告中做宣傳，給人以平實(shí)可信的感覺，避免單純的概念和高檔炒作，逐步吸引客戶，去的客戶，低價(jià)競爭不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是讓消費(fèi)者有一種“用比較少的錢買到了更好的東西”而不是“用最少的錢買到將就的東西”的心里滿足感。

三、營銷戰(zhàn)術(shù)

即在項(xiàng)目開盤前，以獨(dú)特的引人注目的方式制造開盤新聞，比如懸念廣告等，引發(fā)消費(fèi)者的好奇心，吸引他們的注意力，引導(dǎo)他們一直關(guān)注咱們樓盤的動(dòng)態(tài)，使其暫停當(dāng)時(shí)的購買行動(dòng)，重點(diǎn)就是：預(yù)告開盤及開盤情況活動(dòng)。

接下來是全面攻擊戰(zhàn)術(shù)，房地產(chǎn)的宣傳，多以報(bào)紙，派單和電視的形式作為宣傳手段，但大多數(shù)以報(bào)紙和派單為主，這是由于報(bào)紙和派單廣告費(fèi)用比較低，覆蓋面廣，但如此方式必須做到內(nèi)容簡單，主要達(dá)到一種醒目，引人注意的效果。

當(dāng)有一定的客戶想要了解咱們公司就要做重點(diǎn)突破工作，直接的郵寄資料或者登門拜訪,或者邀請(qǐng)到銷售中心接待講解（分時(shí)期）等……….既然開始銷售，我們必須做好銷售前的準(zhǔn)備工作.,…..如何現(xiàn)場布置

1、將現(xiàn)場售樓部不值得熱鬧非凡，造人氣，俗語說：有人人氣才有財(cái)氣

售樓處是銷售的主要場地，好的售樓中心不僅反映開發(fā)商的實(shí)力，更能增強(qiáng)客戶的購買信心。因此力爭將售樓中心布置的很精細(xì)，完美，并利用其中的銷售道具引導(dǎo)客戶盡快簽約。

2、戶外引導(dǎo)牌，廣告牌

重點(diǎn)放在比較明顯或者眾所周知的地方，美觀且引人注目，有特點(diǎn)，就有賣點(diǎn)。3完整的銷售資料

公司營業(yè)執(zhí)照

商業(yè)房銷售許可證

統(tǒng)一說辭

房型平面圖（最好有沙盤）

價(jià)格表

付款方式

客戶資料表

辦理產(chǎn)證有關(guān)程序，稅費(fèi)

入住流程

物業(yè)等相關(guān)信息

預(yù)定書

預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

個(gè)人住房抵押合同

個(gè)人商業(yè)性貸款合同

利率表

相關(guān)直接顧問的培訓(xùn)，這也是至關(guān)重要的了解自己的產(chǎn)品才能做到最好的銷售

如何了解自己的產(chǎn)品

如何將自己的產(chǎn)品推銷給自己的客戶

如何維護(hù)客戶，達(dá)到客帶客

如何發(fā)掘潛在客戶

如何能將自己樓盤的優(yōu)勢(shì)更大化，不怕劣勢(shì)，如何的將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)

如何加快成交等等

銷售其實(shí)并不是銷售樓盤，而是銷售職業(yè)顧問，當(dāng)職業(yè)顧問和顧客達(dá)成一致，樓房自然而然的就銷售出去。（要制定一套詳細(xì)的說辭和培訓(xùn)資料）

但更多要做的是，必須要讓職業(yè)顧問每天都有激情，有激情的公司，才是最有前途的公司。

我們要具備的客戶管理系統(tǒng)一（附表，電話接聽記錄表）

客戶管理系統(tǒng)二（附表，新客戶登記表）

客戶管理系統(tǒng)三（附表，老客戶登記表）

客戶管理系統(tǒng)四（附表，銷售日統(tǒng)計(jì)表）

客戶管理系統(tǒng)五（附表，銷售周統(tǒng)計(jì)表）

客戶管理系統(tǒng)六（附表，月報(bào)表）

客戶管理系統(tǒng)七（附表，已交成客戶檔案）

客戶管理系統(tǒng)八（附表，應(yīng)收賬款控制）

客戶管理系統(tǒng)九（附表，保留樓盤控制表）

客戶管理系統(tǒng)十（附表，收盤銷控表）

銷售造勢(shì)

開盤造勢(shì)

開盤前收集客戶名單，累計(jì)聯(lián)系老客戶，現(xiàn)場接待新客戶，開盤前通過報(bào)紙派單等吸引意向客戶，邀到現(xiàn)場參觀訂購，譬如如有當(dāng)日訂購享受何等贈(zèng)品（空調(diào)，家具，裝修券）或者優(yōu)惠。

邀請(qǐng)部分媒體，如報(bào)紙，電視臺(tái)相關(guān)人員到現(xiàn)場進(jìn)行采拍，作為當(dāng)日或者第二，三日軟性新聞稿。

現(xiàn)場做好接待工作，如訂單，宣傳資料，等宣傳道具，并有意向安排訂購時(shí)段和家具擺放，造成一時(shí)之間客戶排隊(duì)和訂購的忙碌場面

訂購方式要靈活多樣，現(xiàn)金，物品，身份證等統(tǒng)統(tǒng)照收，且現(xiàn)金數(shù)額不必規(guī)定過大?，F(xiàn)場經(jīng)理控制銷售氣氛，隨時(shí)與業(yè)務(wù)人員喊話向全場通報(bào)成交下訂情況

現(xiàn)場擺設(shè)要新穎，有家的氣氛。

廣告預(yù)算

1、沙盤模型

2、效果圖

3、銷售員統(tǒng)一服裝

4、銷售書

5、禮儀費(fèi)用

6、戶型圖

7、報(bào)紙廣告

8、電視廣告

9、派單

10、促銷活動(dòng)成本控制在同期銷售額的2%-3%

第三篇：房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用1

一、活動(dòng)時(shí)間：

9月1日至9月10日（后邊緊接著中秋、國慶活動(dòng)）

二、活動(dòng)對(duì)象：

教師，以及持教師證客戶；

三、活動(dòng)方式：

主推26樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷

四、活動(dòng)內(nèi)容：

1、看房送禮：

凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間?？倲?shù)控制在50個(gè)左右。

2、26樓大幅優(yōu)惠：

整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購買26樓者，一次性優(yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。

3、額外優(yōu)惠：

凡教師認(rèn)購本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)xx100元的優(yōu)惠（工齡需要學(xué)校開具證明）。

4、旅游促銷：

在活動(dòng)期間，凡持教師證購房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。

一般說服客戶放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。

五、宣傳手段

1、派單

8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬份單頁。

單頁設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購房四重驚喜優(yōu)惠為賣點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。

2、流動(dòng)字幕：

從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。

流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來臨之際，特推出“教師公寓”，教師購房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過。售房地址：銀化路老化肥廠南門，熱線：xxxx。

3、短信群發(fā)：

公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶，全部發(fā)送一遍。

短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。

六、預(yù)期目標(biāo)：

26樓銷售十套左右。

此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的.宣傳，掀起銷售狂潮。

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用2

一、市場現(xiàn)狀

1、大中城市房地產(chǎn)市場回暖。

2、處于每年的銷售旺季（金九銀十）。

二、項(xiàng)目現(xiàn)狀

1、一期，D、E、F區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對(duì)較高。

2、G區(qū)G8、G9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷

3、三期即將認(rèn)籌，開盤在即。

針對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及項(xiàng)目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷活動(dòng)方案，旨在促進(jìn)一二期房源的銷售，為三期的.開盤做足準(zhǔn)備工作。

三、活動(dòng)目的

1、增加小區(qū)的知名度。

2、制造營銷氣氛，化的去化二期剩余房源。

3、增加三期A1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量，樹立三期項(xiàng)目形象，為開盤奠定好基礎(chǔ)。

四、活動(dòng)時(shí)間

xx月xx日—xx月xx日

五、活動(dòng)主題

主題一：“國慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”

主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”

主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”

六、活動(dòng)內(nèi)容

1、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及G9一口價(jià)房源為主）。

2、活動(dòng)期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）。

3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開獎(jiǎng)兩次（上午、下午各一次，視現(xiàn)場氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺(tái)）

二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名三等獎(jiǎng)：購物袋若干

七、宣傳方式

1、網(wǎng)絡(luò)（xxxx，xxxx）

2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬條信息）

3、報(bào)紙廣告（今日xxxx版，暫定xx月xx號(hào)）

4、國慶宣傳易拉寶

5、戶外演出一場或花車—3天

八、現(xiàn)場包裝

室外：

1、橫幅：0.7—10米—2條。

2、國慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放。

3、氣球裝飾：大門、禮品區(qū)。

4、吊旗。

5、易拉寶展示。

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用3

一、活動(dòng)目的：

通過“辭舊歲。送愛心”主題公益活動(dòng)，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，講解項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，爭取老業(yè)主轉(zhuǎn)介；邀約陌電新客戶，了解項(xiàng)目，促成意向成交。

二、活動(dòng)內(nèi)容：

置業(yè)顧問通知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時(shí)間來九座花園參加太白印象組織的“辭舊歲。送愛心”公益活動(dòng)。

在分類客戶送來的愛心物品后，送客戶新年小禮包。

帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)；對(duì)陌電客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。

拍照留影，評(píng)選最佳笑容做太白印象的“愛心形象大使”。

三、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)：

時(shí)間：20xx年12月30號(hào)下午2點(diǎn)——20xx年1月3號(hào)

地點(diǎn)：xxxx

四、邀約客戶：

為了確保最大數(shù)量的`客戶到達(dá)現(xiàn)場，邀約分兩次進(jìn)行；第一次邀約時(shí)間為：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客戶和陌電客戶活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)。第二次邀約時(shí)間為20xx年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點(diǎn)參加。

老業(yè)主邀約說辭：xxxx先生士，我是你的置業(yè)顧問小xx，昨天給你發(fā)的信息你收到了吧？咱們小區(qū)與西安愛心聯(lián)盟組織的“辭舊歲。送愛心”活動(dòng)安排在今天下午2點(diǎn)，家里一些閑置的衣物，咱們集中起來，一是獻(xiàn)出我們的愛心，二來也可以為咱們節(jié)省打理時(shí)間，屆時(shí)咱們還要評(píng)選一個(gè)太白印象的“愛心大使”，還有新年禮品相送，你看你下午幾點(diǎn)能到？

陌電客戶邀約說辭：xxxx先生士，我是太白印象的置業(yè)顧問小xx，昨天給你發(fā)的信息收到了吧？是這樣的，我們和西安愛心聯(lián)盟組織的捐獻(xiàn)舊衣物獻(xiàn)愛心活動(dòng)，今天下午兩點(diǎn)舉行，誠邀你參加，你肯定是一個(gè)有愛心的人，我和您預(yù)約一下下午的時(shí)間。

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用4

一、前言：營銷理由

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

二、促銷：點(diǎn)石成金

現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競爭者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

（一）立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房價(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

（二）中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。

關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

（四）綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的夢(mèng)想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

（五）物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

三、推廣：多管齊下

一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡單的.例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對(duì)嗎？

最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

（一）廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用，則是經(jīng)濟(jì)的，可行！可是，學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

（二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人。”造勢(shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

具體推介有多種操作方法：

1、利用突發(fā)事件（包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件）來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力。

2、必要時(shí)可以在荷城廣場展開一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型；令其在決定購買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。

四、補(bǔ)漏：瞻前顧后

最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

五、收尾：殷誠期待

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1、勇于打破思維定式。

2、善于另辟蹊徑。

3、敢于抓住機(jī)遇。

房地產(chǎn)營銷活動(dòng)方案通用5

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下，給制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)營銷平臺(tái)；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái)；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立（、郵件平臺(tái)）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

既然國家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的'話，離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案

皇家壹號(hào)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”營銷方案

一、對(duì)接項(xiàng)目

皇家壹號(hào)

二、項(xiàng)目工程進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展，預(yù)期可在2009年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項(xiàng)目當(dāng)前營銷背景

1.金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一

2.本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多

3.本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶少

四、整合營銷的突破

1．由“公積金至函”引發(fā)的思考

由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對(duì)公積金客戶進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函,公積金客戶對(duì)此信函可信度的提高，必會(huì)翻看，不會(huì)隨宜丟棄

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)

聯(lián)。顯然，當(dāng)前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)！

3．“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定

非常6+1 是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜

愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球

同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一

如何利用好此次的廣告渠道，對(duì)1.1萬的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求？

這1.1萬人愿意相信什么？究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬人的神經(jīng)，讓其

產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望？

人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章！計(jì)劃

推出房源約284套，我們可以先算筆帳：

6000（元/套）×284（套）=170（萬元）

由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”。

“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛

擬總額足以引爆市場的興奮點(diǎn)！

6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來頭雖大，但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富？“6+1獎(jiǎng)

勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)？

假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲，在游戲設(shè)定中：

第一關(guān)是“吸引到場”，通過“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開宣傳和公積金信函

吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場。

第二關(guān)是“放大誘惑”?？蛻舻戒N售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購房現(xiàn)金卡

另外目的是留下個(gè)人基本資料。

借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡,憑證

轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大：500（元/套）×284（套）=14.2

（萬元）?！?4.2萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，也最終敲定！

簡言之：

6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 =170萬元購房現(xiàn)金卡計(jì)劃＋14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

住房公積金客戶憑2009年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)

均可獲得“6000元購房現(xiàn)金卡！

6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二：14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃

“6000元購房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有；若受讓人持此卡購置旗

下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

五、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”預(yù)期目的鑒于房地產(chǎn)整體市場進(jìn)入淡季，皇家壹號(hào)在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利

用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對(duì)“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介

渠道，達(dá)到：

1．近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售；

2． 遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶；

3． 企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作，回報(bào)社會(huì)，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。

六、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則

1．營銷節(jié)點(diǎn)劃分

蓄水期3月15日（暫定）——→3月30日：“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入

“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營銷方案。

此次對(duì)“1.1萬公積金客戶”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢(shì)能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力！因此，3月15日（暫定）-3.30日的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)！高調(diào)！

“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面：第一是要有足夠時(shí)間造勢(shì)，但目前的實(shí)際情況是時(shí)

間相對(duì)有限；第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到

高度的集中和統(tǒng)一！集中所有的聲音，同時(shí)說一句話——“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”！

活動(dòng)開始期4月1日——→6月15日

經(jīng)過一定階段活動(dòng)的蓄水期

宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開

客戶方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函。至4月15

日最后一個(gè)客戶收到對(duì)帳單之后，時(shí)間向后順延15天，即4月15日前：基本可

以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購期。

2．各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合3月15日（暫定）——3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場：條幅+X展架

4月1日——4月15日（暫定）

主流媒體：戶外+ 夾報(bào)

小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場：條幅 + X展架

直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放 分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間）

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案

營銷總原則：

信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)出擊全城營銷全員工營銷

走非常路策略錢用在刀刃上

走安利銷售方式

具體策略：

一、老客戶推薦策略

1、老客戶上門或上單位，帶上禮品（約200--300元），帶上誠意，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

2、召集安陽跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元。

3、召集老客戶晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

二、教師策略

尋找熱心教師，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

三、單位策略

主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬元。

四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略

1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個(gè)縣，約需2萬元。

2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

3、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。

五、派單策略

繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。

六、其他

1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

2、加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動(dòng)多戶。）

4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。

5、單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無融資、無貸款公司”等。

6、每個(gè)購房戶，在價(jià)格上，有原則，也要有方式。

7、提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時(shí)賣了房，一舉兩得，很好。