第一篇：南京老年公寓市場情況1

南京老年公寓市場情況

據(jù)市老齡委統(tǒng)計，目前，南京60歲以上人口已過90萬，占全市人口總數(shù)14.1%，且年均以4.9%速度遞增。預(yù)計2010年老年人口將突破100萬。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，據(jù)去年市老齡部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京市區(qū)現(xiàn)有民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)59家，而5年前僅11家。南京百歲老人逐年增多，去年全市人口平均預(yù)期壽命為76.93歲。南京是繼上海、北京、天津之后進(jìn)入老齡化最早的城市之一。民辦養(yǎng)老院政府給補(bǔ)貼。

“社會力量在城區(qū)新建一家養(yǎng)老院，市財政不僅一次性給予每張床位4000元的資助，以后每收住一名本市戶籍老人，還將給予每月60元的補(bǔ)貼?！痹谀暇┦姓雠_22條優(yōu)惠政策促進(jìn)養(yǎng)老院發(fā)展后，昨天，市民政局和市財政局又聯(lián)合出臺暫行辦法。即日起，凡是10月18日以后取得《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》，符合條件的民營養(yǎng)老院就可向所在區(qū)縣民政局提出補(bǔ)貼申請。

據(jù)介紹，優(yōu)惠政策的實施對象是按照民政部門要求新建，在民政部門登記的福利性、非營利性的養(yǎng)老院。對社會力量參與養(yǎng)老院建設(shè)的，除了政策優(yōu)惠，政府還實行資金扶持。今后政府按城區(qū)、郊區(qū)、縣每張床位一次性分別給予4000元、3000元、2000元的資助，對改、擴(kuò)建新增床位達(dá)到一定規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的，一次性分別給予2000元、1500元、1000元的資助。同時，為穩(wěn)定民營養(yǎng)老院的運(yùn)營，每收住一名本市戶籍老人，給予每月60元的補(bǔ)貼。

民營養(yǎng)老院想獲資助，須具備依法辦理法人登記手續(xù)，在南京取得《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》、《消防許可證》和《衛(wèi)生許可證》，老人居室單人間使用面積不小于10平方米、雙人間使用面積不小于14平方米，床位數(shù)達(dá)30張以上，有適合老人需要的活動室、健身場所，并配備相應(yīng)設(shè)施等條件。

南京目前有獨(dú)居老人6萬余人，占老人總數(shù)的6.8%，老年人社會福利機(jī)構(gòu)只有177家，9845個床位，即每千名老人擁有床位數(shù)12張左右。而按照南京市80萬老齡人口計算，全市要有13600張床位。目前南京現(xiàn)有老年公寓的床位還遠(yuǎn)不能滿足需求。

目前老年公寓較吸引人的口號是“健康+快樂”，如位于月苑小區(qū)的玄武區(qū)老年公寓：占地3400平方米，環(huán)境寬敞幽靜，一共可容納105個老人。他們?yōu)槊课焕先嗽O(shè)立一個健康檔案，每天進(jìn)行查房，測血壓。他們還將對老人的業(yè)余愛好成立興趣小組，如花草興趣小組、詩畫興趣小組等等，他們還引進(jìn)社會志愿者，特別是一些大學(xué)生隔斷時間過來陪老人聊天，講課等。

他們有105個床位，三種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，三人間每月1000元，標(biāo)準(zhǔn)間是1200元，單人間1500至1600元。他說，公寓是按照一級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的，標(biāo)準(zhǔn)間和單人間都有空調(diào)、電視、電話、衛(wèi)生間、熱水器，由于空調(diào)和熱水器是耗電大戶，因此將專門裝個電表，老人用多少電交多少電費(fèi)，其他都包括在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中。他們現(xiàn)在正在購買45臺熱水器，就得花費(fèi)十幾萬，而上下樓的電梯，每上下一次就要耗費(fèi)七八度電。預(yù)計前兩年都會虧損，但從第三年開始，只要入住率超過60%，就能保本持平，入住率超過80%就有盈余了。南京同時也在探索一條居家養(yǎng)老的新模式，首先試點(diǎn)的鼓樓區(qū)“住在家里，我來幫你”服務(wù)，目前已經(jīng)擴(kuò)大到1000名老人。“居家養(yǎng)老”是老年人在家中居住，由社會提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，它有別于中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和一般的社會機(jī)構(gòu)(養(yǎng)老院、托老所等)養(yǎng)老。

由此看出，現(xiàn)在多數(shù)老人退休金不高，老年公寓的檔次不能太高，可以分幾個標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，但其環(huán)境必須幽靜，適合老人居住。

第二篇：老年公寓市場工作規(guī)劃

老年公寓市場部工作規(guī)劃草稿

鑒于我老年公寓尚處于籌建階段，當(dāng)前市場部工作有三大方面，即具體業(yè)務(wù)開展、團(tuán)隊建設(shè)、團(tuán)隊素質(zhì)的提高。

市場部要有大局觀念，全心全意為老年公寓的迅速發(fā)展努力工作、服從領(lǐng)導(dǎo)、盡職盡責(zé)；樹立謙謹(jǐn)嚴(yán)格的工作態(tài)度、和善寬容的精神風(fēng)貌；不斷學(xué)習(xí)新理論新技術(shù)以豐富團(tuán)隊業(yè)務(wù)技能、錘煉自身內(nèi)在素養(yǎng)、提供更高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。市場部團(tuán)隊成員要與老年公寓其它部門成員密切協(xié)作，辦出有我們自己特色的老年公寓、不斷完善綜合環(huán)境，給入住老人創(chuàng)造更加豐富多彩、快樂祥和的生活氛圍。

根據(jù)當(dāng)前對我老年公寓現(xiàn)狀的大致了解，謹(jǐn)就我老年公寓優(yōu)勢與弱點(diǎn)做出簡要分析、以及近期可行性市場開發(fā)做初步規(guī)劃，報請領(lǐng)導(dǎo)指示。

我老年公寓的優(yōu)勢：

1．地理位置處于北京市的四環(huán)路與五環(huán)路之間，距市核心區(qū)較近；

2．豐臺區(qū)養(yǎng)老同業(yè)機(jī)構(gòu)相對較少、設(shè)施條件、團(tuán)隊成員形象素質(zhì)及管理經(jīng)營水平處于初始層面；

3．我老年公寓由酒店繼建而成，設(shè)施基點(diǎn)較高，并有酒店的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)亮點(diǎn)；

4．建筑整體規(guī)模形象整潔；

5．酒店配套設(shè)施可以與老年公寓相互呼應(yīng)；

弱點(diǎn)：

1．周邊區(qū)域居民密度低，目標(biāo)人群不足；

2．公寓周邊小環(huán)境較差；

3．公寓的相關(guān)細(xì)節(jié)設(shè)施有待完善；

4．公寓整體團(tuán)隊建設(shè)與培養(yǎng)需要時間進(jìn)行優(yōu)化。

現(xiàn)針對市場部從2013年12月13日到2014年3月15日期間內(nèi)，三個半月期間的具體工作步驟進(jìn)行簡要規(guī)劃如下：

一、初期12月13日至12月31日。在這一時間內(nèi)主要完成以下幾個方面的工作：

1．進(jìn)行宣傳彩頁的初創(chuàng)，報請審核調(diào)整；

2．熟悉、調(diào)研周邊實際30分鐘車程內(nèi)的居民及醫(yī)療情況做簡要記錄、簡略走訪；

3．早日對周邊40分鐘車程內(nèi)的同業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行措底考察并做簡要記錄?？疾靸?nèi)容主要主要關(guān)注7個方面的內(nèi)容：①大環(huán)境②硬件設(shè)施及內(nèi)環(huán)境 ③團(tuán)隊成員規(guī)模及素質(zhì) ④開業(yè)時間 ⑤

設(shè)計床位數(shù)，實際入住數(shù)⑥收費(fèi)情況 ⑦市場促銷情況；

4．根據(jù)考察結(jié)果研討我公寓運(yùn)營及促銷政策；

5．根據(jù)確定的收費(fèi)及促銷政策完善宣傳彩頁；

6．與新加入團(tuán)隊的市場工作人員進(jìn)行工作方法與路徑的共同研討。

7．利用接待室墻壁、玻璃門及室內(nèi)空間，做好企業(yè)文化宣傳

二、市場宣傳啟動階段，時間為2014年1月1日—2014年1月31日

在這一階段全面啟動我老年公寓市場宣傳工作，具體工作內(nèi)容

1．與家政等媒介機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步溝通，并傳遞酬資信息；

2．根據(jù)初期走訪結(jié)果，選擇距我公寓較近區(qū)域、交通相對便利、人口密度大、老人比例高的社區(qū)進(jìn)行循回彩頁散發(fā)，針對來我酒店參會的目標(biāo)人群進(jìn)行彩頁散發(fā)；

3．建立公寓的企業(yè)網(wǎng)站，同時撰寫相關(guān)板塊文章，逐漸完善相關(guān)功能。

4．與周邊同業(yè)機(jī)構(gòu)深入接觸，爭取實現(xiàn)協(xié)作可能性；

5．根據(jù)此階段對本地市場情況的深入了解、及市場人員隊伍的進(jìn)一步完善，確定下一階段深化市場營銷方案；

6．帶領(lǐng)、接待目標(biāo)人群來我公寓實地考察體驗；

7．培養(yǎng)和建立與各區(qū)域有一定影響力的相關(guān)人士的密切聯(lián)系；

8．配合公寓院長，針對老年團(tuán)體、機(jī)構(gòu)提供公益支持，與各老齡機(jī)構(gòu)（包括從業(yè)機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)）建立初步聯(lián)系；

9．配合公寓院長共同與當(dāng)?shù)鼐徒t(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商恰談，實現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)作。

這一階段通過上述各項工作實現(xiàn)具體業(yè)務(wù)目標(biāo)：爭取有10-30位目標(biāo)人員前來考察，力爭有3-5人簽約入住。

三、市場宣傳深入期，時間為2014年2月1日-2014年3月15日。

1．對前兩個階段已經(jīng)開展的工作進(jìn)行重復(fù)強(qiáng)化深透；

2．進(jìn)一步增加網(wǎng)站內(nèi)有吸引的文章，發(fā)揮網(wǎng)站內(nèi)容及圖片豐富的優(yōu)勢；

3．充分挖掘已簽約入住老人的媒介作用，舉行聯(lián)誼活動，吸引目標(biāo)群體參加。

在這一階段的一個半月時間里爭取實現(xiàn)入住10-20人。

老年人經(jīng)歷了時間與世事的磨礪，很多事情看的很清楚，對于老人來講入住老年公寓是項長期的、數(shù)額相當(dāng)大的一項經(jīng)濟(jì)支出，因些會特別小心謹(jǐn)慎。市場部從業(yè)人員是老年公寓的第一窗口部門，因此我們的具體市場推廣工作中一方面要重視增加養(yǎng)員入住量，同時也要通過外在形象、語言表達(dá)、待人接物過程中全方位滲透與展現(xiàn)熱情、真誠、愛老、敬老的企業(yè)文化，樹立良好的品牌形象，通過服務(wù)老人、感動老人贏得老年群體的信賴與關(guān)注，從而

為老年公寓遠(yuǎn)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

說明：完成上述目標(biāo)需在正確決策環(huán)境及合適的營銷軟環(huán)境，公寓各環(huán)節(jié)全力配合條件下方能實現(xiàn)。在有目標(biāo)人群來參觀考察時需要出車接送，并要求保持車輛形象整潔。

市場部近期工作規(guī)劃草稿制定人：

草稿上報日期：

第三篇：上海老年公寓市場現(xiàn)狀

一、上海老年人的養(yǎng)老模式及居住模式

在上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會老年用房專業(yè)委員會所作的“上海市老年公寓市場需求與開發(fā)建設(shè)配套政策調(diào)查研究報告”中，根據(jù)2001年在市中心區(qū)對老年人養(yǎng)老方式選擇和養(yǎng)老住房需求進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：選擇居家養(yǎng)老的占95.8%；選擇進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的占2.3%；選擇老年公寓的占1.9%。

由此可見，居家養(yǎng)老占絕對比例，達(dá)95.8%。另據(jù)上海市民政局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年末上海市60歲以上的老人已達(dá)246萬，5個人中就有一個是老人，家庭規(guī)?？s小到每戶2.7人，已有100萬老人成為“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰時期，將至少有80%以上的老人和子女“分居”。又據(jù)對上海市盧灣區(qū)560個有老年人居民戶的調(diào)查，愿意在家養(yǎng)老的老人占92.7%，其中包括愿與子女同居者占49.2%。結(jié)合以上數(shù)據(jù)，可以把上海居家養(yǎng)老的比例大體作如下劃分：合居49.2%、獨(dú)居40.65，毗鄰居住5.95%，合計95.8%。

以下對各種模式進(jìn)行簡要分析： 合居模式

老人與子女或親屬同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由諸多原因造成，如第三代需要老人看護(hù)、父母年邁有病、子女住房困難、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模

式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，將會在以后的生活中長期存在。這種居住模式本身也會隨著家庭以及老人生命周期的不同階段而呈現(xiàn)合居—獨(dú)居—合居的變化趨勢。其缺點(diǎn)是，不同輩份之間的生活習(xí)慣、觀念差別以及經(jīng)濟(jì)問題容易導(dǎo)致家庭糾紛，因而合居具有階段性，會向獨(dú)居方式轉(zhuǎn)化。

獨(dú)居模式

老人獨(dú)立居住的模式。這種方式多半是由于子女成家立業(yè)、在城市別處工作并有自己住房的情況下產(chǎn)生的。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，家庭關(guān)系簡單，對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。中國的老年人安土重遷，除非特殊情況，一般不愿遷移，遠(yuǎn)離自己曾經(jīng)熟悉和習(xí)慣了的自然和社會環(huán)境。但是，當(dāng)前大規(guī)模的城市建設(shè)以及舊區(qū)改造，迫使他們不得不遷往它處，由于目前市中心房產(chǎn)價格普遍較高，而拆遷補(bǔ)償費(fèi)不足以負(fù)擔(dān)購房成本，因而他們大部分選擇在近郊區(qū)置業(yè)。當(dāng)老人年齡增大、喪偶、生活自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便突出反映出來，這時，有可能從獨(dú)居走向合居方式。

毗鄰模式

與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受歡迎的居住模式。盡管如此，由于城市的快速變遷以及購房成本的壓力，對房源的選

擇及購買數(shù)量會受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社會養(yǎng)老模式

分贏利性與福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩類。

福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國并不普遍，主要有各級政府與慈善機(jī)構(gòu)所辦，用于收留那些生活確有困難、缺少家庭護(hù)理能力的老年群體。

贏利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分老年公寓與老年醫(yī)療康復(fù)中心兩類。本文所講的老年公寓是指社會各界投資建設(shè)或有經(jīng)濟(jì)來源的老人集資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營的服務(wù)型老年公寓。老年醫(yī)療康復(fù)中心主要是針對有醫(yī)療和康復(fù)需求的老年群體、以贏利為目的的機(jī)構(gòu)。目前這兩種機(jī)構(gòu)在上海數(shù)量很少，即使那些名為老年公寓的機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都屬于福利性質(zhì)。

二、上海老年公寓現(xiàn)狀

雖然，老年公寓的概念已沸沸揚(yáng)揚(yáng)的在業(yè)內(nèi)炒作了幾年，但目前上海的老年公寓仍是走類似養(yǎng)老院性質(zhì)的路線。象國外流行的健康型老年公寓仍未有見。

我司走訪了幾家在公眾中有一定口碑的老年公寓，大致情況如下：

眾仁花苑

嘉定南翔眾仁路1號

收費(fèi)（不包括伙食）：一室戶1400元/月；一室一廳1700元/月；二室一廳（四人?。?50元/人/月

該花苑是近年來上海慈善養(yǎng)老安居工程的標(biāo)志性建筑，也是目前國內(nèi)少數(shù)幾家通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系、ISO14001：1996環(huán)境管理體系、OHSMS職業(yè)安全健康管理體系三大體系認(rèn)證的福利事業(yè)單位。花苑占地51畝。第一期開發(fā)30畝，建筑面積為3萬余平方米，總投資1.2億元人民幣。

黃浦老年公寓

長沙路149弄16號

收費(fèi)：雙人間，帶衛(wèi)無廚，900-1200元/月/人（伙食費(fèi)另加280元/人）

黃浦千鶴老年公寓

浦東昌里路120號

收費(fèi)：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/間（不包伙食）

盧灣金色港灣

開平路110號

收費(fèi)：1800元/間/月，包一人伙食；雙人間900元/人/月，不包伙食。

大華老人福利院

閔行中春路2626號 收費(fèi)：600元/人/月，不包伙食

這幾個老年公寓都是類似養(yǎng)老院的性質(zhì)，一般以雙標(biāo)房、三人房為主，舒適度有所降低但同時直觀價格也適合目前的社會心理狀態(tài)。

三、老年公寓目標(biāo)市場的需求特征 ●房型及面積需求

由于這個目標(biāo)群體的經(jīng)濟(jì)支付能力在中等水平以上，他們目前所住的房屋基本以兩室或一室一廳為主，一室戶、兩室一廳、三室一廳的比例較小，因此在本小區(qū)為了繼續(xù)保持他們的生活水準(zhǔn)、延續(xù)他們的生活習(xí)慣，建議仍以一室一廳為主。

廳與室的面積都不應(yīng)過小，廳內(nèi)除作為用餐外，電視機(jī)、洗衣機(jī)等電器都置于其內(nèi)，而且還要考慮到子女短期過夜所需要的空間；

寢室內(nèi)除布置兩張單人床或一張雙人床外，還應(yīng)包括書房的面積；

較大面積的陽臺對擴(kuò)大采光、便利老年人與外部空間的接觸、在陽臺上種花種草也有較好的效果；

廚房、衛(wèi)生間寬敞，衛(wèi)生間內(nèi)都安裝安全方便、中高檔的洗浴設(shè)施；

滿足以上條件的一室一廳建筑面積應(yīng)不少于50平方米，在50-60平方米之間較為理想，以老年夫妻居住為宜。

針對那些孤老者，考慮以一室戶滿足他們的需求，可以以自由組合的方式和住一屋或單獨(dú)居住，室內(nèi)廚衛(wèi)設(shè)施同上，面積平均在35平方米；

對于那些條件較高者，可能需要兩室一廳，估計這兩部分?jǐn)?shù)量較少。兩室一廳面積在70-80平方米之間較為合適。

●安全需求

在居住方面，活動空間避免有明顯突出的部位、衛(wèi)生間地面不應(yīng)過于光滑以免滑倒；

在交通方面，無論室內(nèi)、室外的走道要力求平坦、無明顯高差；

臺階高度要小于一般樓梯或走道，在水平方向設(shè)計無障礙坡道、在垂直交通上采用運(yùn)行平緩的電梯很有必要；

室內(nèi)有方便觸及的對外聯(lián)絡(luò)或報警裝置，甚至可能有醫(yī)療預(yù)警設(shè)備；

●舒適性需求

每個房間力求朝南以提高采光面積、較好的室內(nèi)空氣流通渠道；

幫助老年人節(jié)省體力、維持身體平衡的設(shè)備，如扶手的安裝、合理的便器高度、走廊地毯的鋪設(shè)、自動門鎖的開啟等；

電器開關(guān)位置設(shè)計合理，便于就近開關(guān)等；

在室外布置數(shù)量較多的座椅以便于老年人的臨時休息等。

●健康需求

對老年人來說，健康具有頭等重要性，希望有充足、便利的體育鍛煉場所和安全的健身設(shè)施；

老人對住區(qū)醫(yī)療配置設(shè)施要求較高，除依靠臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，希望有定期健康檢測、便利的取藥服務(wù)設(shè)

施、緊急醫(yī)療急救和快速反應(yīng)設(shè)施等。

對于飲食一般有自己特殊和固定的口味及營養(yǎng)需求； 希望有一個良好的外部自然生態(tài)環(huán)境?！癖憷枨?/p>

老年人行動速度較慢，在交通方面，對輔助設(shè)施動力的需求較強(qiáng)烈，電梯、小區(qū)電瓶車等能夠滿足他們的即時、快速需求；

如果老年人不愿自己做飯，他們希望小區(qū)內(nèi)有專門的餐飲和送飯服務(wù)；

老人如果要回市區(qū)，希望有專門的定點(diǎn)班車接送服務(wù)； 設(shè)專供老年人需要的便利店，提供日常用品等?！裼H情需求

老人都很重視家庭和來自親情間的關(guān)愛，其樂融融的家庭生活、享受天倫之樂是老人最快樂的精神享受，是保持老人身心健康的良藥。因此，住宅設(shè)計的面積應(yīng)考慮家庭子女暫時居住的需要、為子女的孝敬之心提供支持服務(wù)，如鮮花店、餐飲店等，為他們的親情聯(lián)系提供幫助。

●獨(dú)立性需求

每個老年人都有自己固定的生活習(xí)慣，他們希望有自己的私人時間和空間進(jìn)行思考、回憶和學(xué)習(xí)，因此，對房屋私密性的要求應(yīng)受到尊重，在房型設(shè)計時避免剝奪他們獨(dú)處的空間。

●懷舊需求

在自己原先所居住的地區(qū)，熟悉的人群、房屋、街道和樹木都會給老人帶來對過去生活的回憶，這種懷舊心理使其對久居的環(huán)境產(chǎn)生依戀，為他們舊地重游提供機(jī)會，滿足他們的懷舊心理可以使他們感覺到：自己與過去是緊緊相連的。

●交往需求

增加社會交往是老年人減少孤獨(dú)和寂寞的重要方式，除家庭成員之間的交流外，老人還需要朋友、同事、鄰里甚至素不相識者之間的交往和交流。通過與同齡人的交流可以使他們重溫昔日的悠悠歲月、激發(fā)對生活的感悟和共鳴、加深彼此之間的感情溝通；

通過共同參與社會活動，可以挖掘自己的潛力、產(chǎn)生新的生活體驗，使心態(tài)變得年輕、有活力。

●興趣需求

晚年后，老人有較多的空暇時間從事興趣愛好和娛樂活功，以滿足過去的遺憾和不足，如上老年大學(xué)、演唱京劇、練習(xí)書法繪畫、進(jìn)行體育活動、棋牌娛樂、學(xué)問研究等。

●返樸歸真需求

由于城市生活的擁擠和自己長期浸染其中的影響，老年人都希望在晚年能夠找到一個清潔、寧靜、與自然進(jìn)行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他們可以與自然和自己進(jìn)

行真實的交流，提升自己的精神境界，通過自己的勞動，體驗“采菊東籬下，悠然見南山”的美妙境界、體驗人與自然和諧共處的真諦。

●價格需求

由于這個群體的收入中等，他們主要看中的是老年公寓所提供的空間環(huán)境、服務(wù)設(shè)施水平，對價格的承受力較高，如果能提供更優(yōu)更全更上檔次的服務(wù)，而租金僅并不太扎眼，那么目標(biāo)客戶群會考慮接受這個價格。

再以純房屋出租為參考體系，目前市內(nèi)一室一廳或兩室戶的市場租金約在1200-2500之間。如果租金并不比租賃房屋貴多少，卻得到非常到位而有針對性的服務(wù)，則我們又可以從租賃市場中收到一批客戶，租賃市場中的老年客戶會分流到我們旗下。

四、老年公寓細(xì)部設(shè)計建議 室內(nèi)部分 ●走道

標(biāo)識：清晰明顯，方向明確，好記房間

地面：采用硬質(zhì)木地板或用富有彈性的塑膠材料，既安全又美觀，不宜采用陶瓷材料。

墻面：墻面0.90m和0.65m處設(shè)45～50mm圓桿扶手，扶手下設(shè)0.35m高護(hù)墻板或全做墻群，這樣可扶可握，還有護(hù)墻扳保護(hù)，成為老年人行動依賴的可靠安全工具。

●衛(wèi)生間

輔助設(shè)施：衛(wèi)生間內(nèi)，坐便器相鄰墻面應(yīng)設(shè)水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，貼墻浴盆的墻面應(yīng)設(shè)水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手，衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。

色彩：頂、墻面、潔具一般用白色，白色不僅感覺清潔，而且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變，黃色或紅色還會產(chǎn)生不愉快的聯(lián)想。

配置：三件衛(wèi)生潔具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面鏡子，不宜太復(fù)雜而影響老年人的操作。

地面：應(yīng)采用富有彈性的塑膠材料，平整防滑無障礙，界限鮮明，以白色和淡藍(lán)色為主調(diào)（不宜采用黑色、深色的塑膠）。

洗臉盆：位置不宜過低,以免洗臉時前傾曲度過大,較為合適的高度約在80cm-90cm上下?！衽P室

室內(nèi)設(shè)施：老年人臥室應(yīng)設(shè)電話，臥室應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕，床前應(yīng)設(shè)床頭照明燈和安全電源以及閉路電視插孔。臥室應(yīng)設(shè)多用安全電源插座，每室宜設(shè)兩組，插孔離地高度宜為0.6m～0.8m（以防老人彎腰困難）老年人臥室，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏室，每人應(yīng)有1.00㎡以上的貯藏空間。

裝修：老年人建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角，至

少1.8m高度以下做與墻體瓷粉齊平的護(hù)角，頂面應(yīng)簡單，燈具不復(fù)雜為宜。墻面一般用瓷粉即可，不要采用纖維質(zhì)軟裝修，特別是散發(fā)有毒有氣體味的裝修材料，地面宜用硬質(zhì)木料或富有彈性的塑膠材料。

緊急呼叫器：居室以及浴室必須都有，物業(yè)管理部門可以在老人發(fā)生意外時及時趕到，送往急救中心。

●其他

過廳、走道、房間不得設(shè)門檻，地面不宜有高差。門洞尺寸要加寬、廚衛(wèi)的門不應(yīng)小于80厘米。供老年人用的門把手、開鎖的鑰匙應(yīng)設(shè)計為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)。

●室外部分

無障礙設(shè)計：臺階處、步行道都要進(jìn)行無障礙設(shè)計以適應(yīng)老年人的安全需要；

社區(qū)安全網(wǎng)絡(luò)：實現(xiàn)消防報警、安全防盜、煤氣泄露報警、智能門控、家庭求救等功能。在門窗玻璃上安裝了防破碎防盜安全裝置，充分保證老年人的居住安全；

樓梯臺階：要低于一般臺階；

社區(qū)在植物選配上，宜選用大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙、具備療效的品種，起到凈化小環(huán)境、有益健康的作用；

大片種植區(qū)塊可供老年人種植、采摘；

設(shè)計園林式公園，山、水、石、亭、小徑共存，站坐皆宜；

真正意義上的健康老年公寓，在上海乃至全國都非常少，一方面有市場未知的風(fēng)險性和推廣起步的艱難性，同時也看到市場開發(fā)的可引導(dǎo)性。

市場是肯定存在的，關(guān)鍵在于如何倡導(dǎo)和如何把目標(biāo)客戶尋找出來，如果產(chǎn)品做對了，則其帶動的“吃螃蟹”效應(yīng)和隨之而來的社會、品牌效應(yīng)都將會是非常巨大的。

第四篇：南京酒類市場調(diào)查報告

酒類市場啟動在即，南京市場的酒類品牌構(gòu)成如何？競爭狀態(tài)如何？消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣如何？我們希望用第一手的資料來幫助在江蘇市場搏殺的酒類品牌，南京酒類市場調(diào)查報告。

酒類產(chǎn)品消費(fèi)者調(diào)查

消費(fèi)者特征：

1.性別：

A.男 97% B.女3%

基于酒類產(chǎn)品的特殊性，我們主要調(diào)查了男性市民

2.年齡：

A.15-25歲18.8% B.25-35歲43.8% C.35-45歲25% D.45-55歲9.4% E.55歲以上3%

3.收入：

A.500-1000元27.6% B.1000-1500元24.1% C.1500-2000元17.2%

D.2000-2500元13.8% E.2500元以上17.2%

4.教育程度：

A.高中以下 12.5% B.高中（中專）25% C.大專25%

D.本科28.1% E.碩士9.4% F.博士0%

5.您平常會喝些什么類型的酒：

A.白酒39.4% B.啤酒69.7% C.葡萄酒15.2%

D.保健酒6.1% E.米酒3.0% F.其他0%

白酒和啤酒仍是酒類市場的重點(diǎn)產(chǎn)品，葡萄酒和保健酒也開始有著良好的發(fā)展勢頭，南京人更趨向于啤酒的消費(fèi)。

6.您喝酒的習(xí)慣是：

A.天天喝12.1% B.經(jīng)常喝 39.4% C.偶爾喝48.5% D.從不喝0%

經(jīng)常喝酒的人數(shù)占到了三分之一以上，而偶爾喝酒這部份人群比例也比較大，更看重場合等外界因素。

7.您選購酒類商品時受哪些因素影響：

A.電視廣告 37.5% B.售點(diǎn)促銷25% C.報紙雜志12.5% D.別人介紹推薦25%

酒類產(chǎn)品的分布比較均衡，這是消費(fèi)者對酒類產(chǎn)品的消費(fèi)比較成熟和理性，任何捷徑的產(chǎn)生已不太可能，市場需要踏踏實實的創(chuàng)造和培育，調(diào)查報告《南京酒類市場調(diào)查報告》。

8.您選擇購買酒類商品時，經(jīng)常更注重：

A.質(zhì)量45.5% B.包裝3.0% C.價格27.3% D.品牌30.3% E.功能3.0% F.口味21.2%

品牌是僅次于質(zhì)量的消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn)，比例比價格因素略高一些，可見酒類產(chǎn)品的品牌忠誠度和質(zhì)量才是產(chǎn)品銷售的重要因素。

9.您能接受的啤酒的價格是：

A.2元以下0% B.2-5元51.6% C.5-10元41.9% D.10元以上6.5%

10.您能接受的白酒的價格是：

A.10元以下12% B.10-30元28% C.30-50元32% D.50元以上28%

11.您能接受的葡萄酒的價格是：

A.10元以下14.3% B.10-30元23.8% C.30-50元33.3% D.50元以上28.6%

12.您會一直用某一個品牌的酒類商品嗎：

A.不會6.7% B.不一定66.7% C.一直26.7%

酒類產(chǎn)品的忠誠度并不突出，選擇不一定比例的有2/3人數(shù)，這也從客觀角度上反映了酒類產(chǎn)品在國內(nèi)目前現(xiàn)狀是：廣告創(chuàng)意、營銷手法雷同、跟風(fēng)現(xiàn)象比較突出，品牌的獨(dú)特性與識別性不強(qiáng)，大多數(shù)產(chǎn)品品牌并沒有自己獨(dú)特的內(nèi)涵，無法樹立起個性化的品牌形象。

13.消費(fèi)者經(jīng)常飲用的酒類品牌（多選）：

白酒類：

沱牌9.1% 五糧春9.1% 洋河9.1% 口子福6.1% 口子窖6.1%

金陵王子3.0% 澳寶3.0% 金六福3.0% 高溝3.0% 五糧液3.0%

茅臺3.0% 雙輪池3.0% 古井貢3.0% 瀘州老窖3.0%

啤酒類：

金陵30.3% 百威12.1% 三得利9.1% 萊克9.1% 王子6.1%

青島6.1% 喜力6.1% 天井3.0% 喜寶3.0% 大富豪3.0% 大宮3.0%

葡萄酒：

王朝12.1% 長城6.1% 山葡萄酒3.0% 香格里拉藏秘3.0%

保健酒類：

椰島鹿龜酒3.0%

酒類產(chǎn)品銷售終端調(diào)查

1.該單位經(jīng)營的酒類有哪些類型（多選）：

Ａ.保健酒4.3% Ｂ白酒100% Ｃ啤酒83%

Ｄ.葡萄酒49%E.洋酒12.8%

2.當(dāng)顧客選擇購買酒類商品時，經(jīng)常更注重：

A.質(zhì)量21.1% B.包裝5.6% C.價格22.5%

D.品牌7.0% E.功能2.8% F.口味40.8%

3.請問哪種宣傳對消費(fèi)者最有影響：

A.電視廣告 19.1% B.報紙廣告 38.3%

C.人群流傳 55.3% D.銷售人員推薦 8.5%

第五篇：南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

上班這兩天我和合作伙伴兩人去南京新街口的一些比較知名的大商場做了一些實地的考查和了解，我們一共去了三家，德基廣場，新百商場，新街口萬達(dá)廣場。對他們的地理位置，業(yè)態(tài)，經(jīng)營形式，定位，租金，經(jīng)營特點(diǎn)等各方面做如下的總結(jié)和報告，他們是南京新街口商業(yè)地產(chǎn)的杰出代表，更希望通過對他們的各方面的了解，能窺探出南京商業(yè)地產(chǎn)的一些特點(diǎn)，以期對我們在南京工作的更好展開有所幫助。

1，德基廣場：

1）基本概況，全名：南京德基廣場，位于中國第三大商業(yè)圈“南京新街口商業(yè)圈”的東北角，地處中山東路和中山路的十字路口，由南京德基集團(tuán)投資，建設(shè)和經(jīng)營，其一期工程約65000平方米的營業(yè)面積，已于2006年6月26日正式營業(yè)，二期工程約85000平方米營業(yè)面積將于2012年正式完工并投入運(yùn)營，經(jīng)過近五六年的發(fā)展，德基在新街口商業(yè)圈的地位已舉足輕重，成為新街口商業(yè)的重要標(biāo)桿。它的定位比較高檔，和北京的王府井，上海的恒隆廣場是同一級別的。意在為中高檔消費(fèi)人群提供一個購物，餐飲，娛樂和休閑于一休的一站式服務(wù)享受體驗。

2）業(yè)態(tài)分布：

負(fù)一樓餐飲，休閑的比較多，加上一個屈臣氏和一個中低端路線的日本服飾品“優(yōu)依庫”，使得人流量比較多，主要是年輕消費(fèi)者。

一到三樓基本上是一些國際大的服飾品牌專賣店，最有特色的是其中80%的品牌以前從未在南京出現(xiàn)過，首次進(jìn)入南京市場，例如，LV，愛瑪士，范思哲等國際一線大牌，突顯其經(jīng)營的高檔品位，極大吸引品牌愛好者的眼光。

四樓，黃金，珠寶店，還有一幾個做高檔兒童服裝，服務(wù)，和兒童玩具賣場“Toysrus 五樓，一些特色飯店，六樓，高檔影院和商場運(yùn)營辦公室。

3）商場采取只租不售的商業(yè)運(yùn)營模式，租金般根據(jù)位置地點(diǎn)的不同一般在15-30元每天每平米，從它開業(yè)以來一舉打破了南京金鷹商場在高檔消費(fèi)方面一家獨(dú)霸的地位，成為利潤最好的大型商場。

2，新街口萬達(dá)廣場。

1)基本概況：南京新街口萬達(dá)廣場位于新街口洪武路88號，建于2002年10月，2004年1月1日正式開業(yè)，是萬達(dá)集團(tuán)在國內(nèi)建設(shè)的第8家商業(yè)廣場。也是萬達(dá)集團(tuán)第一代開發(fā)的單店項目的杰出代表。項目占地面積1.3萬平方米，建筑面積4.4萬平方米，總投資額逾3億元人民幣。

2）業(yè)態(tài)分布：南京新街口萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合非常合理，集購物、餐飲、休閑、娛樂一站式消費(fèi)于一體。

一樓萬達(dá)名店由80多個知名品牌專賣店組成，經(jīng)營項目包括時尚服飾、化妝美容、黃金珠寶、鐘表眼鏡、西餐美食等。

二樓，三樓引進(jìn)了世界五百強(qiáng)之首的沃爾瑪百貨超市，其“天天平價”、“一站式購物”等消費(fèi)理念，受到了廣大消費(fèi)者的青睞與厚愛。

四樓，是萬達(dá)國際影城。

4）大連萬達(dá)在全國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式都只租不售的，是全國最早做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和經(jīng)驗。企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)達(dá)到1000億，年銷售額達(dá)到600億。每年商鋪的租金收入可達(dá)40億，而新街口萬達(dá)的成功更多的是在于它做的比較早，占了一個非常好的地理位置，擁有了新街口每天強(qiáng)大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概況：南京新百全稱：“南京新街口百貨商店股份有限公司”，地址：中山南路3號，屬于新街口商業(yè)圈的重要組成部分。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個多世紀(jì)的歷史，占地面積約1.3萬平方米，營業(yè)面積4.1萬平方米，是一家老字號大型百貨零售企業(yè)，全國十大百貨商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16個專業(yè)商場，經(jīng)營品種24萬余種，近幾年來。新百把經(jīng)營觸角延伸到證券、房地產(chǎn)、生化制藥、進(jìn)出口和餐飲等領(lǐng)域，取得了初步成效。

2）業(yè)態(tài)分布：

一樓主營化妝品，鐘表，煙酒，首飾，精品鞋包等。

二樓主營服飾，三樓是老年女性服飾，四樓精品紳士，主營男士服裝

五樓運(yùn)動類的服飾，六樓家紡居家床上用品等種類，七樓電子，電器商品品種，不過品牌一般，種類不全，價格也沒有什么優(yōu)勢。八樓商務(wù)接待中心，承接團(tuán)購業(yè)務(wù)和一些其它商務(wù)事誼。

3）總的說新百是傳統(tǒng)百貨商場的代表，他的業(yè)態(tài)布局比較傳統(tǒng)，品牌一般，定位在中低檔，在如今的新街口不如東方商城，大洋百貨，更別說德基和金鷹那樣高檔次了。不過憑其在南京廣大市民心中的長時間的影響力以及新街口的人流量還是可以占據(jù)新街口商業(yè)圈一席之地。他依然是只租不賣的經(jīng)營模式，租金根據(jù)地點(diǎn)不同在4-10元左右每平為每天。

總的來說以上這三種商業(yè)模式和商業(yè)地產(chǎn)的模式是新街口商業(yè)圈和南

京商業(yè)地產(chǎn)的集中代表，萬達(dá)廣場代表綜合型的商業(yè)地產(chǎn)和運(yùn)營，新百商場是傳統(tǒng)商場的運(yùn)作和模式的代表，也是中低檔消費(fèi)品和消費(fèi)的代表。而德基廣場則是新商業(yè)地產(chǎn)，新商業(yè)理念和思想的代表，不管從商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計和建造上，還是從消費(fèi)者一休化的休閑，消費(fèi)，娛樂一體化的休驗上，還是從消費(fèi)者的高檔次的消費(fèi)需求上都做到了一個好的榜樣。當(dāng)然他們?nèi)齻€在商業(yè)運(yùn)作上都是成功的代表。都有其獨(dú)到的地方。也許是市場地需要他們多樣化的商業(yè)運(yùn)作和模式，也許是他們迎合了不同消費(fèi)者的不同需求從而成就了自已?？傊麄冊谛陆挚谏虡I(yè)圈占有一席之作。都是成功的。我們要學(xué)習(xí)他們的優(yōu)點(diǎn)和成功之處，從中找到為我們以后在商業(yè)地產(chǎn)

方面有幫助的東西和信息，為我們以后在南京商業(yè)地產(chǎn)和運(yùn)營方面取得好成績而努力和奮斗。

宋 麗 軍。2011-12-4