第一篇：LED照明設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)-安森美培訓(xùn)資料

LED照明設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)-安森美培訓(xùn)資料

安森美半導(dǎo)體 時(shí)間：2009-07-21 77486次閱讀 【網(wǎng)友評(píng)論17條 我要評(píng)論】 收藏

發(fā)光二極管(LED)繼在中小尺寸屏幕的便攜產(chǎn)品背光等應(yīng)用獲大量采用后，隨著它發(fā)光性能的進(jìn)一步提升及成本的優(yōu)化，近年來(lái)已邁入通用照明領(lǐng)域，如建筑物照明、街道照明、景觀照明、標(biāo)識(shí)牌、信號(hào)燈、以及住宅內(nèi)的照明等，應(yīng)用可謂方興未艾。

另一方面，LED照明設(shè)計(jì)也給包括中國(guó)工程師在內(nèi)的工程社群帶來(lái)了挑戰(zhàn)，這不僅因?yàn)長(zhǎng)ED照明的應(yīng)用范圍非常廣泛，應(yīng)用的功率等級(jí)、可以采用的驅(qū)動(dòng)電源種類及電源拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)等，也各不相同。工程師們迫切需要系統(tǒng)地學(xué)習(xí)及了解更多有關(guān)LED照明設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí)。有鑒于此，安森美半導(dǎo)體的產(chǎn)品應(yīng)用總監(jiān)Bernie Weir先生近期專門撰寫相關(guān)培訓(xùn)資料，為工程師們傳授相關(guān)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，內(nèi)容涉及LED驅(qū)動(dòng)器的通用要求、電源拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)、功率因數(shù)校正、電源轉(zhuǎn)換能效和驅(qū)動(dòng)器標(biāo)準(zhǔn)，以及可靠性和使用壽命等其它問(wèn)題，方便他們更好地設(shè)計(jì)入門及提高，從而更好地服務(wù)于LED照明市場(chǎng)。限于篇幅，本文是該培訓(xùn)資料的摘要介紹。

一、LED驅(qū)動(dòng)器通用要求

驅(qū)動(dòng)LED面臨著不少挑戰(zhàn)，如正向電壓會(huì)隨著溫度、電流的變化而變化，而不同個(gè)體、不同批次、不同供應(yīng)商的LED正向電壓也會(huì)有差異；另外，LED的“色點(diǎn)”也會(huì)隨著電流及溫度的變化而漂移。

另外，應(yīng)用中通常會(huì)使用多顆LED，這就涉及到多顆LED的排列方式問(wèn)題。各種排列方式中，首選驅(qū)動(dòng)串聯(lián)的單串LED，因?yàn)檫@種方式不論正向電壓如何變化、輸出電壓(Vout)如何“漂移”，均提供極佳的電流匹配性能。當(dāng)然，用戶也可以采用并聯(lián)、串聯(lián)-并聯(lián)組合及交叉連接等其它排列方式，用于需要“相互匹配的”LED正向電壓的應(yīng)用，并獲得其它優(yōu)勢(shì)。如在交叉連接中，如果其中某個(gè)LED因故障開路，電路中僅有1個(gè)LED的驅(qū)動(dòng)電流會(huì)加倍，從而盡量減少對(duì)整個(gè)電路的影響。

圖1：常見(jiàn)的LED排列方式

LED的排列方式及LED光源的規(guī)范決定著基本的驅(qū)動(dòng)器要求。LED驅(qū)動(dòng)器的主要功能就是在一定的工作條件范圍下限制流過(guò)LED的電流，而無(wú)論輸入及輸出電壓如何變化。LED驅(qū)動(dòng)器基本的工作電路示意圖如圖2所示，其中所謂的“隔離”表示交流線路電壓與LED(即輸入與輸出)之間沒(méi)有物理上的電氣連接，最常用的是采用變壓器來(lái)電氣隔離，而“非隔離”則沒(méi)有采用高頻變壓器來(lái)電氣隔離。

圖2：LED驅(qū)動(dòng)器的基本工作電路示意圖。

值得一提的是，在LED照明設(shè)計(jì)中，AC-DC電源轉(zhuǎn)換與恒流驅(qū)動(dòng)這兩部分電路可以采用不同配置：1)整體式(integral)配置，即兩者融合在一起，均位于照明燈具內(nèi)，這種配置的優(yōu)勢(shì)包括優(yōu)化能效及簡(jiǎn)化安裝等；2)分布式(distributed)配置，即兩者單獨(dú)存在，這種配置簡(jiǎn)化安全考慮，并增加靈活性。LED驅(qū)動(dòng)器根據(jù)不同的應(yīng)用要求，可以采用恒定電壓(CV)輸出工作，即輸出為一定電流范圍下鉗位的電壓；也可以采用恒定電流(CC)輸出工作，輸出的設(shè)計(jì)能嚴(yán)格限定電流；也可能會(huì)采用恒流恒壓(CCCV)輸出工作，即提供恒定輸出功率，故作為負(fù)載的LED的正向電壓確定其電流。

總的來(lái)看，LED照明設(shè)計(jì)需要考慮以下幾方面的因素： ?輸出功率：涉及LED正向電壓范圍、電流及LED排列方式等 ?電源：AC-DC電源、DC-DC電源、直接采用AC電源驅(qū)動(dòng)

?功能要求：調(diào)光要求、調(diào)光方式(模擬、數(shù)字或多級(jí))、照明控制

?其他要求：能效、功率因數(shù)、尺寸、成本、故障處理(保護(hù)特性)、要遵從的標(biāo)準(zhǔn)及可靠性等

?更多考慮因素：機(jī)械連接、安裝、維修/替換、壽命周期、物流等

二、LED驅(qū)動(dòng)電源的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

采用AC-DC電源的LED照明應(yīng)用中，電源轉(zhuǎn)換的構(gòu)建模塊包括二極管、開關(guān)(FET)、電感及電容及電阻等分立元件用于執(zhí)行各自功能，而脈寬調(diào)制(PWM)穩(wěn)壓器用于控制電源轉(zhuǎn)換。電路中通常加入了變壓器的隔離型AC-DC電源轉(zhuǎn)換包含反激、正激及半橋等拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，參見(jiàn)圖3，其中反激拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)是功率小于30 W的中低功率應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)選擇，而半橋結(jié)構(gòu)則最適合于提供更高能效/功率密度。就隔離結(jié)構(gòu)中的變壓器而言，其尺寸的大小與開關(guān)頻率有關(guān)，且多數(shù)隔離型LED驅(qū)動(dòng)器基本上采用“電子”變壓器。

圖3：常見(jiàn)的隔離型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。

采用DC-DC電源的LED照明應(yīng)用中，可以采用的LED驅(qū)動(dòng)方式有電阻型、線性穩(wěn)壓器及開關(guān)穩(wěn)壓器等，基本的應(yīng)用示意圖參見(jiàn)圖4。電阻型驅(qū)動(dòng)方式中，調(diào)整與LED串聯(lián)的電流檢測(cè)電阻即可控制LED的正向電流，這種驅(qū)動(dòng)方式易于設(shè)計(jì)、成本低，且沒(méi)有電磁兼容(EMC)問(wèn)題，劣勢(shì)是依賴于電壓、需要篩選(binning)LED，且能效較低。線性穩(wěn)壓器同樣易于設(shè)計(jì)且沒(méi)有EMC問(wèn)題，還支持電流穩(wěn)流及過(guò)流保護(hù)(fold back)，且提供外部電流設(shè)定點(diǎn)，不足在于功率耗散問(wèn)題，及輸入電壓要始終高于正向電壓，且能效不高。開關(guān)穩(wěn)壓器通過(guò)PWM控制模塊不斷控制開關(guān)(FET)的開和關(guān)，進(jìn)而控制電流的流動(dòng)。

圖4：常見(jiàn)的DC-DC LED驅(qū)動(dòng)方式。

開關(guān)穩(wěn)壓器具有更高的能效，與電壓無(wú)關(guān)，且能控制亮度，不足則是成本相對(duì)較高，復(fù)雜度也更高，且存在電磁干擾(EMI)問(wèn)題。LED DC-DC開關(guān)穩(wěn)壓器常見(jiàn)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)包括降壓(Buck)、升壓(Boost)、降壓-升壓(Buck-Boost)或單端初級(jí)電感轉(zhuǎn)換器(SEPIC)等不同類型。其中，所有工作條件下最低輸入電壓都大于LED串最大電壓時(shí)采用降壓結(jié)構(gòu)，如采用24 Vdc驅(qū)動(dòng)6顆串聯(lián)的LED；與之相反，所有工作條件下最大輸入電壓都小于最低輸出電壓時(shí)采用升壓結(jié)構(gòu)，如采用12 Vdc驅(qū)動(dòng)6顆串聯(lián)的LED；而輸入電壓與輸出電壓范圍有交迭時(shí)可以采用降壓-升壓或SEPIC結(jié)構(gòu)，如采用12 Vdc或12 Vac驅(qū)動(dòng)4顆串聯(lián)的LED，但這種結(jié)構(gòu)的成本及能效最不理想。

采用交流電源直接驅(qū)動(dòng)LED的方式近年來(lái)也獲得了一定的發(fā)展，其應(yīng)用示意圖參見(jiàn)圖5。這種結(jié)構(gòu)中，LED串以相反方向排列，工作在半周期，且LED在線路電壓大于正向電壓時(shí)才導(dǎo)通。這種結(jié)構(gòu)具有其優(yōu)勢(shì)，如避免AC-DC轉(zhuǎn)換所帶來(lái)的功率損耗等。但是，這種結(jié)構(gòu)中LED在低頻開關(guān)，故人眼可能會(huì)察覺(jué)到閃爍現(xiàn)象。此外，在這種設(shè)計(jì)中還需要加入LED保護(hù)措施，使其免受線路浪涌或瞬態(tài)的影響。

圖5：直接采用交流驅(qū)動(dòng)LED的示意圖。

三、功率因數(shù)校正

美國(guó)能源部(DOE)“能源之星”(ENERGYSTAR?)固態(tài)照明(SSL)規(guī)范中規(guī)定任何功率等級(jí)皆須強(qiáng)制提供功率因數(shù)校正(PFC)。這標(biāo)準(zhǔn)適用于一系列特定產(chǎn)品，如嵌燈、櫥柜燈及臺(tái)燈，其中，住宅應(yīng)用的LED驅(qū)動(dòng)器功率因數(shù)須大于0.7，而商業(yè)應(yīng)用中則須大于0.9；但是，這標(biāo)準(zhǔn)屬于自愿性標(biāo)準(zhǔn)。歐盟的IEC61000-3-2諧波含量標(biāo)準(zhǔn)中則規(guī)定了功率大于25 W的照明應(yīng)用的總諧波失真性能，其最大限制相當(dāng)于總諧波失真(THD)< 35%，而功率因數(shù)(PF)>0.94。雖然不是所有國(guó)家都絕對(duì)強(qiáng)制要求照明應(yīng)用中改善功率因數(shù)，但某些應(yīng)用可能有這方面的要求，如公用事業(yè)機(jī)構(gòu)大力推動(dòng)擁有高功率因數(shù)的產(chǎn)品在公用設(shè)施中的商業(yè)應(yīng)用，此外，公用事業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)入/維護(hù)街燈時(shí)，也可以根據(jù)他們的意愿來(lái)決定是否要求擁有高功率因數(shù)(通常>0.95+)。

圖6：有源PFC的應(yīng)用電路示意圖。

PFC技術(shù)包括無(wú)源PFC及有源PFC兩種。無(wú)源PFC方案的體積較大，需要增加額外的元件來(lái)更好地改變電流波形，能夠達(dá)到約0.8或更高的功率因數(shù)。其中，在小于5 W至40 W的較低功率應(yīng)用中，幾乎是標(biāo)準(zhǔn)選擇的反激式拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)只需要采用無(wú)源元件及稍作電路改動(dòng)，即可實(shí)現(xiàn)高于0.7的功率因數(shù)。有源PFC(見(jiàn)圖6)通常是作為一個(gè)專門的電源轉(zhuǎn)換段增加到電路中來(lái)改變輸入電流波形。有源PFC通常提供升壓，交流100至277 Vac的寬輸入范圍下，PFC輸出電壓范圍達(dá)直流450至480 Vdc。如果恰當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)PFC段，可以提供91%到95%的高能效。但增加了有源PFC，仍然需要專門的DC-DC轉(zhuǎn)換來(lái)提供電流穩(wěn)流。

四、能效問(wèn)題

LED照明應(yīng)用的能效需要結(jié)合功率輸出來(lái)考慮。美國(guó)“能源之星”固態(tài)照明規(guī)范規(guī)定了照明器具級(jí)的能效，但并不涉及單獨(dú)LED驅(qū)動(dòng)器的能效要求。如前所述，采用AC-DC電源的LED應(yīng)用可以采用兩段式分布拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，故可能采用外部AC-DC適配器供電。而“能源之星”的確包含有關(guān)單輸出外部電源的規(guī)范，其2.0版外部電源規(guī)范于2008年11月開始生效，要求標(biāo)準(zhǔn)工作模式下最低能效達(dá)87%，而低壓工作模式下最低能效達(dá)86%；在此規(guī)范中，功率大于100 W時(shí)才要求PFC。

圖7：美國(guó)能源部2008年秋季提出的LED照明燈具能效研發(fā)目標(biāo)。

而在采用AC-DC電源的LED應(yīng)用中，要提供更高的AC-DC轉(zhuǎn)換能效，就涉及到成本、尺寸、性能規(guī)范及能效等因素之間的折衷問(wèn)題。例如，若使用更高質(zhì)量的元件、更低導(dǎo)通阻抗(RDSon)，就可降低損耗及改善能效；降低開關(guān)頻率一般會(huì)改善能效，但卻會(huì)增加系統(tǒng)尺寸。諸如諧振這樣新的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)提供更高能效，卻也增加設(shè)計(jì)及元件的復(fù)雜度。如果我們將設(shè)計(jì)限定在較窄的功率及電壓范圍，則可以幫助優(yōu)化能效。

五、驅(qū)動(dòng)器標(biāo)準(zhǔn)

LED驅(qū)動(dòng)器本身也在不斷演進(jìn)，著重于進(jìn)一步提高能效、增加功能及功率密度。美國(guó)“能源之星”的固態(tài)照明規(guī)范提出的是照明器具級(jí)的能效限制，涉及包括功率因數(shù)在內(nèi)的特定產(chǎn)品要求。而歐盟的IEC 61347-2-13(5/2006)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)采用直流或交流供電的LED模塊的要求包括：(35.3 Vdc)?最大安全特低電壓(SELV)工作輸出電壓≤25 Vrms ?不同故障條件下“恰當(dāng)”/安全的工作 ?故障時(shí)不冒煙或易燃

此外，ANSI C82.xxx LED驅(qū)動(dòng)器規(guī)范仍在制定之中。而在安全性方面，需要遵從UL、CSA等標(biāo)準(zhǔn)，如UL1310(Class 2)、UL 60950、UL1012。

此外，LED照明設(shè)計(jì)還涉及到產(chǎn)品壽命周期及可靠性問(wèn)題。更詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)L問(wèn)安森美半導(dǎo)體網(wǎng)站LED照明應(yīng)用專區(qū)：http://004km.cn/PowerSolutions/content.do?id=15102。總結(jié)：

本文分享了安森美半導(dǎo)體產(chǎn)品應(yīng)用專家Bernie Weir先生的一些重要的LED照明設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，如驅(qū)動(dòng)器的通用要求、驅(qū)動(dòng)器電源的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)、功率因數(shù)校正、電源轉(zhuǎn)換能效及驅(qū)動(dòng)器需要遵從的標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，幫助工程師更好地從事LED照明設(shè)計(jì)。安森美半導(dǎo)體身為全球領(lǐng)先的高性能、高能效硅解決方案供應(yīng)商，針對(duì)不同LED照明應(yīng)用，不論其采用何種電源供電，均提供應(yīng)用所需的高性能電源轉(zhuǎn)換、功率因數(shù)校正及驅(qū)動(dòng)解決方案，輔以高質(zhì)量的服務(wù)及支援，幫助客戶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。

第二篇：LED智能照明設(shè)計(jì) 創(chuàng)新是關(guān)鍵

LED智能照明設(shè)計(jì) 創(chuàng)新是關(guān)鍵

鞋合不合適，只有腳知道，同理，照明設(shè)計(jì)做得好不好，要用實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)。一個(gè)好的照明設(shè)計(jì)，既要是理想的，也要是現(xiàn)實(shí)的。而往往很多好的設(shè)計(jì)方案或成為空中樓閣，或內(nèi)涵不足。如何實(shí)現(xiàn)“理想和設(shè)計(jì)、技術(shù)和創(chuàng)意”完美的結(jié)合，還需要打破專業(yè)的壁壘，知識(shí)和思想的跨界與碰撞。

跨界是一個(gè)必然的趨勢(shì)，不同時(shí)期不同行業(yè)都有跨界的需求。照明設(shè)計(jì)隨著人的思想認(rèn)知的提升，內(nèi)涵也在不斷提升，當(dāng)如今的思維模式滿足不了其內(nèi)涵的提升需求時(shí)，跨界就隨之被人們所關(guān)注。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認(rèn)為現(xiàn)在照明的內(nèi)涵表達(dá)被認(rèn)為是“光環(huán)境”的表達(dá)，照明只是“光環(huán)境”概念下的一個(gè)具體功能表現(xiàn)。一個(gè)良好的“光環(huán)境”包含藝術(shù)的氛圍、功能的完善、人與環(huán)境之間的參與，所以它實(shí)質(zhì)上包含的是很多新的知識(shí)點(diǎn)和跨界內(nèi)涵。滿足這些，不僅僅需要做光源、做產(chǎn)品、做設(shè)計(jì)的人士參與，更多的可能需要藝術(shù)家、環(huán)境策劃家、創(chuàng)意人士的參與。這樣一個(gè)光環(huán)境下各因素的組合，實(shí)質(zhì)上是各個(gè)思維方式的組合。

當(dāng)然，我們?yōu)槭裁匆翱缃纭保坎粌H僅是思維的碰撞，在如今的照明設(shè)計(jì)中，需要的不再只是一個(gè)工程、技術(shù)人員，而是需要一個(gè)導(dǎo)演、一個(gè)場(chǎng)景設(shè)計(jì)人員，燈光和燈具只是用來(lái)創(chuàng)作的工具。在這樣一個(gè)平臺(tái)下，照明設(shè)計(jì)的內(nèi)涵變豐富，技術(shù)手段變多樣，給甲方提供的價(jià)值空間也變寬。社會(huì)消耗LED產(chǎn)能的機(jī)會(huì)拓寬了，照明產(chǎn)業(yè)也才產(chǎn)生新的活力，如果我們僅僅局限于燈具、光源、照明這些產(chǎn)品上，勢(shì)必發(fā)揮的空間會(huì)仍舊逼仄，跨界的影響力也不會(huì)形成。

從展會(huì)看照明設(shè)計(jì)的端倪

法蘭克福國(guó)際照明展上，照明的場(chǎng)景化、細(xì)分化已占主流，不同場(chǎng)景的模擬包括智能控制十分人性化，這是國(guó)際上的趨勢(shì)和潮流，相信也是國(guó)內(nèi)照明領(lǐng)域的發(fā)展方向。而前不久的廣州國(guó)際照明展覽會(huì)上，國(guó)內(nèi)企業(yè)的展示依舊大部分停留在產(chǎn)品的開發(fā)與研究上，智能化控制和情境化模擬雖已出端倪，但依舊處于萌芽狀態(tài)，江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認(rèn)為，這跟國(guó)內(nèi)觀念的轉(zhuǎn)變、消費(fèi)者的接受程度都有一定關(guān)系。

情境照明模式已經(jīng)在展會(huì)中開花，模擬商場(chǎng)、酒店、辦公樓、會(huì)議室，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情景，自動(dòng)調(diào)節(jié)色溫，營(yíng)造氛圍。隨著經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的發(fā)展，相應(yīng)的服務(wù)越分越細(xì)，所有環(huán)境都以人的需要為根本要求，照明設(shè)計(jì)也不再以簡(jiǎn)單的照明為出發(fā)點(diǎn)，也終將會(huì)成為未來(lái)照明的一種形態(tài)。

照明設(shè)計(jì)師的理想主義與物質(zhì)需求

很多設(shè)計(jì)師都會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)作品理想主義化，這種理想主義來(lái)源于對(duì)藝術(shù)的尊重和對(duì)其本質(zhì)的思考，而在設(shè)計(jì)過(guò)程中，許多設(shè)計(jì)師往往會(huì)得到不斷修改的反饋，業(yè)主根據(jù)自身喜好隨意要求改動(dòng)，設(shè)計(jì)作品的完整性不能得到保證。在這種情況下，照明設(shè)計(jì)的藝術(shù)性與其商業(yè)性和社會(huì)性有待平衡。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認(rèn)為，照明設(shè)計(jì)行業(yè)首先是一個(gè)服務(wù)行

業(yè)，是服務(wù)業(yè)主、甲方需求的行業(yè)，所謂的不平衡實(shí)際上是設(shè)計(jì)師自身的主觀意愿與甲方投資價(jià)值之間的差距，甲方，不管是政府還是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主對(duì)照明環(huán)境的投資實(shí)質(zhì)上都是一種投資回報(bào)行為，而往往這里面處于最邊緣的效益就是藝術(shù)，但不能越俎代庖，主體還是價(jià)值、功能的體現(xiàn)。

理想主義是促進(jìn)照明設(shè)計(jì)發(fā)展的一個(gè)基本動(dòng)力，沒(méi)有理想，這個(gè)行業(yè)會(huì)變得平庸。同時(shí)，這種理想主義應(yīng)該是結(jié)合社會(huì)需求的理想，照明設(shè)計(jì)之所以能夠發(fā)展，實(shí)質(zhì)上應(yīng)該是設(shè)計(jì)師把酒店工程燈具與社會(huì)價(jià)值提升相結(jié)合構(gòu)成的一個(gè)價(jià)值平衡體系，實(shí)質(zhì)上是工程設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)共同營(yíng)造的一個(gè)環(huán)境價(jià)值設(shè)計(jì)。過(guò)于理想主義化也就是設(shè)計(jì)師沒(méi)有很好脫離自身專業(yè)背景的限制和桎梏，關(guān)系體之間價(jià)值取向相沖突，這也是為什么亟需一個(gè)專業(yè)的跨界交流平臺(tái)所在。

設(shè)計(jì)師為什么一直存在與甲方之間巨大的鴻溝？會(huì)抱怨甲方，會(huì)對(duì)自認(rèn)為好的創(chuàng)意被抹去心存芥蒂？這是很多設(shè)計(jì)師沒(méi)有很好定位自身的角色，即一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造體。做好關(guān)系體之間的平衡，首先要有一個(gè)底線，那就是滿足基本功能需求，在藝術(shù)審美上滿足大多數(shù)人的需求，理解甲方、業(yè)主的投資匯報(bào)需求，梳理好各方的層次關(guān)系。

照明設(shè)計(jì)的發(fā)展需要注入更多的元素

一幅再美的畫一直在看，早晚會(huì)審美疲勞，同理，這也是當(dāng)前照明設(shè)計(jì)越來(lái)越不“值錢”的原因?？蛻舻膶徝烙^在不斷提升，對(duì)設(shè)計(jì)的額外心理需求也在不斷加碼，而照明設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和觀念卻一直停留在當(dāng)初的狀態(tài)，這也是國(guó)內(nèi)照明設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀。

怎樣增加“畫”的新鮮感？不斷注入具有創(chuàng)意含量的思想，也就是在服務(wù)中提供超越心理需求的設(shè)計(jì)元素，為消費(fèi)者提供一個(gè)再創(chuàng)造的平臺(tái)和機(jī)會(huì)，通過(guò)互動(dòng)形式(光環(huán)境、微信服務(wù))讓其感受到“光環(huán)境創(chuàng)意”、“光環(huán)境交互”和“光環(huán)境的消費(fèi)者創(chuàng)造”等一系列具有互聯(lián)網(wǎng)思維的設(shè)計(jì)產(chǎn)品。未來(lái)人的需求是一個(gè)“社交”的需求，營(yíng)造“光環(huán)境”是指是為了強(qiáng)化人與人、人與光之間的這種關(guān)系感。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認(rèn)為，設(shè)計(jì)師為甲方提供一個(gè)有關(guān)聯(lián)的超級(jí)社交平臺(tái)、超級(jí)體驗(yàn)館，就超越了照明設(shè)計(jì)的范疇，自身的價(jià)值也會(huì)隨之提升。因此，設(shè)計(jì)師也需要研究環(huán)境心理學(xué)、行為學(xué)、商業(yè)策劃、交互體驗(yàn)，做照明設(shè)計(jì)成為與甲方的一種互相投資行為，這種設(shè)計(jì)邏輯也是未來(lái)照明設(shè)計(jì)師必須體會(huì)學(xué)習(xí)的。

第三篇：LED基礎(chǔ)知識(shí)大集合 (104)

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doc文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。洗墻燈、推動(dòng) LED 洗墻燈、投光燈發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

（信息提供：綠谷光電劉小姐）信息提供：綠谷光電劉小姐）節(jié)約能源和開發(fā)新能源已成為 21 世紀(jì)世界各國(guó)能源發(fā)展的基本選擇。我國(guó)是世界照明產(chǎn)品生產(chǎn)、消 費(fèi)和出口大國(guó)，照明用電占全國(guó)總發(fā)電量的 12%，并以每年 5%的速度增長(zhǎng)。照明節(jié)電是我國(guó)解決電力短 缺矛盾和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)突破口，而照明領(lǐng)域節(jié)能最具有革命性的技術(shù)突破就是半導(dǎo)體(即 LED)照 明。

一、LED 照明正在引發(fā)電光源產(chǎn)品的一場(chǎng)革命 1879 年美國(guó)發(fā)明家愛(ài)迪生成功研制出第一只實(shí)用白熾燈，人類社會(huì)告別明火照明進(jìn)入電光源照明時(shí) 代，標(biāo)志著人類文明的一大進(jìn)步。在電光源照明產(chǎn)業(yè)百多年的發(fā)展進(jìn)程中，相繼輝煌了白熾燈、鎢絲燈和 熒光燈等三代電光源產(chǎn)品。那么 21 世紀(jì)的照明新光源是什么呢?科技界普遍認(rèn)為是半導(dǎo)體發(fā)光二極管(英文 全稱 LightEmittingDiode，縮寫“LED”，下同)，即第四代電光源產(chǎn)品。作為新型高效固體光源，LED 照明是以半導(dǎo)體芯片為材料，利用電子移動(dòng)來(lái)發(fā)光，直接把電能轉(zhuǎn)化為 光能，而非燈絲加燈泡的“老面孔”。所謂大功率 LED，則是指在電流為 350mA、電壓平均值在 3.4V 左 右、功率超過(guò) 1W 條件下工作的 LED。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，LED 照明產(chǎn)業(yè)分為上游、中游和下游。其中，LED 襯底材料、外延晶片、芯片等的制造是上游產(chǎn)業(yè)，LED 的封裝是中游產(chǎn)業(yè)，基于 LED 光源的燈具制 造是下游產(chǎn)業(yè)。顯然，上游產(chǎn)業(yè)是技術(shù)資本密集型產(chǎn)業(yè)，投資額度和工藝控制技術(shù)難度大;下游是勞動(dòng)密集 型 產(chǎn) 業(yè)，行 業(yè) 進(jìn) 入 門 檻 低;中 游 產(chǎn) 業(yè) 則 居 于 二 者 之 間。

作為光源，大功率 LED 優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在節(jié)能、壽命長(zhǎng)、綠色環(huán)保等三個(gè)方面。LED 不依靠燈絲發(fā)熱獲取 光源，能量轉(zhuǎn)化效率高，理論上只有白熾燈能耗的 10%、熒光燈能耗的 50%，使用壽命卻 100 倍于傳統(tǒng)燈 泡。普通節(jié)能燈壽命在 5000 個(gè)小時(shí)以上，是白熾燈的 5 倍，而大功率 LED 光源壽命達(dá) 5 萬(wàn)小時(shí)以上，幾

乎不存在維修成本(詳見(jiàn)附表 1)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國(guó)的用電量達(dá) 3.43 萬(wàn)億千瓦時(shí)，其中照明占 12%。若 LED 的發(fā)光效率繼續(xù)以目前速度提升且其應(yīng)用程度占到照明市場(chǎng)的 30%，則到 2020 年中國(guó)每年可節(jié)電 2000 多億千瓦時(shí)，按每度電 0.8 元折算，可節(jié)約 1600 億元;按現(xiàn)有電力能源結(jié)構(gòu)估算，相當(dāng)于減排 1.994 億噸二氧化碳。與傳統(tǒng)節(jié)能燈不同，LED 照明用的是冷光源，無(wú)需充氣，無(wú)需玻璃外殼，無(wú)需添加汞、鉛 等有害金屬物質(zhì)，且具顯色性好、無(wú)頻閃、光線柔和等特性，有助于改善少年兒童的近視問(wèn)題，因而從生 產(chǎn)到使用直至報(bào)廢可謂全程無(wú)污染，被譽(yù)為“綠色照明”。專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)將是 21 世紀(jì)最大、最活躍的高科技產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)家安全方面具有極其重要的意義。并預(yù)言：大功率 LED 照明正在世界范圍內(nèi)引發(fā)電光源產(chǎn)品的一場(chǎng)革命，將成為人類照明史上的又一次飛躍。

LED 照明符合節(jié)能減排、綠色環(huán)保、安全、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，是當(dāng)今世界上最先進(jìn)的照明技術(shù)。作為 21 世紀(jì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，LED 照明產(chǎn)業(yè)已引起世界各國(guó)，尤其是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)界和政府的高度 重視。近年來(lái)，美國(guó)的 GE、荷蘭的 PHILIP、德國(guó)的 OSRAM 和日本的日亞化工(號(hào)稱國(guó)際 LED 照明領(lǐng)域 的“四大龍頭企業(yè)”)等國(guó)際著名的電光源公司都投入巨資研發(fā) LED 照明技術(shù)并將其產(chǎn)業(yè)化。美國(guó)、日本、韓國(guó)和歐盟等相繼推出了國(guó)家 LED 照明計(jì)劃，以搶奪技術(shù)與產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。我國(guó)于 2003 年 6 月也成立了 “國(guó) 家半導(dǎo)體照明工程協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組”，國(guó)務(wù)院批復(fù)了科技部會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施“國(guó)家半導(dǎo)體照明工程”?？梢詧?jiān)信，我國(guó)政府推出的各項(xiàng)相關(guān)建設(shè)規(guī)劃及鼓勵(lì)措施，勢(shì)必惠及 LED 照明行業(yè)，也將會(huì)對(duì) LED 照明 產(chǎn)品的民用化起到積極的推動(dòng)作用。

第四篇：藥品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

藥品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

1． 藥品的類別包括中藥材，中藥飲片、中成藥、化學(xué)原料藥及其制劑、抗生素原料藥及其制劑、生化藥品、放射性藥品、血清、疫苗、血液制品（生物制品）和診斷藥品。

以上屬于藥品自然屬性的分類，另外根據(jù)藥品使用的安全性需要對(duì)其流通使用的監(jiān)管還有各種不同的分類，如處方藥與非處方藥；內(nèi)服藥與外用藥；麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品等特殊管理藥品。2． 藥品的劑型通常是指藥物根據(jù)預(yù)防和治療的需要經(jīng)過(guò)加工制成適合于使用、保存和運(yùn)輸?shù)囊环N制品形式，或是指藥物制劑的類別，例如片劑、散劑、注射劑等。不同的藥物可以制成同一劑型，如呋喃唑酮片、土霉素片、磺胺嘧啶片等；同一種藥物也可以制成多種劑型如磺胺噻唑注射液，磺胺噻唑軟膏等。本公司經(jīng)營(yíng)的藥物的劑型主要有：注射劑、片劑、膠囊劑、丸劑、糖漿劑、顆粒劑、散劑、口服溶液劑、混懸劑、乳劑、酊劑、栓劑、軟膏劑、眼膏劑、滴眼劑、氣（粉）霧劑和噴霧劑、膜劑、滴耳劑、滴鼻劑、洗劑、搽劑、凝膠劑、貼膏、透皮帖劑等。3． 藥品的規(guī)格是指一定藥物制劑單元內(nèi)所含藥物成分的量。藥品規(guī)格的表示通常用含量、容量、濃度、質(zhì)量(重量)、數(shù)量等其中一種方式或幾種方式結(jié)合來(lái)表示。同一種藥品常常不僅有不同的規(guī)格，還有各級(jí)不同大小的包裝單位。根據(jù)藥品流通、使用的不同需要，對(duì)藥品的數(shù)量常需要結(jié)合藥品的規(guī)格和包裝單位才能準(zhǔn)確表述。一般藥品包裝常可分為最小包裝、中包裝、大包裝 等三到四級(jí)包裝單位。4． 藥品的生產(chǎn)日期、批號(hào)與有效期；

“批”的含義：在規(guī)定限度內(nèi)具有同一性質(zhì)和質(zhì)量，并在同一生產(chǎn)周期中生產(chǎn)出來(lái)的一定數(shù)量的藥品。

①、產(chǎn)品批號(hào)：是用于識(shí)別某一批產(chǎn)品的一組數(shù)字或數(shù)字加字母。但要特別注意這組數(shù)字與該產(chǎn)品的生產(chǎn)日期沒(méi)有直接聯(lián)系，如某產(chǎn)品批號(hào)可標(biāo)示為20020215、20031245、200507AD等形式，從批號(hào)上不能確定生產(chǎn)日期。

②、生產(chǎn)日期：是指某種藥品完成所有生產(chǎn)工序的最后日期，如某產(chǎn)品生產(chǎn)日期是20030201，說(shuō)明這批產(chǎn)品是2003年2月1日生產(chǎn)的。③、有效期：是指藥品在規(guī)定的儲(chǔ)存條件下，保證質(zhì)量的最長(zhǎng)使用期限，超過(guò)這個(gè)期限，則不能繼續(xù)銷售、使用，否則按劣藥查處。藥品有效期的計(jì)算是從生產(chǎn)日期開始的，如某種藥品生產(chǎn)日期是20040213，有效期是三年，那么有效期的合法標(biāo)示就是20070212或2007年1月。藥品的生產(chǎn)批號(hào)并不一定是用藥品生產(chǎn)的時(shí)間表示，因此藥品的包裝標(biāo)簽上應(yīng)同時(shí)注明藥品的生產(chǎn)日期。

藥品的有效期是指藥品被批準(zhǔn)使用的期限，其含義是藥品在一定貯存條件下能夠保證質(zhì)量的期限。藥品有效期是涉及藥品穩(wěn)定性和使用安全性的標(biāo)識(shí)，必須按規(guī)定在藥品說(shuō)明書中予以標(biāo)注。目前一般藥品包裝標(biāo)簽上的有效期表示方法都是用有效期至某年某月。5． 在庫(kù)藥品均應(yīng)實(shí)行色標(biāo)管理。其統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是：待處理區(qū)、待驗(yàn)藥品區(qū)、退貨藥品區(qū)為黃色；合格藥品區(qū)為綠色；不合格藥品區(qū)為紅色。6． 溫濕度要求；

不同庫(kù)區(qū)溫濕度要求：常溫庫(kù)溫度為10～30℃陰涼庫(kù)溫度不高于20℃；各庫(kù)房相對(duì)濕度應(yīng)保持在35%～75%之間。7． 部分基本概念；

經(jīng)營(yíng)范圍:經(jīng)營(yíng)品種不得超出所核定范圍

處方藥：是指憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方方可購(gòu)買、調(diào)配和使用的藥品。

非處方藥：是指由國(guó)家藥品監(jiān)督管理部門公布的，不需要憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方，消費(fèi)者可以自行判斷、購(gòu)買和使用的藥品。藥品經(jīng)營(yíng)方式：國(guó)家規(guī)定有兩種形式。一是藥品批發(fā)經(jīng)營(yíng)；一是藥品零售經(jīng)營(yíng)。

藥品經(jīng)營(yíng)范圍：是指經(jīng)藥品監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)藥品的品種類別。藥品批發(fā)企業(yè)：是指將購(gòu)進(jìn)的藥品銷售給藥品生產(chǎn)企業(yè)、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

藥品零售企業(yè)：是指將購(gòu)進(jìn)的藥品直接銷售給消費(fèi)者的藥 8． 藥品分區(qū)

①按藥品功能屬性分區(qū) 一般藥品庫(kù)區(qū)，特殊藥品庫(kù)區(qū)，醫(yī)療器械庫(kù)區(qū)，食品、保健食品庫(kù)區(qū)，中藥、中藥飲片庫(kù)區(qū)、外用藥品庫(kù)區(qū)等。

②按藥品的劑型和外觀性狀分區(qū)注射劑、片劑、膠囊、顆粒劑、丸劑、軟膏、液體制劑、油劑等。③按藥品的質(zhì)量特性分區(qū)

待驗(yàn)區(qū)、合格品區(qū)、不合格品區(qū)、退貨品區(qū)、發(fā)貨復(fù)核區(qū)、待處理區(qū)等。

9.①藥品名稱是藥品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的首要內(nèi)容，藥品的命名也是藥品管理工作標(biāo)準(zhǔn)化中的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。目前常見(jiàn)的藥品名稱的種類有三種：通用名、商品名（商標(biāo)名）、國(guó)際非專利名。

②麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品、外用藥品和非處方藥的標(biāo)簽，必須印有規(guī)定的標(biāo)志。

③藥品的生產(chǎn)批號(hào)并不一定是藥品生產(chǎn)的時(shí)間表示，因此藥品的包裝標(biāo)簽上應(yīng)同時(shí)注明藥品的有效期，未標(biāo)明有效期或更改有效期的屬于劣藥。

9． 藥品質(zhì)量特征有：安全性、有效性、可控性（均一性）、穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)性。

藥品的特殊性：專屬性、兩重性、質(zhì)量的重要性、限時(shí)性。

11.藥物的不良反應(yīng)：凡是不符合用藥目的并給病人帶來(lái)不適或者痛苦的反應(yīng)統(tǒng)稱為不良反應(yīng)。但是多數(shù)的不良反應(yīng)是藥物固有藥理效應(yīng)的延伸，在一般情況下是可以預(yù)知的，且停藥后可以自行恢復(fù)。但也有少數(shù)嚴(yán)重的不良反應(yīng)是較難恢復(fù)的，如阿霉素引起的心肌損傷、氯霉素對(duì)骨髓造血功能的抑制作用、使用廣譜抗生素繼發(fā)的二重感染等。這些由于用藥不當(dāng)而造成的新的疾病叫藥源性疾病。藥源性疾病與副作用和急性毒性不同，一般是指具有較大損害性且不易恢復(fù)的慢性毒性反應(yīng)。藥物的不良反應(yīng)分：

（1）副作用：藥物在治療劑量時(shí)機(jī)體出現(xiàn)的與用藥目的無(wú)關(guān)的作用?？赡芙o患者帶來(lái)不適或者痛苦，一般較輕微。是由于藥物作用選擇性低、作用較廣泛引起。例如阿托品治療胃腸痙攣而出現(xiàn)口干，是因?yàn)橐种屏讼袤w分泌。當(dāng)全身麻醉時(shí)用該藥品抑制呼吸道腺體防止分泌物阻塞呼吸道和吸入性肺炎產(chǎn)生。藥物的副作用是藥物固有的但可以預(yù)知和設(shè)法避免或者減輕。

（2）毒性反應(yīng)：大多數(shù)藥品都有一定的毒性。藥物劑量過(guò)大或者用藥時(shí)間過(guò)常，藥物在體內(nèi)蓄積過(guò)多時(shí)機(jī)體發(fā)生的危害反應(yīng)。一般比較嚴(yán)重但是可以預(yù)知并且可以避免的一種不良反應(yīng)。有急性、亞急性、慢性和三致：致畸、致癌、致突變。

（3）后遺效應(yīng)：指停藥后，血液中藥物殘存的生物效應(yīng)。長(zhǎng)期服用長(zhǎng)效巴比妥催眠后次辰有“宿醉”。

（4）停藥反應(yīng)：突然停藥后原有的疾病出現(xiàn)加劇現(xiàn)象，又叫反跳反應(yīng)。比如長(zhǎng)期服用降壓藥可樂(lè)定突然停藥次日血壓可劇烈回升。對(duì)這類藥品要逐步遞減劑量以免出現(xiàn)停藥反應(yīng)。

（5）變態(tài)反應(yīng)（過(guò)敏）：皮膚過(guò)敏試驗(yàn)，陽(yáng)性體癥應(yīng)禁止使用該類藥物。

（6）特異質(zhì)反應(yīng)：某些藥物可以使少數(shù)人出現(xiàn)特異性的不良反應(yīng)。反應(yīng)性質(zhì)與常人不同。

（7）抗藥性：又稱耐藥性，以抗菌素最為突出

（8）耐受性：指接受藥物者對(duì)藥物的敏感性低于一般個(gè)體必須加大劑量方能發(fā)生治療作用。分先天和后天性。前者不易改變，后者多是重復(fù)用藥導(dǎo)致停藥后可以恢復(fù)

（9）繼發(fā)反應(yīng)：二重感染。人體口腔、呼吸道、腸道、生殖系統(tǒng)都有細(xì)菌寄生，他們或者是致病菌或者是條件致病菌或者是腐物寄生菌，在相互拮抗制約下維持平衡，大量或者長(zhǎng)期使用廣譜抗菌素導(dǎo)致體內(nèi)許多敏感菌被抑制，具有耐藥性的致病菌乘機(jī)繁殖或者侵入引起二重感染。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)

1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

> 土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)40年。土地所有制分類：國(guó)有，集體。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

> 土地出讓金：是指使用國(guó)有土地有償使用一定年限（40-70年）一次買斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。

> 土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。

> 房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開發(fā)計(jì)劃、土地證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。

> 配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、公署等。> 地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地

樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。> 期房：是指一切已經(jīng)開工但沒(méi)有竣工的房產(chǎn)。

> 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成 > 現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

> 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。> 使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。> 建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。

> 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

> 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

> 躍層：是指戶內(nèi)通過(guò)內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。

> 復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過(guò)內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。

> 錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個(gè)臺(tái)階）。

> 層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。

> 凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。> 建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積 > 容積率=總建筑面積/總占地面積

>

綠化率=綠化占地面積/總占地面積

> 日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。> 低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

16層以上為高層住宅

別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。

（1）獨(dú)棟別墅

獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。

雙拼別墅

是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

疊加別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

聯(lián)排別墅

又稱Townhouse，有天有地，獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個(gè)單元共用外墻。

花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過(guò)1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。五證：①國(guó)有土地使用證;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建筑工程施工許可證;⑤商品房預(yù)售許可證

> 兩書：商品房使用說(shuō)明書，商品房質(zhì)量保證書。> 價(jià)格術(shù)語(yǔ)：

a)均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。

b)基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

c)起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。>、建筑數(shù)語(yǔ)

① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

② 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過(guò)3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

③ 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。>、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。>、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。

>、陽(yáng)臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽(yáng)（衣物）、休憩及其他用途、陽(yáng)臺(tái)按建造類型可分為：凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、半凸半凹陽(yáng)臺(tái)和有柱陽(yáng)臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。

>、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。>、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問(wèn)題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。>、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡。>、三通一平：水通、電通、路通、土地平整

七通一平：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。>、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

（1）作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2）作為人防工程的地下室。

>、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

>、如何挑選最佳的戶型

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、戶門。戶門不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門與客廳之間有一個(gè)過(guò)渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無(wú)余。

2、客廳?？蛷d的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過(guò)多，給人一種迷宮的感覺(jué)，造成視覺(jué)上的凌亂。

3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。

4、廚房。廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。

5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。

6、陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。

7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更是資金的浪費(fèi)。

8、通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。>、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ① 經(jīng)濟(jì)因素：

主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：

主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。③ 環(huán)境因素：

主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺(jué)清潔等。④ 行政和政策因素：

主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會(huì)因素：

主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。

⑥ 心理因素：

主要表現(xiàn)為購(gòu)買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。⑦ 國(guó)際因素：

主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事?tīng)顩r，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。

四

十三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：

①

征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。

② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。

③ 其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)

④ 住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。

⑤ 附屬工程費(fèi)：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。

⑥ 室外工程費(fèi)；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等

⑨ 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理處。

⑩ 土地出讓金市政費(fèi)

⑾兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)

⑿管理費(fèi)

⒀利潤(rùn)

多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢(shì)

1、從建筑材料上看，成本造價(jià)不同。一般情況下高層建筑的成本造價(jià)會(huì)比多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)在1500-1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價(jià)只有500-800/平方。

2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80-100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過(guò)了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費(fèi)了20年的土地使用權(quán)。

3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達(dá)到6度7級(jí)，而多層只能達(dá)到4度5級(jí)左右。

4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。

5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國(guó)家衛(wèi)生局檢測(cè)結(jié)果表示，8層以上無(wú)灰塵污染，10層以上基本無(wú)噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍(lán)天）

6、電梯代步。對(duì)老人來(lái)說(shuō)很方便，即使住2層也不用爬樓梯。“速度”

7、檔次的象征，住得高說(shuō)明有實(shí)力。多層與高層的比較中，高層的缺點(diǎn)

1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬(wàn)一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達(dá)14層，鋼筋水泥不達(dá)標(biāo)，工程質(zhì)量無(wú)法保證，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)抗震程度。

2、人口密度大

3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時(shí)間，萬(wàn)一停電或發(fā)生電梯故障根本無(wú)法出門。

4、公攤面積大，得房率低，一般70-80%

5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱 裝 修

A、不裝修的好處：

1、帶裝修的房子價(jià)格高，自己裝修省錢

2、統(tǒng)一的裝修沒(méi)有風(fēng)格，像集體宿舍，沒(méi)有家的感覺(jué)

3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費(fèi)又麻煩

4、買了帶裝修的房子相當(dāng)于您的裝修也上契稅

5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：

1、省時(shí)省力，可直接入住

2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征

3、由于是大的裝修隊(duì)伍，所以質(zhì)量好，有保證

4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧

5、影響電梯的使用壽命，萬(wàn)一損壞，上下樓不方便

6、樓道臟、亂、差

客戶的問(wèn)題能解釋的全解釋過(guò)了，還是不行，怎么辦？

1、您不喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)很多人就是沖著這來(lái)的呢！

2、如果我們按每一家的意愿來(lái)建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們?cè)趺唇ò。?/p>

3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯(cuò)了

4、相信您到現(xiàn)在還沒(méi)有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買下了，也不用到我們公司來(lái)了。關(guān)于按揭

接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。是為了增大市場(chǎng)份額，使越來(lái)越多的人買得起房子。優(yōu)點(diǎn)：

1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬(wàn)的房子首期付6萬(wàn)就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。

2、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。

3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個(gè)月所還的錢數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢幣的貶值，再過(guò)幾年，那時(shí)的一、二千元錢也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣值錢了，所以，也就等于以后還的錢會(huì)越來(lái)越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的錢可以去做其它投資，也相當(dāng)于從銀行貸款出來(lái)做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢去做其他事情。更何況您多出的錢肯定不會(huì)再存起來(lái)，不管投資哪方面，回報(bào)都相當(dāng)可觀。

5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因?yàn)槟吭律辖坏姆孔馀c交付銀行的本息費(fèi)基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬(wàn)塊錢，銀行按揭到位時(shí)付清所有的款項(xiàng)之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在?；蛘吣I了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說(shuō)不定還能有余額，而且到時(shí)候房子還是您的。銀行按揭缺點(diǎn)

1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買賣。

2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。

3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押登記費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 針對(duì)對(duì)期房有疑慮的問(wèn)題客戶

1、講明購(gòu)買期房的好處：

（1）期房比現(xiàn)房便宜，房?jī)r(jià)是隨著工程的進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開始賣，到蓋成現(xiàn)房時(shí)也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個(gè)房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計(jì)，配套更超前

（5）如是大型團(tuán)購(gòu)類型可在施工過(guò)程中進(jìn)行更改

2、缺點(diǎn)：

（1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來(lái)到底什么樣子，蓋不蓋得起來(lái)（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測(cè)（3）環(huán)境不可預(yù)測(cè)

2、對(duì)延期交房的說(shuō)法：

（1）如果樓盤不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是：

A、從我們公司的實(shí)力來(lái)講，我們是省財(cái)政廳的下屬單位，先后開發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開發(fā)實(shí)力不容置疑。

B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤銷售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒(méi)問(wèn)題，所以按期交房沒(méi)問(wèn)題。

（2）在購(gòu)房合同中對(duì)延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個(gè)月5000元計(jì)算，可能這些錢對(duì)您一戶沒(méi)有什么的，可一、二百戶就是一百多萬(wàn)，現(xiàn)在又是微利時(shí)代，我們不會(huì)不顧自己的利潤(rùn)去做賠錢的買賣，如果那樣，我們還不如留著不賣。所以我們不會(huì)延期交房，您可以放心購(gòu)買。逼 封

X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來(lái)，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）

您看我們現(xiàn)場(chǎng)所有的主任都在談客戶，以前2桌同時(shí)簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬(wàn)選選好的房子可能在您一出門之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮。回去商量商量

1、和父母商量：

您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見(jiàn)了，不過(guò)根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報(bào)，只想讓子女的錢投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來(lái)是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來(lái)是投資，保值分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說(shuō)是一舉兩得，買套房子送給父母，表面上會(huì)罵你亂花錢，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒(méi)問(wèn)題，您滿意，您父母肯定滿意。

再說(shuō)，您在外面走南闖北的，見(jiàn)多識(shí)廣，眼光見(jiàn)識(shí)恐怕是上輩人無(wú)法比擬的，您父母又沒(méi)有見(jiàn)過(guò)我們樓盤，沒(méi)見(jiàn)過(guò)房屋的圖紙，不知道這兒周圍的環(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也可以說(shuō)是專家，有什么不明白的地方，您提出來(lái)，我?guī)湍鲆粋€(gè)參謀。

2、和朋友商量

X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反意見(jiàn)，您知道為什么，一來(lái)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一說(shuō)好，以后您卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心受責(zé)備，二來(lái)怕您買房子時(shí)資金不足，開口向他借錢，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會(huì)反對(duì)的，您說(shuō)是不是？

3、對(duì)男人

買房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說(shuō)別人與太太商量我信，說(shuō)您商量我就不信，您太太又沒(méi)看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒(méi)有理由不高興。再說(shuō)了，商量也是針對(duì)某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢來(lái)時(shí)，您看中的那套早沒(méi)了，上星期我的客戶就是這樣，后來(lái)只好換到另一套，我當(dāng)時(shí)說(shuō)他還不信呢？買房子最重要的是地段，在我們這里買沒(méi)一點(diǎn)問(wèn)題，您對(duì)房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專家，您有什么顧慮我來(lái)幫您解決。

4、對(duì)女人

買房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實(shí)呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時(shí)間長(zhǎng)的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會(huì)同意的，大家辛辛苦苦掙錢還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會(huì)開心的，再說(shuō)了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬(wàn)一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時(shí)，還有這套房子值這么多錢，等于為您自己留了條后路。如果哪天孩子想出國(guó)留學(xué)，把這里的房子賣了再換一套城外的，多余的錢孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買房子對(duì)您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢買房子，手頭很松動(dòng)，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢，男人嘛，愛(ài)面子是天性，花錢肯定比掙錢容易，相反，如果買了房子，他自然就會(huì)想以后不亂花錢，每日省出一些錢，這不是對(duì)您全家有好處的事嗎？ 商品房?jī)r(jià)格不會(huì)下降

一、住房的建筑成本存在剛性，我國(guó)商品房的成本一般有建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套，利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)及方面構(gòu)成。

（1）建筑成本不僅不會(huì)下降，反而隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)時(shí)期對(duì)建材價(jià)格，勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用還會(huì)上升。

（2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價(jià)主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。

（3）拆遷費(fèi)用日前在多所城市呈上漲趨勢(shì)，降價(jià)亦不太可能。

（4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來(lái)更大困難。

二、從房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)看，一般都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。

首先，人口多土地少，地價(jià)每年的上漲趨勢(shì)是一定的。

其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對(duì)住房的需求量會(huì)加大。再次，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)起飛或加速階段，地價(jià)或樓價(jià)一般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)起飛后加速發(fā)展時(shí)期，因此房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)中上升不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象。因此無(wú)論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。

一、從我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際變動(dòng)曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長(zhǎng)18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93-96年，四年間平均增長(zhǎng)也在11%，因此取消不合理收費(fèi)，雖然能從房?jī)r(jià)中下降幾個(gè)百分點(diǎn)，卻不會(huì)改變商品房?jī)r(jià)格總體上升的趨勢(shì)。