第一篇：劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考（模版）

劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考

鄒 巋

[摘 要] 目前，對(duì)于所有人為牟利而訂立的劃撥土地上單位集資房買賣合同的效力無(wú)論在法學(xué)理論上還是在司法實(shí)踐中都存在著很大的爭(zhēng)議。劃撥土地上單位集資房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而興建的政策性住房，只有符合條件的特殊對(duì)象才能享受，其價(jià)格包含了國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼，具有社會(huì)福利性質(zhì)，所有人并不具有完整處置該房產(chǎn)的權(quán)利，是一種有限產(chǎn)權(quán)的房屋。所有人私自轉(zhuǎn)讓該集資房的行為不僅使國(guó)家對(duì)城市低收入住房困難家庭的保障措施落空，而且也損害了社會(huì)公共利益，因此所有人私自轉(zhuǎn)讓該集資房而訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無(wú)效。[關(guān) 鍵 詞]劃撥土地 集資房 合同 效力 公共利益 在國(guó)有劃撥土地上興建的單位集資房二手交易中，單位職工為牟利而擅自將集資房指標(biāo)、在建或已竣工集資房對(duì)外轉(zhuǎn)讓，而買房人出于集資房低廉價(jià)格的強(qiáng)大吸引力，在明知有風(fēng)險(xiǎn)甚至明知集資房尚未取得房地產(chǎn)雙證的情況下，仍然與賣房人簽訂了所謂的集資房屋買賣合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生，其中相當(dāng)數(shù)量的糾紛被當(dāng)事人訴至法院。對(duì)劃撥土地上單位集資房買賣合同究竟是否具有法律效力的問(wèn)題，無(wú)論在法學(xué)理論上還是在司法實(shí)踐中都存在著極大的分歧和爭(zhēng)議。究竟應(yīng)當(dāng)如何正確認(rèn)識(shí)劃撥土地上單位集資房買賣合同效力，筆者在此進(jìn)行分析探討，希望對(duì)解決相關(guān)問(wèn)題能起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的論爭(zhēng) 對(duì)于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問(wèn)題，在法學(xué)理論上無(wú)效論者和有效論者在以下幾個(gè)方面表現(xiàn)出尖銳的對(duì)立：

（一）關(guān)于適用《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《合同法》第52條能否作為認(rèn)定集資房買賣合同效力的根據(jù)

無(wú)效論者認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條“合同存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效”的規(guī)定，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無(wú)效。

有效論者認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定以外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”和《合同法》第51條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，出賣人在取得房地產(chǎn)證前雖然雙方履行房屋轉(zhuǎn)讓合同確實(shí)存在著障礙，但出賣人一旦取得了房地產(chǎn)證也就同時(shí)取得了對(duì)房屋的完全處分權(quán)，更重要的是《城市房地產(chǎn)管理法》第37條屬于行政管理性規(guī)范而非合同效力性規(guī)范，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同相對(duì)方即房屋買受人，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。從上也可以推出，無(wú)論是無(wú)效論者還是有效論者均認(rèn)為在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書后簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同可以認(rèn)定為有效。

（二）關(guān)于適用《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第一款能否作為認(rèn)定集資房買賣合同效力的根據(jù)

1．無(wú)效論者認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定，未經(jīng)審批的劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無(wú)效。

2．有效論者認(rèn)為：劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不存在前置許可審批，而是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)隨房轉(zhuǎn)移過(guò)程中，其使用權(quán)類型的處置審批[1]，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

（三）關(guān)于適用《合同法》第79條第一款能否作為認(rèn)定集資房買賣合同效力的根據(jù)

1．無(wú)效論者認(rèn)為：根據(jù)《合同法》第79條第一款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，集資房資格的取得是建立在職工特定身份的基礎(chǔ)上，而非職工根本不具備依附性的身份關(guān)系，因此在劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無(wú)效。

2．有效論者認(rèn)為：雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了集資房買賣合同，只要合同內(nèi)容既沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有損害社會(huì)公共利益、集體利益和他人合法權(quán)益的，劃撥土地上單位集資房買賣合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

二、相關(guān)案例、司法解釋的矛盾性展開及其引出的問(wèn)

題

對(duì)于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問(wèn)題，在司法實(shí)踐中同樣在以下幾個(gè)方面表現(xiàn)出尖銳的對(duì)立：

（一）劃撥土地上單位集資房買賣合同的類似案例的判決截然不同

由劃撥土地上單位集資房買賣合同引發(fā)的糾紛在司法實(shí)踐中大量存在，同樣的情況法院的判決卻可能大相徑庭，筆者現(xiàn)僅擷取其中具有典型代表性的兩則案例進(jìn)行剖析： 例1，2004年2月24 日，經(jīng)人介紹，小玲和武某簽訂《房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定武某自愿將其單位的集資建房購(gòu)置權(quán)以人民幣4萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給小玲，房屋購(gòu)置中的手續(xù)由武某配合辦理，所產(chǎn)生的房屋購(gòu)置、過(guò)戶等費(fèi)用由小玲承擔(dān)。如果任何一方單方毀約，將處違約金10萬(wàn)元。協(xié)議簽好后，小玲一次性支付了武某4萬(wàn)元，并分別以武某的名義先后兩次交納了房款和辦證費(fèi)共計(jì)10萬(wàn)余元。去年11月，武某自行交納了最后一筆房款、房屋大修基金和物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)3萬(wàn)余元后領(lǐng)取了房屋鑰匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期間拒不配合為由，向法院起訴，要求武某繼續(xù)履行該房屋購(gòu)置協(xié)議，配合其辦理購(gòu)置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。在審理過(guò)程中，被告辯稱：該房屋為單位的福利集資房，單位規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)讓。并且認(rèn)為他和原告簽訂的房屋購(gòu)置買賣協(xié)議違反了《民法通則》、《合同法》以及城市房地產(chǎn)法律的相關(guān)禁止性規(guī)定，因此請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。法院審理后認(rèn)為，雖然原、被告雙方根據(jù)自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于集資房本身體現(xiàn)了單位福利，而對(duì)單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。武某和小玲通過(guò)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式，使不具備單位職工身份的小玲享有了作為該單位職工才能享受的單位福利，這一行為使單位的利益受到損害。因此，原被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。對(duì)于原告要求繼續(xù)履行該協(xié)議的請(qǐng)求，法院不予支持。按照法律規(guī)定：合同被確認(rèn)為無(wú)效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互返還；對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)按其過(guò)錯(cuò)程度賠償對(duì)方因訂立、履行合同而受到的損失。雙方可就返還、賠償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可另行起訴。法院最后判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。[2]

例2，2005年4月，在鄭州一家單位工作的郭某單位集資建房。郭某不想要，就加價(jià)轉(zhuǎn)給了趙某。當(dāng)時(shí)，雙方約定，趙某購(gòu)買郭某在本單位的全額集資房，總價(jià)款126萬(wàn)元。交鑰匙時(shí)首付120萬(wàn)元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結(jié)清余款。合同簽訂次日，趙某支付郭某120萬(wàn)元。同時(shí)，郭某將鑰匙及該房屋交付趙某使用。后來(lái)，郭某單位對(duì)該棟房屋辦了房產(chǎn)證。但由于房?jī)r(jià)上漲，郭某一直不想為趙某辦理房產(chǎn)證。催了快5年了，對(duì)方一直拖延。實(shí)在無(wú)奈，趙某遂訴至法院。在案件審理過(guò)程中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿，自己一直未取得該房的產(chǎn)權(quán)證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效自動(dòng)解除。他希望法院判令原告趙某返還房屋并恢復(fù)原狀。對(duì)此，法院認(rèn)為，原告趙某 與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同。該合同自簽訂時(shí)起對(duì)原、被告雙方均有約束力。原告已向被告支付了房款120萬(wàn)元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必須協(xié)助趙某辦理房屋所有權(quán)證。對(duì)于郭某的反訴請(qǐng)求，法院不予支持。[3]

這兩起案件的判決中都涉及到了劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問(wèn)題，但不同的法院對(duì)此理解不同并由此作出的判決也完全不同。

（二）對(duì)劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的相關(guān)司法解釋也始終搖擺不定

相關(guān)司法解釋對(duì)劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的認(rèn)識(shí)也經(jīng)歷了了如下反復(fù)：

1.認(rèn)為劃撥土地上單位集資房買賣合同無(wú)效的司法解釋

（1）《最高人民法院給黑龍江省高級(jí)人民法院關(guān)于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭(zhēng)議的批復(fù)》中規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為尚未成立，一方反悔是可以的。”（2）《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第14條中又規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如果其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。”

2.認(rèn)為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋

認(rèn)為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋主要有：

（1）《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買受方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。（2）最高人民法院法發(fā)(1993)37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》中規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。（3）《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第12條規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。（4）《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋

（一）》第9條中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。

（三）從劃撥土地上單位集資房買賣合同效力認(rèn)定的相關(guān)案例和司法解釋中引出的問(wèn)題

究竟應(yīng)當(dāng)如何從法學(xué)理論和司法實(shí)踐上正確理解和處理這一問(wèn)題？以往的認(rèn)識(shí)往往只具有片面性，現(xiàn)筆者欲從公共利益的角度進(jìn)行深度分析。

三、基于公共利益視角的新分析

《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國(guó)發(fā)(2007)24號(hào)（以下簡(jiǎn)稱意見）第十二條①和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)（以下簡(jiǎn)稱辦法）第三十五條均明確規(guī)定了單位集資合作建

②房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，單位集資合作建房應(yīng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，單位集資合作建房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均須按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

而《意見》第十一條和《辦法》第三十條也均明確規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

由此可以看出，在《意見》和《辦法》出臺(tái)后的背景下，目前劃撥土地上集資房二手交易原則上應(yīng)遵循《意見》和《辦法》的相關(guān)原則規(guī)定。

那么上述《意見》和《辦法》能否作為認(rèn)定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)呢？答案應(yīng)當(dāng)是否定的。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法解釋

（一）》第4條的規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。上述《意見》屬于國(guó)務(wù)院頒布的公文公報(bào)類的政策性文件，而不屬于行政法規(guī)；上述《辦法》也僅屬于建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行

③

④和稅務(wù)總局七部委頒布的部門規(guī)章。因此，無(wú)論是《意見》還是《辦法》在具體實(shí)踐中也只能起參考作用，而均不是必須遵守的有普遍約束力的法律或行政法規(guī)。故無(wú)論是上述《意見》還是《辦法》均不能作為認(rèn)定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)。

筆者認(rèn)為劃撥土地上集資房買賣合同嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)公共利益，該種合同效力在任何情況下都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，理由如下：

劃撥土地上單位集資房具有強(qiáng)烈的行政色彩和福利房性質(zhì)，該制度設(shè)計(jì)的本意是為了解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。為達(dá)此目標(biāo)，集資房建設(shè)所需土地采用劃撥方式供應(yīng)，同時(shí)行政事業(yè)收費(fèi)減半、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)。因此，無(wú)論是允許集資房指標(biāo)、在建或已竣工集資房由當(dāng)事人自由交易，還是按照《意見》和《辦法》的規(guī)定上市交易，都既與我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情不相符，也與集資房設(shè)立的初衷不相符，從而造成了住房保障資源的浪費(fèi)，有違社會(huì)公平原則，侵害了其它集資房保障對(duì)象的利益，影響了社會(huì)的和諧、穩(wěn)定和發(fā)展，更影響了社會(huì)全體成員的共同利益，最終損害的必然是社會(huì)公共利益。根據(jù)《合同法》第52條第（四）款規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效?！蔽覀兺耆梢悦鞔_提出劃撥土地上集資房買賣合同由于損害了社會(huì)公共利益而無(wú)效的結(jié)論。

四、結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，劃撥土地上單位集資房是為了保障和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，該種集資房具有明顯福利性質(zhì)，它必然以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等許多方面都采用了補(bǔ)貼性的優(yōu)惠措施，故劃撥土地上單位集資房的價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房?；谏鐣?huì)公益性的目的和土地取得方式的無(wú)償性，因而所有人對(duì)該集資房無(wú)法亨有完整全面的所有權(quán)，所有人的所有權(quán)權(quán)能必然會(huì)因受到法律的嚴(yán)格限制從而僅亨有有限產(chǎn)權(quán)。如果城市低收入家庭為牟利而擅自處分該集資房屋，既違反了國(guó)家相關(guān)的稅收規(guī)定，也剝奪了本單位和其它城市低收入家庭解決住房困難的可能性，妨礙了正義的實(shí)現(xiàn)，從而損害了社會(huì)公共利益，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定該類劃撥土地上集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，在具體案件中，仍然需要我們精心甄別并結(jié)合案件各方面的情況才能作出綜合判斷。注 釋: ①《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國(guó)發(fā)(2007)24號(hào)第十二條規(guī)定：“單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

②《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)第三十五條規(guī)定：“單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理?！?/p>

③《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國(guó)發(fā)(2007)24號(hào)第十一條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。” ④《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！?[參考文獻(xiàn)] [1]白新亞．劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不存在前置許可審批［J］．國(guó)土資源，2006，（11）：

43．[2]丁全平．轉(zhuǎn)讓集資房購(gòu)置權(quán)法院認(rèn)定合同無(wú)效［EB/OL］．（2007-3-14）

[3]黨慶遠(yuǎn)．轉(zhuǎn)讓單位集資房房?jī)r(jià)漲了要反悔，法院判決售房者履行合同，協(xié)助買方辦房產(chǎn)證［EB/OL］．（2009-6-11）

第二篇：淺談集資房買賣合同效力及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相應(yīng)注意事項(xiàng)

淺談集資房買賣合同效力及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相應(yīng)注意事項(xiàng)

現(xiàn)下，由于商品房的價(jià)格居高不下，加之很多集資房享有者為牟利等諸多因素而出讓集資房，使得市場(chǎng)上集資房交易異常火爆。由此產(chǎn)生的集資房買賣合同糾紛亦不斷增多。集資房能否買賣，所簽訂的買賣合同是否具有法律效力？無(wú)論是法學(xué)理論界還是司法實(shí)踐中都對(duì)此系列問(wèn)題存在極大分歧和爭(zhēng)議。究竟該如何看待集資房買賣合同的效力，現(xiàn)本律師結(jié)合多年來(lái)辦理房地產(chǎn)案件的心得在此進(jìn)行分析探討。

集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位承包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)第十二條：“單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！奔啊督?jīng)濟(jì)適用房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)第三十五條的相關(guān)規(guī)定均明確規(guī)定單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條的規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。”根據(jù)上述相關(guān)規(guī)定可知，集資房是為了保障和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，這種集資具有明顯福利性質(zhì)，它首先以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等方面都采取了補(bǔ)貼性的優(yōu)惠措施，其具有較強(qiáng)的社會(huì)公益性，故目前全國(guó)各地對(duì)集資房的轉(zhuǎn)讓是嚴(yán)格限制或持否定態(tài)度的。相關(guān)主要法律依據(jù)是《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓和未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓等法律規(guī)定。此外，單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓也是不少法院裁判的主要依據(jù)。

那么上述規(guī)定是否就意味著集資房買賣合同的無(wú)效？對(duì)此，本律師持否定態(tài)度。

本律師認(rèn)為在《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》

（二）實(shí)施后，只要雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的集資房買賣合同應(yīng)該是有效。理由如下：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》(一)第四條規(guī)定：合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。由此可見，雖然很多國(guó)務(wù)院部門、地方性法規(guī)、規(guī)章和政策雖然對(duì)集資房等經(jīng)濟(jì)適用房作了限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但最高院的上述司法解釋已經(jīng)非常明確地規(guī)定這些都不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。也就是說(shuō)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等這些部門法規(guī)的規(guī)定都不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

縱觀諸多認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的判決基本是依據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)關(guān)于 “違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同”的規(guī)定或《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“法律另有規(guī)定的除外” 的規(guī)定，再引用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于“行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓” 和“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，來(lái)認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同為無(wú)效合同。

但本律師認(rèn)為在《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》

（二）實(shí)施后，根據(jù)該司法解釋第十四條“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”效力性強(qiáng)制性規(guī)定，是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或者合同不成立的規(guī)范。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，所以法院在認(rèn)定合同效力時(shí)不能引用這些規(guī)定認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓，但同樣不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，因?yàn)楹贤募s束力是具有相對(duì)性的，不約束第三方。

根據(jù)《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)

讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》

（一）第九條關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記完善與否都不影響不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力。集資房雖然沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》第五十六條關(guān)于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”的規(guī)定，可見已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。

最后，認(rèn)定集資房買賣合同有效符合《合同法》誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。從眾多集資房轉(zhuǎn)讓糾紛的案例來(lái)看，買賣雙方在簽訂合同時(shí)都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂合同的，之后出賣人之所以要違約都是因?yàn)槿缃竦姆績(jī)r(jià)高漲想從中獲取利益所為。這種做法顯然違背了《合同法》誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。

綜上所述，本律師認(rèn)為集資房買賣合同是具有法律效力的。雖然實(shí)踐中可能還存在爭(zhēng)議以及不同判決的出現(xiàn)，但本律師相信，這樣的分歧只是暫時(shí)的，實(shí)踐及理論必將趨于統(tǒng)一。在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購(gòu)買集資房就不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。

本律師提醒購(gòu)買集資房的買方，購(gòu)買前首先要了解清楚所購(gòu)集資房職工的出資比例、了解賣方與單位之間有無(wú)特別約定，建議購(gòu)買前先前往賣方單位了解以下情況：?jiǎn)挝皇欠裢鈫T工轉(zhuǎn)讓集資房?是否對(duì)員工的轉(zhuǎn)讓行為設(shè)定了限制條件?設(shè)定了哪些條件?單位是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?等等，建議仔細(xì)查閱賣方與單位簽訂的《集資合同》的相關(guān)規(guī)定。其次，雙方要明確房產(chǎn)過(guò)戶所需稅費(fèi)的承擔(dān)方及不配合辦理過(guò)戶的違約責(zé)任等。最后，現(xiàn)實(shí)中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與

乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，則甲方無(wú)法取得該房的所有權(quán)。為最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)，本律師建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：

1、分期付款方式。即簽訂合同時(shí)付多少，交房時(shí)付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后付多少；

2、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；

3、違約責(zé)任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法落實(shí)，要求集資方承擔(dān)違約責(zé)任。最后，說(shuō)明一點(diǎn)，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒(méi)有過(guò)戶,則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù)；如已經(jīng)辦理了過(guò)戶,則只能主張賠償損失。

相關(guān)司法案例：

案例一：李娟利等與張波集資房買賣合同糾紛上訴案

【案情】

原告（上訴人）：趙峰會(huì)。

原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會(huì)之妻。被告（被上訴人）：張波。

原告趙峰會(huì)、李娟利訴稱：1998年西安市長(zhǎng)安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時(shí)，李娟利用家庭共同財(cái)產(chǎn)三萬(wàn)元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會(huì)同意的情況下與張波簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財(cái)產(chǎn)共有人同意?，F(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，要求張波立即騰房。

被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂《購(gòu)房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律有關(guān)規(guī)定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會(huì)稱其不知情不屬于事實(shí)。故李娟利與其所簽訂《購(gòu)房協(xié)議》應(yīng)為有效協(xié)議。

一審法院經(jīng)公開審理查明：李娟利系西安市長(zhǎng)安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長(zhǎng)安縣信用聯(lián)社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長(zhǎng)安信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會(huì)知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購(gòu)房款3萬(wàn)元整。2001年5月，李娟利經(jīng)與張波協(xié)商，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議約定：李娟利在單位集資購(gòu)房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購(gòu)李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李

娟利之名登記。協(xié)議簽訂后，張波在將3萬(wàn)元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計(jì)交納房款9．45萬(wàn)元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費(fèi)用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛。

【審判】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，李娟利與張波是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購(gòu)房協(xié)議，該購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購(gòu)房協(xié)議的效力，故李娟利與張波簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效。關(guān)于李娟利稱簽訂購(gòu)房協(xié)議未經(jīng)趙峰會(huì)同意一節(jié)，在趙峰會(huì)知道交納3萬(wàn)元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，事實(shí)上張波亦已實(shí)際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會(huì)對(duì)于家庭的重大事項(xiàng)多年毫不涉及，與常理相悖，故對(duì)李娟利、趙峰會(huì)所稱趙峰會(huì)不知李娟利與張波簽訂協(xié)議的理由不予支持。最終依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會(huì)、李娟利的訴訟請(qǐng)求。訴訟費(fèi)2260元，由趙峰會(huì)、李娟利承擔(dān)。一審宣判后，原告（上訴人）趙峰會(huì)、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》違反我國(guó)《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議，原審以趙峰會(huì)對(duì)李娟利、張波之間房屋買賣知情為由駁回其訴訟請(qǐng)求，顯系認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審撤銷原判決，支持其起訴請(qǐng)求，并由張波承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審法院審理查明的事實(shí)和證據(jù)，與一審相同。

二審法院認(rèn)為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長(zhǎng)安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工集資建房，李娟利分得長(zhǎng)安信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購(gòu)房款3萬(wàn)元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協(xié)商達(dá)成《購(gòu)房協(xié)議》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房屋產(chǎn)權(quán)證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實(shí)際

接收房屋。依據(jù)上述事實(shí)，李娟利與張波之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實(shí)，且李娟利單位當(dāng)時(shí)對(duì)該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立要件?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購(gòu)單位集資房系我國(guó)體制改革過(guò)渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購(gòu)房協(xié)議》簽訂后，張波對(duì)該房屋長(zhǎng)期占有、使用。該買賣行為并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會(huì)訴稱《購(gòu)房協(xié)議》違反我國(guó)《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無(wú)效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實(shí)際收取張波3萬(wàn)元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實(shí)際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會(huì)系夫妻關(guān)系，對(duì)李娟利未實(shí)際購(gòu)買該集資房，趙峰會(huì)稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會(huì)以趙峰會(huì)不知情，所簽訂之《購(gòu)房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無(wú)效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2260元（趙峰會(huì)、李娟利已預(yù)交），由其承擔(dān)2260元。

案例二：高元清與趙明友集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案

重慶市第三中級(jí)人民法院

民事判決書

(2011)渝三中法民終字第687號(hào)

上訴人（原審被告）：高元清。

委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。

趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號(hào)民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了詢問(wèn),上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院查明：高元清系墊江縣勞動(dòng)局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006年1月24日，雙方口頭協(xié)商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動(dòng)局集資建房經(jīng)辦人個(gè)人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的投資權(quán)利，由趙明友代為享有自主集資的權(quán)利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權(quán)利的補(bǔ)償，高元清在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的所有權(quán)利由趙明友享有??；該房集資建房過(guò)程中，住房集資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產(chǎn)權(quán)證填寫為趙明友姓名的權(quán)利??趙明友當(dāng)即向高元清支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補(bǔ)交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動(dòng)局對(duì)趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證為由，訴至一審法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。

高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實(shí)意思表示。其不具有轉(zhuǎn)讓集資建房權(quán)的主體資格，即使今后其取得集資建房權(quán)，趙明友也不具有受讓資格。該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。蔣先琴不是合同相對(duì)人，不是適格的原告。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，趙明友本應(yīng)

繳納集資款10萬(wàn)余元，因抵扣了墊江縣勞動(dòng)局出讓門市、車庫(kù)其應(yīng)分得的福利款38000元，才只交集資款6萬(wàn)多元，趙明友強(qiáng)行占有其應(yīng)分得的福利款應(yīng)返還。其沒(méi)有收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。請(qǐng)求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。

一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己的民事權(quán)利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無(wú)證據(jù)證明，其辯解的事實(shí)不成立。趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同。蔣先琴不是該協(xié)議的相對(duì)人，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，蔣先琴的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）》第十四條的規(guī)定，判決：

一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。

二、駁回蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告高元清負(fù)擔(dān)。

上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判為確認(rèn)其與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議無(wú)效。其理由是：其未與墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局簽訂職工集資建房協(xié)議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議自然無(wú)效。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局在集資房處修建的門市、車庫(kù)出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時(shí)已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。訴爭(zhēng)房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協(xié)議中約定其在墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給趙明友，但該協(xié)議未經(jīng)墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局同意，其也未取得訴爭(zhēng)集資房產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭(zhēng)房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)桂溪華庭對(duì)面勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，現(xiàn)已取得該房鑰匙。這說(shuō)明高元清已取得墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房資格，墊江縣勞動(dòng)

和社會(huì)保障局對(duì)雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認(rèn)可的。雙方在協(xié)議中約定：該房附帶的門市、車庫(kù)收益所有權(quán)由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒(méi)有依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議沒(méi)有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。請(qǐng)求維持原判。

原審原告蔣先琴二審陳述意見與趙明友相同。

本院二審查明：

1、原墊江縣勞動(dòng)局現(xiàn)更名為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，高元清是該局職工。

2、2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議還約定：該房附帶的門市、車庫(kù)收益所有權(quán)由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權(quán)證如無(wú)法更改姓名，高元清應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)權(quán)證立即交與趙明友，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或產(chǎn)權(quán)公證，所產(chǎn)生的過(guò)戶或公證費(fèi)用由趙明友負(fù)責(zé)。該協(xié)議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協(xié)議中簽名或蓋印。當(dāng)日，高元清收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。房產(chǎn)證以單位意見為準(zhǔn)，但不管是辦誰(shuí)的名字，該房都?xì)w趙明友所有。高元清 2007.6.10。趙明友先后以高元清名義向墊江縣人力資源和社會(huì)保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局的勞動(dòng)小區(qū)集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，趙明友已繳購(gòu)房款70000元，應(yīng)補(bǔ)繳6631.65元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購(gòu)房款后，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，未辦理過(guò)戶手續(xù)，2011年，雙方發(fā)生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽(yáng)派出所對(duì)此的處理意見為：待本案二審結(jié)束后處理。

3、2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房福利所剩余款貳萬(wàn)捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產(chǎn)權(quán)證辦成趙明友的名字，如果勞動(dòng)局其他有一個(gè)人轉(zhuǎn)換了名字，此房沒(méi)有辦成趙明友的名字，此房過(guò)戶費(fèi)用由我高元清負(fù)責(zé)。此據(jù) 高元清 2009年9月25日。

本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：高元清是否取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格；雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是否有效。

關(guān)于高元清是否取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格問(wèn)題。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。故高元清已取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格。

關(guān)于雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議的效力問(wèn)題。該協(xié)議簽訂時(shí)，訴爭(zhēng)的房屋未建成。協(xié)議明確約定：高元清在墊江縣人力資源和社會(huì)保障局的集資建房權(quán)利由趙明友代為享有，趙明友一次性支付高元清轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。故本案雙方簽訂的協(xié)議屬集資房資格轉(zhuǎn)讓，本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權(quán)利，實(shí)際是單位給予其職工的一種福利，這種權(quán)利實(shí)際上就是一種可期待的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，屬于債權(quán)范圍，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定禁止集資房資格轉(zhuǎn)讓，集資房資格轉(zhuǎn)讓也未損害國(guó)家、集體和他人的利益，也不涉及對(duì)善良風(fēng)俗的傷害。故集資房資格轉(zhuǎn)讓可以依法轉(zhuǎn)讓。墊江縣人力資源和社會(huì)保障局收取趙明友繳納訴爭(zhēng)房屋集資款，并向趙明友交付房屋的行為表明：該局已經(jīng)認(rèn)可雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議有效?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。故本案訴爭(zhēng)房屋未辦理過(guò)戶手續(xù)不影響雙方達(dá)成協(xié)議的效力。加之，雙方簽訂的合同已履行，訴爭(zhēng)房屋也交付。故雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議合法有效。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果正確，依法予以維持，高元清的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元，由高元清負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

陳 錫 鐘

審 判 員

項(xiàng) 江 陵

代理審判員

陳 江平

二〇一一年六月九日

書 記 員

陶 明 洪

案例三：2012年3月，因欠下債務(wù)，李某夫妻位于海南省海口市海甸島的一套房產(chǎn)被法院查封。就在這套房產(chǎn)要被執(zhí)行給“債主”謝某的時(shí)候，自稱已購(gòu)買該房子的顏某出現(xiàn)，并提出執(zhí)行異議。房子究竟是誰(shuí)的？李某夫妻和顏某各執(zhí)一詞。

顏某自稱和李某是老鄉(xiāng)，兩人關(guān)系很好。之前，李某每次資金周轉(zhuǎn)不靈，都會(huì)找他借錢。2010年1月，李某夫妻倆和他簽訂了《房屋購(gòu)買協(xié)議》，同意以60萬(wàn)元的價(jià)格，將夫妻倆共有的位于海甸島的一套150多平方米的房子轉(zhuǎn)讓給他。當(dāng)時(shí)，他還預(yù)付了10萬(wàn)元購(gòu)房款。原本雙方約定，等到辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后，再付剩下的50萬(wàn)元。但在2010年10月的時(shí)候，李某因急需用錢，提前拿走了50萬(wàn)元的購(gòu)房款。

庭審時(shí)，顏某拿出李某夫妻寫的兩張收條。“購(gòu)房款都交了，但因?yàn)槔钅硢挝坏姆慨a(chǎn)證遲遲沒(méi)辦下來(lái)，才導(dǎo)致房子一直沒(méi)能過(guò)戶?！鳖伳撤Q，簽訂購(gòu)房協(xié)議后，房子還是給李某夫妻住，雙方還簽訂了租房協(xié)議。

對(duì)于顏某的說(shuō)法，謝某和李某夫婦都給予了反駁。他們表示，2010年的時(shí)候，?？诜?jī)r(jià)上漲，李某夫婦的那套房子總價(jià)怎么也得在100萬(wàn)元以上，根本不可能以60萬(wàn)元的價(jià)格賣出。同時(shí)，因?yàn)殡p方簽訂協(xié)議的房子是單位的集資房，在不滿5年期限之前，是不允許買賣的。因此，他們認(rèn)為，李某夫婦和顏某簽訂的《房屋購(gòu)買協(xié)議》是無(wú)效合同。

經(jīng)過(guò)審理，?？诿捞m法院查明，涉案房產(chǎn)是李某的單位集資房，2009年7月，該房產(chǎn)辦理了房產(chǎn)證。2010年1月，顏某與李某夫妻簽訂《房屋購(gòu)買協(xié)議》。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。第35條規(guī)定：?jiǎn)挝患Y合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分。因此，?？诿捞m法院認(rèn)定，顏某與李某夫婦簽訂的《房屋購(gòu)買協(xié)議》是無(wú)效合同。

第三篇：劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題

劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題

劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題 內(nèi)蒙古信華律師事務(wù)所 劉學(xué)民

筆者曾經(jīng)接觸過(guò)這樣一個(gè)案例：李某2002年以自有房產(chǎn)（持有劃撥土地使用權(quán)證）作抵押，向A銀行借款50萬(wàn)元，后無(wú)力償還，2004年，經(jīng)李某與A銀行營(yíng)業(yè)部協(xié)商，通過(guò)向銀行貸款以新貸還舊貸，于是李某同A銀行持沒(méi)還貸款的涉案房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，共同到到房產(chǎn)部門注銷他項(xiàng)權(quán)，換回了房產(chǎn)證。于是李某找到好友王某幫忙，雙方約定由李某將房產(chǎn)以虛假買賣的形式過(guò)戶給王某，由王某以該房作抵押，向A銀行貸款，替李某償還。2004年6月，李某將自己房產(chǎn)虛假轉(zhuǎn)讓給王某，并辦理了過(guò)戶手續(xù)（此時(shí)劃撥土地使用權(quán)證已過(guò)期），準(zhǔn)備以王某的名義借貸款償還李某的舊貸款，但事實(shí)上，王某并未與李某真正、合法地發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之事實(shí)。王某在A銀行辦理貸款后，并沒(méi)有依照與李某先前的約定，將涉案房產(chǎn)抵押而來(lái)的貸款交給李某償還貸款，而是全部自己支配使用。最終導(dǎo)致A銀行于2007年將無(wú)力償還貸款的李某訴至人民法院，李某敗訴后，以涉案房產(chǎn)的土地屬劃撥性質(zhì)且雙方的買賣關(guān)系虛假為由，將王某列為第三人，起訴房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心未盡嚴(yán)格的審查義務(wù)，違法頒發(fā)房屋所有權(quán)證，提起行政訴訟。

本案例涉及的主要問(wèn)題是：

1、房產(chǎn)的虛假轉(zhuǎn)讓是否有效；

2、房產(chǎn)交易管理部門未審查涉案房產(chǎn)占用的土地性質(zhì)，單獨(dú)為房產(chǎn)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，是否合法。

關(guān)于第1個(gè)問(wèn)題，雖然轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并非雙方的真實(shí)意思表示，但由于雙方在買賣合同上的簽字是真實(shí)的，且辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶程序中的簽字均是真實(shí)的，所以，李某主張?zhí)摷俎D(zhuǎn)讓的買賣協(xié)議無(wú)效，在王某不予認(rèn)可的情況下，是不能得到人民法院的支持的，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該沒(méi)有爭(zhēng)議。

于是第2個(gè)問(wèn)題：房產(chǎn)交易管理部門未審查涉案房產(chǎn)占用的土地性質(zhì)，單獨(dú)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)是否合法，就成為了本案的焦點(diǎn)?，F(xiàn)筆者就此問(wèn)題作以下幾點(diǎn)闡述，不妥之處，望同行指正：

一、國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：

《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。”從本條規(guī)定不難看出，目前我國(guó)“建設(shè)用地使用權(quán)”的取得方式主要有兩種：一種是以“土地使用權(quán)劃撥”的方式取得，另一種是以“土地使用權(quán)出讓”的方式取得。本案爭(zhēng)議房屋所使用的土地即為“劃撥方式”取得的土地?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該副土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為?！庇捎谝詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)的特殊性，決定了其在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須有特別的規(guī)定。

二、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的一般規(guī)定： 從我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定來(lái)看，房產(chǎn)和地產(chǎn)在我國(guó)法律上分屬各自的法律調(diào)整。但房地產(chǎn)卻是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，是二者形成的一個(gè)有機(jī)整體。對(duì)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)我國(guó)《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。本條規(guī)定的是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，地上的房屋所有權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，即“房隨地走”?！段餀?quán)法》第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。本條規(guī)定的是當(dāng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移；對(duì)此《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！奔次覀兺ǔＫf(shuō)的“地隨房走”。

三、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的特別規(guī)定：

1995年1月1日起施行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定“劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況以外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條規(guī)定“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金”。上述規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)定。

四、對(duì)本文案例的簡(jiǎn)要分析：

筆者認(rèn)為，我國(guó)法律并不禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只要當(dāng)事人履行了相關(guān)的法定手續(xù)，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的批準(zhǔn)，其轉(zhuǎn)讓就是合法、有效的。本案中，房產(chǎn)登記管理部門在審查相應(yīng)的房產(chǎn)買賣協(xié)議等相關(guān)文件后，未依法嚴(yán)格審查涉案房屋的土地使用證，由于本案涉案房屋初始登記時(shí)的土地所有權(quán)形式即為劃撥，這一點(diǎn)，房產(chǎn)登記管理部門是十分清楚的，李某在將涉案房產(chǎn)登記過(guò)戶給王某時(shí)，房產(chǎn)登記管理部門也明知涉案房產(chǎn)占有的土地是劃撥性質(zhì)，且當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)讓雙方均沒(méi)有提供政府批準(zhǔn)的相關(guān)文件和依法繳納土地出讓金的繳費(fèi)憑據(jù)，但仍然為王某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一登記違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的強(qiáng)制性規(guī)定，顯然違法，登記應(yīng)屬無(wú)效，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。同時(shí)我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”?，F(xiàn)行的《房屋登記辦法》第八條也作了這樣的規(guī)定。

本文案例中，由于李某、王某在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)提供的劃撥土地使用權(quán)證土地已經(jīng)過(guò)期，所以作為申請(qǐng)人王某提交的材料與記載的主體不一致，依據(jù)《房屋登記辦法》第二十條的規(guī)定，房產(chǎn)登記管理部門也是不應(yīng)當(dāng)為王某辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登的，即使辦理了登記，由于房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，那么該登記也違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定，經(jīng)權(quán)利人主張，該登記也是應(yīng)當(dāng)撤銷的。但遺憾的是該案經(jīng)兩審后，最終二審人民法院維持了一審人民法院認(rèn)定房產(chǎn)登記管理部門為王某核發(fā)的所有權(quán)證并無(wú)不妥的判決。

筆者再一次深刻領(lǐng)略了法律理論、法律規(guī)定與法律實(shí)務(wù)間存在的現(xiàn)實(shí)差距。

第四篇：論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力

論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力

目前，我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價(jià)格相對(duì)便宜，吸引了眾多二手房買主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對(duì)于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無(wú)效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化

為有效的合同。

5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾代理過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的公房不存在此問(wèn)題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷的權(quán)利。

7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》

56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

１．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買的保本微利房。

２．按照建設(shè)部１９９９年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》

和２００４年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院２００７年８月７日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

３．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣了樓號(hào)，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買賣無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？

３．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院２００７年８月７日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。４．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照?qǐng)?zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶，房屋管理部門將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買。

三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。

１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。

３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購(gòu)買，但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無(wú)效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬(wàn)萬(wàn)買不得，買房人不會(huì)取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護(hù)，隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。

第五篇：劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定

——江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案

裁判要旨

土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無(wú)效應(yīng)不予支持。

案情

原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠(chéng)房產(chǎn)中介所簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號(hào)樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元。中介成交費(fèi)由甲、乙雙方各負(fù)擔(dān)4000元。付款方式：簽訂合同時(shí)乙方預(yù)付定金人民幣2元，余款39.8萬(wàn)元，甲方2011年8月份交鑰匙時(shí)，乙方款清后，雙方即辦理過(guò)戶（交房前所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方結(jié)清）。房產(chǎn)證過(guò)戶費(fèi)、契稅由乙方承擔(dān)，個(gè)人所得稅由甲方承擔(dān)。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房?jī)r(jià)的20%。原告曹平于當(dāng)日匯款2萬(wàn)元定金給被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。

另查明，徐善琴未出面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系由其丈夫崔利斌代簽；出售房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地。天誠(chéng)中介負(fù)責(zé)人錢某證明，在原、被告簽訂合同時(shí)，約定由原告負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。

曹平、季花認(rèn)為，劃撥土地不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉合同應(yīng)為無(wú)效。同時(shí)，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬(wàn)元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。

裁判

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)，故對(duì)原告訴稱合同無(wú)效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無(wú)違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請(qǐng)求法院不予支持。

通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。

判決后，兩原告不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。

南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉合同應(yīng)為無(wú)效，但從《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”之規(guī)定來(lái)看，劃撥土地上的房屋并非絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。（絕對(duì)禁止規(guī)定，才是效力性強(qiáng)制規(guī)范嗎？有的法律規(guī)定合同批準(zhǔn)后生效，此時(shí)，批準(zhǔn)應(yīng)是效力性強(qiáng)制規(guī)定，但不是絕對(duì)禁止規(guī)定。因此，效力性強(qiáng)制規(guī)范，包括絕對(duì)禁止規(guī)范，如禁止買賣毒品、槍支，但不限于絕對(duì)禁止規(guī)范。）且曹平、季花在訂立合同時(shí)明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，故法院對(duì)曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對(duì)案涉合同予以追認(rèn)，故法院對(duì)曹平、季花該主張亦不予支持。

南通中院判決：駁回上訴，維護(hù)原判。

評(píng)析

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為夫妻一方簽訂售房協(xié)議及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問(wèn)題。

關(guān)于夫妻一方簽訂協(xié)議出售共有住房的效力問(wèn)題。本案中，被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協(xié)議，該協(xié)議是成立還是不成立，其效力如何確定？物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，且以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。本案中，原、被告經(jīng)中介簽訂售房協(xié)議，原告支付對(duì)價(jià)，符合善意取得的規(guī)定，故即使售房一方徐善琴不同意轉(zhuǎn)讓房屋，也不影響合同的效力，原告依法可取得房屋所有權(quán)。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，反而對(duì)崔利斌轉(zhuǎn)讓房屋的行為予以追認(rèn)，根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)代理經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)后為有效。故本案原告方主張合同未成立的理由不能成立。

關(guān)于劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因而本案當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓房屋則該房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓。由于該房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂售房協(xié)議時(shí)未經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，那么是否影響到協(xié)議的效力？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。（管理性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)該一律有效，無(wú)需根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力，否則效力性規(guī)定、管理性規(guī)定的區(qū)分有何必要？關(guān)鍵是如何區(qū)分兩類強(qiáng)制性規(guī)定。最高法院2009年7月7日在《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》中提出，管理性強(qiáng)制規(guī)范根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力，我認(rèn)為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國(guó)家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計(jì)劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過(guò)采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)。（政府批不批，法院無(wú)法在民事判決中預(yù)測(cè)。法院預(yù)測(cè)政府會(huì)批，并據(jù)此認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，合同有效，萬(wàn)一政府不批，合同該如何履行呢？當(dāng)事人提起行政訴訟解決，合同履行將會(huì)復(fù)雜漫長(zhǎng)。）

另外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無(wú)償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。（這是對(duì)司法解釋的縮小解釋，我認(rèn)為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強(qiáng)制規(guī)范。）

本案案號(hào)：（2012）通民初字第0132號(hào)；（2013）通中民終字第0897號(hào)

案例編寫人：江蘇省南通市通州區(qū)人民法院 張建平金永南

本案核心：管理性強(qiáng)制規(guī)范、效力性強(qiáng)制規(guī)范的區(qū)分。本案中，法律并不絕對(duì)禁止劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓，這是將審批認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，認(rèn)定合同有效的理由。有些審批規(guī)范，如果認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，認(rèn)定合同有效，但如果履行過(guò)程中得不到審批，合同無(wú)法履行，該如何處理？像本案，如果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請(qǐng)求，政府部門拒絕批準(zhǔn)的，原合同該如何處理？我認(rèn)為，一方面，對(duì)政府拒絕審批的，原、被告任一方或雙方都可以向法院提起行政訴訟或向有關(guān)部門申請(qǐng)行政復(fù)議，通過(guò)此途徑爭(zhēng)取得到審批，為履行清除障礙；另一方面，如果通過(guò)行政訴訟或行政復(fù)議，無(wú)法爭(zhēng)取審批的，如法院判決政府拒絕行為合法、訴訟已過(guò)起訴期限等，此時(shí)并不能以政府拒絕審批為由重新改判合同無(wú)效，而應(yīng)由出賣方向買受方承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。因?yàn)槟芊竦玫綄徟且粋€(gè)未知數(shù)，出賣方簽訂買賣合同時(shí)是清楚的，不能審批是一種履行風(fēng)險(xiǎn)，出賣方應(yīng)對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，不經(jīng)過(guò)行政訴訟或行政復(fù)議，履行過(guò)程中得不到審批的，買受方也可以直接提起民事訴訟，主張解除合同并追究出賣人違約責(zé)任。