第一篇：安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(2016年發(fā)布)
安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例
安徽省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
公
告
（第四十七號(hào)）
《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)2016年7月29日安徽省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂，現(xiàn)將修訂后的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》公布，自2016年10月1日起施行。
安徽省人民代表大會(huì)常
務(wù)委員會(huì)
2016年8月
1日
安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例
（2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過
2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議第一次修訂
2016年7月29日安徽省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議第二次修訂）
第一章 總
則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；
（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；
（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；
（五）監(jiān)督、管理專項(xiàng)維修資金；
（六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監(jiān)、人防等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作；
（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；
（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；
（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：
（一）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（二）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；
（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；
（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（五）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：
（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（二）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
（三）規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；
（四）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠獨(dú)立管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；
（二）房屋等建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，但未及時(shí)召開大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報(bào)告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行以下職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，確定候選人名單；
（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組在業(yè)主委員會(huì)成立后自行解散。
第十八條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定、修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；
（五）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；
（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（九）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。
第十九條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算。
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。
提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬，并對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料妥善保管，不得損毀。
第二十四條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
第三款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間；
（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交本屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。
移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；
（二）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
（三）喪失履行職責(zé)能力的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，可以決定終止其委員資格：
（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
（二）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益的；
（三）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，以及違法出租房屋的；
（四）侵害業(yè)主合法權(quán)益的；
（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第三十三條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)基本情況；
（二）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；
（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；
（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；
（五）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；
（六）物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修管理；
（七）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（八）物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/p>
（十）專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理；
（十一）違反管理規(guī)約的責(zé)任；
（十二）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：
（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；
（二）業(yè)主大會(huì)的表決程序；
（三）業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期；
（四）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開的時(shí)間或次數(shù)；
（五）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第三十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。
推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十八條 新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。第四十條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第四十一條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送以下材料：
（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
（三）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾；
（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書面材料；
（五）物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。
第四十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；
（二）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；
（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；
（四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；
（五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；
（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；
（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；
（八）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十三條 對(duì)新建住宅物業(yè)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)本條例第四十二條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。
綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
在首次業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。第四十五條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第四十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；
（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置；
（三）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對(duì)集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨(dú)立的通道。
物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房不得計(jì)入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費(fèi)用，并提交登記證明。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。
第五十條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。
第五十一條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。
第五十二條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（五）園林施工圖紙及樹種清單；
（六）業(yè)主名冊(cè)；
（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗(yàn)記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還的，設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。
第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；
（二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用；
（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；
（四）可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；
（二）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；
（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)可以通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；
（四）公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式；
（八）物業(yè)檔案資料的保管；
（九）物業(yè)服務(wù)合同期限；
（十）雙方的權(quán)利義務(wù)；
（十一）違約責(zé)任；
（十二）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；
（十三）其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。
前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物：
（一）移交本條例第五十二條規(guī)定的材料；
（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第六十四條 縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理；業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第六十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十三條規(guī)定一并移交。
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。
第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，并向社會(huì)公開考核結(jié)果。
推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。
物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。
第七十四條 縣級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第七十五條 縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。
第七十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機(jī)構(gòu)、公安派出所、司法所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會(huì)未依法換屆；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；
（四）物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；
（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第七十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查；業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。
第七十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；
（五）擅自改變房屋外觀；
（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；
（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；
（十）違反規(guī)定停放車輛；
（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物；
（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。
第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
第八十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。
第八十三條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道。城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。
第八十四條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條、第八十四條規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金。
建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營(yíng)收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng)；出租的，租賃期限不得超過三年。
人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。第八十八條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或自行管理。
業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。
第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請(qǐng)使用：
（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）消防設(shè)施損壞的；
（四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（七）二次供水設(shè)施損壞的；
（八）其他危及房屋安全的情形。
應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第九十一條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
第九十二條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第九十三條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：
（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的；
（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
（三）不移交有關(guān)資料的；
（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的；
（五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的；
（六）挪用專項(xiàng)維修資金的；
（七）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。
違反前款第二項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第九十四條 違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告后，未按規(guī)定時(shí)間組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，由縣級(jí)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。
違反本條例第十六條第四款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，也可以申請(qǐng)調(diào)解，或者提起訴訟。
第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實(shí)的，由縣級(jí)人民政府價(jià)格部門責(zé)令限期改正并依法處罰。
第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
違反本條例第七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬元以下罰款；對(duì)單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
違反本條例第七十九條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。
違反本條例第七十九條第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十一項(xiàng)規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。
第一百零一條 違反本條例第八十二條規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。
第一百零二條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第一百零三條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的；
（二）未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；
（三）違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的；
（四）未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的；
（五）未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施權(quán)屬的；
（六）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；
（七）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的；
（八）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章 附
則
第一百零四條 本條例下列用語的含義是：
（一）“物業(yè)使用人”，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；
（二）“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；
（三）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；
（四）“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；
（五）“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等；
（六）“專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備”是指變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線；
（七）“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
第一百零五條 業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼?，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第一百零六條 本條例自2016年10月1日起施行。
第二篇：安徽省高級(jí)人民法院發(fā)布2016年十起典型案例
綜合法律門戶網(wǎng)站 004km.cn
安徽省高級(jí)人民法院發(fā)布2016年十起典型案例
由安徽省高級(jí)人民法院《今日法苑》編輯部推選出的2016年安徽法院10個(gè)典型案件（按判決、裁定日期排序），從一個(gè)側(cè)面展現(xiàn)安徽法院忠實(shí)履行憲法法律賦予的職責(zé)，依法打擊刑事犯罪，嚴(yán)懲貪污賄賂犯罪，妥善調(diào)處民商糾紛，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，深入踐行司法為民，推進(jìn)平安安徽建設(shè)，為建設(shè)五大發(fā)展美好安徽提供堅(jiān)強(qiáng)的司法保障。
1、滁州霞客三企重整案
2014年3月，江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司為主體的霞客系企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)，波及在滁州市的全資子公司滁州霞客環(huán)保色紡有限公司、控股子公司滁州安興環(huán)保彩纖有限公司，以及關(guān)聯(lián)企業(yè)滁州安邦聚合高科有限公司。滁州市中級(jí)人民法院受理涉及霞客系企業(yè)訴訟27件，訴訟標(biāo)的額約4.7億元，債權(quán)人涉及多家金融機(jī)構(gòu)。三家企業(yè)負(fù)債合計(jì)達(dá)22.8億元。
這三家企業(yè)為國內(nèi)化纖紡織行業(yè)的知名企業(yè)。2014年12月25日、2015年3月20日，滁州中院分別受理了三家企業(yè)申請(qǐng)重整案。2015年，該院批準(zhǔn)了滁州霞客、安興公司重整計(jì)劃。2016年1月8日，該院依法裁定批準(zhǔn)安邦公司的重整計(jì)劃。三家企業(yè)重整后，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益漸趨向好。
【典型意義】
這是企業(yè)破產(chǎn)法實(shí)施以來滁州中院受理的首批重整案件。如果處理稍有不慎，有可能導(dǎo)致三家規(guī)模性企業(yè)破產(chǎn)清算，直接造成1800余名職工失業(yè)，影響社會(huì)穩(wěn)定。企業(yè)債務(wù)危機(jī)也會(huì)造成銀行大量貸款損失，對(duì)滁州的金融環(huán)境造成負(fù)面影響。滁州中院把依法處置霞客系企業(yè)危機(jī)作為重點(diǎn)工作，充分發(fā)揮審判職能作用，積極維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，全力化解金融風(fēng)險(xiǎn)，彰顯了司法擔(dān)當(dāng)。
2、淮南東方煤礦瓦斯爆炸事故案
2016年2月29日，巢湖市人民法院對(duì)造成27死1傷的淮南東方煤礦爆炸事故案作出一審判決，認(rèn)定直接責(zé)任人之
一、礦長(zhǎng)于清泉構(gòu)成非法儲(chǔ)存爆炸物罪、非法采礦罪和重大責(zé)任事故罪，判處有期徒刑20年，并處罰金人民幣50萬元。
2014年8月19日3時(shí)56分，東方煤礦越界開采區(qū)域-530米C13回煤工作面生產(chǎn)作業(yè)過程中，因未進(jìn)行瓦斯抽采，采用“以掘代采”的采煤方法，且通風(fēng)能力不足，局部通風(fēng)機(jī)循環(huán)風(fēng)，導(dǎo)致瓦斯聚集，作業(yè)人員違章放炮引發(fā)瓦斯爆炸，致使27名井下作業(yè)人員死亡，1人受傷，造成直接經(jīng)濟(jì)損失人民幣4511萬余元。
東方煤礦實(shí)際控制人繆敬道以及韓興先等16名被告人，分別被淮南市謝家集區(qū)法院一審判處五年六個(gè)月至二年不等的有期徒刑。
【典型意義】
經(jīng)安徽省人民政府成立的東方煤礦“8.19”重大瓦斯爆炸事故調(diào)查組認(rèn)定，該起事故是一起責(zé)任事故。此案的判決，依法嚴(yán)厲懲處非法采礦，再次敲響安全生產(chǎn)的警鐘。
3、淮北房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)重整和解案
淮北市商運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融資開發(fā)的淮北金百合小區(qū)項(xiàng)目，2015年底已經(jīng)封頂，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、國家政策調(diào)整及民間成本過大等多種不利因素的影響，公司資產(chǎn)被多起訴訟查封，經(jīng)營(yíng)陷入困境，廣大購房者無法按時(shí)入住。該公司向淮北市中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整并提交和解協(xié)議草案。
2016年4月28日，經(jīng)破產(chǎn)申請(qǐng)人、管理人、債權(quán)人和法院的共同努力，過半數(shù)債權(quán)人以及代表三分之二以上債權(quán)額的債權(quán)人表決通過和解方案，淮北中院成功審結(jié)這起我省首例房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)重整和解案，盤活企業(yè)資產(chǎn)7.28億元，保護(hù)了204名債權(quán)人、400多購房戶的利益及3.01億元債權(quán)，幫企業(yè)渡過了難關(guān)，很好地維護(hù)了群眾的切身利益。
法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務(wù)。
法律家http://004km.cn
綜合法律門戶網(wǎng)站 004km.cn
【典型意義】
淮北中院通過有效舉措，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“去庫存”重整和解，有力促進(jìn)了淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)大局穩(wěn)定。新華社《國內(nèi)動(dòng)態(tài)清樣》對(duì)此案進(jìn)行專題報(bào)道后，最高法院院長(zhǎng)周強(qiáng)作出批示，該案運(yùn)用法治手段推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有借鑒意義。
4、碭山虐童案
2015年8月至10月，被告人劉某、汪某在碭山縣城同居期間，在管教劉某女兒小武的過程中，多次采取用毛巾捂嘴、繩子綁、電線抽、水壺燙、煙頭燒、木棍敲打等手段毆打小武，致小武身體多處受傷。兩人還在傷口處撒鹽水、抹辣椒等方式對(duì)小武進(jìn)行折磨。經(jīng)司法鑒定，小武的傷情為輕傷一級(jí)。
2016年6月8日，宿州市中級(jí)人民法院終審維持碭山縣人民法院的一審判決，以劉某、汪某犯故意傷害罪，分別判處兩人有期徒刑二年零四個(gè)月和二年零二個(gè)月。
同年7月，碭山縣法院對(duì)女童生父武某申請(qǐng)撤銷生母劉某監(jiān)護(hù)人資格一案作出判決，撤銷劉某對(duì)小武的監(jiān)護(hù)人資格，由武某對(duì)小武承擔(dān)監(jiān)護(hù)職責(zé)。
【典型意義】
2014年，最高法、最高檢、公安部、民政部四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于依法處理監(jiān)護(hù)人侵害未成年人權(quán)益行為若干問題的意見》，首次明確申請(qǐng)撤銷未成年人監(jiān)護(hù)人資格的訴訟主體，細(xì)化了可以判決撤銷監(jiān)護(hù)人資格的七種情形。該案是四部委發(fā)布“新規(guī)”后，安徽法院審理撤銷監(jiān)護(hù)權(quán)第一案，有力保護(hù)了未成年人的合法權(quán)益。
5、安徽廣播電視臺(tái)原臺(tái)長(zhǎng)張?zhí)K洲等腐敗窩案
2016年9月18日，淮南市中級(jí)人民法院分別對(duì)安徽廣播電視臺(tái)原臺(tái)長(zhǎng)張?zhí)K洲、原副臺(tái)長(zhǎng)趙紅梅受賄、貪污案進(jìn)行一審公開宣判，張?zhí)K洲犯受賄罪、貪污罪，決定執(zhí)行有期徒刑十四年，并處罰金250萬元。趙紅梅犯受賄罪、貪污罪，決定執(zhí)行有期徒刑十二年，并處罰金160萬元。
2006年至2014年，張?zhí)K洲在任安徽電視臺(tái)臺(tái)長(zhǎng)、安徽省廣播電影電視局局長(zhǎng)、安徽廣播電視臺(tái)黨委書記、臺(tái)長(zhǎng)、總編輯期間，先后收受南京日景升投資咨詢有限公司等數(shù)十家單位和個(gè)人現(xiàn)金、物品，共計(jì)1123萬余元人民幣、4.7萬美元、2000歐元、價(jià)值17.9萬元的購物卡及價(jià)值106萬余元的金條、玉器和手表等物品，并在電視廣告業(yè)務(wù)、購買電視劇及支付購劇款、電視臺(tái)采購物品等方面為他人謀取利益；又利用職務(wù)之便，單獨(dú)或者伙同他人，通過在單位報(bào)銷個(gè)人購物消費(fèi)、虛列獎(jiǎng)金等手段非法占有公共財(cái)物共計(jì)339萬余元人民幣。被告人趙紅梅受賄財(cái)物569萬余元，非法占有公共財(cái)物共計(jì)161萬余元。
淮南兩級(jí)法院審理了涉及安徽廣播電視臺(tái)受賄、貪污、單位行賄、行賄等腐敗窩案計(jì)17件18人9個(gè)單位，其中貪污、受賄腐敗犯罪8件，涉及安徽廣播電視臺(tái)原領(lǐng)導(dǎo)和工作人員共8人，單位行賄、行賄犯罪9件，涉及8家影視公司和10名個(gè)人。
【典型意義】
此案是典型的“塌方式”腐敗窩案。張?zhí)K洲、趙紅梅在位期間，任人唯親，公開權(quán)錢交易，帶頭毀壞單位政治生態(tài)，結(jié)伙權(quán)力尋租，占據(jù)關(guān)鍵崗位的腐敗分子結(jié)成利益攻守同盟，在影視劇采購、廣告經(jīng)營(yíng)、節(jié)目制作等方面形成強(qiáng)大的腐敗利益鏈條。紀(jì)檢監(jiān)察部門出重拳打擊“塌方式”腐敗，司法部門依法懲處腐敗窩案。
6、阜南住建局違法行使職權(quán)行政公益訴訟案
自2000年以來，在未辦理規(guī)劃立項(xiàng)、用地審批、環(huán)境評(píng)價(jià)等法定手續(xù)的情況下，阜南縣原建設(shè)委員會(huì)、原市容管理局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將沒有任何污染防治措施的阜南縣鹿城鎮(zhèn)苗寺村代莊南側(cè)56.8畝農(nóng)用地違法指定為生活垃圾填埋場(chǎng)，組織轄區(qū)內(nèi)生活垃圾在此傾倒、堆放，對(duì)周邊水、大氣、土壤等生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重污染。
法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務(wù)。
法律家http://004km.cn
綜合法律門戶網(wǎng)站 004km.cn
2016年年7月21日，該院向阜南縣法院提起行政公益訴訟。
同年10月20日，阜南縣人民法院公開開庭審理此案，當(dāng)庭判決確認(rèn)被告阜南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將阜南縣鹿城鎮(zhèn)苗寺村代莊南側(cè)農(nóng)用地作為生活垃圾填埋場(chǎng)使用的行政行為違法，責(zé)令被告在2018年12月31日前對(duì)涉案垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行無害化處理，修復(fù)區(qū)域生態(tài)環(huán)境。
【典型意義】
這是安徽省首例公開審理的行政公益訴訟案件，開啟了行政公益訴訟的先河，警示相關(guān)行政機(jī)關(guān)必須肩負(fù)起保護(hù)環(huán)境的職責(zé)。
7、張文苗拒不執(zhí)行判決、裁定公訴案
2012年6月28日，安慶市大觀區(qū)人民法院判決張文苗與查某離婚，并將該市大觀區(qū)市府路一處房產(chǎn)的所有權(quán)判決給查某。民事判決生效后，查某于2013年1月30日申請(qǐng)對(duì)該房屋強(qiáng)制執(zhí)行。2013年5月6日，大觀法院向被執(zhí)行人張文苗發(fā)出執(zhí)行通知書，告知其要按照民事判決書確定的義務(wù)交付房屋，被執(zhí)行人張文苗拒不簽收通知書，并對(duì)送達(dá)人員進(jìn)行謾罵。2013年10月25日，法院在張文苗居住房屋處張貼公告，責(zé)令張文苗在指定期間遷出該房屋，到期仍不履行的，將依法強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)天，張文苗對(duì)法院工作人員謾罵，并在屋內(nèi)手持木棍揮舞，不讓法院工作人員張貼公告。2014年1月14日，大觀法院執(zhí)行人員對(duì)張文苗采取強(qiáng)制搬遷措施，張文苗情緒激動(dòng)并毆打辦案人員，致使一名辦案人員嘴部受傷流血。
2015年7月27日，張文苗被公安機(jī)關(guān)抓獲歸案。大觀法院依法判處被告人張文苗拘役五個(gè)月零十日?！镜湫鸵饬x】
被執(zhí)行人拒不騰空房屋，阻礙執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，被拘留后仍對(duì)抗執(zhí)行，導(dǎo)致執(zhí)行工作無法進(jìn)行，其行為已經(jīng)構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪，依法應(yīng)予以刑事處罰。此案入選2016年11月30日最高人民法院公布的6起拒不執(zhí)行判決刑事案件典型案例。
8、“小官巨腐”典型劉大偉案
2016年11月8日，淮北市烈山區(qū)人民法院對(duì)該區(qū)烈山社區(qū)原黨委書記劉大偉貪腐一案作出一審判決，被告人劉大偉犯貪污罪、單位行賄罪、職務(wù)侵占罪、挪用資金罪、非法經(jīng)營(yíng)罪，故意銷毀會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿罪，數(shù)罪并罰，判處有期徒刑二十年，并處罰金630萬元，沒收個(gè)人財(cái)產(chǎn)500萬元。劉大偉在掌握村辦煤礦和村委實(shí)權(quán)期間，伙同他人騙取拆遷補(bǔ)償款共計(jì)317萬余元，以及面積800余平方米拆遷安置房中的土地補(bǔ)償款部分（未遂）；向烈山區(qū)委原副書記陳振江等國家工作人員行賄59.7萬余元，營(yíng)造關(guān)系網(wǎng)，和官員串通謀取私利；將淮北市惠爾普建筑陶瓷有限公司中友誼二礦出資額為1490萬元的74.5%股權(quán)侵吞；違反國家規(guī)定，使用銷售點(diǎn)終端機(jī)（POS機(jī)），以虛構(gòu)交易的方式向信用卡持卡人支付現(xiàn)金833萬余元；挪用淮北市惠爾普建筑陶瓷有限公司資金4700萬元進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)；指使他人銷毀依法應(yīng)當(dāng)保存的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿。
【典型意義】
劉大偉是大型電視專題片《永遠(yuǎn)在路上》第六集《拍蠅懲貪》中“小官巨腐”的典型?！靶」倬薷保瑩p壞黨和政府在人民群眾心目中的形象，更會(huì)毒害社會(huì)風(fēng)氣和官場(chǎng)風(fēng)氣，最終導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)規(guī)則的嚴(yán)重破壞，必須依法嚴(yán)懲。
9、福建原副省長(zhǎng)徐鋼受賄案
2016年12月29日，合肥市中級(jí)人民法院公開宣判福建省人民政府原副省長(zhǎng)徐鋼受賄案，對(duì)被告人徐鋼以受賄罪判處有期徒刑十三年，并處罰金人民幣200萬元。
2002年至2014年，被告人徐鋼利用擔(dān)任福建省人民政府副秘書長(zhǎng)、福建省交通廳廳長(zhǎng)、中共泉州市委書記職務(wù)上的便利或者職權(quán)和地位形成的便利條件，為相關(guān)單位和個(gè)人在公司經(jīng)營(yíng)、銀行攬儲(chǔ)、職務(wù)晉升等事項(xiàng)上提供幫助，直接或者通過其妻余娜、女兒徐昊皓非法收受相關(guān)單位和個(gè)人給予的財(cái)物共計(jì)折合法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務(wù)。
法律家http://004km.cn
綜合法律門戶網(wǎng)站 004km.cn
人民幣1977萬余元。
【典型意義】
這是十八大以來安徽法院審理的第二起中管干部職務(wù)犯罪案，彰顯了人民法院高度重視職務(wù)犯罪案件的審判，保持反腐敗高壓態(tài)勢(shì)，促進(jìn)反腐敗斗爭(zhēng)深入開展。
10、邢朝剛等67人涉黑案
2016年12月29日，蕪湖縣人民法院以組織、領(lǐng)導(dǎo)黑社會(huì)性質(zhì)組織罪、開設(shè)賭場(chǎng)罪、聚眾斗毆罪、尋釁滋事罪、敲詐勒索罪、非法拘禁罪、非法持有槍支罪、容留他人吸毒罪、妨害公務(wù)罪等罪名，分別對(duì)邢朝剛、丁廣濤、范春生等67名被告人判處二十年至拘役五個(gè)月不等的刑期和罰金。
邢朝剛等人采取暴力、威脅等手段，有組織地實(shí)施一系列違法犯罪活動(dòng)，在無為縣城等多地開設(shè)賭場(chǎng)，對(duì)影響賭場(chǎng)開設(shè)及利益的人員進(jìn)行毆打、報(bào)復(fù)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成威懾力，給當(dāng)?shù)匕傩赵斐尚睦砜謶?，?yán)重破壞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)生活秩序。
【典型意義】
該案是安徽法院審理的涉案人數(shù)最多的涉黑案件，依法掃黑除惡，有力促進(jìn)平安安徽建設(shè)。
來源: http: 004km.cn kx2011.html
法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務(wù)。
法律家http://004km.cn
第三篇：安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法
安慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法
第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人(以下統(tǒng)稱使用人)和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)城市物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《安徽省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(皖政〔2001〕27號(hào))、《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(省政府令第92號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主委員會(huì)成立前為房地產(chǎn)開發(fā)單位，下同)或者使用人委托，對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)提供日常管理、養(yǎng)護(hù)、維修及其他相關(guān)社會(huì)化和專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬于經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)，遵循合理、公開及既要合理補(bǔ)償物業(yè)管理成本費(fèi)用又要與使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的原則，按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分等定價(jià)，禁止價(jià)格壟斷、牟取暴利和價(jià)格欺詐行為。
第四條市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門是所轄行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管部門，負(fù)責(zé)審核制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。
第五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)提供服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅區(qū)內(nèi)普通住宅的公共性綜合服務(wù)和公共性專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)；住宅區(qū)內(nèi)高級(jí)公寓、別墅、寫字樓和商業(yè)用房等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的公共性綜合服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；提供特約服務(wù)的收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第六條實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣價(jià)格行政主管部門按國家規(guī)定的成本構(gòu)成，結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展程度制定，經(jīng)本級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)簽后公布。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的實(shí)際變化作適時(shí)調(diào)整。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者使用人協(xié)商確定。
第七條物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)公共性綜合服務(wù)。包括住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；住宅區(qū)內(nèi)房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)與管理；衛(wèi)生保潔；環(huán)境綠化管理；室內(nèi)裝飾裝修管理；安全防范、消防協(xié)助管理服務(wù)等。
(二)公共性專項(xiàng)服務(wù)。主要包括車輛停放及進(jìn)出管理、二次供水、轉(zhuǎn)供電、電梯運(yùn)行的專項(xiàng)服務(wù)等。
(三)代辦性服務(wù)。主要包括：水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)的代收代繳等。
(四)特約服務(wù)。主要包括：家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購代管物品服務(wù)、對(duì)使用人的物業(yè)自用部位、自用設(shè)施的修繕等服務(wù)。
第八條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分為以下四類：
(一)公共性綜合服務(wù)收費(fèi)
公共性綜合服務(wù)收費(fèi)以獨(dú)立住宅區(qū)為單位，執(zhí)行等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，分為甲、乙、丙、丁和臨時(shí)五個(gè)等級(jí)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)綜合考評(píng)定級(jí)，依其所定等級(jí)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的，其收費(fèi)等級(jí)應(yīng)予重新核定。
公共性綜合服務(wù)收費(fèi)按每戶建筑面積收取。
(二)公共性專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)
按專項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行成本、維修費(fèi)用、管理人員經(jīng)費(fèi)支出之和核定。
(三)代辦服務(wù)收費(fèi)
在自愿委托的基礎(chǔ)上，按收費(fèi)單位費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)代收，代辦手續(xù)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方商定。
(四)特約服務(wù)收費(fèi)
由雙方當(dāng)事人自行商定。
第九條物業(yè)管理公共性綜合服務(wù)收費(fèi)的成本由以下項(xiàng)目構(gòu)成：
(一)管理人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
(二)辦公費(fèi)用；
(三)共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)費(fèi)及公用水電費(fèi)(包括各專業(yè)服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，以下第(四)、(五)、(六)項(xiàng)同)。
(四)綠化管理費(fèi)；
(五)衛(wèi)生保潔費(fèi)；
(六)安全防范費(fèi)；
(七)用于小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
(八)法定稅費(fèi)；
(九)利潤(rùn)。
住宅區(qū)內(nèi)普通住宅的公共性綜合服務(wù)收費(fèi)本著保本微利的原則確定，成本(指上述(一)至(七)項(xiàng)，下同)利潤(rùn)率不超過3%。
第十條實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和費(fèi)用支出情況，以住宅區(qū)為單位向價(jià)格行政主管部門申報(bào)，并提供以下資料：
(一)物業(yè)管理收費(fèi)申請(qǐng)書；
(二)業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)開發(fā)單位委托書(合同)；
(三)物業(yè)管理資質(zhì)證書、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
(四)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)相關(guān)材料。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由當(dāng)事人雙方按規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其限幅商定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)價(jià)格行政主管部門備案。
第十一條價(jià)格行政主管部門在核定物業(yè)管理服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門審查住宅區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)，并就物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)層次和服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容舉行聽證會(huì)，聽取各方意見。
收費(fèi)等級(jí)變更的，其具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)結(jié)果重新核定。
第十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)或者使用人簽訂物業(yè)委托管理合同，明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。合同中服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的約定，應(yīng)與服務(wù)收費(fèi)等級(jí)一致。合同中有關(guān)政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的服務(wù)收費(fèi)的約定，應(yīng)不超出價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)范圍。
服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)方法應(yīng)在合同中明確，但公共性綜合服務(wù)收費(fèi)預(yù)收期最高不得超過六個(gè)月。使用人在預(yù)繳費(fèi)期間內(nèi)搬遷的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)但已預(yù)收的費(fèi)用。
第十三條使用人裝飾(修)房屋，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)就房屋安全和裝飾垃圾清運(yùn)費(fèi)達(dá)成協(xié)議，房屋不裝飾不收費(fèi)。
第十四條暫未入住的房屋，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納公共性綜合服務(wù)費(fèi)用。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)單位按規(guī)定移交給業(yè)主委員會(huì)并由業(yè)主委員會(huì)委托給物業(yè)管理企業(yè)使用的商業(yè)用房和其他共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等，在保證為使用人服務(wù)
需要的前提下，經(jīng)營(yíng)所獲收益應(yīng)用于住宅區(qū)物業(yè)管理，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。第十六條房地產(chǎn)開發(fā)單位掃尾工程的費(fèi)用、房屋交付使用前房地產(chǎn)開發(fā)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理所需費(fèi)用、由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)的在規(guī)定期內(nèi)的保修費(fèi)用，不得由使用人負(fù)擔(dān)，不得動(dòng)用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第十七條人為造成共用設(shè)施設(shè)備損壞或損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。第十八條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)公示。
物業(yè)管理企業(yè)收取的服務(wù)費(fèi)應(yīng)按收費(fèi)項(xiàng)目分科目建帳，統(tǒng)一核算。每半年向業(yè)主、非業(yè)主使用人和業(yè)主委員會(huì)公布收入和支出情況，接受他們以及價(jià)格、物業(yè)管理和稅務(wù)行政主管部門的監(jiān)督。
第十九條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對(duì)物業(yè)實(shí)施管理并收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十一條使用人應(yīng)按合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，除市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的服務(wù)收費(fèi)外，未經(jīng)價(jià)格行政主管部門審批的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，使用人有權(quán)拒交。使用人不按規(guī)定繳納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照合同的約定予以追償。
對(duì)住宅區(qū)五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，可以減繳或者免繳公共性綜合服務(wù)費(fèi)用。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)、使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的低于合同約定要求、質(zhì)價(jià)不符的服務(wù)，可以提出限期改進(jìn)意見，逾期仍不履行約定要求的，可以向價(jià)格行政主管部門投訴要求降低其收費(fèi)等級(jí)；或者按照合同法規(guī)定追究其違約責(zé)任，直至改聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、使用人之間發(fā)生收費(fèi)糾紛的，可由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由價(jià)格行政主管部門進(jìn)行調(diào)解處理，也可依法提起民事訴訟。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格行政主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：
(一)擅自制定屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)范圍的價(jià)格的；
(二)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)行收費(fèi)、亂收費(fèi)用的；
(三)不按規(guī)定執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)的；
(四)只收費(fèi)不服務(wù)或提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的；
(五)其他違反本辦法的行為。
第二十五條本辦法由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條本辦法自2002年2月1日起施行。
第二十七條本辦法施行前已實(shí)施物業(yè)管理的，其服務(wù)收費(fèi)按本辦法逐步規(guī)范。
第四篇：安徽省高級(jí)人民法院發(fā)布行政訴訟十大典型案例
綜合法律門戶網(wǎng)站
法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務(wù)。
法律家http://004km.cn
第五篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)
物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范
一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理
【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。
【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。
【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。
附:業(yè)主公約(示范文本)
為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。
(一)權(quán)利
①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;
②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;
③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;
④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;
⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;
⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);
⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);
⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;
⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng);
⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:
⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。
(二)義務(wù)
①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;
②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;
③自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;
④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;
⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;
⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;
⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另
有專門合同規(guī)定除外)。
⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);
(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:
(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;
(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)
①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。
②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。
③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。
④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。
⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。
⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。
⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。
⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。
⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。
⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
三、違約責(zé)任
①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。
②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。
四、其他事項(xiàng)
①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。
②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。
③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。
④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
本業(yè)主所擁有物業(yè):
住宅:_____棟_____號(hào)
商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:
所在單位:
電話:_______(宅)_______(辦公室)
業(yè)主(簽章):
一九九
****年**月**日
二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革
【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:
①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。
②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。
③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。
④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。
【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。
附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案
根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:
一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:
(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。
(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。
(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。
(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。
(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來的職能不變。
二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:
(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。
(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。
(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。
(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。
(五)工作銜接問題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。
(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。
三、操作方法
(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)
(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。
(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。
(四)研究新居委會(huì)辦公地址。
(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的
領(lǐng)導(dǎo)。
(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。
三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同
【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。
單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。
從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。
【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。
附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司
受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；
占地面積:________平方米;
建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;
物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。
第二條委托管理事項(xiàng)
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):
11.______________________________。
12.______________________________。
13.______________________________。
第三條合同期限
本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;
2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;
3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。
4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。
5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:
(1)無償使用。
(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;
11.____________________________。
12.____________________________。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;
5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;
6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。
7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;
8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。
12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;
(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;
(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;
(4)_______________________________。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:
(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(2)按每年_____%的幅度上調(diào);
(3)按每年_____%的幅度下調(diào);
(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;
(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
(6)________________________。
3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:
(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;
(2)由乙方承擔(dān);
(3)在_____費(fèi)用中支付;
(4)_________________________。
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:
(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;
(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;
(3)_________________________。
第八條 獎(jiǎng)懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
(1)______________________________。
(2)______________________________。
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:
(1)______________________________。
(2)______________________________。
3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
5.________________________。
6.________________________。
第十條 其他事項(xiàng)
1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。
6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
8.本合同自簽訂之日起生效。
9.______________________________。
10._____________________________。
甲方簽章:______
乙方簽章:______ 法人代表:______
法人代表:______ 一九九
****年**月**日
四、車輛丟失案的處理及影晌
(一)幾例典型的丟豐案
【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬元。
【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說沒有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。
賈某的車未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價(jià)格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。
【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要
求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
(二)車輛丟失案處理的影響
【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租
金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)
【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。
調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個(gè)
住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。
根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。
點(diǎn)擊咨詢 