第一篇：新疆工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)最低出讓價(jià)格

關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

國土資發(fā)〔2006〕307號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局），計(jì)劃單列市國土資源行政主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）精神，加強(qiáng)對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，部統(tǒng)一制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》，詳見附件1），現(xiàn)予以發(fā)布。

一、本《標(biāo)準(zhǔn)》是市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)。

二、工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別（詳見附件2）相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行本《標(biāo)準(zhǔn)》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正。

三、工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。其中，對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行。對實(shí)行這類地價(jià)政策的工業(yè)項(xiàng)目用地，由省級國土資源管理部門報(bào)部備案。

四、對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五、為切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，省級國土資源管理部門可根據(jù)本地征地補(bǔ)償費(fèi)用提高的實(shí)際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；亦可根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)部備案。

六、本《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施后，各?。▍^(qū)、市）要依據(jù)本《標(biāo)準(zhǔn)》，開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

七、各地國土資源管理部門要加強(qiáng)對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

八、本《標(biāo)準(zhǔn)》自2007年1月1日起實(shí)施。部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施情況，適時(shí)進(jìn)行修訂。

附件：1.全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

2.土地等別

二○○六年十二月二十三日 附件1 全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方米（土地）

土地等別 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 840 720 600 480 384 336 288 252 土地等別 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等

最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 204 168

144

120

六等：

新疆：烏魯木齊市（沙依巴克區(qū) 水磨溝區(qū) 頭屯河區(qū) 天山區(qū) 新市區(qū)）八等：

新疆：克拉瑪依市克拉瑪依區(qū) 九等：

新疆：石河子市 十一等：

新疆：烏魯木齊市（達(dá)坂城區(qū) 米東區(qū)）庫爾勒市 十二等：

新疆：克拉瑪依市(白堿灘區(qū) 獨(dú)山子區(qū) 烏爾禾區(qū))喀什市 阿克蘇市 伊寧市 昌吉市 哈密市 烏魯木齊縣 十三等：

新疆：五家渠市 吐魯番市 阿勒泰市 阜康市 奎屯市 塔城市 烏蘇市

十四等：

新疆：阿瓦提縣 巴楚縣 博湖縣 察布查爾錫伯自治縣 額敏縣 富蘊(yùn)縣 伽師縣 和靜縣 和碩縣 吉木薩爾縣 麥蓋提縣 沙雅縣 疏附縣 疏勒縣 尉犁縣 溫宿縣 葉城縣 伊寧縣 英吉沙縣 岳普湖縣 阿拉爾市 圖木舒克市 阿圖什市 博樂市 和田市 呼圖壁縣 霍城縣 精河縣 庫車縣 輪臺縣 瑪納斯縣 沙灣縣 莎車縣 鄯善縣 托克遜縣 新源縣 焉耆回族自治縣 澤普縣 十五等：

新疆：阿合奇縣 阿克陶縣 巴里坤哈薩克自治縣 拜城縣 昭蘇縣 布爾津縣 策勒縣 福?？h 鞏留縣 哈巴河縣 和布克賽爾蒙古自治縣 和田縣 吉木乃縣 柯坪縣 洛浦縣 民豐縣 墨玉縣 木壘哈薩克自治縣 尼勒克縣 皮山縣 奇臺縣 且末縣 青河縣 若羌縣 塔什庫爾干塔吉克自治縣 特克斯縣 托里縣 溫泉縣 烏恰縣 烏什縣 新和縣 伊吾縣 于田縣 裕民縣

第二篇：《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》解讀

國土部權(quán)威解讀:《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》

一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地是當(dāng)前土地管理與調(diào)控中存在的一個(gè)突出問題，危害十分嚴(yán)重。一是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，影響了中央宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施。二是地區(qū)之間競相壓價(jià)搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價(jià)格遠(yuǎn)低于其實(shí)際成本，國有土地所有者權(quán)益沒有得到應(yīng)有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費(fèi)。五是損害了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。地方政府低價(jià)出讓土地往往是以壓低拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)，犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

要從根本上解決這個(gè)長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅(jiān)持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配臵土地資源的基礎(chǔ)性作用，針對當(dāng)前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的最低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場化配臵的重要基礎(chǔ)。為此，2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價(jià)招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”但是各地在執(zhí)行這一政策時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

為此，今年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實(shí)31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)實(shí)施政策做出了一系列明確規(guī)定。

二、《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施，是貫徹落實(shí)國發(fā)?2006?31號文件精神，加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項(xiàng)重大政策，是國家運(yùn)用土地價(jià)格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，維護(hù)公開公平公正的土地市場秩序，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權(quán)益，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠(yuǎn)影響。具體而言，《標(biāo)準(zhǔn)》將在以下四個(gè)方面發(fā)揮重大作用。

（一）規(guī)范工業(yè)用地市場秩序

《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價(jià)格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價(jià)賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎(chǔ)，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價(jià)出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

（二）保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)益

《標(biāo)準(zhǔn)》在制訂過程中，嚴(yán)格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。

（三）促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑?biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別（一等）相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）穩(wěn)定住宅用地價(jià)格

最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價(jià)格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩(wěn)定。同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為。

三、最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

《標(biāo)準(zhǔn)》的制訂工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專家，成立了專項(xiàng)工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制訂思路和技術(shù)方法進(jìn)行了認(rèn)真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價(jià)評估專業(yè)人士意見，按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號）關(guān)于“國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”和“工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)之間的倍數(shù)關(guān)系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查測算。經(jīng)測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價(jià)出讓土地，我部對《標(biāo)準(zhǔn)》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國土資源部、財(cái)政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個(gè)縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評價(jià)法，按照評價(jià)分值的15個(gè)區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整。現(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別?，F(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。

為了發(fā)揮地價(jià)對土地利用的調(diào)控作用，我們在制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

五、《通知》在最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？ 為了確保最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價(jià)出讓的目的，《通知》對最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規(guī)定。

一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍。《通知》第一條明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”。《標(biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正?！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標(biāo)準(zhǔn)》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、減免或補(bǔ)貼地價(jià)款從而變相低價(jià)出讓土地，增強(qiáng)了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，有利于提高土地利用效率。

三是嚴(yán)格界定了特殊情況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項(xiàng)目，即因?yàn)檫x址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項(xiàng)目。為更好地使《標(biāo)準(zhǔn)》符合客觀實(shí)際，鼓勵(lì)這類工業(yè)項(xiàng)目在用地時(shí)更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應(yīng)的地價(jià)政策。同時(shí)，為防止一些地方鉆空子，對這類工業(yè)項(xiàng)目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴(yán)格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行?！倍菍ζ渲惺褂梦戳腥敫睾髠滟Y源，未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行。

四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時(shí)如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》予以明確規(guī)定?！稑?biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后，各地工業(yè)用地出讓價(jià)格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價(jià)格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價(jià)出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了規(guī)定。

《通知》規(guī)定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。鑒于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現(xiàn)本地工業(yè)用地出讓最低價(jià)高于《標(biāo)準(zhǔn)》的情況，同時(shí)，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵(lì)發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項(xiàng)目在地價(jià)政策上也需要區(qū)別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級國土資源管理部門“可根據(jù)本地征地補(bǔ)償費(fèi)用提高的實(shí)際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，也可以“根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！边@樣，不僅有利于增強(qiáng)省級國土資源管理部門對本地土地利用的調(diào)控責(zé)任，而且還有利于進(jìn)一步發(fā)揮其通過運(yùn)用地價(jià)政策參與本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極性。

六是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》與各地基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場平均價(jià)格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時(shí)確定出讓價(jià)格的重要參照依據(jù)。當(dāng)前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各?。▍^(qū)、市）在《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施后，依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，從而使各地工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)與《標(biāo)準(zhǔn)》保持銜接一致。

七是明確了違反《標(biāo)準(zhǔn)》出讓工業(yè)用地的法律責(zé)任?！锻ㄖ返谄邨l要求各地國土資源管理部門加強(qiáng)監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關(guān)規(guī)定，即“低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任?！?/p>

八是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施的時(shí)間。即從2007年1月1日起實(shí)施。同時(shí)，為保證《標(biāo)準(zhǔn)》的適時(shí)性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施情況，適時(shí)進(jìn)行修訂?！?/p>

六、貫徹落實(shí)好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認(rèn)識，準(zhǔn)確把握《標(biāo)準(zhǔn)》及《通知》相關(guān)規(guī)定的政策內(nèi)涵，充分認(rèn)識到《標(biāo)準(zhǔn)》的貫徹執(zhí)行對土地管理和土地調(diào)控的重大意義，增強(qiáng)落實(shí)《標(biāo)準(zhǔn)》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標(biāo)準(zhǔn)》對規(guī)范土地市場秩序、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價(jià)格等方面所起到的作用，正確引導(dǎo)社會輿論和市場預(yù)期。

第二，各省級國土資源管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，及時(shí)制訂本地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。要按照《通知》要求，根據(jù)本地實(shí)際，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合，制訂有利于調(diào)整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并盡快報(bào)部備案。各地基準(zhǔn)地價(jià)與《標(biāo)準(zhǔn)》不符的，要及時(shí)更新調(diào)整。

第三，要嚴(yán)格執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》和《通知》的有關(guān)規(guī)定。各級國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時(shí)，要嚴(yán)格按招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關(guān)規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價(jià)格，確定的出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于《標(biāo)準(zhǔn)》。

第四，要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。各省級國土資源管理部門要加強(qiáng)對各地貫徹執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，采取有效措施確保《標(biāo)準(zhǔn)》落到實(shí)處，對違反規(guī)定，低于《標(biāo)準(zhǔn)》低價(jià)出讓土地的，必須嚴(yán)肅查處。

第三篇：劃撥、協(xié)議出讓及工業(yè)用地供地注意事項(xiàng)及流程

劃撥、協(xié)議出讓及工業(yè)用地供地

注意事項(xiàng)及流程

所有供地最重要的前提：土地權(quán)屬來源清楚、合法，且權(quán)屬無爭議。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆遷安置補(bǔ)償；原國有土地要求完成收儲，且相關(guān)權(quán)屬已完成注銷登記。

一、現(xiàn)將三種供地方式的注意事項(xiàng)作以下提示：

（一）劃撥供地

1、用地符合劃撥目錄；

2、擬劃撥項(xiàng)目需先由發(fā)改部門完成立項(xiàng)；

3、項(xiàng)目用地，其項(xiàng)目營利性、非營利性由行業(yè)主管部門確認(rèn)和監(jiān)管；

4、公益設(shè)施項(xiàng)目用地主體原則上為政府或政府相關(guān)部門（含國有平臺公司）。

（二）協(xié)議出讓

1、劃撥補(bǔ)辦出讓：獨(dú)立宗地需符合現(xiàn)行城市規(guī)劃（法院裁定除外），以雙評估補(bǔ)差方式補(bǔ)交土地出讓金。分?jǐn)傋诘夭皇艹且?guī)影響，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的20%補(bǔ)交土地出讓金。

2、土地改變用途：以符合城市規(guī)劃為前提，企業(yè)自主提出申請，以雙評估補(bǔ)差方式補(bǔ)繳土地出讓收入。工業(yè)用地需按文件規(guī)定，由市工業(yè)主管部門備案。

3、整合：由規(guī)劃部門確定不能獨(dú)立開發(fā)的地塊（含地下空間），面積不超過3000—5000平方米；原則上不得“以小整大”，不得多次整合；地價(jià)款以評估價(jià)款作為定價(jià)依據(jù)補(bǔ)繳。

4、改變設(shè)計(jì)條件：招拍掛土地原則上不能改變設(shè)計(jì)條件。其他方式取得的土地以規(guī)劃部門重新出具的設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)，按雙評估差方式補(bǔ)繳土地出讓收入。（工業(yè)用地不收取增容費(fèi)）。

（三）工業(yè)用地（含物流倉儲用地）

1、由各園區(qū)負(fù)責(zé)工業(yè)用地項(xiàng)目的管理。

2、工業(yè)用地的地價(jià)原則上不應(yīng)低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，且不得低于我區(qū)工業(yè)用地的最低保護(hù)價(jià)格16萬元/畝。

3、工業(yè)用地需提交經(jīng)信準(zhǔn)入證明和環(huán)評備案證明。

二、供地流程

1、核實(shí)土地權(quán)屬：取得規(guī)劃局蓋章的紅撥后完成地籍調(diào)查；

2、抽簽評估地價(jià)；

3、前期資料準(zhǔn)備（詳見清單），特別注意的是必須完成宗地的拆遷安置補(bǔ)償工作；

4、供地會審：資料組件齊備交我局后，負(fù)責(zé)組織完成供地方案會審。

5、上報(bào)土委會議定。

6、土委會審議通過后，報(bào)區(qū)政府下發(fā)正式的供地批文，國土局完善供地手續(xù)。即工業(yè)用地報(bào)公共資源交易中心掛牌；劃撥用地簽訂劃撥決定書；協(xié)議出讓用地簽訂土地出讓合同。

第四篇：揚(yáng)州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及對應(yīng)政策研究

揚(yáng)州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及對應(yīng)政策研究

近年來，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)處于快速上升階段，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，房價(jià)的不合理上漲問題已成為社會熱點(diǎn)問題。2005年第4季度，市區(qū)普通商品住宅房均價(jià)為3243元/m2，同比上漲9.4%；2006年第4季度均價(jià)為3421元/m2，同比上漲5.5%；2007年第4季度成交均價(jià)為4343元/m2，同比上漲27.0%。國家相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，房價(jià)卻依然持續(xù)走高。影響房價(jià)上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國家政策、成本拉動、開發(fā)商對高額利潤追求等因素。本文以普通住宅商品房為例，對近兩年來影響揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的對策。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房價(jià)構(gòu)成的其中一項(xiàng)是土地取得成本。近幾年來，地價(jià)的上漲成了房價(jià)不斷攀升重要因素。一般來說地價(jià)占房價(jià)的20%～40%，地價(jià)上升自然會引起房價(jià)上漲。土地取得成本高的原因主要有以下幾方面：一是土地資源的稀缺性和不可再生性。我國實(shí)行耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，城市范圍內(nèi)可以利用的土地資源越來越少；二是土地供需不平衡。政府壟斷土地的一級市場，供給市場無任何競爭，而土地需求市場是一個(gè)由眾多需求者組成的競爭市場，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的市場必然導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格的極大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。隨著土地招拍掛的進(jìn)行，改變了以往的協(xié)議出讓方式，地價(jià)更能反映市場供需狀況。2007年底，揚(yáng)州西區(qū)通過拍賣成交了一塊每畝高達(dá)506萬元的住宅用地，樓面地價(jià)一般可達(dá)4000元/m2，該地價(jià)必然將導(dǎo)致該地塊未來房價(jià)的上漲；四是拆遷補(bǔ)償成本的上升。特別是《物權(quán)法》的實(shí)施，保護(hù)了農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，客觀加大了開發(fā)用地的拆遷補(bǔ)償成本。

2、房屋建筑安裝成本的提高。一是近年來投資過度旺盛、原材料供應(yīng)緊張等原因?qū)е落摬?、水泥、沙石等建筑原材料價(jià)格持續(xù)上漲。2006年市區(qū)Ⅰ、Ⅱ級鋼筋綜合平均價(jià)為3388.07元/噸；2007年上漲至4034.02元/噸，上漲幅度達(dá)19.07%。二是國家環(huán)保力度不斷加大，新型節(jié)能、環(huán)保、高檔材料的使用導(dǎo)致建安成本的上漲；三是物價(jià)的整體上漲，帶動人工費(fèi)用的上漲；四是樓房品質(zhì)的提高。

3、公共基礎(chǔ)(配套)設(shè)施水準(zhǔn)的提高。近年來，人們對住宅的要求已不僅僅局限于住宅的區(qū)位、戶型等方面，更看中小區(qū)的物業(yè)管理、綠化景觀等基礎(chǔ)配套設(shè)施。開發(fā)商為適應(yīng)市場需求，推崇“綠色房產(chǎn)”，在滿足消費(fèi)者的同時(shí)也獲得超額利潤。此外，小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校、會所、文體休閑、物管等附屬配套設(shè)施的完善在方便業(yè)主的日常生活的同時(shí)也增加了成本。

(二)需求及供給因素

房地產(chǎn)與一般商品的共性是價(jià)格同樣受到供給和需求兩種相反力量的作用，待售的房地產(chǎn)形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場的需求面。目前，房地產(chǎn)市場旺盛的需求和有效供給不足推動了房價(jià)的上漲。

1、城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快。隨著城市拆遷建設(shè)步伐和城市化進(jìn)程的加快以及城市新增人口的增加，形成了對各類房地產(chǎn)的需求，且這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。揚(yáng)州市作為全國人口最稠密的地區(qū)之一，城市化、工業(yè)化程度相對較高，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，人口遷入比例高，對住房的需求也越來越高。近幾年來老城區(qū)改造拆遷也帶來對住宅商品房需求的增加。

2、居民人均收入上漲。2002年以來，居民可支配收入保持年均10%的增長速度。居民可支配收入的持續(xù)增長，產(chǎn)生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作為投資手段對商品房的需求。目前，我國資本市場不太完善，股票、期貨、基金風(fēng)險(xiǎn)大收益缺乏保障，銀行存款利率低，其他投資渠道相對匱乏，而房地產(chǎn)具有保值、增值又能抵消通貨膨脹等優(yōu)點(diǎn)，因此投資房產(chǎn)作為一種可行且回報(bào)率較高的投資途徑，已成為富裕階層的投資首選，眾多百姓也逐漸以此為目標(biāo)。

4、消費(fèi)者從眾的購房心態(tài)。在房價(jià)走高的趨勢中，“買漲不買跌”的從眾消費(fèi)傾向加劇了住房的供需關(guān)系，助長了房價(jià)的攀升。其次，許多居民消費(fèi)心態(tài)不成熟，一味追求住宅面積，追求一次性到位消費(fèi)，沒有形成梯度消費(fèi)的觀念。

5、供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，揚(yáng)州市住房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例過低，不能滿足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房價(jià)的作用；二是適合中低收入者需求的小戶型住房投入量嚴(yán)重不足。2007年，市區(qū)商品住宅單套面積(按面積分)90平方米以下供應(yīng)量所占份額僅為8.93%，144平方米以上高檔住宅供應(yīng)量所占份額卻高達(dá)

58.21%。因建造中低檔住宅的利潤相對較低，故開發(fā)商紛紛把目光轉(zhuǎn)向別墅等非普通住宅，以謀求高額利潤，從而使房地產(chǎn)陷入供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)狀況。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商自身因素

據(jù)有關(guān)資料顯示，在我國十大高利潤行業(yè)之中，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。該行業(yè)的成本利潤率在30%以上。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤采取各種手段來謀求暴利。

1、囤積土地，待地價(jià)大幅上漲后開發(fā)(按省物價(jià)局規(guī)定，土地超過三年開發(fā)的，可以按現(xiàn)行市場價(jià)評估后的價(jià)格計(jì)入普通住宅商品房開發(fā)成本)。許多開發(fā)商拿到土地后，并不立即開發(fā)，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間。這是房價(jià)持續(xù)上漲的最重要的根源之一。

2、誤導(dǎo)市場預(yù)期。因房地產(chǎn)市場信息不對稱，故開發(fā)商通過捂盤惜售、虛假交易、宣傳與發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息等手段誤導(dǎo)市場預(yù)期，制造供給緊缺氛圍，帶來房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

3、項(xiàng)目資本金低、銷售條件低。揚(yáng)州市現(xiàn)行的商品房銷售制度、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的設(shè)置等，為其獲取超額利潤提供了政策支持。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有50%以上項(xiàng)目是在利用購房者的大筆訂金、購房款(一次性付款)及施工企業(yè)的墊資流動開發(fā)，在很大程度上節(jié)約了開發(fā)的資金成本。

(四)政策因素

1、國家重視，政府支持。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，可以帶動50多個(gè)相關(guān)部門的發(fā)展，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，相關(guān)聯(lián)系數(shù)達(dá)1.98。因此，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起主導(dǎo)作用?！秶窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確指出，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。這說明了國家將有選擇地鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各地政府出于對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的需要，也希望房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，以帶動其他行業(yè)的發(fā)展進(jìn)而促使GDP的增長?？焖侔l(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)使人們對經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂觀預(yù)期，促使了房地產(chǎn)業(yè)急速增長。因此，政府推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上推動了房價(jià)上漲。

2、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房制度。自1998年我國取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度以來，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住宅市場逐步形成了以商品房供應(yīng)為主，其他住房供應(yīng)為輔的機(jī)制。國家確定了住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度以及將住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民的住房需求隨之旺盛起來。

3、購房貸款面廣，銀行利率低。銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向超前消費(fèi)思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購買能力合并在一起釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實(shí)需求，引發(fā)了對商品住房的爆炸式需求，同時(shí)也大幅度地提高了社會各階層購房的承受能力。

二、穩(wěn)定房價(jià)的對策措施

縱觀影響普通住宅商品房價(jià)格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。針對以上因素，政府應(yīng)采取有效措施正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，將其調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。

(一)地方政府應(yīng)重新定位角色

房地產(chǎn)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)則繁榮，反之，房地產(chǎn)業(yè)就會下滑和衰退。土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府應(yīng)當(dāng)從土地出讓的收益中

拿出一定比例的資金用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?，F(xiàn)行的以GDP為核心的考核指標(biāo)和辦法，使地方政府扮演的角色嚴(yán)重錯(cuò)位，應(yīng)當(dāng)將考核指標(biāo)和辦法逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜?wù)方面。

(二)完善土地儲備制度

1、遵守社會效益優(yōu)先原則制定土地供應(yīng)政策。社會效益優(yōu)先原則是指在土地儲備制度的整個(gè)運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、部門利益與社會公共利益不一致的情形下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會公共利益。土地儲備制度的功能是多樣的，如為城市建設(shè)籌集資金，抑制土地炒作，規(guī)范房地產(chǎn)市場，為城市總體規(guī)化實(shí)施創(chuàng)造條件等，但重要的是增強(qiáng)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力，按照社會效益優(yōu)先的原則調(diào)控土地供應(yīng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理提高宏觀調(diào)控能力。房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系的，但又是不同步的。房屋建設(shè)、開發(fā)商已圈土地的消化需要一定的時(shí)間，因此，用擴(kuò)大土地供應(yīng)量來平抑房產(chǎn)市場價(jià)格，往往實(shí)際時(shí)滯比較長。這就要求政府部門制訂土地計(jì)劃時(shí)要有很強(qiáng)的預(yù)見性，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。政府應(yīng)采取多種措施，一方面要大力清理閑置土地，盤活存量土地，重點(diǎn)打擊囤地、圈地行為。另一方面要有計(jì)劃地新增住宅用地，特別是增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，提供有效產(chǎn)品供給，爭取住宅供需更趨平衡。

3、不斷完善土地供應(yīng)方式及具體政策。土地供應(yīng)方式及具體政策直接影響土地及房產(chǎn)價(jià)格。一是切實(shí)加強(qiáng)土地利用總體規(guī)化的實(shí)施管理，確保城市化過程中土地資源的合理配置；二是合理安排供地計(jì)劃，優(yōu)先保證城市發(fā)展用地；三是加大土地有償使用力度，積極為城市建設(shè)集聚資金；四是著力盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)；五是建立和完善土地收購儲備制度，增強(qiáng)政府調(diào)控城市建設(shè)用地的能力；同時(shí)要控制別墅土地供應(yīng)，嚴(yán)控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房用地供應(yīng)。

(三)大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

一是建立成本約束機(jī)制，努力降低經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本不規(guī)范，缺乏約束機(jī)制，在一定程度上妨礙了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通，影響了住房制度改革的深入發(fā)展，各級政府價(jià)格主管部門要會同有關(guān)部門和單位，建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格控制其成本構(gòu)成。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)審價(jià)制度，對向中低收入家庭供應(yīng)的享受政府優(yōu)惠政策，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。二是進(jìn)一步建立健全住房供應(yīng)體系，平衡供需套型比例，以適應(yīng)和滿足不同消費(fèi)者的需求。減少住房建筑面積在高檔住宅房的投放量，重點(diǎn)增加90平方米以下小戶型的供給量。三是進(jìn)一步加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的力度。政府應(yīng)當(dāng)放寬保障條件，擴(kuò)大保障范圍，提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，使低收入群體“居者有其屋”。如此一來，既可以解決中低收入階層的住房問題，又可以打壓房價(jià)中的泡沫。

(四)提高住宅投資投機(jī)成本，引導(dǎo)合理消費(fèi)

一是通過增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如開征物業(yè)稅，對于大戶型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制保有稅，對空置房征收空置稅等。二是緊縮個(gè)人信貸。進(jìn)一步提高購買第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投資和投機(jī)性需求，減少這方面的需求壓力。三是引導(dǎo)居民合理消費(fèi)。在現(xiàn)階段房價(jià)高、需求旺的情況下，提倡民居形成梯度消費(fèi)的理念。同時(shí)，建立一套完整的住房租賃體系，通過簡化稅率的方法，鼓勵(lì)居民出租空置房，以緩解供給不足的壓力。

(五)提高資本金和預(yù)售門檻

商品房建設(shè)與銷售制度是我國在改革開放之初為了加快解決住房問題而采取的優(yōu)惠政策，意在吸引投資開發(fā)商品房，而現(xiàn)在房價(jià)高空置率又高，應(yīng)當(dāng)引起政府的高度重視，需考慮進(jìn)一步提高資本金的比例與商品房銷售的門檻。

第五篇：國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知

國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知

國土資發(fā)〔2009〕56號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源管理局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局，各派駐地方的國家土地督察局：針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和土地市場運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，部決定對《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、市縣國土資源管理部門在工業(yè)用地出讓前應(yīng)當(dāng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508－2001）進(jìn)行評估，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、土地供應(yīng)政策和最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等集體決策、綜合確定出讓底價(jià)。

二、對各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各?。▍^(qū)、市）依據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。

三、以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工工業(yè)項(xiàng)目是指在產(chǎn)地對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工的項(xiàng)目，具體由各省（區(qū)、市）在《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內(nèi)按小類認(rèn)定。

四、對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的15％執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的50％執(zhí)行。國有未利用地包括《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。

五、工業(yè)項(xiàng)目按照本通知第二、三、四條規(guī)定擬定的出讓底價(jià)低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的，應(yīng)按不低于實(shí)際各項(xiàng)成本費(fèi)用之和的原則確定出讓底價(jià)。

六、省級國土資源管理部門要根據(jù)本地實(shí)際盡快制定公布本?。▍^(qū)、市）的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對個(gè)別縣、市（區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)末級地的平均土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和確實(shí)低于《標(biāo)準(zhǔn)》的，由省級國土資源管理部門根據(jù)本?。▍^(qū)、市）縣級行政單元總數(shù)，按照總數(shù)小于50的不超過5%，其它不超過3％的原則，控制擬調(diào)整縣、市（區(qū)）的數(shù)量，統(tǒng)籌組織測算、論證和平衡，提出明確意見并于2009年6月30日前報(bào)部備案后，可以按當(dāng)?shù)貙?shí)際執(zhí)行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄與按行業(yè)分類小類認(rèn)定的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄需一并報(bào)部備案。逾期未備案的按《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。1

七、各地國土資源管理部門要加強(qiáng)對工業(yè)用地出讓的監(jiān)督管理，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，及時(shí)掌握出讓價(jià)格等土地供應(yīng)信息。對違反最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)實(shí)施政策、低于標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地的，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

中華人民共和國國土資源部

二ΟΟ九年五月十一日