第一篇：綠地集團(tuán)企業(yè)改制經(jīng)驗(yàn)

綠地集團(tuán)企業(yè)改制經(jīng)驗(yàn)

2005年12月,2007年1月和2009年7月，綠地集團(tuán)分別在南京、沈陽、濟(jì)南三個(gè)城市各收購一家國有開發(fā)公司，分別占有50.11%、95％、51％股權(quán)。在完成股權(quán)收購后，綠地集團(tuán)積極推動(dòng)三家企業(yè)改制，輸出先進(jìn)的管理理念、制度和品牌，推動(dòng)三家國有房地產(chǎn)開發(fā)老企業(yè)重新煥發(fā)出新的生機(jī)，駛?cè)氤掷m(xù)快速健康發(fā)展的軌道，在參與國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制方面為業(yè)內(nèi)提供了一個(gè)經(jīng)典的范本。本文就綠地集團(tuán)參與國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制的背景、效應(yīng)、主要經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行簡要剖析，希望對同行有所啟發(fā)和借鑒。

背景及效應(yīng)

三家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立時(shí)間較長，均有30年左右的歷史，屬于所在省份成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。三家企業(yè)資質(zhì)基礎(chǔ)良好，具有城市綜合開發(fā)一級資質(zhì)。成立之初，它們肩負(fù)著推動(dòng)所在城市新區(qū)綜合開發(fā)、舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重任，對所在城市建設(shè)水平提升與百姓居住條件改善作出過重大的貢獻(xiàn)。但由于它們成立于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的背景下，行政及組織關(guān)系均掛靠于所在城市房產(chǎn)主管部門，存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代長期形成的傳統(tǒng)思維定式與管理模式，缺乏危機(jī)意識、市場意識、競爭意識和效益觀念，在市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展步伐相對較慢。

與三家企業(yè)相比，綠地集團(tuán)沐浴著鄧小平南巡講話的春風(fēng)，成立于1992年，雖然成立時(shí)間較晚，但具有強(qiáng)烈的市場意識、發(fā)展意識和創(chuàng)業(yè)氛圍，成立18年來總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的復(fù)合增長率達(dá)35%-45%。綠地集團(tuán)之所以能夠保持持續(xù)快速發(fā)展，很重要的原因在于其一貫堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運(yùn)作并舉發(fā)展的戰(zhàn)略，一方面抓住本世紀(jì)初以來中國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的有利機(jī)遇，聚焦做強(qiáng)做大主業(yè)，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局，大力提高產(chǎn)品品質(zhì)和品牌，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)涵式發(fā)展。目前，綠地集團(tuán)在業(yè)務(wù)規(guī)模、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)品牌等方面均處于行業(yè)前列。另一方面綠地集團(tuán)在資本市場長袖善舞，把并購作為快速擴(kuò)大規(guī)模的重要手段，以資本運(yùn)作調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，獲取新的發(fā)展資源，助推企業(yè)實(shí)現(xiàn)外延式發(fā)展。自2004年以來，綠地集團(tuán)先后收購寶鋼建設(shè)公司、新華發(fā)行集團(tuán)等五家開發(fā)公司，此外還收購獲取了數(shù)十家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，在內(nèi)蒙古、山西、陜西收購獲取8家主體煤礦。此外，綠地集團(tuán)還投資參股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券，發(fā)起設(shè)立全國注冊資本最大的小額貸款公司之一——奉賢綠地小額貸款公司。

尤其是在參與三家國有城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制方面，綠地集團(tuán)取得了較為成功的經(jīng)驗(yàn)，備受業(yè)界矚目。對于綠地集團(tuán)而言，參與國有城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制具有重要意

義，主要體在兩個(gè)方面：

第一，有利于完善區(qū)域布局。三家企業(yè)在所在城市及周邊區(qū)域擁有一定的土地儲備，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資源，樹立了較好的品牌形象和企業(yè)形象。通過三次并購，綠地集團(tuán)先后進(jìn)入南京、沈陽和濟(jì)南市場，進(jìn)一步優(yōu)化了在長三角、東北和環(huán)渤海區(qū)域的布局。

第二，有利于快速做大規(guī)模。三家企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均比改制前實(shí)現(xiàn)較大擴(kuò)張。例如，南京某公司在改制后的第一個(gè)完整年度2006年，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額同比增長分別達(dá)46%和96%。沈陽某公司在改制后的第一個(gè)完整年度2008年，營業(yè)收入和利潤總額同比分別增長50%和8倍。濟(jì)南某公司在完成改制后的第一個(gè)季度，即2010年第一季度，房地產(chǎn)預(yù)銷售面積和金額同比均增長了接近4倍。2010年第一季度，三家企業(yè)在綠地集團(tuán)銷售收入、利潤中的比重均達(dá)到3%左右，成為綠地集團(tuán)重要的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

主要做法及經(jīng)驗(yàn)

綠地集團(tuán)之所以能夠成功推動(dòng)三家企業(yè)改制，主要得益于以下三個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)：

第一，轉(zhuǎn)變觀念、搞活機(jī)制。綠地集團(tuán)在完成股權(quán)收購后，首先改變的就是觀念和機(jī)制。在觀念層面，綠地集團(tuán)在三家企業(yè)主要經(jīng)營管理層自上而下灌輸 “永不滿足、思變圖

強(qiáng)；永不止步、爭創(chuàng)一流”的“兩個(gè)永不”綠地精神，倡導(dǎo)樹立危機(jī)意識、“慢進(jìn)也是退”的理念。在搞活機(jī)制方面，首先推動(dòng)三家企業(yè)完成身份的轉(zhuǎn)換和人員的安置，原有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部轉(zhuǎn)換成市場化的經(jīng)營管理層，原有的職工從原有的無固定期限職工轉(zhuǎn)換成能進(jìn)能出的市場化企業(yè)員工。其次是進(jìn)行相應(yīng)的股權(quán)激勵(lì)和績效考核機(jī)制，以結(jié)果為導(dǎo)向、以成敗論英雄。三家企業(yè)的經(jīng)營管理層均持有所在公司一定數(shù)量的股權(quán)，從而建立起經(jīng)營者利益與企業(yè)利益緊密聯(lián)系的機(jī)制。三家企業(yè)根據(jù)綠地集團(tuán)的考核管理辦法，結(jié)合自身實(shí)際，在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下制定新的績效考核管理制度，制定年度經(jīng)營計(jì)劃，并將計(jì)劃分解落實(shí)至下屬的各經(jīng)營單元，明確考核內(nèi)容、考核指標(biāo)及獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行考核結(jié)果與年效績薪金掛鉤。三家企業(yè)在改制后迅速建立起市場化的薪酬體系和激勵(lì)考核機(jī)制，淡化工齡和任職年限，實(shí)現(xiàn)真正意義上的年薪制和崗薪制，極大地激發(fā)了廣大干部員工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，人均績效指標(biāo)得到顯著提高。

第二，規(guī)范管理、建章立制。改制后，三家企業(yè)均結(jié)合綠地集團(tuán)的管控模式和自身實(shí)際，對原有管控模式和組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化房地產(chǎn)事業(yè)部作為項(xiàng)目運(yùn)作的主體地位，將前期工作、工程建設(shè)、成本控制、銷售管理、利潤考核等全面納入房地產(chǎn)事業(yè)部的管理和考核范圍，提高房地產(chǎn)事業(yè)部層面的管理和運(yùn)營效率。在管理運(yùn)作上，三家單位根據(jù)現(xiàn)

代企業(yè)制度要求和自身實(shí)際，全面對接綠地，在行政、財(cái)務(wù)、人力資源、信息化管理、房地產(chǎn)職能管理等方面出臺或完善相關(guān)規(guī)章制度，基本上做到了與綠地集團(tuán)的管控制度框架相一致、相兼容。為加強(qiáng)對收購企業(yè)規(guī)范化管理，綠地集團(tuán)以董事會、股東會管理為抓手，制定經(jīng)營單位委派董、監(jiān)事管理指導(dǎo)意見，成員單位股東會、董事會管理的指導(dǎo)意見等管理制度，加強(qiáng)對被收購企業(yè)股東會、董事會、監(jiān)事會的規(guī)范建設(shè)，加強(qiáng)對被收購企業(yè)在產(chǎn)業(yè)調(diào)整、重大投資、戰(zhàn)略資產(chǎn)處置、管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、考核等方面的指導(dǎo)與服務(wù)。

第三，輸出文化、輸出品牌。首先是輸出文化、改變觀念。企業(yè)改制首先帶來的是企業(yè)文化的沖擊和變革，在推進(jìn)改制的過程中，綠地集團(tuán)首先注重的是推動(dòng)三家企業(yè)在文化觀念上的改變，通過內(nèi)部培訓(xùn)、會議及內(nèi)刊等，讓新加入的企業(yè)意識到，在綠地的大家庭里，“不進(jìn)則退”、“慢進(jìn)也是退”，結(jié)果導(dǎo)向、效率優(yōu)先，給三家企業(yè)干部員工帶來較大的震撼和改變，并潛移默化地讓他們接受綠地的文化理念。尤其是完成改制時(shí)間較長的企業(yè)，其整體工作面貌已有很大改觀，干部員工的職業(yè)素養(yǎng)、工作效率均上了一個(gè)新臺階。其次是輸入品牌、實(shí)現(xiàn)增值。

主要啟示

綠地集團(tuán)成功參與三家企業(yè)改制，客觀上受益于近年來中國房地產(chǎn)市場蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，各地政府積極推動(dòng)國

有房地產(chǎn)企業(yè)改制的難得機(jī)遇。主觀上主要是把握了并購及后續(xù)改制整合中的幾個(gè)關(guān)鍵要素：一是觀念和機(jī)制先行，國有企業(yè)經(jīng)營狀況的根本性好轉(zhuǎn)，首先是取決于觀念和機(jī)制，而一旦理順，必將釋放出巨大的活力和能量，這是制度變革帶來的“紅利”。二是規(guī)范管理、建章立制才能保障改制后企業(yè)長效發(fā)展。三是注重文化和品牌輸出。企業(yè)間不同的文化，一般被認(rèn)為是并購后出現(xiàn)摩擦的主因，文化上是否融合是決定改制是否成功的關(guān)鍵。因此，要達(dá)到并購后從“形似”到“神似”的躍升，就一定要注重企業(yè)文化融合。此外，對于綠地集團(tuán)這樣擁有“中國馳名商標(biāo)”的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，品牌輸入比單純的資金輸出更為重要。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)研究——綠地集團(tuán)

房地產(chǎn)企業(yè)研究---綠地集團(tuán)

一、綠地集團(tuán)簡介

1、基本發(fā)展脈絡(luò)及發(fā)展策略：

1992年，綠地集團(tuán)的前身——上海綠地開發(fā)總公司成立，注冊資金 2000萬。1997年公司改制為上海綠地集團(tuán)。2001年，綠地集團(tuán)進(jìn)入上海地產(chǎn)前三名；2004年，年銷售突破百億大關(guān)，坐上了上海市房地產(chǎn)企業(yè)的頭把交椅。2003年之后，全國化擴(kuò)張?zhí)崴?，“新城模式”為其主要發(fā)展模式，“省會城市超高層”受到地方政府極大歡迎。2008年，綠地集團(tuán)多元化營收 435億元；2009年集團(tuán)多元化營收 700億元。

在全國化擴(kuò)張中，綠地的開發(fā)項(xiàng)目遍及上海、南京、濟(jì)南、等全國 21個(gè)省 35個(gè)城市。綠地全國布局戰(zhàn)略，計(jì)劃三年進(jìn)入 30-40個(gè)城市，重點(diǎn)拓展省會城市，尤其是重點(diǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市，并將北京和上海兩個(gè)地區(qū)作為重中之重。

在全國化布局上，綠地在不發(fā)達(dá)地區(qū)按片區(qū)進(jìn)行管理，如成立了西北事業(yè)部、西南事業(yè)部；在發(fā)達(dá)地區(qū)按省會，一個(gè)省設(shè)立一個(gè)事業(yè)部，如成立南京事業(yè)部等；上海、北京單獨(dú)建立事業(yè)部。

綠地集團(tuán)充分利用其獨(dú)特的商業(yè)模式，通過“新城戰(zhàn)略”、“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”、“省會城市超高層建筑”，在上海之外的二、三線城市中心城區(qū)與郊區(qū)獲得大型開發(fā)項(xiàng)目。

通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種產(chǎn)品于一體的綜合項(xiàng)目，獲取土地資源，同時(shí)推動(dòng)項(xiàng)目獲得良好銷售表現(xiàn)。

2、發(fā)展階段——進(jìn)入快速發(fā)展期

17年的發(fā)展過程中，綠地集團(tuán)大致經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段，目前處于高速發(fā)展階段： ? 初創(chuàng)和積累期（1992—1997年）

綠地最初由上海市政府的農(nóng)委、建委下屬四個(gè)企業(yè)出資 2000萬。其市場化的發(fā)展中，得到政府的支持，管理機(jī)制突破了國有企業(yè)的束縛，讓其在市場環(huán)境中如魚得水。

? 改制發(fā)展時(shí)期（1997-2001年）1997年 3月，綠地集團(tuán)按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求成功完成改制。在該階段，綠地集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)均得到較大發(fā)展，尤其是作為核心主導(dǎo)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為迅速，并一躍成為上海市房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)。

? 全國化戰(zhàn)略帶動(dòng)下的快速發(fā)展階段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以稱其為“高速增長階段”。其快速突起的原因可歸結(jié)為：（1）大量土地儲備對其的推動(dòng)作用；（2）多元化產(chǎn)業(yè)互動(dòng)對房地產(chǎn)主業(yè)的推動(dòng)，“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”；（3）2008年集團(tuán)第二核心產(chǎn)業(yè)能源的確立。

二、綠地集團(tuán)企業(yè)管理

? 公司領(lǐng)導(dǎo)人——張玉良

? 1982年 9月-1984年 5月，任上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黨委委員、副書記； ? 1984年 5月-1986年 6月，在上海農(nóng)學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)系學(xué)習(xí)； ? 1986年 6月-1992年 5月，任上海市農(nóng)委主任科員、住宅辦副主任； ? 1992年 5月起，任上海綠地集團(tuán)黨委書記、董事長、總裁。

張玉良出生于上海郊縣。高中畢業(yè)后回家務(wù)農(nóng)，25歲時(shí)任村黨支部書記。兩年以后，在“干部年輕化、知識化”形勢推動(dòng)下，張玉良被提拔為鄉(xiāng)黨委組織委員、黨委委員，成為鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)班子成員。后到上海農(nóng)學(xué)院干部專修讀經(jīng)濟(jì)管理。

此后，張玉良在上海市人民政府農(nóng)業(yè)委員會住宅建設(shè)辦公室任職，主管單位住房的建設(shè)與分配。1992年 7月，時(shí)年 36歲的上海市農(nóng)委住宅辦副主任、副處級待遇的張玉良創(chuàng)辦綠地集團(tuán)的前身——綠地開發(fā)總公司。

? 公司管控

隨著綠地集團(tuán)全國化戰(zhàn)略的推進(jìn)，進(jìn)入城市的不斷增多，綠地集團(tuán)在部分項(xiàng)目集中的區(qū)域建立了區(qū)域型事業(yè)部，實(shí)施“集團(tuán)—區(qū)域事業(yè)部—城市公司”三級管理模式。

集團(tuán)按照不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃分管理單位，不發(fā)達(dá)地區(qū)按片區(qū)，發(fā)達(dá)地區(qū)按省會，建經(jīng)濟(jì)管理單位即各個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)部，進(jìn)行具體的項(xiàng)目操作。集團(tuán)的作用在于指導(dǎo)幫助，集團(tuán)高層進(jìn)行集團(tuán)層面的決策，并指導(dǎo)監(jiān)管地區(qū)事業(yè)部的工作。對于項(xiàng)目的具體操作，則全由地區(qū) 事業(yè)部通過具體項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。

快速拿地、快速開工、快速回款以及放權(quán)，在綠地都可見到?！昂诵脑诳煽亍?，責(zé)任明確，充分授權(quán)，讓事業(yè)部總經(jīng)理們能放手開拓。

綠地集團(tuán)近年也在不斷在加強(qiáng)和完善集團(tuán)的內(nèi)控機(jī)制，總部建起了信息化中心，所有銷售與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在總部都可實(shí)時(shí)監(jiān)控，每天的銷售面積和回款數(shù)，當(dāng)天就能顯現(xiàn)在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)張玉良的手機(jī)上。

三、綠地集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)作模式---“最懂得政府的開發(fā)商”

作為一家具有國資背景、市場化運(yùn)做的非上市公司，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國的過程中發(fā)展壯大自己?！?/p>

綠地的多元股份機(jī)制，加之突出的資源平臺，具有競爭力的商業(yè)模式，成就了其高速發(fā)展。低調(diào)的綠地在全國擴(kuò)張過程中，獲得了地方政府的極大歡迎。這與綠地“超高層產(chǎn)品模式”、“新城模式”有密切關(guān)系。目前，綠地在建六個(gè)超高層建筑占全國在建超高層的一半。

綠地目前的住宅產(chǎn)品以中低檔為主，當(dāng)前側(cè)重增加持有型商業(yè)。而“超高層建筑”的經(jīng)營難度遠(yuǎn)不如外界想象的那么可怕，以南京項(xiàng)目為例，土地成本每平方米 1000多元，總成本控制在 15000元左右，而寫字樓售價(jià)達(dá)到 3萬元。在土地方面，綠地的超高層建筑模式，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。

另外，2009年 3月份，綠地作為主要發(fā)起人成立國內(nèi)資本規(guī)模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內(nèi)使其成為自主銀行。綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐。在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

3、發(fā)展戰(zhàn)略——最懂得政府的開發(fā)商

建立在和諧政商關(guān)系基礎(chǔ)之上的低成本、高收益以及產(chǎn)品差異化的競爭，是綠地集團(tuán)商業(yè)模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”。

綠地的新城綜合開發(fā)、綜合體、超高層產(chǎn)品模式，與二三線城市當(dāng)前新城區(qū)快速擴(kuò)張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動(dòng)，符合城市發(fā)展方向，以及政府政績需求。地方政府之所以青睞引進(jìn)綠地集團(tuán)，關(guān)鍵在于差異化競爭優(yōu)勢。差異化競爭體現(xiàn)在，綠地“做當(dāng)?shù)卣胱?，又不易做的事”。而在產(chǎn)品領(lǐng)域的表現(xiàn)則是，做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發(fā)、建設(shè)超高層是綠地跟政府談判的籌碼。

圖表 6：綠地商業(yè)模式

低成本體現(xiàn)在兩個(gè)方面：拿地價(jià)格較低、政策優(yōu)惠。出于產(chǎn)品定位的優(yōu)勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎(jiǎng)勵(lì)，可以大大降低投資成本。

2010年綠地獲得銀行授信近500億。良好的銀行關(guān)系、大額度的授信，為項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)提供了資金支持。低成本、差異化競爭的驅(qū)動(dòng)，銀行信貸的背后支撐，是綠地集團(tuán)近年全國擴(kuò)張的基本模式。在全國擴(kuò)張的戰(zhàn)略下，綠地最初每個(gè)省市原始投資一到兩億，通過杠桿效應(yīng)撬動(dòng)十到二十億的效益。據(jù)行業(yè)內(nèi)評價(jià)，綠地在超大型項(xiàng)目開發(fā)過程中，土地一級開發(fā)與銀企關(guān)系的互動(dòng)，也有創(chuàng)新舉措。

2、“新城戰(zhàn)略”模式

綠地集團(tuán)的“新城戰(zhàn)略”已經(jīng)形成了較為成熟的集聚開發(fā)模式，即通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種類型產(chǎn)品于一體的大型綜合項(xiàng)目，充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，從而帶動(dòng)人口導(dǎo)入和商業(yè)能級提升，形成產(chǎn)業(yè)、居住、社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境配套發(fā)展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，迅速提升新城整體經(jīng)濟(jì)的能級。

以前新城戰(zhàn)略多應(yīng)用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進(jìn)行開發(fā)。現(xiàn)在這一模式也廣泛應(yīng)用于綠地的大本營——上海。這種方式的優(yōu)勢是地價(jià)較低，風(fēng)險(xiǎn)比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結(jié)合部，打造綜合性物業(yè)，代表新區(qū)城市發(fā)展方向。

圖表 16：綠地集團(tuán)“戰(zhàn)略合作協(xié)議”一覽

近年來，綠地集團(tuán)獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009年新獲取的土地中，除合肥市政務(wù)區(qū)土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。

新城戰(zhàn)略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團(tuán)針對這一情況，特別注意加強(qiáng)與政府的戰(zhàn)略合作。

綠地擅長的超高層建筑項(xiàng)目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項(xiàng)目，捆綁了三塊住宅用地。濟(jì)南超高層項(xiàng)目，捆綁 2000畝地。

戰(zhàn)略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項(xiàng)目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r(jià)”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團(tuán)軍”行列。

圖表 17：綠地土地策略

例如：“鄭州會展賓館項(xiàng)目”鄭州新區(qū)為綠地集團(tuán)提供了如下的優(yōu)惠政策： ? 鄭東新區(qū)管委會以招標(biāo)、掛牌或拍賣方式之一向投資方提供鄭州會展賓館項(xiàng)目的土地使用權(quán)。項(xiàng)目按期竣工后，鄭東新區(qū)管委會按照土地出讓金等值金額向綠地集團(tuán)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助。

? 自鄭州會展賓館建成營業(yè)之日起五至八年內(nèi)，鄭東新區(qū)管委會按照鄭州會展賓館經(jīng)營過程中所交納的營業(yè)稅、所得稅地方留成部門的等值金額對投資方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助。? 鄭東新區(qū)管委會不再審批鄭東新區(qū) CBD范圍內(nèi)其它五星級專業(yè)大型酒店新建項(xiàng)目，并將鄭州會展賓館作為鄭東新區(qū)各類大型會展活動(dòng)的專門接待酒店，其它大型會議的接待優(yōu)先在鄭州會展賓館進(jìn)行。

? 鄭東新區(qū)管委會對鄭州會展賓館的建設(shè)將提供全力配套支持，建設(shè)過程中提供“一條龍”服務(wù)，免收鄭州會展賓館項(xiàng)目的市政配套費(fèi)、協(xié)調(diào)水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施管線輔設(shè)到地塊紅線，并協(xié)調(diào)供水、供電部門以優(yōu)惠的價(jià)格提供服務(wù)。? 以優(yōu)惠的價(jià)格為投資商另行提供適當(dāng)土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

3、多元化的發(fā)展方向——雙核、多輪驅(qū)動(dòng)

綠地的產(chǎn)業(yè)多元化模式表明了其做大做強(qiáng)的目標(biāo)，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)間互相支撐，提高了集團(tuán)整體發(fā)展的穩(wěn)定性，逐漸形成了地產(chǎn)、能源和金融“三產(chǎn)鼎力”的布局。

綠地集團(tuán)以“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”作為其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，綠地集團(tuán)明確將能源作為 2005年以來一直探索的第二主業(yè)。

就房地產(chǎn)開發(fā)而言，未來三年，綠地仍將突出房地產(chǎn)主業(yè)地位，目標(biāo)做成中國最有競爭力的地產(chǎn)企業(yè)。綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品突出住宅，兼顧發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動(dòng)；全國化城市布局，多項(xiàng)目產(chǎn)品互動(dòng)。

在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)做到營收 500億甚至 1000億元的企業(yè)穩(wěn)定性很差，受市場波動(dòng)影響大，必須找到一個(gè)能與之相平衡的產(chǎn)業(yè)使企業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”。

2008年能源產(chǎn)業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)銷售收入近100億元。2008、2009年，銀行對能源的松閘也要比地產(chǎn)早，為綠地在本輪的擴(kuò)張?zhí)峁┝巳谫Y支持。

同時(shí)，上海作為能源消耗量大的區(qū)域，發(fā)展能源還可以有效解決當(dāng)?shù)卣娜济褐?，綠地“做政府想做的事情”的發(fā)展內(nèi)涵，使企業(yè)得到政府堅(jiān)定支持。另外，2009年 3月份，綠地作為主要發(fā)起人聯(lián)合其他 11家企業(yè)法人成立上海奉賢綠地小額貸款股份有限公司，注冊資金人民幣 3億元，是目前全國范圍內(nèi)資本規(guī)模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內(nèi)使其成為自主銀行，通過這個(gè)平臺擁有一個(gè)類似于金融企業(yè)的載體。

綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐，產(chǎn)生互動(dòng)，在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。

著重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動(dòng)的良性循環(huán)。

另外，綠地順應(yīng)中央 2007年大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體是商業(yè)地產(chǎn)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，逐步增加商業(yè)地產(chǎn)比重。

未來三年，綠地計(jì)劃突出房地產(chǎn)主業(yè)，目標(biāo)做成中國最有競爭力的地產(chǎn)企業(yè)。具體會突出住宅，同時(shí)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動(dòng)。

綠地商業(yè)集團(tuán)前身為上海綠地資產(chǎn)管理有限公司，下轄 15家控股子公司，并參股 10余家公司。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋實(shí)業(yè)投資、商業(yè)管理、酒店管理等。

自 2003年成立以來，負(fù)責(zé)綠地集團(tuán)在全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營和管理工作。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，上海綠地商業(yè)集團(tuán)的未來目標(biāo)是：成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。業(yè)務(wù)遍及全國 10多個(gè)重要城市，涉及商鋪、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房、會展中心、休閑娛樂等多個(gè)領(lǐng)域。目前已經(jīng)與洲際、豪生 等幾家國際著名酒店管理公司、吉盛偉邦家具集團(tuán)、易買得超市連鎖等建立了全面合作伙伴關(guān)系。

四、產(chǎn)品線研究

1、產(chǎn)品線特點(diǎn)

綠地集團(tuán)一直以來是以開發(fā)普通住宅為主，近年來逐步加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的力度，謀求長期收益。逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，向辦公樓、現(xiàn)代物流、商業(yè)、酒店傾斜。

目前綠地新增項(xiàng)目基本以綜合性項(xiàng)目為主，70%-80%是住宅，20%-30%是商業(yè)地產(chǎn)。住宅市場，一直以來綠地產(chǎn)品大多數(shù)集中于中端市場，主要針對中產(chǎn)階級。數(shù)據(jù)顯示，綠地房地產(chǎn)收入的95%來自于中低端市場。包括新里品牌、老街坊品牌、世紀(jì)城等系列。

綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也將產(chǎn)品線拉長，既開發(fā)高檔商場，也開發(fā)普通商業(yè)街；既開發(fā)星級豪華酒店，也開發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店。寫字樓開發(fā)有出租型的，也有出售型的，租售并舉。

為了順利進(jìn)入二三線城市，綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動(dòng)的良性循環(huán)。

2、住宅產(chǎn)品線

綠地集團(tuán)住宅產(chǎn)品形成了以“新里”、“老街坊”、“世紀(jì)城”、“文化樓盤”、“都市豪宅”命名的五個(gè)產(chǎn)品品牌。產(chǎn)品類型以城市棲居、城市改善類型產(chǎn)品為主，以剛性消費(fèi)者為主要客戶對象。

綠地的“新里”、“老街”品牌屬于郊區(qū)棲居產(chǎn)品，在綠地集團(tuán)的產(chǎn)品類型中數(shù)量最多?！靶吕铩逼煜碌淖≌及匆欢?biāo)準(zhǔn)建筑，棲居空間與商業(yè)空間有機(jī)組合；盡可能保留具有一定價(jià)值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房為主力戶型。

“老街”品牌創(chuàng)意源于海派建筑文化和現(xiàn)代居住文化的深入挖掘與探索。核心理念以石庫門建筑符號和里弄空間序列為形，營造生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境和智能環(huán)境全面提升的現(xiàn)代居住生活空間。

“世紀(jì)城”則屬于城市改善型住宅?！笆兰o(jì)城”品牌的住宅項(xiàng)目占地項(xiàng)目面積大，均為百萬平米以上的大盤。建筑類型為小高層，以 100平米的2 房為主要推案戶型。通常選址在城市中心區(qū)外圍，交通便捷但是周邊配套設(shè)施任不完善需要再發(fā)展。

除了滿足剛性需求類型的產(chǎn)品外，綠地集團(tuán)對于高端產(chǎn)品也有所涉及，但所占比例較低。綠地集團(tuán)注重產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，作為一家在上海起家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于上海的海派文化有很深的理解，并將這種理解充分表現(xiàn)在其開發(fā)的產(chǎn)品中。無論是從產(chǎn)品品牌的命名上，還是產(chǎn)品的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格上，始終貫徹“海派文化”的理念。

圖表 22：綠地產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)

在綠地的上海總部，有一個(gè)由數(shù)十位年輕建筑師組成的研發(fā)中心，研究新材料運(yùn)用，研究建筑節(jié)能，設(shè)計(jì)創(chuàng)新房型。在住宅新房型設(shè)計(jì)時(shí)，綠地把握一個(gè)“三七開”原則，一個(gè)大型樓盤中，70%是適銷房型，講究賣得快，30%則必須是創(chuàng)新房型。

創(chuàng)新開發(fā)，也要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，以提高性價(jià)比來化解高房價(jià)，是綠地常用的市場策略。國家規(guī)定 90平方米以下的屬普通住宅，可享受稅收優(yōu)惠，綠地通過巧妙設(shè)計(jì)，增加套內(nèi)面積，讓 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面積。政策還規(guī)定，2.2米以下不算可售面積，綠地在設(shè)計(jì)時(shí)，就將低于 2.2米的陽臺部分向外推伸，做成可室內(nèi)活動(dòng)的“內(nèi)陽臺”，等于降低了實(shí)際使用面積的售價(jià)。

五、典型項(xiàng)目 ? 綜合體項(xiàng)目代表——超高層

1、南京綠地紫峰大廈

南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區(qū)鼓樓廣場，建筑高度約 450米，總建筑面積約 24.5萬平方米，建筑樓層 89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標(biāo)地位。

該項(xiàng)目為上海綠地集團(tuán)與南京國資集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。大廈將由全球規(guī)模最大的酒店管理公司——洲際酒店集團(tuán)入駐 42到 81層，打造六星級標(biāo)準(zhǔn)、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)高檔購物中心的商業(yè)運(yùn)營。

2、南昌綠地中央廣場

綠地·中央廣場，位于江西省南昌市紅谷灘中心區(qū)，占地 173畝，總建筑規(guī)模 43.5萬平方米，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住、等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性“城市綜合體”。? 綜合體項(xiàng)目代表——商業(yè)綜合體

3、上海梅隴鎮(zhèn)·新都會

梅隴鎮(zhèn)·新都會項(xiàng)目，總占地 5.43公頃，計(jì)容總建筑面積 8 9000平方米，涉及業(yè)態(tài)包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公”等多種功能，是綠地集團(tuán) 06年重點(diǎn)打造的 4大商業(yè)項(xiàng)目之一。梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)新中心的核心位置，具備了構(gòu)建“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的先天優(yōu)勢。綠地集團(tuán)將長期持有經(jīng)營。

梅隴鎮(zhèn)新都會是區(qū)域內(nèi)較大的一個(gè)綜合性項(xiàng)目，涉及業(yè)態(tài)包含餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公等。? 城市改善類代表

4、上海·綠地世紀(jì)城

總建筑面積近100 萬平方米，分四期開發(fā)。其中一期上海春天，二期世紀(jì)同樂，三期綠地世家，四期待建；包括住宅、沿街商業(yè)、會所等。以 100平米的 2 房為主要推案戶型。

? 城郊棲居類代表

5、成都·新里

棲居空間與商業(yè)空間有機(jī)組合。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房為主力戶型。

? 高檔產(chǎn)品類代表

6、上?！ぐ厥司?/p>

由四幢四層疊加式聯(lián)體別墅組成。56 席豪邸依水而筑，臨水而居，在植入式濱水陽臺和透天私人庭院中。建筑設(shè)計(jì)以花崗巖和大面積低反射玻璃構(gòu)成光與影組合。主力戶型分上戶型，下戶型私家電梯則保證同單元上下兩家住戶進(jìn)出互不干擾。

第三篇：綠地集團(tuán)簡介

上海綠地集團(tuán)

綠地集團(tuán)是上海市國有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，成立于1992年7月18日。創(chuàng)立20年來，綠地集團(tuán)始終堅(jiān)持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2011中國企業(yè)500強(qiáng)中位列第87位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)中排名第1位，在上海市屬企業(yè)集團(tuán)中排名第3位。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目遍及上海、北京、天津、重慶、廣州、南京、濟(jì)南、合肥、南昌、蘇州、武漢、長沙、鄭州、成都、貴陽、西安、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、太原、沈陽、長春、哈爾濱等全國24個(gè)省60座城市，開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)等領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)15幢，其中3幢位列世界排名前十。

在確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位的同時(shí)，綠地集團(tuán)積極發(fā)展能源、金融及新興次支柱產(chǎn)業(yè)。其中，能源產(chǎn)業(yè)作為第二支柱產(chǎn)業(yè)，已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲運(yùn)、分銷及石油倉儲、運(yùn)輸、銷售等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，目前在內(nèi)蒙古、山西、貴州擁有多座煤礦，資源總儲量近6億噸，年產(chǎn)量超過1500萬噸。同時(shí)，綠地集團(tuán)還積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，組建綠地金融投資控股集團(tuán)，控股遼寧盤錦商業(yè)銀行，先后投資入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)，并發(fā)起成立了中國注冊資本額最大的小額貸款公司，以及融資擔(dān)保公司、典當(dāng)公

司等。此外，綠地集團(tuán)在商業(yè)、酒店、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也具有較大規(guī)模和較強(qiáng)實(shí)力。

綠地集團(tuán)具有很強(qiáng)的社會責(zé)任感，發(fā)展不忘回報(bào)社會，出資2億元設(shè)立上海規(guī)模最大的企業(yè)專項(xiàng)慈善基金，無償投資4億多元在上海建成了一批城市標(biāo)志性公共綠地，出資2億元支持上海世博會舉辦。成立20年來，在慈善、公益、擁軍、世博等方面累計(jì)贊助、捐贈(zèng)達(dá)9億元。綠地集團(tuán)先后獲得了全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、全國文明單位、中華慈善獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱號?！熬G地”商標(biāo)被國家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”。

綠地集團(tuán)已制定了五年發(fā)展規(guī)劃，今年以邁入世界企業(yè)500強(qiáng)行列，總銷售額1830億，力爭到2015年成為一家國際知名、實(shí)力雄厚、管理科學(xué)，跨國界、跨行業(yè)經(jīng)營，具有世界級規(guī)模、運(yùn)營管理水平、品牌影響力和可持續(xù)發(fā)展力的特大型企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過5000億元，躋身世界企業(yè)200強(qiáng)。

第四篇：綠地集團(tuán)審計(jì)報(bào)告

寒假調(diào)研報(bào)告

—牡丹江市房地產(chǎn)情況調(diào)查

組員：李新穎

經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系 顧曉艷

在現(xiàn)在的社會中買房已經(jīng)是大學(xué)生走向社會的人生一大問題，大部分大學(xué)生的住房消費(fèi)觀并不理性，還處于“生存型”奮斗階段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人將買房視為經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會地位的象征，不惜向父母要錢、借錢或貸款買房，而且是一次性購買一套較大面積的住房身負(fù)較大的還款壓力。因此在這次寒假我們小組走訪了牡丹江江南綠地世紀(jì)城市場營銷部、住房公積金等單位開始了為期五天的調(diào)研工作，希望借此機(jī)會熟悉關(guān)于房地產(chǎn)的各種知識，在未來的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)時(shí)能更快速的融入社會當(dāng)中。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云莫測的形勢下，綠地集團(tuán)始終處于國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，綠地集團(tuán)的宗旨是做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國29個(gè)省市自治區(qū)80余個(gè)城市。綠地集團(tuán)緊跟經(jīng)濟(jì)全球化趨勢，穩(wěn)健、全速推進(jìn)海外拓展步伐，目前已成功進(jìn)入美國、澳大利亞、英國、德國、西班牙、韓國、泰國等四大洲七國十一城，力爭成為全國房地產(chǎn)行業(yè)的全球化經(jīng)營領(lǐng)跑者。

雖然國家調(diào)控政策對牡丹江市房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力有所下降，但在全市加快城鎮(zhèn)化發(fā)展步

伐，穩(wěn)步提升城鄉(xiāng)居民收入水平，加大對房地產(chǎn)市場價(jià)格的控制等因素帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)健、活躍的發(fā)展態(tài)勢。行業(yè)分析報(bào)告：

一：行業(yè)起源發(fā)展和現(xiàn)狀：作為上海市國有控股特大型企業(yè)集團(tuán)，綠地集團(tuán)創(chuàng)立于1992年7月18日，至今21年來，始終堅(jiān)持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局，在2013《財(cái)富》世界企業(yè)500強(qiáng)中位列第359 位，在2013中國企業(yè)500強(qiáng)中位列第55位。2013年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過3283億元，較上年增長33%，利稅總額超280億元，年末總資產(chǎn)3533億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積1660萬平方米、預(yù)銷售金額1625億元，分別排名全國行業(yè)第一、第二位，2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入有望達(dá)到2400億元。

綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國29個(gè)省市自治區(qū)80余個(gè)城市。綠地集團(tuán)緊跟經(jīng)濟(jì)全球化趨勢，穩(wěn)健、全速推進(jìn)海外拓展步伐，目前已成功進(jìn)入美國、澳大利亞、英國、德國、西班牙、韓國、泰國等四大洲七國十一城，力爭成為全國房地產(chǎn)行業(yè)的全球化

經(jīng)營領(lǐng)跑者。

在確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位的同時(shí)，綠地集團(tuán)積極發(fā)展能源、金融等次支柱產(chǎn)業(yè)。其中，能源產(chǎn)業(yè)已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲運(yùn)、分銷及石油倉儲、運(yùn)輸、銷售等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，在內(nèi)蒙古、山西擁有多座煤礦，資源總儲量近7 億噸，年產(chǎn)量超過1350萬噸，配送超5500萬噸；同時(shí)，綠地集團(tuán)積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，與貴州、江西開展全面金融合作，在上海、寧波、重慶、南昌、青島等中心城市設(shè)立一批小額貸款公司，并入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)。此外，商業(yè)運(yùn)營與酒店產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)綠地主業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模已突破2000萬平方米，持有型購物中心面積達(dá)300萬平方米，項(xiàng)目規(guī)模、功能定位和商業(yè)品質(zhì)均處于全國領(lǐng)先地位；酒店產(chǎn)業(yè)實(shí)施自有酒店品牌管理和對外輸出管理相結(jié)合的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，綠地集團(tuán)發(fā)展不忘回報(bào)社會：出資 2億元設(shè)立上海規(guī)模最大的企業(yè)專項(xiàng)慈善基金之一——“綠地慈善公益基金”；發(fā)布“綠地心計(jì)劃”專屬慈善品牌，長效化、全方位地履行企業(yè)社會責(zé)任；成立至今，累計(jì)贊助、捐贈(zèng)近10億元，先后獲得了全國文明單位、全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、中華慈善獎(jiǎng)、中國馳名商標(biāo)等榮譽(yù)稱號。

2、政策法規(guī)：2013年以來，全市及時(shí)落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)開發(fā)平穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)定、銷售有序的健康發(fā)展態(tài)勢。二政策法規(guī)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)。受國家政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，1-4月份，全市僅開工房地產(chǎn)項(xiàng)目33個(gè)，完成投資額35495萬元，同比增長8.9%(同期下降37.7%)，比2012年全年

增速回落27個(gè)百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為9.2%。從經(jīng)濟(jì)類型分，1-4月份，國有及國有控股完成投資額273萬元，同比下降57.5%，民間投資33180萬元，同比增長13.7%。從工程用途分，1-4月份，住宅完成投資24782萬元，同比增長9.3%，商業(yè)營業(yè)用房完成投資6895萬元，同比下降6.5%。

2、房地產(chǎn)銷售快速增長。受國家房地產(chǎn)政策調(diào)整預(yù)期的影響，2月份全市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)激增，3月份后增速逐步回落。1-2月份全市商品房銷售面積達(dá)7.4萬平方米，同比增長933%；1-3月份，商品房銷售面積達(dá)14.9萬平方米，同比增長63.3%；1-4月份，商品房銷售面積達(dá)31.8萬平方米，同比增長69.0%。其中，1-2月份住宅銷售面積達(dá)到7.1萬平方米，同比增長933.7%；1-3月份住宅銷售面積達(dá)到14.4萬平方米，同比增長82.6%；1-4月份住宅銷售面積完成29.7萬平方米，同比增長77.1%。商業(yè)營業(yè)用房銷售逐月大幅遞增，1-2月份商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1713平方米，1-3月份商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)3486平方米，1-4月份商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)1.2萬平方米，同比增長58.7%。

從銷售額看，1-2月份商品房銷售額達(dá)30745萬元，同比增長814.2%；1-3月份商品房銷售額達(dá)60737萬元，同比增長120.3%；1-4月份商品房銷售額達(dá)117705萬元，同比增長78.6%。其中，1-2月份住宅銷售額達(dá)28791萬元，同比增長807.4%；1-3月份住宅銷售額達(dá)56580萬元，同比增長151.8%；1-4月份住宅銷售額達(dá)105944萬元，同比增長100.8%。篇二：綠地集團(tuán)

綠地集團(tuán)企業(yè)文化 4 企業(yè)宗旨 締造城市之美

一、核心價(jià)值觀：發(fā)展、責(zé)任、和諧

1、企業(yè)宗旨

營造美好生活

以“和諧綠地、共建共享”為基本思路，致力于實(shí)現(xiàn)社會進(jìn)步、客戶滿意、企業(yè)發(fā)展、員工成長的多贏。

通過創(chuàng)造更多社會財(cái)富、擴(kuò)大品牌影響、捐助公益事業(yè)，回報(bào)社會各界對集團(tuán)發(fā)展的關(guān)愛和支持，為百姓營造美好生活。通過在各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁┏狡谕漠a(chǎn)品和服務(wù)，回報(bào)客戶對企業(yè)的信任和追隨，為客戶營造美好生活。

通過企業(yè)的又好又快發(fā)展，為股東實(shí)現(xiàn)超越期望的回報(bào)和自豪感，為股東營造美好生活。通過企業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)、體制機(jī)制的持續(xù)完善，為員工提供理想的發(fā)展空間、工作環(huán)境和報(bào)酬收入，回報(bào)員工的忠誠和付出，為員工營造美好生活。

2、企業(yè)愿景

沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)，培育綠地常青樹 全面提升集團(tuán)核心競爭力，力爭成長為國際知名、管理科學(xué)、發(fā)展有序，跨地區(qū)、跨國經(jīng)營，具有一流價(jià)值創(chuàng)造力和可持續(xù)發(fā)展力，由多個(gè)在國內(nèi)外相關(guān)行業(yè)中占領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)組成的大型企業(yè)集團(tuán)。鞏固和加強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，通過致力于傳播先進(jìn)管理理念，推行最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)城市標(biāo)志性的高端產(chǎn)品，維護(hù)和提升綠地品牌形象和行業(yè)地位。

培育和加強(qiáng)能源產(chǎn)業(yè)為集團(tuán)第二主業(yè)，加快形成石油儲運(yùn)銷、煤炭產(chǎn)供銷兩條產(chǎn)業(yè)鏈。

按照有利于增強(qiáng)主業(yè)發(fā)展，與主業(yè)相關(guān)多元化的原則，大力拓展和發(fā)展與主業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和配套服務(wù)業(yè)。爭取政府和社會各界的關(guān)心支持，激勵(lì)全體干部員工奮發(fā)有為、不懈努力，推動(dòng)集團(tuán)具備可持續(xù)增長的能力、速度和質(zhì)量，不斷做強(qiáng)、做大、做響、做久。

3、發(fā)展哲學(xué)

做政府所想、為市場所需，將生活理想變?yōu)槊篮矛F(xiàn)實(shí)

做政府所想，就是順著政府的導(dǎo)向發(fā)展，符合地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，從而贏得政府支持，贏得發(fā)展機(jī)會。

為市場所需，就是做符合市場需求、符合百姓利益的事，從而為企業(yè)發(fā)展贏得更廣闊空間。

通過政府、企業(yè)、百姓、客戶的共需共贏，將生活理想變?yōu)槊篮矛F(xiàn)實(shí)。

4、企業(yè)精神（兩個(gè)永不）

永不滿足、思變圖強(qiáng)；永不止步、爭創(chuàng)一流 牢固樹立責(zé)任意識、危機(jī)意識，將與時(shí)俱進(jìn)、變革創(chuàng)新、爭做第一作為企業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展的原動(dòng)力，在一個(gè)個(gè)更高更新的起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)更大進(jìn)步、更快發(fā)展。

5、企業(yè)作風(fēng)（五種精神）

全局精神——不辱使命、加快發(fā)展

拼搏精神——順勢而為、逆勢奮進(jìn)

開拓精神——快速準(zhǔn)確、務(wù)實(shí)創(chuàng)新

團(tuán)結(jié)精神——一呼百應(yīng)、同心同德

奉獻(xiàn)精神——不計(jì)得失、忠誠敬業(yè)

二、企業(yè)理念

1、發(fā)展觀

發(fā)展就是硬道理，聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展

堅(jiān)持“國有體制、市場機(jī)制”的發(fā)展模式，做政府所想，為市場所需，戰(zhàn)略堅(jiān)定，戰(zhàn)術(shù)靈活。

堅(jiān)持全國化（適時(shí)國際化）、多元化、資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作并舉的發(fā)展思路，加快發(fā)展、防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速健康發(fā)展。堅(jiān)持“順勢時(shí)趁勢而上，逆勢時(shí)奮發(fā)有為”的發(fā)展方針，堅(jiān)定信心、審時(shí)度勢、搶抓機(jī)遇、快速突破。

堅(jiān)持文化引導(dǎo)和制度管理相結(jié)合的方式，一切工作服從服務(wù)于企業(yè)發(fā)展大局。

堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的方針，確保生產(chǎn)安全、資金安全。

2、市場觀

一切以市場為導(dǎo)向，誠信經(jīng)營、客戶至上

堅(jiān)持以市場需要、政府導(dǎo)向?yàn)楹诵牡氖袌隼砟?，善于把握市場?guī)律、適應(yīng)市場變化、借助市場力量。

專業(yè)、用心、盡心，尊重并理解客戶需求，提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)。堅(jiān)持“人人都是經(jīng)營者”的管理理念，無論是領(lǐng)導(dǎo)干部還是普通員工，無論是銷售一線還是后臺管理，都要有敏銳的市場意識，所有工作都要適應(yīng)市場。

樹立“我的形象就是綠地形象，我的個(gè)人品牌就是綠地企業(yè)品牌”的意識，自覺維護(hù)綠地品牌，努力為綠地品牌增光添彩。

3、業(yè)績觀 以成敗論英雄

憑業(yè)績說話，以貢獻(xiàn)論地位。

經(jīng)濟(jì)上用數(shù)據(jù)說話，用收入、利潤、市場占有率等指標(biāo)說話。

管理上用實(shí)效說話，用保障、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)效說話。

4、人才觀

唯發(fā)展、唯實(shí)踐、唯能力

以業(yè)績和綜合能力論人才。

有理想、有追求，想做事、能做事，能做成事。在崗位上最有競爭力的人是人才，在團(tuán)隊(duì)中能脫穎而出的是人才，讓最有責(zé)任心、最有激情、最有工作業(yè)績、最善于合作的人擔(dān)綱領(lǐng)航。

不僅自己優(yōu)秀，而且要使自己的團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀。

堅(jiān)持賽馬中相馬，用愿景目標(biāo)和事業(yè)平臺激勵(lì)和培養(yǎng)人才，使每個(gè)人才都有能力提升、業(yè)績提升、職務(wù)提升的通道和空間。

5、學(xué)習(xí)觀

善于學(xué)習(xí)，終身學(xué)習(xí)

工欲善其事，必先利其器。

“三分學(xué)，七分行”。提高學(xué)習(xí)能力，所學(xué)要能促進(jìn)工作能力和個(gè)人素養(yǎng)提升。

向書本學(xué)、向?qū)嵺`學(xué)、向先進(jìn)學(xué)，勤于思考，善于總結(jié)，提煉經(jīng)驗(yàn)，把握規(guī)律。

6、創(chuàng)新觀

突破常規(guī)，追求卓越

發(fā)展的動(dòng)力源于創(chuàng)新。

創(chuàng)新的根本目的是應(yīng)用。通過新理念、新技術(shù)的應(yīng)用推動(dòng)企業(yè)發(fā)展、向市場提供讓用戶更為滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

通過創(chuàng)新理念和方法，在商業(yè)模式、管理、文化、制度等各個(gè)方面創(chuàng)一流。

7、質(zhì)量觀

質(zhì)量是企業(yè)的生命

質(zhì)量是以產(chǎn)品質(zhì)量為基本元素的生產(chǎn)、生活環(huán)境的優(yōu)化。

綠地品牌的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和文化價(jià)值的凸現(xiàn)關(guān)鍵在于要用高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)對客戶的信用承諾。

服務(wù)市場需要，尊重客戶，尊重合作方，建立和諧的產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)系。

8、成本觀

真正實(shí)現(xiàn)高于資本成本的價(jià)值回報(bào)

堅(jiān)持勤儉辦企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，精打細(xì)算，向管理要效益。

加強(qiáng)成本控制，規(guī)模降成本、管理降成本、科技降成本，降本增效。

該花的錢要舍得花，不該花的錢一分錢都要省。

三、道德準(zhǔn)則

1、誠信

誠信經(jīng)營。誠信經(jīng)營是企業(yè)的立足之本，也是打造綠地百年老店之本。守法經(jīng)營、主動(dòng)承擔(dān)社會責(zé)任，樹立綠地良好形象，維護(hù)社會公信力。

誠信做人。老實(shí)做人，誠實(shí)做事。多反思少埋怨，多講內(nèi)因少講外因，多想辦法少講問題，多講結(jié)果少講理由。

企業(yè)責(zé)任。履行三重責(zé)任：經(jīng)濟(jì)效益責(zé)任、社會道德責(zé)任和環(huán)境保護(hù)責(zé)任。面向四個(gè)主體：面向消費(fèi)者，為消費(fèi)者提供最好產(chǎn)品；面向員工，為員工創(chuàng)造健康豐盈的人生；面向股東，為股東創(chuàng)造最多的財(cái)富；面向社會大眾，為社會和諧盡最大責(zé)任。員工責(zé)任。履行三重責(zé)任：發(fā)展責(zé)任、和諧責(zé)任、形象責(zé)任。發(fā)展責(zé)任：員工要以企業(yè)發(fā)展為己任，只有企業(yè)又好又快發(fā)展，才有員工廣闊的事業(yè)舞臺，才有員工健康豐盈的人生；員工要以企業(yè)和諧為己任，工作卓越化，人際關(guān)系簡單化，齊心協(xié)力共謀發(fā)展；員工要以維護(hù)企業(yè)形象為責(zé)任，“我的形象就是綠地形象”，遵紀(jì)守法，不信、不傳、不議不利集團(tuán)發(fā)展、不利企業(yè)團(tuán)結(jié)的信息，展示好、維護(hù)好綠地和個(gè)人形象。

3、忠誠

忠于事業(yè)。認(rèn)同企業(yè)愿景目標(biāo)，忠于綠地事業(yè)發(fā)展，信心堅(jiān)定、目標(biāo)明確、精神振奮、斗志昂揚(yáng)。

忠于企業(yè)。講正氣、講大局、講紀(jì)律、講團(tuán)隊(duì)，感恩企業(yè)的知遇和信任，勇于承擔(dān)事業(yè)發(fā)展責(zé)任，主動(dòng)維護(hù)企業(yè)利益和形象。忠于職守。明確自身崗位職責(zé)，始終保持工作激情，享受工作成就感和快樂，清正廉潔、無私奉獻(xiàn)、業(yè)績突出。

4、敬業(yè)

敬業(yè)愛崗。樹立起富有時(shí)代精神、健康向上的職業(yè)理想和目標(biāo)，并以最頑強(qiáng)、最持久的職業(yè)追求把它落實(shí)在本職崗位上。

做對企業(yè)發(fā)展真正有意義的事。抓住生命線工作，并努力將生命線工作做到最好、做到極致，以最有效率的投入獲得最大的產(chǎn)出。全身心投入工作。一般員工工作時(shí)間用心工作，骨干員工工作時(shí)間以外還要努力思考如何把本職工作做得更好，集團(tuán)高管和各單位負(fù)責(zé)人時(shí)刻都要想如何把集團(tuán)（事業(yè)部、公司、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、部室）發(fā)展好。

四、企業(yè)形象

1、企業(yè)標(biāo)志

綠地商標(biāo)、司旗、總部大樓等

2、企業(yè)歌

《溫馨的家園》

3、員工形象

員工形象是企業(yè)與社會聯(lián)系的橋梁。企業(yè)與社會是一條“生物鏈”，政府、企業(yè)、供應(yīng)商、客戶、社會都是這個(gè)鏈條上的一環(huán)，息息相關(guān)，只有高素質(zhì)的員工，才能和鏈條上的每一環(huán)友好相處，共謀發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多贏。

4、綠地集團(tuán)形象用語

和諧綠地，共建共享

綠地，讓生活更美好篇三：綠地集團(tuán)采用有限合伙取得企業(yè)控制權(quán)之分析

綠地集團(tuán)采用有限合伙取得企業(yè)控制權(quán)之分析

一、法律問題

綠地集團(tuán)是如何采用層疊的有限合伙安排，以一個(gè)注冊資本為10萬元的新公司控制約190億元的資產(chǎn)及其分析和評價(jià)。

二、客觀事實(shí)

1、上海格林蘭投資管理有限公司（下稱“格林蘭投資”）成立 2014年1月27日，由43位自然人股東（綠地集團(tuán)管理層成員）投資的上海格林蘭投資管理有限公司成立，注冊資本為10萬元，法定代表人是張玉良（綠地集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理）。

2、“上海格林蘭壹投資管理中心（有限合伙）”至“上海格林蘭叁拾貳投資管理中心（有限合伙）”成立（以下簡稱“小有限合伙”）2014年2月，32個(gè)小有限合伙成立，其中每個(gè)企業(yè)均由不超過49名自然人作為有限合伙人，格林蘭投資作為唯一的普通合伙人而設(shè)立。其中格林蘭投資只在每個(gè)企業(yè)象征性出資1000元，在32家企業(yè)共出資3.2萬元，32家企業(yè)的有限合伙人是1997年成立的上海綠地持股會全體會員，出資為持股會會員的股權(quán)。

3、上海格林蘭投資（有限合伙）的成立（下稱“大有限合伙”）以及對上海綠地職工持股會的吸收合并 2014年2月19日，大有限合伙在上海成立，其合伙人總數(shù)為33，其中只有格林蘭投資是企業(yè)法人且為大有限合伙唯一的普通合伙人，另外32名合伙人為上文所述的32家小有限合伙?？偣渤鲑Y額為3,766.55萬元，其中格林蘭投資出資6.8萬元，32個(gè)小合伙企業(yè)合計(jì)出資3,759.74萬元。

根據(jù)2014年3月17日《上海金豐投資股份有限公司第七屆董事會第四十五次會議決議公告》，大有限合伙已與上海綠地（集團(tuán)）有限公司職工持股會（“職工持股會”）簽署《吸收合并協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議，吸收合并完成后，職工持股會解散，由大有限合伙作為綠地集團(tuán)股東，繼受職工持股會的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)及其他一切權(quán)利、義務(wù)。自吸收合并完成之日起，將由大有限合伙取代職工持股會參與本次重大資產(chǎn)重組。

根據(jù)《金豐投資重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》（下稱“重組預(yù)案”），“本次交易中，擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為655億元”，則大有限合伙所持新公司28.83%的股權(quán)，對應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值則為188.8365億元。

三、法律分析

1、綠地集團(tuán)管理層通過格林蘭投資實(shí)現(xiàn)對190億元資產(chǎn)控制的法律依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第六十七條的規(guī)定，“有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)。執(zhí)行事務(wù)合伙人可以要求在合伙協(xié)議中確定執(zhí)行事務(wù)的報(bào)酬及報(bào)酬提取方式?！币虼?，32個(gè)小有限合伙的管理控制權(quán)全部集中在唯一的普通合伙人格林蘭投資手中，格林蘭投

資僅僅出資3.2萬元便控制了3759.74萬元的員工持股權(quán)。同樣，大有限合伙的管理控制權(quán)全部集中在唯一的普通合伙人格林蘭投資手中，這樣，綠地集團(tuán)管理層通過格林蘭投資僅10萬元出資控制了3766.55萬元持股權(quán)，乃至對應(yīng)的擬注入資產(chǎn)值約190億元。

2、本次重組構(gòu)成重大資產(chǎn)重組及其審核 根據(jù)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第九條的規(guī)定，“中國證監(jiān)會在發(fā)行審核委員會中設(shè)立上市公司并購重組審核委員會（以下簡稱并購重組委），以投票方式對提交其審議的重大資產(chǎn)重組申請進(jìn)行表決，提出審核意見”；第十一條的規(guī)定，“上市公司及其控股或者控制的公司購買、出售資產(chǎn)，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組：

（一）購買、出售的資產(chǎn)總額占上市公司最近一個(gè)會計(jì)經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告期末資產(chǎn)總額的比例達(dá)到50%以上”。因此，金豐投資作為上市公司，本次重組構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，需要報(bào)證監(jiān)會審核。

3、大有限合伙吸收合并職工持股會的法律原因

根據(jù)《中國證券監(jiān)督管理委員會關(guān)于職工持股會及工會能否作為上市公司股東的復(fù)函》以及《關(guān)于職工持股會及工會持股有關(guān)問題的法律意見》，中國證監(jiān)會對職工持股會的態(tài)度是職工持股會“不再具有法人資格”“不能成為公司的股東”；在處理方法上，“對已上市公司而言，在受理其再融資申請時(shí)，應(yīng)要求發(fā)行人的股東不存在職工持股會及工會；對擬上市公司而言，受理其發(fā)行申請時(shí)，應(yīng)要求發(fā)行人的股東不屬于職工持股會及工會持股，同時(shí)，應(yīng)要求發(fā)行人的實(shí)際控制人不屬于職工持股會及工會持股”。且持有綠地股權(quán)的員工達(dá)到982人之多，已經(jīng)超過未上市股份公司200個(gè)股東的限制。因此綠地要開始上市進(jìn)程，首先要清理完成職工持股會。

三、風(fēng)險(xiǎn)及評價(jià)

1、本次重組的優(yōu)點(diǎn)及評價(jià)

大有限合伙吸收合并職工持股會，以解決其尷尬的地位所帶來的負(fù)面影響 如上文所述，中國證監(jiān)會對職工持股會的態(tài)度不利于綠地集團(tuán)借殼上市的進(jìn)程，因此綠地集團(tuán)安排大有限合伙吸收合并職工持股會并且取代職工持股會參與本次重大資產(chǎn)重組，這樣既能解決職工持股會的尷尬地位，又不影響員工的持股權(quán)益（將982名員工的持股權(quán)益打包成32份并放入小有限合伙）。

綠地集團(tuán)管理層以10萬元投資控制190億元的資產(chǎn)乃至整個(gè)金豐投資

如上文所述，綠地集團(tuán)通過大小有限合伙的精心安排，最終達(dá)到了其管理層通過投資10萬元而控制了190億元資產(chǎn)的目的。另外，根據(jù)《重組預(yù)案》，上海市國資委合計(jì)持股比例沒超過50%，不能對金豐投資形成控制；此外，上海地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投總公司是兩家相互獨(dú)立的主體，其作為財(cái)務(wù)投資人將來并不會實(shí)質(zhì)性介入金豐投資的日常經(jīng)營管理，而剔除上海國資委投資人的持股比例后，金豐投資第一大股東即為大有限合伙，其背后是綠地集團(tuán)管理層。因

此，綠地集團(tuán)管理層控制了190億元的資產(chǎn)，乃至整個(gè)金豐投資。

2、本次重組的風(fēng)險(xiǎn)及評價(jià)

審批風(fēng)險(xiǎn)

如上文所述，本次重組構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，需要經(jīng)過證監(jiān)會的審核。另外，根據(jù)《重組預(yù)案》，本次重組的正式方案需經(jīng)上市公司董事會審議通過，需公司股東大會表決通過本次交易正式方案，交易標(biāo)的作價(jià)所依據(jù)的評估結(jié)論需經(jīng)有權(quán)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)備案，公司就上述事項(xiàng)取得相關(guān)通過或核準(zhǔn)的時(shí)間也存在不確定性，因此，本次重組存在無法獲得批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。

有限合伙本身的風(fēng)險(xiǎn)

雖然按照《合伙企業(yè)法》第六十七條的規(guī)定，“有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)”；第六十八條的規(guī)定，“有限合伙人不執(zhí)行合伙事務(wù)，不得對外代表有限合伙企業(yè)”，但重組過程中設(shè)立的共33家有限合伙企業(yè)的有限合伙人眾多，仍然可能存在轉(zhuǎn)讓合伙財(cái)產(chǎn)、出質(zhì)財(cái)產(chǎn)、違反法律對外代表合伙企業(yè)進(jìn)行交易等有可能損害合伙企業(yè)利益的行為，乃至對普通合伙人格林蘭投資的財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成威脅。此外，合伙企業(yè)具有強(qiáng)烈的“人合性”，33家合伙企業(yè)中任何合伙人之間的矛盾可能會對企業(yè)乃至普通合伙人格林蘭投資造成不良影響。

總體來講，綠地集團(tuán)本次重組交易是很成功的，在謀求借殼上市的過程中，既解決了職工持股會的尷尬地位，又沒有影響職工權(quán)益，而且以極少的投資換來了對巨大資產(chǎn)的控制權(quán)。但是，本次重組及結(jié)果由一些特定條件促成的，比如上海國資委的支持，而綠地集團(tuán)最終實(shí)現(xiàn)對金豐投資的實(shí)際控制也基于金豐投資的股權(quán)不集中且其他股東大部分為純粹財(cái)務(wù)投資人而不參與企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營等原因。因此在股權(quán)情況較復(fù)雜的其他企業(yè)內(nèi)，純粹依靠復(fù)制綠地集團(tuán)有限合伙的安排來獲得對企業(yè)的控制權(quán)可行性并不大，但在安排員工持股方面該重組架構(gòu)是存在借鑒意義的。篇四：審計(jì)報(bào)告參考

附樣2：報(bào)告書扉頁

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第1頁 ****有限公司

***aj[2013]117號

關(guān)于對***工程價(jià)款結(jié)算的審核報(bào)告 *****有限公司：

本公司接受委托，對 ************工程結(jié)算造價(jià)進(jìn)行了審核。我們的審核工作是按照國家基本建設(shè)有關(guān)法規(guī)、預(yù)算定額及后列審核依據(jù)的規(guī)定進(jìn)行的，運(yùn)用我們認(rèn)為必要的包括對現(xiàn)場實(shí)地勘察、核對工程量、單價(jià)、取費(fèi)等必要的審核程序，本著實(shí)事求是、客觀公正的原則進(jìn)行了審核。

有關(guān)該工程送審資料的真實(shí)性、合法性、完整性由送審方負(fù)責(zé)，我們的責(zé)任是依據(jù)送審方提供的資料對該工程結(jié)算造價(jià)進(jìn)行審核并發(fā)表審核意見?，F(xiàn)將該工程審核結(jié)果報(bào)告如下：

一、工程概況

1、項(xiàng)目立項(xiàng)文號：無。

2、資金來源：自籌。

3、工程規(guī)模、主要特征：景觀、綠化、水施。

4、工程參建單位： 建設(shè)單位：。施工單位：。

5、工程開、竣工時(shí)間：

開工時(shí)間：2009年09月30日，竣工時(shí)間：2010年11月10日。

6、工程招投標(biāo)情況：招標(biāo)。

7、工程質(zhì)量情況：合格。

8、合同情況簡介：固定單價(jià)。

二、審核依據(jù)：

1、定額依據(jù)：

（1）《浙江省園林綠化及仿古建筑工程預(yù)算定額》（2003版）；（2）《浙江省市政工程預(yù)算定額》（2003版）；（3）《浙江省建設(shè)工程施工取費(fèi)定額》（2003版）；（4）有關(guān)造價(jià)方面的文件和規(guī)定；

2、造價(jià)信息：

（1）人工、材料價(jià)格根據(jù)投標(biāo)價(jià)。

3、合同、竣工圖、工程聯(lián)系單及等其它送審資料。

三、工程價(jià)款結(jié)算的審計(jì)情況

1、核減原因：

（1）截面100*30塑木鋪裝，面積減少，核減21143元。

（2）500*300*100芝麻灰花崗巖切割面，未施工，核減60862元。（3）鋼板擋墻，工程量減少，核減32699元。（4）亞克力燈箱，工程量減少，核減74905元。（5）綠地中鋼板10mm厚，未施工，核減413764元。（6）栽植金桂，規(guī)格未達(dá)到，核減39490元。（7）栽植白三葉草，工程量減少，核減37600元。（8）工期延誤21天，核減16800元。

2、核增原因：

（1）聯(lián)系單-第26號（中央綠化帶鋪裝），結(jié)算中漏項(xiàng)，核增23070元。（2）聯(lián)系單-第27號（公交站），結(jié)算中漏項(xiàng)，核增37301元。

四、審核結(jié)論

該工程送審造價(jià) 元，核定造價(jià) 元，核減1823382元，核增61489元，凈減額1761893元。具體各單位工程金額見審定單。上述審計(jì)結(jié)果施工單位代表已簽字認(rèn)可,無保留意見。特此出具審核報(bào)告。

第五篇：新時(shí)期推進(jìn)集團(tuán)企業(yè)改制調(diào)研材料

**區(qū)二輕系統(tǒng)集體工業(yè)企業(yè)自上世紀(jì)五十年代組建以來，在長期社會主義建設(shè)中走過了曲折發(fā)展的五十年。特別是進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，二輕企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)體制深刻變革，社會結(jié)構(gòu)深刻變動(dòng)，利益格局深刻調(diào)整的新形勢，深化企業(yè)改革勢在必行，而以往的企業(yè)改革沒有從根本上觸及到傳統(tǒng)體制的弊端，沒有徹底擺脫“二國營”的束縛，因此二輕集體企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)，遵循“有所為有所不為，有進(jìn)有退”的原則，因地制宜，因企施策的大刀闊斧的進(jìn)行了一次前所未有的聲勢浩大的企業(yè)改革改制。

經(jīng)調(diào)查分析，**區(qū)二輕系統(tǒng)上世紀(jì)九十年代初期有工業(yè)企業(yè)50家，按行業(yè)分有：金屬、日用、竹木、食品、服裝鞋帽、塑料六大行業(yè)，固定職工總數(shù)近5000人，產(chǎn)品有：家俱、日用品、服裝、紙箱、皮鞋、蓄電池等1100多個(gè)品種。九十年代中期后，二輕企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)，以產(chǎn)權(quán)制度為重點(diǎn)，采取“租、包、兼、轉(zhuǎn)、賣”等方法，實(shí)行了企業(yè)改革改制。近10年間，全系統(tǒng)有26家企業(yè)進(jìn)行了改制，對集體產(chǎn)權(quán)和職工身份實(shí)行了“雙轉(zhuǎn)換”。通過企業(yè)改制安置職工1300多人，退休人員800多人。10年的企業(yè)改制，其覆蓋面之廣，職工人數(shù)之多，破解難題之深，化解矛盾之難，創(chuàng)二輕歷史之最。10年來的企業(yè)改制為我們積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

一、加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，是搞好企業(yè)改制的根本保證。企業(yè)改制成功與否，關(guān)鍵在于要有一個(gè)強(qiáng)有力的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子。二輕總公司作為企業(yè)主管部門，具有對集體企業(yè)的指導(dǎo)、維護(hù)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)的職能，因此把加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)列入一切工作之首，從思想、組織、作風(fēng)上狠抓企業(yè)黨政班子建設(shè)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)班子要“講實(shí)話、出實(shí)招、辦實(shí)事、求實(shí)效”，在實(shí)際工作中要發(fā)揚(yáng)“三股勁”：埋頭苦干的實(shí)勁；忍辱負(fù)重的韌勁；一抓到底的硬勁。正因?yàn)橛羞@樣一支敢于負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任，迎難而上的企業(yè)干部隊(duì)伍，為企業(yè)改制順利實(shí)施提供了堅(jiān)強(qiáng)的組織保證。

二、做好穩(wěn)定工作，是企業(yè)改制的重要基礎(chǔ)。二輕職工大部分屬于弱勢群體，而且“家庭式”職工在企業(yè)占一定比例，加上企業(yè)改制觸及到職工切身利益，如果忽視穩(wěn)定工作，采取急于求成，盲目冒進(jìn)的方法進(jìn)行企業(yè)改制，必將“欲速則不達(dá)”，激化干群之間的矛盾，引發(fā)社會震動(dòng)。為此，“穩(wěn)定壓倒一切”是企業(yè)改制的重要前提，而要做好穩(wěn)定工作，首先要做好職工的思想政治工作，曉之以理，動(dòng)之以情，實(shí)現(xiàn)“三心”：思想上耐心，向職工群眾講明企業(yè)改制的必要性；工作上熱心，針對不同職工的思想狀況，進(jìn)行談心活動(dòng)；生活上關(guān)心、幫助職工解決實(shí)際困難。由此而贏得職工群眾對企業(yè)改制的理解和支持，促進(jìn)企業(yè)改制穩(wěn)妥有序的進(jìn)行，10年來從未出現(xiàn)因企業(yè)改制引發(fā)群體越級上訪或上京赴省上訪事件。

三、堅(jiān)持因地制宜，是企業(yè)改制的有效途徑。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，不可逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢，曾一度占據(jù)“**經(jīng)濟(jì)半壁河山”的二輕企業(yè)，采取什么樣的方式進(jìn)行改制，是擺在我們眼前的一個(gè)重大課題，對此在推進(jìn)企業(yè)改制的進(jìn)程中不搞“一刀切”。實(shí)行一廠一策，能租則租、能讓則讓、能退則退，不求形式，但求結(jié)果。如停產(chǎn)多年的紙箱廠生產(chǎn)線成功地租賃給私人業(yè)主后迅速恢復(fù)生產(chǎn)，占領(lǐng)市場，收到良好的社會效果和經(jīng)濟(jì)效益。機(jī)電廠和鍛壓廠由集體企業(yè)改制為民營企業(yè)收到明顯成效。閥門廠、五金電鍍廠、樟木箱廠、東方紅木器廠、東風(fēng)木器廠、東風(fēng)船廠、閥門廠等企業(yè)把招商引資作為企業(yè)改制的突破口，全方位招商引資，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)權(quán)換資金，以市場換項(xiàng)目，使“沉睡”多年的集體資產(chǎn)得到有效利用，為企業(yè)改制開辟了一條順暢的通道，為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了新的亮點(diǎn)。

在全面總結(jié)10年來企業(yè)改制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，尚有許多深層次問題引起諸多思考，并還存在潛在的不穩(wěn)定的因素足以促使我們擔(dān)憂。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，二輕集體企業(yè)目前尚有20多家無任何資產(chǎn)的企業(yè)，因無力籌措改制所需資金，企業(yè)改制無法進(jìn)行，長期處于滯留狀態(tài)，1800多名職工無法了斷職工身份。如果拖延下去，勢必造成企業(yè)干部職工的思想情緒波動(dòng)，給社會穩(wěn)定帶來負(fù)面影響，因此無資產(chǎn)企業(yè)盡快改制，迫在眉睫，而要撬開無資產(chǎn)企業(yè)改制的“瓶頸”，當(dāng)務(wù)之急是要解決四大問題：

（1）職工股金問題。目前有近10家無資產(chǎn)的“空殼”企業(yè)，都存在企業(yè)與職工的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，主要是企業(yè)欠職工的“股金”，實(shí)為集資款。要實(shí)行職工身份轉(zhuǎn)換，而企業(yè)無力償還職工集資款，這是企業(yè)進(jìn)入改制中遇到的一大障礙。

（2）職工安置費(fèi)問題，據(jù)現(xiàn)行國有企業(yè)職工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償政策有關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)應(yīng)向解除勞動(dòng)關(guān)系的職工支付一定的生活補(bǔ)助費(fèi)，而二輕無資產(chǎn)企業(yè)，由于無力籌措安置費(fèi)，致使被解除勞動(dòng)關(guān)系的職工得不到任何生活補(bǔ)助費(fèi)，這明顯是不公平。

（3）社保關(guān)系接續(xù)問題。無資產(chǎn)企業(yè)改制時(shí)職工最為關(guān)心的是社保關(guān)系的接續(xù)問題，企業(yè)改制前無力清欠社保金，而這些職工大多屬于弱勢群體，低保戶占很大比例，職工個(gè)人也無力清欠社