第一篇：樟樹布舊村改造三期工程外架搭設(shè)施工方案

樟樹布舊村改造三期工程

外架搭設(shè)施工方案編制依據(jù)及說(shuō)明

1.1 說(shuō)明

本期工程所有樓棟5棟以下（包括地下室）采用扣件式鋼管外腳手架施 工，扣件式鋼管外架體系整體穩(wěn)定性強(qiáng)，5層以下便于操作。

1.2 依據(jù)

1、深圳市筑博設(shè)計(jì)股份有限公司提供的建筑、結(jié)構(gòu)施工圖紙等。

2、建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術(shù)規(guī)范 JGJ 130—2001。

3、建質(zhì)[2009]87號(hào)關(guān)于印發(fā)《危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程安全管理辦法》。

4、建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn) JGJ59-99。

5、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001。

6、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ17-88。

7、建筑施工手冊(cè)（第四版）。

8、深圳市聚龍灣投資發(fā)展有限公司，業(yè)主的相關(guān)要求。

9、深圳市邦迪工程顧問(wèn)有限公司，監(jiān)理相關(guān)要求。

10、廣元市天成實(shí)業(yè)有限公司，本企業(yè)的施工經(jīng)驗(yàn)。2 工程概況及簡(jiǎn)介

2.1 工程概況

樟樹布舊村改造三期項(xiàng)目是由深圳聚龍灣投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，位于深圳市中部，南灣街道的東南方，鄰近沙灣檢查站，布沙路以北，樟富 路以東，德堂路以南，河西路以西。地塊南北長(zhǎng)度（最長(zhǎng)）約為244m，東 西寬243m，用地形態(tài)成多邊形不規(guī)則形態(tài)，地塊內(nèi)部高差明顯，西高東低，高差約8m，南高北低，高差約5m。結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，防烈度7度。

用地面積為29549.96平方米，建筑面積為129155平方米，綠地面積為51662平方米。

根據(jù)用地特點(diǎn)和建筑性質(zhì)，地塊布置了兩棟（3棟、4棟）超高層住宅、一棟超高層商務(wù)公寓（5棟）、兩棟高層綜合樓（1棟、6棟）；其中1棟塔 樓部分為住宅，下設(shè)商業(yè)及社區(qū)文化中心；6棟塔樓部分為保障房，下設(shè)物 業(yè)管理用房、郵政所、社康中心，1棟、2棟層數(shù)均為31層，建筑高度92.4 米；3棟、4棟層數(shù)均為37層，建筑高度109.8米；5棟層數(shù)為46層，建 筑高度131.6米，6棟層數(shù)31層，建筑高度87.20米。

2.2 搭設(shè)概況

本工程七棟樓5層以下全部采用扣件式鋼管外腳手架施工，地下室兩

層，約9米高，首層為6米架空層，標(biāo)準(zhǔn)層高度2.9米和2.8米。腳手架材質(zhì)要求

3.1 鋼管

采用直徑為48.0mm，壁厚3.6mm的焊接鋼管。材質(zhì)符合《直縫電焊鋼

管》GB/T13793或《低壓流體輸送用焊接鋼管》GB/T3091中規(guī)定Q235普通 鋼管，鋼管的鋼材質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《碳素結(jié)構(gòu)鋼》GB/T700中Q235 級(jí)鋼的規(guī)定。

對(duì)鋼管先除銹，內(nèi)壁兩道防銹漆，外壁涂紅色防銹漆。對(duì)有嚴(yán)重銹蝕、彎曲、壓偏損傷及有裂紋的鋼管嚴(yán)禁使用。

3.2 扣件

扣件應(yīng)采用可鍛鑄鐵或鑄鋼制作，其質(zhì)量和性能應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

《鋼管腳手架扣件》GB15831的規(guī)定，有直角扣件、旋轉(zhuǎn)扣件。使用的扣 件要有出廠合格證。有脆裂、變形、滑絲的扣件禁止使用。扣件表面進(jìn)行防 銹處理?？奂顒?dòng)部位應(yīng)能靈活轉(zhuǎn)動(dòng)。當(dāng)扣件夾緊鋼管時(shí)，開口處的最小距 離應(yīng)不小于5mm。

扣件在螺栓擰緊扭力矩達(dá)到65N?m時(shí)，不得發(fā)生破壞。

3.3 腳手板

采用直徑為8的HPB235鋼筋焊接間隙為5cm×5cm的鋼靶子作為腳手

板，并滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和最大承載要求。

3.4 安全網(wǎng)

采用綠色2000目（100mm×100mm）寬1.8m密目網(wǎng)，其性能要符合國(guó)家

規(guī)定和沖韌性試驗(yàn)規(guī)定。準(zhǔn)備工作

搭設(shè)外架人員應(yīng)持有有效操作證，并經(jīng)體檢合格，經(jīng)專項(xiàng)教育及技術(shù)交

底后方可上崗作業(yè)，并必須遵守高空作業(yè)規(guī)定。搭設(shè)要求及施工方法

5.1 搭設(shè)要求

5.1.1 凡架體使用材料（鋼管、扣件、腳手板等）質(zhì)量必須符合其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并具有產(chǎn)品出廠合格證書，經(jīng)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收符合要求后方可用于外架搭設(shè)，不合格材料禁止使用。

5.1.2 外架均與建筑避雷接地體進(jìn)行可靠連接，接地點(diǎn)間距不大于30m，并不少于六處。

5.1.3 外架搭設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范（JGJ130—2011）及本設(shè)計(jì)要求，搭、拆作業(yè)時(shí)，其下方為警戒區(qū)，由專人負(fù)責(zé)圍欄和看護(hù)，非搭（拆）人員禁止入內(nèi)。

5.1.4 每豎向兩步，橫向三步，必須與結(jié)構(gòu)進(jìn)行可靠連接，防護(hù)欄、剪刀撐、安全網(wǎng)隨架體同步搭設(shè)。

5.1.5 每樓層架體，搭設(shè)后必須經(jīng)驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格不得使用，架體搭設(shè)后檢查地面沉降量的變化，發(fā)現(xiàn)沉降時(shí)應(yīng)立即停止該區(qū)段的架上作業(yè)，并組織進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容包括：架體堆載量，架體設(shè)施有無(wú)缺損等，并將檢查的問(wèn)題進(jìn)行處理。

5.1.6 嚴(yán)禁有下列行為之一：

1）以外腳手架做模板支架、或模板支架與腳手架相連；

2）不按規(guī)定搭、拆外架；

3）隨意拆卸架體設(shè)施；

4）在架體上堆載模板，鋼筋等材料；

5）卸料平臺(tái)以外架為支承點(diǎn)；

6）作業(yè)人員在架體上聚堆或不佩安全帶上架作業(yè)；

7）五級(jí)及以上大風(fēng)、雷陣雨天氣上架作業(yè)；

8）其它違反高空作業(yè)規(guī)定的行為等。

5.2 施工方法

5.2.1 基礎(chǔ)處理：回土分層夯實(shí)平整后，鋪設(shè)硬實(shí)木板，或者80厚碎石100厚C10砼硬化，四周設(shè)200mmx200mm排水溝，水溝要求有適當(dāng)坡度便于排水暢通。

5.2.2 搭設(shè)順序：做好搭設(shè)的準(zhǔn)備工作→按外墻平面形狀放線→放置縱向掃地桿→逐根樹立立桿，與縱向掃地桿扣牢→安裝橫向掃地桿，并與立桿或縱向掃地桿扣牢→安裝第一步大橫桿（與各立桿扣牢）→安裝第一步小橫桿→第二步大橫桿→第二步小橫桿→加設(shè)臨時(shí)拋撐（上端與第二步大橫桿扣牢，在裝設(shè)兩道聯(lián)墻桿后可拆除）→第三、四步大橫桿和小橫桿→設(shè)置聯(lián)墻桿→接立桿→加設(shè)剪力撐→鋪腳手板→設(shè)護(hù)身欄桿和踢腳板→立掛安全網(wǎng)。

5.2.3 搭設(shè)要求：立桿間距1.5米以內(nèi)，步高1.8米，剪刀撐按水平距離不大于9米設(shè)置，搭按長(zhǎng)度不小于50cm，設(shè)30cm踢腳桿，1.2米高設(shè)扶身欄桿，剛性連接點(diǎn)要求按水平距離不大于6米，垂直距離不大于4米設(shè)置，轉(zhuǎn)角1米處加密拉結(jié)點(diǎn)，每三層滿鋪腳手片，隔層做一道隔離，外掛密目網(wǎng)封閉。

搭設(shè)附圖：外架工程安全專項(xiàng)施工方案

6.1 腳手架搭設(shè)人員應(yīng)持證上崗，必須戴好安全帽、安全帶、穿防滑鞋施工。

6.2 操作層的施工荷載符合要求，不得超載，不得將模板支撐和泵送砼的輸送管固定在腳手架上。

6.3 腳手架上嚴(yán)禁任意懸掛起重設(shè)備。

6.4 腳手架搭設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：橫平豎直，連接牢固，底腳著實(shí)，層層拖牢，支撐挺直，通暢平坦，安全設(shè)施齊全、牢固。

6.5 腳手架鋼竹搭設(shè)交接處必須相互斷開，主要受力桿件，如立桿、大橫桿、小

橫桿和剪刀撐等在同一建筑立面必須使用同一材質(zhì)的材料,離高壓線有效距 離以內(nèi).外側(cè)必須用腳手片滿鋪隔離。

6.6 腳手架的地基必須平整夯實(shí)，有排水措施，腳手架一經(jīng)搭設(shè)，其地基即不準(zhǔn)隨意開挖。

6.7 施工現(xiàn)場(chǎng)必須建立嚴(yán)格的腳手架分階段驗(yàn)收制度和專人維修保養(yǎng)制度，分階段搭設(shè)的腳手架，實(shí)行分階段驗(yàn)收，驗(yàn)收記錄應(yīng)存擋。

6.8 嚴(yán)禁在腳手架上綁電纜風(fēng)繩和設(shè)置起重吊桿，不準(zhǔn)在腳手架上擱置運(yùn)料滑槽及搭設(shè)受料平臺(tái)，不準(zhǔn)采用斜吊的方式從腳手架上進(jìn)料。

6.9 腳手架的桿件、扣件、鋼靶子等嚴(yán)禁隨意拆除，違者從嚴(yán)論處。

6.10 拆外架應(yīng)盡量選擇拆架周邊區(qū)域作業(yè)人員少時(shí)進(jìn)行。

6.11 每天上崗前對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行安全技術(shù)交底，并實(shí)行交底簽字手續(xù)。

6.12 拆外架時(shí)，其他工班也在工作，確保人員安全，拆外架時(shí)，作業(yè)人員一定要謹(jǐn)慎小心，材料要放好，不要堆在邊沿，防止高空墜入而傷人。

6.13 不允許崗前喝酒，作業(yè)中不允許打鬧，不允許穿硬底鞋和皮鞋應(yīng)穿防滑鞋。

6.14 上方拆外架時(shí)，下方拉好防護(hù)線。

6.15 拆外架嚴(yán)格按方案施工。從上到下，按順序一層一層往下拆，中間不能隨意改變方向。

6.16 做好地面安全防護(hù)工作，在拆架區(qū)域，進(jìn)行安全隔離措施或掛安全警戒線，專職安全員到場(chǎng)作安全監(jiān)護(hù)。

6.17 拆外架時(shí)，要求其他班組錯(cuò)開拆架區(qū)域，做好自己工班組作業(yè)人員的安全保障工作。

6.18 拆除承重架時(shí)，要做好拉接桿的換接，不能隨意拆除拉接桿以保安全。

6.19 外架拆除時(shí)所有材料均要向樓層內(nèi)傳遞，不能向下拋擲。

6.20 轉(zhuǎn)移到貨運(yùn)提升機(jī)上吊運(yùn)的材料要堆放整齊并嚴(yán)格控制重量，不得超載。

6.21 長(zhǎng)鋼管經(jīng)貨運(yùn)提升機(jī)吊運(yùn)時(shí)要采取固定措施，確保安全。

6.22 拆外架用塔吊吊運(yùn)材料時(shí)，必須有專人指揮塔吊作業(yè)。

6.23 拆外架時(shí)要做好成品保護(hù)工作。

6.24 腳手架拆除應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)指揮，拆除前必須進(jìn)行全面檢查加固，拆除時(shí)應(yīng)設(shè)圍攔，指定專人警戒；拆除必須按搭設(shè)的順序自上到下進(jìn)行，做到一步一清，嚴(yán)禁上下同時(shí)拆除，拆除的材料不準(zhǔn)從高處拋擲。

6.25 施工現(xiàn)場(chǎng)必須健全腳手架的檢查維修管理制度，每棟腳手架均應(yīng)有專人負(fù)責(zé)監(jiān)視保養(yǎng)，并做好例保記錄，要健全腳手架的巡視值班制度，梅雨季節(jié)、臺(tái)風(fēng)暴雨期間要加強(qiáng)檢查，發(fā)現(xiàn)隱患立即進(jìn)行加固。

廣元天成實(shí)業(yè)有限公司

2014 年 4月 15 日

第二篇：舊村改造工程總體策劃方案分析

南胡舊村改造工程

總

體

策

劃

方

案

一、濟(jì)南市城市總體規(guī)劃與城市開展戰(zhàn)略概述

濟(jì)南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏〞為城市開展戰(zhàn)略，實(shí)施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿〞帶動(dòng)戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設(shè)管理體系，進(jìn)一步提升城市建設(shè)管理水平，爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家環(huán)保模范城〞、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)〞。

在東部城區(qū)，形成以開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點(diǎn)加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共效勞配套設(shè)施，形成效勞于東部城區(qū)的地區(qū)中心。

以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開發(fā)，配套完善效勞設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動(dòng)新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市根底設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。

二

工程所在區(qū)域在城市中的地位分析

1.工程概況及地塊價(jià)值研究

1.1工程概況

濟(jì)南高新區(qū)南胡舊村改造工程〔以下簡(jiǎn)稱南胡舊村改造工程〕位于濟(jì)南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場(chǎng)南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過(guò)。其中六、七、八地塊規(guī)劃總用地面積176.6畝，規(guī)劃建筑面積22.94萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)部包括11-24層的高層住宅及地下停車場(chǎng)、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會(huì)所等，小區(qū)建成后將成為濟(jì)南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。

本工程各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表：

地塊一

地塊二

地塊三

地塊四

地塊五

地塊六、七、八

性質(zhì)

居住

居住

商業(yè)

市政

商業(yè)

居住

面積〔畝〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案（四地塊為市政公共用地,暫不考慮）。

方案一：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案二：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地招拍掛后由村委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案三：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案四：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛

方案五：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會(huì)摘牌成立公司后進(jìn)行開發(fā)。

村民安置生活保障〔地塊六、七、八〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

居住戶數(shù)/人口數(shù)

戶/人

1652/5286

總建筑面積

萬(wàn)m2

22.94

一、居住、配套建筑面積

萬(wàn)m2

22.941、地上建筑面積

萬(wàn)m2

18.36

①住宅建筑面積

萬(wàn)m2

16.39

②配套公建面積

萬(wàn)m2

1.972、地下建筑面積

萬(wàn)m2

4.59

地下停車建筑面積

萬(wàn)m2

3.27

地下儲(chǔ)藏建筑面積

萬(wàn)m2

1.29

地下中水建筑面積

萬(wàn)m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬(wàn)m2

1、地上建筑面積

萬(wàn)m2

2、地下建筑面積

萬(wàn)m2

住宅平均層數(shù)

層

人口毛密度

人/hm2

689

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

215

住宅建筑面積凈密度

萬(wàn)m2/hm2

2.14

地上總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

2.4

地下總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

0.60

居住地上容積率

萬(wàn)m2/hm2

居住地下容積率

萬(wàn)m2/hm2

建筑密度

%

18.4

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1321

地面停車率

%

10.7

居住地面停車位

輛

141

統(tǒng)征儲(chǔ)藏用地〔地塊一〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

居住戶數(shù)/人口數(shù)

戶/人

1104/3533

總建筑面積

萬(wàn)m2

16.79

一、居住、配套建筑面積

萬(wàn)m2

16.791、地上建筑面積

萬(wàn)m2

13.03

①住宅建筑面積

萬(wàn)m2

11.91

②配套公建面積

萬(wàn)m2

1.122、地下建筑面積

萬(wàn)m2

3.76

地下停車建筑面積

萬(wàn)m2

3.72

地下中水建筑面積

萬(wàn)m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬(wàn)m2

--

1、地上建筑面積

萬(wàn)m2

2、地下建筑面積

萬(wàn)m2

住宅平均層數(shù)

層

人口毛密度

人/hm2

651

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

279

住宅建筑面積凈密度

萬(wàn)m2/hm2

2.70

地上總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

2.40

地下總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

0.69

建筑密度

%

17.08

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1050

地面停車率

%

14.29

居住地面停車位

輛

150

統(tǒng)征儲(chǔ)藏用地〔地塊二〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

居住戶數(shù)/人口數(shù)

戶/人

660/2112

總建筑面積

萬(wàn)m2

9.69

一、居住、配套建筑面積

萬(wàn)m2

8.131、地上建筑面積

萬(wàn)m2

8.13

①住宅建筑面積

萬(wàn)m2

7.45

②配套公建面積

萬(wàn)m2

0.682、地下建筑面積

萬(wàn)m2

2.04

地下停車建筑面積

萬(wàn)m2

2.00

地下中水建筑面積

萬(wàn)m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬(wàn)m2

1、地上建筑面積

萬(wàn)m2

2、地下建筑面積

萬(wàn)m2

住宅平均層數(shù)

層

人口毛密度

人/hm2

623

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

266

住宅建筑面積凈密度

萬(wàn)m2/hm2

2.81

地上總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

2.39

地下總?cè)莘e率

萬(wàn)m2/hm2

0.60

建筑密度

%

17.11

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

572

地面停車率

%

10.49

居住地面停車位

輛

統(tǒng)征儲(chǔ)藏用地〔地塊三〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

總用地

萬(wàn)m2

3.58

可規(guī)劃用地

萬(wàn)m2

1.54

總建筑面積

萬(wàn)m2

6.64

地上建筑面積

萬(wàn)m2

5.39

地下建筑面積

萬(wàn)m2

1.25

地上總?cè)莘e率

3.50

地下總?cè)莘e率

0.81

建筑密度

%

30.00

綠地率

%

停車位

個(gè)

按每百平米0.8

統(tǒng)征儲(chǔ)藏用地〔地塊四〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

總用地

萬(wàn)m2

0.60

可規(guī)劃用地

萬(wàn)m2

0.48

總建筑面積

萬(wàn)m2

0.48

地上建筑面積

萬(wàn)m2

0.48

地下建筑面積

萬(wàn)m2

地上總?cè)莘e率

地下總?cè)莘e率

建筑密度

%

25.02

綠地率

%

停車位

個(gè)

按每百平米0.8

統(tǒng)征儲(chǔ)藏用地〔地塊五〕主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

工程

單位

數(shù)量

總用地

萬(wàn)m2

5.97

可規(guī)劃用地

萬(wàn)m2

3.43

總建筑面積

萬(wàn)m2

14.76

地上建筑面積

萬(wàn)m2

11.97

地下建筑面積

萬(wàn)m2

2.79

地上總?cè)莘e率

3.49

地下總?cè)莘e率

0.81

建筑密度

%

29.40

綠地率

%

停車位

個(gè)

按每百平米0.8

1.2地塊價(jià)值研究

本工程在濟(jì)南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟(jì)南市總體規(guī)劃“東拓〞開展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。

周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學(xué)院、知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、方案建設(shè)的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造工程、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設(shè)、成熟社區(qū)黃金時(shí)代等。市政府的東遷及奧體中心的建設(shè)對(duì)地塊價(jià)值及工程品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。將來(lái)必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。

2、工程市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位

2-1工程周邊市場(chǎng)整體評(píng)價(jià)及開展前景簡(jiǎn)析

2-1-1周邊市場(chǎng)整體分析

1〕濟(jì)南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

九十年代以來(lái)，濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)開展水平和速度都高于全國(guó)的平均水平，住宅建設(shè)也迅速開展，一大批布局合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進(jìn)一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃?xì)?、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等根底設(shè)施也日趨完善。

“九五〞期間，濟(jì)南市城市住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900余萬(wàn)平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180萬(wàn)平方米。2007年，濟(jì)南市進(jìn)一步加快城市建設(shè)，這一年也成為城市建設(shè)史上投入最多，變化最大的一年。隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長(zhǎng)的根底上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

就目前情況來(lái)看濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)投資和供給量急劇放大。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，住宅投資增長(zhǎng)速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長(zhǎng)，空置面積有所下降，市場(chǎng)呈良性開展，市場(chǎng)預(yù)期看好，但風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)本錢曲線開始拉大與實(shí)際銷售面積曲線的距離，價(jià)格逐步上揚(yáng)。

總體來(lái)說(shuō)，2007年，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢(shì)，供求雙方不斷得到加強(qiáng)，土地政策控制更加嚴(yán)格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場(chǎng)中存在對(duì)價(jià)格的有利支持因素，這種市場(chǎng)形勢(shì)在近期內(nèi)不會(huì)有太大的變化。這些都為本舊居改造工程的成功運(yùn)作提供了良好的機(jī)遇，該工程也將有良好的市場(chǎng)前景。

2〕宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用。住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運(yùn)輸、商業(yè)、效勞等行業(yè)的開展。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢(shì)下要有一個(gè)較大的開展。

在東部城區(qū)，形成以開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點(diǎn)加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共效勞配套設(shè)施，形成效勞于東部城區(qū)的地區(qū)中心。

以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開發(fā)，配套完善效勞設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動(dòng)新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市根底設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。

目前國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及世界性金融危機(jī)影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最不缺乏焦點(diǎn)話題，在經(jīng)歷了“拐點(diǎn)論〞、“降價(jià)論〞、“斷供論〞等**、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺(tái)，“救市論〞成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論的又一個(gè)熱點(diǎn)。關(guān)于“政府救市〞，各種聲音紛至沓來(lái)，開發(fā)商有感到曙光來(lái)臨的，也有持疑心態(tài)度的。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局22日宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。同時(shí)，財(cái)政部明確支持地方政府救市。而國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。

除了大幅調(diào)整房地產(chǎn)稅率，財(cái)政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策〞。目前杭州、西安、長(zhǎng)沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)、為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購(gòu)置商品房可辦理戶口等。省政府近期已經(jīng)就救市問(wèn)題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)度會(huì),相關(guān)政策正在醞釀中。濟(jì)南市相關(guān)部門正在進(jìn)行一輪關(guān)于“救市〞的摸底調(diào)查。濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的、無(wú)泡沫的。保守的城市文化使得濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不是很活潑，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最欠缺的就是成交量，與省會(huì)城市身份明顯不匹配?！仁小且碳な袌?chǎng)繁榮，把交易量提上去，像濟(jì)南這樣的城市每年應(yīng)該有400-500萬(wàn)平方米的交易量。政策‘救市’行為，卻向消費(fèi)者傳達(dá)了一個(gè)重要的信號(hào)，國(guó)家要穩(wěn)定房地產(chǎn)開展的態(tài)度很明顯，有利于恢復(fù)購(gòu)房者的置業(yè)信心。讓房地產(chǎn)商做出普遍樂(lè)觀判斷的一個(gè)重要依據(jù)是,濟(jì)南房?jī)r(jià)封閉、遲鈍、滯后,宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)影響有限,這根本上也是開發(fā)商的一致看法。

去年，全國(guó)房?jī)r(jià)瘋張的時(shí)候，濟(jì)南市房?jī)r(jià)雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)，上漲幅度比較有限。今年深圳等一線城市率先進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)整，濟(jì)南市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比方打折、贈(zèng)物業(yè)費(fèi)、降價(jià)等，銷售速度也在下降，但是降價(jià)的空間比較小，沒(méi)有對(duì)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命性的影響。今后濟(jì)南市房?jī)r(jià)也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動(dòng)，同時(shí)成交量會(huì)慢慢增加。今年以來(lái)濟(jì)南市的房?jī)r(jià)一直維持在一個(gè)水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)，也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。首先濟(jì)南市是一個(gè)比較封閉的市場(chǎng)，外來(lái)購(gòu)房者比較少，據(jù)多年的研究說(shuō)明，一直少于10%。其次，市場(chǎng)比較小，規(guī)模一直沒(méi)有做大。再次，與外地的開放式經(jīng)濟(jì)不同的是，國(guó)有企業(yè)是主要的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，政府公務(wù)員、大學(xué)老師和國(guó)有企業(yè)員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟(jì)南市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)。

2-1-2開展前景簡(jiǎn)析

1〕目前，財(cái)政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了大幅調(diào)整，同時(shí)，國(guó)家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺(tái)以后，可能會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市有一定刺激作用，很可能帶動(dòng)一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會(huì)上,山東各地房產(chǎn)商的一致意見是,山東房產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期。

2〕高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部基地的建設(shè)以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來(lái)大量的就業(yè)崗位。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬(wàn)平米年內(nèi)即將開工，初步統(tǒng)計(jì)有40個(gè)左右單位將入住該園區(qū)。這些工程增加的崗位根本都是白領(lǐng)階層。給本工程的銷售對(duì)象奠定了良好的根底。

3〕本工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在本工程開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)工程，在土地本錢上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實(shí)際上對(duì)與本工程的開發(fā)主體南胡村委會(huì)來(lái)說(shuō)，在一、二、三、五地塊上土地本錢僅僅為上繳國(guó)家的土地出讓金的20%。按照規(guī)劃部門批復(fù)的修建性詳規(guī)，一、二地塊地上容積率為2.4，三、五地塊地上容積率為3.6，按照土地掛牌價(jià)220萬(wàn)/畝計(jì)算，折合到樓面地價(jià)為183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因?yàn)橥恋貎r(jià)差帶來(lái)的房屋銷售純利潤(rùn)在700元/平米以上，總計(jì)在2.8億元以上。這是任何房地產(chǎn)公司無(wú)法比較的優(yōu)勢(shì)。

因此，就本工程來(lái)說(shuō)作為開發(fā)主體南胡村委會(huì)對(duì)四個(gè)地塊的開發(fā)應(yīng)該就有非常強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

2-2

工程周邊商業(yè)市場(chǎng)研究

2-2-1本工程規(guī)劃局已批復(fù)的規(guī)劃中建筑面積共有22.94萬(wàn)平米。

2-2-2周邊商業(yè)工程市場(chǎng)研究

1〕周邊商業(yè)工程建設(shè)情況

A、CIIIC園區(qū)建設(shè)

CIIIC園區(qū)規(guī)劃CIIIC建設(shè)規(guī)劃是在Garter公司編制的?CIIIC開展戰(zhàn)略規(guī)劃?確定的產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下編制的園區(qū)空間開展規(guī)劃，形成“一園〔CIIIC〕二區(qū)〔研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)〕〞的空間布局結(jié)構(gòu)。

研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里，規(guī)劃總建設(shè)用地面積61.5平方公里。其中，研發(fā)區(qū)由高新區(qū)賢文片區(qū)和漢峪片區(qū)組成，規(guī)劃建設(shè)用地面積11平方公里。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，開展IT效勞和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心開展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT效勞與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設(shè)與之配套的商業(yè)生活配套設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)區(qū)由孫村片區(qū)和兩河片區(qū)組成，規(guī)劃建設(shè)用地面積50.5平方公里。重點(diǎn)開展電子制造業(yè)、IT效勞與軟件、計(jì)算機(jī)、工業(yè)電子、汽車電子與電信根底設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承當(dāng)個(gè)別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信根底設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。形成功能配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

建設(shè)規(guī)劃以輻射全國(guó)的IT產(chǎn)業(yè)開展極核為規(guī)劃目標(biāo)，以ICT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化、效勞為主導(dǎo)功能，形成集生產(chǎn)和生活于一體的“創(chuàng)新、活力〞的CIIIC園區(qū)。

其中，IT總部基地總建筑面積約70萬(wàn)平方米，已竣工建筑面積16.5萬(wàn)平方米，已開工建筑面積16萬(wàn)平方米，2021年將全部竣工。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地總建筑面積約45.5萬(wàn)平方米，以浪潮集團(tuán)軟件研發(fā)與技術(shù)試驗(yàn)為主，一期工程已經(jīng)開工。文化體育產(chǎn)業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬(wàn)平方米，核心建筑為“奧體中心〞，2021年底竣工?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬(wàn)平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級(jí)商業(yè)效勞業(yè)的聚集區(qū)。

該工程的建設(shè)屬于高新區(qū)招商引資工程，有高新區(qū)負(fù)責(zé)投融資，引進(jìn)入園單位，目前意向入園單位已經(jīng)落實(shí)40家左右。

B、黃金時(shí)代廣場(chǎng)

位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團(tuán)方案建設(shè)商務(wù)寫字樓及酒店式公寓40萬(wàn)平米，年底8萬(wàn)平米方案開工建設(shè)。

C、奧體東路地塊建設(shè)

該范圍內(nèi)方案規(guī)劃建設(shè)80公頃用地范圍，全運(yùn)會(huì)完成后造成大型成熟社區(qū)。有五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。

D、魯商國(guó)奧城

工程位于濟(jì)南市奧體片區(qū)核心區(qū)域，東至賢文路，西臨山東省高級(jí)人民法院，南臨經(jīng)十東路，北至解放東路?？傉嫉?.06公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)及銀座商城主力店于一體大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。

E、建成商業(yè)情況

齊魯軟件園工程建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過(guò)07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。

大衛(wèi)國(guó)際綜合商務(wù)樓目前剩余局部寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。

環(huán)保科技園區(qū)已建成并投入使用，目前該工程物業(yè)根本銷售完畢。

山東省科技大廈工程建筑面積2萬(wàn)平米，目前該工程根本竣工，處于招商過(guò)程中。

中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)已建成40萬(wàn)平米寫字樓。

另有局部商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計(jì)有2萬(wàn)平米向左右。

2〕商業(yè)市場(chǎng)分析

根據(jù)以上周邊商業(yè)建設(shè)及方案建設(shè)情況，南胡舊村改造工程中三、五商業(yè)用房不宜過(guò)早開工，應(yīng)在居住區(qū)建設(shè)過(guò)程中作為專題進(jìn)行深入研究。

3、工程素質(zhì)分析

〔1〕工程優(yōu)勢(shì)

A．工程規(guī)模大，總占地面積39.70公頃，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營(yíng)造良好的居住氣氛；

B．緊臨正在建設(shè)中的濟(jì)南奧體中心、政務(wù)中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70萬(wàn)平米的知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場(chǎng)南路從社區(qū)前經(jīng)過(guò)，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊聚集眾多公共效勞設(shè)施，是濟(jì)南“東拓〞開展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越；

C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于根本農(nóng)田用地，不存在拆遷問(wèn)題，一、二、三地塊拆遷由村委會(huì)組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對(duì)開發(fā)商組織要容易。無(wú)污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；

D．六、七、八地塊為國(guó)家劃撥土地，不需土地本錢，六地塊對(duì)外銷售，相對(duì)利潤(rùn)空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會(huì)組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會(huì)作為舊居改造。同時(shí)，村委會(huì)〔含其置業(yè)公司〕作為開發(fā)主體實(shí)施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對(duì)開發(fā)商摘牌拿地土地本錢要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地本錢。地塊土地本錢有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，房屋銷售價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力。

E.周邊工程〔省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造〕緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本工程起到進(jìn)一步提升作用。

〔2〕工程劣勢(shì)

A．地處城郊結(jié)合部，目前屬經(jīng)濟(jì)、商業(yè)不太興旺區(qū)域；

B．地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃工程處于準(zhǔn)備階段，人氣仍顯缺乏；

C．高新區(qū)范圍內(nèi)周邊已有中高檔樓盤，并且尚有局部規(guī)劃建設(shè)中中檔樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。

D.工程位于經(jīng)十東路快速路南側(cè)，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠(yuǎn)，規(guī)劃中的劉智遠(yuǎn)路尚未形成，銷售會(huì)受到一定影響。

E.對(duì)商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。

F.高新區(qū)范圍內(nèi)沿經(jīng)十東路、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地本錢非常低，對(duì)本工程公共建筑局部對(duì)外銷售和租賃形成極大威脅。

G.相對(duì)老城區(qū)，該小區(qū)〔包括整個(gè)高新區(qū)〕暫時(shí)無(wú)商業(yè)配套〔超市、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所等〕，對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房熱情會(huì)產(chǎn)生一定影響。

H、資金方面的劣勢(shì)。目前對(duì)南胡方面來(lái)說(shuō)自由資金非常有限，啟動(dòng)資金全靠貸款解決。

〔3〕時(shí)機(jī)分析

A．

濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本工程有較大的優(yōu)惠政策，工程以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的開展空間;

B．

工程規(guī)劃起點(diǎn)較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設(shè)施建設(shè)上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場(chǎng)效果；

C．

升值潛力強(qiáng)勁：工程位于飛躍開展中的濟(jì)南東部新城區(qū)核心位置，周邊有濟(jì)南奧體中心及政務(wù)中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；

D．

濟(jì)南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務(wù)部門的后期東遷，有利于住宅市場(chǎng)的開展；

E．

抓住地塊土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，全盤統(tǒng)籌考慮，對(duì)南胡村今后的開展是一個(gè)絕好的時(shí)機(jī)。

〔4〕威脅分析

F．

與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較興旺地區(qū)相比較，濟(jì)南市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制本工程的客戶群來(lái)源。

G．

從濟(jì)南市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內(nèi)，聚集著較多的工程，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。

H．

在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本工程更具有位置優(yōu)勢(shì)的高檔住宅工程。這些工程對(duì)本工程有直接影響，將威脅本工程的一期開發(fā)。

I．

中潤(rùn)世紀(jì)城、名士豪庭等大型工程的開發(fā)，在規(guī)模、售價(jià)等因素上與本工程類似，工程面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

J．

十一屆全運(yùn)會(huì)運(yùn)發(fā)動(dòng)村的建設(shè)已經(jīng)開始啟動(dòng)，根據(jù)該工程的運(yùn)作方式，待全運(yùn)會(huì)結(jié)束后將改造為民用住宅形式。同時(shí)，08年10月份開始面向濟(jì)南市民預(yù)售。該工程地理環(huán)境比較優(yōu)越，對(duì)本工程的客戶群將產(chǎn)生一定影響。但該工程面對(duì)的主要是濟(jì)南市直機(jī)關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計(jì)對(duì)本工程影響不是很大。

K．

其他村的舊居改造工程同時(shí)處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對(duì)本工程的銷售形成威脅。

綜合評(píng)價(jià)

結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本工程雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，與中潤(rùn)世紀(jì)城等公共建筑相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，工程具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價(jià)值。

三

開發(fā)方案的分析與選擇

1、開發(fā)原那么

本工程不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)工程，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本工程前期產(chǎn)出投入比較小的特點(diǎn)。因此，本工程應(yīng)該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、陽(yáng)光操作、廉政建設(shè)、利益共享〞的開發(fā)原那么。

2、制約因素

2.1資金因素

啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)局部要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考慮村民的安置，又不能因?yàn)橐?、二地塊的拆遷時(shí)間影響整個(gè)工程的運(yùn)作，還要搶在其他舊村改造前爭(zhēng)奪客源。

2.3政策因素

政府給予的舊村改造政策對(duì)本工程的建設(shè)非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、開發(fā)前提條件

3.1資金方面

銀行貸款資金的利用

根據(jù)工程的建設(shè)規(guī)模及本工程的自身特點(diǎn)，村委會(huì)需考慮能夠爭(zhēng)取到3億元以上的銀行貸款。

自籌資金的利用

.1高新區(qū)管委會(huì)承諾貸款3億元、。

.3向村民私募資金

應(yīng)考慮面向村民私募資金5000萬(wàn)元—1億元以上。

3.2允許村委會(huì)〔含其成立的開發(fā)公司〕參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對(duì)本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售不會(huì)很順利。

4、開發(fā)方案的選擇

4.1可供選擇的方案

針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案。

方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售。

4.2對(duì)方案的初步分析和選擇

初步分析

1〕方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算

序號(hào)

工程名稱

單價(jià)

〔㎡/元〕

單位

數(shù)量

合計(jì)〔萬(wàn)元〕

一

建安造價(jià)

1.1

住宅及附屬商業(yè)

A1#樓

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#樓

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#樓

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#樓

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#樓

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#樓

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#樓

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#樓

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#樓

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#樓

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#樓

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#樓

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#樓

1450

㎡

9954.51

1443.40

小計(jì)

192046.38

29957.85

1.2

地下車庫(kù)

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小計(jì)

228953.96

37048.25

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

萬(wàn)㎡

22.895

2289.5

小計(jì)

萬(wàn)㎡

2289.5

三

勘察設(shè)計(jì)及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程設(shè)計(jì)

660.98

3.3

地質(zhì)災(zāi)害

3.4

環(huán)境評(píng)估

6.5

3.5

地震評(píng)估

3.6

可研報(bào)告

3.7

臨水臨電

3.8

四通一平

小計(jì)

983.48

四

前期手續(xù)費(fèi)

4.1

規(guī)劃咨詢費(fèi)

28.66

4.2

施工圖審查

萬(wàn)㎡

22.9

68.7

4.3

墻改辦、散裝水泥

萬(wàn)㎡

22.9

229

4.4

防雷審查

萬(wàn)㎡

22.9

68.7

4.5

工程監(jiān)理費(fèi)

654.68

4.6

勞開工資保證金

740.96

4.7

勞保統(tǒng)籌

963.25

4.8

交易信息費(fèi)

22.23

4.9

檔案保證金

12.00

小計(jì)

2788.19

五

配套費(fèi)

5.1

綜合配套費(fèi)

185

萬(wàn)㎡

22.9

4236.5

5.2

區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)

120

萬(wàn)㎡

22.9

2748

小計(jì)

6984.5

六

管理費(fèi)

976.41

七

不可預(yù)見費(fèi)

1464.61

八

合計(jì)

一+二+……+七

52598.65

六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入?yún)R總表一

編號(hào)

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價(jià)格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬(wàn)元）

住宅

25998

4000

10399

儲(chǔ)藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

5000

549.5

合計(jì)

28675

11343

假設(shè)六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入?yún)R總表二

編號(hào)

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價(jià)格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬(wàn)元）

住宅

25998

5240

13623

儲(chǔ)藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

6000

659.4

銷售合計(jì)

28675

6586.2

14676.9

營(yíng)業(yè)稅

銷售額的5.5%

807.2

所得稅

利潤(rùn)的25%

1683.4

銷售收入

12186.3

本方案資金來(lái)源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來(lái)支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長(zhǎng)時(shí)間，建設(shè)資金需以貸款方式解決?？紤]一、二、三、四、五土地共計(jì)214.05畝全部招拍掛，假設(shè)按60%進(jìn)行資金返還共計(jì)2.83億元〔214.05*220*0.6=2.83億元〕，假設(shè)按80%進(jìn)行資金返還共計(jì)3.77億元〔214.05*220*0.8=3.77億元〕，由以上分析可見，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足歸還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬(wàn)元以上的資金缺口，該方案不合理。

根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對(duì)于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財(cái)產(chǎn)的形式進(jìn)行出租。故我們?cè)谶@里單獨(dú)考慮七地塊商業(yè)用房出租，該局部本錢3014萬(wàn)元〔13698*2200=3014萬(wàn)〕，該局部商業(yè)用房按1元/天/平方米計(jì)算，每年租金為500萬(wàn)元〔365*13698*1=500萬(wàn)〕，由以上分析可見，六年可收回本錢〔靜態(tài)投資回收期〕。

六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對(duì)該地塊住宅以小產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房?jī)煞N出售方式進(jìn)行比較，銷售收入按產(chǎn)權(quán)房比按小產(chǎn)權(quán)房出售增加利潤(rùn)約300萬(wàn)元〔12186.3-11343=843.3萬(wàn)〕，土地變性補(bǔ)償金按50萬(wàn)元/畝考慮，該區(qū)域假設(shè)是住宅由小產(chǎn)權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房，支出的費(fèi)用為550萬(wàn)元〔50*11=550萬(wàn)元〕，由以上分析可見，變更為產(chǎn)權(quán)房后進(jìn)行銷售存在利潤(rùn)，但利潤(rùn)較低。

方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表

一地塊投資估算

序號(hào)

工程名稱

單價(jià)〔m2/元〕

單位

數(shù)量

合計(jì)〔萬(wàn)元〕

一

建安造價(jià)

1.1

住宅及配套

1#樓

1630.00

m2

31388.38

5116.31

2#樓

1630.00

m2

19275.55

3141.91

3#樓

1540.00

m2

11981.00

1845.07

4#樓

1540.00

m2

10721.60

1651.13

5#樓

1630.00

m2

18116.28

2952.95

6#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

7#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

8#樓

1450.00

m2

4506.06

653.38

9#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

10#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

11#樓

1630.00

m2

20360.70

3318.79

1.2

會(huì)所

1400.00

m2

821.00

114.94

1.3

地下車庫(kù)

2021.00

m2

23693.14

4786.01

小計(jì)

167900.07

27500.77

二

道路園林

2.1

道路管線

100.00

167900.07

1679.00

小計(jì)

1679.00

三

勘察設(shè)計(jì)及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程設(shè)計(jì)

400.00

3.3

地質(zhì)災(zāi)害

5.50

3.4

環(huán)境評(píng)估

4.50

3.5

地震評(píng)估

13.00

3.6

可研報(bào)告

8.00

3.7

臨水臨電

80.00

3.8

四通一平

80.00

小計(jì)

641.00

四

前期手續(xù)費(fèi)

4.1

規(guī)劃咨詢費(fèi)

20.30

4.2

施工圖審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

50.00

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬(wàn)m2

10.20

160.00

4.4

防雷審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

50.00

4.5

工程監(jiān)理費(fèi)

511.45

4.6

勞開工資保證金

550.02

4.7

勞動(dòng)統(tǒng)籌

715.02

4.8

交易信息費(fèi)

16.50

4.9

檔案保證金

12.00

小計(jì)

2085.29

五

配套費(fèi)

5.1

綜合配套費(fèi)

246.00

167900.07

4113.55

5.2

區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)

120.00

167900.07

2021.80

小計(jì)

6128.35

六

土地出讓金

220.00

畝

81.45

17919.00

七

管理費(fèi)

760.69

八

不可預(yù)見費(fèi)

1163.85

九

合計(jì)

57877.95

一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表：

一地塊銷售收入?yún)R總表

編號(hào)

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價(jià)格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬(wàn)元）

住宅

119100

5240

62408

車庫(kù)及儲(chǔ)藏室

37200

2500

9300

商鋪

11200

6000

6720

銷售合計(jì)

167900

78420

銷售本錢

銷售額的2.5%

1960.7

營(yíng)業(yè)稅

銷售額的5.5%

4313.1

所得稅

利潤(rùn)的25%

3567.1

銷售收入

167900

68579.1

本方案資金來(lái)源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。一地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設(shè)本錢為10.92億元〔5.13+5.79=10.92億元〕，考慮一、二、三、五土地共計(jì)206.85畝全部招拍掛，按80%進(jìn)行資金返還共計(jì)3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為7.99億元〔1.13+6.86=7.99億元〕，不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為0.71億元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣〔該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度〕，工程利潤(rùn)較低〔該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力〕。

方案三

：

六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；

按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：

二地塊投資估算

序號(hào)

工程名稱

單價(jià)〔m2/元〕

單位

數(shù)量

合計(jì)〔萬(wàn)元〕

一

建安造價(jià)

1.1

住宅及配套

1#樓

1540.00

m2

22956.16

3535.25

2#樓

1540.00

m2

15156.58

2334.11

3#樓

1540.00

m2

12456.40

1918.29

4#樓

1540.00

m2

12742.00

1962.27

5#樓

1630.00

m2

25569.52

4167.83

1.2

地下車庫(kù)

2021.00

m2

12789.34

2583.45

小計(jì)

101670.00

16501.19

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

101670.00

1016.70

小計(jì)

1016.70

三

勘察設(shè)計(jì)及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程設(shè)計(jì)

240.00

3.3

地質(zhì)災(zāi)害

3.50

3.4

環(huán)境評(píng)估

3.00

3.5

地震評(píng)估

8.00

3.6

可研報(bào)告

5.00

3.7

臨水臨電

50.00

3.8

四通一平

50.00

小計(jì)

389.50

四

前期手續(xù)費(fèi)

4.1

規(guī)劃咨詢費(fèi)

12.57

4.2

施工圖審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

30.60

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬(wàn)m2

10.20

102.00

4.4

防雷審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

30.60

4.5

工程監(jiān)理費(fèi)

323.48

4.6

勞開工資保證金

325.00

4.7

勞動(dòng)統(tǒng)籌

422.52

4.8

交易信息費(fèi)

9.75

4.9

檔案保證金

12.00

小計(jì)

1268.52

五

配套費(fèi)

5.1

綜合配套費(fèi)

246.00

101670.00

2490.92

5.2

區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)

120.00

101670.00

1220.04

小計(jì)

3710.96

六

土地出讓金

220.00

畝

50.40

11088.00

七

管理費(fèi)

457.74

八

不可預(yù)見費(fèi)

700.34

九

合計(jì)

35132.94

三地塊投資估算

序號(hào)

工程名稱

單價(jià)〔m2/元〕

單位

數(shù)量

合計(jì)〔萬(wàn)元〕

一

建安造價(jià)

1.1

寫字樓

1500.00

m2

53900.00

8085.00

1.2

地下車庫(kù)

2021.00

m2

12500.00

2525.00

小計(jì)

66400.00

10610.00

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

66400.00

664.00

小計(jì)

664.00

三

勘察設(shè)計(jì)及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程設(shè)計(jì)

112.00

3.3

地質(zhì)災(zāi)害

1.70

3.4

環(huán)境評(píng)估

1.40

3.5

地震評(píng)估

3.70

3.6

可研報(bào)告

5.00

3.7

臨水臨電

25.00

3.8

四通一平

25.00

小計(jì)

188.80

四

前期手續(xù)費(fèi)

4.1

規(guī)劃咨詢費(fèi)

5.90

4.2

施工圖審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

14.30

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬(wàn)m2

10.20

47.66

4.4

防雷審查

3.00

萬(wàn)m2

10.20

14.40

4.5

工程監(jiān)理費(fèi)

218.00

4.6

勞開工資保證金

212.20

4.7

勞動(dòng)統(tǒng)籌

275.86

4.8

交易信息費(fèi)

6.37

4.9

檔案保證金

12.00

小計(jì)

806.69

五

配套費(fèi)

5.1

綜合配套費(fèi)

246.00

6.64

1626.80

5.2

區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)

120.00

6.64

796.80

小計(jì)

2423.60

六

土地出讓金

220.00

畝

23.55

5181.00

七

管理費(fèi)

293.86

八

不可預(yù)見費(fèi)

449.61

九

合計(jì)

20617.56二、三地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪、寫字樓按6000元/平米銷售計(jì)算。

二、三地塊銷售收入?yún)R總表

編號(hào)

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價(jià)格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬(wàn)元）

住宅

74500

5240

39038

車庫(kù)及儲(chǔ)藏室

32500

2500

8125

商鋪

57522

6000

34513.2

銷售合計(jì)

164522

81676.2

銷售本錢

銷售額的2.5%

2041.9

營(yíng)業(yè)稅

銷售額的5.5%

4492.2

所得稅

利潤(rùn)的25%

4847.9

銷售利潤(rùn)

164522

70244.2

本方案資金來(lái)源主要靠二、三、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。二、三、六、七地塊建設(shè)本錢為10.7億元〔5.13+3.51+2.06=10.7億元〕，考慮一、二、三、五土地共計(jì)206.85畝全部招拍掛，按80%進(jìn)行資金返還共計(jì)3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為8.15億元〔1.13+7.02=8.15億元〕，不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為1.09億元〔3.64+8.15-10.7=1.09億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤(rùn)較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣缺乏，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力〕。

3〕方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。

本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、六地塊內(nèi)房產(chǎn)銷售資金及捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。一、二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、二、三、六、七地塊建設(shè)本錢為16.49億元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49億元〕，考慮一、二、三、五土地共計(jì)206.85畝全部招拍掛，按80%進(jìn)行資金返還共計(jì)3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為15.01億元〔1.13+6.86+7.02=15.01億元〕，不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為2.16億元〔3.64+15.01-16.49=2.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤(rùn)較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力〕，但該方案中規(guī)劃住宅區(qū)域地塊全部由村委會(huì)摘牌，五地塊規(guī)劃為公建，單獨(dú)掛牌難度較大。

方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)。

五地塊投資估算

序號(hào)

工程名稱

單價(jià)〔m2/元〕

單位

數(shù)量

合計(jì)〔萬(wàn)元〕

一

建安造價(jià)

1.1

寫字樓

1500.00

m2

119700.00

17955.00

1.2

地下車庫(kù)

2021.00

m2

27900.00

5635.80

小計(jì)

147600.00

23590.80

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

147600.00

1476.00

小計(jì)

1476.00

三

勘察設(shè)計(jì)及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程設(shè)計(jì)

350.00

3.3

地質(zhì)災(zāi)害

3.70

3.4

環(huán)境評(píng)估

3.00

3.5

地震評(píng)估

8.00

3.6

可研報(bào)告

11.00

3.7

臨水臨電

55.00

3.8

四通一平

55.00

小計(jì)

517.70

四

前期手續(xù)費(fèi)

4.1

規(guī)劃咨詢費(fèi)

13.00

4.2

施工圖審查

44.40

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬(wàn)m2

14.76

147.60

4.4

防雷審查

3.00

萬(wàn)m2

14.76

44.28

4.5

工程監(jiān)理費(fèi)

472.10

4.6

勞開工資保證金

471.82

4.7

勞動(dòng)統(tǒng)籌

613.36

4.8

交易信息費(fèi)

14.15

4.90

檔案保證金

12.00

小計(jì)

1832.71

五

配套費(fèi)

5.1

綜合配套費(fèi)

246.00

14.76

3616.20

5.2

區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)

120.00

14.76

1771.20

小計(jì)

5387.40

六

土地出讓金

220.00

畝

51.45

11319.00

七

管理費(fèi)

656.09

八

不可預(yù)見費(fèi)

1003.82

九

合計(jì)

45783.52

五地塊銷售：地下停車場(chǎng)2500元/平米，商鋪、寫字樓按6500元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表：

五地塊銷售收入?yún)R總表

編號(hào)

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價(jià)格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬(wàn)元）

車庫(kù)

27900.00

2500

6975

商鋪、寫字樓

119700.00

6000

71820

銷售合計(jì)

147600.00

78795

銷售本錢

銷售額的2.5%

1969.9

營(yíng)業(yè)稅

銷售額的5.5%

4333.7

所得稅

利潤(rùn)的25%

6677

銷售利潤(rùn)

147600.00

65814.4

本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、五、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁用地土地拍賣返還金支撐。一、二、三、五地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金需以貸款方式解決。一、二、三、五、六、七地塊建設(shè)本錢為21.07億元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07億元〕，考慮一、二、三、五地塊土地拍掛返還金3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為21.59億元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59億元〕，考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為4.16億元〔21.59+3.64-21.07=4.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤(rùn)最高〔該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力〕。

綜上所述，方案五利潤(rùn)最高，但考慮該方案公建面積過(guò)大，銷售存在一定難度，資金回籠慢，故在實(shí)施過(guò)程中考慮結(jié)合方案四進(jìn)行實(shí)施，首先實(shí)施一、二、三地塊開發(fā)建設(shè)，五地塊拖后實(shí)施，并盡量將五地塊用地性質(zhì)變更為住宅，根據(jù)與村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)溝通，業(yè)主方共可籌集到資金3.5億元〔高新區(qū)承諾貸款3億元，村委會(huì)可完成融資5000萬(wàn)元〕。該局部資金作為工程長(zhǎng)期使用資金，在工程實(shí)施過(guò)程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。以下根據(jù)資金情況對(duì)工程前期運(yùn)作進(jìn)行一個(gè)大致的分析：

工程階段性資金情況匯總表

節(jié)點(diǎn)時(shí)間

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

貸款資金〔萬(wàn)元〕

35000

一地塊摘牌〔萬(wàn)元〕

-17900

一地塊前期費(fèi)用〔萬(wàn)元〕

-5000

-3000

一地塊資金返還〔萬(wàn)元〕

14320

六七地塊建安付款〔萬(wàn)元〕

-21000

六地塊住宅銷售〔萬(wàn)元〕

8000

一地塊建安付款〔萬(wàn)元〕

-7500

一地塊住宅銷售〔萬(wàn)元〕

18350

資金結(jié)余〔萬(wàn)元〕

17100

12100

26420

22270

說(shuō)明：在貸款額度確定后，貸款根據(jù)工程進(jìn)度需要分期到位，盡量降低資金本錢。

我們前期確定地塊一2021年12月啟動(dòng)土地摘牌，根據(jù)上表可見，在2021年4月，資金情況完全可以滿足整個(gè)工程進(jìn)度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。

本方案僅考慮靜態(tài)投資情況，假設(shè)村兩委通過(guò)該方案，我們將對(duì)本方案進(jìn)一步細(xì)化,并進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。

第三篇：翻修工程外墻鋼管腳手架搭設(shè)施工方案

外墻鋼管腳手架搭設(shè)施工方案

一、工程概況

本工程為為威海市既有居住建筑外墻保溫節(jié)能改造工程項(xiàng)目，建筑地點(diǎn)位于環(huán)翠區(qū)南竹島、陶家夼區(qū)域。本工程外墻保溫面積約37500平方米，建筑層數(shù)六層。

為了滿足施工需要，確保施工作業(yè)人員安全和保障作業(yè)人員能夠按規(guī)范操作，以保證施工質(zhì)量，特編制本方案。

二、編制依據(jù)：

《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ130-2011，2011年版）；

《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59-99）；

《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ80-91）；

本工程施工圖紙和投標(biāo)文件；

本工程施工組織設(shè)計(jì)。

三、腳手架的選擇：

腳手架在建筑施工中，占有特別重要的位置。腳手架選擇與使用的合適與否，不但直接影響施工作業(yè)的順利和安全進(jìn)行，而且也關(guān)系到施工進(jìn)度和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。為做到文明施工，保證本工程施工安全、順利，結(jié)合本工程特點(diǎn)，該工程采用鋼管雙排腳手架，四周 滿掛安全網(wǎng)，做到減少施工灰塵外揚(yáng)及美化施工環(huán)境作業(yè)。

四、腳手架鋼管材質(zhì)和立桿基本要求：

1、選材

1.1腳手架鋼管采用現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《直縫電焊鋼管》（GB/13793）或《低壓流體輸送用焊接鋼管》（GB/T3092）中規(guī)定的3號(hào)普通鋼管，其質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《碳素結(jié)構(gòu)鋼》（GB/T700）中Q235-2螺紋鋼的規(guī)定。

1.2腳手架鋼管的尺寸必須符合國(guó)家規(guī)范的規(guī)定，每根鋼管的重量不應(yīng)大于25KG，本工程采用φ48*35的鋼管。

1.3扣件式鋼管腳手架應(yīng)采用可鍛鑄鐵制作的扣件，其材質(zhì)必須符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鋼管腳手架扣件》（GB15831）的規(guī)定。

1.4鋼管腳手架采用的扣件，在螺栓擰緊扭力矩達(dá)到65p.m時(shí)，不得發(fā)生破壞。

2．鋼管腳手架基礎(chǔ)：

建筑物外墻四周都為混凝土地面，滿足腳手架的基礎(chǔ)要求。

五、腳手架的搭設(shè)要求及規(guī)格尺寸：

1、基本要求：

橫平豎直、整齊清晰、圖形一致、平豎通順、連接牢固、不變形、不搖晃、受荷安全，并有操作空間。

2、立桿間距：

鋼管腳手架縱距是按建筑物每一面的總長(zhǎng)分均勻來(lái)確定數(shù)據(jù)，一般在1.8m以內(nèi)，不得超過(guò)2m，里立桿離墻凈距200mm，橫向凈距倆立桿中對(duì)中1.20m，腳手架封頂，里立桿應(yīng)低于檐口0.5m，外立桿高出檐口平屋面1m，斜屋面高出檐口1.5m（前后墻）。兩面山墻立桿搭設(shè)高度超過(guò)檐口1.5m，腳手架立桿排設(shè)必須按照跟隨建筑物平面形狀搭設(shè)，建筑物挑出的窗、陽(yáng)臺(tái)，不到1.5m，立桿柱子應(yīng)跳過(guò)。超過(guò)1.5米的陽(yáng)臺(tái)立桿立在陽(yáng)臺(tái)面上。

3、大、小橫桿：

鋼管腳手架底排大橫桿步距中對(duì)中2m，自第二排起其余大橫桿步距中對(duì)中1.8m。設(shè)在立桿內(nèi)側(cè)壓在小橫桿上，內(nèi)外橫桿之間再設(shè)二根縱向桿，以增加腳手板承載力。大、小橫桿用扣件固定時(shí)，外伸鋼管頭0.1m。并盡量保持一致。小橫桿設(shè)置在立桿與大橫桿交點(diǎn)處，兩端固定在立桿上，確保安全受力。

4、桿件搭接：

鋼管腳手架立桿大橫桿采用對(duì)接，踢腳桿、防護(hù)欄桿采用對(duì)接和搭接，相鄰桿件搭接、對(duì)接必須錯(cuò)開一個(gè)檔距，同一平面上的接頭不得超過(guò)50%。

5、剪刀撐的位置：

在每一面腳手架外側(cè)端頭第一根立桿到末端最后一根總共幾米，在幾道剪刀撐按尺寸分均勻后，再?gòu)亩祟^第一根立桿底部開始設(shè)置剪刀撐，剪刀撐水平尺寸不可以超過(guò)9m，確保剪刀撐尺寸均勻、受力一致，立面美觀。

剪刀撐件與地面夾角為45——60°，自下而上連續(xù)設(shè)置。接長(zhǎng)搭接長(zhǎng)度不少于1m，扣件不少于三只，鋼管頭外伸扣件10cm。剪刀撐桿件搭接必須平放搭接，上、下桿件交錯(cuò)搭接，設(shè)置時(shí)與其他桿件的交叉點(diǎn)互相連接，最好壓在小橫桿上部，剪刀撐及斜桿搭設(shè)時(shí)并延伸到頂部大橫桿以上。

6、使用扣件：

立桿、大橫桿、扶手欄桿、踢腳桿采用對(duì)接扣件，大、小橫桿與立桿的連接采用直角扣件，剪刀撐的接長(zhǎng)與大橫桿、立桿固定用旋轉(zhuǎn)扣件。

7、架體與建筑物拉結(jié)：

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況，在腳手架與建筑物按水平方向，在每層樓的窗戶，用鋼管進(jìn)行拉結(jié)，垂直方向根據(jù)層高4m設(shè)一拉結(jié)點(diǎn)（垂直方向基本上每一層的圈梁內(nèi)設(shè)拉結(jié)點(diǎn)），轉(zhuǎn)角處和頂部處以及建筑物后面的東西兩邊結(jié)合處，結(jié)點(diǎn)加密10%，頂部80cm以內(nèi)范圍按水平方向7m設(shè)一拉結(jié)點(diǎn)（如超出80cm必須再設(shè)拉結(jié)點(diǎn)）。鋼管腳手架采用鋼性拉結(jié)，本工程采用φ48鋼管與建筑物圈梁、柱拉結(jié)。在套短鋼管用扣件與腳手架立桿鋼性拉結(jié)，盡量設(shè)置在內(nèi)立桿，大、小橫桿接點(diǎn)處，拉結(jié)應(yīng)牢固、穩(wěn)定、上下錯(cuò)位。

六、腳手板與防護(hù)欄桿：

1、建筑物的外腳手架操作層及操作層的上、下層、底層、頂層必須滿鋪外，裝飾階段必須層層滿鋪腳手板。滿鋪層的腳手板必須垂直墻面橫向鋪設(shè)，滿鋪到位，不留空隙、無(wú)探頭板、交接處平整，腳手板完好無(wú)損。破損的及時(shí)更換，不能滿鋪處必須采取有效措施封閉或掛牌警示，腳手架端頭做好防護(hù)欄桿，掛好禁止通行牌子。每塊腳手板鋪設(shè)應(yīng)用不小于18#鉛絲雙股并聯(lián)綁扎4點(diǎn)，要求嚴(yán)密綁扎牢固。

2、腳手架底部第一排外側(cè)設(shè)二道防護(hù)欄桿，自第二排起設(shè)1.2m高同材質(zhì)的防護(hù)欄桿及0.3m高的踢腳桿，頂排就是最后一排防護(hù)欄桿不得少于二道，腳手架內(nèi)側(cè)形成臨邊（如遇大開間門窗洞等）在腳手架內(nèi)側(cè)設(shè)1.2m高的防護(hù)欄桿，30cm高踢腳桿。

3、腳手架的高度，里立桿低于檐口50cm，平屋面外立桿高于檐口1-1.2m，做二道防護(hù)欄桿，坡屋面高于檐口1.5m以上，做三道防護(hù)欄桿。

七、安全網(wǎng)臨邊防護(hù) ：

1、腳手架外側(cè)用建設(shè)主管部門認(rèn)證合格的密目式安全網(wǎng)封閉，且應(yīng)將安全網(wǎng)固定在腳手架外立桿里側(cè)，安全網(wǎng)用18#鉛絲張掛嚴(yán)密，要每一個(gè)安全網(wǎng)的眼全部與腳手架大橫桿綁扎掛挺。安全網(wǎng)的尺寸采用1.8m寬，6m長(zhǎng)的網(wǎng)，不得將網(wǎng)圍在各桿件外側(cè)。

2、樓梯邊采用鋼管設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿和30cm高踢腳桿，樓梯邊在采用一根Φ10cm鋼筋固定牢固。欄桿柱水平距離2m。欄桿里側(cè)掛 密目式安全網(wǎng)，下部綁扎在Φ10cm鋼筋，防止雜物從網(wǎng)縫掉落。

八、交底與驗(yàn)收：

1、腳手架搭設(shè)前應(yīng)對(duì)架子工進(jìn)行有針對(duì)性安全技術(shù)交底，交底雙方履行簽字手續(xù)。

2、腳手架搭設(shè)后由公司組織分段驗(yàn)收（一般不超過(guò)3步架），填寫驗(yàn)收記錄。驗(yàn)收表中應(yīng)寫明驗(yàn)收的部位，內(nèi)容量化，驗(yàn)收人員履行驗(yàn)收簽字手續(xù)。驗(yàn)收不合格的，應(yīng)在整改完畢后重新填寫驗(yàn)收表。腳手架驗(yàn)收合格并掛好合格牌后方可使用。

3、進(jìn)行定期和不定期檢查，按要求填寫檢查表，檢查內(nèi)容量化，履 行檢查簽字手續(xù)。對(duì)檢查出的問(wèn)題及時(shí)整改，項(xiàng)目部每半月自檢一次。

九、上、下人行踏步斜梯設(shè)置：

1、當(dāng)室內(nèi)樓梯受施工影響不能正常使用時(shí)，可在架體內(nèi)搭設(shè)臨時(shí)簡(jiǎn)易上人斜道。斜道的設(shè)置為上折形，坡度不大于1：3，寬度不小于1m，轉(zhuǎn)角處平臺(tái)面積不小于3m2。

2、斜道兩側(cè)及轉(zhuǎn)角平臺(tái)外圍設(shè)1.2m高防護(hù)欄桿和30cm高踢腳桿，并用合格的密目式安全網(wǎng)封閉，防護(hù)欄桿用紅、白油漆相間色分開涂刷。

3、斜道兩側(cè)及平臺(tái)外側(cè)設(shè)置剪刀撐。

4、斜道腳手板采用橫鋪，每隔20cm—30cm設(shè)一防滑條，防滑條采60mm方木，并多道鉛絲綁扎牢固。用40mm×

十、通道口防護(hù)：

樓梯口搭設(shè)防護(hù)棚，棚寬大于道口，高度不低于2m寬度視通道的寬度兩側(cè)每邊加1m，挑出腳手架1.5m，防護(hù)棚需要鋼管搭設(shè)二層，并用腳手板滿鋪，鋪設(shè)方向應(yīng)互相垂直，上下二層之間相隔0.8m為宜，其中下層鋪腳手板再鋪一層防雨塑料布。

十一、腳手架的拆除：

在完成外墻保溫的最后整修清潔工作，初驗(yàn)合格后，立即拆除。拆除前，對(duì)腳手架進(jìn)行安全檢查，確認(rèn)腳手架不存在嚴(yán)重隱患，對(duì)參與腳手架拆除的操作人員，管理人員和檢查、監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行施工方案、安全、質(zhì)量和外裝修保護(hù)等措施的交底。在拆除架手架周圍，于墜落影響范圍四周設(shè)置明顯“禁止入內(nèi)”的標(biāo)志，并有專人看護(hù)，保證拆腳手架時(shí)無(wú)其它人員入內(nèi)。建筑物的外墻門窗都要關(guān)緊，并對(duì)可能遭到碰撞處給予保護(hù)。

拆除時(shí)，對(duì)腳手架的連接處的修補(bǔ)同時(shí)進(jìn)行，拆除順序?yàn)椋喊踩W(wǎng)—檔腳桿—腳手板—扶手—剪刀撐（隨每步腳手架拆除）—大橫桿—小橫桿—立桿—?jiǎng)傂岳Y(jié)點(diǎn)（隨外架同步拆除）。

拆除腳手架應(yīng)逐步進(jìn)行，由上而下，一步一清地進(jìn)行拆除，不可兩步或兩步以上同時(shí)拆除。一般地應(yīng)沿建筑物外沿逐步逐層拆除。分段拆除時(shí)，高差不大于兩步，登高安全梯，腳手架與建筑物結(jié)構(gòu)的連接與腳手架同步進(jìn)行拆除，不可在腳手架拆除前先行拆除，拆除剪刀撐時(shí)先拆中間扣件，再拆兩端扣件，由中間人員往下送。每日拆除腳手架，干一段落時(shí)，都要對(duì)尚未拆除的腳手架的安全狀況進(jìn)行檢查，還要對(duì)周圍環(huán)境檢查，如有異常情況及處理，確認(rèn)一切安全后方可離崗，不可疏忽大意，留隱患。沿架體內(nèi)排設(shè)單側(cè)扶手欄桿。扶手欄桿高1.2m。

十二、應(yīng)執(zhí)行的強(qiáng)制性條文

本外架施工和使用期間應(yīng)執(zhí)行的強(qiáng)制性條文如下，應(yīng)重點(diǎn)檢查： 3.1.3 2 鋼管上嚴(yán)禁打孔。

5.3.5 2 當(dāng)腳手架搭設(shè)尺寸中的步距、立桿縱距、立桿橫距和連墻件間距有變化時(shí)，除計(jì)算底層立桿段外，還必須對(duì)出現(xiàn)最大步距或最大立桿縱距、立桿橫距、連墻件間距等部位的立桿段進(jìn)行驗(yàn)算；

6.2.2 1 主節(jié)點(diǎn)處必須設(shè)置一根橫向水平桿，用直角扣件扣接且嚴(yán)禁拆除；

6.3.2 腳手架必須設(shè)置縱、橫向掃地桿?？v向掃地桿應(yīng)采用直角扣件固定在距底座上皮不大于200mm處的立桿上。橫向掃地桿亦應(yīng)采用直角扣件固定在緊靠縱向掃地桿下方的立桿上。當(dāng)立桿基礎(chǔ)不在同一高度上時(shí)，必須將高處的縱向掃地桿向低處延長(zhǎng)兩跨與立桿固定，高低差不應(yīng)大于1m?？窟吰律戏降牧U軸線到邊坡的距離不應(yīng)小于500mm。

6.3.5 立桿接長(zhǎng)除頂層頂步外，其余各層各步接頭必須采用對(duì)接扣件連接。

6.4.2 4 一字型、開口型腳手架的兩端必須設(shè)置連墻件。連墻件的 垂直間距不應(yīng)大于建筑物的層高，并不應(yīng)大于4m（兩步）。

6.4.4 對(duì)高度24m以上的雙排腳手架，必須采用剛性連墻件與建筑物可靠連接。

6.4.5 2 連墻件必須采用可承受拉力和壓力的構(gòu)造。

6.6.2 2 高度在24m以下的單、雙排腳手架，均必須在外側(cè)立面的兩端各設(shè)置一道剪刀撐，并應(yīng)由底至頂連續(xù)設(shè)置；

6.6.3 2 一字型、開口型雙排腳手架的兩端均必須設(shè)置橫向斜撐；

7.1.5 當(dāng)腳手架基礎(chǔ)下有設(shè)備基礎(chǔ)、管溝時(shí)，在腳手架使用過(guò)程中不應(yīng)開挖，否則必須采取加固措施。

7.3.1 腳手架必須配合施工進(jìn)度搭設(shè)，一次高度不應(yīng)超過(guò)相鄰連墻件以上兩步。

7.3.4 1 嚴(yán)禁將外徑48mm與51mm的鋼管混合使用；

7.3.8 2 剪刀撐、橫向斜撐搭設(shè)應(yīng)隨立桿、縱向和橫向水平桿等同步搭設(shè)。

7.4.2 1 拆除作業(yè)必須由上而下逐層進(jìn)行，嚴(yán)禁上下同時(shí)作業(yè)；

7.4.2 2 連墻件必須隨腳手架逐層拆除，嚴(yán)禁先將連墻件整層或數(shù)層拆除后再拆腳手架；分段拆除高差不應(yīng)大于兩步，如高差大于兩步，應(yīng)增設(shè)連墻件加固；

7.4.3 1 各構(gòu)配件嚴(yán)禁拋擲至地面；

8.1.3 2 舊扣件使用前應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量檢查，有裂縫、變形的嚴(yán)禁使用，出現(xiàn)滑絲的螺栓必須更換；

9.0.1 腳手架搭設(shè)人員必須是經(jīng)過(guò)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《特種作業(yè)人員安全技術(shù)考核管理規(guī)則》GB5036考核合格的專業(yè)架子工。上崗人員應(yīng)定期體檢，合格者方可持證上崗。

9.0.4 作業(yè)層上的施工荷載應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得超載。不得將模板支架、纜風(fēng)繩、泵送混凝土和砂漿的輸送管等固定在腳手架上，嚴(yán)禁懸掛起重設(shè)備。

9.0.7 在腳手架使用期間，嚴(yán)禁拆除下列桿件： 1）主節(jié)點(diǎn)處的縱、橫向水平桿，縱、橫向掃地桿； 2）連墻件。

十三、腳手架安全技術(shù)要求與措施：

為確保腳手架在搭設(shè)、使用和拆除過(guò)程中的安全性，對(duì)腳手架的安全技術(shù)要求如下：

1、腳手架必須有完整的搭設(shè)、使用和拆除施工方案，其中對(duì)腳手架的基礎(chǔ)、構(gòu)造結(jié)構(gòu)、連墻件等必須作設(shè)計(jì)，復(fù)核驗(yàn)算其承載力。

2、腳手架按規(guī)定設(shè)置斜桿、剪刀撐、連墻件或撐、拉件。對(duì)通道和洞口或承受超規(guī)定荷載的部位，必須作加強(qiáng)處理。

3、腳手架的連結(jié)點(diǎn)應(yīng)可靠，連結(jié)件的安裝和緊固力應(yīng)符合要求。

4、腳手架的連墻點(diǎn)、拉撐點(diǎn)和懸掛（吊）點(diǎn)必須設(shè)置在可靠的能隨撐拉荷載的結(jié)構(gòu)部位，必須要時(shí)作結(jié)構(gòu)驗(yàn)算。

5、腳手架應(yīng)有可靠的安全防護(hù)措施。作業(yè)面上的腳手板之間不留孔 隙，腳手板與墻面之間的空隙一般不大于20mm，外面應(yīng)有擋腳板（或高度為1m左右的竹笆，或滿掛安全網(wǎng)）加2道防護(hù)欄桿或密目式安全網(wǎng)加2道欄桿，對(duì)臨街面要作完全封閉。

結(jié)合上述腳手架安全技術(shù)要求，采取以下幾個(gè)安全技術(shù)措施：

1、對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)工作人員加強(qiáng)有關(guān)腳手架方面的安全教育，其中包括：架子工的自我保護(hù)教育、其他工種作業(yè)人員使用腳手架的安全教育以及安全管理人員和教育。

2、審查腳手架施工方案。首先是施工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)工程自我作審查，必要時(shí)會(huì)同建設(shè)單位、工程施工監(jiān)理單位以及邀請(qǐng)專家共同審查，避免因方案考慮不周，引起重大事故。

3、加強(qiáng)搭設(shè)后的驗(yàn)收檢查。再對(duì)腳手架能否安全使用作出論證，并做好驗(yàn)收檢查記錄。在對(duì)驗(yàn)收中提出的問(wèn)題作出改進(jìn)的決定后方可投入使用。

4、規(guī)范架子工的作業(yè)要求，工人持證上崗。

5、加強(qiáng)使用過(guò)程中以及特殊天氣如雨、雪、臺(tái)風(fēng)之前之后的安全檢查，確保架子工的安全。

十四、腳手架的使用與維護(hù)：

1、上架子作業(yè)上下均應(yīng)走人行通道，不準(zhǔn)攀爬架子。

2、在架上操作人員不得隨意拆動(dòng)腳手架的拉結(jié)點(diǎn)和腳手板以及扣件、綁扎等所有架部件。

3、架子上作業(yè)人員若發(fā)現(xiàn)架子防護(hù)不完善，作業(yè)不方便時(shí)要及時(shí)找項(xiàng)目經(jīng)理反映，由架子工處理架子問(wèn)題。

4、外墻保溫工人不得隨意拆除裝修部位的拉結(jié)點(diǎn)，因工程施工需要必須拆除拉結(jié)點(diǎn)，要報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理行采取應(yīng)加固措施后再行拆除。

5、工程外腳手架使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此在使用過(guò)程中需進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)下沉。桿件變形嚴(yán)重，防護(hù)不全，拉接松動(dòng)等問(wèn)題要及時(shí)采取措施解決，確保施工安全。

第四篇：港宏世家三期外墻綜合腳手架搭設(shè)與拆除施工方案

【“港宏世家三期商住項(xiàng)目”外腳手架施工方案】

外腳手架施工方案

工程名稱： 港宏世家項(xiàng)目三期商住項(xiàng)目工程地點(diǎn)：佛山市南莊鎮(zhèn)紫洞路西側(cè)

編制單位：廣東萬(wàn)源建設(shè)工程有限公司

編 制 人：

編制日期：年月日

審 核 人：

審核日期：年月日

審批負(fù)責(zé)人：

審批日期：年月

第五篇：增容改造工程的施工方案2017.3.23

華貴路小區(qū)1600KVA電房增容改造工程的施工方案

增容施工主要內(nèi)容及需要施工工期：

1、首先到供電局辦理客戶增容申請(qǐng)(注：要備齊申請(qǐng)所需的原件資料：房產(chǎn)證原件、單位經(jīng)辦人委托書、申請(qǐng)用電設(shè)備表，以供電部門接收資料為準(zhǔn)起計(jì))為1天時(shí)間。

2、供電局有關(guān)部門來(lái)現(xiàn)場(chǎng)勘探并提出供電方案，供電方案審批及確定供電方案計(jì)量計(jì)費(fèi)方式并答復(fù)用戶，批復(fù)時(shí)間為15個(gè)工作日。

3、供電方案批出后做設(shè)計(jì)圖紙及供電局有關(guān)部門審檢圖紙批出為準(zhǔn)，時(shí)間為12個(gè)工作日。

4、改造高低壓電房土建，需要施工時(shí)間為8個(gè)工作日。（要現(xiàn)場(chǎng)配合施工單為準(zhǔn)）。

5、高低壓設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為1個(gè)工作日。

6、高壓電纜敷設(shè)及試驗(yàn)（含變壓器試驗(yàn)）時(shí)間為1個(gè)工作日。

7、新增高壓柜拼接原有高壓柜及更換進(jìn)線計(jì)量CT以及計(jì)量裝置，時(shí)間為1個(gè)工作日。

8、用電工程報(bào)中間檢查驗(yàn)收時(shí)間為5個(gè)工作日。

9、用電工程報(bào)竣工驗(yàn)收時(shí)間為5個(gè)工作日。10，簽訂供用電合同時(shí)間為5個(gè)工作日。

11、用電工程報(bào)裝表流程及最終送電時(shí)間為8個(gè)工作日。

12、將原有專變低房?jī)?nèi)低壓母線槽3路出線轉(zhuǎn)移到新裝專變供電，需要停電時(shí)間轉(zhuǎn)接時(shí)間需要12個(gè)小時(shí)(施工方備齊所有設(shè)備及材料，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)停電時(shí)間以業(yè)主有關(guān)部門安排停電為準(zhǔn))。

13、報(bào)增容改造及施工工期約合計(jì)為62天。

施工單位：

日

期：

****年**月**日