第一篇：長春市物業(yè)管理條例

長春市物業(yè)管理條例

《長春市物業(yè)管理條例》，共六章，六十六條（含附則），自2 0 0 8年1月1日起施行。這是為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合該市實(shí)際情況而制定的，適用于該市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動。

《長春市物業(yè)管理條例》已由長春市 業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱公用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。

社區(qū)委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（四）審議決定業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當(dāng)決定；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款

（一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人；

（二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；

（三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作；

（四）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。

前款規(guī)定事項應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

提議應(yīng)當(dāng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號室號、投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主身份；無法核實(shí)業(yè)主身份的，提議無效。

業(yè)主委員會不能履行職責(zé)的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。

（三）物業(yè)服務(wù)用房交付時應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理。

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時間為準(zhǔn)。

市物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評定。對評定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。

因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)業(yè)主造成損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

有關(guān)單位、個人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二篇：長春市物業(yè)管理的基本做法、不足及加強(qiáng)建議

長春市物業(yè)管理的基本做法、不足及加強(qiáng)建議近年來，長春市住宅物業(yè)管理方面的問題突顯，已成為政府和社會各層面普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。隨著住宅小區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備逐年老化，管理中的問題日積月累，棄管小區(qū)的數(shù)量不斷攀升，矛盾越來越突出，越來越復(fù)雜，處理成本也急劇加大，迫切需要盡快加以解決。為此，根據(jù)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)同志的指示精神，長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局與市委市政府政策研究室組成了課題組，對市相關(guān)部門、區(qū)（開發(fā)區(qū)）、街道、社區(qū)及開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究，并赴杭州、西安等地學(xué)習(xí)考察。

一、長春市物業(yè)管理的基本做法

長春市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段。第一階段為起步階段（1996年至2000年）。1996年起，長春市以治理衛(wèi)生、美化環(huán)境為突破口，在13個小區(qū)開展了物業(yè)管理試點(diǎn)，使老百姓初步形成了“花錢買服務(wù)”的觀念，認(rèn)識和接受了物業(yè)服務(wù)。第二階段為快速發(fā)展階段（2001年至2007年）。2001年，長春市出臺了《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，配套制定了相關(guān)的法規(guī)政策，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到了快速發(fā)展。第三階段為規(guī)范提高階段（2008年以來）。2008年，長春市頒布了《長春市物業(yè)管理條例》，確立了“四級”管理體制，進(jìn)一步明確了各級物業(yè)管理職責(zé)，使物業(yè)管理步入了不斷完善、持續(xù)發(fā)展的軌道。

（一）長春市物業(yè)管理現(xiàn)狀

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從數(shù)量與性質(zhì)上看，截至2012年末，長春市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)479家。其中，國有企業(yè)17家，占3.55%；有限責(zé)任公司401家，占83.72%；股份有限公司12家，占2.51%；私營企業(yè)37家，占7.72%；外埠企業(yè)8家，占1.88%；港澳臺企業(yè)1家，占0.21%；外資企業(yè)2家，占0.42%。從資質(zhì)等級上看，長春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中一級資質(zhì)企業(yè)10家，占2.09%；二級資質(zhì)企業(yè)26家，占5.43%；三級資質(zhì)企業(yè)393家，占82.05%；臨時資質(zhì)企業(yè)50家，占10.43%。

從人員構(gòu)成上看，長春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員共有3.0615萬人，其中，經(jīng)營管理人員6975人，占22.8%；操作人員2.364萬人，占77.2%。在企業(yè)經(jīng)營管理人員中，大學(xué)以上學(xué)歷的有 3005 人，大中專學(xué)歷的有3183人，分別占管理人員總數(shù)的43.08%和45.63%。

第二，物業(yè)服務(wù)面積。截至2012年末，長春市區(qū)已登記住宅建筑面積8868.21萬平方米，其中，物業(yè)服務(wù)面積7606.99萬平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)85.77%。第三，小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化管理。目前，長春市877個住宅物業(yè)服務(wù)項目中，有367個分別被評為國家和省市示范、優(yōu)秀住宅小區(qū)。其中，國家示范小區(qū)22 個，國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)19個，占全省獲得國家示范、國家優(yōu)秀小區(qū)項目的74%；省級物業(yè)管理住宅示范小區(qū)50個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)75個，兩項共占全省的69%；市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)201個。

（二）長春市物業(yè)管理的主要做法

第一，創(chuàng)新體制，構(gòu)建“四級”物業(yè)管理格局。長春市不斷探索創(chuàng)新，構(gòu)建了“四級”物業(yè)管理工作格局，明確了市房地局、各區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）、街道辦事處、社區(qū)居委會的“四級”管理職能。在各城區(qū)、開發(fā)區(qū)設(shè)立了物業(yè)管理行政主管部門，配備了三至四名專職人員。還遵循權(quán)責(zé)一致的原則，向各城區(qū)、開發(fā)區(qū)下放了對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)督管理、指導(dǎo)權(quán)，業(yè)主委員會、新建房屋交付使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)用房的備案權(quán)，使用物業(yè)維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督權(quán)，物業(yè)服務(wù)項目交接的指導(dǎo)、監(jiān)督權(quán)，業(yè)主重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督權(quán)，房屋建設(shè)工程、物業(yè)服務(wù)用房配置的監(jiān)督、檢查權(quán)，信訪投訴案件的協(xié)調(diào)、處理權(quán)。這一格局的建立，使小區(qū)的大量矛盾和上訪投訴在基層得到了解決，縮短了時間，減少了上訪數(shù)量。

第二，試點(diǎn)先行，穩(wěn)步推進(jìn)“老、舊、散”住宅區(qū)改造和物業(yè)管理。如何對不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理條件的“老、舊、散”住宅區(qū)實(shí)施管理，始終是長春市傾力解決的一大難題。2009年，長春市在南關(guān)區(qū)永吉街道職工新村社區(qū)開展了“老、舊、散”住宅區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)。2010年6月，召開長春市物業(yè)管理工作大會，推廣了試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，頒發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“老、舊、散”住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，確定了五種運(yùn)作方式。一是對管理區(qū)域較大、房屋較集中、配套設(shè)施相對較好的老舊小區(qū)，由社區(qū)組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并以其為主選擇物業(yè)服務(wù)形式；二是對房屋建筑面積較小的物業(yè)區(qū)域，由社區(qū)組織召開業(yè)主大會，選舉成立物業(yè)自治委員會，為小區(qū)提供以衛(wèi)生保潔和日常維修為主的基本物業(yè)服務(wù)；三是對產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的住宅區(qū)，由社區(qū)召集產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主代表等相關(guān)產(chǎn)權(quán)人，共同協(xié)商確定小區(qū)的物業(yè)服務(wù)形式；四是各社區(qū)成立住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)委員會，由供水、供電、供氣、供熱、市政等相關(guān)部門工作人員共同組成，解決居民日常生活中遇到的問題；五是建立聯(lián)席會議制度。對小區(qū)出現(xiàn)的重大或疑難問題，由協(xié)調(diào)委員會主任組織召開協(xié)調(diào)委員會委員、業(yè)主委員會委員、物業(yè)自治委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、轄區(qū)派出所參加的聯(lián)席會議，及時協(xié)調(diào)解決問題。進(jìn)而，探索出了一條“老、舊、散”住宅區(qū)的物業(yè)管理之路。

第三，清理整頓，建立企業(yè)信息系統(tǒng)和誠信檔案。按照省、市的統(tǒng)一部署，長春市房地局于2011年7月至12月，圍繞遏制無證無照經(jīng)營、擾亂物業(yè)服務(wù)市場秩序、不依法履行物業(yè)服務(wù)合同等違法違規(guī)行為進(jìn)行了清理整頓。期間，印發(fā)了《長春市關(guān)于對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展清理整頓工作的通告》和《長春市清理整頓物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作實(shí)施方案》,建立了物業(yè)企業(yè)信息管理系統(tǒng)，要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行基本信息錄入，并對企業(yè)從業(yè)人員的職稱證件等基礎(chǔ)性資料實(shí)行鎖定管理，避免了證件重復(fù)使用。我們還健全了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，對企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)管，為及時處理業(yè)主上訪提供了信息支持。

第四，制定新政，破解物業(yè)專項維修資金使用困局。2011年，根據(jù)長春市物業(yè)維修資金管理現(xiàn)狀，依據(jù)《物權(quán)法》，頒布實(shí)施了《長春市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，科學(xué)界定了維修資金的使用范圍、合理調(diào)整了維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、徹底轉(zhuǎn)變了維修資金的交存方式，保障了維修資金及時、足額歸集到位；優(yōu)化完善了使用維修資金的表決方法，形成了歸集、使用相互促進(jìn)的良性循環(huán)；啟動了維修資金的應(yīng)急使用程序，使資金使用效率和群眾滿意度大幅提高。

第五，強(qiáng)化培訓(xùn)，提高業(yè)內(nèi)人員整體素質(zhì)。幾年來，長春市房地局根據(jù)國家法規(guī)政策和實(shí)際需求，定期或不定期地培訓(xùn)街道、社區(qū)的物業(yè)管理人員，提高其業(yè)務(wù)能力。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員持證上崗的要求，加大了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，組織了物業(yè)管理師考前培訓(xùn)。還為市信訪局和12345接線員進(jìn)行了物業(yè)管理知識講座，使其熟知了相關(guān)管理部門的工作職責(zé)和責(zé)任關(guān)系，使大量上訪案件從源頭上按職責(zé)分流到位。

二、長春市物業(yè)管理中存在的主要問題及原因分析

從近三年“12345”受理物業(yè)管理和服務(wù)投訴情況來看，物業(yè)管理方面的投訴占受理總量的7.7%，呈現(xiàn)出總量比逐年增多的趨勢。2010年增長5.8%，2011年增長7.3%，2012年增長9.4%，物業(yè)管理問題在市民關(guān)注的問題中排在第五位。產(chǎn)生問題的原因方方面面、錯綜復(fù)雜，大體可歸納如下幾點(diǎn)。

（一）管理部門出臺的法規(guī)難以完全適應(yīng)新形勢的需要

一是機(jī)構(gòu)有待完善。《長春市物業(yè)管理條例》和《長春市人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作的意見》規(guī)定，各區(qū)要設(shè)立人員編制五人以上的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，街道和社區(qū)應(yīng)配備專人負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理工作。但由于缺乏更為具體的規(guī)定，人員編制和經(jīng)費(fèi)難以落實(shí)，普遍存在著區(qū)物業(yè)辦沒有配齊人員，街道沒有專職工作人員，社區(qū)沒有專管人員的問題。尤其是長春市把改造后的30個“老、舊、散”小區(qū)納入物業(yè)管理范疇，加上下放的物業(yè)管理、住房保障、房屋安全、房屋租賃、棚改等方面的35項職能后，更加大了各區(qū)、街道、社區(qū)的工作量和工作難度。

二是處罰力度不夠。由于國家有關(guān)法規(guī)針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的不良行為，鮮有處罰措施，目前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理仍然缺乏強(qiáng)有力的手段。例如，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主產(chǎn)生了矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就采取停水、停電、停電梯、摘水表等不良手段。雙方協(xié)調(diào)不成，業(yè)主習(xí)慣于找政府。而物業(yè)主管部門由于沒有強(qiáng)有力的處罰手段，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能靠批評教育，處于很無奈的境地。

三是維修資金使用受限。遵循《物權(quán)法》，長春市物業(yè)主管部門對住宅專項維修資金使用進(jìn)行了細(xì)化，并取得了一些成效，但仍然受到了兩個要件的制約。一是受限于兩個三分之二的規(guī)定。按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部財政部令［2007］第165號）規(guī)定，“維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專用部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過。”實(shí)際操作中，由于業(yè)主意見很難統(tǒng)一，想要達(dá)到“雙三分之二”通過極難。因此，維修資金也就不容易使用。二是受限于百分之百歸集率的規(guī)定。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，房屋大面積滲漏、外墻立面大面積脫落等，可啟動維修資金應(yīng)急程序，無須“雙三分之二”以上同意，先維修，后公示，但前提是小區(qū)維修資金歸集率必須達(dá)到100%。而長春市大多數(shù)小區(qū)都達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)，維修資金歸集率最高的90%多，最低的不到40%。

四是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定，吉林省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價格區(qū)間為每平方米 0.30-1.50 元。此后，8年未做調(diào)整，已不能滿足物業(yè)服務(wù)成本的需求。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高物業(yè)費(fèi)時，業(yè)主不同意，雙方達(dá)不成一致意見，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營越來越難。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題多，涉及面廣

據(jù)調(diào)查，長春市物業(yè)方面投訴量的68%是由開發(fā)商遺留問題引起的。大多數(shù)開發(fā)商在把小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同時，也將大量問題遺留下來，使得種種原本應(yīng)由開發(fā)企業(yè)解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)被推向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)對遺留下來的諸如變更規(guī)劃、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理權(quán)屬不清、公共配套設(shè)施設(shè)備不完善、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等一系列問題根本無力解決。于是，業(yè)主們將所有的怨氣都撒在物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，造成了投訴量居高不下。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)慘淡經(jīng)營

長春市三級和臨時資質(zhì)物業(yè)企業(yè)數(shù)量，占企業(yè)總數(shù)的92.48%。這些企業(yè)規(guī)模小、人員素質(zhì)較低、抗風(fēng)險能力弱，其中的一些企業(yè)難免出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量差、維修不及時、收費(fèi)不合理、惡意停水、停電等問題，引發(fā)了業(yè)主強(qiáng)烈不滿。在我們看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)這些問題，并監(jiān)督糾正的同時，也應(yīng)該客觀看待他們所面對的困難。

一是錢難掙。目前，長春市棄管小區(qū)總數(shù)已達(dá)211 個，面積 1257.8 萬平方米，占全市小區(qū)總數(shù)的38.72%。產(chǎn)生這一問題的主要原因是收費(fèi)不漲支出漲。一是人工成本和材料成本逐年增長。如2008年，長春市保安員月工資為 800元，現(xiàn)在已達(dá)到1800至2200元，最高的萬科已達(dá)到2800元。保潔員月工資也從400元漲到1500元左右。另外，辦公用品、勞動用品費(fèi)用也大幅上漲。二是不合理支出多。如對一些小區(qū)的二次供水、供電，相關(guān)部門沿用抄大表方式計費(fèi)，大小表之間產(chǎn)生的損耗費(fèi)全部由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。2012年，據(jù)479家物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，共承擔(dān)垃圾清運(yùn)費(fèi)374.58萬元，二次供水損耗295.66萬元，供電損耗477.11萬元，三項合計1147.35萬元，使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營的狀況。

二是事難管。住宅小區(qū)出現(xiàn)的許多問題，按規(guī)定處置權(quán)和責(zé)任都不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于業(yè)主分不清權(quán)屬責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)替人受過。如由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主私搭亂建，裝修時破壞主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施，水、電、氣、熱管線共用部分的維修更新，污染環(huán)境等行為，只有勸阻權(quán)和報告權(quán)，沒有強(qiáng)制管理權(quán)，一旦出現(xiàn)上述超出物業(yè)服務(wù)范圍的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須告知相關(guān)部門求得解決。如遇相關(guān)部門相互推諉或行動遲緩，居民投訴的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府及輿論問責(zé)的也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

三是費(fèi)難收。物業(yè)費(fèi)收繳難已成為長春市物業(yè)管理的一大痼疾，平均收繳率不到60%，有些小區(qū)只能收上20％左右。由此必然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，而服務(wù)質(zhì)量的下降又將會有更多業(yè)主不交費(fèi)，這種惡性循環(huán)最終造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾加深。

四是稅負(fù)較重。根據(jù)國家稅務(wù)總局官方數(shù)據(jù)，與交通運(yùn)輸、建筑、郵電通信、文化體育等行業(yè)3%的營業(yè)稅稅率相比，物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅稅率高達(dá)5%，過高的稅負(fù)給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。

五是“老、舊、散”住宅區(qū)管理是難中之難。據(jù)2012年各區(qū)的統(tǒng)計，長春市共有“老、舊、散”住宅區(qū)319個，總建筑面積1697.06萬平方米，占全市住宅區(qū)總量的近五分之一。這部分住宅區(qū)是管理的難點(diǎn)，集中了小區(qū)物業(yè)管理中的各類疑難問題。主要有：建筑年代早的住宅使用功能及公用設(shè)施設(shè)備陳舊老化問題；住宅公共設(shè)施設(shè)備、周邊道路、給排水系統(tǒng)、綠化等配套設(shè)備不完善，原開發(fā)商不知去向的問題；老工業(yè)住宅區(qū)房屋大多是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，安全防震性差，需要大量的投資進(jìn)行改造和維修，但企業(yè)大多停產(chǎn)、破產(chǎn)，職工多數(shù)又已下崗待業(yè)，改造維修資金無著落的問題。以上種種，極大地增加了物業(yè)管理的難度。

（四）業(yè)主缺乏自主治理理念

一是花錢買服務(wù)的意識淡薄。許多業(yè)主沒有完全樹立物業(yè)服務(wù)是商品的消費(fèi)意識，強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利多，盡應(yīng)盡的義務(wù)少，想少花錢甚至不花錢享受物業(yè)服務(wù)。二是自治意識較差。國家《物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會權(quán)利和義務(wù)。但是，有些業(yè)主不盡義務(wù)，不參加業(yè)主大會。而達(dá)不到一半以上業(yè)主參加的業(yè)主大會，在法律上不生效，使小區(qū)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)動車輛停放等一系列問題得不到解決。三是不能合理表達(dá)訴求。少數(shù)業(yè)主對內(nèi)拉山頭、搞幫派，對外則采取群訪、堵路等方式給政府施壓。

（五）輿論導(dǎo)向存在一定偏差

目前，個別媒體的輿論導(dǎo)向不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展。主要原因?yàn)槭菍ξ飿I(yè)服務(wù)行業(yè)了解不夠，不清楚小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)各種問題的責(zé)任方是誰，有些報

1三、加強(qiáng)長春市物業(yè)管理的措施和建議.第一，明確總體思路和發(fā)展目標(biāo)。長春市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，堅持政府指導(dǎo)、分級管理、立足社區(qū)的原則，著力加強(qiáng)政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范服務(wù)行為，提升從業(yè)人員素質(zhì)，努力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。到2015年末，長春市住宅物業(yè)管理工作的主要目標(biāo)是：完成“老、舊、散”住宅區(qū)綜合整治；實(shí)現(xiàn)城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)和業(yè)主自治管理全覆蓋；新建住宅項目物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100%；物業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)到100％；創(chuàng)建10個國家級物業(yè)管理示范項目和100個省級物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目。

第二，理順物業(yè)管理體制。首先，成立市物業(yè)管理中心。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，將物業(yè)維修資金管理中心更名為長春市物業(yè)管理中心，增設(shè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理職責(zé)，并適當(dāng)增加人員編制。其新增職責(zé)為：受物業(yè)管理主管部門委托，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)、檢查考評、培訓(xùn)、信訪投訴接待和招投標(biāo)管理工作。其次，充實(shí)區(qū)以下三級管理力量。根據(jù)長春市實(shí)際，按照管理重心下移的思路，完善區(qū)、街道、社區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理體制。一是區(qū)設(shè)置管理中心。各區(qū)(開發(fā)區(qū))住建局應(yīng)配置三個管理中心，即物業(yè)管理中心、住房保障中心、棚改中心，人員由各區(qū)自行調(diào)劑解決。鑒于設(shè)置三個中心后，區(qū)住建局絕大多數(shù)職責(zé)均為市房地產(chǎn)主管部門的職責(zé)延伸，為有效地行使管理，應(yīng)該明確長春市房地局為區(qū)住建局的主管部門。二是街道設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。街道辦事處應(yīng)增設(shè)房管物業(yè)科，配備專職工作人員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理、住房保障、房屋安全、房屋租賃等項工作。三是社區(qū)配備房管專員。社區(qū)應(yīng)配備公益性崗位的房管專員，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、住房保障、房屋安全、房屋租賃等項工作。

第三，建立健全物業(yè)管理考評體系。首先，把物業(yè)管理納入目標(biāo)責(zé)任制。為真正把物業(yè)管理工作擺上日程，重視起來，并使之常態(tài)化，在市政府與各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、市相關(guān)部門簽訂的目標(biāo)責(zé)任書中，把物業(yè)行業(yè)管理納入進(jìn)來，作為目標(biāo)考核的一項重要內(nèi)容。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、街道也要層層制定相應(yīng)的目標(biāo)責(zé)任制，納入目標(biāo)考核。同時，民政主管部門要把住宅物業(yè)管理作為創(chuàng)建幸福社區(qū)的有效載體，綜合進(jìn)行考評。

其次，建立區(qū)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的巡查制度。為了加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，發(fā)揮區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道、社區(qū)的監(jiān)督作用，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)、管理規(guī)范化，建議建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量季巡查、季報告制度，檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案，作為企業(yè)信用評級和招投標(biāo)評分的重要依據(jù)。對查出問題后拒不整改的予以曝光，并限制其承接新的物業(yè)服務(wù)項目。再次，加強(qiáng)市對區(qū)的檢查。為推動各區(qū)（開發(fā)區(qū)）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期檢查工作，市物業(yè)主管部門應(yīng)制定對區(qū)物業(yè)主管部門的量化評比標(biāo)準(zhǔn)，每年檢查一次，監(jiān)督區(qū)（開發(fā)區(qū)）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核實(shí)施情況，并作為年終評比的重要依據(jù)。

第四，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度。為解決在保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)不履行物業(yè)保修義務(wù)或開發(fā)企業(yè)因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的問題，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)提高質(zhì)量責(zé)任意識，保障業(yè)主合法權(quán)益，減少矛盾糾紛，應(yīng)該借鑒南京、濟(jì)南、成都、呼和浩特等市的經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度。建議將房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管的商品房預(yù)售資金中，相當(dāng)于本市上一公布的建筑安裝工程每平方米造價3%至5%的資金，即多層住宅3%、小高層住宅4%、高層住宅5%，視為物業(yè)質(zhì)量保修金，在項目竣工驗(yàn)收合格后，由房地產(chǎn)主管部門繼續(xù)監(jiān)管，用于兩年缺陷責(zé)任期之后，保證屬于保修范圍內(nèi)的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏等質(zhì)量問題的維修及由此造成損失的賠償。新建住宅在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在72小時內(nèi)維修。開發(fā)企業(yè)不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。未預(yù)留保修金的項目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權(quán)拒絕接收；房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房屋初始登記手續(xù)。房地產(chǎn)主管部門在物業(yè)5年保修期滿后5個工作日內(nèi)解除保修金本息監(jiān)管。物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量缺陷，截止保修期到期仍有影響正常使用的質(zhì)量遺留問題的，保修金暫不解除監(jiān)管，直至質(zhì)量問題得到維修解決為止。

第五，進(jìn)一步落實(shí)住宅區(qū)綜合管理責(zé)任。各相關(guān)管理部門應(yīng)進(jìn)一步明確職責(zé)，按以下查處范圍，制定管理細(xì)則，加大對住宅小區(qū)執(zhí)法的力度。其中涉及房地產(chǎn)部門的，如擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途；擅自拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備；建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房。涉及規(guī)劃部門的，如未經(jīng)規(guī)劃部門審批擅自改、擴(kuò)建和增建；擅自改變住宅外立面；修建建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施等違法建筑行為。涉及建設(shè)管理部門的，如建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管；房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理。涉及市容環(huán)衛(wèi)（行政執(zhí)法）部門的，如臨時占道、戶外廣告、牌匾、門面裝飾等監(jiān)督管理;在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；亂倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢；監(jiān)督管理生活廢棄物的清掃、收集、運(yùn)輸。涉及園林綠化部門的，如侵占綠地，擅自砍伐、移植樹木，以及其他損害小區(qū)綠化及其設(shè)施的行為。涉及公安部門的，如違反治安管理處罰法以及生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為；加強(qiáng)保安員、暫住人口及出租屋管理；犬類管理；監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)落實(shí)人防、物防、技防措施。涉及消防部門的，如擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區(qū)、消防安全疏散條件、消防設(shè)施；增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施。涉及工商部門的，如未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動；住宅（住宅樓底車庫）改變?yōu)榻?jīng)營性用房，申請人未能提交已取得利害關(guān)系人同意的書面承諾的。涉及環(huán)保部門的，如對粉塵污染、違規(guī)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體物質(zhì)、違規(guī)處理城市生活垃圾造成水體污染等行為;擅自排放生活污水；油、煙、噪聲等造成環(huán)境污染；其他影響環(huán)境的行為。涉及物價部門的，如對物業(yè)服務(wù)活動中的各項收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費(fèi)價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。涉及質(zhì)監(jiān)部門的，如電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察；督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處違規(guī)安裝、改造、維修和使用的行為；調(diào)查處理特種設(shè)備事故。涉及衛(wèi)生部門的，如二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。涉及公用部門的，如監(jiān)督管理燃?xì)?、供水、供熱等單位對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、向最終用戶收費(fèi)及相關(guān)服務(wù)工作。(文章出自：學(xué)術(shù)堂論文網(wǎng)http://004km.cn/feibiaozhun/）

第六，建立物業(yè)服務(wù)糾紛處理機(jī)制。為充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，探索人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，應(yīng)借鑒寧波、銀川等市的做法，建立區(qū)（開發(fā)區(qū)）、街道、社區(qū)三級物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解機(jī)構(gòu)。各區(qū)成立由主管副區(qū)長負(fù)責(zé)的物業(yè)服務(wù)糾紛處理調(diào)解委員會，成員由區(qū)司法局、物業(yè)辦、物業(yè)管理專業(yè)人員等組成，并邀請區(qū)人民法院參加，負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)糾紛處理工作，調(diào)解重大、疑難物業(yè)服務(wù)糾紛案件。街道辦事處在現(xiàn)有調(diào)解組織的基礎(chǔ)上，成立物業(yè)服務(wù)糾紛專業(yè)調(diào)解組織，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)糾紛的具體調(diào)解，指導(dǎo)社區(qū)開展調(diào)解工作。社區(qū)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)日常糾紛調(diào)解工作，以預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛為主，宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策。調(diào)解不成功的，當(dāng)事人可以達(dá)成仲裁協(xié)議，通過長春仲裁委員會仲裁解決，或向轄區(qū)人民法院提起訴訟。

第七，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)工作。針對物業(yè)招投標(biāo)過程中存在的陪標(biāo)、串標(biāo)，服務(wù)承諾和實(shí)際服務(wù)相脫節(jié)，優(yōu)勝劣汰的物業(yè)服務(wù)市場競爭機(jī)制尚未形成等現(xiàn)實(shí)問題，年內(nèi)由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一、透明的招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和幫助。同時，完善有關(guān)制度。凡本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的物業(yè)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前，必須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，未在規(guī)定期限內(nèi)完成物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)工作的，不予辦理《商品房預(yù)售許可證》。

第八，嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理關(guān)。加強(qiáng)物業(yè)項目服務(wù)退出管理，對于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動的正常秩序，解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目后小區(qū)管理“真空”問題至關(guān)重要。要建立物業(yè)服務(wù)退出預(yù)先報告制度，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目三個月前，將退出原因、退出時間，以書面形式告知業(yè)主委員會和轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告。業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和約定進(jìn)行。區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，組織街道、社區(qū)做好協(xié)助、協(xié)調(diào)、溝通工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后至業(yè)主大會選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由社區(qū)委托園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納。

第九，強(qiáng)化物業(yè)維修資金的管理和使用。首先應(yīng)加大維修資金歸集力度。維修資金主管部門要利用行業(yè)優(yōu)勢，實(shí)行與開發(fā)、產(chǎn)權(quán)、信息中心、物業(yè)管理等部門的聯(lián)動，層層把好維修資金歸集關(guān)，從源頭上確保房屋維修資金足額歸集到位。其次應(yīng)建立物業(yè)維修應(yīng)急資金制度。建議每年從維修資金增值收益中按一定比例提取部分資金，建立物業(yè)維修應(yīng)急資金。應(yīng)急資金專項用于維修資金歸集率較高，且可以啟動應(yīng)急維修程序，但由于特殊原因無法聯(lián)系上未繳存維修資金業(yè)主，其應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用無著落的小區(qū)。再次應(yīng)明確強(qiáng)制應(yīng)急維修的確認(rèn)主體。建議今后小區(qū)房屋、設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重威脅使用和安全的情況時，以相關(guān)部門的整改通知或安全鑒定報告為“要件”，強(qiáng)制啟用應(yīng)急維修，以保障設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)轉(zhuǎn)及社會公共安全。強(qiáng)制應(yīng)急維修項目的確認(rèn)主體具體為：電梯發(fā)生故障存在安全隱患的，由質(zhì)監(jiān)主管部門或其委托機(jī)構(gòu)確認(rèn)；共用屋面防水層、外墻破損造成大面積滲漏嚴(yán)重影響業(yè)主生活，或者外墻墻面有脫落危險，由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)；共用消防設(shè)施故障存在重大火災(zāi)隱患的，由公安消防機(jī)構(gòu)確認(rèn)；其他與法律、法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不符的，由有關(guān)部門確定。最后應(yīng)拓寬物業(yè)維修資金補(bǔ)交、續(xù)交管道。建議借鑒上海、青島、寧波等城市的成功經(jīng)驗(yàn)，已繳存住房公積金的業(yè)主補(bǔ)繳維修資金或維修資金賬戶余額不足需續(xù)繳時，經(jīng)本人或者其配偶申請，報市維修資金管理部門審核，并經(jīng)住房公積金管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)，可以將業(yè)主及其配偶的住房公積金按照應(yīng)補(bǔ)繳或續(xù)繳的金額劃撥至業(yè)主的維修資金賬戶。

第十，深化對“老、舊、散”住宅區(qū)的改造和常態(tài)化管理?！袄?、舊、散”住宅區(qū)改造，把暖房子工程納入進(jìn)來，結(jié)合“150”市容環(huán)境綜合整治工程，由市、區(qū)共同投資，改造、疏通上下水；整修路面；改造供電設(shè)施，維修、增設(shè)路燈；因地制宜設(shè)置小區(qū)機(jī)動車停車場地；拆除小區(qū)違法建（構(gòu)）筑物，清除各種堆積物品和影響環(huán)境面貌的非法設(shè)施；合理配置小區(qū)綠化；合理配建物業(yè)管理用房。通過整治改造，使現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件較好的小區(qū)達(dá)到有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有房屋維修，并實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?；A(chǔ)設(shè)施條件較差的小區(qū)達(dá)到有清掃保潔、有垃圾清運(yùn)、有秩序維護(hù)、有日常維修，由社區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。

第十一，加大政策扶持力度。建議設(shè)立獎勵資金，把物業(yè)服務(wù)業(yè)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金的支持領(lǐng)域，用于獎勵在安置就業(yè)、社區(qū)建設(shè)中做出突出貢獻(xiàn)的物業(yè)管理單位，以及獲國家、省、市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號的物業(yè)服務(wù)項目和企業(yè)。

第十二，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會是溝通政府、企業(yè)和市場的橋梁與紐帶，也是實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律、規(guī)范行業(yè)行為、開展行業(yè)服務(wù)、保障公平競爭的社會組織。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自律、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)等職能，做好政府政策傳達(dá)和企業(yè)意見反饋的溝通工作。在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在本行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，積極協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)。行業(yè)協(xié)會應(yīng)通過制定相應(yīng)的行規(guī)、行約、經(jīng)營規(guī)則等自律性規(guī)章，以及開展行業(yè)統(tǒng)計、市場分析與發(fā)布、信息交流等項工作，引導(dǎo)合法經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第十三，努力營造良好的輿論氛圍。新聞媒體要加強(qiáng)對物業(yè)管理相關(guān)報導(dǎo)的審查監(jiān)督和管理工作,發(fā)揮正確的輿論導(dǎo)向作用。要通過開辟物業(yè)專欄，系統(tǒng)解讀政策、剖析典型案例、開展熱點(diǎn)難點(diǎn)問題討論等，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識。市物業(yè)管理主管部門要聯(lián)合新聞單位，采取生動、靈活多樣的形式，每年組織開展一次為期十天的物業(yè)管理宣傳活動，形成有利于物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的良好氛圍。

第十四，積極向省里爭取政策。首先，調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格。建議省發(fā)改委會同省住建廳，結(jié)合吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和現(xiàn)有物價水平，盡快調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和政府指導(dǎo)價格，并建立相應(yīng)的價格調(diào)整機(jī)制，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時提供適宜的價格指導(dǎo)，避免企業(yè)為壓縮物業(yè)服務(wù)成本而采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的消極措施。其次，給予減免稅負(fù)支持。為促進(jìn)吉林省物業(yè)服務(wù)行業(yè)良性發(fā)展，建議省政府為物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供政策支持，合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅稅基，參照公共服務(wù)行業(yè)稅率優(yōu)惠，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅率由5%降為3%，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負(fù)。再次，為改造“老、舊、散”住宅區(qū)提供資金支持。長春市作為老工業(yè)基地，老工業(yè)區(qū)住宅當(dāng)年建設(shè)時標(biāo)準(zhǔn)就低，不僅環(huán)境較差，而且大部分住宅為預(yù)制板結(jié)構(gòu)，安全、抗震性差，是全國更是全省“老、舊、散”住宅區(qū)環(huán)境綜合整治的重點(diǎn)和難點(diǎn)，亟待改造。

第三篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印啊?/p>

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點(diǎn)、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負(fù)擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進(jìn)了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實(shí)行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費(fèi)賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運(yùn)桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標(biāo)準(zhǔn)“(各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機(jī)李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場停放,進(jìn)場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機(jī)要“車場出入證”,司機(jī)說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費(fèi):不申報、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機(jī)動車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財,不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動車停車場管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比

管理人員費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個人設(shè)施維護(hù)等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實(shí)施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第二項：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費(fèi)品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購買苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用

《辦法》所列費(fèi)用第六項為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮蟆Ｖ饕ㄞk公用品成本，其中一些價值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊?！掇k法》所列費(fèi)用第八項為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用，主要是對公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險。這是以前文件中從未提到過的費(fèi)用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類活動所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會通過采取其他延伸服務(wù)來彌補(bǔ)虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，

第五篇：(例)長春市南關(guān)區(qū)國家稅務(wù)局巾幗建功自查報告

長春市南關(guān)區(qū)國家稅務(wù)局 巾幗建功活動自查報告

過去的一年里，我局在市局“巾幗建功”活動領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下，牢記“聚財為國，執(zhí)法為民”基本理念，以依法治稅為先導(dǎo)，組織收入為中心，思想教育為重點(diǎn)，服務(wù)發(fā)展為目的，深入扎實(shí)地開展“巾幗建功”活動，納稅服務(wù)科被評為“巾幗文明崗”，吳 非被授予“巾幗建功標(biāo)兵”，培養(yǎng)了一支愛崗敬業(yè)，奮發(fā)進(jìn)取，自尊、自信、自立、自強(qiáng), 在平凡的工作崗位上辛勤勞動的女稅務(wù)干部隊伍，展現(xiàn)出高尚的道德情操和良好的精神風(fēng)貌，成為活躍在稅收戰(zhàn)線上一道靚麗的風(fēng)景線。

一、區(qū)局巾幗建功活動整體情況

近年來，南關(guān)區(qū)局始終圍繞稅收工作大局，嚴(yán)格按照上級部門的要求，緊跟經(jīng)濟(jì)社會蓬勃發(fā)展的鏗鏘步伐，呼應(yīng)廣大婦女發(fā)展進(jìn)步的時代追求，大力提高婦女素質(zhì)，積極提升稅務(wù)行業(yè)文明，組織廣大女干部建功立業(yè)，取得了豐碩的成果。

幾年來，區(qū)局黨組高度重視巾幗建功工作，把抓好“巾幗建功”活動作為創(chuàng)建文明行業(yè)的重要內(nèi)容，充分發(fā)揮其在弘揚(yáng)社會正氣，促進(jìn)道德建設(shè)，改進(jìn)行業(yè)作風(fēng)等方面的特有作用，進(jìn)一步增強(qiáng)婦女干部的責(zé)任感和緊迫感，更好地發(fā)揮“巾幗建功”活動在整頓和規(guī)范稅收秩序工作中的重要作用。做到巾幗建功工作與稅收工作

同部署、同落實(shí)、同檢查、同獎懲，有總體建設(shè)規(guī)劃和具體工作計劃，堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，在求新、求實(shí)、求進(jìn)上下功夫。

每年“三八”婦女節(jié)，區(qū)局黨組都能夠積極開展婦女喜愛的各項活動，我們還積極開展巾幗建功研討活動，通過舉辦“講文明、比奉獻(xiàn)、樹形象”巾幗建功研討會、聘請專門人士為廣大女干部進(jìn)行輔導(dǎo)等多種形式，使區(qū)局婦女干部學(xué)到現(xiàn)代生活的許多新理念、新知識，懂得了如何關(guān)愛自己，如何在來自事業(yè)、家庭等諸多壓力中調(diào)適自己，完善自己。我們還適時地把開展“巾幗建功”活動與開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)結(jié)合起來，同黨風(fēng)廉政建設(shè)結(jié)合起來，深入開展規(guī)范服務(wù)和作風(fēng)整頓，切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹立責(zé)任意識，把讓納稅人滿意作為工作的首選目標(biāo)。一切從納稅人利益出發(fā)，急納稅人之所急，想納稅人之所想。規(guī)范操作，文明服務(wù)，依法辦稅，堅持延時服務(wù)、便民服務(wù)、微笑服務(wù)、承諾服務(wù)，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量，引深稅收服務(wù)，真正把“執(zhí)法為民，文明服務(wù)”的理念融入到“巾幗建功”活動的各個環(huán)節(jié)中。

國家稅務(wù)總局宋蘭副局長先后兩次到訪我局，對區(qū)局的納稅服務(wù)工作給予了高度評價；中組部副部長王秦豐、省委組織部和市委組織部領(lǐng)導(dǎo)先后視察指導(dǎo)工作，對區(qū)局的為民服務(wù)、創(chuàng)先爭優(yōu)工作大加贊賞；區(qū)局先后在全省“為民服務(wù)，創(chuàng)先爭優(yōu)”現(xiàn)場會、全省“糾風(fēng)和軟環(huán)境”現(xiàn)場會、全市創(chuàng)先爭優(yōu)活動交流會上進(jìn)行交流。區(qū)局的納稅服務(wù)科，連續(xù)兩次，被中華全國婦女聯(lián)合會、全

國婦女“巾幗建功”活動領(lǐng)導(dǎo)小組授予巾幗文明崗榮譽(yù)稱號。

二、區(qū)局巾幗文明崗的具體工作情況

長春市南關(guān)區(qū)國家稅務(wù)局納稅服務(wù)科，現(xiàn)有人員25人，其中女干部17人，占總?cè)藬?shù)的68%。辦稅服務(wù)廳的女稅官們在取得榮譽(yù)后，更是毫不松懈，始終把這一榮譽(yù)作為一個新的起點(diǎn)，一種新的動力。以熱情、文明、高效的服務(wù)、一絲不茍的執(zhí)法水平，實(shí)現(xiàn)了辦稅服務(wù)零距離、辦稅對象零投訴、辦稅質(zhì)量零差錯，贏得了廣大納稅人的贊譽(yù)，樹立了良好的國稅形象，用辛勤的汗水和實(shí)際行動展現(xiàn)了巾幗不讓須眉的風(fēng)采！

（一）以人為本，鍛造過硬隊伍

納稅服務(wù)科始終堅持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，高要求”，以創(chuàng)建“巾幗文明崗”為依托，以強(qiáng)化政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)為突破口，著重加強(qiáng)思想教育、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和配套建設(shè)，著力鍛造過硬隊伍，不斷激活婦女建功立業(yè)。

1.加強(qiáng)思想教育，凝聚服務(wù)動力。規(guī)定干部提前15分鐘上崗，規(guī)范著裝，掛牌服務(wù)，設(shè)立早會制度、每周總結(jié)制度，用早會對當(dāng)天科室工作進(jìn)行部署，對需要注意的問題提出建設(shè)性意見，對出現(xiàn)的錯誤現(xiàn)象，及時提出批評?？剖议_展了學(xué)習(xí)“文明服務(wù)禮儀規(guī)范”系列活動，通過請省干校老師將禮儀課，全體干部進(jìn)行討論等方式切實(shí)把講文明、學(xué)禮儀落到實(shí)處，將學(xué)到的稅務(wù)禮儀知識與日常的稅收工作緊密結(jié)合，在學(xué)禮儀、知禮儀的前提下，自覺規(guī)范坐姿、站姿、著裝、接待，及受理辦稅事宜時的語態(tài)等肢

體語言，使納稅人充分感受到國稅禮儀氛圍，享受到溫馨的納稅服務(wù)。開展讓科室的每名同志輪流值班活動，使窗口的每名干部都能近距離的服務(wù)納稅人，解答納稅人的各項疑問，指導(dǎo)納稅人辦理各項涉稅事宜。開展 “假如我是納稅人”的換位思考活動，發(fā)現(xiàn)平時工作中存在的不足之處，及時調(diào)整，使自己的服務(wù)意識上升到一個新的高度。

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，為高效服務(wù)提供保證。文明窗口文明高效的服務(wù)必須以高素質(zhì)的干部隊伍作保證。區(qū)局積極鼓勵和引導(dǎo)全局干部參加各種學(xué)習(xí)班、注稅考試。納稅服務(wù)科現(xiàn)有干部全部是大學(xué)以上學(xué)歷，其中研究生6人，8人參加了注稅考試，3人取得了注冊稅務(wù)師資格。整個隊伍的文化素養(yǎng)有了質(zhì)的提高。開展“做全能型選手”的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，全面實(shí)現(xiàn)“全程通崗”，使每個人都掌握辦稅服務(wù)廳的所有工作流程。下大力氣開展崗位練兵，施行每日一練業(yè)務(wù)，通過對操作流程、計算機(jī)應(yīng)用等技能的練習(xí)，提高了工作人員的崗位業(yè)務(wù)能力，在2013年全市辦稅服務(wù)廳窗口技能大賽上，區(qū)局的納稅服務(wù)科獲得了五個單項的四個第一，并榮獲團(tuán)體總分第一名。

3.加強(qiáng)配套建設(shè)，促進(jìn)管理規(guī)范。辦稅服務(wù)廳女稅官們從小處著手，按照“美化、凈化、亮化”的要求對辦稅服務(wù)廳進(jìn)行布置。寬敞、明亮、具有現(xiàn)代化設(shè)施的辦稅大廳里，填寫區(qū)的辦公臺上，有填寫齊全的樣表，電子顯示大屏幕上有辦理事項所需資料及各項政策的顯示，還為納稅人準(zhǔn)備備了剪刀、橡皮、碳素筆、老花

鏡、充電器等一應(yīng)俱全的各類備品，以便能滿足納稅人的需要。納稅人自助服務(wù)區(qū)的網(wǎng)上辦稅廳、自助辦稅機(jī)，方便快捷地為納稅人提供自助服務(wù)，全天候服務(wù)。各種辦公設(shè)施及物品整齊有序，窗口明凈劃一，環(huán)境整潔、標(biāo)志明顯，充分體現(xiàn)了女同志細(xì)致、熱情、周到的特點(diǎn)。

（二）創(chuàng)新管理，傾力優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

在“巾幗文明崗”創(chuàng)建活動中，納稅服務(wù)科立足本職，從嚴(yán)治廳，緊密結(jié)合“服務(wù)型國稅機(jī)關(guān)”建設(shè)和行風(fēng)評議活動，緊扣“服務(wù)”主題，通過制度制約，不斷創(chuàng)新管理。

1.全面落實(shí)各項窗口制度。

堅持落實(shí)值班長、導(dǎo)稅員、延時服務(wù)、限時服務(wù)、預(yù)約服務(wù)、提醒服務(wù)等各項工作制度，三名納稅服務(wù)科科長實(shí)行輪流主副值班崗制度，在導(dǎo)稅員還沒有專人的情況下，實(shí)行由值日人員上下午在導(dǎo)稅臺導(dǎo)稅。導(dǎo)稅臺將所有流轉(zhuǎn)文書全部印制資料需求告知，形成辦稅公示，讓納稅人無論辦理什么業(yè)務(wù)均一次知道要提供什么資料，全面實(shí)現(xiàn)首問負(fù)責(zé)制和一次性告知制，受到納稅人的好評。

2.開展春風(fēng)行動，全面簡化辦稅流程。

結(jié)合群眾路線活動，我們按照上級局的要求，大力開展“便民服務(wù)春風(fēng)行動”，取消了“發(fā)票購票特批申請”、“外出經(jīng)營貨物報驗(yàn)”等十項業(yè)務(wù)的申請審批，極大地方便了納稅人。對79項涉

稅業(yè)務(wù)進(jìn)行流程梳理，簡化程序，縮短辦理時限，涉稅審批實(shí)際辦結(jié)時限比法定時限壓縮60%以上。

3.建立訴求反饋機(jī)制，迅速解決涉稅問題。

南關(guān)區(qū)國稅局辦稅服務(wù)廳以廣大納稅人關(guān)注的事項為重點(diǎn)，把群眾訴求“變身”為服務(wù)項目。建立“五辦服務(wù)制”，即對納稅人亟需解決的問題“馬上辦”，對納稅熱點(diǎn)難點(diǎn)問題“主動辦”，企業(yè)發(fā)展面臨的重大問題“上門辦”，歷史遺留的老大難問題“靈活辦”，涉及面廣、政策性強(qiáng)的問題“透明辦”，從而切實(shí)改變“門難進(jìn)、臉難看、話難聽、事難辦”的衙門作風(fēng)。

在辦稅服務(wù)廳設(shè)置《納稅人訴求征集箱》，隨時接收納稅人的需求信息，并由三名科長分別進(jìn)行《納稅人訴求快速反應(yīng)情況登記》，及時受理記錄、及時解決納稅人疑難的辦稅問題，并由大廳做簽頭單位，把解決不了的問題上傳到稅政、征管、法規(guī)、核算等相關(guān)科室，并由相關(guān)科室與省市局對應(yīng)處室進(jìn)行業(yè)務(wù)請示，最快速度地解決問題。

4.大力推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)辦稅，拓寬基層辦稅渠道。

一是大力推進(jìn)電子政務(wù)建設(shè)。建立納稅服務(wù)QQ群，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上咨詢、受理、辦理及結(jié)果反饋等全流程服務(wù)，全面提升服務(wù)質(zhì)量。目前，由她們創(chuàng)建的稅企QQ群，已經(jīng)升級為擁有500戶納稅人的超級群，在QQ群里，不僅實(shí)現(xiàn)了征納雙方的溝通交流，而且實(shí)現(xiàn)了納稅人與納稅人之間的溝通交流，更實(shí)現(xiàn)了下載最新表證單書以及各項稅收政策文件的功能。納稅人高興地說：“有了

這個QQ群，就像有了家一樣。每天上QQ群里看一看，心里就踏實(shí)。”

二是全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程文書傳遞。納稅人有納稅申報、稅款繳納、發(fā)票增量、增版等需求，可以通過遠(yuǎn)程電子傳輸，把資料傳到國稅CTAIS系統(tǒng)終端，實(shí)現(xiàn)納稅人足不出戶可在家辦理申報、繳稅、發(fā)票增版增量等相關(guān)業(yè)務(wù)，極大地方便了納稅人。

5.實(shí)行免填單服務(wù)，方便納稅人辦稅。

為方便納稅人，南關(guān)國稅局把納稅人原來需要逐級調(diào)查審批的十幾項辦稅事宜，全面實(shí)行免填單服務(wù)，不再需要企業(yè)填寫任何審批單據(jù)，主要包括購票人更改、稅款劃庫、發(fā)票領(lǐng)購簿打印、發(fā)票購買、報表修改等十幾項業(yè)務(wù)均納入“免填單”服務(wù)。對于修改申報、發(fā)票驗(yàn)舊信息的變更、空白發(fā)票的繳銷、代開發(fā)票、異常申報的處理，不需要稅源管理科調(diào)查，在辦稅服務(wù)廳直接辦理，做到最大限度便利納稅人、最大限度規(guī)范稅務(wù)人。

6.大力推進(jìn)自助辦稅服務(wù)。

南關(guān)區(qū)局在辦稅服務(wù)廳開設(shè)自助辦稅服務(wù)區(qū)，設(shè)置了

臺自助辦稅設(shè)備，主要可以受理納稅人IC卡報稅、專用發(fā)票認(rèn)證等業(yè)務(wù)，達(dá)到了方便一般納稅人辦稅的真正目的。在工作時間，自助辦稅服務(wù)區(qū)設(shè)專人進(jìn)行管理，對納稅人自助辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行輔導(dǎo)，保證納稅人及時辦理各項業(yè)務(wù)。為了方便納稅人在非工作時間在自助辦稅區(qū)辦理各項涉稅業(yè)務(wù)，還在自助辦稅區(qū)懸

掛了辦理流程的操作須知，使納稅人更方便、更快捷地掌握自助辦稅設(shè)備的使用。

7.全面開展一窗式服務(wù)，所有窗口均可辦理所有業(yè)務(wù)。從今年一月份開始，區(qū)局辦稅服務(wù)廳正式開始施行一窗式服務(wù)，由原來的綜合文書和申報發(fā)票發(fā)售兩大類，合并為綜合服務(wù)一類，也就是納稅人前來辦理涉稅業(yè)務(wù)只要叫取一個號碼，就能完成所有的涉稅業(yè)務(wù)，有效的縮短了納稅人的等待時間，緩解了納稅人因不熟悉業(yè)務(wù)，不知道去哪辦理的問題，更大程度的為納稅人提供高效，便捷的服務(wù)。

8.推行大廳工作績效管理，提升辦稅效率。根據(jù)上級有關(guān)績效考核的文件精神，結(jié)合區(qū)局辦稅服務(wù)廳實(shí)際情況，我們制定了《辦稅服務(wù)廳績效考核試行辦法》，針對39項業(yè)務(wù)進(jìn)行績效考核，從而解決了干多干少一個樣的問題，提高了干部工作的積極性和主動性，窗口工作開展得順暢有序，充分發(fā)揮干部的主觀能動性。

通過“春風(fēng)行動”等活動的逐漸深入，切實(shí)解決了辦稅窗口、稅源管理等稅收執(zhí)法過程中存在的“門難進(jìn)、臉難看、事難辦”、“慵懶散拖”、“吃拿卡要報”、“生冷硬頂推”等問題，讓納稅人看到了實(shí)效，實(shí)現(xiàn)了“從納稅人需求做起，到納稅人滿意為止”的活動初衷。

（三）扶貧幫困，愛心回報社會

女稅官的情懷不只限于工作中，她們充分發(fā)揮婦女優(yōu)勢，關(guān)心社會公益，在社會上播撒愛心。她們積極開展“代理媽媽”活動，長年資助新春辦事處永春社區(qū)轄區(qū)內(nèi)的一名叫郭嘉的貧困學(xué)生，今年已經(jīng)是第七個年頭。她們定期和社區(qū)、學(xué)校聯(lián)系，隨時解決孩子的學(xué)習(xí)和生活上的困難，就是為了讓她能夠順利地完成學(xué)業(yè)。

年輕的女稅官們還積極參與青年志愿者服務(wù)活動，走出機(jī)關(guān)，走上街頭，積極參與“關(guān)愛生態(tài)母親河”、“義務(wù)支農(nóng)”、“重陽節(jié)敬老、愛老送溫暖”等各項社會公益活動；在去年為榆樹干部患病的女兒捐款時，全體同志熱情響應(yīng)，在短短的2個小時，就捐款15650元。

三、下一步工作思路

正是由于我們把“巾幗文明崗”創(chuàng)建活動的開展始終貼近了稅收的中心工作，貼近國稅事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定大局，貼近廣大婦女群眾的實(shí)際需求，因而受到了市局和各級政府的高度重視，受到了社會各界的大力支持和廣大女干部的歡迎。但是活動的開展還存在一些發(fā)展中的問題，如活動的發(fā)展不平衡，內(nèi)容和形式還需要創(chuàng)新，“巾幗文明崗”創(chuàng)建活動領(lǐng)域和規(guī)模還有待于進(jìn)一步拓展，為婦女的服務(wù)工作還需加強(qiáng)等，這些都需要在今后的實(shí)踐中加強(qiáng)研究，加以解決。