第一篇：市場(chǎng)調(diào)研的步驟

市場(chǎng)調(diào)研的步驟 市場(chǎng)調(diào)研流程的11個(gè)步驟:

1.確定市場(chǎng)調(diào)研的必要性

2.定義問題

3.確立調(diào)研目標(biāo)

4.確定調(diào)研設(shè)計(jì)方案

5.確定信息的類型和來源

6.確定收集資料

7.問卷設(shè)計(jì)

8.確定抽樣方案及樣本容量

9.收集資料

10.分析 資料

11.撰寫調(diào)研報(bào)告

調(diào)研流程：調(diào)研計(jì)劃撰寫——調(diào)研問卷設(shè)計(jì)——調(diào)研問卷實(shí)施——調(diào)研問卷收集、整理——數(shù)據(jù)分析——調(diào)研報(bào)告撰寫

第二篇：市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施步驟

市場(chǎng)調(diào)研工作步驟

市場(chǎng)調(diào)研是指為了提高產(chǎn)品的銷售決策質(zhì)量、解決存在于產(chǎn)品銷售中的問題或?qū)ふ覚C(jī)會(huì)等而系統(tǒng)地、客觀地識(shí)別、收集、分析和傳播營(yíng)銷信息的工作。為企業(yè)提高決策質(zhì)量、發(fā)現(xiàn)和解決營(yíng)銷中的機(jī)遇和問題提供信息依據(jù)。通常我們可以將市場(chǎng)調(diào)研工作分為以下七個(gè)步驟：

1、明確市場(chǎng)調(diào)研的目的我們調(diào)研的目的是什么？是新產(chǎn)品開發(fā)，還是為企業(yè)下一步營(yíng)銷推廣決策提供依據(jù)等等，這些都是必須明確的，只有目標(biāo)明確的市場(chǎng)調(diào)研才能得到有價(jià)值的決策信息，做到有的放矢，才能減少企業(yè)決策的偏差。

2、調(diào)研計(jì)劃（方案）

確定調(diào)研目的之后，就要制定詳細(xì)的調(diào)研計(jì)劃或者是調(diào)研方案，調(diào)研計(jì)劃的目的是為了在調(diào)研執(zhí)行過程中工作有條不紊，盡量減少一些不必要的偏差，在調(diào)研計(jì)劃中我們要確定調(diào)研方法，調(diào)研對(duì)象，以及需要準(zhǔn)備的工作和達(dá)成共識(shí)的內(nèi)容。

調(diào)研計(jì)劃包括以下幾點(diǎn)：

摘要：是整個(gè)報(bào)告書的一個(gè)簡(jiǎn)短小結(jié)。既要簡(jiǎn)明清晰，又要提供幫助理解報(bào)告基本內(nèi)容的充分信息。調(diào)研目的：說明提出該項(xiàng)目的背景，要研究的問題和備選的各種可能決策，該研究結(jié)果可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益或者是對(duì)某些決策方面的具體意義。

調(diào)研內(nèi)容：說明調(diào)研的主要內(nèi)容，規(guī)定所需獲取的信息，列出主要的調(diào)查問答題和有關(guān)的理論假設(shè)。調(diào)研對(duì)象：明確調(diào)研對(duì)象

調(diào)研地點(diǎn)：明確調(diào)研的地點(diǎn)和范圍

調(diào)研方法：用簡(jiǎn)潔的文字表達(dá)調(diào)研方針，說明所采用的研究方法的重要特征，與其他方法相比較的長(zhǎng)處和局限性；將要采取的抽樣方案的主要內(nèi)容和步驟；樣本量的大小和可能達(dá)到的精度；采取什么質(zhì)量控制的方法；數(shù)據(jù)收集的方法和調(diào)查的方式；問卷的形式及設(shè)計(jì)方面的有關(guān)考慮，數(shù)據(jù)處理和分析的方法等等。經(jīng)費(fèi)預(yù)算：詳細(xì)在列出每一項(xiàng)所需的費(fèi)用，通過認(rèn)真的估算實(shí)事求是地給出每項(xiàng)的預(yù)算和總預(yù)算。實(shí)施調(diào)研的時(shí)間：詳細(xì)地列出完成每一步驟所需的天數(shù)以及起始中止時(shí)間。計(jì)劃要稍稍留有余地，但也不能把時(shí)間拖得太長(zhǎng)。

3、調(diào)研實(shí)施計(jì)劃

（1）調(diào)研所需物品、人員分工及費(fèi)用等

所需物品：包含什么？

人員分工：誰(shuí)負(fù)責(zé)方案編寫？誰(shuí)負(fù)責(zé)深入調(diào)研、誰(shuí)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)收集匯總整理？說負(fù)責(zé)總結(jié)反饋？等等 費(fèi)用：按照計(jì)劃一一列出。

（2）時(shí)間

X月X日：與公司高層會(huì)議溝通，明確當(dāng)次調(diào)研目的X月X日——X月X日：調(diào)研方案、調(diào)研計(jì)劃及調(diào)查問卷的制定

X月X日——X月X日：獲取調(diào)研對(duì)象及公司內(nèi)部員工工作支持名單，各部門支持（如：培訓(xùn)部、市場(chǎng)部、客服部等）；

X月X日——X月X日：試調(diào)研；

X月X日——X月X日：正式實(shí)施調(diào)研；

X月X日——X月X日：數(shù)據(jù)收集、匯總整理；

X月X日——X月X日：匯總調(diào)研結(jié)果，寫調(diào)研報(bào)告；

X月X日——X月X日：總結(jié)反饋。

（3）組織單位：深圳市斯維爾科技有限公司

4、調(diào)查問卷

問卷幾乎是所有調(diào)研過程中主要收集信息的方法，問卷提供了標(biāo)準(zhǔn)化和統(tǒng)一化的信息收集程序。問卷可以讓我們更加快捷的達(dá)到調(diào)研目的。所以說問卷的設(shè)計(jì)是市場(chǎng)調(diào)研的重要一環(huán)。要得要你想要的信息，就要提出確切的問題，通過提問來確定一個(gè)問題的價(jià)值。問卷的提問方式有封閉式和開放式兩種，我們可以先設(shè)計(jì)問卷初稿，通過事前實(shí)驗(yàn)調(diào)查，再修改正式的問卷調(diào)查表。

5、調(diào)研管理

能夠管理好一個(gè)調(diào)研是調(diào)研執(zhí)行準(zhǔn)確的保障，為了我們最后得到信息的準(zhǔn)確，首先要對(duì)調(diào)研人員進(jìn)行培訓(xùn)和溝通，使之能夠準(zhǔn)確的掌握調(diào)研方法和信息的運(yùn)用。主要包含以下幾個(gè)方面：

（1）每場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)都要有一個(gè)總的協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)整個(gè)調(diào)研方案的策劃、實(shí)施，使整個(gè)調(diào)研活動(dòng)的順

利開展。

（2）方案制定、問卷設(shè)計(jì)，實(shí)施計(jì)劃等；

（3）參與人員的培訓(xùn)溝通；

（4）調(diào)研過程中運(yùn)用的方法；

（5）費(fèi)用及禮品的落實(shí)；

（6）整個(gè)調(diào)研的費(fèi)用預(yù)算；

（7）調(diào)研信息的匯總、分析及調(diào)研報(bào)告等

（8）其他事項(xiàng)。

綜合來說，調(diào)研管理就是對(duì)整個(gè)參與到調(diào)研中來的調(diào)研人員的管理，使其能夠精準(zhǔn)的執(zhí)行整個(gè)調(diào)研計(jì)劃，保證我們調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，同時(shí)還可以控制成本并嚴(yán)格按照時(shí)間計(jì)劃開展調(diào)研。為了我們整個(gè)的調(diào)研結(jié)果，必須嚴(yán)格管理，明確分工，按流程進(jìn)行工作。

6、撰寫調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告可以說是我們一場(chǎng)調(diào)研的最后一個(gè)階段，也是十分重要的一個(gè)階段。調(diào)查數(shù)據(jù)經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)分析之后，為我們得出有關(guān)結(jié)論提供了基本的依據(jù)，但是我們還是要把調(diào)研研究的成果用文字形式表達(dá)出來，形成報(bào)告，為公司領(lǐng)導(dǎo)做出有效的營(yíng)銷策略做有力支持。

調(diào)研報(bào)告主要包括調(diào)研背景、企業(yè)介紹、調(diào)研目的，調(diào)研方法、地點(diǎn)及調(diào)研結(jié)果等部分。

7、總結(jié)反饋

并不是說一個(gè)調(diào)研活動(dòng)結(jié)束了，調(diào)研報(bào)告出來了，這個(gè)項(xiàng)目整體就結(jié)束了，我們還必須對(duì)這個(gè)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)行一個(gè)整體的總結(jié)和反饋?？偨Y(jié)我們?cè)谡麄€(gè)調(diào)研活動(dòng)過程中有什么優(yōu)點(diǎn)？缺點(diǎn)又在哪里？有什么優(yōu)勢(shì)？有什么劣勢(shì)？我們成功了，我們成功的因素在哪里？如果不是很成功，哪導(dǎo)致這些的主要因素又在哪里？在以后的調(diào)研活動(dòng)中，將來如果遇到類似的問題，我們要用什么方法去解決，或者說我們要如何的去規(guī)避這些問題，讓我們做到更專業(yè)，得出更準(zhǔn)確的調(diào)研結(jié)果。

第三篇：市場(chǎng)調(diào)研開展的步驟

市場(chǎng)調(diào)研的步驟

市場(chǎng)調(diào)研的目的具有較強(qiáng)的針對(duì)性。市場(chǎng)調(diào)研的目的是為了了解、分析和判斷企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理中是否存在問題，或解決已經(jīng)存在的問題，預(yù)測(cè)未來發(fā)展的趨勢(shì)，從而為企業(yè)制訂特定的營(yíng)銷決策服務(wù)，并非對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的所有問題龐統(tǒng)、盲目的調(diào)研。為了使市場(chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行并保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)該按照一定程序和步驟來進(jìn)行。

為了使大家更了解市場(chǎng)調(diào)研，格羅貝斯給大家介紹下市場(chǎng)調(diào)研的基本步驟如下。

（一）了解企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的需求

一般情況下，市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)有兩種方式確定企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的需求。一種是企業(yè)明確的向市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)提出市場(chǎng)調(diào)研的需求；另一種則是企業(yè)不能夠明確表達(dá)市場(chǎng)調(diào)研的要求，奇特往往認(rèn)識(shí)到需要市場(chǎng)調(diào)研為其解決市場(chǎng)營(yíng)銷問題，但由于市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)的缺乏，企業(yè)不能明確表達(dá)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的具體要求，市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)需要較為深入的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，幫助企業(yè)構(gòu)建企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的需求

（二）明確市場(chǎng)調(diào)研要解決的問題

此階段需要調(diào)研人員細(xì)致的了解企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研的需求，充分利用現(xiàn)有的二手資料并與豐富的專業(yè)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)想結(jié)合。

例如，某零售商店最近6個(gè)月的銷售額同比下降20%，這種下降可能是由于競(jìng)爭(zhēng)加劇引起的，也可能是營(yíng)銷策略制定不當(dāng)所致，如果是后者，則需要說明是哪項(xiàng)策略制定不當(dāng)，具體原因是什么？

（三）確定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)

市場(chǎng)調(diào)研的目的是為了收集足夠的、真實(shí)的和有效的信息為企事業(yè)單位等的其他活動(dòng)和策略所服務(wù)，為管理部門提供參考依據(jù)。利用市場(chǎng)調(diào)研的部門可以是企業(yè)、公司、團(tuán)體以及任何一切企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性規(guī)劃，也可能是為制定某階段或針對(duì)某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。調(diào)研可以是學(xué)術(shù)性的、也可以是實(shí)用性的。

（四）設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案

市場(chǎng)調(diào)研方案的設(shè)計(jì)實(shí)際上是調(diào)研方法的選擇。市場(chǎng)調(diào)研目的的差異化十分顯著，不同企業(yè)面臨的市場(chǎng)問題是不同的。調(diào)研者一般根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目達(dá)到的目標(biāo)，在探索性調(diào)研、描述性調(diào)研及因果關(guān)系調(diào)研三種調(diào)研方法中選擇合適的調(diào)研方法

1.辨別所需信息的類型及可能來源 2.確定信息獲取的方法 3.設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)及信息獲取的工具 4.設(shè)計(jì)抽樣方法及確定樣本量

（五）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施——收集數(shù)據(jù)信息

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施是數(shù)據(jù)收集的過程。大部分現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施訪問是由經(jīng)過培訓(xùn)的訪問員進(jìn)行的，有時(shí)調(diào)研者也會(huì)進(jìn)行一些難度較大、調(diào)研問題比較深的訪問。在訪問過程中，由于訪問員、調(diào)研者或受訪對(duì)象的原因，經(jīng)常出現(xiàn)非抽樣性誤差，造成調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。任何調(diào)研都無(wú)法避免非抽樣性誤差，需要現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施過程中采取有效的方式盡可能對(duì)其控制，從而提高調(diào)研結(jié)果的可信度。

（六）數(shù)據(jù)處理與分析

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)為初始數(shù)據(jù)，也稱“生”數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行計(jì)算機(jī)處理。首先，需要將問卷“生”數(shù)據(jù)錄入到計(jì)算機(jī)，而后進(jìn)行邏輯檢驗(yàn)獲得“干凈”的數(shù)據(jù)庫(kù)，再通過數(shù)據(jù)分析軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

（七）報(bào)告及結(jié)果展示

市場(chǎng)調(diào)研的最后一個(gè)步驟是在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，形成調(diào)研報(bào)告。調(diào)研報(bào)告是客戶獲得調(diào)研結(jié)果的主要形式，因而一個(gè)好的調(diào)研報(bào)告紀(jì)要充分解決客戶在調(diào)研初期提出的要求，又應(yīng)適時(shí)的加入市場(chǎng)調(diào)研人員的專業(yè)判斷。報(bào)告完成后，報(bào)告結(jié)果的口頭陳述是市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目結(jié)果展示的另一種形式，這種形式需要在報(bào)告的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)容提煉，并可以用圖片輔助展示結(jié)果。

通過科學(xué)的方法得出的調(diào)研結(jié)果，將是一個(gè)公司發(fā)展決策制定的向?qū)А?/p>

第四篇：市場(chǎng)調(diào)研需要的步驟和方法

市場(chǎng)調(diào)研需要的步驟和方法

不同的研究人員對(duì)市場(chǎng)調(diào)研步驟的劃分雖說“大同小弄”，但不同之處可體現(xiàn)出研究人員對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的認(rèn)識(shí)差弄。而有些認(rèn)識(shí)的偏差我認(rèn)為是需要及時(shí)糾正的。

把市場(chǎng)調(diào)研這樣復(fù)雜的工作，簡(jiǎn)單清晰地分為若干步驟，其本身是有誤導(dǎo)作用的。但為了書面溝通的需要，我們不得不這樣做。至于工作步驟劃分有粗有細(xì)，也十分正常的。然而，我發(fā)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研步驟的劃分出現(xiàn)了各種偏差，當(dāng)這些偏差常見諸于報(bào)刊書籍時(shí)，其誤導(dǎo)作用更顯得不容忽視，竊以為應(yīng)該迅速加以糾正。以下列出了幾條市場(chǎng)調(diào)研的步驟的偏差：

偏差之一：為追求步驟的具體化，而把某種特殊調(diào)研方法的步驟當(dāng)作一般的市場(chǎng)調(diào)研步驟。

最常見的是把問卷訪問法(Questionnaire)的步驟具體化，稱之為市場(chǎng)調(diào)研的步驟。這樣就很容易使讀者和剛進(jìn)入該行業(yè)的同仁誤以為問卷訪問就是市場(chǎng)調(diào)研。

市場(chǎng)調(diào)研方法常用的有二手資料收集法(Secondary Research)、訪問法(SurveyResearch)和實(shí)驗(yàn)法(ExperimentaI Research)。而問卷訪問只是訪問法的一種而已。如果我們更進(jìn)一步地嚴(yán)格認(rèn)真的話，實(shí)際上，問眷訪問只是一種收集信息的技術(shù)，早已有更多的調(diào)研技術(shù)可與之平起乎坐，如觀察法(Observation)、態(tài)度量表法(Attitude Scales)、投射和深度訪談(ProJective Techniques and Depth lnterviews)等等。

出現(xiàn)這種認(rèn)識(shí)偏差的同仁，可能是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研沒有全面了解，對(duì)先進(jìn)的調(diào)研方法和技術(shù)知之甚少。

偏差之二：詳述次要環(huán)節(jié)，丟棄重要步驟。

我見到這樣的調(diào)研程序設(shè)計(jì)，其第一步驟便是“調(diào)研方案設(shè)計(jì)與提交”。我還見過這樣的調(diào)研程序，第一步是“客戶的要求”，第二步便是“計(jì)劃建議書的提交”。我認(rèn)為這些操作者屬于就調(diào)研而調(diào)研的人士，他們忽視了市場(chǎng)調(diào)研的真正目的是什么。

市場(chǎng)調(diào)研的目的是為經(jīng)理人員更好地決策提供有效信息。調(diào)研程序設(shè)計(jì)中缺少“背景情況的認(rèn)識(shí)”和“調(diào)研問題的明確”這兩個(gè)重要步驟，恰恰反映出現(xiàn)階段大量的調(diào)研不能幫助經(jīng)理們決策的原因所在。

我認(rèn)為正確的市場(chǎng)調(diào)研步驟應(yīng)該這樣設(shè)計(jì)劃分：

1．明確客戶所面臨的管理決策問題，也就是背景情況的認(rèn)識(shí)。

這一步驟在經(jīng)理人員無(wú)法清楚理解和表述其問題所在時(shí)顯得尤為重要。有時(shí)，客戶似乎提出了其面臨的決策問題，但還是要根據(jù)背景情況分析。

H國(guó)一著名汽車廠家要在我國(guó)投資建立一摩托車生產(chǎn)廠，他們一開始提出的決策問題是“哪里投資環(huán)境好?”，并且把浙江蕭山定為調(diào)研對(duì)象，這是個(gè)實(shí)地考察的調(diào)研方案。然而，調(diào)研剛開始就發(fā)現(xiàn)他們的決策問題首先應(yīng)該是“中國(guó)中央和地方政府的摩托車政策是什么?”，從而成為一個(gè)只需二手資料收集法就能解決的問題。

2．把管理決策問題轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)調(diào)研問題，也即調(diào)研問題的明確。

管理決策問題是指經(jīng)理人員要做的決策，而調(diào)研問題是指能幫助更好地決策的信息提供。

浙江省一軟件開發(fā)商推出一個(gè)家教軟件，同時(shí)他開始面臨投資多少資金開發(fā)市場(chǎng)的決策問題。市場(chǎng)調(diào)研公司要幫他收集什么信息呢?這次的調(diào)研問題是：國(guó)內(nèi)家庭電腦擁有量是多少?愿意購(gòu)買家教軟件的比例是多少?對(duì)該類軟件的接受價(jià)位如何?

然而，你可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了其中的毛病。第一個(gè)問題應(yīng)該改為：國(guó)內(nèi)在用并且配置能支持該軟件的家庭電腦有多少?第二個(gè)問題也得改為：其中愿意購(gòu)買正版家教軟件的比例是多少?

調(diào)研問題的明確決定了調(diào)研數(shù)據(jù)是否精確有效，而在調(diào)研設(shè)計(jì)中把這一重要環(huán)節(jié)“省略”的操作者，正是無(wú)效調(diào)研報(bào)告的始作涌者。

3．調(diào)研方案設(shè)計(jì)。

在這里，我們要估計(jì)調(diào)研信息的價(jià)值，確定提供什么精度的信息，選擇收集信息的方法和測(cè)量技術(shù)，根據(jù)調(diào)研方法確定地點(diǎn)、對(duì)象、抽樣規(guī)則等，還要確定數(shù)據(jù)分析方法和報(bào)告提交方法。當(dāng)然，時(shí)間、費(fèi)用和人員安排也是不可缺少的。最后，把所有這些內(nèi)容寫入調(diào)研提案。

4．現(xiàn)場(chǎng)收集信息。

現(xiàn)場(chǎng)不僅可以是被訪者家里，也可以是商業(yè)區(qū)，也可以是自己公司的監(jiān)控室里，甚至任何合適的地方。

5．信息處理分析。

指信息從現(xiàn)場(chǎng)回到項(xiàng)目研究經(jīng)理手上以后到報(bào)告撰寫前的所有處理程序，又根據(jù)不同的調(diào)研方法會(huì)有不同的步驟。如，座談會(huì)有審核、分類、編碼、整理音像帶、補(bǔ)充、統(tǒng)計(jì)(半自動(dòng))、制圖表、打印、歸檔等。問卷法有審核、分類、編碼、錄人、缺失檢驗(yàn)、分維度統(tǒng)計(jì)、制圖表、打印、存檔等等。

6．報(bào)告形成、提交。

分析報(bào)告的形成也非一成不變，尤其是很多客戶會(huì)提出，要在現(xiàn)場(chǎng)部分’工作完成后，數(shù)據(jù)處理前先提交中期報(bào)告。有的客戶則會(huì)要求項(xiàng)目經(jīng)理作解釋講演，那就需要一份講演稿。這些形式的報(bào)告與我們傳統(tǒng)意義上的最終報(bào)告均有較大區(qū)別。

7．總結(jié)反饋。

這一步驟也是很多同仁“省略”的對(duì)象，似乎交了報(bào)告就一了百了，全然不顧調(diào)研的真正目的是否達(dá)到，也不顧客戶對(duì)調(diào)研的意見和建議。這不僅使自己失去進(jìn)一步提高的機(jī)會(huì)，而且往往也失去了客戶的訂單。

最后，我想說明，咱們?nèi)绱肆_嗦地計(jì)較市場(chǎng)調(diào)研步驟的設(shè)計(jì)和劃分，目的在于想讓廣大同仁正確認(rèn)識(shí)“市場(chǎng)調(diào)研的目的在于幫助企業(yè)解決問題，而不是為調(diào)研而調(diào)研”。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用

1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；

2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；

3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略；

4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研

（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況

（六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議

（七）營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研

宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、社會(huì)文化環(huán)境

政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國(guó)家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。

社會(huì)文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況；

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)；

3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；

4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況；

6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。

三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研

消費(fèi)者行為調(diào)研

消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購(gòu)買偏好、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買特點(diǎn)等。

市場(chǎng)需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。

商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)；

2）購(gòu)買力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；

3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。

四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

（1）宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)政策；

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。

其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營(yíng)銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。

（3）項(xiàng)目開發(fā)策略建議

1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研；

2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；

3、開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。

五、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究

2、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研

3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研；

4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析；

5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

（二）正式調(diào)研階段

（三）結(jié)果處理階段

調(diào)研準(zhǔn)備階段

1、確定調(diào)研目標(biāo)

2、初步情況分析

3、制定調(diào)研計(jì)劃

正式調(diào)研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

4、抽樣調(diào)查

5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查

結(jié)果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調(diào)研報(bào)告

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法

（一）調(diào)研方法

1、全面調(diào)查法

2、重點(diǎn)調(diào)查法

3、抽樣調(diào)查法

（二）資料收集方法

1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購(gòu)買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集

①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序

首先應(yīng)確定需要什么資料。

第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。

第四步工作是對(duì)擬收集或已收集的二手資料進(jìn)行評(píng)估，即評(píng)估資料的效度。

最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無(wú)法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源

1、內(nèi)部來源：

本人資料庫(kù)、企業(yè)檔案（會(huì)計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。

2、外部來源

（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書館、外國(guó)使團(tuán)、國(guó)際組織、本國(guó)政府機(jī)構(gòu)、商會(huì)或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)公會(huì)、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。

（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、報(bào)紙和期刊、綜合性工具書。

（3）電腦數(shù)據(jù)庫(kù)、互聯(lián)網(wǎng)

（4）企業(yè)外部專家

（5）營(yíng)銷調(diào)研公司

2、商業(yè)資料獲取方法：向市場(chǎng)調(diào)研公司購(gòu)買

3、原始資料的收集方法：

（1）訪問法：①面談?wù){(diào)查 ②郵寄調(diào)查 ③留置調(diào)查 ④電話調(diào)查

（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調(diào)查法

（3）實(shí)驗(yàn)法

第五篇：市場(chǎng)調(diào)研的步驟方法2

市場(chǎng)調(diào)研的步驟方法-2 承接上篇說的市場(chǎng)環(huán)境背景調(diào)研后，這篇需要講的就是城市或者區(qū)域的供應(yīng)量調(diào)研、需求量及需求特征的調(diào)研及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)調(diào)研。這里要注意的是作為一個(gè)操盤手除第一進(jìn)入城市接觸項(xiàng)目需要整體調(diào)研外，在操作項(xiàng)目階段需要對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)（土地供應(yīng)量、各類型物業(yè)供應(yīng)量變化、去化量變化、客戶需求變化、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷售政策變化廣告策略變化、政策變化、城市大事件和重點(diǎn)項(xiàng)目變化有一個(gè)表格性的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)表格記錄，隨時(shí)更新）。

一、土地市場(chǎng)調(diào)研

土地市場(chǎng)調(diào)研，主要通過城市的國(guó)土資源局上面的公示數(shù)據(jù)進(jìn)行查看。剛進(jìn)入城市調(diào)研3年期間的土地市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格情況（低價(jià)成交還是溢價(jià)成交，溢價(jià)多少）。這部分工作在進(jìn)入城市后要隨時(shí)進(jìn)入調(diào)研狀態(tài)，保持土地信息動(dòng)態(tài)的及時(shí)性。

二、市場(chǎng)供應(yīng)量調(diào)研

市場(chǎng)供應(yīng)量的調(diào)研主要分為兩個(gè)部分。第一，供應(yīng)量調(diào)研區(qū)域的選擇（當(dāng)然作為無(wú)重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告就是城市調(diào)研則無(wú)需區(qū)域的選擇）；第二，供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)研。1.調(diào)研區(qū)域的選擇

調(diào)研區(qū)域主要更加項(xiàng)目和目標(biāo)客戶兩個(gè)方面覺得的。? 就項(xiàng)目而言，a)項(xiàng)目檔次越高，調(diào)研區(qū)域越大； b)項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)越便利，調(diào)研區(qū)域越大。這里說的交通網(wǎng)絡(luò)主要包括交通便利程度和交通成本。

c)項(xiàng)目規(guī)模越大，需要調(diào)研的區(qū)域越大； d)項(xiàng)目知名度越高，需要調(diào)研的區(qū)域越大； ? 就客戶而言，a)目標(biāo)客戶收入越高，調(diào)研區(qū)域越大； b)目標(biāo)客戶自由時(shí)間越多，調(diào)研區(qū)域越大； c)目標(biāo)客戶通勤情況越便利，調(diào)研區(qū)域越大；

總的來說，就是目標(biāo)客戶生活越分散、越自由、眼高越高調(diào)研區(qū)域就越大。

2.供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)研方法

供應(yīng)調(diào)研方法：首先在地圖上確定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的地理位置，然后選擇城市中的一個(gè)項(xiàng)目，詳細(xì)調(diào)研出項(xiàng)目的信息，然后沿著項(xiàng)目的一條街道調(diào)研，在以街道為線鋪開調(diào)研。簡(jiǎn)單的說就是每個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)調(diào)研。注意的是在調(diào)研的時(shí)候標(biāo)注項(xiàng)目的地理位置的同時(shí)，需要標(biāo)注區(qū)域范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、景觀、人文資源等基礎(chǔ)資源配套。

注意調(diào)研時(shí)的正開發(fā)量和待開發(fā)量，有必要的話調(diào)研一年內(nèi)交房入住的項(xiàng)目量和結(jié)構(gòu)。

三、市場(chǎng)需求調(diào)研

市場(chǎng)需求主要有2個(gè)方面。第一個(gè)方面就是成交量調(diào)研；第二個(gè)方面是需求特征的調(diào)研。對(duì)于成交量的調(diào)研，在城市房產(chǎn)信息網(wǎng)上會(huì)有備案數(shù)據(jù)然后在供應(yīng)量調(diào)研的同時(shí)同時(shí)調(diào)研出成交數(shù)據(jù)。對(duì)于需求特征的調(diào)研方法是通過調(diào)查問卷的方式進(jìn)行調(diào)研。

需求特征需要調(diào)研的數(shù)據(jù)包括：

客戶的基礎(chǔ)信息：姓名，年齡，職業(yè)，性別，收入（通過詢問其朋友的收入來判斷），交通方式，家庭結(jié)構(gòu)，受教育程度；

置業(yè)意向：購(gòu)房動(dòng)機(jī)，購(gòu)房次數(shù)，區(qū)域選擇，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)； 購(gòu)買偏好：地段，價(jià)位（總價(jià)、單價(jià)、付款方式），面積（總面積、主臥面積、客廳面積等），房型，朝向，樓層，裝修情況，建材，園林景觀，會(huì)所，物業(yè)服務(wù)，建筑風(fēng)格，交付條件；

購(gòu)買行為：付款方式，首付可接受金額，月供；

購(gòu)買決策：決策人及決策方式，購(gòu)房考慮重要因素（購(gòu)房因素排位）； 媒體認(rèn)知：目標(biāo)客戶媒體渠道的認(rèn)知方式和認(rèn)知頻率；

四、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)研

我在這里說的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案在市調(diào)過程中包括3種類型的案例：第一，競(jìng)品，區(qū)域內(nèi)對(duì)相同或相似客戶競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，監(jiān)測(cè)競(jìng)品動(dòng)向；第二，城市或區(qū)域內(nèi)最暢銷的項(xiàng)目，探索暢銷原因，學(xué)習(xí)；第三，城市或區(qū)域內(nèi)的滯銷項(xiàng)目，研究滯銷原因，規(guī)避。

而在與整個(gè)市調(diào)過程中，所有的項(xiàng)目基本按照競(jìng)品的調(diào)研要求進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，只是上述我說的三種個(gè)案類型需要特別的注意。

個(gè)案調(diào)研的幾個(gè)面：

區(qū)域地理位置層面：位置，配套，資源（景觀資源，文化資源，產(chǎn)業(yè)資源，重點(diǎn)項(xiàng)目資源等）；

產(chǎn)品層面：占地面積、建筑面積、物業(yè)形態(tài)，戶型特點(diǎn)、戶型配比，戶型面積、建筑風(fēng)格、外立面、建筑密度、得房率、總樓棟數(shù)，總高度，層數(shù)，建材，物業(yè)服務(wù)，園林景觀，綠化率，工程進(jìn)度，工地形象；

價(jià)格層面：?jiǎn)蝺r(jià)、總價(jià)、優(yōu)惠、付款方式、定價(jià)方式和結(jié)構(gòu)，垂直價(jià)差，水平價(jià)差； 廣告推廣層面：使用媒體渠道，密度和效果及廣告訴求點(diǎn)（通過售樓處市調(diào)和監(jiān)測(cè)各個(gè)媒體途徑雙重市調(diào)），營(yíng)銷活動(dòng)安排及效果監(jiān)測(cè)

銷售層面（最重要和核心的層面）：銷售動(dòng)態(tài)（每天或者每周的銷售情況，什么面積，什么戶型銷售的好，為什么），銷售管理，銷售點(diǎn)選擇，銷售人員配置，銷售政策及效果；

客戶情況：客戶來自哪，可以有哪些特征，客戶價(jià)值和滿意度調(diào)研； 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)研，總的來說是要做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。了解項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和賣點(diǎn)。

這里提一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，剛進(jìn)入一個(gè)城市對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品和客戶不是特別了解做一期產(chǎn)品時(shí)，注意調(diào)研市場(chǎng)內(nèi)有幾個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目或者開發(fā)了一期然后開發(fā)二三期的項(xiàng)目，注意起產(chǎn)品和營(yíng)銷的特點(diǎn)，可以通過側(cè)面來判斷這個(gè)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)。

2015年7月1日星期三 賁宗洋上海浦東