第一篇：房屋認購協(xié)議是無效合同嗎？

房屋認購協(xié)議是無效合同嗎？ [事件] 25萬元訂了5套別墅，開發(fā)商擅改規(guī)劃，購房者要求雙倍返還定金

2002年5月，余女士看中了位于富陽銀湖開發(fā)區(qū)某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅戶型確認書，雙方約定：余女士向開發(fā)商預(yù)定別墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5萬元；開發(fā)商在收到定金60天后，對該別墅進行放樣施工，余在放樣施工前有權(quán)變更，60天后不作變更，開發(fā)商視為放樣確認；在領(lǐng)出別墅預(yù)售證時，雙方在此基礎(chǔ)上正式簽訂預(yù)售合同。確認書簽訂后，余不久支付了定金25萬元。

兩個月后，因種種原因，開發(fā)商向余發(fā)放“規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化調(diào)整后有關(guān)事項”的征求客戶確認函一份，寫明：戶型、樓型、立面的設(shè)計可能會作適當?shù)膬?yōu)化調(diào)整，原約定的位置不變，但建筑朝向和定位會作適當調(diào)整。如余女士在8月8日前不回復(fù)，視為放棄對房屋的預(yù)約，開發(fā)商將該房屋另行銷售，返還原告定金并計同期利銀行存款利息。

余女士在收到函后，即發(fā)出律師函，提出開發(fā)商因自身原因調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計和單體建筑，沒有按約定在定金交付60天后對預(yù)訂別墅進行放樣施工，并推遲了交房期限，已構(gòu)成嚴重違約，要求解除預(yù)約協(xié)議，并要求開發(fā)商雙倍返還定金。為此，雙方產(chǎn)生矛盾，開發(fā)商至今未施工建造。余女士上告法院，要求開發(fā)商雙倍返還定金，并賠償損失20萬元。

法院認為，余女士明知開發(fā)商沒取得商品房預(yù)售許可證，而與其簽訂了戶型確認書，并在確認書中明確開發(fā)商在取得別墅預(yù)售證時，雙方在此基礎(chǔ)上簽訂預(yù)售合同，該確認書應(yīng)認定為雙方對預(yù)售合同的簽訂進行了預(yù)約。但同時認為，雙方在不具備簽訂預(yù)售合同法定條件時，在確認書中約定購房定金條款，開發(fā)商向余收取購房定金行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)認定為無效。余女士要求雙倍返還定金，沒有法律依據(jù)，法院不予支持，但開發(fā)商應(yīng)返還定金及支付銀行同期貸款利息。余女士提出要求主賠償經(jīng)濟損失20萬元，法院認為證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)此案正在杭州市中級人民法院二審過程中。

[爭論] 認購書究竟是不是有效合同

盡管幾乎所有的樓盤都有簽訂房屋認購書的做法，但關(guān)于認購書是否有效的爭論一直沒有停過，據(jù)浙聯(lián)律師事務(wù)所戴和平律師介紹，目前主要有兩類觀點。

認購書就相當于房屋買賣合同，違反國家規(guī)定，屬無效合同。

雖然簽署房屋認購書的目的，對購房人來講是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，對開發(fā)商來講則是為了加強對購房人的約束以增加交易機會，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實為房屋買賣或預(yù)售合同。理由如下：

一、文件符合（合同法）中關(guān)于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；

二、文件體現(xiàn)了合同主體、標的、價款等合同一般應(yīng)包括的條款；

三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現(xiàn)；[!--empirenews.page--]

四、文件中通常會對定金問題做出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關(guān)系；

五、雖然認購書、訂單或認購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同，但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同完全是對認購書、訂單或認購協(xié)議的細化、補充或變更。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。因此，簽訂房屋認購協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應(yīng)認定為無效合同。

房屋認購協(xié)議是獨立的擔(dān)保合同，為有效合同。

要分析這類預(yù)售商品房的優(yōu)先認購協(xié)議效力，首先，得先對商品房預(yù)售合同與預(yù)售商品房的優(yōu)先認購協(xié)議的性質(zhì)進行比較。

所謂商品房預(yù)售，是一種特殊的期待物權(quán)（俗稱期房）買賣，與通常的現(xiàn)實物權(quán)（俗稱現(xiàn)房）買賣有別，涉及的是一個將來的物權(quán)交易。為規(guī)范這類交易行為秩序，保障買賣雙方（尤其是預(yù)購方）的利益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要國家政府從法律、行政管理上對這類行為加以規(guī)范和一定的限制。對商品房預(yù)售行為，出臺了不同層次效力的規(guī)定，明確商品房預(yù)售的條件。其中最為關(guān)鍵的一條限制就是：規(guī)定了取得商品房預(yù)售許可證后才能對商品房進行預(yù)售，即取得商品房預(yù)售許可證后預(yù)售商品房才能進行交易。商品房預(yù)售合同是在此條件下成立的期房買賣協(xié)議。

而預(yù)售商品房的優(yōu)先認購協(xié)議，是開發(fā)商與購房人雙方為實現(xiàn)各自的利益目的，對開發(fā)商將要預(yù)售的商品房達成的一個認購意向協(xié)議。為利于比較，筆者把雙方目的作一淺析：購房人的主要目的是為了自己看中的樓盤房屋不再被他人預(yù)購，開發(fā)商的主要目的可以看作是節(jié)約推銷成本，加快將來的預(yù)售進程。相比之下，認購協(xié)議成立后，購房人目的利益相對要大于開發(fā)商的目的利益，從限制開發(fā)商再向他人預(yù)售的角度來看，購房人為取得這一利益，即優(yōu)先購買權(quán)，向開發(fā)商支付定金以擔(dān)保將來商品房預(yù)售合同的訂立也就在情理之中了。從這點上看，優(yōu)先認購協(xié)議是否成立，往往也取決于購房人的決定。

歸納起來，作為優(yōu)先認購協(xié)議雙方的主要權(quán)利和義務(wù)是：認購人取得商品房的優(yōu)先購買權(quán)，以后不得拒絕與開發(fā)商訂立就所認購的商品房預(yù)售合同；開發(fā)商應(yīng)當保證認購人對所認購商品房的優(yōu)先購買權(quán)，不得拒絕與認購人訂立認購人所認購的商品房預(yù)售合同，不得將此商品房再向他人預(yù)售。否則，將取消認購定金或雙倍返還認購定金。

其次，雖然時間上優(yōu)先認購協(xié)議與商品房預(yù)售合同互有前后，性質(zhì)上優(yōu)先認購協(xié)議是為訂立商品房預(yù)售合同作擔(dān)保；但實質(zhì)上，兩份協(xié)議是兩個內(nèi)容各自獨立成立的合同，互無從屬。優(yōu)先認購協(xié)議可以認為是一份獨立的擔(dān)保合同，不依賴于商品房預(yù)售合同的效力。商品房預(yù)售合同的效力存在與否，與優(yōu)先認購協(xié)議效力無關(guān)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法的司法解釋第115條規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。可見，司法解釋是認可這類設(shè)立定金的擔(dān)保形式的。在優(yōu)先認購協(xié)議中設(shè)立定金，是為了擔(dān)保主合同（即預(yù)售合同）的簽訂，此定金應(yīng)認為是立約定金或訂約定金。立約定金廣泛存在于民事活動中，大多出現(xiàn)于意向類協(xié)議中，符合擔(dān)保法立法規(guī)定，并不違法。[!--empirenews.page--] [案例]北京首例無預(yù)售證認購合同官司審結(jié)，開發(fā)商雙倍返還定金

京城首例因開發(fā)商無《預(yù)售許可證》而引發(fā)的認購合同官司，在歷經(jīng)15個月之后，終于有了說法。近日，北京市第二中級法院終審判決，開發(fā)商雙倍返還定金。

徐高先生于2000年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購條件一款中作出約定：“認購方應(yīng)在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其他相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內(nèi)，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還?！?/p>

1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。

朝陽法院審理此案時認為本案的爭議焦點有3個：認購書是否有效；3萬元的性質(zhì)；原告事先是否知道被告沒有《預(yù)售許可證》。對此，被告辯稱，由于沒有《預(yù)售許可證》，認購書無效；3萬元的性質(zhì)是預(yù)付款，相當于預(yù)訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無《預(yù)售許可證》。去年底，朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。

徐高對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認為：雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐高已按認購書的規(guī)定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認購書的過程中，徐高并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由中鴻天房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐高的訴訟請求，責(zé)令中鴻天房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。

二中院還認為，“中鴻天房地產(chǎn)公司辯稱其沒有商品房預(yù)售許可證、無權(quán)預(yù)售商品房，應(yīng)確認雙方所簽認購書無效問題，因該認購書系為訂立主合同進行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨立存在并生效。該定金條款只在認購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對該認購書以外的情況并無約束力，故中鴻天房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認購書并收受定金的錯誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持?！弊罱K，市第二中級法院判令中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金6萬元。[!--empirenews.page--] [觀點]提高違法違規(guī)成本，保護購房者權(quán)益

戴和平律師認為，富陽和北京這兩個案子很有意思，北京朝陽區(qū)法院一審和富陽市法院一審對同類案子判決結(jié)果相當相似，北京市第二中級人民法院在二審已改雙倍返還定金，不知杭州市中級人民法院二審結(jié)果是否會一樣。

如果開發(fā)商的違法違規(guī)行為都能像京城案這樣被二審重創(chuàng)，那么所有欲額外得利的開發(fā)商就會認識到違法違規(guī)的成本太高。為 什么房地產(chǎn)市場的投訴如此之多？為什么個別利欲熏心者都能屢屢得逞，關(guān)鍵就在于現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場行政監(jiān)管不到位，有法不依、執(zhí)法不嚴，最后苦的都是弱小消費者。就拿北京這個案子來說，一審不就使中鴻天房地產(chǎn)公司暗中竊喜嗎，二審雖然還消費者以公道，但要經(jīng)歷了15個月之久后才見陽光。

依據(jù)我個人觀點，我認為該案還應(yīng)添加第三種結(jié)果：依據(jù)浙江省實施《消費者權(quán)益保護法》辦法第28條之規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當嚴格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者未取得預(yù)售許可證賣房的，應(yīng)當根據(jù)消費者要求負責(zé)退房，遇價格下降時，按原價格退還房款，遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。就本案而言，賠得金額應(yīng)比雙倍返還要多，因為該地段房價在樓盤本身的價目表上就漲價了很多。

第二篇：認購協(xié)議無效

認購協(xié)議無效，獲“1+1”賠償

【作者：佚名 點擊數(shù)：295更新時間：2005-4-23 15:14:39文章錄入：admin】

認購協(xié)議認定為買賣合同

無證售房被判懲罰性賠償

案例：2003年3月27日，家住新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)的田女士與新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)某房地產(chǎn)公司（以下稱房地產(chǎn)公司）簽訂1份《聚仁花園》商品房認購協(xié)議，約定田女士自愿向房地產(chǎn)公司購買新鄉(xiāng)市新汲路《聚仁花園》天寶閣D棟房屋，該房屋規(guī)格為5室三廳，造價為人民幣256500元。協(xié)議還就有關(guān)房屋面積確認、房款支付、房屋質(zhì)量、房地產(chǎn)公司的建筑、銷售及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項進行了具體約定。協(xié)議簽訂后，田女士于當日支付房地產(chǎn)公司購房款13萬元；2003年4月19日又依約定向房地產(chǎn)公司交納購房款126500元。隨后，田女士以房地產(chǎn)公司隱瞞房屋及銷售的真實情況為由，將房地產(chǎn)公司訴至新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)法院，請求認定商品房認購協(xié)議無效，房地產(chǎn)公司返還已付購房款并賠償購房款一倍的賠償金。

法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的《聚仁花園》商品房認購協(xié)議，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收取田女士足額購房款256500元，該商品房認購協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司在田女士提起訴訟前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的強制性規(guī)定，故該商品房買賣合同無效。導(dǎo)致合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。遂判決雙方簽訂的商品房認購協(xié)議無效，房地產(chǎn)公司返還田女士購房款256500元，并賠償田女士已付購房款256500元90%的賠償金。點評意見

本案爭議涉及兩個問題，一是認購協(xié)議能否視為商品房買賣合同，二是房地產(chǎn)公司的行為能否適用懲罰性賠償。現(xiàn)簡析如下：

一、房地產(chǎn)公司與田女士所簽訂的認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但實踐中有些房地產(chǎn)公司為了盡快回籠資金，在尚未取得商品房預(yù)售證明的情況下，以預(yù)訂、認購等方式收取購房款，預(yù)售或變相預(yù)售商品房，加大買受人的購房風(fēng)險。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第5條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等

協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”司法實踐中，一般將認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議認定為為締結(jié)買賣合同而訂立的預(yù)約性質(zhì)的協(xié)議，不作為正式商品房買賣合同對待。本案中，田女士與房地產(chǎn)公司所簽訂的認購協(xié)議對有關(guān)買賣房屋的狀況、面積、價款、交付、質(zhì)量責(zé)任及產(chǎn)權(quán)證辦理等均作了明確約定，具備規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款，不再限于預(yù)約性質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已按協(xié)議約定收取了全部房款，根據(jù)《解釋》規(guī)定，應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

二、房地產(chǎn)公司隱瞞無證預(yù)售事實，應(yīng)依法承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任?！断M者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定通稱為“1+1”賠償責(zé)任，《合同法》亦對此予以確認?！督忉尅芬罁?jù)上述兩部法律的原則，在商品房交易中確定了懲罰性賠償制度。即出賣人具有《解釋》第八條、第九條規(guī)定的五種情形之一，致使商品房買賣合同被確認無效，或被依法撤銷、解除，導(dǎo)致買受人無法取得房屋，買受人可以要求出賣人“返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。本案中，房地產(chǎn)公司隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實，與田女士以簽訂“認購協(xié)議”為名簽訂商品房買賣合同，其行為既構(gòu)成欺詐，也違反違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，房地產(chǎn)公司在田女士起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，雙方所簽訂的認購協(xié)議應(yīng)當認定為無效合同。根據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，田女士可以主張合同無效，要求房地產(chǎn)公司返還購房款、支付利息并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法院判決支持田女士的訴訟請求，具有法律依據(jù)。

標題:[原創(chuàng)]涉及定金問題的三個特例

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讀圣經(jīng)的狼(過客)發(fā)表于 2005-2-7 00:35資料 短消息涉及定金問題的三個特例

定金的適用問題：有三類案件中遇到定金的特殊適用，有必要予以關(guān)注。

1、購房中的認購書糾紛：認購書的內(nèi)容一般包括房屋的具體位臵、面積、價格、簽署正式合同的期限、定金的數(shù)據(jù)等。認購書引起的多是定金糾紛。

定金通常有違約定金和立約定金之分。擔(dān)保法解釋第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。此即對立約定金的規(guī)定，所謂立約定金，是指合同一方當事人為保證自己在約定的時間、地點與對方當事人簽訂合同，而交給對方一定金錢的擔(dān)保方式。立約定金對雙方有同等約束力。

預(yù)購方與開發(fā)商未達成購房契約，定金能扣留嗎？如果A認購書對雙方正式購房合同中將涉及重要條款約定不明；且B在約定期限內(nèi)雙方多次對具體條款進行協(xié)商洽談，但分歧過大；故C此定金應(yīng)認定為預(yù)付款，未達成契約，依公平原則應(yīng)予退還。

故，在簽訂認購書中，最好能明確約定：如因《商品房買賣合同》條款未能達成一致，而造成無示簽約的，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人所交納的訂金。

2、商品房買賣合同糾紛

在新司法解釋中第八條、第九條規(guī)定了“1+1賠償”責(zé)任，在五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如果雙方合同中有定金條款，又符合“1+1賠償”條件，此時應(yīng)依定金罰則與違約金不能并用的原則，來支持買受人的訴訟請求。

3、招投標合同糾紛

在招投標文件中如約定有履約保證金，依立法規(guī)定和精神，它具有立約定金或證約定金的性質(zhì)。投標人、中標人不依法履行義務(wù)，則履約金不予退還，給招標人造成的損失超過履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當對超過部分予以賠償；若招標人不依法與投標人簽訂合同、不履行與中標人簽訂的合同，應(yīng)當雙倍返還履約保證金，給投標人、中標人造成損失超過履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當對超過部分予以賠償。如果雙方未約定、提交履約保證金，則應(yīng)當對守法方、守約方的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。（注：有些文件中稱“履約保證金”為“投標保證金”，后者應(yīng)視為涵蓋前者）

保證金具有定金性質(zhì)，保證金責(zé)任不應(yīng)與締約過失責(zé)任、違約責(zé)任并用，故當事人在訴訟中應(yīng)注意把握其訴訟請求。

購房消費中被欺詐能否適用 “1+1”賠償

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周口樓市()2005年1月4日13時11分來源:周口樓市網(wǎng)

據(jù)統(tǒng)計：2002年中國消費者協(xié)會處理的房屋投訴案件是40685件，比2001年上升了62％，在今年的市場調(diào)查中，增幅還在攀升。在眾多房屋投訴案件中，消費者受經(jīng)銷商欺詐的情況屢見不鮮，其受侵害程度也更為嚴重，那么消費者該怎樣處理呢？

案情簡介：

原告：丁某 男 漢族 1968年8月出生

被告：鶴壁市某華僑建筑公司

2001年3月15日，鶴壁市一名消費者丁某以54800.00元人民幣的價格購買了鶴壁市某華僑建筑公司的一套住房，丁某入住后不久發(fā)現(xiàn)該房子多處斷裂。隨后，丁某又獲悉，這套住房是開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準擅自建設(shè)的，鶴壁市建委已經(jīng)下發(fā)了拆除令，法院正在強制執(zhí)行，而且整棟樓房的房產(chǎn)證又被抵押給了銀行。此前，鶴壁市某華僑建筑公司沒有告知丁某這些情況，丁某對這些客觀事實毫不知情。2001年11月8日，丁某在多次與鶴壁市某華僑建筑公司協(xié)商未果的情況下，以鶴壁市某華僑建筑公司欺詐銷售商品房為由一紙訴狀將其告上法庭，要求法院依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條的規(guī)定獲得雙倍賠償。

法院判決：

2002年2月，鶴壁市山城區(qū)人民法院經(jīng)過開庭審理查明：被告鶴壁市某華僑建筑公司賣給原告丁某的該套住房是未經(jīng)規(guī)劃部門批準的違規(guī)建筑，已被列入拆除之列，而且整棟樓房的房產(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行；另外該房在質(zhì)量上也存在著嚴重的問題，被告在銷售該房時也沒有以任何方式向原告明示上述情況，故山城區(qū)人民法院一審判決認定被告鶴壁市某華僑建筑公司對原告丁某銷售房子的行為構(gòu)成欺詐，依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條的規(guī)定，判令被告鶴壁市某華僑建筑公司對原告丁某進行雙倍賠償。

一審判決后，被告鶴壁市某華僑建筑公司不服鶴壁市山城區(qū)的判決，以房屋不是商品，不適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的有關(guān)規(guī)定，不適用該法第四十九條 “1+1賠償”的賠償原則為由上訴至鶴壁市中級人民法院。2002年5月29日，鶴壁市中級法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評析：

貨真價實，物有所值，是消費者在購買商品過程中追求的最基本的原則。在我們?nèi)粘５纳钕M中，一旦出現(xiàn)貨假價虛，物價不適的情況，我們往往會毫不猶豫的拿起《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》“1+1賠償”這一保護消費者權(quán)益的有利武器，來維護我們的合法權(quán)益。然而，在購買房屋這一價值比較高的消費行為中，假若出現(xiàn)欺詐行為，我們還能使用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》“1+1賠償”這一利器來維護我們的合法權(quán)益嗎？

無庸臵疑，我們 “能”。

一、進入市場領(lǐng)域的房屋是商品

馬克思主義經(jīng)濟學(xué)告訴我們：商品是用來交換的勞動產(chǎn)品。也就是說，一個物品要成為商品，應(yīng)具備（1）該物品是勞動產(chǎn)品，凝結(jié)了人類勞動；（2）該物品用于社會交換，然后進入消費領(lǐng)域。由此來

看，房屋它首先凝結(jié)了人類勞動，而且是復(fù)合型的勞動；其次，在房屋建成后一般都要進入市場領(lǐng)域，賣給消費者進行消費，所以進入市場領(lǐng)域的房屋是商品。

二、欺詐行為的認定

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》只對欺詐行為作了規(guī)定，對其構(gòu)成要件沒有明確的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第68條對此作了明確解釋：一方當事人故意告之對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。也就是說，構(gòu)成欺詐行為，應(yīng)具備以下條件：（1）經(jīng)營者隱瞞了真實的事實，或者作了虛假的表示；（2）這種隱瞞和虛假表示是故意的；（3）經(jīng)營者客觀上實施了隱瞞事實或虛假表示的行為；（4）這種隱瞞事實或虛假表示的行為引起了消費者的誤解，消費者因此發(fā)生了消費行為。

三、本案中，鶴壁市某華僑建筑公司的行為構(gòu)成欺詐

本案中的被告鶴壁市某華僑建筑公司在向原告丁某銷售該房時故意隱瞞了該房的真實情況，沒有把該房未經(jīng)規(guī)劃部門審批，已被列入拆除之列，房產(chǎn)證已抵押給銀行，房子質(zhì)量存在問題等情況以明示的方式告訴原告丁某。正是由于被告隱瞞房屋真實情況的行為，使原告主觀上相信該房屋建筑手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)沒有爭議，質(zhì)量達標合格，進而才發(fā)生購買房屋這一消費行為的，且被告鶴壁市某華僑建筑公司故意隱瞞事實情況的行為和原告丁某的消費行為之間有因果關(guān)系，故被告的行為構(gòu)成欺詐。

四、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》對使用 “1+1賠償”的商品沒有限制性規(guī)定

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。由此可見，只要認定經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為，都可使用該條 “1+1賠償”的原則進行處理，并沒有對價值較高的商品或服務(wù)作出不使用該原則的限制性規(guī)定，所以，房屋買賣過程中的欺詐行為可以使用 “1+1賠償”的賠償標準。

邱學(xué)金:河南千業(yè)律師事務(wù)所業(yè)務(wù)主任

省、市律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員

周六周日以及節(jié)假日，如果您有急事咨詢請直接撥打邱律師電話 ***

“１＋１”賠償?shù)奈鍌€理由

問：什么樣的情況下，購房人可以要求開發(fā)商雙倍賠償？

答：根據(jù)前不久最高人民法院出臺的《司法解釋》，下列５種情況買受人購房者可請求出賣人開發(fā)商承擔(dān)“１＋１”賠償責(zé)任。

這５種情況是：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安臵房屋的事實。河南言正律師事務(wù)所季君

第三篇：房屋認購協(xié)議范本（推薦）

鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)我國《合同法》、《擔(dān)保法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付___________元定金一事達成協(xié)議如下：

一、銷售許可

根據(jù)建設(shè)部《城市商品預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，買受人進行房屋預(yù)售應(yīng)當具備并且已經(jīng)具備如下條件：

1．交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，號碼為：___________________；

2．出賣人已經(jīng)辦理持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號碼分別為：________________；

3．經(jīng)過房屋銷售許可機構(gòu)______________，的批準，取得房屋預(yù)售（銷售）許可證號碼為_______。

二、廣告承諾

1．買受人根據(jù)出賣人于________年________月________日刊登在________報第________版的廣告，參考出賣人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡(luò)），與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商；

2．出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見的內(nèi)容進行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

3．廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當與房屋具有相同的比例；如實際情況與廣告數(shù)量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同。

三、合同標的本房屋位于________市________區(qū)（縣）________路________號________樓 ________層_______室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元________層，買受人所購房屋以自然習(xí)慣計數(shù)處于_______單元________層，朝向為________。

四、購買過程

出賣人承諾買受人希望購買的第________樓________戶已經(jīng)與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋；如果買受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應(yīng)當向支付買受人的違約賠償責(zé)任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。

五、房屋面積

房屋總建筑面積為________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為________平方米，陽臺建筑面積________平方米，室內(nèi)墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為________平方米。

六、房屋價格與交付

1．基本價格：買受人所購房屋價格為人民幣________（大寫：________元）；按套內(nèi)使用面積計算為每平方米______________元，按建筑面積計算為每平方米________元；

2．價格穩(wěn)定：出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價格出售給其他買受人（差額應(yīng)在合理范圍內(nèi)），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優(yōu)待的權(quán)利，以多種價格中最低的價格結(jié)算價款。

3．交付時間：商品房交付時間為_______年______月______日，廣告所承諾的社區(qū)設(shè)施環(huán)境交付時間為________年______月_____日。

七、簽訂《商品房買賣合同》

1．協(xié)商時間：雙方承諾將于________年______月______日就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，并將于_______年______月_____日前簽訂《商品房買賣合同》；

2．合同內(nèi)容：《商品房買賣合同》的具體內(nèi)容包括建設(shè)部示范文本的內(nèi)容、出賣人提出的附加條款、買受人提出的附加條款、雙方認為應(yīng)當簽訂的其他條款；

3．買受人義務(wù)：如果出賣人有證據(jù)證明買受人未在本合同約定的時間內(nèi)到達銷售現(xiàn)場并就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，則視為買受人違約；

4．出賣人義務(wù)：如果買受人有證據(jù)證明買受人或者代理人已經(jīng)在本合同約定的時間內(nèi)到達銷售現(xiàn)場，但出賣人未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，則視為出賣人違約；

5．無過錯：如果雙方均未同意對方提出的關(guān)于《商品房買賣合同》的內(nèi)容，導(dǎo)致《商品房買賣合同》最終未能簽訂，或者雙方協(xié)商解除本合同，則雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

八、履約責(zé)任

1．權(quán)利瑕疵：如出賣人在本認購合同簽訂前或者《商品房買賣合同》簽訂前，將房屋出售或者抵押給其他第三人，則出賣人除返還雙倍定金外，還應(yīng)當賠償買受人的1萬元損失；

2．買受人違約：如果發(fā)生買受人違約的行為，買受人已經(jīng)支付的________元定金將歸出賣人所有；

3．出賣人違約：如果發(fā)生出賣人違約行為，出賣人承諾將在三天內(nèi)將買受人支付的雙倍定金______元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付300元違約金；

4．雙方均未違約：如果雙方未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容達成最終協(xié)議，則出賣人承諾將在三天內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的定金____元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲一天將支付500元違約金。

九、合同生效及其他：本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份；雙方簽字蓋章且買受人支付定金后生效；如雙方發(fā)生爭議，由北京仲裁委員會仲裁。

出賣人：________________

出賣人代表：____________

買受人：________________

買受人代表：____________

______年______月______日

第四篇：房屋認購協(xié)議

房屋認購協(xié)議

甲方（出賣人）：

乙方（買受人）：身份證號：

鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)我國《合同法》、《擔(dān)保法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人認購等事宜達成協(xié)議如下：

一、乙方認購合同標的，整棟房產(chǎn)位于xxxxxxxxx（甲方取得的土地使用權(quán)證書號碼為：__________），甲方該大廈為

（名稱）。

二、合同標的具體情況及認購單價：乙方認購甲方開發(fā)的該大廈地上第x層每層建筑面積x㎡共計x層房產(chǎn)和地上第一層建筑面積x㎡房產(chǎn)，建筑面積共計x㎡（最終以房產(chǎn)登記機關(guān)核定為準），由于乙方認購數(shù)量較大，雙方經(jīng)協(xié)商均同意前述面積均按不超過x元/㎡的單價進行出售和購買，該價格不得超過X元/㎡，雙方均保證該價格的穩(wěn)定性。

三、經(jīng)雙方協(xié)商均同意由乙方認購甲方開發(fā)的該大廈地上第X層共計X層房產(chǎn)和地上第X層X㎡，用于賓館、旅社經(jīng)營，其中第X層為賓館、旅社，地上第一層X㎡用于賓館、旅社總臺，該房產(chǎn)的位置位于（詳見附

件一樓平面圖紅顏色勾畫范圍內(nèi)）。

經(jīng)雙方協(xié)商均同意甲方專留一部與乙方賓館總臺位置適當?shù)碾娞萦梢曳綄Ｓ茫ㄔ斠姼郊粯瞧矫鎴D藍顏色勾畫范圍內(nèi)），其他樓層予以封閉不得使用?？紤]到地上一層其他房產(chǎn)甲方繼續(xù)經(jīng)營，甲方保證在該部分地上一層的房產(chǎn)不經(jīng)營期間依舊保障乙方使用購買房產(chǎn)（含地上一層及其他樓層）的通道的暢通，否則乙方有權(quán)自行確保暢通。

四、甲方同意負責(zé)按照乙方購買房產(chǎn)用于賓館、旅社的用途和標準進行設(shè)計單獨的消防并施工，應(yīng)當為與其他樓層分開的單獨消防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備，并由乙方單獨管理，財產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。由甲方負責(zé)和確保通過乙方賓館、旅社的消防驗收。否則，乙方因此產(chǎn)生的費用和損失均由甲方承擔(dān)。

五、甲方同意負責(zé)在大廈地上第X層封頂后10日內(nèi)將達到交房條件（如水、電、氣、暖全通、門窗及其他設(shè)施齊全等）的乙方購買的地上第X層共計X層房產(chǎn)和地上第X層X㎡移交給乙方，由乙方裝修，因此可能給甲方整體驗收等造成的不利影響由甲方自行負責(zé)、處理。

六、付款

1、本協(xié)議簽訂后至甲方地基開挖，由甲方通知乙方后7日內(nèi)乙方交付X萬元定金，作為簽約商品房購買協(xié)議的定金，日后抵做購房款。

2、甲方開發(fā)大廈建設(shè)到地上第四層并封頂后由乙方在收到甲方通知7日內(nèi)支付X萬元。

3、甲方開發(fā)的大廈獲取預(yù)售許可證后15日內(nèi)由甲方通知乙方按照本協(xié)議內(nèi)容簽訂商品房預(yù)售合同，合同簽訂后7日內(nèi)，由乙方向甲方支付X萬元。

4、甲方開發(fā)的大廈工程全部通過竣工驗收且達到合格標準后，由乙方在收到甲方通知7日內(nèi)再支付300萬元。

5、甲乙雙方均同意剩余房款在甲方開發(fā)的大廈工程全部通過竣工驗收后由甲方負責(zé)辦理乙方銀行按揭貸款手續(xù)，乙方予以配合。

七、甲乙雙方均同意乙方及乙方客戶均有權(quán)無償使用大廈樓前、樓后的停車場和地下停車場。

八、甲乙雙方均同意乙方只承擔(dān)支付購房款的義務(wù)，不再承擔(dān)其他任何費用，但乙方購房辦證所需稅費乙方繼續(xù)承擔(dān)。

九、本協(xié)議簽訂后24個月內(nèi)甲方承諾并保證全部大廈工程全部竣工驗收并向乙方按約交房完畢。

十、甲方承諾在獲取預(yù)售許可證后按照本協(xié)議約定與乙方簽訂商品房預(yù)售合同，如甲方違約，乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議，由甲方立即依法雙倍退還定金，并立即向乙方退還其他款項同時按照同期銀行貸款基準利率的4倍支付利息，甲方同時承諾另行再支付元的違約金給乙方，如仍不足以彌補乙方損失的，甲方全額賠償乙方損失。

十一、合同生效及其他：本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份；雙方簽字蓋章后生效；如雙方發(fā)生爭議，由人民法院處理。

附件一樓平面圖紅顏色勾畫范圍內(nèi)（購買一樓X㎡房產(chǎn)的位置）、藍顏色勾畫范圍內(nèi)買受人專用電梯位置。

甲方（出賣人）：乙方（買受人）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

______年______月______日

第五篇：房屋認購協(xié)議

協(xié)議雙方當事人:

甲方:吉林省萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

乙方:

甲乙雙方在平等,自愿,協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋認購事宜,在簽署正式《商品房買賣合同》之前,達成如下協(xié)議:

第一條 項目情況

甲方在位于長春市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)秦皇島路以東,連云港街以北,擬開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū),占地約3.3萬㎡,建筑面積約9.9萬㎡.第二條 乙方認購房屋的面積

乙方所認購的房屋(以下簡稱該房屋)建筑面積約為

㎡(最終面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準).如產(chǎn)權(quán)登記面積與本協(xié)議的面積存在誤差,雙方需以貨幣形式采取“多退少補”原則據(jù)實找齊差價款.計價方式與價款

甲乙雙方約定按下述方式計算該商品房價款:

按建筑面積計算,該房屋單價為(人民幣)4500元/㎡.總價款為 元.第四條 付款方式及期限

乙方同意按第 種方式付款.第1種:乙方分期支付購房款.1,乙方簽訂此認購協(xié)議,向甲方支付該房屋總價款的50%即(人民幣)元.2,甲方進入施工現(xiàn)場開始施工之日起,十日內(nèi)乙方須向甲方支付至該房屋總房款的70%.3,乙方認購的房屋工程主體在封閉之日起,三日內(nèi)須向甲方支付至該房屋總房款的95%.4,乙方在該房屋達到入住標準時,須向甲方支付至該房屋總房款的100%.第2種:乙方辦理銀行按揭貸款.1,乙方簽訂此認購協(xié)議,即向甲方支付該房屋總價款的50%即(人民幣)元.2,甲方在取得房屋預(yù)售許可證后,乙方辦理銀行按揭貸款.第五條,乙方的違約責(zé)任

乙方如未按本協(xié)議約定的時間付款,逾期每日按1%收取違約金,逾期15日,甲方有權(quán)解除本協(xié)議.因乙方原因無法正常辦理銀行按揭貸款業(yè)務(wù),乙方15日內(nèi)同意支付至該房屋總房價款的95%,剩余房款在該房屋達到入住標準時支付完畢,否則此協(xié)議自動終止.本條所述逾期付款,是指依照本協(xié)議第四條約定的到期應(yīng)付款未予支付及支付未完全的.房屋交付期限

1,甲方承諾在 2013年10月30日前,將符合本協(xié)議約定的房屋交付給乙方.2,如遇下列特殊情況,除雙方協(xié)商解決外,甲方可根據(jù)實際情況予以延期,因自然環(huán)境惡劣或不可抗力導(dǎo)致無法正常施工延誤工期的情況.第七條,關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》及更名的約定

甲方取得《商品房預(yù)銷售許可證》后,甲乙雙方簽訂《商品房買賣合同》,此協(xié)議自動終止;在正式簽訂《商品房買賣合同》前,乙方可更名一次,在簽訂《商品房買賣合同》后,乙方如更名須自行到房地產(chǎn)交易中心辦理,費用自理.第八條, 本認購協(xié)議一式兩份,雙方各執(zhí)一份.在簽署之日即時生效,每份具有相同法律效力.甲方: 乙方:

聯(lián)系方式:84660620 聯(lián)系方式:

年 月 日