第一篇：中國(guó)民航基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

中國(guó)民用航空基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

什么是電子客票？

電子機(jī)票是普通紙質(zhì)機(jī)票的電子形式，電子票將票面信息存儲(chǔ)在訂座系統(tǒng)中，可以像紙票一樣執(zhí)行出票、作廢、退票、換、改轉(zhuǎn)簽等操作。與傳統(tǒng)紙質(zhì)機(jī)票相比，電子客票具有明顯的優(yōu)勢(shì)，主要在于：

(1)可直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在線支付票款，無(wú)需送票、取票。減少因送票、付款等帶來(lái)的繁瑣手續(xù)及額外費(fèi)用。

(2)乘客只需要記住航班號(hào)和起飛時(shí)間，憑借有效身份證件就能在機(jī)場(chǎng)辦理登機(jī)手續(xù)，不存在丟失機(jī)票的問(wèn)題?！盁o(wú)紙化”乘機(jī)，輕松環(huán)保，綠色健康。

電子客票的報(bào)銷(xiāo)及電子客票行程單？

(1)電子客票行程單全稱為“航空運(yùn)輸電子客票行程單”，是由國(guó)家稅務(wù)總局監(jiān)制，與民航總局聯(lián)合發(fā)文批準(zhǔn)的記錄電子客行程、運(yùn)價(jià)信息的單據(jù)，用作旅客報(bào)銷(xiāo)憑證，不作為通過(guò)機(jī)場(chǎng)安檢以及登機(jī)的憑證。

(2)購(gòu)買(mǎi)了電子客票的旅客憑電子客票行程單進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)。電子客票行程單遺失不補(bǔ)，不能掛失。

(3)旅客可以在金色世紀(jì)網(wǎng)指定機(jī)場(chǎng)或者通過(guò)金色世紀(jì)網(wǎng)郵寄的方式領(lǐng)取。如果您要求郵寄，我們將在航班起飛當(dāng)日或次日寄出行程單，通常在7-14個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)。如果您在航班起飛后7個(gè)工作日內(nèi)仍未收到郵寄的行程單，請(qǐng)致電金色世紀(jì)網(wǎng)，我們會(huì)進(jìn)行相關(guān)的處理。

(4)行程單的有效打印期限為：客票全部航段未使用并查驗(yàn)客票狀態(tài)為“open for use”狀態(tài)，一年之內(nèi)都可以打印，客票全段全部使用后7天內(nèi)可以打印行程單。

購(gòu)買(mǎi)飛機(jī)票需要什么證件？

中國(guó)旅客購(gòu)票，須提供本人居民身份證，并填寫(xiě)《旅客定座單》；外國(guó)游客，華僑，港，澳，臺(tái)胞購(gòu)票。須出示有效護(hù)照回鄉(xiāng)證臺(tái)胞證，居留證，旅行證或公安機(jī)關(guān)出示的其它有效身份證件，并填寫(xiě)《旅客定座單》

購(gòu)買(mǎi)兒童票（兩周歲－12周歲）、嬰兒票（兩周歲以內(nèi)），應(yīng)提供兒童、嬰兒出生年月的有效證明。

重病旅客購(gòu)票，須持有醫(yī)療單位出具的適于乘機(jī)的證明，經(jīng)承運(yùn)人同意后方可購(gòu)票。購(gòu)買(mǎi)承運(yùn)人規(guī)定的優(yōu)惠票，應(yīng)提供規(guī)定的證明

有效的乘機(jī)身份證件有哪些？

有效乘機(jī)身份證件的種類(lèi)包括：中國(guó)籍旅客的居民身份證、臨時(shí)身份證、軍官證、武警警官證、士兵證、軍隊(duì)學(xué)員證、軍隊(duì)文職干部證、軍隊(duì)離退休干部證和軍隊(duì)職工證，港、澳地區(qū)居民和臺(tái)灣同胞旅行證件；外籍旅客的護(hù)照、旅行證、外交官證等；民航總局規(guī)定的其它有效乘機(jī)身份證件?！兑?guī)則》對(duì)乘機(jī)證件范圍有所放寬。16歲以下未成年人可憑其學(xué)生證、戶口簿或者戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份證明乘機(jī)?！兑?guī)則》同時(shí)規(guī)定，對(duì)持居民身份證復(fù)印件、偽造或變?cè)熳C件、冒用他人證件者不予放行登機(jī)。/ 6

丟失身份證如何乘機(jī)？

想乘飛機(jī)身份證卻丟了，怎么辦？放假了，孩子身份證忘在學(xué)校了怎么辦？為了使這部分特殊旅客沒(méi)有身份證也能乘機(jī)，在此教您幾招：

由本人戶口所在地公安機(jī)關(guān)開(kāi)具身份證遺失證明，證明中寫(xiě)明姓名、年齡、家庭地址、有效日期等，貼上本人的近期免冠照片并加蓋公安機(jī)關(guān)公章；

由身份證簽發(fā)地公安機(jī)關(guān)出示報(bào)失證明，證明內(nèi)容與第一條中所述相同；

攜帶本人戶口本或工作證、介紹信以及其他能證明身份的有效證件，向民航公安機(jī)關(guān)（在機(jī)場(chǎng)候機(jī)廳內(nèi)都有值班場(chǎng)所）申請(qǐng)開(kāi)具臨時(shí)登機(jī)證明。假若因在外地旅行期間上述有效證件都沒(méi)有隨身攜帶，可向就近民航公安機(jī)關(guān)咨詢解決；

因?yàn)樯矸葑C小而滑，特別容易遺失在候機(jī)樓辦手續(xù)的途中，而機(jī)場(chǎng)工作人員一經(jīng)撿到便會(huì)馬上交到派出所等公安部門(mén)，因此遺失證件的人士不妨及時(shí)與機(jī)場(chǎng)派出所等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系查找。

值得一提的是，在您丟失身份證后，應(yīng)該及時(shí)辦理有效證件，甚至可以直接找民航公安機(jī)關(guān)協(xié)商，但是千萬(wàn)別弄虛作假使用假證件。使用偽造證件，不僅僅是沒(méi)收，而且還要取消乘機(jī)資格，依法交由民航公安機(jī)關(guān)處罰。

客票有效期有多久？

國(guó)內(nèi)客票的有效期一般為一年。定期客票自旅客開(kāi)始旅行之次日零時(shí)算起，不定期客票自填開(kāi)客票之次日零時(shí)算起。

退票要交多少費(fèi)用？民航機(jī)票退票規(guī)定 怎樣才能退票？

旅客（團(tuán)體旅客另行規(guī)定）在客票上注明的航班起飛時(shí)間24小時(shí)以前申請(qǐng)退票,應(yīng)支付原票款10%的退票費(fèi);在起飛前2小時(shí)至24小時(shí)內(nèi)申請(qǐng)退票,應(yīng)支付原票款20%退票費(fèi);在起飛前2小時(shí)以內(nèi)申請(qǐng)退票,應(yīng)支付原票款30%的退票款。革命殘廢軍人持嬰兒客票的旅客要求退票，免收退票費(fèi)。因航班取消、提前、延誤、航程變更或承運(yùn)人不能提供原定座位，旅客退票免收退票費(fèi)。

國(guó)內(nèi)航班機(jī)票的有效期是多長(zhǎng)，具體包括哪些內(nèi)容？

1、國(guó)內(nèi)航班機(jī)票如果是OK票，即簽好的票，可以在一年時(shí)間里改簽。如果是OPEN票，即未確認(rèn)座位的機(jī)票（非OK票），從開(kāi)票之日起到確認(rèn)日期為一年限制，確認(rèn)日期后，即OK了以后，還有一年的改簽時(shí)限。

2、可以改簽的次數(shù)，國(guó)內(nèi)航空公司的規(guī)定均不相同，但最少是一次。目前大部分航空公司有這樣的規(guī)定：只要當(dāng)時(shí)可以提供座位，且在有效時(shí)限以內(nèi)，均可改簽。

要變更客票怎么辦？民航對(duì)變更客票如何規(guī)定？

旅客購(gòu)票后,如欲改變航班、日期、艙位等級(jí),必須在原指定的航班起飛前兩天提出并只能變更一次。

旅客購(gòu)票后，如要求改變航班、日期、艙位等級(jí)應(yīng)在原指定航班飛機(jī)規(guī)定離站時(shí)間48小時(shí)前提出，變更艙位等級(jí)，票款多退少補(bǔ)。客票只能變更一次，再次變更，須按退票有關(guān)規(guī)定辦理后，重新購(gòu)票。但由于乘運(yùn)的航空公司的航班取消、提前、延誤、航程改變或不能提供原訂座位時(shí)，該航空公司應(yīng)盡可能優(yōu)先安排旅客乘坐后續(xù)航班，或?yàn)槠浜炥D(zhuǎn)其他航空公司的航班；如因上述原因旅客的 艙位等級(jí)也需變更時(shí)，票款的差額，多退少補(bǔ)。

國(guó)內(nèi)航班可以改簽的次數(shù)最多允許幾次，有哪些限制條件？

1、正常票價(jià)的客票有效期自旅行開(kāi)始之日起，一年內(nèi)運(yùn)輸有效；如果客票全部未使用，則從填開(kāi)客票之日起，一年內(nèi)運(yùn)輸有效。特種票價(jià)的客票有效期，按照乘運(yùn)人規(guī)定的該特種票價(jià)的有效期計(jì)算?？推庇行诘挠?jì)算，從旅行開(kāi)始或填開(kāi)客票之日的次日零時(shí)起至有效期滿之日的次日零時(shí)為止。

2、客票改簽有幾種類(lèi)型：變更艙位；改變航班日期；改變乘運(yùn)人等，是自愿變更還是非自愿變更，其處理方法不同，由于您沒(méi)有具體說(shuō)明，所以我不太好回答

3、旅客要求退票，應(yīng)填妥乘運(yùn)人規(guī)定的退款單。除遺失客票的情況外，旅客必須憑客票未使用的全部乘機(jī)聯(lián)和旅客聯(lián)，方可辦理退票。旅客要求退票，應(yīng)在其客票有效期內(nèi)向乘運(yùn)人提出，否則乘運(yùn)人有權(quán)拒絕辦理。旅客自愿退票，應(yīng)在以下地點(diǎn)辦理：

a、在出票地要求退票，只限在原購(gòu)票的售票處辦理。

b、在出票地以外的航班始發(fā)地或終止旅行地要求退票，可在當(dāng)?shù)氐某诉\(yùn)人售票處辦理；如當(dāng)?shù)責(zé)o乘運(yùn)人售票處，可在經(jīng)乘運(yùn)人特別授權(quán)的當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售代理人售票處辦理。持不定期客票的旅客要求退票，只限在原購(gòu)票的售票處辦理。

不定期票與定期票的區(qū)別？

不定期票（也稱“OPEN”票）是指在航班、座位等級(jí)、乘機(jī)日期和起飛時(shí)間都沒(méi)有訂妥的機(jī)票。一般在國(guó)際航班的聯(lián)程票上會(huì)有這樣的情況。

與其相反，定期票（也稱“OK”票）是指機(jī)票在航班、座位等級(jí)、乘機(jī)日期和起飛時(shí)間均已訂妥的機(jī)票。始發(fā)站開(kāi)出的客票都是“OK”票。

國(guó)際機(jī)票稅從何來(lái)？

購(gòu)買(mǎi)國(guó)際機(jī)票的旅客經(jīng)常會(huì)問(wèn)，為什么買(mǎi)機(jī)票還要交稅，是機(jī)場(chǎng)建設(shè)稅嗎？當(dāng)然不是。購(gòu)買(mǎi)國(guó)際機(jī)票時(shí)出現(xiàn)的稅，是航空公司代當(dāng)?shù)貒?guó)家政府收的稅。

國(guó)際機(jī)票的稅大致分為三種：離境稅、過(guò)境稅、入境稅個(gè)別國(guó)家還有其他名目的稅。例如美國(guó)，除了有上述稅以外，還有海關(guān)使用稅、機(jī)場(chǎng)稅、動(dòng)植物免疫檢查費(fèi)等。

當(dāng)然有些國(guó)家是不收稅的，像中國(guó)、菲律賓等國(guó)家是不收稅的。所以，如果你從中國(guó)去日本，單程沒(méi)有稅，但是往返則有稅；或者你從日本出發(fā)回中國(guó)的單程機(jī)票是有稅的，那是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有出境稅，日本沒(méi)有入境稅，但日本有離境稅。

稅一般根據(jù)購(gòu)買(mǎi)機(jī)票時(shí)的匯率發(fā)生變化，這就是為什么上次購(gòu)買(mǎi)機(jī)票和這次購(gòu)買(mǎi)機(jī)票航程一樣、稅卻不同的原因。當(dāng)然相差的比率并不大。

在一些國(guó)家，有的城市有稅，有的城市沒(méi)有稅，例如日本的東京、大阪有離境稅，而札幌則沒(méi)有稅。

何為“鴛鴦票”（陰陽(yáng)票）？

通俗他說(shuō),“鴛鴦票”就是機(jī)票的乘機(jī)聯(lián)與財(cái)務(wù)聯(lián)票額不符。乘機(jī)聯(lián)上的票額是代理人實(shí)收的票額，財(cái)務(wù)聯(lián)上的票額是航空公司實(shí)收的票額，兩者本來(lái)應(yīng)該一致但由于代理人做了手腳，造成乘機(jī)聯(lián)票額大于財(cái)務(wù)聯(lián)票額，兩者之差就是代理人從中漁利侵占航空公司的票額。

代理人填開(kāi)“鴛鴦票”主要有三種形式，一是利用成人票與兒童票、嬰兒票價(jià)格之差；二是利用經(jīng)濟(jì)艙與頭等艙價(jià)格之差；三是利用航段長(zhǎng)短的價(jià)格之差。一張“鴛鴦票”，代理人從中漁利少則幾百元，多則上千元，不僅使航空公司在經(jīng)濟(jì)上直接受損，還可能造成航空公司座位的虛耗（比如利用航段不同填開(kāi)“鴛鴦票”）從而侵占航空公司和旅客的雙重利益。

什么是正價(jià)票與特價(jià)票？

正價(jià)票：指旅客購(gòu)買(mǎi)的是航空公司正常票價(jià)，允許進(jìn)行簽轉(zhuǎn)、變更和退票，一年有效。此類(lèi)價(jià)格高于特價(jià)票。

特價(jià)票：指旅客購(gòu)買(mǎi)的是航空公司特殊優(yōu)惠票價(jià)，不允許簽轉(zhuǎn)，有很多限制條件，有效期各異，但較便宜。

什么是單程票和往返票？

單程票：指點(diǎn)到點(diǎn)去程票。往返票：指點(diǎn)到點(diǎn)來(lái)回程票。

什么是聯(lián)程票？

始發(fā)地到目的地之間經(jīng)另一個(gè)或幾個(gè)機(jī)場(chǎng)中轉(zhuǎn)，含有兩個(gè)（及以上）乘機(jī)聯(lián)、使用兩個(gè)（及以上）不同航班號(hào)的航班抵達(dá)目的地的機(jī)票。

如：從呼和浩特到三亞，中間從北京中轉(zhuǎn)。購(gòu)買(mǎi)的從呼和浩特到北京、北京再到三亞的機(jī)票就是聯(lián)程機(jī)票。

什么是機(jī)票的最短、最長(zhǎng)停留期限？

很多特惠國(guó)際機(jī)票均要求客人的旅行日期滿足最短、最長(zhǎng)停留期限的限制，這是指： 最短停留期：客人必須在目的地停留的最短天數(shù)。

最長(zhǎng)停留期：客人可以在目的地停留的最長(zhǎng)天數(shù)。

除此以外，有的票價(jià)還對(duì)出發(fā)、往返是周中還是周末有要求。

什么是“不可簽轉(zhuǎn)、不可改期、不可退票”？

不可簽轉(zhuǎn)：指出票后不能由一個(gè)航空公司簽轉(zhuǎn)到另外的航空公司。

不可改期：指出票后不能更改出發(fā)或回程日期。（具體依照航空公司規(guī)定）

不可退票：指出票后不能退票。（具體依照航空公司規(guī)定）

什么是最后出票時(shí)限？

對(duì)于旅客所預(yù)訂的機(jī)位，航空公司具有一定的保留期限，一般要求全價(jià)票提前 3 天出票，否則座位將被航空公司取消。對(duì)于這一時(shí)限，不同的航空公司有各自的規(guī)定。

什么是機(jī)票的再確認(rèn)手續(xù)？

按照國(guó)際航空慣例，對(duì)于往返和聯(lián)程機(jī)票，如果在某地停留時(shí)間超過(guò) 72 小時(shí)，無(wú)論是否已訂妥后續(xù)航班機(jī)位，客人均需要提前至少 72 小時(shí)在該地辦理后續(xù)航班的機(jī)位再確認(rèn)手續(xù)。一般方法是：打電話給航空公司告知是否按時(shí)乘坐后面航班繼續(xù)旅行。否則，航空公司有權(quán)取消機(jī)位。

什么是 OPEN 票？

不定期的電子客票為 OPEN 票，回程機(jī)票上標(biāo)記為 OPEN 字樣?？腿嗽趪?guó)外訂好日期后到航空公司貼更改日期條。客人如想購(gòu)買(mǎi)此種機(jī)票，應(yīng)向金色世紀(jì)網(wǎng)事先聲明，并問(wèn)清是否免費(fèi)改期，因?yàn)榇蠖鄶?shù)優(yōu)惠機(jī)票是不允許回程 OPEN 的，改期往往也要收費(fèi)。

什么是轉(zhuǎn)機(jī)與經(jīng)停？

對(duì)于國(guó)際機(jī)票，一般規(guī)定在轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)停留不超過(guò) 24 小時(shí)視為轉(zhuǎn)機(jī)；

一般規(guī)定在轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)停留超過(guò) 24 小時(shí)則視為經(jīng)停。但有的航空公司規(guī)定不同。例如：加航規(guī)定為 4 小時(shí)。

什么是國(guó)際機(jī)票的機(jī)場(chǎng)稅？

國(guó)際機(jī)票的機(jī)場(chǎng)稅是國(guó)外機(jī)場(chǎng)收取的稅費(fèi)，要求旅客在購(gòu)票時(shí)一起付清。具體的稅項(xiàng)及金額打印在機(jī)票上作為憑據(jù)。旅客最好在詢價(jià)時(shí)問(wèn)明報(bào)價(jià)是否含機(jī)場(chǎng)稅并要求書(shū)面確認(rèn)報(bào)價(jià)。

什么是機(jī)建費(fèi)和燃油費(fèi)？

機(jī)建費(fèi)：機(jī)建費(fèi)全稱機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)，是由機(jī)場(chǎng)替國(guó)家代為收取的機(jī)場(chǎng)修建維護(hù)的費(fèi)用。燃油費(fèi)：全稱燃油附加費(fèi)，由航空公司代政府收取的費(fèi)用，800公里以下航段每位旅客收取60元，800公里(含)以上航段每位旅客收取80元。

哪些人不能乘坐飛機(jī)？

1、無(wú)成人陪伴兒童、殘疾旅客、孕婦、盲人、聾人或犯人等特殊旅客，只有在符合承運(yùn)人規(guī)定的條件下，經(jīng)承運(yùn)人預(yù)先同意并在必要時(shí)做出安排后方可載運(yùn)。

2、傳染病患者、精神病患者或健康情況可能危及自身或影響其他旅客安全的旅客，承運(yùn)人不予承運(yùn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，不能乘機(jī)的旅客，承運(yùn)人有權(quán)拒絕其乘機(jī)。已購(gòu)客票按自愿退票處理。

孕婦可不可以乘機(jī)？

影響孕婦乘機(jī)的因素是低氣壓、低氧、客艙內(nèi)空間狹小等條件。盡管有研究證明在婦女懷孕的任何時(shí)期乘機(jī)都是安全，但為慎重起見(jiàn)，通常規(guī)定懷孕8個(gè)月以內(nèi)的健康孕婦乘機(jī)沒(méi)有限制，只是在購(gòu)票時(shí)驗(yàn)查預(yù)產(chǎn)證明。懷孕超過(guò)8個(gè)月的孕婦一般情況下不要乘機(jī)，如有特殊情況，應(yīng)在乘機(jī)前72小時(shí)內(nèi)交驗(yàn)由醫(yī)生簽字、醫(yī)療單位蓋章的“診斷證明書(shū)”一式二份，內(nèi)容包括旅客姓名、年齡、懷孕日期、預(yù)產(chǎn)期、旅行航程和日期，適宜于乘機(jī)及在機(jī)上需要特殊照顧等，同時(shí)填寫(xiě)《特殊旅客乘機(jī)申請(qǐng)書(shū)》一式二份，經(jīng)承運(yùn)人同意后可以購(gòu)票乘機(jī)。

什么叫“無(wú)人陪伴兒童”？

“無(wú)人陪伴兒童”是近年來(lái)民航延伸服務(wù)內(nèi)容，為使兒童能獨(dú)自乘機(jī)旅行而推出的一項(xiàng)特色服務(wù)。所謂“無(wú)人陪伴兒童”系指年齡在5周歲到12周歲的無(wú)成人陪伴，單獨(dú)乘機(jī)的兒童。

自推出“無(wú)人陪伴兒童”服務(wù)以來(lái)，我國(guó)各大航空公司已經(jīng)安全運(yùn)輸了數(shù)萬(wàn)名兒童，大大方便了那些因工作忙無(wú)法脫身、而孩子又必須乘坐飛機(jī)旅行的家長(zhǎng)，節(jié)約了家長(zhǎng)陪伴兒童外出的交通費(fèi)用，從而受到社會(huì)各界的一致好評(píng)。每年寒暑假，都育大批胸前掛有標(biāo)志牌的小旅客千里“走單騎”，成為航班上的獨(dú)特風(fēng)景。

乘客誤機(jī)怎么辦？

誤機(jī)指旅客未按規(guī)定時(shí)間辦妥乘機(jī)手續(xù)或因旅行證件不符合規(guī)定而未能乘機(jī)。旅客乘機(jī)后，如要求退票，在值機(jī)柜臺(tái)關(guān)閉后至航班規(guī)定離站時(shí)間前，收取20％的誤機(jī)費(fèi)；在航班規(guī)定離站時(shí)間后，收取50％的誤機(jī)費(fèi)。

行李托運(yùn)有哪些手續(xù)？

1.必須憑有效客票托運(yùn)行李，承運(yùn)人應(yīng)在客票及行李票上注明托運(yùn)行李的件數(shù)和重量。承運(yùn)人一般應(yīng)在航班離站當(dāng)日辦理乘機(jī)手續(xù)時(shí)收運(yùn)行李；

2.如團(tuán)體旅客的行李過(guò)多，或因其它原因需要提前托運(yùn)時(shí)，可和旅客約定時(shí)間、地點(diǎn)托運(yùn)。承運(yùn)人對(duì)旅客托運(yùn)的每件行李應(yīng)拴掛行李牌，并將其中的識(shí)別聯(lián)交旅客。

3.經(jīng)承運(yùn)人同意的自理行李，應(yīng)與托運(yùn)行李合并計(jì)重后，交由旅客帶入客艙自行照管，并在行李上拴掛自理行李牌。不屬行李的物品，應(yīng)按貨物托運(yùn)，不能作為行李托運(yùn)。

出境要交驗(yàn)?zāi)男┳C件？

外國(guó)人出境時(shí)須向邊防檢查站交驗(yàn)其有效護(hù)照、證件和出境登記卡，并在有效入境簽證上規(guī)定期限內(nèi)出境；

中國(guó)人出境須向邊防檢查站交驗(yàn)有效的護(hù)照證件、前往國(guó)簽證和出境登記卡。

入境要交驗(yàn)?zāi)男┳C件？

外國(guó)人入境持有效的護(hù)照、證件并辦妥我國(guó)入境簽證；

中國(guó)人憑有效護(hù)照、證件入境。

中外旅客入境時(shí)，須將填寫(xiě)好的入、出境登記卡連同護(hù)照、證件、簽證，一并交邊防檢查站檢查。

國(guó)內(nèi)旅客的免費(fèi)行李額是多少？

持成人票或兒童票的旅客，每人免費(fèi)托運(yùn)行李的限額為：頭等艙 40 公斤，公務(wù)艙 30 公斤，經(jīng)濟(jì)艙 20 公斤。持嬰兒票的旅客無(wú)免費(fèi)行李額。

小孩票怎么比大人票還貴？

因?yàn)槭侨珖?guó)統(tǒng)一已滿 2 周歲未滿 12 周歲的按成人全票的 50% 購(gòu)票，有一個(gè)單獨(dú)座位；未滿 2 周歲的嬰兒按成人全票價(jià) 10% 購(gòu)票，不單獨(dú)占一座位；且每一成人旅客只能攜帶一名嬰兒，超過(guò)的嬰兒人數(shù)應(yīng)購(gòu)兒童票。

航空公司的票價(jià)等級(jí)是如何劃分的？

航空公司票價(jià)一般分為頭等艙、公務(wù)艙和經(jīng)濟(jì)艙三種等級(jí)。每種等級(jí)又按照正常票價(jià)和多種不同特殊優(yōu)惠票價(jià)劃分為不同的艙位代號(hào)。頭等艙代號(hào)一般為 F，A ；公務(wù)艙代號(hào)一般為 C，D 等等。經(jīng)濟(jì)艙的代號(hào)，如：有的航線經(jīng)濟(jì)艙劃分為 Y、M、L、K、T 五種代號(hào)，代表不同的票價(jià)，分別擁有不同的座位數(shù)量，世界上各個(gè)航空公司一般均自行定義使用哪些字母作為艙位代號(hào)，在艙位代號(hào)上無(wú)統(tǒng)一的規(guī)定。旅客只要預(yù)訂上了規(guī)定的艙位，就可使用規(guī)定的價(jià)格。

什么是航空公司的里程卡？

大部分航空公司為加入其里程俱樂(lè)部的旅客提供飛行里程累計(jì)，達(dá)到航空公司的一定量要求后，旅客會(huì)得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)（如升艙、免票等，具體依照航空公司規(guī)定）。旅客如想加入航空公司里程俱樂(lè)部，可到航空公司領(lǐng)取申請(qǐng)表，填寫(xiě)后寄到航空公司即可獲得里程卡，以后每次飛行均要輸入卡號(hào)。

第二篇：藥品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

藥品基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

1． 藥品的類(lèi)別包括中藥材，中藥飲片、中成藥、化學(xué)原料藥及其制劑、抗生素原料藥及其制劑、生化藥品、放射性藥品、血清、疫苗、血液制品（生物制品）和診斷藥品。

以上屬于藥品自然屬性的分類(lèi)，另外根據(jù)藥品使用的安全性需要對(duì)其流通使用的監(jiān)管還有各種不同的分類(lèi)，如處方藥與非處方藥；內(nèi)服藥與外用藥；麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品等特殊管理藥品。2． 藥品的劑型通常是指藥物根據(jù)預(yù)防和治療的需要經(jīng)過(guò)加工制成適合于使用、保存和運(yùn)輸?shù)囊环N制品形式，或是指藥物制劑的類(lèi)別，例如片劑、散劑、注射劑等。不同的藥物可以制成同一劑型，如呋喃唑酮片、土霉素片、磺胺嘧啶片等；同一種藥物也可以制成多種劑型如磺胺噻唑注射液，磺胺噻唑軟膏等。本公司經(jīng)營(yíng)的藥物的劑型主要有：注射劑、片劑、膠囊劑、丸劑、糖漿劑、顆粒劑、散劑、口服溶液劑、混懸劑、乳劑、酊劑、栓劑、軟膏劑、眼膏劑、滴眼劑、氣（粉）霧劑和噴霧劑、膜劑、滴耳劑、滴鼻劑、洗劑、搽劑、凝膠劑、貼膏、透皮帖劑等。3． 藥品的規(guī)格是指一定藥物制劑單元內(nèi)所含藥物成分的量。藥品規(guī)格的表示通常用含量、容量、濃度、質(zhì)量(重量)、數(shù)量等其中一種方式或幾種方式結(jié)合來(lái)表示。同一種藥品常常不僅有不同的規(guī)格，還有各級(jí)不同大小的包裝單位。根據(jù)藥品流通、使用的不同需要，對(duì)藥品的數(shù)量常需要結(jié)合藥品的規(guī)格和包裝單位才能準(zhǔn)確表述。一般藥品包裝常可分為最小包裝、中包裝、大包裝 等三到四級(jí)包裝單位。4． 藥品的生產(chǎn)日期、批號(hào)與有效期；

“批”的含義：在規(guī)定限度內(nèi)具有同一性質(zhì)和質(zhì)量，并在同一生產(chǎn)周期中生產(chǎn)出來(lái)的一定數(shù)量的藥品。

①、產(chǎn)品批號(hào)：是用于識(shí)別某一批產(chǎn)品的一組數(shù)字或數(shù)字加字母。但要特別注意這組數(shù)字與該產(chǎn)品的生產(chǎn)日期沒(méi)有直接聯(lián)系，如某產(chǎn)品批號(hào)可標(biāo)示為20020215、20031245、200507AD等形式，從批號(hào)上不能確定生產(chǎn)日期。

②、生產(chǎn)日期：是指某種藥品完成所有生產(chǎn)工序的最后日期，如某產(chǎn)品生產(chǎn)日期是20030201，說(shuō)明這批產(chǎn)品是2003年2月1日生產(chǎn)的。③、有效期：是指藥品在規(guī)定的儲(chǔ)存條件下，保證質(zhì)量的最長(zhǎng)使用期限，超過(guò)這個(gè)期限，則不能繼續(xù)銷(xiāo)售、使用，否則按劣藥查處。藥品有效期的計(jì)算是從生產(chǎn)日期開(kāi)始的，如某種藥品生產(chǎn)日期是20040213，有效期是三年，那么有效期的合法標(biāo)示就是20070212或2007年1月。藥品的生產(chǎn)批號(hào)并不一定是用藥品生產(chǎn)的時(shí)間表示，因此藥品的包裝標(biāo)簽上應(yīng)同時(shí)注明藥品的生產(chǎn)日期。

藥品的有效期是指藥品被批準(zhǔn)使用的期限，其含義是藥品在一定貯存條件下能夠保證質(zhì)量的期限。藥品有效期是涉及藥品穩(wěn)定性和使用安全性的標(biāo)識(shí)，必須按規(guī)定在藥品說(shuō)明書(shū)中予以標(biāo)注。目前一般藥品包裝標(biāo)簽上的有效期表示方法都是用有效期至某年某月。5． 在庫(kù)藥品均應(yīng)實(shí)行色標(biāo)管理。其統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是：待處理區(qū)、待驗(yàn)藥品區(qū)、退貨藥品區(qū)為黃色；合格藥品區(qū)為綠色；不合格藥品區(qū)為紅色。6． 溫濕度要求；

不同庫(kù)區(qū)溫濕度要求：常溫庫(kù)溫度為10～30℃陰涼庫(kù)溫度不高于20℃；各庫(kù)房相對(duì)濕度應(yīng)保持在35%～75%之間。7． 部分基本概念；

經(jīng)營(yíng)范圍:經(jīng)營(yíng)品種不得超出所核定范圍

處方藥：是指憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方方可購(gòu)買(mǎi)、調(diào)配和使用的藥品。

非處方藥：是指由國(guó)家藥品監(jiān)督管理部門(mén)公布的，不需要憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方，消費(fèi)者可以自行判斷、購(gòu)買(mǎi)和使用的藥品。藥品經(jīng)營(yíng)方式：國(guó)家規(guī)定有兩種形式。一是藥品批發(fā)經(jīng)營(yíng)；一是藥品零售經(jīng)營(yíng)。

藥品經(jīng)營(yíng)范圍：是指經(jīng)藥品監(jiān)督管理部門(mén)核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)藥品的品種類(lèi)別。藥品批發(fā)企業(yè)：是指將購(gòu)進(jìn)的藥品銷(xiāo)售給藥品生產(chǎn)企業(yè)、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

藥品零售企業(yè)：是指將購(gòu)進(jìn)的藥品直接銷(xiāo)售給消費(fèi)者的藥 8． 藥品分區(qū)

①按藥品功能屬性分區(qū) 一般藥品庫(kù)區(qū)，特殊藥品庫(kù)區(qū)，醫(yī)療器械庫(kù)區(qū)，食品、保健食品庫(kù)區(qū)，中藥、中藥飲片庫(kù)區(qū)、外用藥品庫(kù)區(qū)等。

②按藥品的劑型和外觀性狀分區(qū)注射劑、片劑、膠囊、顆粒劑、丸劑、軟膏、液體制劑、油劑等。③按藥品的質(zhì)量特性分區(qū)

待驗(yàn)區(qū)、合格品區(qū)、不合格品區(qū)、退貨品區(qū)、發(fā)貨復(fù)核區(qū)、待處理區(qū)等。

9.①藥品名稱是藥品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的首要內(nèi)容，藥品的命名也是藥品管理工作標(biāo)準(zhǔn)化中的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。目前常見(jiàn)的藥品名稱的種類(lèi)有三種：通用名、商品名（商標(biāo)名）、國(guó)際非專(zhuān)利名。

②麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品、外用藥品和非處方藥的標(biāo)簽，必須印有規(guī)定的標(biāo)志。

③藥品的生產(chǎn)批號(hào)并不一定是藥品生產(chǎn)的時(shí)間表示，因此藥品的包裝標(biāo)簽上應(yīng)同時(shí)注明藥品的有效期，未標(biāo)明有效期或更改有效期的屬于劣藥。

9． 藥品質(zhì)量特征有：安全性、有效性、可控性（均一性）、穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)性。

藥品的特殊性：專(zhuān)屬性、兩重性、質(zhì)量的重要性、限時(shí)性。

11.藥物的不良反應(yīng)：凡是不符合用藥目的并給病人帶來(lái)不適或者痛苦的反應(yīng)統(tǒng)稱為不良反應(yīng)。但是多數(shù)的不良反應(yīng)是藥物固有藥理效應(yīng)的延伸，在一般情況下是可以預(yù)知的，且停藥后可以自行恢復(fù)。但也有少數(shù)嚴(yán)重的不良反應(yīng)是較難恢復(fù)的，如阿霉素引起的心肌損傷、氯霉素對(duì)骨髓造血功能的抑制作用、使用廣譜抗生素繼發(fā)的二重感染等。這些由于用藥不當(dāng)而造成的新的疾病叫藥源性疾病。藥源性疾病與副作用和急性毒性不同，一般是指具有較大損害性且不易恢復(fù)的慢性毒性反應(yīng)。藥物的不良反應(yīng)分：

（1）副作用：藥物在治療劑量時(shí)機(jī)體出現(xiàn)的與用藥目的無(wú)關(guān)的作用?？赡芙o患者帶來(lái)不適或者痛苦，一般較輕微。是由于藥物作用選擇性低、作用較廣泛引起。例如阿托品治療胃腸痙攣而出現(xiàn)口干，是因?yàn)橐种屏讼袤w分泌。當(dāng)全身麻醉時(shí)用該藥品抑制呼吸道腺體防止分泌物阻塞呼吸道和吸入性肺炎產(chǎn)生。藥物的副作用是藥物固有的但可以預(yù)知和設(shè)法避免或者減輕。

（2）毒性反應(yīng)：大多數(shù)藥品都有一定的毒性。藥物劑量過(guò)大或者用藥時(shí)間過(guò)常，藥物在體內(nèi)蓄積過(guò)多時(shí)機(jī)體發(fā)生的危害反應(yīng)。一般比較嚴(yán)重但是可以預(yù)知并且可以避免的一種不良反應(yīng)。有急性、亞急性、慢性和三致：致畸、致癌、致突變。

（3）后遺效應(yīng)：指停藥后，血液中藥物殘存的生物效應(yīng)。長(zhǎng)期服用長(zhǎng)效巴比妥催眠后次辰有“宿醉”。

（4）停藥反應(yīng)：突然停藥后原有的疾病出現(xiàn)加劇現(xiàn)象，又叫反跳反應(yīng)。比如長(zhǎng)期服用降壓藥可樂(lè)定突然停藥次日血壓可劇烈回升。對(duì)這類(lèi)藥品要逐步遞減劑量以免出現(xiàn)停藥反應(yīng)。

（5）變態(tài)反應(yīng)（過(guò)敏）：皮膚過(guò)敏試驗(yàn)，陽(yáng)性體癥應(yīng)禁止使用該類(lèi)藥物。

（6）特異質(zhì)反應(yīng)：某些藥物可以使少數(shù)人出現(xiàn)特異性的不良反應(yīng)。反應(yīng)性質(zhì)與常人不同。

（7）抗藥性：又稱耐藥性，以抗菌素最為突出

（8）耐受性：指接受藥物者對(duì)藥物的敏感性低于一般個(gè)體必須加大劑量方能發(fā)生治療作用。分先天和后天性。前者不易改變，后者多是重復(fù)用藥導(dǎo)致停藥后可以恢復(fù)

（9）繼發(fā)反應(yīng)：二重感染。人體口腔、呼吸道、腸道、生殖系統(tǒng)都有細(xì)菌寄生，他們或者是致病菌或者是條件致病菌或者是腐物寄生菌，在相互拮抗制約下維持平衡，大量或者長(zhǎng)期使用廣譜抗菌素導(dǎo)致體內(nèi)許多敏感菌被抑制，具有耐藥性的致病菌乘機(jī)繁殖或者侵入引起二重感染。

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)

1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

> 土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)40年。土地所有制分類(lèi)：國(guó)有，集體。土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

> 土地出讓金：是指使用國(guó)有土地有償使用一定年限（40-70年）一次買(mǎi)斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。

> 土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。

> 房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地證、規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。

> 配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車(chē)站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、公署等。> 地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地

樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。> 期房：是指一切已經(jīng)開(kāi)工但沒(méi)有竣工的房產(chǎn)。

> 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成 > 現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

> 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。> 使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。> 建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。

> 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

> 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。

> 躍層：是指戶內(nèi)通過(guò)內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。

> 復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過(guò)內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。

> 錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個(gè)臺(tái)階）。

> 層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。

> 凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。> 建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積 > 容積率=總建筑面積/總占地面積

>

綠化率=綠化占地面積/總占地面積

> 日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。> 低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

16層以上為高層住宅

別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計(jì)形態(tài)。

（1）獨(dú)棟別墅

獨(dú)門(mén)獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周?chē)加忻娣e不等的綠地、院落。

雙拼別墅

是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

疊加別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

聯(lián)排別墅

又稱Townhouse，有天有地，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車(chē)位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個(gè)單元共用外墻。

花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過(guò)1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。五證：①國(guó)有土地使用證;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建筑工程施工許可證;⑤商品房預(yù)售許可證

> 兩書(shū)：商品房使用說(shuō)明書(shū)，商品房質(zhì)量保證書(shū)。> 價(jià)格術(shù)語(yǔ)：

a)均價(jià)：是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。

b)基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

c)起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。>、建筑數(shù)語(yǔ)

① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

② 開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開(kāi)間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

③ 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。>、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。>、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。

>、陽(yáng)臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽(yáng)（衣物）、休憩及其他用途、陽(yáng)臺(tái)按建造類(lèi)型可分為：凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、半凸半凹陽(yáng)臺(tái)和有柱陽(yáng)臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。

>、商品房：是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。>、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問(wèn)題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。>、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡。>、三通一平：水通、電通、路通、土地平整

七通一平：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。>、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

（1）作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等。（2）作為人防工程的地下室。

>、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購(gòu)買(mǎi)、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

>、如何挑選最佳的戶型

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、戶門(mén)。戶門(mén)不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門(mén)與客廳之間有一個(gè)過(guò)渡，不要一開(kāi)戶門(mén)就使門(mén)外的人把室內(nèi)一覽無(wú)余。

2、客廳?？蛷d的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門(mén)過(guò)多，給人一種迷宮的感覺(jué)，造成視覺(jué)上的凌亂。

3、臥室。臥室的房門(mén)不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。

4、廚房。廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門(mén)更不能正對(duì)臥室房門(mén)。

5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開(kāi)更好），外間則擺放洗手池，洗衣機(jī)。

6、陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。

7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更是資金的浪費(fèi)。

8、通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。>、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ① 經(jīng)濟(jì)因素：

主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：

主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。③ 環(huán)境因素：

主要指房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺(jué)清潔等。④ 行政和政策因素：

主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會(huì)因素：

主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。

⑥ 心理因素：

主要表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門(mén)牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。⑦ 國(guó)際因素：

主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事?tīng)顩r，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。

四

十三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：

①

征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。

② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。

③ 其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)

④ 住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。

⑤ 附屬工程費(fèi)：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開(kāi)閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。

⑥ 室外工程費(fèi)；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門(mén)診部、副食店、蔬菜店、書(shū)店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等

⑨ 政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理處。

⑩ 土地出讓金市政費(fèi)

⑾兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)

⑿管理費(fèi)

⒀利潤(rùn)

多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢(shì)

1、從建筑材料上看，成本造價(jià)不同。一般情況下高層建筑的成本造價(jià)會(huì)比多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)在1500-1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價(jià)只有500-800/平方。

2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80-100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過(guò)了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費(fèi)了20年的土地使用權(quán)。

3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達(dá)到6度7級(jí)，而多層只能達(dá)到4度5級(jí)左右。

4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。

5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國(guó)家衛(wèi)生局檢測(cè)結(jié)果表示，8層以上無(wú)灰塵污染，10層以上基本無(wú)噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍(lán)天）

6、電梯代步。對(duì)老人來(lái)說(shuō)很方便，即使住2層也不用爬樓梯?！八俣取?/p>

7、檔次的象征，住得高說(shuō)明有實(shí)力。多層與高層的比較中，高層的缺點(diǎn)

1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬(wàn)一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達(dá)14層，鋼筋水泥不達(dá)標(biāo)，工程質(zhì)量無(wú)法保證，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)抗震程度。

2、人口密度大

3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時(shí)間，萬(wàn)一停電或發(fā)生電梯故障根本無(wú)法出門(mén)。

4、公攤面積大，得房率低，一般70-80%

5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱 裝 修

A、不裝修的好處：

1、帶裝修的房子價(jià)格高，自己裝修省錢(qián)

2、統(tǒng)一的裝修沒(méi)有風(fēng)格，像集體宿舍，沒(méi)有家的感覺(jué)

3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費(fèi)又麻煩

4、買(mǎi)了帶裝修的房子相當(dāng)于您的裝修也上契稅

5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：

1、省時(shí)省力，可直接入住

2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征

3、由于是大的裝修隊(duì)伍，所以質(zhì)量好，有保證

4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧

5、影響電梯的使用壽命，萬(wàn)一損壞，上下樓不方便

6、樓道臟、亂、差

客戶的問(wèn)題能解釋的全解釋過(guò)了，還是不行，怎么辦？

1、您不喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)，其實(shí)很多人就是沖著這來(lái)的呢！

2、如果我們按每一家的意愿來(lái)建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們?cè)趺唇ò。?/p>

3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯(cuò)了

4、相信您到現(xiàn)在還沒(méi)有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買(mǎi)下了，也不用到我們公司來(lái)了。關(guān)于按揭

接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。是為了增大市場(chǎng)份額，使越來(lái)越多的人買(mǎi)得起房子。優(yōu)點(diǎn)：

1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬(wàn)的房子首期付6萬(wàn)就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢(qián)即可享受高質(zhì)量的生活。

2、現(xiàn)在借錢(qián)難，但是用銀行的錢(qián)，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢(qián)可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。

3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個(gè)月所還的錢(qián)數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢(qián)幣的貶值，再過(guò)幾年，那時(shí)的一、二千元錢(qián)也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣值錢(qián)了，所以，也就等于以后還的錢(qián)會(huì)越來(lái)越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的錢(qián)可以去做其它投資，也相當(dāng)于從銀行貸款出來(lái)做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢(qián)去做其他事情。更何況您多出的錢(qián)肯定不會(huì)再存起來(lái)，不管投資哪方面，回報(bào)都相當(dāng)可觀。

5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因?yàn)槟吭律辖坏姆孔馀c交付銀行的本息費(fèi)基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬(wàn)塊錢(qián)，銀行按揭到位時(shí)付清所有的款項(xiàng)之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在。或者您買(mǎi)了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說(shuō)不定還能有余額，而且到時(shí)候房子還是您的。銀行按揭缺點(diǎn)

1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買(mǎi)賣(mài)。

2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。

3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押登記費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用 針對(duì)對(duì)期房有疑慮的問(wèn)題客戶

1、講明購(gòu)買(mǎi)期房的好處：

（1）期房比現(xiàn)房便宜，房?jī)r(jià)是隨著工程的進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開(kāi)始賣(mài)，到蓋成現(xiàn)房時(shí)也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個(gè)房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計(jì)，配套更超前

（5）如是大型團(tuán)購(gòu)類(lèi)型可在施工過(guò)程中進(jìn)行更改

2、缺點(diǎn)：

（1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來(lái)到底什么樣子，蓋不蓋得起來(lái)（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測(cè)（3）環(huán)境不可預(yù)測(cè)

2、對(duì)延期交房的說(shuō)法：

（1）如果樓盤(pán)不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是：

A、從我們公司的實(shí)力來(lái)講，我們是省財(cái)政廳的下屬單位，先后開(kāi)發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開(kāi)發(fā)實(shí)力不容置疑。

B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒(méi)問(wèn)題，所以按期交房沒(méi)問(wèn)題。

（2）在購(gòu)房合同中對(duì)延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個(gè)月5000元計(jì)算，可能這些錢(qián)對(duì)您一戶沒(méi)有什么的，可一、二百戶就是一百多萬(wàn)，現(xiàn)在又是微利時(shí)代，我們不會(huì)不顧自己的利潤(rùn)去做賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，如果那樣，我們還不如留著不賣(mài)。所以我們不會(huì)延期交房，您可以放心購(gòu)買(mǎi)。逼 封

X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來(lái)，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）

您看我們現(xiàn)場(chǎng)所有的主任都在談客戶，以前2桌同時(shí)簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬(wàn)選選好的房子可能在您一出門(mén)之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮?；厝ド塘可塘?/p>

1、和父母商量：

您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見(jiàn)了，不過(guò)根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買(mǎi)房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報(bào)，只想讓子女的錢(qián)投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來(lái)是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來(lái)是投資，保值分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說(shuō)是一舉兩得，買(mǎi)套房子送給父母，表面上會(huì)罵你亂花錢(qián)，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒(méi)問(wèn)題，您滿意，您父母肯定滿意。

再說(shuō)，您在外面走南闖北的，見(jiàn)多識(shí)廣，眼光見(jiàn)識(shí)恐怕是上輩人無(wú)法比擬的，您父母又沒(méi)有見(jiàn)過(guò)我們樓盤(pán)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)房屋的圖紙，不知道這兒周?chē)沫h(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也可以說(shuō)是專(zhuān)家，有什么不明白的地方，您提出來(lái)，我?guī)湍鲆粋€(gè)參謀。

2、和朋友商量

X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買(mǎi)房的事，朋友一般都持反意見(jiàn)，您知道為什么，一來(lái)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一說(shuō)好，以后您卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心受責(zé)備，二來(lái)怕您買(mǎi)房子時(shí)資金不足，開(kāi)口向他借錢(qián)，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會(huì)反對(duì)的，您說(shuō)是不是？

3、對(duì)男人

買(mǎi)房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說(shuō)別人與太太商量我信，說(shuō)您商量我就不信，您太太又沒(méi)看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒(méi)有理由不高興。再說(shuō)了，商量也是針對(duì)某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢(qián)來(lái)時(shí)，您看中的那套早沒(méi)了，上星期我的客戶就是這樣，后來(lái)只好換到另一套，我當(dāng)時(shí)說(shuō)他還不信呢？買(mǎi)房子最重要的是地段，在我們這里買(mǎi)沒(méi)一點(diǎn)問(wèn)題，您對(duì)房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專(zhuān)家，您有什么顧慮我來(lái)幫您解決。

4、對(duì)女人

買(mǎi)房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實(shí)呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時(shí)間長(zhǎng)的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會(huì)同意的，大家辛辛苦苦掙錢(qián)還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會(huì)開(kāi)心的，再說(shuō)了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬(wàn)一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時(shí)，還有這套房子值這么多錢(qián)，等于為您自己留了條后路。如果哪天孩子想出國(guó)留學(xué)，把這里的房子賣(mài)了再換一套城外的，多余的錢(qián)孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)房子對(duì)您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢(qián)買(mǎi)房子，手頭很松動(dòng)，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢(qián)，男人嘛，愛(ài)面子是天性，花錢(qián)肯定比掙錢(qián)容易，相反，如果買(mǎi)了房子，他自然就會(huì)想以后不亂花錢(qián)，每日省出一些錢(qián)，這不是對(duì)您全家有好處的事嗎？ 商品房?jī)r(jià)格不會(huì)下降

一、住房的建筑成本存在剛性，我國(guó)商品房的成本一般有建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套，利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)及方面構(gòu)成。

（1）建筑成本不僅不會(huì)下降，反而隨著市民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)時(shí)期對(duì)建材價(jià)格，勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用還會(huì)上升。

（2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價(jià)主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。

（3）拆遷費(fèi)用日前在多所城市呈上漲趨勢(shì)，降價(jià)亦不太可能。

（4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會(huì)給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來(lái)更大困難。

二、從房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)看，一般都是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的進(jìn)程而逐漸上升，這種趨勢(shì)是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。

首先，人口多土地少，地價(jià)每年的上漲趨勢(shì)是一定的。

其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對(duì)住房的需求量會(huì)加大。再次，從國(guó)外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)起飛或加速階段，地價(jià)或樓價(jià)一般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)起飛后加速發(fā)展時(shí)期，因此房?jī)r(jià)應(yīng)穩(wěn)中上升不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象。因此無(wú)論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。

一、從我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際變動(dòng)曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長(zhǎng)18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93-96年，四年間平均增長(zhǎng)也在11%，因此取消不合理收費(fèi)，雖然能從房?jī)r(jià)中下降幾個(gè)百分點(diǎn)，卻不會(huì)改變商品房?jī)r(jià)格總體上升的趨勢(shì)。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

目錄

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)..........5

一、房地產(chǎn)的概念................5

二、商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型..............7

三、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞.............10

四、建筑識(shí)圖............29

第二章商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研...........43

第三章目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)..............44

一、發(fā)展商背景介紹.............44

二、項(xiàng)目地理位置及分析.........49

三、項(xiàng)目總體規(guī)劃...............51

四、商業(yè)部分基本資料...........53

五、項(xiàng)目商業(yè)部分的定位.........56

六、商業(yè)部分功能分布...........60

第四章商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)流程與銷(xiāo)售策略.........77

一、尋找客戶............77

第五篇：?jiǎn)T工培訓(xùn)資料(物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí))

物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

對(duì)物業(yè)管理定義的理解：

1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。

2、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。

第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭·希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理方法，引導(dǎo)要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭·希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。

我國(guó)隨著住房商品化的深入發(fā)展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類(lèi)商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門(mén)面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行多方面的探索，對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的行政管房方式都做了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒(méi)有將房屋管理推向市場(chǎng)，沒(méi)有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立了物業(yè)管理公司。由此，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋管理開(kāi)始逐步走上專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理道路。

第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)

一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。包含兩方面內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

1、房屋共有部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

5、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

7、物業(yè)檔案資料的管理；

8、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：

這類(lèi)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主，為滿足部分住戶的一定需要而提供的服務(wù)，其特點(diǎn)是服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)事先公開(kāi)、公示，由業(yè)主自行選擇。主要的內(nèi)容一般有日常生活（如：代購(gòu)米面、代買(mǎi)蔬菜、接送學(xué)童、取送信報(bào)、家政保潔等）、商業(yè)服務(wù)（如：開(kāi)展酒店、飯店、招待所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)等）、文教衛(wèi)生（文藝演出、體育比賽、各類(lèi)講座等）、社會(huì)福利（幫助孤寡老人等）、中介服務(wù)（房屋租賃、房地產(chǎn)評(píng)估、代請(qǐng)家教、保姆等）五類(lèi)。

委托性的特約服務(wù)：

這類(lèi)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別要求受其委托而提供的服務(wù)。一般情況下，這類(lèi)服務(wù)是在物業(yè)服務(wù)合同未約定而專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目中也沒(méi)有的，應(yīng)業(yè)主特殊需要而提供的。比如特約的私人安全護(hù)衛(wèi)、私人廚師等。

二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

根據(jù)《價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神，2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建

設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。

（一）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形勢(shì)

一是政府定價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

二是政府指導(dǎo)價(jià)：是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者指定的價(jià)格。

三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

（二）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成1、包干制收費(fèi)形勢(shì)

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2、酬金制收費(fèi)形勢(shì)

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

（三）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。