第一篇：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容

篇一：物業(yè)服務(wù)合同的分類 物業(yè)服務(wù)合同的分類

（1）按時(shí)間先后順序可分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”。第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的特定管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于： 1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。

2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。（2）按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同可分為包干制和酬金制物業(yè)服務(wù)合同。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，不論管理的好壞、經(jīng)營(yíng)的虧盈，均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無(wú)關(guān)。實(shí)行包干制的前提是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對(duì)有政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算和市場(chǎng)行情不甚明了時(shí)，往往對(duì)包干的額度把握不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預(yù)定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅金。篇二：物業(yè)服務(wù)合同范本 甲方：

業(yè)主委員會(huì)主任： 地 址： 聯(lián)系電話： 乙方：

法定代表人： 資質(zhì)等級(jí)： 證書編號(hào)： 地 址： 聯(lián)系電話： 甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就浦江風(fēng)景苑的物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱：__________ 物業(yè)類型：__________ 座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn) 路_______弄_______號(hào) 四至范圍（規(guī)劃平面圖）：

總建筑面積：________平方米；其中住宅________平方米。物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件二。

第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

（一）物業(yè)共用部位的維護(hù)；

（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)；

（三）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

（四）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；

（五）公共秩序的維護(hù)服務(wù)；

（六）物業(yè)使用禁止性行為的管理；

（七）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)；

（八）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第三條 物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

第四條 甲方向乙方提供位于路號(hào)室（建筑面積平方米）的房屋作為物業(yè)管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無(wú)償使用，但不得改變其用途。

第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：

（一）物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，詳見(jiàn)附件三；

（二）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件四；

（三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見(jiàn)附件五；

（四）公共秩序的維護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件六；

（五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見(jiàn)附件七；

（六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見(jiàn)附件八； 2第六條 在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。

甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗(yàn)、移交手續(xù)，對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件九。

第七條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（一）住 宅：

高層________元/月每平方米； 多層________元/月每平方米； 別墅________元/月每平方米； 物業(yè)：________元/月每平方米；

（二）辦公樓：______ 元/月每平方米

（三）商業(yè)用房：________元/月每平方米

（四）（五）

（六）上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（元/月每平方米）如下：

一、住宅物業(yè)

1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：

3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用：

34、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用：

6、二、非住宅物業(yè)

1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：

3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用：

4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用：

6、本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含物業(yè)大修和專項(xiàng)維修的費(fèi)用，物業(yè)大修和專項(xiàng)維修的費(fèi)用在維修資金中列支，并按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

第八條 自本合同生效之日的當(dāng)月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主應(yīng)依照本合同第七條約定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第九條 乙方按下述第種收費(fèi)形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（一）包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)。

（二）酬金制。在本合同第七條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第____種方式提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

41、每（月/年）在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按____%的比例提取酬金；

2、每（月/年）在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取________元的酬金。

（三）第十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按（年/季/月）交納，業(yè)主應(yīng)在_______（每次繳費(fèi)的具體時(shí)間）履行交納義務(wù)。逾期交納的，違約金的支付約定如下：

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

（一）；

（二）。

第十二條 停車場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：

（一）停車場(chǎng)屬于全體共有全體業(yè)主共用的，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位元/個(gè)每月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位元/個(gè)每月、露天非機(jī)動(dòng)車車位元/個(gè)每月、車庫(kù)非機(jī)動(dòng)車車位元/個(gè)每月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。

5篇三：物業(yè)服務(wù)合同范本 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同

（試行）

1、本合同文本為示范文本（試行），適用于業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)參考使用。合同雙方當(dāng)事人在 簽約之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本（試行）的內(nèi)容。

2、本示范文本（試行）所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)

服務(wù)企業(yè)，由合同雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

3、本示范文本（試行）所稱甲方為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，乙方為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在簽訂合同前，合同雙方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)資質(zhì)、信用證 明及簽約主體資格的證書、證明文件。

4、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本示范文本（試行）中相關(guān)條

款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以根據(jù) 實(shí)際情況對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。

5、本示范文本（試行）中所指物業(yè)類型分為：住宅、別墅、商

務(wù)寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、其他類型 物業(yè)。

6、本示范文本（試行）中下列詞語(yǔ)的定義是：

（1）業(yè)主，是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的房屋所有權(quán)人。

（2）物業(yè)使用人，是指房屋的承租人、實(shí)際使用房屋的其他人。（3）共有部分，包括全體業(yè)主共有部分和相關(guān)業(yè)主共有部分。

全體業(yè)主共有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用

房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋、、、等。相關(guān)業(yè)主共有部分，是指一幢建筑物內(nèi)

部，由該幢建筑物的相關(guān)業(yè)主共有的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵 間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部 位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 等）、、等部位以及該幢建筑物的相關(guān)業(yè)主

共有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線 路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝 臵、、、等設(shè)施設(shè)備。（4）公共區(qū)域，是指一幢建筑物內(nèi)部，由整幢建筑物的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的區(qū)域以及整幢建筑物外、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由 全體業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的區(qū)域。

（5）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由業(yè)主獨(dú) 立使用、處分的物業(yè)部位。

（6）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金：是由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu) 成。

（7）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：是包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅率和利潤(rùn)。

7、本示范文本（試行）條款由福州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)服務(wù)合同

委托方（甲方）： 業(yè)主/業(yè)主委員會(huì) 委托代理人： 聯(lián)系電話： 通訊地址： 郵政編碼：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 資質(zhì)等級(jí)：法定代表人： 聯(lián)系電話： 委托代理人： 聯(lián)系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)福建師范大學(xué)協(xié)和學(xué)院校區(qū)（物業(yè)名稱）提供物業(yè)服務(wù)事宜, 訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱： ；

物業(yè)類型：院、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、其他類型物業(yè)）；座落位臵：福州市 區(qū)（縣、市）街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）路（街、巷）號(hào)； 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 ；

占地面積：平方米；

總建筑面積：平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米； 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件一，物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書見(jiàn)附件二。

第二條 甲方應(yīng)于（具體時(shí)間）向乙方提供物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積平方米，位于。

物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。第三條物業(yè)專有部分的專有部位、專有設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。第四條 乙方提供的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：

(一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)（物業(yè)共用部位明細(xì)詳見(jiàn)附件三，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見(jiàn)附件四，物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)詳見(jiàn)附件五）；

（二）公共綠化的維護(hù)（詳見(jiàn)附件六）；

（三）公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)（詳見(jiàn)附件七）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和秩序維護(hù)（詳見(jiàn)附件八）；

（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施（詳見(jiàn)附件九）；

（六）綜合服務(wù)（詳見(jiàn)附件十）；

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)等內(nèi)容進(jìn)行約定

篇一：物業(yè)服務(wù)合同范本

物業(yè)服務(wù)合同

二〇一三年九月 物業(yè)服務(wù)合同 第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人 委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：。受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條 物業(yè)基本情況 1．物業(yè)類型： 物業(yè)。2．座落位臵：。

3．四至：東、南、西、北。

4．占地面積：平方米，建筑面積：平方米。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：車輛管理系統(tǒng)，共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、電梯、柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)。第七條 公用綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括物業(yè)管理用房。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集。第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用： 1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

2．電梯使用費(fèi)（包括電梯年檢費(fèi)）。3．水費(fèi)。4．電費(fèi)。

5．暖氣費(fèi)。6．車輛管理事宜。7．垃圾清運(yùn)費(fèi)。

8．消防年檢費(fèi)（根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)商約定）。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為年，自 年月 日0時(shí)起至 年月日24時(shí)止。如果經(jīng)過(guò)評(píng)議，廣大業(yè)主認(rèn)可乙方的服務(wù)，此合同可順延執(zhí)行兩年。第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2．制定業(yè)主管理規(guī)約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守規(guī)約。3．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。5．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃。

6．負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起60日內(nèi)向乙方移交。

7．當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助乙方催交。8．協(xié)調(diào)處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：（1）；（2）；（3）；（4）；（5）；（6）；（7）；（8）。

9．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。第十九條 乙方權(quán)利義務(wù) 1．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度。

2．對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。

3．按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理。4．可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。篇二：2淺析物業(yè)服務(wù)合同常見(jiàn)糾紛及其應(yīng)對(duì)策略 淺析物業(yè)服務(wù)合同常見(jiàn)糾紛及其應(yīng)對(duì)策略

北京市中銀（蘇州）律師事務(wù)所郭新燕 合伙人律師

2007年7月3日，×××物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）與×××小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“小區(qū)”）的開發(fā)商×××房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)商”）就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂合同一份，由物業(yè)公司對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。許某于2007年9月18日購(gòu)得該小區(qū)的一套房子，2008年4月10日接收該住宅的全部鑰匙并簽收了相關(guān)資料（包括業(yè)主手冊(cè)一份，小區(qū)裝修審批指南一份及其他資料）。同年5月27日許某與物業(yè)公司及裝修施工單位簽訂了小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一份，約定除非得到管理者的書面同意，許某不得擅自改變外立面，不得封閉陽(yáng)臺(tái)，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等其他形式的物體或結(jié)構(gòu)，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀，違反此約定的，物業(yè)公司有權(quán)拆除。后因擔(dān)心財(cái)產(chǎn)及人身安全，許某自行安裝了齊墻外置式防盜柵欄、晾衣架等，嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)相鄰物業(yè)的安全，對(duì)物業(yè)公司的工作造成了妨礙，物業(yè)公司于2009年1月14日派人強(qiáng)制拆除。但此后許某再次安裝齊墻外置式防盜柵欄及外掛式晾衣架，物業(yè)公司遂訴至法院判令許某拆除擅自安裝的防盜柵欄、陽(yáng)臺(tái)外墻晾衣架。許某辯稱物業(yè)公司系開發(fā)商自行委托，未經(jīng)招投標(biāo)形式公開聘任，故其不具備起訴的主體資格。小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)、人身安全隱患多，失竊事件也屢有發(fā)生，其與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議違背業(yè)主意愿，且該協(xié)議內(nèi)容侵犯公民財(cái)產(chǎn)權(quán)。此外，開發(fā)商與物業(yè)公司違約在先，安全設(shè)施未到位，還私闖本戶拆除防盜設(shè)施。其安裝防盜窗并未影響相鄰安全，故要求法院撤銷此協(xié)議。業(yè)主自家裝修，物業(yè)公司有沒(méi)有管理權(quán)，業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)定裝修，物業(yè)公司有權(quán)干涉嗎，物業(yè)公司能不能自行拆除業(yè)主違規(guī)裝修的建筑物。業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司具不具備起訴的主體資格？業(yè)主應(yīng)不應(yīng)該遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)??遵守管理規(guī)約。第36條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第46條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。第53條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第15條規(guī)定：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。由上述條款中可以看出，物業(yè)公司是受業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）委托的，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理、維護(hù)和服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其權(quán)利義務(wù)受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會(huì)所訂立的服務(wù)合同的嚴(yán)格限制。對(duì)于業(yè)主違反相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)出面進(jìn)行制止或處罰。在沒(méi)有獲得業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)進(jìn)行處罰或提起訴訟。若業(yè)主與物業(yè)公司簽署了《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)公司取得了對(duì)業(yè)主裝修行為的管理權(quán)，業(yè)主違規(guī)裝修的，物業(yè)公司有權(quán)拆除業(yè)主的違規(guī)建筑物。上述案例中雙方當(dāng)事人對(duì)自己的主張?zhí)峁┝俗C據(jù)。物業(yè)公司提供了《物業(yè)管理委托合同》、物業(yè)及資料移交情況表和業(yè)主手冊(cè)、《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、照片、安置閉路電器材料等，要求證明其依法有權(quán)提起訴訟的依據(jù)，許某對(duì)不得擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等的規(guī)定是明知的事實(shí)，其已經(jīng)采取了安全防范措施足以保證小區(qū)的安全等。許某提供了由相關(guān)業(yè)主簽名的“協(xié)議有違業(yè)主意愿”的材料、商品房買賣合同、2007年10月2日《某某日?qǐng)?bào)》有關(guān)小區(qū)業(yè)主失竊的報(bào)道，要求證明其與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議違反業(yè)主的意愿，房屋買賣時(shí)，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理和安置防盜窗作出規(guī)定，業(yè)主的安全得不到保證的事實(shí)。

法院認(rèn)為，第一、小區(qū)至今尚未成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)管理公司，對(duì)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司并簽訂書面合同的行為，應(yīng)認(rèn)定合法有效，物業(yè)公司享有對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。許某認(rèn)為物業(yè)公司系開發(fā)商自行委托、未經(jīng)招投標(biāo)形式公開聘任的辯稱意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，不予采納。第二、許某在購(gòu)入該小區(qū)房產(chǎn)時(shí)已簽收業(yè)主手冊(cè)等資料，后又與物業(yè)公司簽署了《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，均對(duì)“不擅自改變外立面，不得封閉陽(yáng)臺(tái)，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷”等條款達(dá)成一致協(xié)議。該協(xié)議并未違反國(guó)家法律禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定合法有效，合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)許某違反約定安裝齊墻外置式防盜柵欄和外掛式晾衣架，物業(yè)公司為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益及整個(gè)小區(qū)外貌景觀要求許某予以拆除，理由正當(dāng)，予以支持。許某認(rèn)為物業(yè)公司在簽訂協(xié)議時(shí)違背其意愿，因未能提供相應(yīng)的有效證據(jù)，不予采納。物業(yè)公司請(qǐng)求判令許某立即拆除擅自安裝的齊墻外置式防盜柵欄、陽(yáng)臺(tái)外墻晾衣架的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，予以支持。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理的理念逐漸被人們所接受。但是由于現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展不夠完善，法律、法規(guī)體系有待于進(jìn)一步規(guī)范，業(yè)主素質(zhì)參差不齊等諸多因素的影響，導(dǎo)致在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，像上述物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻頻發(fā)生，近來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的發(fā)生呈“上升”趨勢(shì)。因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛進(jìn)行系統(tǒng)的分析，找出應(yīng)對(duì)解決的辦法，有利于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則。在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心的地位。常見(jiàn)物業(yè)服務(wù)合同糾紛有：

第一，前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是否應(yīng)該遵守、執(zhí)行。

很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)是應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自行選聘的，開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其沒(méi)有約束力?！?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。因此，無(wú)論是開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主都應(yīng)當(dāng)遵守、執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)此合同主張權(quán)利。第二，業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)單方面解除物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第12條第三款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，有人認(rèn)為，只要符合該程序，業(yè)主大會(huì)就可以“炒掉”物業(yè)管理企業(yè)。由此引出業(yè)主大會(huì)有無(wú)權(quán)利單方面解除物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題。合同法規(guī)定合同的解除有法定解除和約定解除兩種情形。雖然物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)平等的主體簽訂的，但是《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為行政法規(guī)賦予了業(yè)主大會(huì)單方解除合同的權(quán)利。也就是說(shuō)，如果業(yè)主們對(duì)原物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)不滿意，有權(quán)通過(guò)有效成立的業(yè)主委員會(huì)單方面解除物業(yè)服務(wù)合同，或者重新選聘新的物業(yè)管理公司，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，而無(wú)需辦理其他特別手續(xù)。由此導(dǎo)致物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同隨時(shí)處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，極易給物業(yè)管理公司造成損失。

第三，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的行為，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止，并要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此物業(yè)管理公司是否享有起訴業(yè)主的權(quán)利。

目前，小區(qū)業(yè)主私搭亂建、違法加建、侵占共有綠地、道路的糾紛非常普遍，對(duì)于物業(yè)管理公司現(xiàn)場(chǎng)組織，發(fā)違章通知單或整改通知書后，業(yè)主仍然拒不整改，甚至對(duì)物業(yè)管理公司的意見(jiàn)頗大。對(duì)于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的行為，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止，并要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任？《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。由此可知物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約，妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為享有訴訟的權(quán)利。

第四，業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)受到傷害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。即物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的業(yè)主負(fù)有安保義務(wù)。但這也不不能說(shuō)明只要是業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)受到傷害，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。本人認(rèn)為要根據(jù)事實(shí)情況的復(fù)雜承擔(dān)，不能一概而論。如兒童攀爬小區(qū)草坪鋼筋護(hù)欄受傷，受傷兒童將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)、父母護(hù)理誤工費(fèi)等，物業(yè)管理公司在設(shè)置該共用設(shè)備設(shè)施的時(shí)候，已經(jīng)注意到可能危及業(yè)主人身安全的問(wèn)題，在該設(shè)備處設(shè)置了明顯的危險(xiǎn)標(biāo)志。物業(yè)管理公司在管理上沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)責(zé)任，而是由兒童的監(jiān)護(hù)人承擔(dān)責(zé)任。如今業(yè)主狀告物業(yè)管理公司在其管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失案件越來(lái)越多。如何規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)，是物業(yè)管理公司值得研究的問(wèn)題。

第五，業(yè)主可否以物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)中存在瑕疵行使抗辯權(quán)而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定：業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。但小區(qū)業(yè)主總是以車輛被盜、家里的管道不暢通、不常來(lái)小區(qū)居住或者物業(yè)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差等各種借口為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理公約的規(guī)定，履行物業(yè)管理職責(zé)。只要主觀上不存在過(guò)錯(cuò)，管理中不存在瑕疵，業(yè)主不得拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)管理糾紛之所以頻頻發(fā)生，主要是因?yàn)橛嘘P(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)觀念、法制意識(shí)薄弱等諸多因素的影響。那么對(duì)于物業(yè)管理公司如何規(guī)避或者防范這些風(fēng)險(xiǎn)呢？

第一，建立健全完備的物業(yè)服務(wù)合同。意義不明是物業(yè)合同糾紛的主要原因，如保管與管理的意義不明，很多業(yè)主認(rèn)為其交納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)該絕對(duì)的保障其人身財(cái)產(chǎn)安全，其實(shí)不然，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主所負(fù)的安保義務(wù)只是盡到管理者責(zé)任而已，而不是業(yè)主的保鏢也不是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的保管者。因此有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)條款進(jìn)行明確詳細(xì)的說(shuō)明，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容，以免發(fā)生歧義或者爭(zhēng)議，引發(fā)糾紛。

第二，增強(qiáng)服務(wù)理念，規(guī)范日常制度管理。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，服務(wù)至上的理念，加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，促進(jìn)日常工作管理規(guī)范化，提高服務(wù)收費(fèi)的透明度，加大業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督。可在小區(qū)顯著位置設(shè)置宣傳欄，按照物價(jià)篇三：第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同 物業(yè)管理服務(wù)合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會(huì)來(lái)確定；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會(huì)代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷售開始后，業(yè)主入住達(dá)到符合召開業(yè)主大會(huì)的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

可見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等八項(xiàng)內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述

一、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過(guò)程，不但這個(gè)過(guò)程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個(gè)階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)配套設(shè)施不全問(wèn)題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無(wú)法保證購(gòu)房人在購(gòu)買房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過(guò)程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)充分考慮和維護(hù)未來(lái)業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來(lái)的廣大業(yè)主認(rèn)真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其有所要求與約束。2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)度性

前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內(nèi)。物業(yè)的銷售、入住是陸續(xù)的過(guò)程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，國(guó)家和地方有關(guān)部門編寫了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當(dāng)事人簽訂合同時(shí)參考。

（二）物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。

業(yè)主委員會(huì)成立之后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評(píng)議，聽(tīng)取廣大業(yè)主的意見(jiàn)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。

每次委托期滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績(jī)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國(guó)家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于他們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同的簽訂時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個(gè)合同是相互銜接，互為補(bǔ)充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度而言，兩個(gè)合同缺一不可。在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項(xiàng)服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)服務(wù)委托給專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇。《物權(quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費(fèi)用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點(diǎn)是：合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過(guò)提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。值得提出的是，也有學(xué)者對(duì)物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點(diǎn)并不認(rèn)同。

三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。

（一）主體平等

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。

（二）合同自由

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對(duì)人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國(guó)家對(duì)合同的適用干預(yù)和限制。

（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對(duì)等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。制約對(duì)合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對(duì)等，對(duì)于顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

（四）誠(chéng)實(shí)信用

誠(chéng)實(shí)信用原則，也稱為誠(chéng)信原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠(chéng)實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益

當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會(huì)道德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則，維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì))；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：

（1）制定、修改業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。

（2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。

（3）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)施。（4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財(cái)務(wù)情況。（5）維護(hù)全體業(yè)主的公共權(quán)益。

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。2．業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

（2）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。（3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。（4）審定物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)情況。

（5）負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)、及以往管理遺留問(wèn)題和其他物業(yè)管理工作。（7）業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。（2）對(duì)物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。（3）對(duì)業(yè)主委員會(huì)有選舉及被選舉權(quán)。

（4）對(duì)物業(yè)管理公約及各項(xiàng)制度的制定權(quán)和修改權(quán)。（5）遵守業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度的義務(wù)。

（6）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定的義務(wù)。（7）交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。（8）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。

（2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)及其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（3）根據(jù)合同約定對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

（4）制定物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后由其實(shí)施。

（5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，為維護(hù)其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。（6）公布管理費(fèi)用及專項(xiàng)維修資金的收支賬目。

（7）對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時(shí)，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項(xiàng)及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。

五、物業(yè)管理的事項(xiàng)

物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項(xiàng)目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等事項(xiàng)；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項(xiàng)；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨害他人利益的行為等事項(xiàng)。具體地說(shuō)，包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。（3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

（5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

（6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。（7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

（10）負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項(xiàng)費(fèi)用，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安

第三篇：應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定內(nèi)容

應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定內(nèi)容、方式結(jié)算工程價(jià)款

一、案情簡(jiǎn)介

2002年3月15日，大發(fā)房地產(chǎn)公司與精細(xì)建筑公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》。約定：由精細(xì)建筑公司承建位于某市廣達(dá)路的新發(fā)大廈。施工范圍包括：框架18層，施工圖紙范圍內(nèi)的土建、水、電、暖、衛(wèi)、電氣工程，包工包料，施工面積20000平方米。工程價(jià)款暫定1900萬(wàn)元，建筑材料價(jià)格漲跌幅度為目前市場(chǎng)平均價(jià)格20%內(nèi)時(shí)，合同價(jià)不能調(diào)整；圖紙范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，可調(diào)整工程價(jià)款，但幅度上下不超出200萬(wàn)元。開工時(shí)間為2002年5月1日，竣工時(shí)間為2003年11月底。甲方先支付工程總價(jià)8%的工程款，以后按施工形象進(jìn)度支付，工程進(jìn)度款支付到70%時(shí)，逐月扣回工程預(yù)付款。余款扣除5%保修金后，在 工程竣工后10日內(nèi)支付。工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)良，如獲魯班獎(jiǎng)，則按工程總造價(jià)的10%給予承包人獎(jiǎng)勵(lì)；工程質(zhì)量未達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)的，則扣罰工程總造價(jià)的I0%。工期拖延和工程價(jià)款拖延支付，均按照拖延一日向?qū)Ψ街Ц?000元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

合同簽訂后，精細(xì)建筑公司開始施工。在施工過(guò)程中，精細(xì)建筑公司將部分工程項(xiàng)目分包給其他單位施工，包括：消防系統(tǒng)工程、通風(fēng)空調(diào)工程、地輻射采暖工程、電梯工程、外墻裝飾、高壓電氣設(shè)備工程、正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)工程。上述分包工程由精細(xì)建筑公司統(tǒng)一管理、驗(yàn)收，大發(fā)房地產(chǎn)公司為此支付給精細(xì)建筑公司工程總價(jià)3%的配合費(fèi)。

在施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)圖紙與雙方當(dāng)事人簽訂的施工合同約定的施工面積及實(shí)際層高不符，雙方通過(guò)簽證決定按照設(shè)計(jì)圖紙施工。以后，雙方又通過(guò)設(shè)計(jì)變更簽證將合同約定的標(biāo)準(zhǔn)層平面增加兩層，總層高為20層，并為此對(duì)結(jié)構(gòu)支撐部分作出相應(yīng)調(diào)整。確認(rèn)該部分工程工期4個(gè)月，造價(jià)280萬(wàn)元。

新發(fā)大廈于2003年5月1日竣工，經(jīng)發(fā)包人、施工人、設(shè)計(jì)人、監(jiān)理人和規(guī)劃單位五方驗(yàn)收合格，確認(rèn)為合格工程。工程竣工后，精細(xì)建筑公司于2003年5月2日向大發(fā)房地產(chǎn)公司提交了工程結(jié)算書，確認(rèn)工程造價(jià)為2500萬(wàn)元。大發(fā)房地產(chǎn)公司對(duì)施工人提交的竣工結(jié)算文件遲遲不予答復(fù)，致使精細(xì)建筑公司于2003年8月2日通過(guò)公證處向精細(xì)建筑公司發(fā)出緊急催款函。催款函載明：“自大發(fā)房地產(chǎn)公司收到本函之日起 28天內(nèi)；就我司報(bào)送的工程竣工結(jié)算文件向我司出具書面意見(jiàn)；如到期未出具書面意見(jiàn)，視為認(rèn)可我司報(bào)送的結(jié)算文件內(nèi)容，按報(bào)送文件結(jié)算。本函為施工合同組成部分，自大發(fā)房地產(chǎn)公司簽收之日起發(fā)生法律效力。”大發(fā)房地產(chǎn)公司收發(fā)室工作人員簽收上述函件并加蓋收文專用章。

施工過(guò)程中，大發(fā)房地產(chǎn)公司已向精細(xì)建筑公司支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款共計(jì)1900萬(wàn)元。

2003年10月1日，精細(xì)建筑公司在索要工程款無(wú)望的情況下，向工程所在地中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求：大發(fā)房地產(chǎn)公司按照催款函上記載的內(nèi)容，支付未付工程款600萬(wàn)元及自工程竣工之日至給付之日止的利息并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率計(jì)息。拖延支付工程價(jià)款期間，按照合同約定，每日向施工人支付2000元。

大發(fā)房地產(chǎn)公司答辯稱：精細(xì)建筑公司未達(dá)到合同約定的工程質(zhì)量?jī)?yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任210萬(wàn)元；未在合同約定工期內(nèi)完工，應(yīng)按每拖延一日2000元承擔(dān)違約責(zé)任。工程結(jié)算文件中大量報(bào)價(jià)與事實(shí)不符，應(yīng)由法院委托鑒定決定工程價(jià)款數(shù)額；施工人存在違法分包行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。發(fā)包人不存在違約，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任。據(jù)此，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

二、法院裁判情況

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂合同的性質(zhì)為建設(shè)工程施工合同。訟爭(zhēng)建設(shè)項(xiàng)目取得《開工許可證》。施工企業(yè)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，施工人主體適格。簽約時(shí)，當(dāng)事人意思表示真實(shí)、自愿，合同內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

在履行合同過(guò)程中，當(dāng)事人均存在違約行為。發(fā)包人未在催款款函記載的回復(fù)期間內(nèi)答復(fù)承包人，意味著催款函發(fā)生法律效力，發(fā)包人應(yīng)按催款函記載的款項(xiàng)數(shù)額向施工人支付工程欠款。發(fā)包人同時(shí)還應(yīng)向承包人支付欠款利息，利息自催款函發(fā)生法律效力之日起算（2003年9月1日），至付清欠之日止，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)息。自2003年9月1日起，大發(fā)房地產(chǎn)公司按每日2000元標(biāo)準(zhǔn)，向精細(xì)建筑公司支付延期付款違約金。訟爭(zhēng)工程未達(dá)到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，未在約定工期內(nèi)完工，施工人將部分主體結(jié)構(gòu)工程分包屬違法分包 行為，亦構(gòu)成違約。

此外，大發(fā)公司還以工程結(jié)算文件存在大量不實(shí)內(nèi)容為由，抗辯原告的訴訟請(qǐng)求。分析被告答辯內(nèi)容，除施工人報(bào)送的工程結(jié)算文件存在大量不實(shí)內(nèi)容屬于答辯內(nèi)容外，其他內(nèi)容不是針對(duì)原告請(qǐng)求提出的答辯意見(jiàn)，而是發(fā)包人提出的為抵消、吞并原告訴訟請(qǐng)求的具體請(qǐng)求事項(xiàng)，已構(gòu)成獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)提起反訴。在本案中，發(fā)包人未提起反訴，有權(quán)另行提起訴訟。

據(jù)此，一審法院判決：

一、自判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，大發(fā)房地產(chǎn)公司向精細(xì)建筑公司支付工程欠款600萬(wàn)元及利息（自2003年9月1日起至付清款項(xiàng)之日止，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率執(zhí)行）；

二、自本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，大發(fā)房地產(chǎn)公司按照每日2000元標(biāo)準(zhǔn)，向精細(xì)建筑公司支付延期付款違約金（自2003年5月30日起至付清工程欠款之日止）；

三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，雙方當(dāng)事人未提出上訴，一審判決發(fā)生法律效力。

三、主要觀點(diǎn)和理由

（一）結(jié)算工程款應(yīng)綜合考慮合同約定和變更合同價(jià)款因素

合同約定的結(jié)算方式為固定總價(jià)。本案承發(fā)包雙方當(dāng)事人在施工合同中約定的工程結(jié)算方式為固定總價(jià)的結(jié)算方式。建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第12條規(guī)定：“合同價(jià)可以采用以下方式：

（一）固定價(jià)。合同總價(jià)或者單價(jià)在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)不可調(diào)整??”第13條規(guī)定：“發(fā)承包雙方當(dāng)事人確定合同價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)環(huán)境和生產(chǎn)要素價(jià)格變化對(duì)合同的影響?！北景甘┕ず贤s定，施工范圍：框架18層，施工圖紙范圍內(nèi)的土建、水、電、暖、衛(wèi)、電氣工程，包工包料，施工面積20000平方米。工程價(jià)款暫定1900萬(wàn)元，建筑材料價(jià)格漲跌幅度為目前市場(chǎng)平均價(jià)格20%內(nèi)時(shí)，合同價(jià)不能調(diào)整；圖紙范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，可調(diào)整工程價(jià)款，但幅度上下不超出200萬(wàn)元。

合同約定表明，1900萬(wàn)元為固定總價(jià)的結(jié)算方式?！敖ㄖ牧蟽r(jià)格漲跌幅度為目前市場(chǎng)平均價(jià)格20%內(nèi)時(shí)，合同價(jià)不能調(diào)”屬于建設(shè)部規(guī)章規(guī)定的“合同總價(jià)或者單價(jià)在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)不可調(diào)整”范疇。“圖紙范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，可調(diào)整工程價(jià)款”，為合同約定的工程價(jià)款可調(diào)整的范圍；“但調(diào)整幅度上下不超出200萬(wàn)元”，為合同約定的工程價(jià)款可調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。目前，建筑市場(chǎng)大多數(shù)施工合同采取固定的方式結(jié)算工程價(jià)款，一般都是約定有可調(diào)整合同價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)范圍，即屬于建設(shè)部部頒布規(guī)章的“應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)環(huán)境和生產(chǎn)要素價(jià)格變化對(duì)合同價(jià)的影響”因素的情形。從理論上講，采用固定價(jià)作為結(jié)算方式的建設(shè)工程一般為工程量小、價(jià)款少的工程，一般適用于500萬(wàn)元以下的小額工程。工程量大、工程費(fèi)用高的工程。一般適合采用可調(diào)價(jià)的方式結(jié)算工程價(jià)款。成本加酬金的結(jié)算方式適合予翻建、改建舊工程的建設(shè)項(xiàng)目。但目前我國(guó)建筑市場(chǎng)未按照理論上設(shè)定的三種結(jié)算方式，結(jié)合工程性質(zhì)和工程量大小進(jìn)行結(jié)算；而是按照施工合同范本的要求，主要采取可調(diào)價(jià)和固定價(jià)方式進(jìn)行工程結(jié)算。

本案合同在履行過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更，施工企業(yè)承建的房屋加層，變更了原合同約定的施工范圍，設(shè)計(jì)變更已經(jīng)超出了設(shè)計(jì)圖紙范圍，并因此引發(fā)相應(yīng)的工程結(jié)構(gòu)變更。工程價(jià)款按固定價(jià)結(jié)算，是指在合同約定的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，即在“圖紙范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，可調(diào)整工程價(jià)款，但幅度上下不超出200萬(wàn)元”。本案加層部分引起的工程量變化，不屬于合同約定的調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)范圍，而應(yīng)按實(shí)際造價(jià)，另行據(jù)實(shí)結(jié)算。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）第16條第2款規(guī)定：“因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人對(duì)該部分工程價(jià)款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款?！北景讣磳儆谝蛟O(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的工程量變化，按照《司法解釋》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)結(jié)算。本案雙方當(dāng)事人以簽證方式確認(rèn)因設(shè)計(jì)變更致工程量增加，而引發(fā)工程價(jià)款增加數(shù)額為280萬(wàn)元，工期延長(zhǎng)4個(gè)月。按施工合同和設(shè)計(jì)變更后的簽證內(nèi)容，本案工程建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)款的約定方式為：“在1900萬(wàn)元固定總價(jià)范圍內(nèi)，按照合同約定風(fēng)險(xiǎn)范圍可調(diào)整合同價(jià)款；對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)范圍外，因設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致增加的工程量?jī)r(jià)款為280萬(wàn)元?！比绫景冈O(shè)計(jì)變更后增加的工程造價(jià)沒(méi)有約定且不能通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致的，人民法院應(yīng)對(duì)整體工程造價(jià)進(jìn)行鑒定，或按司法解釋規(guī)定，可以參照簽約時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格信息，據(jù)實(shí)結(jié)算工程款。

（二）發(fā)包人未在催款函約定期間回復(fù)，視為認(rèn)可施工人報(bào)價(jià)

本案合同約定的工程款，由預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款三部分組成。施工人在工程竣工并經(jīng)五方驗(yàn)收合格后，向業(yè)主報(bào)送工程竣工結(jié)算文件，業(yè)主拖延審價(jià)，致使工程結(jié)算無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。在此種情況下，施工人向發(fā)包人發(fā)出了經(jīng)公證的緊急催款函，并約定了審價(jià)期間。此函性質(zhì)為要約，發(fā)包人簽收此函即為承諾，視為接受函示內(nèi)容，成為施工合同的組成部分，對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力，雙方均應(yīng)受此函內(nèi)容約束?！端痉ń忉尅返?20條規(guī)定，當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定的期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。原建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第16條第1款第(2)項(xiàng)規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收：

（二）發(fā)包方應(yīng)當(dāng)在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可。第2款約定，發(fā)承包雙方在合同中對(duì)上述事項(xiàng)沒(méi)有約定的，可認(rèn)可其約定期限均為28日。原建設(shè)部規(guī)章與《司法解釋》比較而言，按規(guī)章規(guī)定，施工人“竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可”，不需要“當(dāng)事人約定”這一前提；而適用《司法解釋》的前提必須是有“當(dāng)事人約定”，否則，不能按照施工人報(bào)價(jià)結(jié)算。本案施工人在向發(fā)包人發(fā)出緊急催款函上注明，甲方在函示期間內(nèi)不能回復(fù)意見(jiàn)，視為認(rèn)可施工人報(bào)價(jià)。此函示屬于當(dāng)事人約定范疇，應(yīng)當(dāng)適用“司法解釋”的規(guī)定。

延伸此問(wèn)題，按原建設(shè)部發(fā)布的施工合同范本通用條款第33.3條規(guī)定的內(nèi)容，如發(fā)包人在28天內(nèi)未審價(jià)的，能否按照《司法解釋》第20條規(guī)定，產(chǎn)生“逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認(rèn)可”的法律后果？最高人民法院在(2005)民一他字第23號(hào)《關(guān)于發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，是否視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的復(fù)函》中明確指出：建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本中的通用條款第33條第3款的約定，不能簡(jiǎn)單推論出，雙方當(dāng)事人具有發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件一定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可承包人提 交的竣工結(jié)算文件的一致的意思表示，承包人提交的竣工結(jié)算文件不能作為工程款結(jié)算的依據(jù)。

四、最高人民法院民一庭意見(jiàn)

合同約定按固定總價(jià)方式結(jié)算工程款的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的不同風(fēng)險(xiǎn)范圍，可以或者不能調(diào)整工程價(jià)款。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致超出合同約定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)的工程量或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)變化，應(yīng)按照司法解釋規(guī)定據(jù)實(shí)結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。

發(fā)包人未在合同約定的審價(jià)期限內(nèi)審價(jià)，視為認(rèn)可施工人報(bào)價(jià)；合同約定，既可以體現(xiàn)在施工合同中，也可以在履約甚至結(jié)算階段作出。

第四篇：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容范文

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

綜合服務(wù)

1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

2、簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，建立有財(cái)務(wù)管理公開、監(jiān)督制度。

3、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示12小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。

4、應(yīng)用專門的物業(yè)管理軟件、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。

5、按合同適時(shí)組織開展文體娛樂(lè)活動(dòng)。

6、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)85%以上，及時(shí)改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)。

7、小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

8、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識(shí)高，行為語(yǔ)言規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。

9、適時(shí)對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。

(二)房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

1、按物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。

2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，各組團(tuán)、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)明顯。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。

4、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門。

5、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

6、每?jī)赡暌淮螌?duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施。

7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每三日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

8、急修1小時(shí)內(nèi)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，建立有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，標(biāo)志、標(biāo)識(shí)齊全，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修養(yǎng)護(hù)情況良好；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

3、明確設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。

5、小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標(biāo)志。

6、水、電、電梯、中央空調(diào)、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

7、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上。

8、容易危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

9、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢；建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)

1、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長(zhǎng)一般，無(wú)枯死、無(wú)樹掛；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹在半個(gè)月內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

2、草坪平整，及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生，無(wú)垃圾、無(wú)煙頭紙屑；

3、綠籬適時(shí)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

4、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無(wú)明顯跡象。

5、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。

6、綠化地設(shè)有提示人們愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。

（五）保潔服務(wù)

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清；保持垃圾設(shè)施清潔、無(wú)異味。

2、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每半個(gè)月拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半個(gè)月清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每半個(gè)月擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。

3、共用雨、污水管道每?jī)赡晔柰?次；雨水井、化糞井、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，保持通暢；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

5、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況開展消毒和滅蟲除害工作

（六）協(xié)助公共秩序

1、門崗室整潔，公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標(biāo)志。

2、設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10個(gè)小時(shí)有專人站崗值守，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施有效管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

4、按照規(guī)定路線和時(shí)間24小時(shí)進(jìn)行有計(jì)劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄。

5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；

第五篇：物業(yè)服務(wù)合同

****購(gòu)物中心物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方 ：*** 法定代表人： 聯(lián)絡(luò)地址 ： 郵編：

乙方（承租方）： 身份證號(hào)／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 法定代表人：

聯(lián)絡(luò)地址： 郵編： 乙方承租商鋪基本情況：

坐落位置： 層 號(hào) ；

租賃面積：平方米； 類 型： 商 業(yè)

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方分別作為（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”、“物業(yè)”）的物業(yè)管理人和本物業(yè)商鋪使用人，就甲方為乙方提供物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及本協(xié)議約定，甲方為乙方提供如下物業(yè)管理服務(wù)：

1、本物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、維修、保養(yǎng)服務(wù)。

2、本物業(yè)公共區(qū)域的保潔、公共秩序維護(hù)、公共綠化地養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。

3、本物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他雙方協(xié)商的有償服務(wù)。第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利義務(wù)

1、甲方應(yīng)對(duì)本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目維護(hù)、修繕。

2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，但除甲方存在過(guò)錯(cuò)外，不承擔(dān)對(duì)乙方及其雇員、顧客的人身?yè)p害及其財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)。

3、甲方應(yīng)接受政府相關(guān)部門指導(dǎo)，協(xié)助政府相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，協(xié)調(diào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防自查、自救工作，制止和糾正本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，并及時(shí)向有關(guān)政府部門報(bào)告違反法律法規(guī)等規(guī)定的行為。

4、甲方應(yīng)及時(shí)向乙方通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受相關(guān)政府部門的指導(dǎo)，及時(shí)處理投訴。

5、甲方結(jié)合實(shí)際情況，依法制定本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定，并書面（包括以公告的方式）告知乙方。

6、甲方應(yīng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

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7、甲方應(yīng)在不損害他人合法權(quán)益及社會(huì)公共權(quán)益的前提下，按照雙方約定或協(xié)商確定費(fèi)用，向乙方提供本協(xié)議約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。

8、甲方接受本物業(yè)發(fā)展商委托對(duì)其保留的建筑部位及設(shè)施設(shè)備，包括但不限于外墻體廣告位、經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)、內(nèi)外廣場(chǎng)、樓頂?shù)冗M(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并收取相關(guān)費(fèi)用。

9、甲方對(duì)乙方及其雇員和顧客違反物業(yè)管理法規(guī)政策、本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定（包括《裝修手冊(cè)》，《租戶手冊(cè)》，《消防責(zé)任書》，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理守則，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)管理，消防管理等相關(guān)制度）及本協(xié)議的行為進(jìn)行處理，包括但不限于責(zé)令停止違法違規(guī)行為，要求乙方承擔(dān)賠償責(zé)任及支付違約金，對(duì)不按時(shí)足額繳納有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為者，有權(quán)依法中止或停止提供物業(yè)服務(wù)（包括但不限于公共秩序維護(hù)、保潔、空調(diào)、貨品出入、照明、停車、供水等），并采取符合本協(xié)議約定的催繳催改措施。

10、甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，包括：統(tǒng)一招商和調(diào)整布局，統(tǒng)一組織開業(yè)儀式，統(tǒng)一進(jìn)行商鋪裝修管理，統(tǒng)一組織宣傳推廣和營(yíng)銷活動(dòng)，統(tǒng)一日常營(yíng)運(yùn)管理，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金和促銷費(fèi)用等。但雙方特別明確，甲方不承擔(dān)乙方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

11、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

12、甲方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用。

13、如乙方工作人員因服務(wù)態(tài)度不佳被顧客投訴，經(jīng)雙方調(diào)查后情況屬實(shí)，甲方有權(quán)要求乙方立即整改，包括更換人員等。如一個(gè)月內(nèi)乙方因服務(wù)態(tài)度和商品質(zhì)量問(wèn)題被顧客在本物業(yè)的總服務(wù)臺(tái)投訴達(dá)到3次以上，甲方有權(quán)要求乙方停業(yè)整頓，停業(yè)期間仍應(yīng)繳納租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，因此造成的所有損失由乙方自行承擔(dān)。乙方對(duì)此沒(méi)有異議。

14、其他法律法規(guī)確定的權(quán)利及義務(wù)。(二)乙方的權(quán)利義務(wù)

1、接受甲方提供的物業(yè)服務(wù)，就物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議。

2、乙方自行承擔(dān)在本物業(yè)投資和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部風(fēng)險(xiǎn)，不得因甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理而要求甲方對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)承擔(dān)任何責(zé)任。

3、乙方應(yīng)遵守甲方制定的本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定。

4、乙方應(yīng)按時(shí)向甲方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用或代收代繳費(fèi)用。

5、乙方裝飾裝修所承租商鋪時(shí)，應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)消防安全、裝飾裝修管理等法規(guī)及甲方制定的有關(guān)裝飾裝修管理制度規(guī)定。

6、乙方未經(jīng)政府及甲方批準(zhǔn)，不得以任何形式改變、損害本物業(yè)原有建筑主體結(jié)構(gòu)和消防分隔等設(shè)施；不得以任何理由占用、損壞本物業(yè)的公共區(qū)域、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，乙方應(yīng)事前書面申請(qǐng)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可在甲方監(jiān)督下合理使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，乙方應(yīng)予賠償。

7、乙方應(yīng)遵守本物業(yè)消防安全管理規(guī)定，承擔(dān)商鋪經(jīng)營(yíng)相關(guān)的消防責(zé)任。乙方應(yīng)在開業(yè)后每年十月份與甲方簽訂一次《消防安全責(zé)任書》，積極參與、配合甲方組織的消防培訓(xùn)和演練，并對(duì)其使用區(qū)域內(nèi)的滅火器等消防安防器具、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，按政府相關(guān)部門要求進(jìn)行檢測(cè)，保證其能夠正常使用。

8、乙方應(yīng)按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方

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面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

9、乙方未經(jīng)甲方同意不得將任何物件（包括標(biāo)牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻和公共部位的墻壁上，不得利用物業(yè)從事非法活動(dòng)，不得將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品帶入、存放在本物業(yè)內(nèi)；在鋪內(nèi)設(shè)立貨品堆放處、辦公室等需要按照消防要求安裝煙感、噴淋、防爆燈等設(shè)施，商鋪貨品堆放處須符合消防要求，貨架須采用金屬材質(zhì)。

10、乙方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議之約定，接受甲方的統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)管理，繳納統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金及促銷費(fèi)與其他費(fèi)用，并執(zhí)行本物業(yè)統(tǒng)一開業(yè)、營(yíng)業(yè)、促銷等經(jīng)營(yíng)管理方面之規(guī)定。

11、乙方應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定的經(jīng)營(yíng)范圍和品牌從事有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

12、乙方如需并依法且按照商鋪?zhàn)赓U合同約定可以轉(zhuǎn)租所承租商鋪，則在簽署物業(yè)轉(zhuǎn)租的書面協(xié)議前三十日內(nèi)應(yīng)書面通知甲方，并確保轉(zhuǎn)承租人在進(jìn)入租賃區(qū)域前與甲方簽訂完成物業(yè)管理協(xié)議，否則乙方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議項(xiàng)下責(zé)任。乙方為轉(zhuǎn)承租人履行物業(yè)管理協(xié)議項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

13、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償其營(yíng)業(yè)員、顧客等違反本物業(yè)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定造成的損失；負(fù)責(zé)教育、管理監(jiān)管其成員、代理人、雇員或其他使用者遵守服從本協(xié)議和有關(guān)規(guī)定，對(duì)于上述人員與本物業(yè)有關(guān)的任何違約或侵權(quán)行為，除當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任外，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

14、乙方應(yīng)根據(jù)甲方規(guī)定的時(shí)間、路線、方式運(yùn)輸貨物。

15、乙方營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的垃圾必須袋裝，干/濕分開，并按甲方規(guī)定時(shí)間自行運(yùn)送至位于本物業(yè)地下停車場(chǎng)內(nèi)的公共垃圾站；各類裝修施工所產(chǎn)生的建筑垃圾、及餐飲廚余垃圾等非營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的垃圾由甲方代為聯(lián)絡(luò)，由公共垃圾站清運(yùn)出本物業(yè)，乙方應(yīng)按甲方及政府有關(guān)規(guī)定付費(fèi)，其費(fèi)用不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中；乙方若有特殊需求，需與甲方協(xié)商，并以書面方式確認(rèn)。

16、未經(jīng)甲方書面許可，乙方不得在本物業(yè)內(nèi)承租商鋪范圍以外的任何地方，從事任何經(jīng)營(yíng)和推廣活動(dòng)。

17、乙方應(yīng)保證其營(yíng)業(yè)人員至少有1人參加過(guò)由消防主管部門舉辦的消防培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后，執(zhí)證上崗。

18、法律法規(guī)規(guī)定的承租方和物業(yè)使用人的其他權(quán)利和義務(wù)。第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)

1、乙方按承租商鋪的套內(nèi)建筑面積（以租賃合同確定為準(zhǔn)）繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)暫定每平方米每月人民幣 元（拾元整）。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含了以下費(fèi)用：（未注明空調(diào)費(fèi)用）

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的能耗和日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、消殺費(fèi)用；（4）物業(yè)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）相關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理利潤(rùn)；

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（10）雙方商定的其他費(fèi)用。

上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費(fèi)，不含有償服務(wù)費(fèi)。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)自【計(jì)租日】起計(jì)收。交付日應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定予以確定。

乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次性交納首期（三個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除首期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每三個(gè)月為一個(gè)支付期，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)支付期的最后一個(gè)月的25日前向甲方一次性足額支付下個(gè)支付期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（遇法定節(jié)假日延期至節(jié)假日后第一個(gè)工作日）。

甲方有權(quán)根據(jù)測(cè)算重新確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但在開業(yè)日起一年（365天）內(nèi)執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)每平方米每月50元人民幣。其后，甲方有權(quán)根據(jù)本物業(yè)所在地城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙方明白并同意其后每個(gè)日歷年應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按甲方發(fā)出書面通知（包括公告形式）載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(如甲方未發(fā)出通知，則按上一年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

（二）其他費(fèi)用

1、乙方應(yīng)當(dāng)獨(dú)立計(jì)量并承擔(dān)所承租商鋪所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、等能源費(fèi)用，以上費(fèi)用在本協(xié)議中統(tǒng)稱為公用事業(yè)費(fèi)用。本物業(yè)水、電、燃?xì)獾饶茉丛趥魉瓦^(guò)程損耗所產(chǎn)生的能源費(fèi)用，按如下約定處理：

（1）用水單價(jià)為：【 元/噸】，包括損耗能源費(fèi)；

（2）用電單價(jià)為：【 元/度】，乙方應(yīng)按照其承租商鋪的實(shí)際用電量占本物業(yè)的總用電量的比例分?jǐn)偰芎?。?）燃?xì)赓M(fèi)由乙方直接向燃?xì)夤局Ц叮曳綉?yīng)按燃?xì)夤疽?guī)定承擔(dān)能耗。乙方應(yīng)在繳納相關(guān)能源費(fèi)用的同時(shí)，將應(yīng)分?jǐn)偟哪茉磽p耗費(fèi)用一并向甲方繳納。如遇公用事業(yè)部門調(diào)價(jià)，能源費(fèi)用單價(jià)應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。

2、乙方店內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管的電費(fèi)均由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。

3、乙方應(yīng)按本物業(yè)統(tǒng)一規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納空調(diào)費(fèi)。

4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，乙方單獨(dú)向甲方交納。裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)為 8.5 元/㎡，計(jì)費(fèi)面積按租賃合同載明面積確定，下同。

5、乙方為餐飲承租商戶的，應(yīng)按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定自行交納相關(guān)費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

6、如乙方經(jīng)營(yíng)政府對(duì)垃圾處理有特殊規(guī)定的項(xiàng)目，如醫(yī)療服務(wù)等，則垃圾清運(yùn)及費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。

7、為保障經(jīng)營(yíng)安全，達(dá)到防火要求，乙方為餐飲承租商戶的，乙方承諾至少每日清潔一次罩面，至少每月清理一次抽油煙機(jī)、濾油器、油煙管道，并達(dá)到防火規(guī)范的要求；乙方可選擇自行清洗、或由甲方統(tǒng)一清洗，有關(guān)清洗費(fèi)由乙方自行承擔(dān)；如乙方自行清洗后未達(dá)到防火要求，甲方有權(quán)采取包括但不僅限于停止水、電供應(yīng)及報(bào)告政府消防主管部門處罰等措施，直至乙方符合有關(guān)防火要求，由此而造成的經(jīng)營(yíng)損失由乙方承擔(dān)。

8、如乙方需要在本物業(yè)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間之外加時(shí)營(yíng)業(yè)，應(yīng)提前24小時(shí)書面報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；實(shí)際產(chǎn)生的加時(shí)空調(diào)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方向甲方據(jù)實(shí)支付。

9、乙方應(yīng)按照公用事業(yè)部門或甲方的收費(fèi)通知按時(shí)足額交納其他費(fèi)用。

（三）履約保證金

乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日一次性向甲方交納相當(dāng)于兩個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)的履約保證金。如乙方未能按照本協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、空調(diào)費(fèi)或違約金，以及違反管理制度導(dǎo)致罰款、賠償金，甲方有權(quán)以全部或部分履約保證金沖抵乙方應(yīng)交費(fèi)用。履約保證金不足以沖抵前述欠費(fèi)的，甲方有權(quán)向乙方追索。

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乙方應(yīng)在接到甲方書面通知后5日內(nèi)將履約保證金補(bǔ)足，否則，按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在30 日內(nèi)將履約保證金余額（如有）無(wú)息退還給乙方。

（四）質(zhì)量保證金

乙方同意在本協(xié)議簽訂時(shí)向甲方繳納質(zhì)量保證金共計(jì)人民幣10,000元（壹萬(wàn)元）整，作為乙方在經(jīng)營(yíng)期間按時(shí)開店?duì)I業(yè)、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營(yíng)之擔(dān)保。當(dāng)發(fā)生商鋪不按時(shí)開業(yè)，或者出售的商品質(zhì)量不符合國(guó)家規(guī)定或有損于商業(yè)廣場(chǎng)的整體聲譽(yù)，或者乙方違規(guī)經(jīng)營(yíng)遭到政府部門處罰，可能對(duì)本物業(yè)造成不利影響時(shí)，甲方有權(quán)（非義務(wù)）以質(zhì)量保證金代為支付（具體金額以書面通知為準(zhǔn)）對(duì)消費(fèi)者、受損方的退貨款、賠償款，或政府罰款等。

乙方在接到甲方書面通知后5日內(nèi)將質(zhì)量保證金補(bǔ)足，否則，應(yīng)按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無(wú)息退還給乙方。

（五）乙方可以以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬或銀行匯款的方式向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，按該等方式支付的款項(xiàng)均以甲方實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日，付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

（六）在征得本物業(yè)業(yè)主書面同意的情況下，乙方可以轉(zhuǎn)租，但應(yīng)在簽署轉(zhuǎn)租協(xié)議前應(yīng)繳清之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。

第四條 代收代繳費(fèi)用

如有關(guān)部門及乙方委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)等代收代繳服務(wù)，具體方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本協(xié)議及有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。

第五條 保險(xiǎn)

（一）甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)為本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。

（二）乙方負(fù)責(zé)在開業(yè)前對(duì)其自用部位（包括自行完成的裝修等），自用設(shè)施設(shè)備，租賃區(qū)域的財(cái)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)進(jìn)行投保并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，并向甲方提供合法有效的保險(xiǎn)單及保費(fèi)交納憑據(jù)復(fù)印件。

（三）本物業(yè)正式交付使用后，發(fā)生任何保險(xiǎn)事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)立即分別向保險(xiǎn)公司報(bào)案，并協(xié)助共同分析查明原因，辦理索賠。

第六條 違約責(zé)任

（一）甲乙雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）如乙方逾期支付或補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)費(fèi)、保證金或其他應(yīng)繳費(fèi)用的，乙方除應(yīng)如數(shù)支付或補(bǔ)足外，每逾期一日，按應(yīng)付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期超過(guò)15日的，甲方有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。

（三）如乙方違反物業(yè)管理規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方限期糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權(quán)按物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定追究乙方責(zé)任，并有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。

（四）雙方確定，甲方無(wú)需就以下原因所致?lián)p害承擔(dān)責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)中斷，因任何原因?qū)е碌奈飿I(yè)價(jià)值貶損；

2、因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害；

3、因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而臨時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用；

4、因非甲方責(zé)任造成的供水、供電、空調(diào)、通訊、有線電視及其他公用設(shè)施設(shè)備的中斷、障礙及損失；

5、因乙方不繳納或未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或其他有關(guān)費(fèi)用，以及因乙方責(zé)任致使甲方無(wú)法完成物業(yè)服務(wù)或達(dá)不

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到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、經(jīng)本物業(yè)業(yè)主同意的工程改造或商鋪調(diào)整導(dǎo)致的損害。第七條 緊急狀況

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生天然氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財(cái)產(chǎn)損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任，其他事宜雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第八條 不可抗力

如發(fā)生不可抗力事件致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第九條 爭(zhēng)議解決

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商無(wú)法解決的，雙方約定向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

第十條 附則

1、本協(xié)議的效力及于乙方的員工、顧客、訪客等相關(guān)人員，該等人員違反本協(xié)議約定的，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

2、本協(xié)議約定的甲方對(duì)乙方的通知，除本協(xié)議另有約定外，留置于乙方所租商鋪屬于有效送達(dá)乙方。第十一條 其他

1、本協(xié)議自甲方簽字蓋章、乙方簽字（自然人）或蓋章（法人）之日起生效；一式五份，甲方四份，乙方一份，具有同等效力。

2、如本協(xié)議與商鋪?zhàn)赓U合同約定存在不一致時(shí)，應(yīng)以商鋪?zhàn)赓U合同為準(zhǔn)。乙方承租商鋪?zhàn)赓U合同終止時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止，但如相關(guān)費(fèi)用尚未結(jié)清，則有關(guān)費(fèi)用結(jié)算、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決條款繼續(xù)有效。

附件1：消防責(zé)任書。

附件2：物業(yè)管理界面劃分。

甲方：**** 乙方：

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

年 月 日 年 月 日

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附件1：

消防安全責(zé)任書

甲方：北京船洋商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）；

乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）。

為創(chuàng)建北京ONE購(gòu)物中心（下稱購(gòu)物中心）安全穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，確保購(gòu)物中心場(chǎng)的消防安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、公安部令第61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責(zé)任書。

一、甲方的責(zé)任

（一）建立健全消防安全制度和組織，實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定各級(jí)消防安全責(zé)任人、管理人，對(duì)本單位工作人員進(jìn)行消防培訓(xùn)。

（二）對(duì)乙方開展消防安全宣傳教育，督導(dǎo)乙方建立健全安全管理工作組織、責(zé)任和制度，并對(duì)乙方落實(shí)情況進(jìn)行檢查。

（三）建立廣場(chǎng)區(qū)域的義務(wù)消防隊(duì)，制定消防和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。

（四）與乙方簽訂消防安全責(zé)任書，制定實(shí)施符合消防法律法規(guī)要求的消防安全制度和消防安全工作操作規(guī)程。

（五）組織開展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時(shí)消除各種隱患。

（六）組織開展商戶營(yíng)業(yè)期間以及閉店后的餐飲安全檢查工作。定期對(duì)餐飲商戶排油煙清洗情況進(jìn)行檢查。

（七）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定完善消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無(wú)阻。

（八）審批乙方裝修、明火作業(yè)、促銷等活動(dòng)的消防安全手續(xù)，監(jiān)控其消防措施的落實(shí)和執(zhí)行。

（九）定期對(duì)商戶進(jìn)行消防安全知識(shí)培訓(xùn)，提高其安全防范意識(shí)和安全工作技能。

（十）負(fù)責(zé)牽頭成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全委員會(huì)，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的工作關(guān)系。

（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現(xiàn)場(chǎng)，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進(jìn)入乙方區(qū)域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無(wú)需賠償。

（十二）法律法規(guī)及合同規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他責(zé)任。

二、乙方的責(zé)任

（一）承擔(dān)租賃區(qū)域內(nèi)消防安全責(zé)任。

（二）嚴(yán)格貫徹國(guó)家、省、市有關(guān)消防安全法規(guī)，配合甲方實(shí)施在本廣場(chǎng)的消防安全管理工作。

（三）管理好承租區(qū)域內(nèi)的專用消防設(shè)施設(shè)備和器材，確保其完好有效。自行采購(gòu)的消防設(shè)施設(shè)備和器材按要求自行維護(hù)保養(yǎng)，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門下禁止放置任何物品，影響功能及使用。

（四）依據(jù)法律法規(guī)成立承租區(qū)域內(nèi)的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防培訓(xùn)和演練并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)給甲方；每天開業(yè)前、后各檢查一次責(zé)任區(qū)域落實(shí)安全措施情況。

（五）乙方如需明火作業(yè)，必須報(bào)甲方批準(zhǔn)，辦理《動(dòng)火作業(yè)許可證》，并采取相應(yīng)防火措施后方可實(shí)施。在營(yíng)業(yè)

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期間嚴(yán)禁動(dòng)用明火。因裝修或動(dòng)火引起的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。

（六）乙方裝修施工應(yīng)遵守甲方的《裝修手冊(cè)》，并報(bào)消防職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全由乙方負(fù)責(zé)落實(shí)，甲方有權(quán)監(jiān)管。

（七）消防設(shè)施已通過(guò)消防主管部門同意使用，因管理不善和使用不當(dāng)造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責(zé)任和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門組織的消防教育培訓(xùn)，履行相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。

（九）自行遵守地下停車場(chǎng)消防安全管理規(guī)定，不得帶入、存放易燃易爆和危險(xiǎn)品貨品，人員和車輛、貨物不得占用和遮檔消防設(shè)施設(shè)備、標(biāo)識(shí)以及消防通道。

（十）經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)電器容量增容，需報(bào)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施。

（十一）乙方按照廚房設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行操作，廚房不準(zhǔn)存放易燃易爆物品。

（十二）對(duì)承租區(qū)域內(nèi)火源、電氣、燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施要有專人負(fù)責(zé)，并經(jīng)常維修、保養(yǎng)，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。

（十三）員工會(huì)正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災(zāi)、油類火災(zāi)的滅火方法，對(duì)設(shè)施器材定期檢查，發(fā)現(xiàn)失效及時(shí)進(jìn)行更換。

（十四）乙方按照餐飲行業(yè)規(guī)范定期對(duì)排油煙系統(tǒng)進(jìn)行清洗。

（十五）乙方在每日閉店時(shí)指定專人進(jìn)行水、電、氣關(guān)閉，并由商管公司值班人員進(jìn)行核實(shí)。

（十六）乙方舉辦促銷、焰火集會(huì)、燈會(huì)、展會(huì)等其他有火災(zāi)危險(xiǎn)的大型活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確當(dāng)事各方的消防安全責(zé)任，并經(jīng)甲方及消防、職能部門批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，安全責(zé)任由乙方自負(fù)。

（十七）法律法規(guī)及合同規(guī)定的物業(yè)使用人的其他責(zé)任。

三、其他事項(xiàng)

（一）本責(zé)任書自簽訂之日起生效。

（二）本責(zé)任書一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，政府相關(guān)部門備案一份。

（三）本責(zé)任書雙方共同遵守執(zhí)行，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

（四）本責(zé)任書由甲方及政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。

甲方代表： 乙方代表：

單位（蓋章）： 單位（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

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附件2：

物業(yè)管理界面劃分

1.0 設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、運(yùn)行管理界面 1.1 中央空調(diào)系統(tǒng)及通風(fēng)排煙

1.1.1 租賃區(qū)域內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)如風(fēng)柜機(jī)、盤管風(fēng)機(jī)、管道（包括附屬設(shè)備）及管道保溫、機(jī)組的電源控制柜等的日常維保、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.1.2 租賃區(qū)域通風(fēng)、排煙系統(tǒng)及其附屬控制開關(guān)柜、管道等設(shè)施設(shè)備的日常維保、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)； 1.1.3 購(gòu)物中心共用的中央空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)（含供暖系統(tǒng)、冷凝蒸發(fā)器、冷凍（卻）水泵機(jī)組、管道及其附件等）的日常維修（含季度、檢查）、保養(yǎng)（含一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由甲方承擔(dān)；

1.1.4 共用的空調(diào)機(jī)房設(shè)備開啟由甲方操作及管理，機(jī)房的管理由甲方負(fù)責(zé)； 1.2 高低壓配電系統(tǒng)

1.2.1 購(gòu)物中心公共區(qū)域高、低壓配電系統(tǒng)包括但不限于變壓器、高低壓開關(guān)柜、各類電井、電容器柜等日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及定期檢測(cè)及相關(guān)費(fèi)用（含能耗及各類相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由甲方負(fù)責(zé)；

1.2.2 乙方獨(dú)立使用的變壓器、聯(lián)絡(luò)柜補(bǔ)償柜、配電柜等高壓設(shè)施的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.2.3 租賃區(qū)域內(nèi)的配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)包括但不限于其獨(dú)立使用的室內(nèi)照明系統(tǒng)等的日常維護(hù)保養(yǎng)、使用管理及相關(guān)費(fèi)用（含能耗）由乙方承擔(dān)；

1.2.4 租賃區(qū)域內(nèi)樓梯間、設(shè)備用房、出入口區(qū)域的照明的維保、能耗等費(fèi)用由乙方承擔(dān)；乙方專用廣告照明的維保、能耗等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

1.3 給排水系統(tǒng)

1.3.1 從分戶計(jì)量水表至租賃區(qū)域的給水系統(tǒng)，及乙方專用空調(diào)系統(tǒng)的補(bǔ)水系統(tǒng)的日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；

1.3.2 購(gòu)物中心共用的生活水箱消毒、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、人工等產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)； 1.3.3 乙方專用的隔油池、污水井及污水處理等排水、排污設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)并承擔(dān)費(fèi)用； 1.3.4 租賃區(qū)域內(nèi)排水地漏、排水管道、閥門、法蘭等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)； 1.3.5 共用水泵房設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、操作及管理由甲方負(fù)責(zé)，機(jī)房的管理由甲方負(fù)責(zé)； 1.4 電、扶梯系統(tǒng)

1.4.1 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的、供乙方獨(dú)立使用的電扶梯、貨梯的日常維修、運(yùn)行管理、專業(yè)保養(yǎng)及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.4.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的共用電扶梯、貨梯的日常維修、專業(yè)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及檢測(cè)費(fèi)用）由甲

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方負(fù)責(zé)。

1.5 消防系統(tǒng)

1.5.1 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供給乙方獨(dú)立使用的消防煙感報(bào)警系統(tǒng)、消火栓及噴淋系統(tǒng)、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報(bào)警背景廣播、消防排煙等設(shè)施設(shè)備的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.5.2 乙方與甲方或與其他承租方共用消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)主機(jī)系統(tǒng)、消防水泵、消防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、防火卷簾門、緊急疏散指示照明、消防報(bào)警背景廣播、消防排煙、噴淋等設(shè)施設(shè)備的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理由甲方負(fù)責(zé)；

1.6 其他

1.6.1 租賃區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備包括但不限于弱電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、裝飾裝修等日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相關(guān)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.6.2 甲方有權(quán)對(duì)乙方使用的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)等工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查；乙方須定期向甲方提供有關(guān)運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄及保養(yǎng)計(jì)劃，包括但不限于對(duì)外進(jìn)行專業(yè)承包及須由政府相關(guān)部門定期檢測(cè)的內(nèi)容報(bào)告；

1.6.3 租賃區(qū)域以外的公共設(shè)施設(shè)備包括但不限于弱電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、外圍地面等日常維修保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用（含能耗，乙方獨(dú)立使用的除外）由甲方負(fù)責(zé)；

1.6.4 租賃區(qū)域所涉及的建筑主體結(jié)構(gòu)（如基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、屋面等）的維修及每年一次的外墻清洗由甲方負(fù)責(zé)；

1.6.5 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供給乙方專用的設(shè)備設(shè)施包括并不限于空調(diào)系統(tǒng)、電梯和/或扶梯、高低壓變配電系統(tǒng)的年檢以及大中修、改造、更新等工作，由乙方負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；

1.6.6 乙方自行購(gòu)置的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。2.0 安全及環(huán)境管理界面 2.1 安全管理界面

2.1.1 租賃區(qū)域內(nèi)的安全及消防管理由乙方自行負(fù)責(zé)； 2.1.2 租賃區(qū)域外公共部分的安全及消防管理由甲方負(fù)責(zé)；

2.1.3 甲方配合和協(xié)助當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)公共區(qū)域的區(qū)域進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視，協(xié)助公安等政府職能部門對(duì)發(fā)現(xiàn)任何違反國(guó)家法律法規(guī)的行為進(jìn)行制止，并報(bào)政府相關(guān)部門處理。

2.2 環(huán)境管理界面

2.2.1 租賃區(qū)域內(nèi)保潔、綠化工作由乙方自行負(fù)責(zé)；但由乙方對(duì)租賃區(qū)域外造成污染的，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)清理至達(dá)到甲方清潔標(biāo)準(zhǔn)或按甲方要求補(bǔ)償相應(yīng)衛(wèi)生保潔費(fèi)；

2.2.2 租賃區(qū)域內(nèi)日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的垃圾（不包括建筑施工等垃圾）由乙方自行清運(yùn)至甲方指定的垃圾堆放點(diǎn)；租賃區(qū)域內(nèi)的消殺費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；

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2.2.3 購(gòu)物中心公共區(qū)域的保潔、綠化由甲方負(fù)責(zé)。3.0 停車場(chǎng)及其他區(qū)域管理界面 3.1 甲方接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

3.2 乙方停車（包括供配貨及購(gòu)物車輛等）均應(yīng)按照租賃合同相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行；

3.3 租賃區(qū)域外的公共場(chǎng)所包括但不限于建筑物外的廣場(chǎng)、公共通道、天臺(tái)、樓頂、外墻面歸甲方統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)、使用、收益；未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得擅自使用（本合同、《租賃合同》或甲、乙雙方另有約定的除外）； 3.4 乙方利用商業(yè)廣場(chǎng)公共區(qū)域舉辦商品促銷、展示等活動(dòng)，須在活動(dòng)舉辦前至少3個(gè)工作日向甲方提出書面申請(qǐng)，經(jīng)甲方審批同意后，方可舉辦。如乙方活動(dòng)與甲方舉辦的活動(dòng)相互沖突，則由甲方另行指定乙方活動(dòng)的時(shí)間或地點(diǎn)。乙方活動(dòng)如需向政府有關(guān)部門申請(qǐng)，由乙方自行辦理，并承擔(dān)因舉辦上述活動(dòng)而產(chǎn)生的責(zé)任及費(fèi)用。

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